Финансовое обеспечение воспроизводственного процесса – это покрытие воспроизводственных затрат за счет финансовых ресурсов.
Финансовые ресурсы являются важнейшим денежным источником расширения производства.
Снижение их объема ограничивает возможности целенаправленного воздействия финансов на развитие экономики, влечет за собой сокращение масштабов инвестиций в производственную и социальную сферы, уменьшение фонда потребления в составе используемого национального дохода, несбалансированность натурально-вещественной и стоимостной структуры общественного производства, различного рода диспропорции.
В формировании финансовых ресурсов участвуют все элементы стоимости валового общественного продукта, но основным источником является национальный доход, причем главным образом та его часть, которая является чистым доходом.
Важным источником финансовых ресурсов могут быть доходы от внешнеэкономической деятельности, а также часть национального богатства, вовлекаемого в хозяйственный оборот (переходящие остатки бюджетных средств, обращаемые на покрытие расходов текущего года, резервные фонды страховых организаций, средства от продажи части золотого запаса страны, выручка от реализации излишнего имущества и т. д.).
Финансовое обеспечение строительства некоторых социально значимых объектов в Республике Дагестан
Для формирования финансовых ресурсов используются также заемные и привлеченные средства.
На микроуровне формируются нецентрализованные финансовые ресурсы, используемые на затраты по расширению производства и удовлетворению социально-культурных запросов работающих.
Они направляются на капитальные вложения, увеличение оборотных средств, финансирование научно-технических достижений, проведение природоохранных мероприятий, обеспечение потребностей социального характера.
Потребности общественного производства на макроуровне обеспечиваются за счет централизованных финансовых ресурсов. Формами их использования являются бюджетные и внебюджетные фонды, средства которых направляются на развитие народного хозяйства, финансирование социально-культурных мероприятий, обеспечение нужд обороны и управления.
Главные пути решения проблемы изыскания финансовых ресурсов связаны, во-первых, с реализацией принятой программы стабилизации экономики и перехода к рынку, а во-вторых, с осуществлением специально разработанных мер по финансовому оздоровлению экономики и перестройке системы финансовых отношений в стране.
Финансовое обеспечение воспроизводственных затрат может осуществляться в трех формах: самофинансирования, кредитования и государственного финансирования.
Самофинансирование основано на использовании собственных финансовых ресурсов субъектов хозяйствования. При недостатке собственных средств предприятие может сократить свои расходы либо воспользоваться заемными средствами, привлекаемыми на основе операций с ценными бумагами.
Кредитование – это такой способ финансового обеспечения воспроизводственных затрат, при котором расходы субъекта хозяйствования покрываются за счет ссуды банка, предоставляемой на началах срочности, платности и возвратности.
ФИНАНСОВАЯ ГРАМОТНОСТЬ за 6 минут | Контроль личных финансов
Государственное финансирование производится на безвозвратной основе за счет средств бюджетных и внебюджетных фондов, формируемых на разных уровнях государственного управления в процессе распределения и перераспределения части национального дохода.
На практике необходимо добиться оптимального соотношения между всеми тремя формами финансового обеспечения, а это возможно лишь на основе активной финансовой политики государства.
В условиях перехода к рынку возрастает роль финансовых резервов. Они незаменимы при возникновении огромных потерь или непредвиденных обстоятельствах.
Они могут создаваться самими субъектами хозяйствования за счет собственных финансовых ресурсов, их управленческими структурами, специализированными страховыми организациями и государством.
Данный текст является ознакомительным фрагментом.
Продолжение на ЛитРес
Финансовое управление
Финансовое управление Суть финансового управления в том, как компания финансирует свою деятельность и максимизирует прибыли от денежных средств, заимствованных у акционеров или владельцев долговых обязательств компании. MBA, решивший заняться финансовым управлением,
Что такое финансовое образование?
Что такое финансовое образование? Сегодня миллионы людей наконец-то заговорили о необходимости введения финансового образования в школах и вузах. Однако наши светлые головы, имеющие самое лучшее финансовое образование, какое можно купить за деньги, почему-то не
Финансовое безумие
Финансовое безумие Япония делает то же, что и США: пытается с помощью новых долгов стимулировать экономику. Это мало чем отличается от попыток простого человека оплачивать проценты по кредитной карточке с помощью другой кредитной карточки. Когда на рынке недвижимости
Что такое финансовое регулирование?
Что такое финансовое регулирование? Меры финансового регулирования не позволяют банкам «вести себя» неправильно. К этим мерам относятся правила, ограничения и основные принципы работы, которых должны придерживаться финансовые институты.Часто функции регулирования
Финансовое планирование: почему его нет
Финансовое планирование: почему его нет Мне не раз приходилось встречаться с людьми, которые, имея приличный доход, так и не смогли приобрести что-либо из того, о чем мечтали, будь то квартира, машина, поездка… Леонид – яркий представитель человека, живущего сегодняшним
Финансовое планирование – проформы
Финансовое планирование – проформы Финансовое планирование заключается, если коротко и упрощенно, в составлении прогнозной финансовой отчетности. Из нее вы можете понять ваши прогнозные финансовые показатели и потребности в финансировании. Для начала вам нужна база.
Финансовое планирование на практике
Финансовое планирование на практике Мы с вами изучили общие подходы к финансовому планированию и анализу. На практике все выглядит примерно так, как было описано выше, но с несколько большей детализацией. Компании обычно планируют изменение выручки не в целом, а отдельно
2. Финансовое обеспечение
2. Финансовое обеспечение Финансовое обеспечение воспроизводственного процесса – это покрытие воспроизводственных затрат за счет финансовых ресурсов.Финансовые ресурсы являются важнейшим денежным источником расширения производства.Снижение их объема ограничивает
3. Финансовое планирование
3. Финансовое планирование Планирование занимает важное место в системе управления финансами.Непосредственно при планировании любой субъект хозяйствования всесторонне оценивает состояние своих финансов и выявляет возможности увеличения финансовых ресурсов,
12. Финансовое планирование
12. Финансовое планирование Планирование занимает важное место в системе управления финансами.Непосредственно при планировании любой субъект хозяйствования всесторонне оценивает состояние своих финансов и выявляет возможности увеличения финансовых ресурсов,
12. Финансовое предпринимательство
12. Финансовое предпринимательство Сферой деятельности финансового предпринимательства являются обращение и обмен стоимостей. Финансовая деятельность связана с производственной и коммерческой, причем эти взаимосвязи постоянно углубляются. Однако финансовое
4. Финансовое предпринимательство
4. Финансовое предпринимательство Сферой деятельности финансового предпринимательства являются обращение и обмен стоимостей. Финансовая деятельность связана с производственной и коммерческой, причем эти взаимосвязи постоянно углубляются. Однако финансовое
20. Финансовое планирование
20. Финансовое планирование С помощью финансового планирования осуществляется управление процессами создания, распределения, перераспределения и потребления финансовых ресурсов, объектом которого являются фонды денежных средств.С помощью финансового планирования
56. Финансовое перестрахование
56. Финансовое перестрахование Финансовое перестрахование – альтернативный вид перестрахования. Финансовое перестрахование – это отношения между страховщиком и перестраховщиком, связанные с перераспределением как страхового, так и финансового рисков, присущих
Финансовое оздоровление
Финансовое оздоровление Финансовое оздоровление зачастую основано на денежных вливаниях со стороны учредителей компании-должника и заинтересованных в развитии компании лиц. С момента введения процедуры финансового оздоровления: Финансовое оздоровление назначается
Финансовое положение
Финансовое положение Вы также должны вкратце описать положение своей компании в плане финансов и персонала. Например, читатели захотят узнать о том, какие финансовые ресурсы вы использовали до настоящего времени и в чем состоят ваши основные денежные обязательства.
