Все чаще можно встретить объявления вида: «Выкупим ваши права по ДДУ через договор переуступки». Это применяется, когда застройщик должен выплатить какие-то штрафные санкции (например задержал строительство) и должен выплатить неустойку. Право требования данной неустойки вы можете продать по договору переуступки (цессии) юридической фирме. Да, по деньгам это будет меньше, но избавит вас от значительной головной боли с документами и судами. Давайте разберемся что такое переуступка прав по ДДУ и какие подводные камни, опасности есть при этом.
В Федеральный закон № 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту Закон), 03.07.2016 Федеральными законами № 304 и 361 внесены очень большие изменения в части уступки прав требования. Давайте разбираться.
Либез: продавец по такому договору уступки называется цедентом, покупатель – цессионарий, сама сделка – цессией. Сделка основывается на положениях ст.ст. 388, 388.1, 389, 389.1, 390 Гражданского Кодекса РФ (далее по тексту ГК), и ст. 11 Закона 214 ФЗ. В ст.
388 ГК, так и называющейся, «Условия уступки требования», в части 4 четко указано: «Право на получение неденежного исполнения может быть уступлено без согласия должника, если уступка не делает исполнение его обязательства значительно более обременительным для него. Соглашением между должником и цедентом может быть запрещена или ограничена уступка права на получение неденежного исполнения».
И здесь очень многое зависит от того, есть ли в вашем ДДУ пункт о необходимости письменного согласия застройщика на уступку Вами требования, и также условия такого согласия (уплата определенного процента застройщику за согласие). Если такого пункта нет, то это очень хорошо, вы получите большую экономию на таком договоре уступки. Поэтому при заключении ДДУ всегда настаиваете на исключение такого пункта из текста договора.
Заключение договора долевого участия в строительстве и его исполнение
Из представленной части 4 ст.11 Закона следует разница:
- в уступке права участником, который уже полностью выплатил застройщику всю указанную в ДДУ стоимость будущей квартиры,
- и уступке права участником, который еще не полностью выплатил застройщику всю указанную в ДДУ стоимость будущей квартиры.
Если в первом случае согласие застройщика необязательно (от перемены кредитора для него ничего не меняется), то во втором случае застройщик еще не знает платежеспособность будущего кредитора (он не проверял его так, как Вас, и получение с него денег будет «значительно более обременительным»), который еще не полностью выплатил ему стоимость будущей квартиры и на этом основании он может потребовать своего согласия на уступку права, хотя в Вашем ДДУ и нет пункта о необходимости согласия застройщика.
Во втором случае на цессионария пока переходит только долг, право требовать квартиру от застройщика он получит только после полного выполнения им своей обязанности выплатить стоимость будущей квартиры. Застройщик имеет такое же право расторгнуть ДДУ с будущим цессионарием, при невыплате им всей суммы по договору или даже по задержке платежа на больший, чем обусловлено ДДУ, как и с цедентом (часть 1 ст. 11 Закона «Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства»).
Переуступка — что это такое? / Какие проблемы могут возникнуть?
Александр Марущенко Старший юрист
Квартира является неденежным исполнением обязательства должника (в нашем случае застройщика) выполнить сделку, хотя любая квартира, и может быть оценена в денежном эквиваленте. Поэтому желательно при заключении ДДУ указать в нем или необязательность согласия застройщика на уступку, или не очень большой процент уплаты за согласие на сделку уступки.
Какую сумму потребует, может потребовать, застройщик за свое согласие на совершение цессии, трудно определить. Все зависит от позиции застройщика, от его деловой этики. Были случаи, когда застройщик требовал 10% и даже 17% от стоимости квартиры.
Договор уступки (цессия) должен быть оформлен в письменной форме и, пройти государственную регистрация, как и основной договор — ДДУ
В ст. 11 214 ФЗ с 1 января 2017 года введены новые части 3 и 4, которые требуют от цедента, если он является юридическим лицом, получать плату за уступку только после оформления сделки (часть 3 ст. 11 «Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав). Часть 4 ст. 11 указывает на ответственность юридического лица («Юридическое лицо…несет ответственность за несоблюдение …требований к порядку уплаты цены уступки прав).
Если свою недостроенную квартиру в долевом строительстве продает физическое лицо и ему более безопасно получить деньги до регистрации договора цессии, то юридическое лицо, обычно это юридические или инвестиционные компании, может без всякого риска получить деньги и после регистрации сделки уступки.
Переуступка квартиры в ипотеку
Проблема в заключение договора уступки возникает, если квартира по ДДУ приобреталась в ипотеку. Здесь обязательно согласие банка. Банк, при оформлении ипотеки, тщательно проверял заемщика, проверял его платежеспособность, здоровье, возраст и даже количество алиментных платежей у мужчин. Поэтому банк имеет полное право отказать в своем согласии, если после анализа платежеспособности нового заемщика он сделает вывод о невозможности в будущем погашения им стоимости ипотеки.
Александр Марущенко Старший юрист
Договорится с банком в таком случае, практически невозможно. Однако стоит попытаться — предложите ему свои условия, или дополнительные гарантии Вашей платежеспособности. И не забывайте, что после завершения сделки цессии необходимо в кратчайший срок, желательно в течение 10 суток, известить застройщика ценным письмом с описью о совершении сделки уступки.
За государственную регистрацию цессии взимается государственная пошлина в размере всего 350 руб. и с юридических и с физических лиц, хотя государственная регистрация самого ДДУ обходилось юридическим лицам в 6000 руб., физическим лицам также 350 руб. (п. 30 части 1 ст. 333.33 Налогового Кодекса РФ).
Иногда встречается информация, о том, что за цессию берется государственная пошлина в 13% от стоимости объекта долевого строительства – это не верно. Отменено еще Федеральным законом № 221 от 21.07.2014.
Подводные камни и риски переуступки
Определим преимущества и риски цессии для всех ее участников.
