Аннотация. В статье автор исследует досоветский, советский и текущий периоды законодательного регулирования коллективных форм управления жилыми объектами в России. Несмотря на значимость такой формы организации граждан, как товарищество собственников жилья, достаточно подробное регулирование его деятельности Жилищным кодексом Российской Федерации, в его правовой регламентации все же остаются недостатки, противоречия и пробелы, которые затрудняют процесс функционирования товариществ собственников жилья. Некоторые положения действующего законодательства, а также сложившаяся практика применения судами различных норм в отношении товариществ собственников жилья нуждаются в глубоком осмыслении и корректировке для дальнейшего развития института товарищеского, коллективно-правового управления жилой собственностью, а следовательно, и гражданского общества.
Формирование института коллективных форм управления жильем на основе членства в российском законодательстве начинает свое развитие в начале ХХ в. в целях обеспечения сохранности и надлежащей эксплуатации жилищного фонда. В современной России широко распространившейся формой объединения граждан являются товарищества собственников жилья, которые, в отличие от многих номинально существующих некоммерческих юридических лиц, реально действуют и значимы в социальной и правовой жизни общества. По мнению автора, товарищество собственников жилья есть особая форма объединения собственников — соседей по месту жительства, предназначенная для коллективно-правового управления жилыми и связанными с ними нежилыми помещениями, оказывающая положительное влияние на развитие гражданского общества и на социум в целом.
Илья Варламов — Взгляд на жилищное строительство
Ключевые слова: законодательство, управление, эксплуатация жилого фонда, коммунальные услуги, коллектив собственников, товарищество, ответственность, гражданское общество.
Около четверти века наша страна идет по пути глубоких преобразований, конечной целью которых является построение гражданского общества. Глубоко реформируются различные сферы жизни, в том числе преобразования коснулись и области жилищных правоотношений — это именно та область, с которой каждый из нас сталкивается ежедневно.
Чуть более 20 лет назад на общегосударственном уровне было принято решение децентрализовать систему управления жилищным фондом и прежде всего его основной частью — многоквартирными домами, передав возможность выбора способов управления домами собственникам помещений в этих домах. Одним из таких способов является передача управления коллективу самих собственников жилой недвижимости. Так возникает принципиально новый для России правовой институт — товарищество собственников жилья. Процесс становления и развития товарищеского управления жилой собственностью идет довольно сложно и противоречиво, что обусловлено долгим отсутствием в нашем Отечестве реальных имущественных оснований для создания подобных правовых институтов, а именно частной собственности. Данное обстоятельство воспитало у многих граждан социальное иждивенчество, стойкую пассивность и управленческую зависимость от государства.
Покупаем земельный участок ИЖС правильно. Выбираем земельный участок правильно
Российским законодательством определено, что высшим органом управления в многоквартирном доме является коллектив собственников жилых и связанных с ними нежилых помещений. Поэтому проводимая в настоящее время модернизация жилищной сферы требует от собственников рационального и ответственного подхода к вопросам управления своим имуществом, активной гражданской позиции. В то же время, несмотря на значимость такой формы организации граждан, как товарищество собственников жилья, достаточно подробное регулирование его деятельности Жилищным кодексом Российской Федерации [3], в его правовом регулировании все же остаются недостатки, противоречия и пробелы, которые затрудняют процесс функционирования товариществ собственников жилья. Некоторые положения действующего законодательства, а также сложившаяся практика применения судами различных норм в отношении товариществ собственников жилья нуждаются в глубоком осмыслении и корректировке для дальнейшего развития института товарищеского, коллективно-правового управления жилой собственностью, следовательно, и гражданского общества.
Национализация жилых объектов привела к полному исчезновению частных собственников — хозяев жилья как лиц, заинтересованных в его сохранности. Например, жилищный фонд Москвы, ставшей в те годы столицей России, был существенно трансформирован: более 30 % жилья было переведено под учреждения, около 7 000 жилых зданий было уничтожено. Однако после выявления неэффективности государственного централизованного управления домовым хозяйством, при котором невозможно учесть характеристики и потребности единичного жилого дома, советское правительство в декабре 1919 г. на Всероссийском съезде Советов приняло Программу по децентрализации хозяйственного управления [7, с. 67].
Главное управление коммунального хозяйства (ГУКХ), созданное в апреле 1920 г. в структуре Народного комиссариата внутренних дел (НКВД), осуществляло функции восстановления остатков коммунального хозяйства, потому что строительство нового жилья было отложено на будущее. НКВД обратился в Совет народных комиссаров с требованием укрепить и упорядочить хозяйственную деятельность населения в сохранении жилья, ограничить вмешательство в эту деятельность местных советов, а также передать жилые здания в самоуправление жильцам на 60 лет. В 1921 г. в связи с введением новой экономической политики (НЭП) был издан Декрет ВЦИК и СНК РСФСР «О демуниципализации (приватизации) жилых зданий», который позволил примерно 10 % населения вновь обрести частную собственность на жилые объекты. Многоквартирные жилые дома на договорной основе были переданы коллективам жильцов в пользование при условии ремонта. Также в 1921 г. был принят Декрет ВЦИК и СНК РСФСР «О разгрузке коммунальных органов от непосредственной эксплуатации муниципального фонда и о передаче домов коллективам жильцов», который ограничивал вмешательство советских органов в вопросы управления жилищным фондом [19, с. 7, 9].
