Что такое дупт при покупке квартиры в новостройке

О том, что это за сделка и чего стоит опасаться при покупке строящегося жилья не у застройщика, — в коротких карточках

Переуступка по ДДУ. На что обращать внимание

Переуступка по ДДУ — это договор уступки прав требования (ДУПТ) другому лицу. По сути, заменяется дольщик в договоре. Есть тонкости при оформлении ДУПТ. Рассказываю.

В ДУПТ должны быть указаны:

ДУПТ подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Это платная услуга, пошлина — 350 рублей. Срок регистрации — 7 раб дней.

Перечень документов для регистрации

(кроме документов, удостоверяющих личность):

☑️ Заявления от всех сторон сделки;

☑️ ДУПТ (как минимум, по 1 экз каждой стороне и 1 экз для Росреестра);

☑️ Справка, подтверждающая оплату продавцом цены ДДУ застройщику, с указанием размеров и сроков внесения платежей. Такую справку может выдать застройщик или банк, через который осуществлялась оплата.

☑️ Согласия, требуемые законом. Например, продавец заключил ДДУ будучи в браке, в этом случае потребуется нотариальное согласие супруги (если, конечно, не было брачного договора).

Согласие застройщика на заключение ДУПТ не требуется, но оно может быть предусмотрено в ДДУ. В этом случае согласие лучше получить. Но, если продавец права его еще полностью не оплатил застройщику, то согласие застройщика однозначно нужно. Дольщик не может переуступить право по ДДУ, если оно полностью не оплачено. Точнее сказать, может, но с согласия застройщика и с переводом долга на нового дольщика. Это тогда прописывается в ДУПТ.

Кстати, порой застройщик берет денежку за свое согласие на переуступку (читайте договор).

После регистрации перехода права новому дольщику стоит уведомить застройщика об этом.

Если ДДУ в залоге (ипотеке), нужно получить еще и разрешение банка либо продавец сначала должен погасить свой долг перед банком.

ВАЖНО

ДУПТ можно заключить только до передачи квартиры дольщику, т.е. до акта. После этого нужно сначала оформить квартиру в собственность и заключить договор купли-продажи.

После регистрации ДУПТ у покупателя на руках должен оказаться основной ДДУ с приложениями/изменениями, зарегистрированный ДУПТ, акт передачи пакета документов, документы об оплате.

Москомстройинвест советует обратить внимание до заключения ДУПТ на следующие моменты:

? Цепочку, по которой передается право по ДДУ. Возможно, это уже не первая переуступка. Все оплаты и передача документов должны быть подтверждены.

? Наличие документов по сделке — должны быть зарегистрированный ДДУ, если были переуступки, то они все должны быть зарегистрированы, платежные документы и акты приема-передачи дкоументов.

? Историю реализации застройщиком этого объекта и других его проектов.

? Посмотрите первоначальную цену по договору долевого участия (ДДУ). Нужно понимать, что застройщик отвечает перед покупателем по той цене, которая была указана в первичном ДДУ. Если стоимость по переуступке выше цены по ДДУ, вам, если что, вернут только первоначальную стоимость квартиры.

Покупка квартиры в Москве новостройки от застройщика. Акции, скидки! Реальные отзывы! · Популярные новостройки . Новостройки на карте. Сведения о застройщиках · Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф/

Из вторых рук: как купить новостройку по переуступке прав

Покупка жилья в строящемся доме не всегда подразумевает, что сделка может быть заключена напрямую с застройщиком. Продажа квартир в новостройках другими юридическими лицами, а также первыми дольщиками — очень распространенная практика. По сути, они продают не сами квартиры, а переуступают свои права на них.

В коротких карточках рассказываем, как заключаются такие сделки, в чем их особенности и риски.

Переуступка прав Что это за сделка

Переуступка прав — это сделка по покупке в недостроенном доме квартиры, которая ранее была приобретена у застройщика. «Проще говоря, это замена одного дольщика на другого в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома», — поясняет начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.

Дело в том, что в строящемся доме сам объект (квартира) пока еще не существует физически и не имеет точного почтового адреса. Есть только оформленное договором долевого участия право на него, и это право можно переуступить другому лицу. По сути, первоначальный дольщик передает покупателю право требования к застройщику о передаче квартиры после завершения строительства и прочие права и обязанности, предусмотренные ДДУ.

