Покупка квартиры через вступление в жилищный кооператив — это один из способов приобретения жилья в свою собственность. Такое объединения подразумевает под собой консолидацию граждан, общая деятельность которых будет направлена на получение жилья. Создается такое объединение путем утверждения на собрании устава, в котором прописываются все ключевые моменты деятельности будущего кооператива.
На практике существует несколько видов подобных объединений, цель деятельности которых направлена на получение жилища:
- жилищные (покупка жилья);
- жилищно-строительные (строительства жилища);
- жилищно-накопительный (строительство квартир ведется не в одном доме, а в нескольких);
- потребительский ипотечный (передаваемое жилье обременяется залогом — ипотекой);
- кредитный потребительский (участники кредитуются для приобретения жилья).
Участниками кооператива могут быть граждане, достигшие шестнадцати лет. Они обладают различными правами и обязанностями, установленными как законом, так и уставом объединения. Право собственности на квартиру оформляется только после полной выплаты всех предусмотренных взносов.
Что такое жилищно строительные кооперативы c господдержкой?
Участие в подобных кооперативах предполагает некоторые риски, изучением которых необходимо заняться до принятия решения о вступлении в объединение.
Что такое жилищный кооператив (ЖК)?
Жилищный кооператив — это добровольное объединение граждан (а в отдельных случаях и юридических лиц) на основе их членства, созданное с целью получения гражданами жилья, а также с целью управления многоквартирным домом. Законодательно правовое положение жилищных кооперативов установлено гл. 11 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ). Члены объединения участвуют в приобретении, реконструкции, содержании многоквартирного дома, что и является целью создания такого кооператива.
В создании кооператива может принять участие не менее пяти граждан, но не более того количества квартир, которые существуют в приобретаемом доме.
Решение о создании ЖК принимается собранием его учредителей. Указанный орган утверждает устав, после чего происходит государственная регистрация.
Отличительной особенностью жилищного кооператива, по которому его можно было бы отличить от других видов такого объединения, это установленная законом возможность приобрести дом (с возможной дальнейшей реконструкцией и управлением). То есть такому объединению запрещается строительство нового объекта. Для этого создается иная форма кооператива — жилищно-строительная.
Учредительные документы
Учредительным документом ЖК является устав, утверждаемый собранием учредителей. Утверждение устава, как и любое другое решение собрания, должно быть оформлено в виде протокола.
В силу прямого указания ст. 113 ЖК РФ устав должен содержать:
- наименование кооператива, а также его местонахождение;
- предмет и цели деятельности;
- порядок вступления и выхода из кооператива;
- порядок выдачи паевого взноса и (или) иных выплат при выходе;
- размер паевых и вступительных взносов, а также порядок их внесения;
- положение об ответственности за нарушение обязательств;
- компетенцию и состав как органов управления объединения, так и органов контроля за деятельностью кооператива;
- порядок принятия решений органами управления;
- порядок покрытия членами кооператива понесенных им убытков;
- положение о ликвидации и реорганизации кооператива.
Устав может включать в себя и иные положения, не входящие в вышеуказанный перечень, однако они не должны противоречить законодательству.
Вести-Хабаровск. Технологии жилья. Монолитные дома
Виды жилищных кооперативов
ЖК РФ напрямую предусматривает только два вида кооперативов:
- жилищный;
- жилищно-строительный.
Отличие вышеуказанных видов заключается в том, что при создании первого подразумевается приобретение дома с последующим управлением им (с возможностью реконструкции), в то время как целью создания второго является не покупка дома, а его строительство.
Однако существует ряд иных кооперативов:
- жилищно-накопительный;
- потребительский ипотечный;
- кредитный потребительский.
Жилищно-накопительный кооператив регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Такое объединение создается с той же целью, что и жилищно-строительный кооператив, однако строительство квартир может вестись в разных домах. Также отличительной чертой является «накопительный» характер. На практике член объединения уплачивает определенный процент, после чего ему приобретается квартира и передается для пользования. Передача в собственность осуществляется только после уплаты всех взносов.
В отличие от жилищно-накопительного кооператива в потребительском ипотечном квартира оформляется сразу, после чего на квартиру оформляется залог — ипотека. Деятельность кредитного потребительского кооператива регулируется Федеральным законом «О кредитной кооперации» от 18.07.2009 № 190-ФЗ. Принцип действия такого объединения заключается в формировании фонда из вступительных взносов ее членов и дальнейшем кредитовании участников объединения с целью приобретения жилья.
