1. Виды и методы проведения экспертиз строительных конструкций и инженерного оборудования зданий.
2. Виды и условия принятия управленческих решений в сфере управления недвижимостью.
3. Выдача разрешения на строительство и организация приемки объектов в эксплуатацию.
4. Инженерное обеспечение и оборудование строительных объектов, зданий и сооружений, городских территорий и других населенных пунктов.
5. Интенсивные и ресурсосберегающие технологии строительного производства.
6. Использование современных вычислительных комплексов в САПР и стройиндустрии.
7. Методы управления строительной организацией. Маркетинг и его основные задачи.
8. Назначение и состав проекта организации строительства, порядок его разработки и согласования.
9. Обеспечение строительства проектно-сметной документацией.
10. Общая характеристика строительных конструкций зданий и сооружений, конструктивные схемы зданий.
11. Общие понятия о технологии возведения зданий и сооружений.
Инспектирование строительных площадок
12. Организация и управление технической эксплуатацией зданий и сооружений.
13. Основные параметры эксплуатационной пригодности и надежности зданий и сооружений.
14. Основные принципы и методы оценки эффективности и финансовой реализуемости инвестиционно-строительных проектов.
15. Основные системы управления качеством СМР.
16. Основные требования, предъявляемые к зданиям и сооружениям: функционально-технологические, технические, экономические и архитектурно-художественные.
17. Основные участники системы государственного контроля и инспектирования в инвестиционно-строительном процессе.
18. Перспективы технического, экономического и социального развития строительной отрасли.
19. Планирование производственно-хозяйственной деятельности строительных организаций.
20. Подрядные торги. Участники торгов. Основные функции участников до и в период проведения торгов.
21. Понятие долевого участия в строительстве.
22. Понятие и методологическая основа инновационного менеджмента. Специфика управленческой деятельности.
23. Правовое обеспечение строительства и эксплуатации объектов недвижимости.
24. Предоставление земельного участка для строительства.
25. Применение машин, оборудования и технологий для строительства и производства строительных материалов, изделий и элементов конструкций.
26. Принципы деятельности управляющих организаций и компаний.
27. Рынок недвижимости – общая характеристика, участники, система экспертиз.
28. Системный анализ при решении задач в области недвижимости.
29. Способы управления объектами недвижимости.
30. Строительные материалы. Классификация и свойства.
31. Сущность календарного планирования, его роль в строительстве.
32. Технико-экономические показатели производственной деятельности предприятий.
33. Технико–экономические показатели стройгенплана и строительства в целом.
34. Управление объектами недвижимости на разных этапах их жизненного цикла.
Инспектирование строительства домов
35. Участники инвестиционно-строительного процесса, схемы взаимодействия между ними.
36. Финансирование строительства. Инвестиционный процесс и инвестиционная деятельность, инвестиции, стадии инвестиционного процесса.
37. Функции и основные разделы бизнес-плана.
38. Характерные уязвимые места зданий, классификация дефектов конструкций.
39. Экологические проблемы хозяйственной деятельности. Экологическая безопасность строительно-технологических систем.
40. Юридическое сопровождение инвестиционного проекта.
Виды и методы проведения экспертиз строительных конструкций и инженерного оборудования зданий.
Строительная экспертиза делится на несколько видов:
— экспертиза объемов и стоимости строительно-монтажных работ;
— экспертиза качества строительства или ремонта;
— экспертиза для определения размера ущерба;
— судебная экспертиза зданий;
— экспертиза проектной документации;
— экспертиза обоснованности договорной цены;
— экспертиза по обоснованию удорожания стоимости строительства и другие виды экспертиз.
Обследование строительных конструкций выполняют в два этапа: предварительное визуальное обследование и детальное инструментальное. Определение характеристик конструкций при обследовании выполняют с помощью следующих методов:
— визуального; — механического (полевого); — лабораторных испытаний конструкций; — физического;- комплексного.
Визуальный метод позволяет определить качество и характеристики конструкций путем их внешнего осмотра и применения простейших измерительных инструментов. Достоинство его проявляется в быстроте получения данных для заключения о состоянии и износе конструкций, недостаток — невозможность установления физико-механических свойств материалов. Механический метод основан на применении косвенных способов, использующих зависимости между прочностью материала и другими его свойствами, определенными испытанием в конструкции. Достоинство его – в возможности количественной оценки физико-механических свойств материала конструкций в полевых условиях без отбора проб; недостаток – ограниченная точность результатов.
Метод лабораторных испытаний взятых из конструкций образцов позволяет получить характеристики материалов с высокой точностью. Недостаток метода – в высокой трудоемкости, а иногда и невозможности отбора образцов материала в наиболее напряженных местах конструкций.
Метод натурного испытания конструкций дает наиболее точную информацию о напряженном состоянии конструкций с учетом их реальной работы. Недостаток метода – высокая трудоемкость. Физические методы испытаний основаны на использовании при определении характеристик материалов некоторых физических методов. Недостаток – низкая надежность, высокая квалификация исследователей, дорогостоящая аппаратура.