Очевидно, что указанные декреты были нацелены на решение триединой задачи в данной сфере: 1) ограничить вмешательство советских органов власти в деятельность, связанную с эксплуатацией жилых зданий; 2) стимулировать население в вопросе самостоятельного управления жилыми объектами; 3) осуществлять эксплуатацию жилья в сочетании с воссозданием рынка профессиональных коммунальных услуг.
Слабые проблески обращения к частной собственности и инициативе в период НЭПа проявлялись робкими изменениями в жилищной политике. В то же время были установлены жесткие рамки для величины частного капитала и собственности, не допускалась передача в частные руки бывших доходных многоквартирных домов, которые находились в собственности местной власти. Управление такими жилыми домами оставалось централизованным, отсутствие интереса жителей к управлению приводило их в плачевное техническое состояние. Настойчивые попытки властей изменить ситуацию продолжились тем, что в 1922 г. был издан Декрет Совнаркома РСФСР «О праве правовой застройки». Для того чтобы отношения между собственниками земельного участка, собственниками жилья и хозяйствующими субъектами приняли правовой характер, положения декрета устанавливали обязательность заключения договора о совместной деятельности между тремя указанными субъектами [19, с. 18].
В 1922 г. в целях пробуждения и стимулирования гражданской инициативы населения Совнарком РСФСР принял Декрет «О жилто- вариществах». Гражданам разрешалось продавать и покупать дома и квартиры, менять и передавать их по наследству. Допускалось объединение граждан в жилищные товарищества, которые стали коллективными арендаторами муниципальной собственности, поскольку передавать многоквартирные дома в управление жильцам можно было только на условиях аренды. Граждане, объединявшиеся в кооперативы и жилищные товарищества, могли на личные сбережения построить дом, которым по закону, как полагали застройщики, можно было пользоваться на протяжении последующих 60 лет (если дом был каменный) или 40 лет (если данное здание было деревянным) [19, с. 32].
В соответствии с Постановлением «О жилищной кооперации», принятым ВЦИК и СНК СССР в 1924 г., деятельность жилищных товариществ обретает три правовые формы с «классовым» оттенком: 1) жилищно- арендное кооперативное товарищество; 2) рабочее жилищно-строительное кооперативное товарищество; 3) общегражданское жилищностроительное кооперативное товарищество [19, с. 48].
Жилищно-арендные кооперативные товарищества предназначались для использования домовладений, предоставляемых им в аренду органами власти муниципалитетов всего Советского Союза. Членство в таком товариществе приобретали все постоянно проживающие в данном домовладении граждане, наделенные избирательными правами согласно конституциям соответствующих союзных республик. Эти товарищества приобрели статус юридического лица и были вправе: 1) арендовать муниципализированные домовладения, в которых проживали члены товарищества, на срок до 12 лет с правом преимущественного возобновления договора; 2) пользоваться всей жилой площадью домовладения путем ее предоставления членам товарищества для проживания (по нормам, устанавливаемым законодательством); 3) получать в кассу вступительные и паевые взносы от членов товарищества, получать квартирную плату от проживающих и арендную плату за нежилые помещения от арендаторов [19, с. 51].
В соответствии с положениями Постановления «О жилищной кооперации» рабочие жилищно-строительные кооперативные товарищества формировались из рабочих и служащих государственных предприятий и учреждений в целях удовлетворения жилищной потребности своих членов путем возведения новых, восстановления разрушенных или достройки незаконченных жилых строений. Помимо рабочих членами жилищно-строительных кооперативных товариществ могли быть инвалиды войны и труда из рабочих и служащих государственных предприятий и учреждений.
Общегражданские жилищно-строительные кооперативные товарищества создавались по инициативе любых граждан безотносительно к роду деятельности. Членами таких товариществ могли стать как физические, так и юридические лица. Число участников кооператива должно было быть не менее 10. Обязательными условиями вступления в члены товарищества для граждан были достижение ими 18-летнего возраста и отсутствие судимостей, предусмотренных уголовными кодексами союзных республик [19, с. 54].
По мнению В.Я. Белоусова, товарищества объявлялись добровольными общественными организациями граждан, что являлось «.. .привлекательным условием для проживания». При этом добровольность означала «.возможность самостоятельного определения ряда условий. », например, позволялось решать вопрос о предоставлении жилья вне очереди [1, с. 8]. Вместе с жилищными товариществами гражданское законодательство того времени предусматривало возможность создания полных товариществ, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в юридической доктрине того периода товарищества подразделялись на два основных вида: 1) товарищества, преследующие коммерческие цели; 2) кооперативные товарищества [2, с. 7]. При этом основной задачей кооперативных товариществ являлось «удовлетворение разнообразных потребностей человеческого ума, чувства, вкуса и т. д.» [13, с. 490].