Таким образом, видов подобных объединений граждан достаточно много. Существует несколько вариантов приобрести жилье с помощью такой формы объединения физических и юридических лиц.
Кто может быть членом жилищного кооператива?
Ст. 111 ЖК РФ устанавливает перечень лиц, которые могут быть членами жилищного кооператива. В первую очередь это граждане, достигшие шестнадцати летнего возраста. Кроме того, членами такого объединения могут быть и юридические лица:
- в установленном законодательством случаях;
- если такое юридическое лицо является собственником помещения в многоквартирном доме, управлением общим имуществом которого осуществляется жилищный кооператив.
Преимущественным правом на вступление в кооператив (при содействии государственных органов власти, органов власти субъектов РФ, органов местного самоуправления) обладают граждане, перечисленные в ст. 49 ЖК РФ:
- малоимущие граждане (признанные таковыми в установленном порядке);
- иные лица, признанные в установленном порядке нуждающимися в жилье.
Права и обязанности членов ЖК
Права и обязанности членов жилищного кооператива установлены гл. 12 ЖК РФ. На основании решения общего собрания членов объединения его члену предоставляется жилое помещение в соответствии с размером пая. С этого момента такой член обладает правом на пай, выплаченной им в качестве взноса.
Члены кооператива, при условии предварительного уведомления, могут позволить проживание в квартире временным жильцам (с соблюдением условий, установленными ст. 80 ЖК РФ). Также существует возможность сдачи квартир внаем за плату.
Если пай принадлежит нескольким лицам, то у них существует право раздела квартиры. Однако это возможно осуществить лишь в случае реальной возможности создания изолированных помещений.
Право собственности на занимаемую квартиру возникает только после выплаты всех паевых взносов (ст. 129 ЖК РФ). До этого у члена кооператива существует только право пользования таким жильем.
Членство лица в кооперативе прекращается в случае:
- выхода члена из такой организации;
- его исключения (по решению собрания за грубое невыполнение обязанностей);
- ликвидации юридического лица;
- ликвидации самого объединения;
- смерти члена кооператива.
В случае смерти члена, его наследник имеет право вступления в жилищный кооператив. Если же член был исключен, то в срок не позднее двух месяцев ему выплачивается весь пай, который он внес в кооператив.
Кроме того, в случае сноса дома (по основаниям, предусмотренными ЖК РФ) на членов кооператива свое действие распространяют правила, указанные в ст. 32 и ст. 86 ЖК РФ. При этом не играет роли то, в полном ли объеме выплачены взносы за квартиру.
Как вступить в жилищный кооператив
В соответствии со ст. 121 ЖК РК для того, чтобы вступить в жилищный кооператив, необходимо подать заявление в правление такой организации. Такое заявление рассматривается в течение месяца, а также утверждается решением общего собрания. Для того, чтобы гражданин (или юридическое лицо) был признан членом объединения, должен быть уплачен вступительный взнос. После этого уполномоченный орган вносит нового члена кооператива в соответствующий реестр.
Порядок уплаты дальнейших взносов, предоставление квартиры и иные вопросы устанавливаются уставом такого объединения, действие которого уже распространяется и на нового члена кооператива.
Все решения собрания, в том числе и о принятии новых членом должно быть оформлено протоколом.
Право собственности на кооперативную квартиру
Конечной целью участия в жилищном кооперативе является получения права собственности на квартиру. В соответствии со ст. 129 ЖК РФ право собственности приобретается членом только после выплаты всех паевых взносов в полном объеме. Указанное положение также подтверждается ст. 218 ГК РФ.
Корнеев В.С. вступил в жилищный кооператив, которым был приобретен многоквартирный дом. Через год пользования предоставленной квартирой и своевременной оплаты всех взносов Корнееву указанная квартиры была предоставлена в собственность, право на которую зарегистрировано в установленном законом порядке. В дальнейшим кооператив, членом которого является Корнеев, осуществлял управлением многоквартирным домом.
Оформление право собственности на квартиру происходит в общем порядке. При регистрации права в уполномоченном органе необходимо будет предоставить:
- документ, подтверждающий уплату всех взносов;
- устав кооператива;
- протоколы решений собрания о принятия члена в кооператив.
Выход из членов кооператива
Согласно ст. 130 ЖК РФ на ряду с другими основаниями прекращения членства существует возможность выхода из кооператива. В таком случае лицо, желающего его покинуть, обязано предоставить заявление о добровольном выходе. Рассмотрение такого заявление происходит в порядке, установленном в уставе объединения.
