Источник фотографии
В России тысячи жилых домов сдаются позже, чем обещают застройщики в момент заключения договора с покупателями. Чтобы не попасть в ловушку долгостроя, нужно знать главные признаки того, что у компании возникли проблемы с возведением дома.
Для начала – что такое долгострой?
Принято считать, что это объект, срок сдачи которого нарушен более чем на один год.
Но в законодательстве никакого определения на сей счет нет. Более того, 214-ФЗ «О долевом строительстве…» запрещает девелоперам задерживать срок сдачи объекта более чем на два месяца.
За каждый день просрочки сверх этого компания, продающая квартиры по договорам долевого участия (ДДУ), должна платить дольщикам пени в размере 1/150 ставки рефинансирования Центробанка РФ за каждый день просрочки. До 2016 года ставка рефинансирования устанавливалась на каждый год; теперь она равна ключевой ставке ЦБ, которая может меняться в течение года.
Самый знаменитый ДОЛГОСТРОЙ #долгострой #строительство
Рассчитать сумму пеней нетрудно по формуле. Пени начисляются за каждый календарный день просрочки. Так, если квартиру вам должны были передать 27 октября, то расчет начинается с 28 октября. Последним днем отсчета считается день, когда квартира вам передана по акту. Именно поэтому очень важно, чтобы в ДДУ был указан не абстрактный срок сдачи дома в эксплуатацию и передачи дольщику – например, «третий квартал», а конкретная дата – скажем, «до 7 июня 2017 года».
Итак, формула для расчета пеней (П) такова:
П = З Ч Д Ч КС/(100 Ч 150)
где З – сумма задолженности (то есть стоимость вашей квартиры);
Д – количество дней просрочки (рассчитывается с даты наступления задолженности и до даты погашения включительно);
КС – процентная ключевая ставка ЦБ РФ, действующая в период просрочки.
Сейчас ставка ЦБ составляет 10,5%. То есть если вы заплатили за квартиру 3 млн руб. и срок задержки передачи ключей составил полгода (180 дней), то за это время застройщик должен вам заплатить неустойку в размере 378 тыс. руб. – по 2,1 тыс. руб. в день. Правда, взыскать их вы сможете только после окончания строительства.
Сумма немаленькая, поэтому застройщики стремятся обезопасить себя. И отсюда – первый из рассматриваемых признаков долгостроя.
Первый признак – много изменений
Большинство жилых многоквартирных домов строится по 214-ФЗ – примерно 70-80% по всей стране. И нередки случаи задержки срока сдачи объекта в эксплуатацию по сравнению с первоначально заявленной датой. Но у застройщика есть способ не платить пени за просрочку – изменить срок сдачи. Компания добивается, чтобы чиновники разрешили ей скорректировать разрешение на строительство с новыми сроками, и предлагает дольщикам подписать дополнительные соглашения к договорам долевого участия. В этих допсоглашениях либо вообще отсутствуют какие бы то ни было штрафные санкции для застройщика, либо, чтобы задобрить дольщиков, прописана мизерная сумма штрафа, очень далекая от той, которую компания заплатила бы как пени по закону.
Отметим: само по себе изменение сроков в разрешении на строительство не освобождает застройщика от обязанности уплатить неустойку. Но если дольщик согласился подписать допсоглашение к ДДУ, признав, что готов ждать завершения строительства дольше, чем было указано в первоначальном договоре, то законных пеней такому покупателю уже не дождаться. Ну, за исключением того случая, если застройщик снова не уложится в срок.
Такие изменения в разрешение на строительство могут вноситься бесконечное число раз – закон этого не регламентирует. Обычно власти продлевают срок со штрафными санкциями для застройщика, то есть в муниципальный или региональный бюджет он штраф заплатит. Впрочем, если у него с властями «особые» отношения, то и этих неприятностей ему удастся избежать.
Итак, прежде чем заключать ДДУ, нужно проверить, когда было выдано первое разрешение на строительство, сколько раз оно корректировалось. Желательно связаться с другими дольщиками и узнать у них, как давно они ждут свои квартиры.