Источник: econ.wikireading.ru
Большая Энциклопедия Нефти и Газа
Правила финансирования строительства четко определяют права и обязанности финансирующих органов и строительно-монтажных организаций. В этих Правилах значительно усилены материальная ответственность и поощрение организаций за правильное и наиболее эффективное использование выделяемых на капитальное строительство средств, расширены права и финансовая самостоятельность строительно-монтажных организаций. Правила охватывают все стороны финансирования капитальных вложений, как-то: планы капитального строительства и титульные списки, проверка обеспеченности строительства проектами и сметами, источники финансирования капитальных вложений, оплата строительно-монтажных работ, расчеты и выдача средств на заработную плату, кредитование подрядных организаций и строек, финансовые и кредитные поощрения, финансовые и кредитные санкции, проектно-сметная, плановая и финансовая дисциплина. [1]
Правила финансирования строительства , утвержденные Постановлением Совета Министров СССР от 8 октября 1965 г. № 746, предусматривают введение порядка расчетов за полностью законченные строительством объекты или этапы работ. Расчеты за полностью законченные строительством объекты без промежуточных платежей производят по объектам производственного назначения сметной стоимостью строительно-монтажных работ до 100 тыс. рублей. [2]
Правила финансирования строительства , утвержденные в 1965 г., предусматривают такой обязательный порядок расчетов только для ограниченного крута объектов. [3]
Заказчики обязаны составлять по форме № 1 ( см. Правила финансирования строительства ) и утверждать по согласованию с генеральными подрядчиками Внутрипостроечные титульные списки строек. [4]
На строительство в нашей стране расходуются многомиллиардные суммы. Правила финансирования строительства определяют порядок расходования этих средств и обязательны для всех участников строительства: заказчиков, генеральных подрядчиков и субподрядных организаций. Финансирование строек производят министерства и ведомства на основе утвержденных государственных планов и титульных списков строек. [6]
ПРОМЕЖУТОЧНЫЕ РАСЧЕТЫ в строительстве — установлены при подрядном способе строительства для расчетов между заказчиком и подрядчиком. Правила финансирования строительства , утвержденные 24 авг. [7]
В указанных условиях стала остро ощущаться потребность в разработке кодифицированных актов, регулирующих отношения, которые складываются в специальной отрасли — строительстве. Эту роль сыграли прежде всего тесно связанные между собой и принятые в один и тот же день ( 26 февраля 1938 г.) Правила о договорах подряда на капитальное строительство и Правила финансирования строительства Промышленным банком. [8]
Источник: www.ngpedia.ru
Залог как способ обеспечения финансирования застройщика при строительстве жилых и нежилых зданий
Н.П. СТЕНИНА, аспирант кафедры предпринимательского права Московской государственной юридической академии Обеспечение ипотекой обязательств застройщика по кредитному соглашению. Не секрет, что строительство различных объектов крайне редко ведется за счет собственных средств застройщика. Среди всех способов финансирования строительства, пожалуй, наиболее распространено привлечение банковских кредитов. Финансирование такого рода в необходимых для строительства объемах всегда связано с предоставлением банком крупных денежных сумм, поэтому банки во всех без исключения случаях кредитования требуют от застройщика соответствующего равновеликого обеспечения.
Н.П. СТЕНИНА,
аспирант кафедры предпринимательского права Московской государственной юридической академии
Обеспечение ипотекой обязательств застройщика по кредитному соглашению. Не секрет, что строительство различных объектов крайне редко ведется за счет собственных средств застройщика. Среди всех способов финансирования строительства, пожалуй, наиболее распространено привлечение банковских кредитов. Финансирование такого рода в необходимых для строительства объемах всегда связано с предоставлением банком крупных денежных сумм, поэтому банки во всех без исключения случаях кредитования требуют от застройщика соответствующего равновеликого обеспечения.
При этом ипотека, как залог недвижимости, особенно часто применяется на практике по причине гораздо более высокой степени ликвидности недвижимого имущества по сравнению с любым другим закладываемым имуществом.
Закон дает право сторонам кредитного соглашения предусмотреть положения, обеспечивающие возврат кредита, как в отдельном договоре об ипотеке, так и путем включения условий о ней непосредственно в договор о предоставлении кредита. В последнем случае условия обеспечения кредитных обязательств ипотекой должны соответствовать условиям предоставления ипотеки, предусмотренным законодательством Российской Федерации. В обоих случаях такие условия вступают в силу с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр). Для регистрации ипотеки необходимо подать совместное заявление залогодателя и залогодержателя в органы, регистрирующие возникновение, изменение и прекращение прав на недвижимое имущество.
Если залогодатель уклоняется от подачи такого заявления, залогодержатель вправе в судебном порядке требовать государственной регистрации ипотеки и возмещения понесенных им убытков. Если же договор ипотеки нотариально удостоверен, заявление о регистрации может быть подано любой из сторон договора либо удостоверившим его нотариусом.
Согласно разъяснениям ВАС РФ часть объекта недвижимости не может быть заложена по договору об ипотеке, если только такая часть не зарегистрирована в качестве самостоятельного объекта недвижимости в Реестре.
В настоящей статье мы рассмотрим также возможности выбора предмета обеспечения возврата кредитных средств при договоре долевого строительства. Особенности правоотношений сторон долевого строительства урегулированы Федеральным законом от 31.03.2005 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве).
Предполагается, что застройщик привлекает денежные средства граждан, которые становятся участниками долевого строительства, и, используя эти средства, возводит жилой дом, в котором дольщики после окончания строительства приобретают право собственности на квартиры соразмерно своему вкладу. Однако на практике зачастую возникают ситуации, когда привлечения денежных средств дольщиков недостаточно для успешного завершения строительного проекта и застройщики вынуждены обращаться в банки за предоставлением кредитов.