Отмененная после государственного переворота 1917 г. плата за жилье и коммунальные услуги с 1924 г. начала вводиться обратно, поскольку для надлежащей эксплуатации жилищного фонда требовались регулярные вложения денежных средств. В то же время поголовная неплатежеспособность населения и наличие декретов о всеобщей бесплатности жилья и коммунальных услуг стали реальной проблемой для государства. После безрезультатных попыток возобновления практики оплаты жилья было принято решение о введении ее минимального размера с поэтапным повышением на 50 % ежегодно. Показательно, что величина квартирной платы в те годы зависела не от качества жилья и состава предоставляемых услуг, а от финансовой состоятельности жильцов.
С 1923 г. обозначился стандартный набор стимулов, подвигающих жителей брать на себя бремя забот о жилищном фонде. Было отменено административное выселение из домов жилищных товариществ, позволено «самоуплотнение» излишков площади, дано право членам товариществ на первоочередное получение площади в кооперативе, сдачи свободных помещений в субаренду, доходы от которой оставались в бюджете кооператива, было разрешено получение кредитов банка. В 1923 г. были установлены плата за въезд на территорию кооператива, вступительный членский взнос, а также обязанность для его членов уплачивать средства на нужды кооператива. В этот период орган местной власти взимал с кооператива оценочный сбор в размере 1,4 % в год от стоимости жилого здания, арендную плату в процентах от валового дохода кооператива, были введены плата по договору обязательного страхования имущества и обязанность кооператива предоставлять до 10 % жилой площади на нужды органа местной власти. Указанные обременения существенно отягощали бюджеты жилтовариществ, не позволяли сохранять и развивать жилищный фонд, поскольку денег на ремонтные работы и качественные коммунальные услуги практически не оставалось [19, с. 57].
Декреты «Об управлении домами (1921 г.), «О бездефицитности ведения домовых хозяйств на основе самоокупаемости» (1926 г.) способствовали привлечению профессиональных кадров в сферу домового хозяйства. Специалисты, получившие образование в области ведения коммунального хозяйства, должны были набираться по найму. В 1926 г. кооперативы преобразовались в союзы, в компетенцию которых, кроме организационных и правовых функций, входили также обязанности по подготовке профессиональных управленческих кадров. Для окончательного закрепления управления за товариществами жильцов ГУКХ НКВД выступило с инициативой передачи права собственности на новые здания этим кооперативам. В 1921 г. было создано 8 358 товариществ, в 1925 г. их насчитывалось 10 000, а в 1927 г. их уже было более 11 200 [19, с. 64].
К сожалению, в 1927 г. на конференции Всесоюзной коммунистической партии (большевиков) было принято решение о смене курса на централизованное хозяйственное управление. Это повлекло ряд нововведений в работе кооперативов: 1) с 1927 г. ликвидировались комитеты содействия жилищному рабочему строительству; 2) в 1928 г. началось выдвижение рабочих на инженерные и управленческие должности вместо профессиональных специалистов в области коммунального хозяйства; 3) с 1930 г. расторгались договоры аренды недвижимости с частными лицами, в том числе с жилищно-арендными кооперативными товариществами; 4) с 1929 по 1930 г. происходило сокращение, а затем и ликвидация органов коммунального хозяйства.
В ходе реализации Постановления ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах» [10] часть кооперативного жилья была передана в государственный жилищный фонд, а жилищные кооперативы принудительно реорганизованы в жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Единообразная форма функционирования ЖСК была окончательно закреплена 31 октября 1939 года. Примерным уставом жилищно-строительного кооператива [11].
Постановление Совета министров РСФСР «О жилищно-строительной и дачно- строительной кооперации» от 20 марта 1958 г. [8] наделило предприятия и учреждения правом создавать кооперативы для удовлетворения потребностей в жилище своих работников, 24 сентября 1958 г. был утвержден новый Примерный устав жилищно-строительного кооператива [12].
Новый этап развития нормативно-правового регулирования жилищных товариществ ознаменовало Постановление Совета министров СССР «О мерах по ускорению развития жилищной кооперации» от 31 марта 1988 года. В этом постановлении увязывался факт выплаты паевого взноса с возможностью по своему усмотрению передавать квартиру родственникам либо другим лицам (при соблюдении ряда условий), провозглашалась необходимость существования жилищных и жилищно-строительных кооперативов [9]. В скором времени Закон «О кооперации в СССР» законодательно закрепил эти две формы [5].
С 1 июля 1990 г., со вступлением в силу Закона «О собственности в СССР» [6], кардинально изменилось отношение к жилым помещениям как членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, полностью выплативших паевые взносы, так и самих кооперативов. Граждане стали собственниками занимаемых жилых помещений, кооперативы стали преобразовываться вначале в кооперативы, имеющие на праве собственности только объекты общего пользования (с 1 июля 1990 г. по 1 января 1995 г.), а затем в кооперативы (не имеющие на праве собственности недвижимые объекты), подлежащие преобразованию в товарищества собственников жилья.