Стоит отметить, что при выходе члена из организации ему выплачиваются те взносы, которые он к тому моменту уже успел уплатить.
Порядок уплаты также устанавливается уставом, однако срок не должен превышать два месяца с момента принятия решения собранием о выходе члена из кооператива (на основании рассмотренного заявления).
Риски участия в кооперативе
Основные риски участия в кооперативе исходят непосредственно из самой сути такого объединения. В случае с жилищным кооперативом приобретение и реконструкция дома производится самостоятельно, а при жилищно-строительном кооперативе такое объединение выступает в роли застройщика, то и вся ответственность ложиться на само объединение и его членов.
Произведен неверный расчет и паевых взносов на реконструкцию или строительство недостаточно. В указанном случае возникает необходимость внесения дополнительных взносов всеми членами кооператива.
Кроме того, могут возникнуть риски, связанные с несвоевременной оплатой кооперативных взносов, которая может повлечь за собой:
- увеличение сроков строительства или реконструкции дома;
- проблемы с подрядной организацией, смена которой зачастую ведет к дополнительным затратам.
Также никто не застрахован от массового выхода членов кооператива из него. Это может произойти по совершенно разным причинам. Кооперативу придется возвращать уплаченные взносы, в связи с чем денежных средств на строительство дома может быть недостаточно. Замена ушедшим членам новыми лицами может затянуться, что также как минимум приведет к увеличению сроков ожидания жилья.
Вышеуказанные риски должны учитываться при выборе способа приобретения жилья в свою собственность. Для некоторых вступление в кооператив и готовность к подобным рискам единственная возможность приобрести квартиру.
Заключение
Существует множество вариантов приобретения недвижимости для решения жилищного вопроса. Однако не все располагают достаточной суммы для приобретения жилища сразу. Большинству желающим получить в собственность намного удобнее платить частями, отдавая некоторую сумму от своего заработка. Одним из возможных вариантов в подобной ситуации является вступление в один из видов кооперативов. Такая форма приобретения квартиры предполагает уплаты взносов за квартиру, при этом уже пользуясь жильем.
Право пользования переходит в право собственности только после того, как все взносы будут уплачены. Если подойти к выбору вида кооператива с пониманием своих возможностей, а также оценивая степень риска, можно подобрать наилучший вариант кооператива, результатом участия в котором будет получения квартиры в свою собственность.
Вопрос
Я вступил в жилищно-строительный кооператив и исправно выплачиваю взносы. Однако в связи с появившейся возможностью приобретения квартиры сразу в другом доме, не дожидаясь окончания застройки кооперативного дома, я желаю выйти из такого объединения. Возможен ли выход из такого объединения? Будут ли возвращены мне уплаченные взносы?
Ответ
Ст. 130 ЖК РФ предполагает такое основание прекращения членства в кооперативе как выход такого члена. Это означает то, что Вы имеете полное право на выход из кооператива. Согласно ст. 132 ЖК РФ Вы имеете право на получение уплаченных сумм не позднее двух месяцев с момента выхода из объединения.
Источник: kvartirniy-expert.ru
Право.Что такое жилищный кооператив в современной России
В настоящее время в России действует около четырех тысяч жилищных кооперативов. Все жилищные кооперативы можно разделить на четыре группы.
Во-первых, это жилищно-строительные кооперативы (далее — ЖСК), которые известны нам еще с советских времен.
Они создавались для улучшения жилищных условий граждан, привлекая деньги частных лиц десятки лет назад. Ими в свое время были построены так называемые «кооперативные» дома. Сейчас эти ЖСК занимаются фактически только эксплуатацией жилищного фонда и по новому Жилищному кодексу должны быть преобразованы в товарищества собственников жилья.
Ко второй группе кооперативов можно отнести ЖСК, история которых начинается в начале 2000-х гг. Они привлекают средства населения и финансируют за счет этих денег покупку жилья для своих пайщиков, как на первичном, так и на вторичном рынке. До начала 2005 г. их деятельность регламентировалась Гражданским кодексом РФ и фактически не контролировалась государством. С 1 апреля 2005 г. вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»* (48) (далее — Закон о ЖНК), согласно которому ЖСК, использующие в своей деятельности жилищные накопления граждан в течение года, т.е. до 1 апреля 2006 г. должны либо перерегистрироваться в ЖНК, либо прекратить привлечение денег населения.