- Продавец (цедент) ничем не рискует, он заранее, еще до государственной регистрации сделки цессии, получает свои денежные средства. Сумма, получаемая им, гораздо больше той, что была выплачена по ДДУ, даже с учетом банковских процентов. Благодаря возможности цессии, цедент переводит свое недвижимое, еще даже не построенное, имущество в ликвидную форму и может распоряжаться им по своему усмотрению. Например, вложив в новый ДДУ;
- У цессионария рисков гораздо больше, но и преимуществ также больше.
Основным преимуществом цессии в долевом строительстве для цессионариев является покупка недостроенной квартиры, за полгода до сдачи дома, по значительно более низкой цене, чем при покупке готовой квартиры через эти полгода. Разница может достигать нескольких сотен тыс. руб. Это своеобразная плата за риск.
- риск недействительности сделки. Для предотвращения такого поворота событий необходимо отказаться от сделки с любым предварительным договором (договор купли – продажи, ДДУ). Эти договоры не проходят государственную регистрацию, и существует вероятность двойной продажи. Договор же цессии, зарегистрированный в Росреестре, исключает двойную продажу. Также необходимо перед сделкой убедиться в дееспособности продавца (цедента). Если же цедентом выступают несовершеннолетние (такие случаи уже бывали много раз, и даже отмечены в судебной практики), то цессия совершается только по разрешению органа опеки того района, в котором прописан цедент;
- риск невыплаты цедентом всей суммы по ДДУ. Для предотвращения такого поворота событий необходимо перед сделкой тщательно проверить все квитанции, подтверждающие оплату цедентом всей суммы, желательно проверить это также и в офисе у застройщика;
- риск несдачи дома, долгостроя, банкротства, ликвидации застройщика, приостановления его деятельности по решению арбитражного суда. Для предотвращения такого цессионарии необходимо заранее, еще до совершения сделки, изучить застройщика. Проще всего зайти на сайт застройщика, на котором, в соответствии с требованиями Закона, должны быть представлены: разрешения на ввод в эксплуатацию ранее построенных этим застройщиком объектов, аудиторское заключение за последний год, разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, проектная декларация, заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Законом, проект ДДУ, отвечающий требованиям, выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по ДДУ (поручительства банка или страхование в страховой компании) и фотографии самого строящегося многоквартирного дома (по части 2 ст. 3.1 Закона). Изучение этих документов сразу же позволит отсеять сомнительных застройщиков, и не рисковать своими деньгами.
- также цессионарий замораживает свой капитал, он не имеет возможности пользоваться своей ликвидной собственностью эти полгода до сдачи дома, и ее перепродажи другому лицу. Хотя ее можно было бы вложить в другое, возможно еще более выгодное дело.
Переуступка неустойки по ДДУ
Аналогично схеме передачи по договору уступки квартиры, купленной по ДДУ, дольщик может передать неустойку за просрочку сдачи дома. В чем суть и почему юридическим компаниям это выгодно? Дело в том, что дольщик уступает свое право юридическому лицу, и автоматически дело попадает в арбитражный суд, который занимается рассмотрением споров между организациями. Дольщик же, как лицо физическое, может судиться с застройщиком только в судах общей юрисдикции, которые при рассмотрении дел о неустойке, очень часто применяют 333 статью ГК, позволяющую уменьшить ее размер.
Александр Марущенко Старший юрист
Арбитраж крайне редко снижает сумму требуемой пени по заявлениям юрлиц к застройщикам, что подтверждается многочисленными случаями из судебной практики. В итоге у дольщика есть реальный шанс получить компенсацию значительно выше той, что он может взыскать сам.
Т.е. уступая право требования пени, дольщик:
- Получает некоторую часть суммы неустойки
- Экономит деньги на ведения дела через юристов
- Экономит время на судебные дела
- Снижается риск уменьшения неустойки по ст. 333 ГК РФ.
В целом получение пени через переуступку дело достаточно выгодное, если подойти ответственно и с умом. Главное — проверить все документы и оформить надлежащим образом. Если вам нужна консультация, обращайтесь по телефонам или через консультанта в правом нижнем углу. Будем рады вам помочь!
Остались вопросы? Нужна помощь?
Позвоним → Ответим на вопросы (бесплатно) → Запишем на очную консультацию (по желанию). Ни к чему не обязываем.
или звоните по телефонам +7 (499) 648-11-42. Консультация — бесплатна!
Даю согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с соглашением и Федеральным законом о персональных данных
Источник: pro-ddu.ru
Уступка доли в жилищном строительстве: правовые и налоговые последствия
В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). При этом роисходит перемена лиц в обязательстве. Кредитор может передать свои права по договору без согласия должника, но должен уведомить его о состоявшейся передаче прав.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) в ст. 11 сохранил институт уступки права требования по договору (цессии), установив при этом ряд ограничений.
Во-первых, уступка прав требования (цессия) допускается только с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (квартиры). Во-вторых, по общему правилу такая уступка возможна только после полной уплаты дольщиком цены договора.
Если же дольщик полную цену квартиры не выплатил, то ему придется одновременно с соглашением об уступке прав требования заключать также и договор о переводе долга на нового участника долевого строительства.
В последнем случае перевод долга должен осуществляться по правилам статей 391, 392 ГК РФ, т.е. с согласия кредитора-застройщика.
В третьих, не допускается уступка гражданам прав требования по договорам, которые заключены юридическими лицами (индивидуальными предпринимателями) и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме (п. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).
Данная норма введена в ст. 1 Закона N 214-ФЗ Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и призвана устранить возможность «обхода» данного Закона.
Иначе говоря, если дольщиком в строительстве, к примеру, 10 квартир в составе жилого дома выступила коммерческая организация, то впоследствии ей придется оформить эти квартиры в свою собственность, так как «уступить» квартиры гражданам до окончания срока строительства (как раньше и делалось в большинстве случаев) с соответствующей «наценкой» уже не удастся.