Комплексный метод предусматривает одновременное использование электронно-акустических, радиометрических и др. способов определения физико-механических характеристик материалов конструкций с применением ЭВМ. Недостаток – сложность обеспечения нормальной работы электронной аппаратуры в условиях обследуемого объекта.
Обследование технического состояния систем инженерного оборудования здания осуществляется при комплексном обследовании технического состояния сооружений.
Обследование инженерного оборудования и его элементов заключается в определении фактического технического состояния систем, в выявлении дефектов, повреждений и неисправностей, в количественной оценке физического и морального износа, в установлении отклонений от проекта и нормативных требований.
Источник: poisk-ru.ru
Экспертиза и инспектирование инвестиционных процессов
Экспертиза объекта состоит из лабораторных испытаний образцов конструкций и материалов, обследований оснований фундаментов, инструментального натурного обследования, физико-механических испытаний отдельных конструкций и определения сопротивления теплопередач.
Содержание работы
Содержимое работы — 1 файл
5.6 Участие в подготовке распорядительных документов Администрации, утверждающих результаты работы Приемочной комиссии по сдаче-приемке Объекта в эксплуатацию.
Исходные данные для расчета:
- Объем капитальных вложений – 4,209млн руб. (в ценах 2001г);
- Средняя заработная плата в отрасли строительства по России (март 2010г) – 20тыс.руб. [20];
- Сумма доплат стимулирующего характера (премия) определяется исходя из размеров 2окладов в год для каждого работника.
Определение численности аппарата заказчика-застройщика
Численность определяется по прил.1 к [19]. При объеме капитальных вложений до 20млн. руб. штат службы заказчика будет состоять из 2 человек.
Месячный ФОТ, руб.
-Инженер по надзору за строительством
40 000руб. * 11мес. = 440 000руб.
40 000руб. * 2 = 80 000руб.
(440 000руб. + 80 000руб.)/11мес. = 47 273руб.
- Итого с районным коэффициентом:
(440 000руб. + 80 000руб. + 47 273руб.)*1,5 = 850 910руб.
Наименование основных фондов
Сумма АО за год, тыс.руб.
Рабочая мебель (2стола, 2стула, шкаф)
- Налоги и сборы
- Единые обязательные взносы – 26% от ЗП:
850 910руб.*0,26 = 221 237руб.
- Налог на имущество – 2,2% от общей стоимости имущества:
315 000руб.*0,022 = 6 930руб.
Мощность автомобиля – 75лошадинные силы. Автомобиль подпадает под категорию «до 100лощадинных сил», следовательно, налоговая ставка – 5руб. за лошадиную силу:
- Налог от травматизма и несчастных случаев – 0,2% от ЗП:
850 910руб.*0,002 = 1 702руб.
- Общая сумма налогов и сборов:
221 237руб. + 6 930руб. + 375руб. + 1 702руб. = 230 244руб.
- Материальные затраты и прочие расходы – 5% от суммы всех затрат:
(850 910 + 33 350 + 230 244)руб.*0,05 = 55 725руб.
Сумма затрат: 1 170 229руб.
ОАО «ХХХХХХ» на 2010год
Размер затрат на расчетный период, руб.
I.Объем планируемых капитальных вложений на 2010год за счет средств:
— бюджета автономного округа
II.Численность аппарата — человек
1.Расходы на оплату труда, в том числе:
1.1.Основная заработная плата (оклады)
1.2.Дополнительные выплаты стимулирующего характера
1.3.Доплата за выслугу лет
1.4.Выплаты, обусловленные районным регулированием оплаты труда
1.6.Прочие расходы на оплату труда (с постатейной расшифровкой)
2.Налоги, отчисления и платежи.
3.Амортизация основных фондов.
4.Материальные затраты и прочие расходы.
Рекомендации: собрать более полные данные об объемах запроектированных работ, определить заново сметную стоимость строительства, произвести пересчет затрат на службу заказчика-застройщика.
- План инспекционных работ в пер иод строительства
Работы по возведению зданий и сооружений следует производить по утвержденному проекту производства работ (ППР), в котором наряду с общими требованиями [15] должны быть предусмотрены: последовательность установки конструкций; мероприятия, обеспечивающие требуемую точность установки; пространственную неизменяемость конструкций в процессе их укрупнительной сборки и установки в проектное положение; устойчивость конструкций и частей здания (сооружения) в процессе возведения; степень укрупнения конструкций и безопасные условия труда.
Данные о производстве строительно-монтажных работ следует ежедневно вносить в журналы работ, а также фиксировать по ходу монтажа конструкций их положение на геодезических исполнительных схемах [14].