Однако ряд кооперативов (их отнесем к третьей группе), не дожидаясь окончания этого переходного периода, также приняли решение перерегистрироваться, но не в ЖНК, а в так называемые потребительские ипотечные кооперативы (далее — ПИК). Это стало своеобразным ответом части участников рынка на принятый закон о жилищно-накопительных кооперативах, который, по их мнению, недостаточно проработан.
Предположим, что структуры, которые приняли решение преобразоваться в ПИКи, действовали так в стремлении защитить от неблагоприятных, по их мнению, последствий изменения законодательства свой бизнес и своих пайщиков. Цель, несомненно, благородная. Но вот по поводу ее реализации возникают вопросы.
Сама по себе форма потребительского ипотечного кооператива, по мнению ряда экспертов, не вполне адекватна новому законодательству. На основании чего, собственно, ПИКи решили, что они не попадают по действие закона об жилищно-накопительных кооперативах? Юристы потребительских кооперативов придумали «уйти» от Закона о ЖНК следующим образом. В законе зафиксировано положение, что ЖНК предоставляет квартиру в собственность своему пайщику лишь после того, как он полностью выплатит паевой взнос. ПИКи, в свою очередь, решили по-другому: они сразу дают квартиру в собственность и оформляют на нее залог — ипотеку.
Можно ли признать это достаточным основанием, чтобы исключить ПИКи из сферы действия Закона о ЖНК? Как представляется, приоритетной нормой в Законе о ЖНК должен является не момент предоставления квартиры в собственность, а вопрос: использует ли кооператив в своей деятельности жилищные накопления граждан, то есть, привлекает ли деньги населения?
По сути, что ЖНК, что ПИКи деньги населения привлекают, схемы действуют практически одинаковые. Исходя из этой логики, деятельность ПИКов должна подпадать под действие Закона о ЖНК. Пока ни о каких санкциях по отношению к ПИКам со стороны государства и регулирующих органов нам не известно, потому что если они будут, то пострадают в первую очередь пайщики. Но рано или поздно правовой статус ПИКов должен быть четко определен, и сами ПИКи в этом должны быть заинтересованы больше всех.
Как представляется автору, есть два варианта решения этой проблемы: либо все кооперативы, которые работают на рынке по накопительным схемам, будут в конечном итоге называться жилищно-накопительными кооперативами и подчиняться закону о ЖНК, либо деятельность ПИКов будет регулироваться специальным федеральным законом. Правда тут стоит подчеркнуть, что положения этого пока еще не существующего закона в части привлечения средств граждан должны в полной мере соответствовать уже принятому Закону о ЖНК. Только так будет можно в полной мере обеспечить защиту прав и законных интересов пайщиков кооперативов.
Тем временем, пока идут споры о том, насколько хорош закон о ЖНК, жилищно-накопительные кооперативы, деятельность которых и регулируется одноименным законом, начинают появляться на рынке (и это четвертая группа кооперативов). Исходя из буквы и духа нового законодательства, эти кооперативы являются полностью легитимным способом реализации жилищно-накопительных схем.
Что лучше для потребителя: кооператив или банк?
Банки и кооперативы предназначены для разных потребителей, они прекрасно уживаются во всем мире и не конкурируют друг с другом, а решают задачи по жилищному кредитованию для разного круга лиц. Если не пугают дополнительные расходы, а приобрести жилье необходимо как можно быстрее, то целесообразно обратиться в банк за ипотечным кредитом. Если, наоборот, денег мало, но и время на решение квартирного вопроса не поджимает, то стоит обратиться в жилищный кооператив.
Приведем наглядный пример. Молодой специалист работает несколько лет в серьезной фирме, добился успехов в карьере, но живет на съемной квартире. Получает он, предположим, 1,5-2 тысячи долларов в месяц. Банк примет его с распростертыми объятиями и в течение 2-3 месяцев клиент сможет въехать в новую квартиру.
Другая распространенная ситуация. Разные поколения одной семьи живут в одной квартире. Крыша над головой есть, но рано или поздно встает вопрос: что делать, когда вырастут дети, и станет тесно. Вот в таком случае они могут воспользоваться жилищно-накопительной программой. Люди придут в кооператив и будут в течение нескольких лет накапливать 30-50% стоимости жилья, и лишь затем получат кредит на оставшуюся сумму.