Второй признак – дом не виден
Когда до завершения срока сдачи дома по документам время еще есть, нужно понаблюдать за тем, как идет стройка. Например, прийти на площадку несколько раз с интервалом в пару недель. Если дом застрял на одном уровне, то лучше поискать квартиру в другом жилом комплексе.
Однако если стройка идет, то как определить, в нормальном темпе или еле-еле?
В этом деле опять поможет разрешительная документация. Есть, конечно, советы «знатоков», мол, панельный дом должен строиться со скоростью три этажа в месяц, а кирпичный – два этажа. Но ведь очевидно, что одноподъездный дом будет расти быстрее, чем тот, у которого десять подъездов.
Итак, нужно посмотреть, какова площадь будущей новостройки по проектной декларации. Существуют общие нормативы, на основании которых рассчитываются сроки строительства исходя из этой площади. Есть региональные коэффициенты (например, в северных районах здания разрешается возводить чуть дольше), но они отличаются не очень значительно.
Третий признак – небывалая щедрость
Застройщики часто устраивают всевозможные акции, чтобы привлечь дольщиков: распродажи, скидки к Новому году, к 8 Марта, ко дню рождения компании и пр. Предлагают бонусы тем, кто покупает вторую и третью квартиры, приводит покупателей-друзей. Однако всему есть предел. Разовые акции со скидками 15-20% – приятный сюрприз. Но если вы обнаружили, что такие аукционы неслыханной щедрости – норма для компании или что она продает жилье в разы дешевле, чем оно стоит в среднем по рынку, то это повод усомниться в надежности такого застройщика.
Чтобы сверить расценки, можно посмотреть средние цены на первичном рынке у независимых экспертов. Например, на сайте BN.ru.
Продажа жилья по заниженной стоимости может означать, что застройщик стремится быстро реализовать все квартиры и обанкротиться. Либо он знает, что у него могут возникнуть проблемы с завершением строительства (возможно, ему не хотят продлевать срок сдачи объекта). Либо квартиры в этом доме не пользуются спросом по каким-то причинам (скажем, из-за близости к вредным промышленным предприятиям).
Иными словами, такой объект или уже стал долгостроем, или верный кандидат на это звание.
Четвертый признак – подозрительная ротация
Этот показатель связан с предыдущим: если подрядчики на стройплощадке сменились более чем дважды за период строительства, то, скорее всего, они недовольны условиями работы. В кризис ни один подрядчик не откажется от контракта без веских причин. А главная причина – застройщик не платит подрядчику за выполненную работу.
Проверить это сложно. Но сам факт частой смены подрядчиков – верный признак проблем на стройке.
Пятый признак – невнятность и молчание
Застройщик, у которого все в порядке, готов к общению как с потенциальными, так и с существующими дольщиками. Не отказывается встречаться, предоставлять документы, которых требует клиент, подробно разъяснять возникающие у возможного покупателя вопросы. Ведь компания понимает: чем она более открыта, тем выше к ней доверие, значит, растет вероятность, что посетитель офиса продаж в результате заключит с ней договор.
Но когда на стройке проблемы, то ответы становятся уклончивыми, а за документами предлагают зайти «на недельке». Или вовсе уверяют, что они в порядке, никак этого не подтверждая. Например, вы хотите узнать, какова общая площадь дома, а на сайте застройщика проектной декларации нет – указано, что она предоставляется по требованию при посещении офиса компании. В офисе же вдруг оказывается, что ответственный за ее поиски сотрудник сейчас в отпуске или на больничном.
Впрочем, пока вы не подписали договор, застройщик с вами может быть ласков, как нянечка в детском саду. Но поинтересуйтесь у тех, кто уже купил у него квартиру, в каком тоне проходят их переговоры. Манера общения может принципиально отличаться. Обычно это легко узнать, поискав в интернете форумы покупателей жилья этой компании. Они в своих рассказах не скрывают, сколько месяцев или даже лет ждут передачи ключей и как застройщик исполняет свои обещания погасить неустойку по просрочке.
Обнаружив разницу в манере общения, лучше обратитесь к другому застройщику.