Виды ипотеки, обеспечивающие обязательства заемщикаПри строительстве объектов недвижимости у застройщика возникают следующие альтернативы обеспечения привлекаемого кредита.
Залог права собственности на земельный участок, на котором происходит строительство соответствующего объекта недвижимости. При залоге права собственности застройщика на земельный участок, как правило, проблем с залогом не возникает, поскольку собственник в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации может распорядиться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению любыми не противоречащими закону способами.
Будут иметь значение лишь те нормы закона, которые предусматривают общие ограничения в отношении залога имущества. Так, в соответствии сп. 2 ст. 43 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) последующая ипотека земельного участка может быть запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. Не допускается также ипотека в случае, если площадь закладываемой части земельного участка составляет менее минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
В соответствии с Законом об ипотеке при залоге земельного участка ипотека автоматически распространяется на расположенные на таком земельном участке здания, строения и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. По аналогии ипотека здания, строения и сооружения, находящегося на земельном участке, по общему правилу не допускается без одновременной ипотеки хотя бы части земельного участка, которая обеспечивала бы нормальное функционирование такого здания или строения. Если же лишь часть земельного участка, на котором расположено такое здание, строение или сооружение, функционально обеспечивает закладываемый объект, размер такой части устанавливается в проектной документации к соответствующему зданию, строению или сооружению.
Более того, ипотека земельного участка точно так же автоматически распространяется и на объекты незавершенного строительства, расположенные на данном участке, если права на такие объекты зарегистрированы в установленном законом порядке, а также на здания, возведенные на земельном участке после заключения договора об ипотеке участка, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Таким образом, ипотека вышеуказанных зданий, строений, сооружений и объектов незавершенного строительства считается зарегистрированной в пользу залогодержателя при условии, что:
· договор ипотеки права собственности на земельный участок зарегистрирован в Реестре;
· права залогодателя на земельный участок и здания/объекты незавершенного строительства, расположенные на земельном участке, зарегистрированы в Реестре.
Залог права аренды на земельный участок. В некоторых регионах Российской Федерации
(например, в г. Москве) единственным возможным вариантом залога прав на земельный участок является залог права аренды. Так, до настоящего момента постановление Правительства Москвы от 27.06.2006 № 431-ПП «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность», предусматривающее процедуру предоставления земельных участков в частную собственность юридическим лицам и гражданам, не применяется на практике.
В соответствии с абзацем вторым ст. 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Поскольку арендатор, как обладатель ограниченного вещного права на земельный участок, в отличие от собственника, не может распорядиться таким земельным участком по своему усмотрению, в п. 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрена необходимость получения согласия собственника арендованного земельного участка на залог прав аренды такого земельного участка. Тем не менее согласно п. 5 ст.
22 ЗК РФ права аренды на земельный участок могут быть заложены арендатором без получения предварительного согласия арендодателя. Таким образом, в течение длительного времени вопрос о необходимости получения согласия арендодателя на обременение ипотекой права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, оставался открытым. Правовая проблема была разрешена в 2005 году, когда Президиум ВАС РФ в информационном письме от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» (далее — Информационное письмо № 90) разъяснил, что по общему правилу согласия уполномоченных государственных органов на подобную ипотеку не требуется.
Исключение составляют следующие случаи:
· арендные права на земельный участок закладываются без одновременной ипотеки зданий и сооружений, находящихся на нем;
· земельный участок арендован на срок, не превышающий 5 лет;
· арендованный земельный участок принадлежит к категории земель сельскохозяйственного назначения.
В 2006 году соответствующие изменения и уточнения были внесены в Закон об ипотеке.
Президиум ВАС РФ указал также на то, что положение договора аренды, предусматривающее обязанность арендатора получить согласие арендодателя на ипотеку прав аренды, в случае если договор аренды заключен на срок, превышающий 5 лет, признается ничтожным. Однако на практике органы, уполномоченные осуществлять государственную регистрацию ипотеки, часто запрашивают у заявителя документы, подтверждающие такое согласие, несмотря на то, что суды придерживаются иной позиции.
Права на залог прав аренды земельного участка могут быть ограничены также и в некоторых других случаях, например:
· если права аренды были получены арендатором по результатам проведения собственником конкурса на право заключения договора аренды;
· если на арендаторе, помимо обязанностей, предусмотренных договором аренды, лежат другие инвестиционные обязательства перед арендодателем, например обязательство построить здание на арендуемом земельном участке;
· если в договоре аренды предусмотрено, что по какой-либо причине личность арендатора имеет самостоятельное значение для арендодателя.
Залог арендных прав не может обеспечивать кредитные обязательства заемщика в течение срока, превышающего срок договора аренды. Это еще одно существенное законодательное ограничение в отношении залога прав аренды земельного участка, которое является следствием предоставления земельного участка по договору аренды на определенный срок.
Законодательством Российской Федерации предусмотрены и некоторые другие способы ограничения залога прав аренды, что в совокупности с перечисленными (необходимость в некоторых случаях получить согласие собственника земельного участка, невозможность обеспечить кредитные обязательства заемщика на срок больший, нежели срок договора аренды) делает подобный вид залога менее привлекательным и более сложным для залогодателя, однако, как было указано выше, в некоторых случаях залог права аренды предстает единственной возможностью обеспечения возврата застройщиком кредита.
Залог объекта незавершенного строительства. Вопрос о распространении ипотеки земельного участка на объекты незавершенного строительства, находящиеся на нем, по-прежнему остается дискуссионным. И хотя п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на строящееся на земельном участке здание или сооружение, по-прежнему не до конца понятна позиция судов по этому вопросу. Что касается самостоятельного залога объекта незавершенного строительства, то, если застройщик решит обеспечить именно таким способом исполнение своих обязательств перед банком, он может столкнуться с определенными трудностями.
Закон об ипотеке и Закон о долевом строительстве содержат общие положения, в соответствии с которыми можно сделать вывод, что залог объекта незавершенного строительства теоретически возможен. Однако вышеуказанные законы не содержат специальных норм, которые регулировали бы процедуру залога такого объекта недвижимости. Это создает определенные трудности для практического применения законодательных положений.
Даже Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации прав) не содержит точных указаний в отношении возможного момента регистрации объекта незавершенного строительства, а также документов, которые необходимо подать в регистрирующий орган. Кроме того, не существует законодательного определения понятия «незавершенное строительство», поэтому сложно определить, когда именно можно зарегистрировать объект и заложить его в обеспечение кредитного договора. Скажем, можно ли заложить фундамент или котлован?
Вопрос об отнесении объектов незавершенного строительства к недвижимому имуществу длительное время оставался дискуссионным. Многие авторы в научно-практических комментариях (например, Е.А. Суханов и К.И. Скловский) высказывали мнение, что объект незавершенного строительства не мо-жет считаться объектом недвижимости, поскольку до государственной регистрации в соответствии с положениями ст. 219 ГК РФ любой объект не может считаться недвижимостью.