Устройство ленточных бетонных и железобетонных фундаментов
Правильность установки и надежность закрепленной опалубки
Журнал работ, акт освидетельствования скрытых работ
Проверка готовности всех механизмов и приспособлений
Соответствие отметки основания требованиям проекта
Состояние арматуры и закладных деталей
Соответствие проектной отметки на внутренней поверхности опалубки
Устройство фундамента: укладка бетонной смеси, твердение бетона, распалубка
Качество бетонной смеси
Высота сбрасывания бетонной смеси, толщина укладываемых слоев, шаг перестановки вибраторов
Температурно-влажностный режим твердения бетона
Фактическая прочность бетона и сроки распалубки
Приемка выполненных работ
Проверить фактическую прочность бетона
Журнал работ, акт приемки выполненных работ
Качество поверхности конструкции
Качество применяемых материалов, изделий и конструкций
Геометрические размеры соответствия конструкции рабочим чертежам
Устройство каменных стен
Входной контроль изделий, материалов, конструкций
Правильность установки порядовок, натягивания причалок
Правильность установки подмостей
Отметки опорных поверхностей (-10мм)
Ширина простенков (-15мм)
Ширина проемов (+15мм)
Смещение вертикальных осей оконных проемов от вертикали (20мм)
Смещение осей конструкций от разбивочных осей (10мм)
Геодезическая исполнительная схема
Отклонения поверхностей и углов кладки от вертикали на один этаж (10мм)
Геодезическая исполнительная схема
Толщина швов кладки:
Отклонения рядов кладки от горизонтали на 10 м длины стены (15мм)
Геодезическая исполнительная схема
Неровности на вертикальной поверхности кладки, обнаруженные при накладывании рейки длиной 2 м
Размеры сечения вентиляционных каналов
Приемка выполненных работ
Ширина простенков (-15мм)
Ширина проемов (+15мм)
Отклонения поверхностей и углов кладки от вертикали на один этаж (10мм)
Геодезическая исполнительная схема
Отклонения рядов кладки от горизонтали на 10 м длины стены (15мм)
Геодезическая исполнительная схема
Неровности на вертикальной поверхности кладки, обнаруженные при накладывании рейки длиной 2 м
Правильность устройства дымовых и вентиляционных каналов в стенах
Геометрические размеры и положение конструкций
Монтаж сборных железобетонных конструкций (перемычки, плиты перекрытия, гипсовые перегородки)
Входной контроль изделий, материалов, конструкций
Соблюдение установленных проектом размеров глубины опирания
Отклонение от симметричности при установке плит перекрытий в направлении перекрываемого пролета при длине элемента св. 4 до 8 м (6мм)
Отклонение от вертикали верха плоскостей перегородок (12мм)
Разность отметок двух смежных плит перекрытий в шве при длине плит св. 4 до 8 м (10мм)
Качество заделки стыков монтажных элементов с конструкцией стены: подготовка поверхности для герметизации, размер стыков в соответствие с проектом, глубина наружного зазора, укладка пакли, температура разогретой мастики и воздуха, сцепление мастики
Смещение осей относительно разбивочных осей: плиты перекрытия (5мм), перегородки (±5)
Геодезическая исполнительная схема
Приемка выполненных работ
Отклонение от вертикали верха плоскостей перегородок (12мм)
Разность отметок двух смежных плит перекрытий в шве при длине плит св. 4 до 8 м (10мм)
Качество заделки стыков монтажных элементов с конструкцией стены: размер стыков
Устройство кровель и изоляционных покрытий
Входной контроль за изделиями (сколы и трещины на асбестоцементных листах недопустимы)
Устройство кровли из асбестоцементных листов на обрешетке с утеплителем
Контроль за устройством обрешетки:
стыки обрешетки – в разбежку;
расстояния между обрешеткам — согласно размерам кровельных листов;
вид обрешетки и карнизов и в ендовах — сплошная
Допускаемые отклонения поверхности (при проверке двухметровой рейкой):
по горизонтали (± 5 мм);
по вертикали (-5. +10 мм);
плоскости элемента от заданного уклона — 0,2 % (не более 150 мм);
толщины элемента покрытия —
-5. +10 % (Не более 3,0 мм)
Измерительный (не менее 5 измерений на каждые 50 — 100 м 2 поверхности или на участке меньшей площади в местах, определяемых визуальным осмотром)
Зазоры между плитами утеплителя заполняются теплоизоляционным материалом того же объемного веса
Отклонения в общей толщине теплоизоляционного слоя (+ 10% от проектной)
Отклонения в объемном весе теплоизоляционного материала (± 5% от проектного)
Напуск каждого вышележащего ряда листов вдоль ската:
из волнистых асбестоцементных листов – 120-140мм;
из плоских асбестоцементных листов – 75мм
Примыкания асбестоцементных кровель к выступающим конструкциям (стенам, трубам): должны заходить в борозды конструкций на 100 мм со всех сторон
Приемка выполненных работ
Допускаемые отклонения поверхности (при проверке двухметровой рейкой):
по горизонтали (± 5 мм);
по вертикали (-5. +10 мм);
плоскости элемента от заданного уклона — 0,2 % (не более 150 мм);
толщины элемента покрытия —
-5. +10 % (Не более 3,0 мм)
Измерительный (не менее 5 измерений на каждые 50 — 100 м 2 поверхности или на участке меньшей площади в местах, определяемых визуальным осмотром)
Величина карнизного свеса на крышах:
с неорганизованным водостоком (100мм);
с подвесными желобами (50мм)
Проанализировав исходные данные, были сделаны следующие выводы.