Итак, две абсолютно разные категории потребителей: первым нужна квартира быстро и за срочность они готовы платить, вторые могут подождать и к тому же они не хотят платить лишние деньги.
Сравним способы жилищного кредитования по важным для потребителя параметрам. Кто может получить кредит? Кому банк предоставит ипотечный кредит?
Не каждому, кто в него обратится, а только людям, отвечающим требованиям, которые банки предъявляют к потенциальным заемщикам. Они должны иметь стабильный и достаточно высокий уровень дохода, определенный уровень образования, перспективы карьерного роста. Есть ограничения по возрасту клиента, а доходы и активы так или иначе должны быть подтверждены документально. У каждого банка существует целый пакет требований, удовлетворить которые не так-то просто.
Кооперативы, напротив, зачастую не имеют никаких особых требований к личности заемщика. Чтобы получить ссуду в кооперативе, достаточно предъявить паспорт.
Почему? Да потому, что квартира находится в собственности кооператива до тех пор, пока кредит не будет полностью погашен, а свою платежеспособность пайщик демонстрирует в период накопления. Зато квартира, которую человек покупает с помощью ипотечного кредита, сразу становится его собственностью и находится в залоге у банка до момента погашения кредита.
Следует подчеркнуть, что залог квартиры — это прекрасная «страховка» банка от неплатежеспособности заемщика. По новому законодательству по решению суда неплательщик вместе со всей семьей (и даже маленькими детьми) со сто процентной вероятностью будет выселен из «ипотечной» квартиры хоть «на улицу».
Кстати, процесс выселения из квартиры, которая хотя и принадлежит кооперативу, но пайщик в ней зарегистрирован, и это его единственное жилье, не столь очевиден с точки зрения законодательства. Очевидно, что ни банк, ни кооператив не заинтересованы в том, чтобы немедленно выселять из квартиры неплательщика. В банке путем переговоров и подписания дополнительных соглашений можно реструктуризировать задолженность, попросить об отсрочке платежа. А в кооперативах зачастую можно просто договориться.
Последствия незапланированных просрочек платежа тоже разные. В банке, если заемщик по каким либо причинам просрочил ежемесячную оплату, это может стать пятном на его кредитной истории на всю оставшуюся жизнь. С кооперативом проще, хотя бы потому, что закон о кредитных бюро на них напрямую не распространяется.
Как накопить на квартиру в кооперативе?
Во-первых, необходимо подать заявление и стать членом жилищного кооператива. Внести вступительный и паевой взносы.
Во-вторых, достичь порога паенакопления в соответствии с выбранным кооперативным участком. Для этого член кооператива ежемесячно вносит паевые взносы на расчетный счет или в кассу кооператива в течение определенного времени.
В-третьих, получить право выбора объекта недвижимости.
В-четвертых, выбрать объект недвижимости.
В-пятых, объект приобретается в собственность кооператива, а член кооператива с семьей вселяется по Договору безвозмездного пользования и регистрируется.
Погашение суммы рассрочки, предоставленной Кооперативом по Личному графику рассрочки, в соответствии с которым Вы выплачиваете паевые и административные взносы. После полного погашения суммы рассрочки вы получаете справку о выплаченном пае и становитесь собственником объекта недвижимости. Теперь ответим на самые распространенные вопросы.
В чем плюс кооперативов по сравнению с банковской ипотекой и наоборот?
Теоретически в банке кредит можно получить быстрее. Накапливая в кооперативе, ты зарабатываешь тот низкий процент (от 3% годовых), который там есть, в отличие от банка. Но банковская ипотека — для избранных, а в кооператив могут вступить практически все.
Откуда берутся деньги в паевом фонде кооператива? Каковы гарантии, что они там не «закончатся»?
Кооператив — это касса взаимопомощи. Его фонд образуется за счет взносов (паев) членов кооператива. Гарантией служат договоры, заключенные с участниками кооператива, о том, что люди платят ежемесячные взносы. А как все участники выплатят по 100% стоимости своих квартир, так деньги и закончатся. Раз все члены кооператива выплатили по 100%, значит, все получили либо квартиры, либо деньги назад.
Проверяет ли кто-нибудь финансовую деятельность кооператива?
В первую очередь — налоговая инспекция. Проводятся регулярные плановые и внеплановые проверки. Председатель правления — выборная должность. Достаточно устроить общее собрание, послушать отчет, проанализировать ситуацию, чтобы многое понять. Кроме того, кооператив обязан хотя бы раз в год проходить внешнюю аудиторскую проверку.