Ранее суды Российской Федерации склонялись к позиции, в соответствии с которой ипотека объекта незавершенного строительства не представлялась возможной. Так, Президиум ВАС РФ в информационном письме от 24.01.2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» разъяснял: чтобы зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, необходимо приостановить строительные работы и расторгнуть договор строительного подряда.
В соответствии с тем же разъяснением договор, предусматривающий распоряжение зарегистрированным объектом незавершенного строительства, а также выдача свидетельства о регистрации такого объекта могли быть в судебном порядке оспорены по иску заинтересованного лица и признаны недействительными. Такой позиции суды придерживались примерно до 2004 года.
Однако законодателем была принята другая точка зрения. В п. 1 ст. 130 ГК РФ 30 декабря 2004 г. были внесены изменения, согласно которым объекты незавершенного строительства были включены в перечень недвижимых вещей, после чего позиция судов в отношении возможности ипотеки таких объектов изменилась на противоположную.
Однако и это не разрешило практических вопросов. Приказ Минюста России от 15.06.2006 № 213 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества» не содержал достаточных разъяснений в отношении процедуры регистрации объектов незавершенного строительства. Документы ВАС РФ, например Информационное письмо № 90, содержали лишь общие пояснения о толковании некоторых спорных норм закона, не разъясняя при этом процедуры реализации права на залог, предоставленного законом застройщику.
Исходя из общих норм ГК РФ и других законодательных актов, а также основываясь на интерпретации более специальных норм закона, представляется правильным утверждение, что для реализации такого права застройщику необходимо сначала зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. В соответствии с п. 1 ст. 6 Закона об ипотеке ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Следовательно, для регистрации права застройщика на объект незавершенного строительства необходимо подать в регистрирующий орган, помимо прочих документов, предусмотренных Законом о регистрации прав, документы, подтверждающие право собственности (аренды) на земельный участок; разрешение на строительство; проектную документацию; документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства.
Кроме того, можно предположить, что, исходя из общего определения недвижимого имущества, содержащегося в Законе о регистрации прав, объект недвижимого имущества может быть зарегистрирован в Реестре в тот момент, когда такой объект связан с землей так, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Однако в практическом смысле можно лишь предполагать, что это означает возможность ипотеки объекта незавершенного строительства в тот момент, когда заложен фундамент здания.
Возникает также вопрос о том, как правильно оценить объект недвижимого имущества, который находится на начальном этапе строительства.
ВАС РФ в Информационном письме № 90 разъяснил, что в случае если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.
При оценке предмета залога в виде объекта, строительство которого не завершено, банки всегда исходят из реальной стоимости данного объекта. Однако при такой оценке по первоначальной стоимости объекта ипотека не будет соответствовать реальной стоимости обеспечения, поскольку в процессе строительства происходит постепенное приращение имущества, которым обеспечивается кредит. Подобная проблема может быть решена следующим образом:
1) объект незавершенного строительства регистрируется заемщиком в Реестре, банк оценивает предмет залога на момент регистрации, стороны заключают соответствующий договор ипотеки;
2) через определенные сторонами промежутки времени застройщик регистрирует объект незавершенного строительства с учетом вновь возведенных частей здания, банк переоценивает предмет залога, стороны вносят соответствующие изменения в договор ипотеки.
Ипотека в силу закона. Согласно Закону об ипотеке право собственности или право аренды на земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка построено или строится здание или сооружение, считается находящимся в залоге у банка с момента государственной регистрации права собственности заемщика на такое здание или сооружение либо с момента получения государственным органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, уведомления залогодателя или залогодержателя о заключении кредитного договора, если иное не предусмотрено договором.
Такое положение Закона об ипотеке, принятое в 2005 году, было призвано защитить кредитора от возможного невозврата кредитных средств и связанных с этим значительных потерь для банка.
По нашему мнению, закрепленный Законом об ипотеке принцип, в соответствии с которым право залога распространяется также на находящееся или строящееся на земельном участке здание или сооружение, может быть применен и в данном случае.
Таким образом, банк при предоставлении застройщику кредита может приобрести обеспечение в виде прав как на земельный участок, так и на объект незавершенного строительства (если заемщик регистрирует права на здание до его ввода в эксплуатацию), а также и на возведенный объект недвижимости.
Судебная практика разъясняет, что в кредитный договор в таком случае должно быть включено положение о целевом использовании кредита, т. е. об использовании застройщиком кредитных средств банка исключительно для целей строительства определенного в кредитном договоре объекта недвижимости на соответствующем земельном участке.
При строительстве жилого дома права на объект незавершенного строительства обеспечивают требования банка по кредитному договору только в случае включения соответствующего положения в договор об ипотеке. По общему правилу право собственности заемщика на жилой дом считается находящимся в залоге у банка с момента регистрации права собственности заемщика на него.
Обеспечение, предоставляемое заемщиком при строительстве на условиях договора долевого строительства. Если застройщик реализует строительный проект на условиях долевого строительства, специальные правила об ипотеке, предусмотренные Законом о долевом строительстве, будут применяться для защиты прав инвесторов (дольщиков), т. е. граждан, вкладывающих свои сбережения в строительство многоквартирного дома.
Для защиты прав дольщиков с момента государственной регистрации договора долевого строительства, заключаемого между застройщиком и дольщиком, считаются находящимися в залоге у дольщика не только права на земельный участок, на котором происходит строительство (право собственности или право аренды), но и права на недостроенный жилой дом (в случае регистрации застройщиком прав собственности на соответствующий объект). Более того, с момента государственной регистрации прав застройщика на введенное в эксплуатацию жилое здание и до момента подписания передаточного акта по договору о долевом строительстве такие права также по закону находятся в залоге у дольщиков.
Очевидно, что законодатель попытался максимально защитить права инвесторов-дольщиков, участвующих в финансировании строительства. Однако, как правило, привлечение средств граждан представляет собой длительный и трудоемкий процесс. Привлечь необходимый для строительства объем денежных средств и начать строительство за счет этих средств в течение короткого периода времени практически невозможно. По этой причине застройщику почти всегда проще обратиться за предоставлением кредита или займа к банку или третьему лицу, а затем, когда строительство жилого здания началось, привлечь средства граждан. Стоит ли говорить о том, что и для граждан — потенциальных дольщиков начавшееся строительство представляется гораздо более привлекательным инвестиционным проектом, нежели вложение в инвестиционный строительный проект, работы по которому еще не начались.
Однако при наличии таких двух источников финансирования строительного проекта возврат заемных средств должен быть обеспечен в отношении обоих.