Современное российское жилищное законодательство уходит корнями в начало 1990-х гг., в период передачи государственного жилищного фонда в собственность граждан и муниципальных образований в процессе приватизации. Приватизация, в которой государство увидело спасение в первую очередь бюджета и, во-вторых, финансовые ресурсы для надлежащего содержания и эксплуатации жилых объектов, послужила стартовым импульсом для появления новой социальной группы — собственников жилья — в молодой Российской Федерации.
Возможность собственникам приватизированного жилья создавать товарищества и иные объединения предоставил Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г. [4], но практически реализовать эти установки не получилось. Продвижению этих возможностей не помог и изданный 23 декабря 1993 г. Указ Президента РФ № 2275 «Об утверждении Временного положения о кондоминиуме» [14].
Федеральный закон «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. [18] определял кондоминиум как «товарищество собственников жилых помещений в многоквартирных домах с установлением условной совместимости владения и пользования межквартирными лестницами, лифтами, коридорами, крышами, техническими подвалами внеквартирным инженерным оборудованием, придомовой территорией и другими местами общего пользования». Как видим, в указанном законе имеет место попытка отождествить понятия «кондоминиум» и «товарищество собственников жилья». Те же огрехи наряду с отождествлением субъекта и объекта правоотношения обнаруживаются в Указе [14]. На наш взгляд, товарищество собственников жилья — это некоммерческая организация, кондоминиум — это имущественный комплекс.
Наиболее мощным толчком в развитии законодательства о товариществах собственников жилья мы считаем Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N° 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». С принятием данного закона все субъекты РФ обязывались привести в соответствие с ним свои нормативные акты, регулирующие создание и деятельность товариществ собственников жилья. Согласно ст.
1 закона товарищество собственников жилья трактовалось как «некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленном законодательством пределах распоряжения общим имуществом». Понятие кондоминиума раскрывалось в этой же статье закона — это «единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев — частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее) имущество находятся в их общей долевой собственности» [17]. Особенность данного закона мы видим в том, что он входил и в систему гражданского, и в систему жилищного законодательства.
Жилищный кодекс РСФСР действовал без радикальных изменений вплоть до 1 марта 2005 года. Необходимость его обновления назрела в силу отсутствия единства правового регулирования жилищных отношений, что сильно осложняло осуществление государством эффективной жилищной политики. Жилищный кодекс РФ [3], принятый 22 декабря 2004 г., в соответствии с Конституцией РФ, Гражданским кодексом РФ и с учетом содержания федеральных законов в сфере жилищных отношений регулирует, в частности, отношения собственности на объекты общего пользования многоквартирного дома, вопросы создания, целей организации и деятельности товарищества собственников жилья, правового положения его членов. С момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ [3] утратил силу Федеральный закон [17], в Кодексе жилищным товариществам посвящены разделы II и VI.
Федеральный закон, которым внесены изменения в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, вступил в силу 1 сентября 2014 года [18]. Изменено регулирование организационно-правовых форм юридических лиц, в том числе некоммерческих организаций. Рождена относительно новая форма юридического лица — товарищество собственников недвижимости (ст. 123.12-123.14 ГК РФ).
Это, образно выражаясь, большая матрешка, внутри которой — две поменьше, являющиеся ее разновидностями — товарищество собственников жилья и садоводческое товарищество. Существовавшие с момента принятия закона [18] и получившие широкий отклик в доктрине противоречия между ЖК РФ и ГК РФ по поводу товариществ собственников недвижимости были нейтрализованы со вступлением в силу Федерального закона № 7-ФЗ от 31 января 2016 года [16]. Данный закон текстуально подтвердил изложенную нами позицию о том, что товарищество собственников жилья есть вид товарищества собственников недвижимости.
Таким образом, формирование института коллективных форм управления жильем на основе членства в российском законодательстве начинает свое развитие с началом ХХ в., в целях обеспечения сохранности и надлежащей эксплуатации жилищного фонда. В современной России широко распространившейся формой объединения граждан являются товарищества собственников жилья, которые, в отличие от многих номинально существующих некоммерческих юридических лиц, реально действуют и значимы в социальной и правовой жизни общества. По нашим оценкам, в 2016 г. в Российской Федерации действует порядка 66 тысяч товариществ собственников жилья. Мы полагаем, что товарищество собственников жилья есть особая форма объединения собственников-соседей по месту жительства, предназначенная для коллективно-правового управления жилыми и связанными с ними нежилыми помещениями, оказывающая положительное влияние на развитие гражданского общества и на социум в целом.
1. Белсусов, В. Я. Культурные задачи жилищной кооперации / В. Я. Белоусов. — М. : [Б. и.], 1926. — 320 с.
2. Данилов, Е. Н. Товарищества / Е. Н. Данилов // Советское хозяйственное право. — М. : [Б. и.], 1926. — С. 7-12.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 дек. 2004 г. № 188-ФЗ : (ред. от 2 июня 2016 г.) // Российская газета. — 2005. — 12 янв. (№ 1).
4. Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г. № 1541-I // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. — 1991. — 11 июля. — № 28. — Ст. 959.
5. Закон СССР «О кооперации в СССР» от 26 мая 1988 г. № 8998-XI // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. — 1988. — № 22. — Ст. 355.
6. Закон СССР «О собственности в СССР» от 6 марта 1990 г. № 1305-1 // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. — 1990.- № 11. — Ст. 164.
7. Маслов, П. Ф. Основы кооперации и условия накопления кооперативного капитала / П. Ф. Маслов. — М. : Кооперат. изд-во, 1925. — 243 с.
8. Постановление Совета министров РСФСР «О жилищно-строительной и дачно-строительной кооперации» от 20 марта 1958 г. // Собрание постановлений Совета министров (Правительства) РСФСР. — 1958. — № 5. — Ст. 47.
9. Постановление Совета министров СССР «О мерах по ускорению развития жилищной кооперации» от 31 марта 1988 г. // Собрание постановлений Совета министров (Правительства) РСФСР. — 1988. — № 17. — Ст. 43.
10. Постановление ЦИК СССР № 112, СНК СССР № 1843 «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах» от 17 окт. 1937 г.
// Собрание постановлений Совета министров (Правительства) РСФСР. — 1939. — № 12. — Ст. 314.
11. Примерный устав жилищно-строительного кооператива // Собрание постановлений Совета министров (Правительства) РСФСР — 1939. -№ 12. — Ст. 43.
12. Примерный устав жилищно-строительного кооператива // Собрание постановлений Совета министров (Правительства) РСФСР. — 1958. — № 13. — Ст. 154.
13. Ратнер, А. С. Гражданский кодекс Советских республик. Текст и практический комментарий / А. С. Ратнер. — Киев : [Б. и.], 1927. — 596 с.
14. Указ Президента РФ «Об утверждении Временного положения о кондоминиуме» от 23 дек. 1993 г. № 2275 // Собрание актов Президента и Правительства РФ. — 1993. — № 52. — Ст. 5079.
15. Федеральный закон «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» от 5 мая 2014 г. № 99-ФЗ : (ред. от 28 нояб. 2015 г.) // Собрание законодательства РФ. — 2014. — 12 мая (№ 19). — Ст. 2304.
16. Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 31 янв. 2016 г. № 7-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 2016. — 1 февр. (№ 5). — Ст. 559.
17. Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 1996. — № 25. — Ст. 2963.
18. Федеральный закон «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 дек. 1992 г. № 4218-1 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РФ. — 1993. — № 3. — Ст. 99.
19. Шейнис, Д. И. Жилищное законодательство / Д. И. Шейнис // Сборник декретов, инструкций и распоряжений. — 3-е изд. — М. : ГУХ НКВД, 1926. — 539 с.
Источник: vuzirossii.ru
Жилищно-строительные и жилищные кооперативы
Одним из традиционных способов удовлетворения жилищных потребностей граждан с последующим приобретением жилья является участие граждан в жилищно-строительных и в жилищных кооперативах. Новый Жилищный кодекс упорядочил деятельность современных жилищно-строительных и жилищных кооперативов посвятив им разд. V (гл.
11 и 12), так как до вступления в силу ЖК кооперативы руководствовались некоторыми общими правилами ст. 116 ГК РФ, гл. 5 ЖК РСФСР.
Жилищно-строительные кооперативы создаются для строительства и последующей эксплуатации многоквартирного дома, а жилищные кооперативы — для приобретения и последующей эксплуатации (ч. 2, Зет. 110ЖК).
Общее у них то, что оба кооператива являются добровольными объединениями граждан для совместного участия собственными средствами в улучшении своих жилищных условий.
Создание таких кооперативов позволяет решить две задачи:
- 1) удовлетворение потребностей граждан в жилье;
- 2) управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Оба эти кооператива относятся к числу потребительских кооперативов (ч. 4 ст. 110 ЖК), таким образом законодатель определил границы сферы их деятельности.
В разд. V ЖК предусмотрено членство в жилищных и жилищностроительных кооперативах не только граждан, но и юридических лиц. Очевидно, что юридические лица будут приобретать жилые помещения только с целью их использования для проживания граждан в силу ст. 17 ЖК.
Кооперативы могут создаваться гражданами и (или) юридическими лицами самостоятельно или при содействии органов местного самоуправления, органов государственной власти (они могут брать на себя часть расходов по строительству дома, предоставлять кредиты).
В последнем случае преимущественное право на вступление в кооперативы имеют граждане, указанные в ст. 49 ЖК. В первом случае все затраты возлагаются на членов конкретного жилищного или жилищно-строительного кооператива. Члены кооператива либо полностью сами оплачивают строительство (приобретение) дома, либо кооператив берет часть необходимых средств в банке.