А вот для граждан такого запрета нет. Так что физическое лицо, проинвестировав на раннем этапе строительства несколько квартир, затем вправе права на них уступить любым третьим лицам. Рассмотрим такой специальный случай уступки, как, к примеру, уступка права требования уплатить неустойку.
В частности, вправе ли дольщик уступить свое право требования к застройщику об уплате неустойки (при нарушении тем срока строительства) другому лицу? Норма п. 2 ст. 11 Закона N 214-ФЗ допускает различное толкование. Как полагают некоторые специалисты , нормы ст. 11 Закона N 214-ФЗ вводят ограничения только для сделок уступки права требования по основному обязательству и не должны распространяться на дополнительные права (право на неустойку, право на возмещение убытков и т.п.).
См.: Новоселова Л. Перемена лиц в обязательстве из договора об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»//Хозяйство и право. 2005. N 8.
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ УСТУПКИ ПРАВА
Как договор долевого строительства, так и уступка прав требования по нему подлежат государственной регистрации (ст. 17 Закона N 214-ФЗ) в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Указанный порядок касается уступки прав не по всем договорам долевого участия. Закон N 214-ФЗ распространяется лишь на те объекты, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля 2005 г. Во всех остальных случаях действует общий порядок уступки прав требования, предусмотренный статьями 382 — 390 ГК РФ.
При этом следует учитывать, что несоблюдение требований о государственной регистрации влечет недействительность сделки в случаях, прямо предусмотренных законом (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Но ни Гражданский кодекс РФ, ни Закон N 214-ФЗ не предусматривают таких последствий несоблюдения требований о государственной регистрации, как недействительность договора, поскольку до государственной регистрации такой договор не считается заключенным. Следовательно, и уступка права требования по этому договору не вступает в силу до момента регистрации сделки уступки права требования .
Поскольку сделки уступки права требования подлежат государственной регистрации, то момент уступки в отношениях между участниками этой сделки определяется моментом внесения записи об уступке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) . С этого момента возникают последствия уступки права требования для третьих лиц.
См.: Новоселова Л. Указ. соч.
См.: Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219.
НАЛОГОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ
Обычно уступка прав требования совершается дольщиками — физическими лицами. В этом случае особых проблем не возникает.
Но случаются и более сложные ситуации. Например, организация, выступив дольщиком в строительстве жилого дома, затем передает часть квартир своим работникам или иным лицам по соглашению об уступке прав. Какими в этом случае окажутся налоговые последствия?
В многочисленных спорах о том, нужно или не нужно платить НДС с операций по уступке прав, вытекающих из договора долевого строительства, наконец поставлена точка. Налог в этих случаях заплатить придется.
Раньше передача имущественных прав хотя и была включена в состав операций, облагаемых НДС, но сам порядок исчисления НДС по таким операциям не был определен, что порождало как научные дискуссии, так и судебные споры. Причем диапазон обсуждаемых вариантов был крайне широк: от признания в качестве налоговой базы суммы договора цессии целиком до предложения вообще не облагать НДС передачу имущественных прав, вытекающих из договоров долевого строительства (см., например, Постановление ФАС Уральского округа от 25.12.2003 N Ф09-4421/03-АК).
Теперь п. 3 ст. 155 НК РФ установлено, что при передаче налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, имущественных прав на жилые дома или жилые помещения (а также на доли в них, гаражи или машино-места) налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав.
Данный пункт был введен в ст. 155 НК РФ Федеральным законом от 22.07.2005 N 119-ФЗ и вступил в силу с 1 января 2006 г.
Здесь нужно учитывать, что в силу п. 8 ст. 167 НК РФ при передаче имущественных прав по договорам долевого строительства момент определения налоговой базы определяется как день уступки права требования.
Поскольку договор об уступке требования (цессии) подлежит государственной регистрации, то согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ такой договор будет считаться заключенным с момента регистрации. Тем самым налог уплачивается в бюджет в момент уступки требования, т.е.
государственной регистрации договора цессии. При этом сумма НДС определяется по расчетной ставке 18/118.
ПРИМЕР 1.
ЗАО заключило с ООО договор об уступке ему права требования по договору долевого строительства. Цена договора цессии составила 1 000 000 руб. На момент уступки ООО оплатило застройщику по договору долевого строительства стоимость квартиры в размере 900 000 руб.
ООО уплатит в бюджет НДС с разницы в стоимости уступки 100 000 руб. (1 000 000 — 900 000) в сумме 15 254 руб. (100 000 руб. х 18/118) согласно выписанному счету-фактуре.
Несмотря на новую формулировку п. 3 ст. 155 НК РФ, возможность для споров по другим основаниям все же осталась.
Как уже говорилось, долевое строительство теперь регулируется Законом N 214-ФЗ. Однако не любая инвестиционно-строительная деятельность подпадает под действие указанного Закона. И долевое строительство не возникает автоматически при строительстве любого многоквартирного дома.
Прежде всего основной предпосылкой для возникновения долевого строительства является наличие объектов такого строительства — жилых или нежилых помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, если организация выступает единственным инвестором при строительстве многоквартирного дома (равно как и другого индивидуально-определенного, обособленного объекта: здания, строения, сооружения или их комплексов), то долевое строительство не возникает.
Такие отношения должны регулироваться нормами Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон об инвестиционной деятельности).
В действующем законодательстве такого рода сделки не предусмотрены, но и не запрещены (п. 2 ст. 421 ГК РФ). Чаще всего такие отношения регулируются так называемым инвестиционным договором (или договором соинвестирования). Он не требует государственной регистрации и заключается сторонами в произвольной форме.
Кроме того, не подпадают под действие Закона N 214-ФЗ и регулируются нормами Гражданского кодекса РФ и Законом об инвестиционной деятельности отношения, связанные с внесением вклада (инвестиций) в строительство неденежными средствами (материалами, работами, услугами и т.п.), что не помешает такому инвестору в дальнейшем уступить свои права на жилые помещения другим лицам.
Какими окажутся налоговые последствия в этом случае?