Строительство детского сада в Новом Уренгое является экономически целесообразно ввиду дефицита в дошкольных учреждениях. Также выбранный район строительства является экономически привлекательным: демографическая стабильность, развитая промышленность, модернизированные системы жизнеобеспечения, близость 2рек.
Вместимость дошкольного учреждения завышена, а именно ясельная группа имеет нормативную вместимость 20мест, а по проекту 25. Этажность детского сада соблюдена в соответствие с нормами (50мест – 1этаж), требуемая высота этажа совпадает с проктной и составляет 3м.
Согласно проекту, медицинское помещение расположено не в групповой ячейке, а между постирочной зоной и зоной служебно-бытовых помещений. Остальное зонирование соответствует нормам. Таким образом, помещения, связанные с пребыванием детей находятся в наземной части здания, в подвале же расположены технические помещения и тепловой узел.
Проектом предусмотрено 2входа для маломобильных групп населения, оборудованные пандусами, шириной 1,5м каждый (по нормам не менее 1,35 м). Какие либо другие проектные решения для маломобильных групп населения отсутствуют.
Некоторые проектные значения площадей помещений не соответствуют нормативным (в скобках указаны нормативные значения): раздевальня – 17,92м2 (18м2); групповая ясельная – 48,72м2 (62,5м2); групповая дошкольная – 48,72м2 (50м2); спальня дошкольная – 49,28м2 (50м2); медицинская комната – 6м2 (9м2); кабинет заведующего – 10,66м2 (12м2); уборная для персонала – 2,64м2 (3м2); Стиральная и гладильная – 11,48м2 (12м2). Моечная кухонной посуды по плану отсутствует. Остальные помещения соответствуют нормам или запроектированы с запасом.
Конструктивная схема здания с продольными несущими стенами из камня пиленого известняка с монолитными железобетонными рамами, воспринимающими горизонтальные сейсмические нагрузки.
По итогам теплотехнических расчетов конструкций стен и чердачного перекрытия, можно сделать следующие вывод:
- Стены и чердачное перекрытие не удовлетворяет требуемому сопротивлению теплопередач исходя из условий энергосбережения, но отвечают санитарно-гигиеническим требованиям;
- Чтобы конструкции стен соответсвовали требованиям энергосбережения, необходимо заменить наружные стены 400мм на стены в 600мм и заменить утеплитель с меньшим коэффициентом теплопроводности, например, пенопласт ПВХ-1 и ПВ1 (ρ=100кг/м3 и менее, λ=0,05Вт/м*°С), пенополиуретан (ρ=80кг/м3, λ=0,05Вт/м*°С), перлитопластбетон (ρ=100кг/м3, λ=0,041Вт/м*°С);
- Чтобы конструкции стен соответсвовали требованиям энергосбережения можно заменить ДВП на плиты торфяные теплоизоляционные (ρ=300кг/м3, λ=0,07Вт/м*°С), заменить утеплитель с меньшим коэффициентом теплопроводности с изменением толщины слоя на 250мм, заменить асбестоцементные листы на менее плотные (ρ=1600кг/м3, λ=0,35Вт/м*°С).
Проектом предусмотрено центральное водяное от внешнего источника с параметрами теплоносителя 70 — 95°С, хозяйственно-питьевой водопровод с расчетным напором у основания стояков 13м. Канализация хозяйственно-фекальная в наружную сеть. Горячее водоснабжение от внешней теплосети, расчетный напор у основания стояков 12м.
В проекте электроснабжение принято от местных низковольтных сетей напряжением 380/220В. Освещение люминесцентное (лампы накаливания). Также предусмотренное устройство связи – радиофикация, телефонизация, пожарная сигнализация, телевидение.
Противопожарные требования соблюдены, предусмотрено 2эвакуационных выхода из групповых ячеек и предусмотрена противопожарная сигнализация.
Вновь определенная сметная стоимость строительства меньше от проектной в 2,9раза. Этому способствовал тот факт, что проектная документация не отображается все выполняемые и учтенные объемы работ.
Грубых проектных решений не выявлено. Однако требуется пересмотр некоторых конструктивных решений.
Во второй части экспертизы были разобраны функции, права и обязанности органов контроля за строительством детского сада за счет бюджетных средств регионального значения.
Также был произведен расчет затрат на службу заказчика. В проекте процентный норматив затрат от общей суммы капитальных вложений завышен на 26,7%. Причиной этого стало неточное определение сметной стоимости строительства (проектная документация не отображается все выполняемые и учтенные объемы работ, см. п.1.7.).