В отличие от граждан — участников долевого строительства члены ЖСК (ЖК) не обязаны полностью оплачивать квартиру к окончанию строительства (приобретению) многоквартирного дома. Вселившись, можно продолжать рассчитываться за жилье. В настоящее время наиболее распространена рассрочка на три-пять лет. Стоимость квартиры определяется исходя из стоимости многоквартирного дома и общей площади будущей квартиры, от этого же и зависит и размер паевого взноса члена кооператива.
Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей, в котором имеют право участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив. Собрание принимает решение о создании кооператива и утверждает его устав.
Устав должен содержать сведения о наименовании кооператива и месте его нахождения; о предмете и целях деятельности; о порядке вступления и выхода из кооператива; о размере, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов членами кооператива и об их ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов; о составе и компетенции органов управления кооперативом и порядке принятия ими решений; о порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков. Кроме того, в устав могут включаться и другие не противоречащие законодательству положения, связанные с особенностями деятельности конкретного кооператива.
Членство в кооперативе возникает с момента государственной регистрации кооператива как юридического лица.
После ввода построенного многоквартирного дома в эксплуатацию (или приобретения многоквартирного дома) проводится общее собрание членов ЖСК (ЖК), на котором решается вопрос о предоставлении жилого помещения в соответствии с суммой паевого взноса. Решение общего собрания членов кооператива служит основанием для вселения в жилое помещение в доме жилищного кооператива.
До выплаты пая квартира является собственностью кооператива. Член жилищностроительного или жилищно кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме только после полного внесения паевого взноса за жилое помещение, предоставленное ему кооперативом. Решение данного вопроса не зависит от факта государственной регистрации жилого помещения в качестве недвижимого имущества, так как право собственности в данном случае возникает с момента завершения выплаты паевого взноса (ст. 129 ЖК).
Источник: studref.com
7 домов-коммун
Удивительные архитектурные опыты начала годов: дом-башня в Смоленске, круглый дом в Таганроге, город-сад в Иванове, дом Наркомфина в Москве. В новом выпуске цикла материалов о разрушающемся историческом наследии — путеводитель по конструктивистским домам-коммунам
Архитектура СССР — уникальное явление, которое только начинают изучать. Это касается и всемирно признанного советского конструктивизма рубежа 1920–30-х годов, лучшие образцы которого часто находятся в трагическом состоянии. Одна из самых ярких примет этой эпохи и стиля — дома-коммуны, появившиеся в результате удивительных экспериментов по воспитанию «нового человека». Коммуна — тип дома с максимально возможным обобществлением быта: предполагалось, что единицей общества станет не семья, а группа, объединенная общностью взглядов, интересов и, главное, профессии.
1. Деревянный поселок Шатурской ГРЭС
Шатурская электростанция — одна из первых реализованных по плану ГОЭЛРО Государственная комиссия по электрификации России. План ГОЭЛРО — это государственный план электрификации Советской России после революции 1917 года.
Был разработан Государственной комиссией по электрификации по заданию и под руководством Ленина и принят 21 декабря 1920 года. . Решение о ее создании на подмосковных торфяниках было принято еще в 1914 году, а строительство начато в 1918-м. ГРЭС строилась поэтапно: в 1920, 1925 и 1933 годах. Параллельно возвели поселок — если на заготовках торфа могли работать вчерашние крестьяне, для которых ставили временные бараки, то агрегаты обслуживали инженеры, которым нужно было создать условия для труда и быта. Таким образом в Шатуре возник один из первых образцовых поселков — его строили по генплану будущих лидеров конструктивизма братьев Весниных.
Помимо нескольких двухэтажных домов, напоминающих кирпичную архитектуру Англии или Голландии, в поселке есть целая улица деревянных домов на одну или две семьи. Это не избы, не терема, не коттеджи, а странные гибриды: срубы с цветными резными колонками и наличниками, с классическим дощатым рустом Руст, рустовка (от латинского rustic — грубый, сельский) — вид декоративной отделки фасадов, обычно в камне или штукатурке, изображающий крупную кладку стены. , с дыньками Дынька — утолщение столба, колонны или полуколонны в русской архитектуре XV–XVII веков. на опорах крылец, а где с фахверковыми Фахверк (от немецкого Fachwerk — ящичная работа) — каркасная конструкция, типичная для крестьянской архитектуры многих стран Центральной и Северной Европы. Другое название — прусская стена. кронштейнами предреволюционного модерна. Вокруг — целый заповедник зрелого конструктивизма: клуб, школы, больница и квартирные дома.
Чувствует поселок себя на удивление неплохо: сказываются традиционные строительные материалы и отсутствие попыток удешевить стройку или переуплотнить людей. Но, как ни странно, этот уникальный комплекс до сих пор не описан исследователями и не состоит на госохране. К поселку подступают многоэтажные новостройки, да и любой самодеятельный ремонт может обернуться большими потерями.