По смыслу п. 3 ст. 155 НК РФ налог должен быть уплачен в каждой из рассмотренных выше ситуаций.
Но существует и другая точка зрения. При уступке права требования происходит перемена лица в обязательстве: первоначальный кредитор выбывает из отношений, а его место занимает новый. Характер самого обязательства при этом не меняется.
Таким образом, признав инвестиционный характер такого договора, следует признать и тот факт, что перемена лица в обязательстве (в том числе уступка права требования) не влечет за собой изменение самого обязательства и оно по-прежнему носит инвестиционный характер. Передача имущества, если она носит инвестиционный характер, не признается реализацией товаров, работ или услуг (подп.
4 п. 3 ст. 39 НК РФ). Следовательно, если уступка права требования вытекает из инвестиционного договора, то правила налогообложения, предусмотренные п. 3 ст. 155 НК РФ, к ней вроде бы и не применяются.
Речь идет об отношениях «инвестор — застройщик — подрядчик», т.е. когда инвестор и застройщик не совпадают в одном лице. Это характерно для тех организаций, которые по каким-либо причинам сами не могут получить лицензию на осуществление строительных функций, присущих заказчику (застройщику).
Суды в ряде случаев (см. постановления ФАС Уральского округа от 25.12.2003 N Ф09-4421/03-АК; Северо-Западного округа от 08.06.2005 N А56-23704/04 и от 21.06.2005 N А56-29388/04) приходили к выводу, что в такой ситуации НДС уплачивать не нужно.
Но все подобные выводы, скорее всего, будут оспариваться налоговыми органами. Поэтому тем, кто не готов к судебному спору, придется заплатить НДС.
Угроза притворных сделок
Анализируя нормы Закона N 214-ФЗ и Закона об инвестиционной деятельности, можно выделить ряд признаков, отличающих договоры уступки права от так называемых договоров соинвестирования.
Так, договор соинвестирования не может заключаться после ввода объекта в эксплуатацию, т.е. после подписания акта государственной приемки и выхода распорядительного документа органа государственной власти о сдаче объекта в эксплуатацию. Ведь со сдачей в эксплуатацию завершенного строительством объекта инвестиционная деятельность считается законченной, так как имеется документально подтвержденный объект инвестиционной деятельности . Такая сделка, совершенная по окончании строительства, может быть признана притворной, так как она прикрывает куплю-продажу объекта (см. Постановление ФАС Московского округа от 29.06. 2004 N КГ-А40/5117-04-П).
Со своей стороны, уступка прав возможна и после сдачи объекта в эксплуатацию вплоть до подписания передаточного акта.
Однако заключение договора цессии в указанный промежуток времени также может навести на мысль о притворности данной сделки. Способ «легализации» такого рода сомнительных сделок отдельные специалисты видят во включении в договор цессии условия о вознаграждении цедента , на которое начисляется НДС.
См.: Скворцов А.В. Правовое регулирование инвестиционно-строительной деятельности (вопросы судебно-арбитражной практики)//Информационно-правовая система «КонсультантПлюс», 2006).
Там же.
Цедент — лицо, уступившее право.
Вычет «входного» НДС
При уплате налога у дольщика-инвестора неизбежно возникнет проблема с принятием к вычету «входного» НДС. Надо сказать, что Налоговый кодекс РФ рассматривает порядок вычета «входного» НДС лишь в отношениях между застройщиком и подрядчиком. Так, в ходе строительства и до его окончания застройщик получает от подрядчиков счета-фактуры. До конца прошлого года выделенный в них НДС к вычету не принимался вплоть до подписания акта о вводе дома в эксплуатацию.
С прошлого года суммы НДС по подрядным работам принимаются к вычету в общем порядке (п. 6 ст. 171 НК РФ в редакции Федерального закона от 22.07.2005 N 119-ФЗ) в течение всего срока строительства. Причем этот порядок распространяется на суммы НДС, предъявленные (а не уплаченные!) подрядчиками после 1 января 2006 г.
ПРИМЕР 2.
ЗАО в январе 2006 г. выступило застройщиком-инвестором в строительстве многоквартирного жилого дома. В состав жилого дома помимо 80 квартир входят помещения магазина, кафе и поликлиники, расположенные на первом этаже дома.
Строительство ведется подрядным способом.
В январе подрядчику был внесен аванс на сумму 2 000 000 руб.
В феврале 2006 г. по акту принимаются работы по закладке фундамента дома на сумму 1 180 000 руб. (в том числе НДС — 180 000 руб.).
В марте 2006 г. подписан акт сдачи-приемки общестроительных работ на сумму 2 360 000 руб. (в том числе НДС — 360 000 руб.).
В апреле произведены расчеты с подрядчиком на сумму 1 540 000 руб.
В мае 2006 г. жилой дом принят в эксплуатацию.
ЗАО предъявляет к вычету «входной» НДС в следующем порядке:
— в феврале 2006 г. — 180 000 руб. (по работам, принятым в феврале);
— в марте 2006 г. — 360 000 руб. (по работам, принятым в марте).Для объектов, строительство которых было начато до 1 января 2006 г., существовали переходные положения.
Суть их заключается в том, что НДС, предъявленный подрядчиками до 1 января 2005 г., будет предъявляться к вычету в порядке, который действовал до 1 января 2006 г. А НДС, предъявленный подрядчиками в течение 2005 г., подлежит вычету в течение 2006 г. равными долями по налоговым периодам.
НДС, выделенный в счетах-фактурах застройщика, дольщик принимал к вычету. Причем только в том месяце, с которого начинала начисляться амортизация на его долю в здании (п. 5 ст. 172 НК РФ) при условии, конечно, что здание (часть здания) имеет производственное назначение и используется для осуществления операций, облагаемых НДС (подп. 1 п. 2 ст.
171 НК РФ).