В заключительном разделе был определен порядок проведения контроля над возведением основных несущих и ограждающих конструкций объекта, в соответствии с проектом.
В результате анализа нормативной литературы была найдена и систематизирована следующая информация:
- Объект контроля (сваи, фундаментные блоки, колонны, ригели, плиты перекрытия и покрытия, стеновые панели, кирпичная кладка, перемычки, кровля и .т.п.);
- Вид контроля (входной, операционный, приемочный);
- Нормативные документ, определяющий элементы контроля;
- Элементы контроля и допуски;
- Вид документации по регистрации результатов контроля (общий журнал, акт скрытых работ и т.п.).
В целом проект выполнен в соответствие с нормативными документами, но без учета температурной зоны строительства. Для проведения экспертизы была предоставлена не полная информация об строительных объемах, информация об стройгенплане отсутствует. Это усложнило процесс экспертизы и негативно сказалось на нормативных показателях затрат на службу заказчика.
Источник: www.turboreferat.ru
Инспектирование объектов
Инспектирование объектов представляет собой проверку их количественных и качественных характеристик и фиксацию этих характеристик в акте осмотра для того чтобы наличие тех или иных особенностей объектов было удостоверено независимым экспертом.
Инспектированию могут подвергаться объекты недвижимости – помещения, квартиры, здания и сооружения, а также объекты движимого имущества – транспортные средства, машины и оборудование.
Во многих случаях процесс инспектирования напоминает осмотр объектов, разница заключается в том, что результаты инспектирования имеют самостоятельное значение и ценность при сдаче в аренду недвижимости, лизинге и страховании движимого имущества, в судебном процессе.
Результаты инспектирования оформляются актом, подписанным экспертом и иными лицами, заинтересованными в результате инспектирования. Материалы инспектирования (фото, видеозаписи, результаты измерений и инвентаризации) хранятся в экспертной организации и могут быть предоставлены заказчику по первому требованию, а также могут быть истребованы судом в качестве доказательства.
Как составная часть процедуры инспектирования может быть проведено выявление скрытой маркировки имущества, предварительно нанесенной с помощью ультрафиолетовых меток, микроточек или RFID систем. Маркировка проводится нашими специалистами с учетом характеристик маркируемого имущества, специфических требований владельца и условий эксплуатации объектов.
Получить бесплатную консультацию
Связаться с нами можно 24 часа в сутки, 7 дней в неделю.
Мы ценим Ваше время и стремимся отвечать на запросы как можно скорее.
Источник: sovetex.ru
Тема 1. Введение в дисциплину «Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса». Законодательная и нормативно-методологическая база государственной экспертизы
Введение в дисциплину «Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса». Назначение и развитие государственной экспертизы.
Законодательная и нормативно-методологическая база экспертиз в строительстве.
Проведение экспертиз по принципу «одного окна», компьютеризация и информационное обеспечение экспертной деятельности.
Введение в дисциплину «Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса». Назначение и развитие государственной экспертизы.
Экспертиза (франц. expertuse от лат. expertus – опытный) – это исследование специалистом (экспертом) каких-либо вопросов, решение которых требует специальных познаний в области науки, техники, искусства и т.д.
Экспертиза — это комплекс взаимосвязанных мероприятий и действий, результатом которых является заключение по тому или иному вопросу для подтверждения или опровержения информации о полноте, точности, достоверности показателей и действий в отношении объекта исследования.
Экспертиза в строительной области – это вид деятельности в технологическом цикле проектирования, строительства и эксплуатации объекта недвижимости, базирующийся на исследовании, проверке, анализе и оценке обоснования инвестиций, градостроительных и проектных решений в целях установления целесообразности и возможности их принятия.
В настоящее время сформировалась следующая классификация экспертиз:
Объектами экспертизы в народном хозяйстве являются все предметы, явления и процессы, требующие оценки; в строительстве – инвестиционные программы, бизнес – планы, градостроительная документация, предпроектная и проектная документация на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, расширение, модернизацию и техническое перевооружение предприятий, зданий, сооружений, а также инвестиционный процесс, действия которого направлены на осуществление инвестиционного проекта.
Субъектами экспертизы являются юридические и физические лица, а также общественные объединения.
Субъекты экспертизы подразделяются на заказчиков (заявителей), организаторов (подрядчиков) и исполнителей (экспертов).
Исполнители экспертизы — специально уполномоченные Правительством РФ органы государственной вневедомственной экспертизы; отраслевые, ведомственные экспертные организации федеральных органов исполнительной власти; предприятия, учреждения, организации, получившие в установленном порядке право на проведение экспертно-консультационных услуг, специально создаваемые комиссии, группы, отдельные эксперты.
Эксперт — это специалист высшего уровня, способный выработать оценки или дать рекомендации, советы, предостережения и т.д., необходимые для минимизации риска принимаемых решений. В его задачу в соответствии с установленным порядком входит оценка инженерных, экономических, экологических, социальных и прочих последствий строительства.