Залог прав до заключения первого договора участия в долевом строительстве. В соответствии с законом одновременное привлечение финансирования от третьих лиц и дольщиков в случае, если права собственности или аренды земельного участка, право на объект незавершенного строительства (в случае регистрации застройщиком таких прав), а также право собственности на помещения в возведенном жилом доме до подписания передаточного акта застройщиком и дольщиком заложены в обеспечение исполнения обязательств застройщика перед такими третьими лицами до заключения первого договора участия в долевом строительстве, возможно, когда:
1) обязательства застройщика по договору долевого строительства обеспечены поручительством банка;
2) залогодержателем вышеупомянутых заложенных прав является банк, давший согласие в письменной форме в отношении того, что:
· при недостаточности денежных средств, полученных от реализации прав, указанных выше (в п. 1), такие денежные средства при обращении взыскания на них будут распределены между дольщиками и банком пропорционально размерам их требований, т. е. не применяются правило гражданского законодательства о последующем залоге и принцип приоритетности первоначального залога над последующим;
· с момента подписания передаточного акта по договору долевого строительства, т. е. завершения процесса передачи жилого помещения дольщику, залог в пользу банка прав, указанных выше (в п. 1), прекращается.
Важно отметить, что в случае если обязательства застройщика будут обеспечены поручительством какого-либо банка, общий принцип гражданского законодательства о приоритете первоначального залога по сравнению с последующим будет соблюдаться. Следовательно, если потребуется удовлетворить требования кредитора (третьего лица) и дольщиков за счет сумм, вырученных от реализации вышеуказанных прав на земельный участок и здания, сначала будут удовлетворены требования третьего лица, затем — дольщиков.
Если таким третьим лицом, финансирующим инвестиционный проект застройщика, является банк, то первый вариант в целом невыгоден для застройщика, который вынужден будет искать банк-поручитель, второй — для банка, который в случае реализации заложенных прав вынужден будет отказаться от части прав на удовлетворение своих требований.
Разрешение данного противоречия, как можно предположить, будет определяться индивидуально в каждом конкретном случае и будет зависеть от позиций сторон на российском инвестиционном рынке.
Залог прав после заключения первого договора участия в долевом строительстве. После заключения первого договора долевого строительства любое из прав, указанных выше, может быть обременено залогом только с согласия дольщиков.
В виде исключения эти права могут быть заложены в пользу банка после заключения застройщиком первого договора участия в долевом строительстве, но при этом:
· такой залог должен обеспечивать обязательства по возврату кредита, предоставленного банком исключительно для целей финансирования возведения объекта долевого строительства;
· банк должен дать те же согласия, что описаны выше.
Таким образом, права банка, содержащиеся в Законе об ипотеке, на автоматическое приобретение обеспечения в виде залога права собственности на земельный участок (или права аренды), а также права на объект незавершенного строительства (в случае регистрации такого права) и права собственности на возведенное здание (с момента регистрации такого права застройщиком) значительно ограничены в случае финансирования банком инвестиционного строительного проекта на условиях долевого строительства.
Законодатель в данном случае придерживается позиции безусловного приоритета защиты прав дольщиков над защитой прав банков.
В заключение хотелось бы добавить, что современный инвестиционный рынок открывает перед застройщиком разнообразные возможности в отношении выбора предмета обеспечения при привлечении финансирования, поддерживая тем самым рост рынка недвижимости в России.
Чтобы получить короткую ссылку на статью, скопируйте ее в адресной строке и нажмите на «Укоротить ссылку»:
Источник: www.sovremennoepravo.ru
Разработка системы финансового обеспечения жилищного строительства в России Чуев Сергей Викторович
Чуев Сергей Викторович. Разработка системы финансового обеспечения жилищного строительства в России : диссертация . кандидата экономических наук : 08.00.10 / Чуев Сергей Викторович; [Место защиты: Тул. гос. ун-т].- Тула, 2008.- 208 с.: ил. РГБ ОД, 61 09-8/797
Содержание к диссертации
1. Анализ современного состояния процесса финансирования жилищ ного строительства 9
1.1. Анализ состояния финансового обеспечения жилищного строительства и покупки жилья в России 9
1.2. Анализ существующих научно-методических разработок в области управления финансированием строительного сектора экономики 37
1.3. Исследование возможных источников финансирования жилищного строительства 58
2. Разработка механизма создания системы финансирования жилищного строительства 79
2.1. Формирование научно-методического подхода к созданию строительного пула 79
2.2. Разработка методики выбора способа финансирования строительства и покупки жилья для участников строительного пула 104
2.3. Разработка методики управления финансовым обеспечением строительной компании при строительстве жилья 129
3. Совершенствование финансового обеспечения жилищного строительства в регионе 152
3.1. Разработка подхода к формированию дополнительного источника финансового обеспечения жилищного строительства за счет средств пенсионных накоплений 152
3.2. Апробация результатов исследований 171
Список литературы 187
Введение к работе
Актуальность проблемы. В современных условиях среди многочисленных проблем социально-экономического развития государства особую актуальность приобрела проблема управления финансовыми ресурсами в сфере ссудного капитала. В наибольшей степени на кредитных взаимоотношениях строятся, в первую очередь капиталоемкие отрасли и некоторые виды деятельности, например, строительство, которое является вторичным сектором экономики города, представляя важное направление в развитии народного хозяйства в рамках реализации национального проекта в области строительства. Поэтому существование стабильно и надежно функционирующей финансовой системы, направленной на обеспечение строительного сектора денежными ресурсами, является одним из наиболее значимых показателей развития экономики и залогом стабильности в обществе.
В настоящее время Россия нуждается в строительстве доступного по стоимости жилья, что выявляет необходимость создания теоретических и научно-методических подходов к управлению механизмом финансирования вторичного сектора экономики города, в том числе и через систему ипотечного кредитования (обращая особое внимание на отсутствие у большей части населения правовой и финансово-экономической культуры, а также больших денежных накоплений).
Надежность и работоспособность любых рыночных моделей перераспределения финансовых ресурсов в значительной мере зависит от степени рискованности операций, которая возрастает с увеличением сроков использования ссудных ресурсов и может быть снижена за счет надежных механизмов, обеспечивающих их возвратность и платность.
Кредитно-финансовая система в мировой практике выполняет важную роль инвестиционного стимулирования строительной индустрии, а значит, и в нашей стране могла бы повлиять на решение проблем в сфере финансирования строительства и приобретения жилья. Экономистами доказано, что каждая денежная единица, выплаченная в виде господдержки при приобретении жилья, инициирует порядка 2,5 денежных единиц внебюджетных финансовых ресурсов и возвращает в бюджет около 2,8 денежных единиц налоговых поступлений.