На первый взгляд с этого года ситуация изменилась, поскольку теперь застройщик вправе выставлять дольщикам счета-фактуры с выделением в них сумм «входного» НДС на основании счетов, поступивших от подрядчика*. Но ведь сам объект строительства может быть принят к учету только по окончании всего процесса строительства. А по смыслу новой редакции части второй п. 1 ст. 172 НК РФ суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении имущественных прав, подлежат вычетам только после принятия на учет указанных имущественных прав.
Вот и придется дольщикам по-прежнему дожидаться, когда объект будет введен в эксплуатацию. Застройщик осуществляет расчеты с подрядчиками за счет средств дольщиков. Поэтому основанием для выписки застройщиком счетов-фактур дольщикам является сводная ведомость затрат на строительство объекта, а также справка-расчет на долю, приходящуюся на каждого дольщика в соответствующий момент строительства. К сводной ведомости должны прилагаться копии счетов-фактур подрядчиков.
Все вышесказанное в целом справедливо и для случаев уступки права. Ранее дольщики чаще всего расчетным путем определяли превышение цены уступки права на квартиру над ценой его приобретения и начисляли с этой разницы НДС, не предъявляя его контрагенту (новому дольщику) по договору цессии. При этом НДС, уплаченный в ходе уступки права, включался в себестоимость этого права.
Видимо, такая практика при уступке прав требований на долю в строительстве сохранится и впредь.
ПРИМЕР 3.
В условиях примера 2 предположим, что строительство ведется с привлечением соинвесторов-дольщиков — ООО-1 и ГУП. Доли по договорам долевого строительства, заключенным ЗАО с дольщиками, распределены следующим образом:
— ООО-1 инвестирует строительство пяти квартир по цене 1 000 000 руб. каждая, помещение магазина стоимостью 1 770 000 руб. и помещение кафе стоимостью 2 000 000 руб.;
— ГУП за счет бюджетных средств инвестирует строительство поликлиники стоимостью 900 000 руб.
Остальные 75 квартир инвестируются за счет средств физических лиц.
В апреле 2006 г. ООО-1 уступает права на две квартиры ООО-2 по цене 1 100 000 руб. за каждую квартиру и право на помещение кафе по цене 2 360 000 руб.
По окончании строительства в мае 2006 г. все квартиры и помещения в доме ЗАО передает дольщикам по актам приемки-передачи и выставляет счета-фактуры с выделением соответствующих сумм НДС, в том числе ООО-1 — три квартиры стоимостью 1 000 000 руб. (в том числе НДС — 152 542 руб.) каждая и помещение магазина стоимостью 1 770 000 руб. (в том числе НДС — 270 000 руб.).
С вычетами НДС в этих случаях дела будут обстоять следующим образом.
1. В апреле 2006 г. ООО-1 уплатит в бюджет НДС с разницы в стоимости уступки прав на квартиры и помещение кафе в сумме 100 678 руб. ((100 000 руб. х 3 + 360 000 руб.) х 18/118) согласно выписанным счетам-фактурам.
НДС к вычету не предъявляется.
2. В мае 2006 г.:
— ООО-1 предъявляет к вычету «входной» НДС в сумме 270 000 руб. по помещению магазина. — ООО-2 предъявляет к вычету «входной» НДС в сумме 360 000 руб. по помещению кафе.
Все цены в примере даны с учетом НДС.
При уступке прав по договорам долевого строительства организации должны уплачивать налог на прибыль.
Для сделок по уступке прав требования, возникающих из договоров долевого строительства, особый порядок определения финансового результата в главе 25 НК РФ не установлен. Налогооблагаемая прибыль в данном случае равна разнице между выручкой от уступки права и суммой вклада дольщика.
С 1 января 2006 г. для уступающих свои имущественные права дольщиков действует общая норма о том, что учету в целях налогообложения подлежат расходы, связанные с приобретением этих имущественных прав (часть первая подп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ).
Причем если уступка прав произведена с убытком, то согласно п. 2 ст. 268 НК РФ этот убыток будет учитываться при налогообложении прибыли.
Доход от реализации прав, вытекающих из договора долевого строительства, для целей налогообложения прибыли учитывается в составе доходов от реализации (п. 1 ст. 249 НК РФ).
ПРИМЕР 4.
В условиях примера 1 свою долю по договору долевого строительства ООО уступает ЗАО. Цена договора цессии составила 1 000 000 руб. Затраты ООО по оплате своей доли — 900 000 руб.
Налогооблагаемая прибыль ООО составит 100 000 руб.
Участник долевого строительства (дольщик) может уступить свои имущественные права по цене выше или ниже, чем он изначально вложил в строительство жилого объекта.
Но те, кто уступает свои права с убытком, должны быть готовы к тому, что существует потенциальный риск налоговых доначислений согласно ст. 40 НК РФ.
Налоговые органы в сходной ситуации применительно к безвозмездной сделке (см. письмо Минфина России от 17.10.2005 N 03-03-04/4/63) высказались достаточно определенно: при оценке доходов, связанных с безвозмездным получением имущественных прав, предлагается применять аналогию с порядком определения рыночных цен на товары, работы, услуги (по поводу которых и возникли эти имущественные права). А согласно п. 3 ст. 40 НК РФ при отклонении цены сделки более чем на 20% от рыночной цены однородных товаров (работ, услуг) налоговый орган вправе доначислить налоги и пени исходя из рыночной цены сделки. Это, кстати, в равной степени касается не только налога на прибыль, но и НДС и НДФЛ.
То обстоятельство, что права на квартиры уступаются по льготной цене, например своим работникам, вряд ли может серьезно изменить ситуацию.
Тем же, кто все-таки решил рискнуть и существенно занизил цену уступки прав, предлагаем следующие аргумент: в рассматриваемом случае организация реализует не товары, работы или услуги, а имущественные права, которые в ст. 40 НК РФ не упомянуты. То есть доначисление налоговым органом при проверке сумм налогов и пеней из расчета рыночной цены уступленного дольщиком права также является оспоримым. Однако насколько убедительны данные доводы, ответит лишь судебная практика.