Положением о порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 05.03.2007 № 145, установлено, что исключительным правом подготовки и подписания заключения государственной экспертизы обладают лица, аттестованные в установленном порядке в качестве государственных экспертов.
Квалификационными требованиями, предъявляемыми к государственным экспертам, являются:
а) наличие высшего образования в установленной сфере деятельности;
б) наличие стажа работы (не менее чем 5-летний стаж работы в сферах профессиональной деятельности, дающих практические навыки, соответствующие сфере деятельности государственного эксперта)
в) наличие необходимого объема знаний в следующих областях:
а) законодательство о градостроительной деятельности;
б) законодательство о техническом регулировании;
в) обеспечение безопасности объектов капитального строительства в соответствующей сфере деятельности государственного эксперта в части, касающейся проектирования, выполнения инженерных изысканий в целях проектирования, строительства и эксплуатации таких объектов капитального строительства.
Проверка квалификации претендента на получение статуса государственного эксперта или квалификации государственного эксперта проводится в формах собеседования, устного экзамена, компьютерного тестирования.
Срок действия аттестата государственного эксперта составляет три года.
Качество и надежность экспертизы зависят от:
• качества и обоснованности норм и правил, стандартов, эталонов, работ- аналогов;
• полноты и комплексности материалов, представленных на заключение;
• эрудиции и объективности экспертов, уровня организации экспертной работы.
Инвестиционный проект применительно к недвижимости – это совокупность организационно-технических и финансовых мероприятий, направленных на строительство, реконструкцию, ремонт нежилых помещений и модернизацию инженерного обеспечения, технологического оборудования предприятий с целью развития социально-производственной инфраструктуры города или другого населенного пункта.
Для подтверждения или опровержения информации о полноте, точности и достоверности показателей инвестиционного проекта и действий на его осуществление – инвестиционного процесса – проводится экспертиза.
Инвестиционный процесс — развернутая во времени реализация инвестиционного проекта. Началом инвестиционного процесса является принятие решения об инвестициях, а концом — либо достижение всех поставленных целей, либо вынужденное прекращение осуществления проекта.
Для подтверждения или опровержения информации о полноте, точности и достоверности показателей инвестиционного проекта и действий на его осуществление – инвестиционного процесса – проводится экспертиза.
Экспертиза инвестиционных процессов — это одно из средств управления строительной и территориальной деятельностью для обеспечения эффективного использования природных, финансовых и трудовых ресурсов и формирования высококачественной среды жизнедеятельности населения.
Контроль за осуществлением инвестиционного проекта посредством инвестиционного процесса и достижения конечных целей инвестиционного проекта осуществляется непрерывным его мониторингом – инспектированием инвестиционного процесса.
Инспектирование – проверка правильности действий, контроль и надзор за выполнением установленных законов, правил, инструкций и директивных указаний.
Инспектирование инвестиционного процесса — контроль за инвестиционно-строительным процессом как непрерывный его мониторинг; контроль качества строительства и обеспечения эксплуатационной надежности построенных зданий и сооружений.
Инспектирование может осуществляться с помощью оперативного контроля, выборочного контроля и экспертизы сопровождения проекта.
Курс дисциплины «Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса» ставит своей целью дать знания об эффективности привлечения заемного капитала, о системе инвестирования (отечественный опыт), об умении определить действительное состояние конструкций и сооружений при эксплуатации, оценивать качество конструкций и соединений неразрушающими методами, принимать решение о возможности дальнейшей эксплуатации объекта, необходимости его усиления или реконструкции.
Основными задачами дисциплины являются:
анализ особенностей становления рынка недвижимости в России и методов определения его емкости, инструментов инвестирования в недвижимость, связей рынка недвижимости с рынком капитала в краткосрочном и долгосрочном периодах, причин избыточного инвестирования в недвижимость, формирования портфеля недвижимости и управления им;
изучение организационных основ проведения технической, экономической и экологической экспертиз;
освоение современных методов и приборов, позволяющих обследовать, освидетельствовать и испытать конструкции строений и сооружений;
изучение методов оценки природного и техногенного риска в строительстве;
освоение навыков проведения экологической паспортизации;
изучение технико-экономических показателей, характеризующих инвестиционный процесс жизненного цикла объекта недвижимости;
освоение навыков принятия инвестиционных решений.
Назначение и история развития государственной экспертизы
Назначение экспертиз объектов недвижимости
Объекты недвижимости представляют собой, как правило, итог инженерной деятельности человека и создаются путем нового строительства, реконструкции и расширения существующих зданий и сооружений, их реставрации и капитального ремонта, что во многих случаях приводит к изменению их функционального назначения и внешнего облика. Создание объекта недвижимости неизбежно связано с воздействием на окружающую среду и архитектурно-планировочную структуру селитебных территорий, а также предполагает абсолютную надежность самого здания и его инженерных систем в целях обеспечения полной безопасности его обитателей и населения.