Продавцы Кто обычно продает недостроенное жилье

Во-первых, это оптовые инвесторы — как правило, юридические лица, купившие по ДДУ несколько десятков квартир. Приобретенные на старте продаж квартиры ближе к завершению строительства продаются дороже, на чем инвесторы и зарабатывают.

Во-вторых, продавцами выступают подрядные организации. Застройщик расплатился с ними за проделанную работу квадратными метрами, и им нужно конвертировать их в деньги.

В-третьих, это частные инвесторы (физические лица), которые тоже получают прибыль от продажи почти готовой квартиры, купленной по минимальной цене на этапе котлована.

Четвертый тип продавцов — дольщики в обычной жизненной ситуации: например, изначально купили то, на что хватило средств, но пока дом строился, появилась возможность приобрести квартиру большей площади или в другом районе.

«Нередко люди сначала приобретают однокомнатную квартиру, затем по мере роста цены к моменту сдачи дома ее переуступают и в том же проекте, но в следующей очереди, приобретают по стартовой цене уже более просторную квартиру» — отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Застройщик Нужно ли получать его разрешение

Не во всех случаях. Многие застройщики практикуют взимание комиссии за оформление разрешения (согласия) на переуступку. Этот пункт регулируется самим ДДУ: если в договор долевого участия внесено условие, что для уступки требуется получить согласие застройщика, его необходимо будет выполнить. «Размер комиссии может быть как фиксированным (30–60 тыс. руб. за квартиру), так и выраженным в виде процентной ставки (может достигать 4%)», — поясняет руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков.

Более того, застройщик даже может наложить запрет на реализацию квартиры по переуступке, чтобы первые дольщики в массовом порядке не выходили на рынок с предложениями о перепродаже. Но если в ДДУ нет запрета на уступку, то после проведения сделки новому дольщику нужно только уведомить о ней застройщика, приложив к письму копию зарегистрированного договора и свои контакты.

Комиссия Почему строительные компании ее берут

Так они стараются регулировать поведение инвесторов, купивших на котловане пул квартир, чтобы предотвратить выход на продажу большого объема по ценам ниже, чем у него самого. Инвестиционные квартиры часто реализуются на 5–10% ниже цен, выставленных застройщиком на аналогичное жилье.

«Есть проекты, в которых уступки вообще не играют никакой роли и не оказывают влияния на темпы реализации квартир застройщиком, — рассказал Олег Ступеньков. — Чаще всего это масштабные жилые комплексы с высокими темпами продаж. А вот на точечных проектах, где план продаж застройщика в месяц составляет не более 1 тыс. кв. м, потеря выгоды уже будет ощутимой».

Покупатель Чем ему выгодна такая покупка

Выгода покупки квартиры по переуступке прав заключается в том, что можно приобрести квартиру в строящемся доме дешевле, чем у самого застройщика, который регулярно проводит плановые повышения цен по мере готовности объекта. Кроме того, если основная масса квартир в интересующем объекте уже распродана, вполне вероятно, что интересный вариант можно будет купить по переуступке у первоначальных дольщиков.

Ограничения Что мешает заключению такой сделки

Договор переуступки прав можно заключить только в определенный промежуток времени: с момента государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) и до подписания передаточного акта между дольщиком и застройщиком. После оформления квартиры в собственность уже заключается договор купли-продажи.

Дольщик не может переуступить право требования по ДДУ, если он еще не оплатил договор. «Такое может быть, к примеру, если квартира приобреталась в рассрочку, — рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — В данном случае замена дольщика возможна только с согласия застройщика. При этом подписывается договор уступки с переводом долга. В текст соглашения вносится формулировка о том, что дольщик № 1 передает дольщику № 2 долг перед застройщиком в указанном размере».

Сделка Как она заключается

Первоначальный дольщик и покупатель заключают договор уступки прав требования (ДУПТ). Конечному покупателю передается оригинал этого документа и договор долевого участия (ДДУ). При этом в договоре уступки прав обязательна ссылка на ДДУ, также указывается основная информация об объекте, его характеристиках и стоимости. Кроме того, там должен быть подтвержден факт полного исполнения финансовых обязательств продавца перед застройщиком. В свою очередь, компания-застройщик передает новому покупателю документы об оплате. Если квартира в ипотеке, конечному покупателю нужно получить справку о снятии обременения.