ДОХОДЫ И РАСХОДЫ
В силу п. 3 ст. 271 НК РФ датой признания дохода по договору цессии считается дата реализации имущественных прав, определяемая согласно п. 1 ст. 39 НК РФ. И здесь допущена определенная неточность, поскольку такого понятия, как «реализация имущественного права» (да и любого иного права), ст. 39 НК РФ не предусматривает.
Несмотря на данное несоответствие, попробуем сформулировать общие правила.
Так, по нашему мнению, датой признания дохода должен являться день, когда право требования переходит от прежнего дольщика к новому. Расход в виде суммы первоначально внесенного взноса для целей исчисления налога на прибыль должен признаваться также в момент перехода прав по договору цессии (п. 2.1 ст. 268 НК РФ).
В целях налогообложения прибыли суммы вклада, перечисленные дольщиком застройщику по договору долевого строительства, не учитываются в составе расходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль (п. 5 ст. 270 НК РФ). Они становятся расходом первоначального дольщика только в момент перехода прав по договору цессии.
Как уже говорилось выше, уступка права требования (цессия) по договору долевого строительства подлежит государственной регистрации (ст. 17 Закона N 214-ФЗ). Следовательно, и момент перехода прав по договору цессии должен определяться датой государственной регистрации указанного договора.
Таким образом, в общем случае момент признания дохода и расхода должен определяться датой регистрации договора цессии.
ОТ ПРОБЛЕМ ПРОШЛЫХ — К ПРОБЛЕМАМ БУДУЩИМ
Ранее много споров вызывало то обстоятельство, что уступка прав может производиться неоднократно в рамках одного договора. Но ситуация здесь значительно изменилась.
До вступления в силу Закона N 214-ФЗ широко практиковались так называемые цепочки из застройщика — с одной стороны, и многочисленных инвесторов и субинвесторов — с другой. Причем в сделке «субинвестирования» субинвестор не вступал в прямые отношения с застройщиком: тот сдавал построенный объект первоначальному инвестору. А право собственности регистрировалось, минуя инвестора, непосредственно на тех лиц, кого инвестор привлек в качестве субинвесторов.
Обратите внимание! В рамках Закона N 214-ФЗ построить такую цепочку уже нельзя, поскольку в п. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ предусмотрено наличие только двух участников — застройщика и дольщика. Следовательно, дольщик может привлечь нового инвестора лишь уступив ему свое место в договоре долевого строительства. Да и то с учетом ограничений, установленных п. 3 ст.
1 Закона N 214-ФЗ для юридических лиц.
Если раньше организации, занимающиеся привлечением субинвесторов, во избежание споров с налоговыми органами могли подписывать с субинвесторами посреднические договоры (а объектом обложения НДС являлась сумма посреднического вознаграждения согласно п. 1 ст. 156 НК РФ), то с вступлением в силу Закона N 214-ФЗ такое посредничество утратило смысл.
Впрочем, все эти правила не распространяются на случаи так называемого инвестиционного договора. При его исполнении по-прежнему возможны цепочки соинвесторов. Думается, что налогообложение в этом случае должно производиться в общем порядке согласно п. 3 ст. 155 НК РФ.
Забегая вперед, обозначим другую вполне реальную проблему: дольщик на момент уступки прав требований полную цену квартиры еще не выплатил. Как сказано в п. 1 ст. 11 Закона N 214-ФЗ, в этом случае дольщик обязан также заключить договор о переводе долга на нового участника долевого строительства с соблюдением соответствующих норм Гражданского кодекса РФ.
Причем Закон N 214-ФЗ не говорит, должен ли договор о переводе долга проходить государственную регистрацию. По-видимому, законодатель предполагал, что стороны будут составлять единый документ, содержащий положения как об уступке прав требования, так и о переводе долга. Но ведь это совершенно разные сделки. В частности, при переводе долга на это должно быть документально оформленное согласие застройщика. В противном случае недействительным может быть признан не только перевод долга, но и сам договор уступки права требования как противоречащий нормам закона.
Обязать же всех участников составить единый документ нельзя, так как законодательством такая обязанность не предусмотрена. Значит, вполне реальна ситуация, когда у сторон сделки появятся два или даже три документа: договор цессии, договор о переводе долга, а также письменно выраженное согласие кредитора-застройщика, которое вполне может быть оформлено в виде самостоятельного акта.
Отсюда вопрос: должна ли в этом случае производиться государственная регистрация договора о переводе долга? Закон этого не требует. Скорее всего, и договор о переводе долга, и согласие застройщика будут выступать в качестве «приложения» к договору цессии. Если же государственная регистрация договора о переводе долга все же потребуется, то логично считать, что момент перехода прав по договору цессии должен определяться датой государственной регистрации последнего из указанных договоров.
Источник: www.klerk.ru
Договор уступки права требования по договору долевого участия в строительстве
В условиях рыночной экономики долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости получило широкое распространение. На рынке первичной недвижимости типичной является ситуация, когда физические, а чаще юридические лица выкупают квартиры на начальном этапе строительства с целью их последующей перепродажи. Одним из способов зафиксировать прибыль и продать квартиру является уступка права требования по договору долевого участия.
Возможность уступки права требования по договору участия в долевом строительстве предусмотрена ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно ч. 1 указанной нормы уступка осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Исходя из положений ГК РФ, можно дать следующее определение договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве.
По договору уступки права (требования) по договору участия в долевом строительстве одна сторона, цедент (продавец), обязуется переуступить свои права требования, которые имеются у него по договору долевого участия за определенную плату другой стороне, цессионарию (покупателю).
Необходимо отметить, что уступка права требования по договору участия в долевом строительстве свидетельствует о приобретении не самой квартиры, а лишь права требования к застройщику на передачу ее в собственность.