Здания и сооружения, их инженерные системы должны обеспечивать комфортные условия для проживания и пребывания в них, организации и ведения производственной, торговой и иной деятельности в зависимости от функционального назначения. Вместе с тем, они должны быть экономичны в части энерго- и ресурсопотребления, иметь архитектурно-выразительный облик, соответствующий их местоположению и общему стилю застройки города, микрорайона или квартала. Одной из серьезных задач, решаемых при проектировании и строительстве зданий, является снижения их материалоемкости (в конечном итоге — стоимости). Вместе с тем, конструкции и материалы, применяемые при их возведении и отделке, должны отвечать требованиям прочности и устойчивости не только при эксплуатационных нагрузках, но и при возникновении чрезвычайных ситуаций, как природного характера, — землетрясения, затопления, ураганный ветер, обильный снегопад и т.п., так и техногенных явлений — пожары, случайные внешние механические вощействия и т.п.
Обрушения зданий или отдельных несущих конструкций приводят не только к огромным материальным потерям, но, самое главное, — к массовым человеческим жертвам, как это произошло при обрушении кровельных покрытий оздоровительно-развлекательного комплекса «Трансвааль-Парк» (Москва, 2004 г.), плавательного бассейна «Дельфин» (г.Чусовой, Пермский край, 2005 г.), Басманного рынка (Москва, 2006 г.) и др.
Огромное количество людей ежегодно гибнет от бытовых пожаров в жилых и общественных зданиях.
Поэтому в настоящее время необходимы качественно новые подходы к выполнению изысканий, проектных работ, конструктивным и объемно-планировочным решениям, инженерному оборудованию, технологии строительно-монтажных работ, организации мероприятий по надежности и обеспечению полной безопасности жильцов и других пользователей помещений.
Например, в части повышения пожаростойкости и снижения пожароопасности обязательны следующие конструктивные и инженерные мероприятия.
Лестничные клетки в современной высотке могут быть только незадымляемыми, т.е. открытыми с одной из сторон света, чтобы, выбегая, люди не наглотались углекислого газа — именно из-за дыма гибнет больше всего людей при пожаре. Отделка стен, потолков и покрытия полов на путях эвакуации, в лифтовых холлах, вестибюлях, на технических этажах — из негорючих материалов. Современные лифты должны выдерживать огонь на протяжении двух часов — чтобы он не мог распространиться на другие этажи по лифтовым шахтам.
В высотных домах должна быть обязательно запроектирована автоматическая система пожаротушения. Система реагирует на любой очаг возгорания в любой точке здания и на малейшее изменение температурного режима. Информация с датчиков идет на автоматизированный пульт управления, где дежурит оперативный сотрудник. Сигнал датчиков автоматически включит насос в автономной станции пожаротушения, который будет давать нужное давление воды на любом этаже.
Эти и многие другие инженерно-конструкторские решения, в т.ч. по защите от актов террористов, появились на основе изучения, анализа и технической экспертизы последствий для подобных зданий природных и техногенных катастроф, в т.ч. террористического акта на комплексе зданий Торгового центра в Нью-Йорке (2001 г.).
Многообразие сооружаемых зданий и сооружений, их объемно-планировочных, конструктивных и архитектурных решений, вызвало как необходимость постоянного контроля инвестиционного процесса его участниками, так и существования государственной службы по надзору за созданием зданий и сооружений, основной функцией которой является комплексная оценка качества технической документации для градостроительства и строительства, основанная на действующей законодательной и нормативно-методологической базе (Государственная экспертиза).
История развития государственной экспертизы проектов
Экспертиза в строительстве имеет многовековую мировую историю, в том числе и в России. По мере развития строительного дела и наращивания объемов строительства жилых, гражданских и промышленных зданий и сооружений возрастала потребность государственного контроля и надзора за этой деятельностью.
Наиболее серьезное отношение к экспертизе стало уделяться в эпоху Петра I, который в своем Указе четко изложил задачи и смысл государственного надзора за строительством: «Все прожекты зело исправны быть должны, дабы казну зряшно не разорять и Отечеству ущерба не чинить. Кто станет абы как ляпать, того чина лишу и кнутом драть велю».
Создание экспертных и контрольно-надзорных органов в России началось в период интенсивного строительства г.Санкт-Петербурга, гидротехнических сооружений, верфей и доков для судостроения, заводов и фабрик.
Первыми государственными учреждениями такого рода были:
— Канцелярия Городовых дел (Указ Петра I от 1706 года)
— Канцелярия от строения (Указ Петра I от 11 февраля 1721 года).
Основные функции: надзор за постройками в городах и селах. Обсуждение проектов.
Впоследствии, уже в годы правления Александра I — в соответствии с его манифестом от 8 сентября 1802 г. «Об учреждении Министерств», управление и контроль за строительством, включая все надзорные функции, был возложен на Министра внутренних дел, для чего вскоре был учрежден строительный комитет при Департаменте Внутренних Дел, а 24 февраля 1803 года были утверждены «Правила о порядке, коим дела сего рода должны быть производимы».