За последние три года ипотечный рынок, учитывая ежегодные средние объемы ввода нового жилья (порядка 36 млн кв. м), характеризуется положительной динамикой: в 2005 г. объем выданных кредитов составил 65 млн долл., в 2006 г. – 290 млн долл., в 2007 г. – уже около 550 млн долл. Однако в абсолютном измерении рынок составляет всего 0,1 % ВВП, что является предельно низким показателем. Для сравнения, в развитых странах ипотечный рынок составляет 30 – 70 % ВВП. Круг целевых участников рынка – заемщиков – в нашей стране крайне ограничен.
В настоящее время не существует единого источника финансирования жилищного комплекса. Процесс строительства осуществляется за счет федеральных, региональных, муниципальных, частных и заемных средств, при этом сегодня отсутствует научно-методический подход к выбору наиболее эффективных способов финансирования и их сочетаний. Дополнительными стимулами для создания в Российской Федерации эффективной финансовой системы являются, с одной стороны, высокая социальная значимость финансирования строительства жилья для населения, а с другой – стремление вовлечь в этот процесс средства самого населения.
В области управления финансового обеспечения жилищного строительства наиболее известны работы отечественных и зарубежных авторов: М. Брагинского, Е. В. Кудрявцевой, В. А. Кудрявцева, Н.Б. Косаревой, А. Семеняки, А.Л. Гапоненко, С.И. Круглика, Е.Б. Покопцевой, А.Н. Багаева, М.П.
Логинова, А.Ю. Рогачева, В.В. Шустова, Д.А. Барыкина, М.А. Толчинского, Т.А Акуловой, З.Л. Гариповой, Е.В. Гарипова, А.Б.
Петрухина, Раймонда Дж. Страйка, К. Кларка, Дж. Фурастье, Д. Бирсона, С. Батлера, Р. Смита, И. Уолтера, Х. Пандзы, М. Федерика, Фрэнк Дж. Фабоцци, Д. Майера и др.
В то же время в их работах рассматриваются отдельные аспекты развития и функционирования системы жилищного финансирования без учета специфики взаимодействия участников в интеграционных моделях. Указанные обстоятельства определяют актуальность темы настоящего диссертационного исследования.
Целью диссертационного исследования является разработка научно-методического подхода к формированию системы финансового обеспечения жилищного строительства в России.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
1. Проанализировать финансовое обеспечение жилищного строительства в России и мире. Оценить взаимодействие финансово-кредитной системы и строительного сектора экономики.
2. Разработать научно-методический подход к формированию строительного пула при реализации программ жилищного строительства, используя различные финансово-кредитные схемы, в том числе и ипотечное кредитование, для финансирования строительства жилья.
3. Разработать методику выбора способа финансирования строительства и покупки жилья на региональном рынке недвижимости для участников строительного пула.
4. Разработать методику управления финансовыми ресурсами строительных компаний.
5. Разработать механизм использования части средств добровольного пенсионного страхования для участия в системе ипотечного кредитования.
Объект исследования – процесс финансирования жилищного строительства в регионе.
Предметом исследования являются финансово-экономические отношения, складывающиеся между участниками строительного пула в процессе жилищного строительства в регионе.
Область исследования соответствует п. 3.1 «Организационно-правовые и социальные аспекты финансов предприятий и организаций», п.3.14 «Финансовый менеджмент в управлении финансовыми потоками и финансовыми оборотами» и специальности 08.00.10 «Финансы, денежное обращение и кредит» паспорта специальности ВАК.
Теоретической и методологической основой диссертационного исследования является нормативно-правовая и законодательная базы, а также материалы официальных интернет-сайтов Российской Федерации и Белгородской области, статистические данные, материалы периодической печати, отечественная и зарубежная финансово-экономическая и правовая литература.
В процессе исследования применялись общенаучные методы познания (анализ, синтез, абстрагирование, обобщение, логический метод), методы разработки и принятия управленческих решений, методы экономико-математического моделирования.
Научная новизна работы заключается в разработке научно-методического подхода к формированию системы финансового обеспечения жилищного строительства на основе выбора возможного сочетания способов финансирования строительства и покупки жилья для участников строительного пула в зависимости от конкретной социально-экономической ситуации, что позволяет повысить эффективность и надежность этого процесса.
Элементы научной новизны
1. В ходе проведенного анализа существующего финансового обеспечения жилищного строительства, а также оценки взаимодействия кредитной системы и строительного сектора экономики выявлены недостаточные возможности по финансированию строительства жилой недвижимости с учетом произошедшей трансформации экономики, что обуславливает необходимость разработки новых подходов к финансовому обеспечению строительства жилья.
2. Разработан научно-методический подход к формированию строительного пула при реализации программ жилищного строительства на основе выбора и оценки возможных участников строительства, отвечающий интересам всех групп, участвующих в пуле, что способствует созданию эффективного рынка жилой недвижимости.
3. На основе исследования существующей системы социально-экономического механизма координации финансовых ресурсов на региональном рынке жилья, предложена методика выбора способа финансирования строительства и покупки жилой недвижимости для участников строительного пула, сопоставляя при этом условия и характеристики различных способов, что позволяет в наибольшей степени удовлетворить интересы граждан в решении жилищного вопроса.
4. Разработана методика финансового обеспечения строительной компании на основе учета необходимости покрытия потребности в финансовых ресурсах за счет различных источников финансирования на каждом этапе жизненного цикла строительства жилья, что позволяет обеспечить надежность финансирования жилищного строительства в целом.
5. Разработан механизм использования средств фонда добровольного пенсионного страхования для участия в системе ипотечного кредитования, что позволяет повысить заинтересованность населения и эффективность использования накопительной части пенсии.
Практическая значимость проведенных исследований заключается в том, что основные теоретические разработки и методические положения доведены до уровня практических рекомендаций и могут быть использованы для эффективного формирования системы финансового обеспечения процесса строительства жилья.
Апробация работы и использование ее результатов. Основные положения и результаты диссертационной работы докладывались и обсуждались на научных конференциях профессорско-преподавательского состава и аспирантов Старооскольского технологического института (филиала) ГОУ ВПО МИСиС, материалы диссертационной работы докладывались на Международных научных и научно-практических конференциях: «Стабилизация экономического развития Российской Федерации» (Пенза, 2006); «Оптимум-2006» (Харьков, 2006); «Образование, наука, производство и управление» (Старый Оскол, 2006 и 2007); «Актуальные проблемы экономики» (Белгород 2007).
Отдельные положения диссертационного исследования были внедрены в учебный процесс и используются в виде практических пособий и методических разработок в учебном процессе на кафедре «Экономика и менеджмент» Старооскольского технологического института (филиала) ГОУ ВПО МИСиС при чтении курсов «Оценка недвижимости», «Банковские услуги предприятию», «Инвестиции».
Публикации. По теме диссертационной работы опубликовано 9 научных работ общим объемом 3,54 усл. печ. л.
Структура диссертации. Диссертационная работа изложена на 177 станицах машинописным текстом, состоит из введения, трех глав, заключения и содержит 48 таблиц, 36 рисунков, 6 приложений. Библиографический список включает 147 наименований.