Существенными условиями договора уступки права требования по договору долевого участия, т.е. условиями, без которых договор будет считаться незаключенным, являются:
- сведения об обязательстве, из которого вытекает право требования. Поскольку право требования вытекает из договора участия в долевом строительстве, все реквизиты указанного договора (номер и дату заключения, а также иные сведения, позволяющие установить объем уступаемых требований) необходимо указать в договоре уступки;
- государственная регистрация договора. Статья 17 Федерального закона N 214-ФЗ прямо закрепляет необходимость государственной регистрации как самого договора участия в долевом строительстве, так и уступки прав требований по нему, т.е. договор уступки будет признан заключенным лишь с момента такой регистрации.
Так, по одному из дел (Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 15 марта 2011 г. N А65-23157/2009) суд признал ничтожной уступку прав требования, произведенную из незаключенного договора участия в долевом строительстве. «Исходя из условий договоров от 28.08.2008 N 114 и от 07.10.2008 N 115, арбитражный суд пришел к выводу об их правовой квалификации как договоров долевого участия в строительстве, подпадающих в сферу правового регулирования Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в связи с чем, установив отсутствие государственной регистрации указанных договоров, руководствуясь положениями пункта 3 статьи 433 ГК РФ и пункта 3 ст. 4 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, пришел к выводу об их незаключенности и, как следствие, ничтожности положенных в основание заявленного ОАО «Национальный торговый банк» требования договоров уступки права требования от 24.03.2009″.
Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора уступки права требования по договору долевого участия влечет ничтожность такой сделки.
Рассмотрим особенности договора уступки права требования и риски, связанные с заключением такого договора.
По общему правилу не требуется согласия застройщика на такую уступку, равно как и согласия других участников долевого строительства. Данный вывод подтверждается судебной практикой (Определение ВАС РФ от 24.03.2010 N ВАС-2932/10 по делу N А40-16350/09-101-38).
В то же время если уступка совершается одновременно с переводом долга, то требуется письменное согласие застройщика на перевод участником долевого строительства своего долга на другое лицо (п. 1 ст. 391 ГК РФ).
Также в самом договоре долевого участия между застройщиком и инвестором может содержаться запрет на уступку либо описаны процедуры получения предварительного согласия застройщика на уступку. В связи с этим при заключении договора уступки права требования по договору долевого участия необходимо обязательно ознакомиться с договором долевого участия и изучить условия уступки. Если такое условие в договоре имеется, то необходимо заключение соглашения об уступке в трехстороннем порядке с участием застройщика или официальное согласование застройщика за подписью руководителя, скрепленное печатью. Иначе такой договор может быть признан недействительным.
Согласно п. 1 ст. 11 ФЗ N 214 уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Таким образом, необходимо убедиться, что цедент расплатился с застройщиком.
Предположим, что договор долевого участия заключался не на одну квартиру, а на несколько и оплата застройщику произведена частично. Как определить, что оплата именно по той квартире, по которой приобретаются права требования, осуществлена полностью? В зависимости от условий договора долевого участия номера квартир могут быть указаны в платежных поручениях или в актах зачета оплаты по конкретным объектам.
Таким образом, от застройщика необходимо получить официальную справку о произведенной оплате по договору долевого участия именно на ту квартиру (с указанием номера), права на которую приобретаются на момент (с указанием даты) заключения договора уступки, а также с указанием того, что инвестор имеет право на уступку прав по договору. В противном случае в дальнейшем, если возникнет проблема с застройщиком, последний может заявить, что на момент уступки платежи по основному договору не были оплачены, поэтому уступка могла быть только с переводом долга.
Соглашение об уступке считается заключенным с момента государственной регистрации. Это означает, что никакие платежи до регистрации уступки не должны иметь места. Если цедент требует произвести оплату, то в договор целесообразно включить условие о задатке: все платежи, которые производятся до регистрации уступки, являются задатком в обеспечение обязательств цедента зарегистрировать соглашение об уступке. Необходимо также обязательно указать сроки возврата задатка в случае, если соглашение об уступке не зарегистрировано в установленный срок.
После регистрации договора уступки новый кредитор имеет те же права и обязанности по отношению к застройщику, что и участник, уступивший ему права, а также несет те же риски, как если бы он заключил договор долевого участия сразу с застройщиком. Отказ от договора и требование о возврате денег должны быть направлены застройщику, а не цеденту. Иск о взыскании уплаченных денежных средств также должен быть предъявлен застройщику. И даже проценты за пользование деньгами, предусмотренные ст. 9 ФЗ N 214-ФЗ, цессионарий вправе требовать с момента оплаты цедентом застройщику, а не с того момента, когда цессионарий оплатил цеденту уступку.
В статье 11 Закона N 214-ФЗ точно указывается промежуток времени, когда уступка прав по договору долевого участия возможна. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Основные проблемы, которые могут возникнуть между участниками договора уступки права требования по договору долевого участия, связаны с денежными расчетами между всеми участниками договора.
Известно, что значительная часть квартир в строящихся домах в настоящее время приобретается с целью инвестиций и участники продают квартиру уже на завершающем этапе по договору уступки по более высокой цене. В случае сдачи дома в срок цессионарий получает квартиру, а в случае расторжения договора долевого участия с застройщиком цессионарий получит обратно не ту сумму, которая была им уплачена цеденту, а сумму, указанную в договоре долевого участия, которая существенно меньше, чем та, которую цедент уплатил по договору уступки требования.
Штрафные санкции за неисполнение застройщиком своих обязательств также рассчитываются, исходя из суммы договора долевого участия.
Следует отметить, что цессионарий не сможет предъявить претензии к цеденту, поскольку последний по закону отвечает только за передачу прав требования, которые не являются действительными, т.е. цедент передал не принадлежащие ему права. Выглядит это следующим образом.
По Закону N 214-ФЗ договор долевого участия должен быть сначала зарегистрирован, а деньги застройщику уплачиваются уже после регистрации. Если по такому зарегистрированному, но не оплаченному договору уступить права требования, то такие права требования при определенных условиях, установленных действующим законодательством, можно считать недействительными. Именно поэтому ст. 11 Закона N 214-ФЗ закрепляет, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.