По итогам четырех лет работы Министр Внутренних Дел в Докладе Александру I представил предложения об учреждении Особенного строительного комитета.
В последующие годы с накоплением опыта решения многообразных строительных проблем, тематика которых с ростом объемов и разнообразия видов сооружений становилась все более разносторонней, соответственно возрастала потребность в создании необходимого органа управления строительной отраслью.
В России это создание Техническо-Строительного Комитета при МВД 1865 года решением Государственного Совета от 6 апреля. Помимо общих функций управления строительной отраслью, на Комитет были возложены и экспертные функции.
В последние десятилетия XIX века управление строительством было передано в ведение городских управ (земств). С одной стороны, это вызвало оживление инвестиционной деятельности, так как вопросы взаимоотношений между заказчиком и подрядчиком стали решаться гораздо оперативней, но, с другой стороны, постоянно возникали проблемы с контролем качества проектов, строительства и расходованием средств. Экспертные органы в этот период играли неосновную роль, надзирая только за соблюдением строительного законодательства, не вмешиваясь в саму сферу строительного производства. Это в равной степени относилось и к производству строительных материалов. Единственной областью, где осуществлялся государственный надзор за качеством проектирования и строительства, была сфера государственного строительства: строительство железных дорог и путевых сооружений, военных и казенных объектов и т.п.
После революции 1917 года начался медленный рост объемов строительства и вместе с ним формирование контрольно-надзорных и экспертных органов в стране.
Краткая хронология их создания приведена ниже.
ВСНХ РСФСР — Подотдел общеполезных государственных сооружений: (распоряжение СНК от 5.12.1917 года).
Основные функции: контроль и руководство строительной отраслью (включая надзорно-экспертные функции).
ВСНХ РСФСР — Комитет государственных сооружений (Комгосоор):
(распоряжение СНК от 9.05.1918 года).
Основные функции: разработка государственного плана строительства, рассмотрение всех проектов, поступающих в ВСНХ и наркоматы.
Начиная с создания ДнепроГЭСа (1926 год), Магнитки, тракторных и автомобильных заводов и др., наряду с использованием иностранных консультантов, в России уже активно функционируют экспертные комиссии (советы), которые всесторонне рассматривают проекты и дают заключение. Однако в период 1920 — 1930 гг. экспертиза носила узковедомственный (по происхождению) характер. Например, экспертизу проекта ДнепроГЭСа проводил Электротехнический Совет при Главэлектро В.С.Н.Х., то есть работа экспертов (и привлекаемых консультантов) была привязана к конкретной тематике Главков В.С.Н.Х.
И только в начале 30-х годов, с зарождением проекта строительства первого метро в СССР (при отсутствии практического опыта в метростроении) возникла необходимость организации комплексной экспертизы всего проекта с привлечением соответствующих экспертных комитетов Германии, Франции и Великобритании. Это позволило изучить и :проанализировать все недоработки в процессе эксплуатации зарубежного метрополитена (в Берлине, Париже, Лондоне и др.), учесть все инновационные достижения, использованные по мере их реконструкции и расширения, и сформулировать четкие предложения по методологии качества представленной проектной документации, исходя из особенностей юрских грунтов московского подземного пространства, размещения населения на территории и транспортных проблем г. Москвы.
Утверждение Правительством окончательного сводного заключения по двухвариантной схеме прокладки линий метрополитена в г. Москве с учетом предложений зарубежных экспертов вывело советскую экспертизу на европейский уровень.
Принятый впервые состав советской экспертной комиссии в виде многоотраслевого органа (проблематика: геология, гидрология, горнотоннельная, строительная, электротехническая, транспортная, экономическая и др.) с привлечением ведущих ученых и специалистов страны с тех пор стал эталоном структуры экспертных комиссий (органов).
После многочисленных структурных преобразований при Госстрое РФ было образовано в 1993 г. Главное управление государственной вневедомственной экспертизы — Главгосэкспертиза России (в 2004 г. Госстрой РФ преобразован в Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству). В 2003 г. началось образование обособленных подразделений (филиалов Главгосэкспертизы России в субъектах Российской Федерации.
С 1 января 2007 года, в соответствии с изменениями к Градостроительному кодексу РФ, согласно которых не допускается проведение иных государственных экспертиз проектной документации за исключением государственной экспертизы проектной документации, в России начала свою работу единая государственная экспертиза проектной документации. Она заменила собой многосложную и многоступенчатую систему специализированных экспертиз, работавшую в нашей стране несколько десятков лет и вызывавшую многочисленные нарекания со стороны застройщиков. Теперь анализом проекта занимается только один орган. Он дает всестороннюю экспертную оценку проектной документации, включая сметы, и результатов инженерных изысканий.
Источник: studfile.net