Анализ существующих научно-методических разработок в области управления финансированием строительного сектора экономики
Существующие научно-методические разработки в мировой практике можно свести к нескольким самым распространенным моделям финансового обеспечения жилищного строительства или приобретения жилой недвижимости. Основными представителями методик финансового обеспечения строительной отрасли являются ипотечные банки, специализированные агентства, и другие участники финансовой системы, осуществляющие свою деятельность на двух различных финансовых рынках: — первичный рынок (предоставление кредита заемщику с оформлением закладной); — вторичный рынок (рефинансирование выданных кредитов).
Основными способами рефинансирования кредитов, выданных на покупку или строительство жилья, в мировой финансовой практике является полная уступка прав по выданным банком кредитам специализированной организации, которая объединяет похожие закладные в пулы и уже под залог пулов выпускает собственные ценные бумаги (два уровня: банк и специализированная организация) (рисунок 5), или выпуск ценных бумаг самим банком, выдавшим кредит, при сохранении требований по этому кредиту на своем балансе (один уровень: банк) (рисунок 6) [8].
Двухуровневая модель организации финансирования жилищного сектора экономики, через ипотечные программы, наиболее ярко выражена в США. Развитию ипотеки в Соединенных Штатах способствовало право граждан на свободное владение и распоряжение принадлежащим им недвижимым имуществом.
После окончания второй мировой войны для ипотечного кредитования граждан использовались финансовые ресурсы, основанные на сберегательных вкладах населения, а также денежные средства, привлеченные страховыми компаниями. Однако в середине 70-х годов депозитные учреждения стали терять вкладчиков, предпочитавших направлять деньги в сектор финансового рынка или пользоваться другими механизмами инвестирования, функционирующими вне сферы ипотечного бизнеса, если это обеспечивало им более высокую норму прибыли. В результате этого процесса в 70-е и в начале 80-х годов сокращения вкладов в сберегательных учреждениях привело к тому, что основным источником финансирования ипотечного кредитования стали инвесторы, работающие на вторичном финансовом рынке, предоставляя средства для кредитов под залог недвижимости.
Финансовый рынок ипотечного инвестирования начал расширяться, поскольку ипотечные кредиты стали объединяться в пулы, а на их основе стали формироваться пакеты ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, продаваемые затем инвесторам. В конце 80-х годов рынок ипотечных ценных бумаг получил еще большее развитие в результате внедрения нового, более эффективного механизма использования ценных бумаг различных классов и категорий — ценных бумаг, выпускаемых так называемыми ипотечными инвестиционными посредниками (Real Estate Mortgage Investment Conduit), обычно называемых сокращенно — ценные бумаги REMIC, или просто REMIC, либо CMC — залоговые ипотечные облигации. На рынке появился большой выбор различных ценных бумаг REMIC, каждая из которых имела различные характеристики и степень риска и обеспечивала разную доходность [142].
Исследование возможных источников финансирования жилищного строительства
Для Российского рынка жилищного строительства на сегодняшний день важным моментом является эффективное финансирование этого сектора экономики. Формирование рынка жилой недвижимости невозможно без создания эффективной финансовой системы, как и наоборот. Это должно стать основой организации научно-методического подхода к формированию системы финансового обеспечения строительства жилья через систему жилищного кредитования.
Жилищное кредитование (ипотека) представляет собой сложный механизм взаимодействия с рынком жилой недвижимости и финансовым рынком. Особое место этого вида финансовых услуг обусловлено тем, что оно является один из эффективных способов привлечения внебюджетных средств в жилищное строительство и повышение социальной активности в обществе (рисунок 11).
Финансовая система, как инструмент оказания услуг по жилищному кредитованию населению на покупку или строительство жилья, находится на начальном этапе развития, что требует поиска адекватной федеральной поддержки жилищного кредитования и нуждается в обобщении региональной практики, анализе мирового опыта и адаптации полученных результатов к нынешним экономическим условиям.
Рисунок 11 — Место жилищного кредитования в системе рынков В Послании Президента РФ Федеральному Собранию от 26.05.2004 г. четко прослеживается вектор экономической политики: «Мы вместе должны решить самые насущные для граждан страны проблемы. Это, прежде всего -качество и доступность жилья, образования, медицинского обслуживания. Одной из самых актуальных задач считаю обеспечение граждан доступным жильем» [99].
Решение жилищной проблемы в нашей стране представляет собой комплексную задачу, которая охватывает финансовую систему, строительный сектор экономики и оптимальное участие государства, как регулирующего органа. В качестве одного из средств решения жилищной проблемы населения должен выступать ипотечный финансовый механизм, обеспечивающий привлечение внебюджетных финансовых ресурсов в сферу жилищного строительства за счет авансирования будущих накоплений граждан.
Для этого необходимо подойти к названной проблеме с четырех сторон: со стороны гражданина, желающего получить жилье по ипотеке, со стороны строительных организаций, возводящих такое жилье, со стороны бан ков, занимающихся выдачей ипотечного кредита, и со стороны правительственных и законодательных органов, а также Центрального банка, который юридически и процессуально обеспечивает развитие ипотечного кредитования [63].
Взаимодействие строительной индустрии и финансового рынка должно быть ориентировано на стимулирование масштабного развития жилищного строительства. Финансовые ресурсы, предоставленные населению в виде жилищных кредитов для приобретения жилой недвижимости, в первую очередь, на первичном рынке, прямо или косвенно направляются в строительную сферу и производство строительных материалов, являясь тем самым, важным элементом стимулирования строительного сектора экономики. Такая ориентированность способствует созданию дополнительных рабочих мест, пополнению бюджета и внебюджетных фондов, стимулирует развитие инфраструктуры, увеличивает предложение на рынке жилья и т.д.
Однако снижение процентной ставки по кредитам и более гибкие условия отбора заемщиков увеличат платежеспособный спрос на жилую недвижимость в разы, а количество товарной массы (жилья) практически не увеличивается. Результат этого — ускоренный рост и без того высоких цен на жилье, инфляция спроса (рисунок 12).
Разработка методики выбора способа финансирования строительства и покупки жилья для участников строительного пула
Социально-экономическая эффективность разрабатываемой системы финансового обеспечения жилищного строительства предполагает комплексный анализ финансово-экономических и социальных последствий в результате применения различных способов приобретения и строительства жилья. Теория, методология и практика показывают, что основной целью управления территориальными образованиями является удовлетворение широкого спектра растущих потребностей населения в труде, жилье, питании, образовании, быте, отдыхе, благоприятном экологическом климате и пр. Степень удовлетворения этих потребностей, характеризуя качество жизни населения, является критерием оценки и выбора стратегии социально-экономического развития [31].