Далее составляется передаточный акт всей вышеперечисленной документации, он заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования. Пакет документов передается в МФЦ для регистрации ДУПТ в Росреестре, затем производится оплата покупки. После получения зарегистрированных документов покупатель приобретает законное право требования на квартиру.

Риски Чего следует опасаться в сделках по переуступке прав

Риск срыва сроков строительства не снижается, как и в случае с заключением ДДУ, поэтому важна тщательная проверка надежности застройщика. Можно оценить, например, количество выставленных первыми дольщиками квартир на продажу. «Большое количество предложений о продаже строящихся квартир от физических лиц может говорить о появлении проблем у застройщика и риске нарушения сроков окончания строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Есть также риск, что сделку объявят недействительной. Среди причин, которые могут к этому привести, — признание первого дольщика банкротом в течение года после продажи квартиры, а также отсутствие уведомления застройщика о переходе права требования.

«Наконец, для покупателя сохраняются многие риски, свойственные покупке вторичного жилья, — рассказала Мария Литинецкая. — Например, лучше заранее узнать, нет ли в числе собственников по ДДУ несовершеннолетних и приобретена ли для них другая недвижимость, не меньшая по площади. Также покупателю необходимо выяснить, не состоял ли в браке продавец на момент покупки квартиры, а если состоял, получил ли письменное согласие супруга на ее продажу».

Покупателю следует убедиться, что ему будет переданы оригинал ДДУ (или его нотариально заверенная копия в случае, если ДДУ заключен на большой объем квартир), советует Наталья Шаталина. Также подлинными должны быть подтверждающие оплату ДДУ документы (оригиналы или нотариально заверенные копии платежных поручений, справка от застройщика об исполнении обязательств).

Покупка у юрлиц Безопаснее ли покупать квартиру у подрядчиков, чем у частников

Здесь тоже есть риски, о которых нужно знать. Бывают ситуации, когда генподрядная компания договаривается с застройщиком на взаимозачет за работы. При этом оговаривается цена за 1 кв. м.

«Подрядчик и застройщик одновременно подписывают ДДУ и договор подряда с описанием условий взаимозачетов, — рассказал Олег Ступеньков. — ДДУ сразу идет на регистрацию, но он может оказаться на момент последующей переуступки еще не оплачен, так как привязан к договору подряда. Поэтому конечный покупатель, который намерен заключить договор уступки с подрядчиком, должен проверить не только ДДУ, но и акты взаиморасчетов, счета-фактуры и договор подряда, в котором фигурирует интересующая его квартира, предлагаемая к переуступке. При заключении договора уступки с физлицом тоже следует попросить акт сверки и платежки, проверив факт оплаты ДДУ. Поэтому самый главный совет: заключайте договоры уступки только в офисе продаж застройщика».

Ипотека Можно ли купить квартиру по переуступке прав с использованием кредита

Еще несколько лет назад банки, как правило, не одобряли выдачу ипотечного кредита на приобретение жилья по договору переуступки прав. Но сегодня они гораздо охотнее соглашаются финансировать такие сделки на аккредитованные объекты недвижимости: это говорит о том, что механизм ДУПТ уже неплохо отработан. Среди кредитных учреждений, готовых давать ипотеку на указанных условиях, — Сбербанк, ВТБ24, DeltaCredit, Банк Москвы и другие.

Продажа квартир в новостройках другими юридическими лицами, а также первыми дольщиками — очень распространенная практика. По сути, они продают не сами квартиры , а переуступают свои права на них. В коротких карточках рассказываем, как заключаются такие сделки, в чем их особенности и риски. … Пакет документов передается в МФЦ для регистрации ДУПТ в Росреестре, затем производится оплата покупки . После получения зарегистрированных документов покупатель приобретает законное право требования на квартиру . Риски Чего следует опасаться в сделках по переуступке прав.