2. Город-сад и дом-коллектив в Иванове
Жилой комплекс «Дом коллектива». Иваново-Вознесенск, 1929–1930 годы «Красная нить. Иваново-Вознесенск»
В 1920-е годы промышленный центр Иванова стал полигоном для новой архитектуры, в том числе для экспериментов по внедрению массового жилища из доступных материалов. Возводили его сами жильцы-рабочие. Сначала появился Первый рабочий поселок — город-сад из двухэтажных каркасных домов, не больше восьми квартир каждый.
В 1929–1931 годы «мечты разлетелись», и на территории поселка — на улице Красных Зорь — знаменитый архитектор Илья Голосов построил комплекс из нескольких зданий в четыре-шесть этажей. Эта громадина называлась «Дом коллектива» и имела частично обобществленный быт.
Для меньших квартир кухни и санузлы были объединены попарно, в первых этажах были устроены магазин, столовая, детский сад и клуб. Прачечная заняла отдельное здание во дворе. В процессе реализации замысел коммуны стал менее радикальным — от идеи коридорного общежития Большинство зданий для временного проживания (гостиницы и общежития), а также дома с обобществлением быта имеют коридорную компоновку, по ряду причин неудобную для полноценных индивидуальных квартир. Коридор, очевидно, нужен для соединения мест общего пользования (ванн, душевых, постирочных, кухонь, столовых и т. п.) и собственно жилых комнат/ячеек/блоков. и переходов между корпусами решили отказаться. При этом комплекс остался чрезвычайно выразительным благодаря ступенчатому силуэту, лоджиям на торцах корпусов, витринам в пол Витрина — окно первого, общественного этажа. у общественной части.
Искусствоведы называют это место одной из самых ярких городских достопримечательностей и говорят о его более чем ужасном состоянии. Дома давно не ремонтировались, но подвергались множеству мелких переделок, балконы осыпаются, подвалы регулярно затопляет худая канализация.
3. Круглый дом в Таганроге
Памятник нескольким архитектурным идеям первых лет советской власти, трехэтажный 36-квартирный дом выстроен в виде незамкнутого круга, с небольшим, но звонким внутренним двором. Сначала его собирались использовать как амфитеатр для общих собраний, но потом передумали, окружив сплошными балконами, на которые выходят двери квартир. Дом был построен для рабочих завода «Красный котельщик» в 1929–1932 годах по проекту молодого архитектора Ивана Таранова, впоследствии спроектировавшего десятки станций московского метро.
Как архитекторы-традиционалисты победили конструктивистов и когда московское метро превратилось в дворцы
Дом этот эксперимент не только формальный, но и типологический. Быт здесь оказывался частично обобществленным, ванные комнаты были сделаны в концах галерей, а сам дом, несмотря на конструктивистский облик (гладкие стены, тонкие горизонтальные парапеты), продолжал местную традицию галерейного дома Галерейный дом — компоновка жилых помещений вдоль открытого балкона-галереи, распространенная преимущественно в теплых регионах и городах (Италии, Испании, юга Франции, Латинской Америки, бассейна Дуная, Балкан, Турции, Кавказа, вплоть до китайской провинции Фуцзянь с ее «галерейными деревнями»). Преимущество перед секционными и коридорными домами в экономии — не надо строить внешнюю стену и отапливать. . В плане дом напоминает букву С — местная легенда, конечно, ищет тут слово «СССР», подобно тому, как в круглых домах московских Сетуни и Раменок ищут (но не находят) олимпийские кольца.
Обветшавший со временем дом был отремонтирован в 2012 году и сейчас находится в пристойном состоянии. Показательна история коллективной просьбы жильцов отозвать заявку на присвоение охранного статуса: это наложило бы на них непосильные обременения — от необходимости оформлять за свои деньги отдельный проект на любые ремонтные работы до запрета на установку пластиковых окон.
4. «Культурная революция» в Нижнем Новгороде
В первую пятилетку в Нижнем Новгороде был возведен не только один из первых гигантов советской индустрии — завод ГАЗ, но и множество других примечательных построек. Самая необычная — дом-коммуна «Культурная революция», выстроенный в 1929–1932 годах молодым архитектором Владимиром Медведевым в квартале от Нижегородского кремля.
Это общественный блок и несколько шестиэтажных жилых корпусов, соединенных замечательными деревянными переходами-мостиками. Кроме очевидных социальных экспериментов стройка была показательна с точки зрения внедрения своеобразных рационализаторских предложений в технологии строительства (например, роль прораба на стройке исполнял сам архитектор). Лифтов из экономии было сделано всего два, и это одно из оправданий появления висячих переходов. Помимо этого, известь разбавляли глиной, экономили кирпич, утоняя стены, делали меньше окна, заполняли полости мхом и опилками. Новоселам эти изменения были не очень заметны, а для бюджета Стройконторы ощутимы.
Несмотря на это, дом оказался достаточно прочным, чтобы и в наше время сохранять свою функцию. Балконы местами осыпаются, крыши текут, но в силу необычности места и центрального расположения дом и теперь достаточно востребован: здесь продолжают жить люди и проводятся экскурсии. В 1993 году он получил статус памятника, но будущая реставрация, конечно, потребует очень нестандартных и тонких решений.