Система показателей оценки эффективности проводимой социально-экономической политики выглядит следующим образом [113]: — финансово-экономическое развитие (увеличение численности заня тых в экономике и повышение средней заработной платы); — человеческий потенциал (численность населения, продолжительность жизни, образовательный уровень, социальная адаптация и развитие личности); — территориальное развитие (снижение стоимости проживания чело века на территории при улучшении его условий); — обеспечение безопасности (снижение рисков проживания в регионе). Наиболее важным индикатором социально-экономического развития является обеспеченность населения жильем.
На сегодняшний день большая часть существующего жилищного фонда РФ не соответствует современным представлениям о комфортности, а порой — элементарным санитарным требованиям: ветхое и аварийное жилье составляет 90 млн кв. м, капитального ремонта и модернизации требуют 540 млн кв. м жилья, или около 1/4 общего фонда [33]. В целом же износ жилищного фонда страны превысил 40 % [45, 81, 112].
Для решение этих проблем на 2008 г. из средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства был определен лимит предоставления финансовой поддержки субъектом Российской Федерации (таблица 18) [143]. Объемы жилищного строительства за последние годы сократились вдвое по сравнению с советским периодом. Динамика ввода жилых домов в Белгородской области за счет всех источников финансирования на примере соседних областей представлена в таблице 19 [76, 88, 91, 127, 133]. После принятия Федерального закона от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке» в Белгородской, Курской, Воронежской, Липецкой, Тамбовской, Волгоградской, Кемеровской, Нижегородской, Пензенской, Омской, Оренбургской, Самарской, Саратовской, Ульяновской областях, республиках Коми и Башкортостан, Москве, Санкт-Петербурге и в некоторых других российских регионах начали реализовываться программы ипотечного жилищного кредитования россиян [56]. Для поддержания этого направления было создано государственное агентство по ипотечному кредитованию (АИЖК), которое рефинансирует организации, предоставляющие ипотечные жилищные кредиты, путем выкупа закладных и в основном работает в регионах.
Существенное расширение роли регионов в управлении экономикой страны значительно повысило ответственность региональных органов власти в обеспечении эффективного функционирования экономики, выработки методов взаимодействия с территориальными подразделениями федеральных финансово-экономических структур [67]. Белгородская программа ипотечного кредитования реализуется на основе действующей федеральной программы и стандартов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и соглашений о сотрудничестве [87]. В целях социально-экономической поддержки населения и молодых семей в строительстве и приобретении жилья губернатором Белгородской области были подписаны: закон «О развитии системы ипотечного жилищного кредитования в Белгородской области» и целевая программа развития ипотечного жилищного кредитования на 2003 — 2007 гг. [101] программа «Молодой семье — доступное жилье» [100]. Одновременно с созданием областной программы развития долгосрочного ипотечного кредитования, законодательно определен и действует механизм финансовой государственной поддержки жителей области, относящихся к слабо социально защищенным категориям населения. Право на получение финансовой государственной поддержки в виде процентной жилищной субсидии предоставляется гражданам, которые не имеют собственного жилья и проживают в общежитии, по договору найма жилых помещений или нуждающимся в улучшении жилищных условий и относящимся к малообеспеченным.
Апробация результатов исследований
Результаты исследований были апробированы ОАО «ОЭМК» при строительстве жилого комплекса по адресу Белгородская область, г. Старый Оскол, м-н Зеленый Лог д. 80.
Расположение жилого дома учитывает инсоляцию существующей жилой застройки, направленно на улучшение жилищных условий граждан г. Старый Оскол и получение городом новой инфраструктуры в виде построенного качественного жилья.
Выполнена разработка по проектно-сметной документации, с определением технических характеристик здания, сметной стоимости строительства, а также получены необходимые разрешения и экспертизы.
Площадь участка под застройку — 6 771,7 кв.м, границы в соответствии с кадастровым планом земельного участка. На нем будут размещены следующие элементы благоустройства: озеленение (деревья лиственных и хвойных пород), устройство проездов с твердым покрытием, пешеходных дорожек с асфальтобетонным покрытием, установлены малые архитектурные формы, контейнеры для мусорных баков, а также площадки для отдыха взрослого населения и для игр детей, смонтирован гимнастический комплекс с качалкой балансиром и горкой, автостоянки.
По проектной документации получено положительное заключение государственной экспертизы. Предложенные решения рабочего проекта соответствуют нормативным требованиям. Экспертное заключение № 24-0375-05/ТГЭ-1070 от 15.12.2007 г., на основе этого документа получено разрешение на строительство жилого комплекса №RU70301000-015-к/08 от 30 января 2008 г., выданное Комитетом строительного надзора департамента строительства и архитектуры администрации города Старый Оскол. Земельный участок переходит в аренду строительной компании на основании договора № ТО-21-16711 от 28.10.2007 г. с Департаментом недвижимости — земельных отношений г. Старый Оскол.
Начало строительства- 15 марта2008 г. Окончание строительства и ввод объекта в эксплуатацию планируется -18 мая 2009 г. При обычном методе строительства рыночная стоимость жилого комплекса представлена в таблице 37 с разбивкой сметной стоимости по основным направлениям финансовых затрат.
Финансирование строительства жилого комплекса осуществляется самой строительной компанией за счет собственных средств (40 % — от сметной стоимости) и заемных средств (60 % — от сметной стоимости под 20 % годовых) (таблица 38). Все риски связанные с реализацией жилищного проекта лежат на самой компании. Окупаемость проекта начинается после ввода жилья в эксплуатацию, то есть через 15 месяцев. В результате такого способа строительства жилых объектов можно сделать следующие выводы: 1) приобрести такое жилье могут только состоятельные граждане; 2) строительная компания несет на себе большие риски не всегда связанные с самими строительством объекта; 3) финансовые ресурсы строительной компании на долгое время выходят из оборота, что не дает возможность переходить к следующим проектам жилищного строительства; 4) финансовый и страховой сектора не развиваются, как следствие теряют возможные прибыли от услуг по кредитованию граждан на покупку жилой недвижимости.
Рассмотрим реализацию этого же жилищного проекта в рамках предложенного научно-методического подхода по формированию строительного пула, представленного нами в параграфе 2.1. В результате оценки финансово-экономического уровня участников строительного пула были выбраны следующие участники: из четырех строительных компаний — ООО «Трест Ме-таллургстрой» (таблица 41); из трех страховых компаний — «ЖилСтрах» (таблица 42) и в качестве представителя финансовой системы, из четырех участников, выбрана Белгородская ипотечная корпорация (БИК) (таблица 43), предоставляющая жилищные кредиты населению на завершающих этапах строительства (таблица 46), основываясь на страховом полисе строительной компании, который является обеспечением при получении кредита, тем самым, повышая эффективность финансового обеспечения жилищного строительства.
Источник: www.dslib.net