Переуступка права на квартиру в новостройке

Продажа жилья в новостройках посредством переуступки прав требования долгое время была излюбленным способом реализации инвестиционных квартир, купленных с целью сохранить и приумножить капиталы. Однако уже скоро на фоне нестабильной экономической ситуации и снижения инвестиционной привлекательности рынка жилой недвижимости количество таких сделок будет сокращаться по мере реализации инвестиционных квартир, купленных на пике спроса в конце 2014 года.

Договор уступки права требования (ДУПТ) заключается в случае, если покупатель по договору участия в долевом строительстве хочет передать свое право на будущую квартиру другому лицу¸ объясняет руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ» Александр Энгель. «Фактически речь идет о продаже, только предметом договора выступает в данном случае не квартира, а право на ее получение», — говорит он.

Как правило, сделки такого формата заключают инвесторы, которые купили квартиру в новостройке по договору долевого участия (ДДУ), говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. При этом инвестором может быть, как физическое, так и юридическое лицо. «На рынке распространена практика, когда выкупает у застройщика на старте проекта большой объем квартир, а затем продает его по переуступке на высокой стадии готовности объекта, зарабатывая таким образом свою маржу», — отмечает она.

Как правило, инвесторы не дожидаются оформления права собственности на квартиры, а продают их на финальной стадии строительства путем переуступки прав. Число таких сделок составляет 10–15% от общего объема продаж новостроек, добавляет Александр Энгель. В случае, если участником выступает физическое лицо, то заключение договора уступки зачастую обусловлено изменением жизненных обстоятельств, полагает заместитель генерального директора компании по правовым вопросам Наталья Шаталина.

Оформление договора переуступки прав собственности

По словам Марии Литинецкой, процесс передачи недвижимости по ДУПТ делится на два этапа.

Первый этап оформления — заключение договора уступки между первым дольщиком и конечным покупателем. Этот процесс сопровождается передачей покупателю оригиналов ДУПТ, ДДУ, а также подписанных застройщиком документов, подтверждающих оплату квартиры.

Новому покупателю необходимо иметь при себе паспорт и документ, подтверждающий согласие супруга на сделку, добавляет заместитель генерального директора по продажам компании Яна Сосорева. Для тех, кто не состоит в браке, необходимо соответствующее нотариальное заявление. «Если клиент совершает сделки не самостоятельно, а через риэлторское агентство, то также понадобится доверенность на лицо, которое будет подавать документы в Росреестр», — говорит она.

Второй этап — составление акта всей документации, заверенного обеими сторонами, заключающими договор об уступке прав требования. Затем необходимо зарегистрировать ДУПТ в Росреестре и оплатить квартиру. После этого вступает в силу право требования нового покупателя на объект жилой недвижимости. После заключения ДУПТ нужно обязательно заплатить налог по НДФЛ и подать декларацию по окончании налогового периода, напоминает Мария Литинецкая.

Уступки бывают разные

Помимо уступки права требования по ДДУ, на рынке встречается еще несколько разновидностей этого процесса. Так, одним из вариантов, по словам Натальи Шаталиной, является уступка по договору инвестирования или соинвестирования. Впрочем, на практике возможности для совершения таких сделок осталось уже крайне мало, поскольку договоры соинвестирования или инвестирования с физическими лицами использовались до введения закона о долевом строительстве, отмечает эксперт. «Уступка по таким договорам возможна только до введения объекта в эксплуатацию», — добавляет она.

Еще одним вариантом может стать перемена лица (уступка) по предварительному договору (ПДКП). «При уступке по таким договорам следует иметь в виду, что перемена лица предполагает именно замену лица, поэтому юридически крайне сложно по заключенному одним лицом ПДКП включить другое лицо в качестве второго покупателя по этому ПДКП», — предупреждает Наталья Шаталина. Основными документами для конечного покупателя в данном случае являются договор, по которому произошла уступка со всеми приложениями или дополнениями; подтверждения расчетов между сторонами основного договора, акт передачи вышеназванных документов, согласие второй стороны на уступку, если такое согласие не предусмотрено в самом соглашение об уступке.

Эксперты также выделяют переуступку с участием ипотечных (заемных) средств, в рамках которой требуется перевести долг на другого покупателя. «В этом случае покупатель тоже должен быть аккредитован в том же банке, что и продавец, и ему должна быть одобрена именно та сумма, которую нужно внести, чтобы купить ипотечную квартиру. Тогда долг по предыдущей ипотеке будет переведен на нового покупателя», — поясняет председатель совета директоров компании Ирина Доброхотова.