Итог: лучше долгая проверка, чем долгая стройка
Почти все сказанное применимо как для объектов, строящихся по 214-ФЗ, так и для тех, что возводятся по схеме жилищного кооператива. Правда, есть существенный нюанс: срок сдачи кооперативного дома может переноситься много раз и застройщик не должен платить покупателям штрафы. Они законодательством не предусмотрены. Но это не отменяет правила: прежде чем вступать в кооператив, нужно выяснить, не просрочена ли сдача дома, сколько раз срок сдвигали и как при этом вела себя компания.
В любом случае не стоит принимать решение о заключении договора за один день. Лучше потратить время на проверку надежности застройщика, чем потом месяцы или даже годы ждать передачи ключей.
Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news.
Источник news.ners.ruЧто делать, если ваш застройщик обанкротился или строительство дома затянулось. Инструкция
Ипотека в России бьет все рекорды. Так, в сентябре 2020 года было выдано 170 тысяч кредитов — максимум за всю историю. Льготная ставка сработала, спрос на жилье вырос. Многие в попытке сэкономить покупают «квартиры будущего», вкладываясь в квадратные метры на этапе котлована.
Однако нередки ситуации, когда сроки сдачи дома затягиваются или стройка замораживается на неопределенный срок. Если время сдачи затянулось более чем на полтора года, это уже долгострой, а это значит, что у дольщиков возникают проблемы. Ruposters рассказывает, что делать, если вы вложились в проект, который из перспективного стал безнадежным.
Что такое «долгострой»
Долгостроем принято считать объект, строительство которого прекращено и не продолжается уже более чем 1,5 года . Происходит это по разным причинам: например, не у всех застройщиков есть необходимое количество денег для строительства целого жилого комплекса, все надежды на средства частных инвесторов. Если инвесторов будет мало, строительство приостановится до новых денежных поступлений.
Не стоит сбрасывать со счетов и банальные случаи мошенничества — продажу квадратных метров, которые существуют только на бумаге. В этом случае компания собирает деньги с инвесторов, но не вкладывает их в строительство объекта, а тратит на свои нужды. Такая мошенническая схема очень популярна на стадии котлована, когда дом еще не начал возводиться.
Мошенникам проще испариться с вашими деньгами, если они потратили минимум на создание видимости стройки. Строительство дома в этом случае «замораживается» на неопределенный срок, а инвесторы остаются ни с чем. Вернуть свои деньги будет крайне сложно, и многое в таких ситуациях зависит от типа контракта, заключенного между застройщиком и покупателем.
Типы контракта между застройщиком и покупателем
Договор долевого участия (ДДУ) — самый выгодный вариант для покупателя квартиры в новостройке , т.к. сделка предусматривает отказ от договора с полной материальной компенсацией. Дольщики защищены законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который обязывает застройщика передать дольщику квартиру не позднее того срока, что указан в договоре. За просрочку начисляется пеня, а в случае просрочки более чем на 2 месяца покупатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, при этом все вложенные деньги ему обязаны отдать немедленно.
Еще один плюс подобного типа договора — возможность компенсации в случае банкротства застройщика. С 20 октября 2017 года застройщики обязаны перечислять в фонд защиты дольщиков 1,2% от цены каждого ДДУ, и в случае банкротства фонд окажет помощь в возврате денежных средств или в финансировании дальнейшего строительства объекта.
ЖК «Царицыно» и «Царицыно-2» в Москве возводятся с 2006 года | Фото: ТАСС
Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) — это не лучший вариант, имеющий множество «подводных камней», ведь предметом предварительного договора является не покупка квартиры, а лишь намерение сторон заключить сделку в будущем. Использование такого типа договора выгодно прежде всего для застройщиков: практическое отсутствие санкций в случае просрочки передачи квартиры покупателю и возможность изменения договора в одностороннем порядке развязывает руки недобросовестным продавцам. Клиенты, заключающие такой тип договора, не защищены от двойных продаж, пересмотра условий сделки и вероятного банкротства застройщика, в результате которого можно лишиться и жилья, и денег.