5. Дом Уралоблсовнархоза в Екатеринбурге
Дом Уралоблсовнархоза в Екатеринбурге. годы Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области
Дом Уралоблсовнархоза в Екатеринбурге Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области
Дом Уралоблсовнархоза в Екатеринбурге Управление государственной охраны объектов культурного наследия Свердловской области
Дом Уралоблсовнархоза в Екатеринбурге Управление государственной охраны объектов культурного наследия Свердловской области
Даже не дом, а целый квартал домов в центре Екатеринбурга. Четыре корпуса имеют обыкновенную секционную компоновку: три или четыре подъезда, пять этажей, десять квартир на подъезд. Один из корпусов — особенный, родной брат знаменитого московского дома Наркомфина.
Спроектировали весь комплекс лидер конструктивистов Моисей Гинзбург, его соратник Александр Пастернак (брат Бориса) и инженер-конструктор Сергей Прохоров. В корпусе, предназначенном для расселения одиночек и небольших семей, все было необычно даже для стремительно развивавшегося в первые пятилетки Свердловска. Два коридора обслуживают четыре уровня маленьких квартир-ячеек, каждая из которых расположена в двух или даже трех уровнях, имеет место под душ и туалет (в отличие от квартир в доме Накромфина, они так и не были оборудованы), одну спальню, одну гостиную и кухню-шкаф. На крыше была сделана терраса-солярий и перекинут мостик на плоскую крышу соседнего корпуса.
Обычные квартирные корпуса до сих пор заселены, а экспериментальный расселен в 1986 году. В ячейках теперь или случайные офисы, или мастерские уральских художников, а в одной из них два года назад открылся музей конструктивизма.
6. Жилая башня в Смоленске
Смоленск славен не только крупнейшей русской крепостью и домонгольскими храмами, но и архитектурой межвоенной поры. Особенно выделяется семиэтажная жилая конструктивистская башня. Дом-коммуна был построен в 1929–1930 годах архитектором Олегом (Отто) Вутке, который предложил не распластанное коридорное здание, какими обычно делались рабочие общежития, а небывало высокую кирпичную башню. Он срифмовал ее с башнями крепостной стены, одновременно показав высокий класс работы с кирпичом, которого стеснялись многие прогрессивные зодчие. У башни почти квадратный план, скругленные углы, геометрические орнаменты на стенах — стилистически это скорее экспрессионизм.
Внутри же были жилые комнаты с умывальниками и общие кухни и гостиные. Конкретная раскладка того, что стоит, а что не стоит обобществлять, была сделана самими будущими жильцами (детей решили оставить в семьях Многие проекты домов-коммун предполагали совместное воспитание детей, своеобразный интернат в рамках всего комплекса, когда под сон, питание, досуг и обучение выделялись помещения. В семье ребенок бывал пару дней в неделю, или родители посещали его после работы. Так в были устроены многие детские сады, так называемые шестидневки. ). Воду в дом провели лишь в . В 1970 году в доме произошел пожар, и началось его расселение, тогда же зданию был присвоен статус памятника архитектуры. Тем не менее брошенная башня стоит без крыши целых пятьдесят лет.
7. Дом Наркомфина в Москве
Фотография Роберта Байрона.
Фотография Роберта Байрона.
Фотография Владимира Грунталя.
Фотография Роберта Байрона.
Фотография Роберта Байрона.
Фотография Владимира Грунталя.
Фотография Владимира Грунталя.
Самый известный памятник жилой архитектуры советского конструктивизма, также показательный с точки зрения борьбы за его сохранение. В 1928 году архитекторы Моисей Гинзбург, Игнатий Милинис и инженер Сергей Прохоров начинают проектировать дом нового типа.
Это не дом-коммуна, как его часто ошибочно называют, а дом переходного типа: вместо индивидуальных квартир «мещанского быта» — коллективное жилье. По идее Гинзбурга, такой дом был нужен для постепенной адаптации жильцов. Кроме широкого спектра квартир (одиннадцать типов, считая пентхаус, надстроенный для участвовавшего в разработке замысла наркома финансов Николая Милютина) жильцам предлагали систему обслуживания, которая и сейчас выглядит очень современно. Терраса-солярий на крыше, столовая, клуб, прачечная, детский сад, общежитие-хостел и даже собственный каршеринг. Дом Наркомфина, заселенный в самом начале 1932 года, стал манифестом новой архитектуры: многоуровневые квартиры с отличной инсоляцией и сквозным проветриванием, ленточные окна, монолитный несущий каркас и легкие шлакоблочные стены, разноцветная покраска стен и потолков.
Дом Наркомфина, поставленный на выселение в 1979 году и так и не расселенный до краха СССР, все постсоветские годы был местом паломничества иностранных архитекторов и образцово-показательным позором системы охраны памятников. Еще пять лет назад казалось, что катастрофа неминуема, однако реставрация подходит к концу — и уже можно сказать, что дом Наркомфина стал уникальным положительным примером. Проект реставрации осуществил Алексей Гинзбург, внук архитектора.
Источник: arzamas.academy