Встречаются также сделки, когда ипотека сначала погашается, а затем оформляется договор уступки права собственности. В этом случае, по словам эксперта, также оформляется два договора. Сначала подписывается договор займа, не подлежащий регистрации.

Покупатель сначала передает по договору займа деньги продавцу квартиры, тот погашает ипотеку, снимает «обременение». Таким образом, квартира перестает быть ипотечной и затем уже переоформляется на покупателя. Когда дом вводится в эксплуатацию, этот покупатель уже оформляет свидетельство о праве собственности. Но надо заметить, что такие сделки легко проходят, если приходит покупатель с наличными. Если «встречаются» два ипотечника, то переуступку оформить или невозможно, или очень сложно.

Отдельной разновидностью переуступки прав является продажа квартиры в жилищном кооперативе. «Уступка права требования в этом случае осуществляется через механизм продажи пая в жилищном кооперативе. При этом потребуется не только заключение соответствующей сделки пая, но также и проведение общего собрания пайщиков для согласования вступления в кооператив нового члена (покупателя пая)»,- рассказывает юрист девелоперской компании век» Василий Шарапов. Таким образом, кроме заключения сделки между прежним пайщиком и новым пайщиком потребуется оформлять также решение органов управления кооперативом на «уступку права требования».

Без ведома и согласия

Продавать жилье посредством переуступки можно сразу же после заключения договора с застройщиком и его регистрацию в Регпалате. «Когда дом введен в эксплуатацию, переуступка становится невозможна: нужно будет получить право собственности на квартиру и затем перепродать ее уже по обычному договору , — говорит Ирина Доброхотова. Есть несколько схем продажи жилья посредством переуступки.

Так, если частный инвестор полностью оплатил квартиру и подписал необходимые документы, по которым он может продать квартиру по договору уступки права требования, то он может реализовать недвижимость без участия застройщика, отмечает Мария Литинецкая. «В этом случае продавцу или покупателю необходимо известить девелопера об уступке прав требования на квартиру другому лицу, чтобы у нового дольщика не возникло проблем при получении жилья в собственность», — говорит она.

Если же ДДУ не разрешает самостоятельное совершение сделок в отношении уступки прав, дольщик продает жилье через девелопера. «Как правило, при этом инвестору приходится выплачивать застройщику комиссию в размере 1–3% от стоимости объекта. Отступные или сразу включаются в стоимость квартиры, или в равной доле оплачиваются продавцом и покупателем», — поясняет Мария Литинецкая.

Кроме того, по словам Ирины Доброхотовой, застройщик может усложнить осуществление переуступки, введя за нее фиксированную стоимость — например, 100 или 200 тыс. рублей или даже больше.

По данным эксперта, в среднем до 20% квартир в новостройках — инвестиционные, значит, они рано или поздно будут перепроданы, в том числе до ввода дома в эксплуатацию по договорам переуступки. Сейчас почти в каждом проекте есть сделки по ДУПТ, соглашается Мария Литинецкая.

В то же время, по ее данным, общий объем продаж по уступке от частных инвесторов на рынке первичной недвижимости существенно снизился в связи с текущей нестабильной экономической ситуацией. Вероятно, дело в том, что такая форма покупки подразумевает в основном единовременную оплату, а сегодня клиентов, способных оплатить всю сумму сразу, найти сложно. Да и многие продавцы предпочитают придержать квартиры в новостройках, так как спрос на них сейчас не очень большой во многом того, что на покупку жилья от частных инвесторов не распространяется государственная программа субсидирования ипотечной ставки. Именно поэтому будущее рынка жилья, продающегося посредством переуступки прав, как и будущее рынка недвижимости в целом зависит от экономической ситуации в стране.

ДУПТ можно заключить только до передачи квартиры дольщику, т.е. до акта. После этого нужно сначала оформить квартиру в собственность и заключить договор купли-продажи. После регистрации ДУПТ у покупателя на руках должен оказаться основной ДДУ с приложениями/изменениями, зарегистрированный ДУПТ , акт передачи пакета документов, документы об оплате. Москомстройинвест советует обратить внимание до заключения ДУПТ на следующие моменты