Жилищный и жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — очень ненадежная схема. Прежде чем заключить подобный тип договора, нужно внимательно изучить Устав кооператива. Может оказаться так, что обязанности самого кооператива будут не указаны или будут слишком расплывчатыми, и тогда в случае проблем со строительством вернуть свои деньги будет неимоверно тяжело даже через суд.
Что делать, если застройщик обанкротился
Необходимо подать конкурсному управляющему заявление о включении требований в реестр кредиторов. Конкурсный управляющий — это человек, который назначен арбитражным судом при принятии решения о признании должника банкротом для проведения конкурсного производства и осуществления иных полномочий, установленных ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Если дом уже построен, то вы вправе потребовать квартиру в собственность через арбитражный суд. Впрочем, недостроенный объект тоже можно потребовать признать своей собственностью. Для этого нужно собраться всем вместе (дольщики), обратиться в суд и зарегистрировать совместное долевое право на объект незавершенного строительства. Далее образовать жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и закончить постройку или продать ее. Это оптимально, если дом находится на завершающем этапе строительства и для его достройки нужны небольшие вложения.
Недостроенный ЖК «Княжий» в Челябинске | Фото: 74.Ru
Еще один вариант — вернуть потраченные деньги. Однако стоит помнить, что денежные требования кредиторов удовлетворяются только в третью очередь . Сначала средства идут на покрытие долгов перед гражданами, которым банкрот обязан компенсировать вред здоровью, потом — на выдачу зарплаты рабочим. Поэтому ждать выплат можно очень долго, и денег должника может не хватить на возмещение долгов всем.
В случае заключения ДДУ можно получить компенсацию через фонд, если застройщик уплачивал в него взносы. Для этого нужно дождаться объявления о начале приема заявлений на сайте фонда защиты дольщиков, подать заявление о выплате возмещения и в течение 10 дней получить свою компенсацию.
Как не «попасть» на долгострой
Прежде всего стоит проверить документы застройщика: разрешения на строительство, права на землю, проектную документацию, а также изучить историю строительной компании — отсутствие судебных тяжб, громких скандалов с инвесторами, отсутствие недостроенных объектов. Все это будет плюсом при выборе. Не поленитесь поискать в интернете отзывы о компании.
Долгострой на улице Тульской в Новосибирске | Фото: ГК «Баутехник»
Очень желательно посетить строительную площадку дома, в котором вы хотите купить квартиру: стройка должна вестись непрерывно, ее прогресс должен быть заметен со стороны. Если на участке не ведутся работы, это может говорить о том, что у компании мало собственных средств для начала строительства, это может обернуться проблемами в будущем.
Внимательно нужно отнестись и к договору, который предлагает заключить застройщик. Самая безопасная схема для покупателя — договор долевого участия в строительстве (ДДУ). Остальные варианты не защищают от долгостроя и не могут быть гарантией того, что вы сможете вернуть свои деньги в случае любых проблем со сроками сдачи объекта.
Источник ruposters.ruЧто делать если вы купили долгострой?
По итогам прошлого года в столице было зарегистрировано одиннадцать долгостроев (новостройки в сегменте эконом, бизнес и даже премиум), по Подмосковью эта цифра еще выше — 140 проблемных жилых объектов. Показатели впечатляющие, особенно для людей, которым «повезло» вложиться в один из таких долгостроев….
Что делать, если вас угораздило инвестировать средства в безнадежный проект?
Для начала выясним, что означает термин «долгострой». В соответствии c 214-ФЗ такое определение дается объекту, строительство которого заморожено более чем на полтора года. Согласно законодательству, застройщик может отложить срок сдачи дома только на два месяца.
Если спустя это время дом так и не сдан в эксплуатацию, то дольщик имеет право расторгнуть контракт, причем в одностороннем порядке. Но в реальности это происходит очень редко. Обычно покупатели тянут до последнего, предпочитая ждать завершения стройки, а не подыскивать себе другую компанию. И их вполне можно понять. Неизвестно, как сложатся отношения с новым партнером — не исключено, что жилье придется ждать еще дольше.
Генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая разъяснила некоторые нюансы, связанные с долгостроем. По ее словам, перенос сроков завершения строительства на полгода-год еще не является поводом для паники (как правило, такая ситуация складывается из-за неэффективной работы девелопера или перебоев с финансированием). Но если через полтора года после даты, прописанной в договоре, новостройка все еще не сдана в эксплуатацию , то ситуацию можно считать критической. Не стоит сомневаться — вы стали обладателем долгостроя.
Что предпринимать в данном случае?
Варианты развития событий (в зависимости от типа контракта)
Все зависит от того, по какому контракту была оплачена недвижимость.
ДДУ (договор долевого участия)
Если вы приобрели квартиру на основании этого документа, то можно сказать, что вам повезло, так как сделка предусматривает отказ от договора с полной материальной компенсацией. В отличие от покупателей, выбравших другие схемы, дольщики хоть как то защищены от форс-мажорных ситуаций, возникающих у застройщика.
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (214-ФЗ) обязывает компанию передать участнику долевого строительства квартиру не позднее, чем в срок, указанный в договоре. В противном случае застройщику начисляется пеня. Более того, если сдача объекта перенесена больше чем на два месяца, покупатель имеет полное право расторгнуть сделку в одностороннем порядке, не дожидаясь завершения строительства. Таким образом, у дольщика есть два варианта: либо подождать, когда дом сдадут в эксплуатацию и потребовать выплаты пени, либо разорвать контракт и немедленно забрать свои деньги.
Стоит отметить, что объекты, возводимые согласно федеральному закону о долевом строительстве, крайне редко переходят в категорию долгостроев. Здесь жестко регулируются ответственность и обязанности застройщика. Поэтому компания, реализующая квартиры по ДДУ, как правило, полностью уверена в своих возможностях, а дольщики почти всегда получают жилье без нарушения сроков. (но бывают конечно и исключения!)
Жилищный и жилищно-строительный кооператив (ЖСК)
Если оплата жилья была совершена на основании вступления в ЖСК, то вернуть свои средства или добиться возобновления строительства объекта будет неимоверно тяжело. Жилищный кооператив является очень ненадежной схемой для пайщиков. Как известно, обязательства сторон по отношению друг к другу фиксируются в Уставе.
Но в большинстве случаев там четко указана только ответственность пайщиков, а вот обязанности самого кооператива прописаны не всегда четко. Поэтому если в Устав внесена ответственность кооператива перед пайщиками, то существует определенная возможность возвратить вложенные в долгострой деньги через суд. А вот если такого пункта нет, то никакие судебные тяжбы не помогут вам вернуть их обратно. И помните, что процентов за использование вложенных средств вы не получите при любом раскладе.
ПДКП (предварительный договор купли-продажи)
Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, ПДКП является не более чем соглашением о намерениях. В соответствии с ним денежные средства вносятся покупателем исключительно в счет обеспечения будущих обязательств. Поэтому расторгнуть такой договор достаточно сложно. Но и здесь есть свои лазейки.
В любом ПДКП оговаривается срок действия, в течение которого застройщик либо правообладатель недвижимости обязан заключить с вами основной договор. Если вы уже вложили средства, но не подписали его (и при этом срок ПДКП истек), то имеете полное право отказаться от сделки. В связи с тем, что стороны в положенное время не заключили основной договор, все взаимные обязательства по предыдущему соглашению прекращаются, а денежные средства должны быть возвращены покупателю. Если застройщик не желает отдавать деньги, у другой стороны есть все основания требовать их возвращения в судебном порядке.
Возможные риски сделок по ПДКП (двойные продажи, пересмотр условий сделки, банкротство застройщиков), подробнее тут «Предварительный договор купли-продажи квартиры — Warning, danger!»
Банкротство застройщика
Если речь идет о банкротстве застройщика, а не просто о нарушении сроков, то стопроцентной гарантии возврата денег нет даже в случае, когда недвижимость покупалась по 214-ФЗ. Тем не менее, граждане, купившие квартиру по ДДУ, более защищены в случае банкротства. Они являются единственной категорией, у которой есть возможность хотя бы частично вернуть свои деньги.