Данное обстоятельство нашло свое отражение в судебной практике. Например, Ярославский областной суд Апелляционным определением от 01.11.2012 по делу N 33-5949/2012 оставил в силе решение Кировского районного суда г. Ярославля от 23 августа 2012 года, которым с застройщика ГУП «ТСО «Ярославльстрой» в пользу С., которой права на квартиру были переданы по договору уступки требования, была взыскана неустойка и компенсация морального вреда, и отказано во встречном иске застройщику, требовавшему признать договор уступки требования недействительным в связи с тем, что договор долевого участия, на основании которого был заключен договор уступки требования, не оплачен, и согласие застройщика на передачу прав одновременным переводом долга не получено.
Апелляционная жалоба застройщика была судом второй инстанции отклонена. При этом Ярославский областной суд указал, что в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.
Из содержания указанной нормы не следует, что закон содержит запрет на уступку права требования до оплаты цены договора долевого участия в строительстве. В случае отсутствия оплаты такая уступка осуществляется одновременно с переводом долга. По этим мотивам оснований для признания договоров уступки прав и переуступки прав несоответствующими требованиям закона не имеется.
Следовательно, вместе с приобретением прав требования новый кредитор обязан принять на себя и долг прежнего участника. Поскольку сейчас все больше застройщиков предлагают рассрочку по оплате договора долевого участия, то долг цедента перед застройщиком будет складываться из неоплаченной застройщику части взносов по рассрочке, что, в свою очередь, должно отразиться на цене договора уступки.
При переводе долга застройщик должен в обязательном порядке дать свое согласие на такой перевод (п. 1 ст. 391 ГК РФ). В случае несоответствия договора уступки данным требованиям такой договор может быть признан судом недействительным.
В Апелляционном определении Московского городского суда от 30.11.2012 по делу N 11-29791/12, которым оставлено в силе решение Таганского районного суда г. Москвы, признавшее договор уступки требования недействительным по иску застройщика, указано, что согласно п. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу и т.п., либо воздержаться от определенного действия. Кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. По п. 2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договора.
В соответствии с п. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Разрешая исковые требования по существу, суд пришел к выводу, что спорный договор не соответствует требованиям п. 1 ст. 391 ГК РФ, поскольку не получено согласие истца как кредитора в вышеуказанных обязательствах, предусмотренных договором, на перевод ответчику своего долга на другое лицо; не соответствует требованиям п. 2 ст. 382 ГК РФ, так как для перехода к другому лицу прав кредитора требуется согласие должника, предусмотренное условиями договора долевого участия, в связи с чем законно признал договор недействительным.
Таким образом, в договоре может быть предусмотрена как единовременная оплата взноса, так и рассрочка. Если взнос до конца не произведен, а у участника долевого строительства по каким-то причинам возникла необходимость выйти из этого договора, то передача прав по такому договору возможна только с передачей обязанности.
В этом случае также необходимо заключить договор о передаче долга. Такой договор первоначальный участник долевого строительства может заключить с новым только с согласия застройщика на перевод долга, и только затем одновременно заключаются договоры об уступке права требования и о переводе долга. Новый участник долевого строительства получает права требования по той части долевого взноса, который уже оплачен, и обязуется произвести полную оплату взноса. Если речь идет об уступке прав требования по договору с полностью оплаченным долевым взносом, согласие застройщика на нее не требуется.
Что касается рисков, то, если договор заключается в рамках действующего законодательства и проходит госрегистрацию, стороны уже застрахованы от неожиданностей, в том числе и двойных продаж, которые были распространены несколько лет назад, до вступления в силу Закона N 214-ФЗ. Существуют и некоторые другие риски для участников долевого строительства.
Так, например, следует обратить пристальное внимание и серьезно отнестись к юридической оценке ситуации, когда уступка прав по договору участия в долевом строительстве осуществляется юридическим лицом. Речь идет о ситуациях, когда гражданин приобретает право требования будущей квартиры не напрямую у застройщика по договору участия в долевом строительстве, а у стороннего юридического лица: подрядчика или аффилированной застройщику фирмы, или так называемого инвестора, купившего часть квартир в строящемся доме с целью их последующей перепродажи.
Чтобы сократить собственные риски при приобретении квартиры не напрямую у застройщика по договору участия в долевом строительстве, цессионарию необходимо проверить юридическую чистоту всей цепочки лиц от застройщика до цедента, продающего право требования квартиры.
Другие риски связаны с приобретением права у цедента-наследника лица, являвшегося первоначальной стороной договора, так как в этом случае новому участнику долевого строительства надо быть уверенным, что отсутствуют другие наследники, которые в будущем могут попытаться оспорить эту сделку. Независимо от того, является ли гражданин первым участником договора или приобрел права по переуступке, сохраняются риски при банкротстве застройщика. Исходя из нового законодательства о банкротстве, граждане — участники долевого строительства должны подать заявление в дело о банкротстве, которое рассматривается арбитражным судом, и вступить в реестр прав участников долевого строительства. Для этого необходимо подтвердить наличие всех документов, внесение взноса на определенную сумму.
В заключение следует отметить следующее.
Если цена по договору уступки права требования незначительно отличается от цены по договору долевого участия (то есть первоначальной), а то и ниже ее, при этом время, прошедшее с даты заключения договора долевого участия, более полугода, возможно, объект является долгостроем и/или имеются другие существенные недостатки (проблемы с коммуникациями, с вводом в эксплуатацию или оформлением в собственность, судебные дела застройщика и т.д.). Об аналогичных проблемах могут свидетельствовать и массовые продажи квартир на объекте по договорам уступки, независимо от наличия непроданных квартир у застройщика.
Если за время строительства права на квартиру неоднократно передавались по договорам уступки права требования, то, вероятно, существуют какие-либо проблемы с указанной квартирой. Необходимо с осторожностью отнестись к приобретению права требования по договору уступки у юридического лица. При наличии альтернативы договор уступки права требования по договору долевого участия безопаснее заключать с физическим лицом.
Источник: www.sudmos.ru