Оказавшись в такой ситуации, стоит немедленно обратиться к адвокату, выйти из положения собственными усилиями без материальных потерь вряд ли получится. Однако каждому покупателю не лишним будет знать об основных шагах, которые необходимо предпринять в случае банкротства компании-застройщика.
Покупатель долгостроя должен обратиться в арбитражный суд, после чего адвокат вносит его в реестр кредиторов. Являясь пострадавшей стороной, он может предъявить требования либо о возвращении вложенных средств, либо о передаче жилого помещения в свою собственность. Стоит отметить, что закон не позволяет заявлять об обоих требованиях одновременно. (поправки к федеральному закону «О несостоятельности (банкротстве)», принятые 15-го августа 2011-го года, позволяют предъявить к должнику не только денежные претензии, но и требования о передаче жилых помещений в случаях, когда объект достроен, но не сдан в эксплуатацию)
В том случае, если покупатель требует денежную компенсацию, он должен знать, что его заявление будет удовлетворено только в третью очередь. Согласно законодательству, в первую очередь рассматриваются материальные требования граждан, здоровью или жизни которых был нанесен ущерб в результате действий застройщика (если, конечно, таковые имеются). Следующими на очереди стоят сотрудники компании-застройщика, работавшие по трудовому договору, а также авторы результатов интеллектуальной деятельности. Им выплачивается зарплата и выходные пособия.
Практика показывает, что, находясь в третьей очереди, надеяться на получение всех инвестированных средств нереально. Поэтому наиболее правильным решением будет требование о передаче жилого помещения в вашу собственность (если объект хотя бы частично построен).
Если же дом не построен, то застройщик может погасить долг путем передачи дольщикам незавершенного объекта. В этом случае покупатели должны четко понимать, что достраивать объект им придется за свой счет. Конечно, дольщики имеют право создать ЖСК (жилищно-строительный кооператив). Но тогда им снова придется сбрасываться деньгами и находить нового подрядчика, что повлечет дополнительные затраты. Получается, что в любом случае денежных потерь избежать не удастся.
«На сегодняшний день 34 компании, занимающихся строительством жилья в Подмосковье, находятся в состоянии банкротства, По данным гос. органов в Московской области насчитывается около 6 тысячи обманутых дольщиков»
Несмотря на старания властей и народных активистов полностью искоренить проблему долгостроев пока так и не удалось. Стройки в Москве и Подмосковье замирают по самым разным причинам, начиная от банкротства застройщиков и заканчивая мошенническими действиями.
Самые известные долгострои Москвы
Ярким примером московского долгостроя является проект жилого комплекса «Северный парк», который строился и достраивался больше 8 лет. Видео о проблемах дольщиков в ЖК «Северный парк».
ЖК «Северный парк» по адресу Ленинградское шоссе, д.25
Еще одним «элитным долгостроем» является скандально известный проект компании Сергея Полонского и ЗАО «ФЦСР» — ЖК «Квартал Триумфальный» (бывшая «Кутузовская миля»). Департамент имущества Москвы подал иск о признании банкротом компании ЗАО «ФЦСР», являющейся генеральным застройщиком ЖК «Квартал Триумфальный».
Так же довольно интересна история жилого комплекса «Московские окна», который возводят уже 6 лет — см. оф. сайт дольщиков — http://www.moscowwin.ru/
Выступление обманутых дольщиков долгостроя «Московские окна» — ул.Новогиреевская, вл.5
Самое печальное, что в правовом поле сегодня не существует четких механизмов, позволяющих обманутым покупателям отстаивать свои права в случае банкротства строительных организаций — каждая конкретная процедура происходит по-разному. То же самое касается и сдвигов в сроках сдачи объекта…
«Уделяйте самое пристальное внимание выбору надежной компании-застройщика»
Но если неприятность уже произошла, остается один выход — обратиться к опытным юристам. Вряд ли они смогут полностью вернуть вам деньги, но, по крайней мере, постараются свести материальный ущерб к минимуму.
Источник moskvadeluxe.ru