Подпадает ли деятельность жилищных кооперативов под Закон о защите прав потребителей?
Закон о защите прав потребителей защищает потребителей от недобросовестности производителя товаров и услуг. В потребительском ипотечном кооперативе потребитель и производитель услуг — это одно и то же лицо.
Что произойдет с деньгами пайщика, если он не расплатится по ссуде?
Какие опасности могут подстерегать в кооперативах?
Так называемая пирамида, когда квартиры купят только несколько первых «счастливчиков» на деньги остальных простодушных вкладчиков. Насторожитесь, если вам пообещают неправдоподобно выгодные условия рассрочки стоимости квартиры. Например, въехать в квартиру, а потом расплачиваться за нее в течение десяти лет вообще без всяких процентов.
В этом случае живая очередь из желающих приобрести жилье оказывается непонятной длины. Кооператив не берет на себя никаких обязательств по срокам приобретения квартиры. В нормальном кооперативе вам рассчитают и предоставят индивидуальный жилищный план пайщика, из которого будут ясны сроки накопления, рассрочки, дата, когда будет приобретено жилье.
Жилищный накопительный кооператив — это некоммерческое объединение граждан, которые организуют «общий котел» для удовлетворения своих нужд, а именно для покупки или строительства жилья. При вступлении в ЖНК в отличие от ЖСК у пайщика нет «привязки» к конкретному объекту недвижимости.
Если ЖСК создается для строительства определенного дома, то ЖНК обязано обеспечить своих пайщиков жильем как таковым, согласно рыночной стоимости недвижимости и размеру внесенного пая. С вступлением в силу 1 апреля 2005 г. Закона о ЖНК деятельность этих организаций стала регламентирована и подчинена закону. Ограничения коснулись, как взаимоотношений кооператива со своими пайщиками, так и с другими организациями и частными лицами. Государству дано право и вменено в обязанность, следить за деятельностью ЖНК.
Источник: www.9111.ru
Покупка квартиры через кооператив — порядок действий
Покупка квартиры в рассрочку через жилищный кооператив – доступный вариант для людей, у которых нет возможности приобрести жилье за наличные деньги. Вопрос в том, как найти подходящий, надежный кооператив и что предпринять, чтобы в него вступить и получить квартиру.
Виды жилищных кооперативов
Жилищный кооператив
Помогает купить жилую площадь, а также участвует в управлении многоквартирным домом. Количество членов не может быть меньше пяти человек, но не должно превышать числа жилых помещений в приобретаемом кооперативном доме. Деятельность жилищного и жилищно-строительного кооперативов регулирует ст. 11 ЖК РФ (что не несет в себе той защиты, которую гарантирует ФЗ-214, регламентирующий права дольщиков).
ЖК могут приобретать недвижимость для своих членов только в определенных домах.
Заселение в квартиру до полной уплаты ее стоимости осуществляется по праву пользования, а кооперативная организация является собственником этого жилья.
Жилищно строительный кооператив
С 2018 г. ЖСК запретили вкладывать средства в недостроенное жилье. Эти же функции исполняет жилищный кооператив.
Жилищно накопительный кооператив
В отличие от ЖК и ЖСК может приобретать жилые помещения для своих участников без указания конкретного здания, и регламентирован ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Нужно вступить в ЖНК и заплатить паевые взносы, которые идут на отдельные счета и расходуются только на приобретение квартир. Это проверяют ЦБР и ФНС.
Члены ЖНК могут посмотреть, как расходуются деньги, выбирают правление, согласовывают планку стоимости жилья, выше которой ЖНК не может покупать жилища. Новые пайщики, вступившие в ЖНК, ставятся в конец очереди за жильем, ищут подходящую квартиру и отправляют сведения о ней в бухгалтерию кооператива. Когда придет очередь, жильё выкупается, пайщик может туда заселиться, зарегистрироваться и даже сдавать в аренду. Но пока не выплачены все деньги, жилое помещение остается в собственности ЖНК.
Как найти жилищно накопительный кооператив
В реестре представлено порядка 50 ЖНК по всей России. Особое внимание нужно обратить на организации, имеющие примечание – если они ведут подготовку к ликвидации, то тут делать нечего.
Плюсы и минусы кооператива
В ЖНК вступают те, кому не хочется переплачивать банку за кредит или не получившие ипотеку. Среди положительных сторон следует выделить:
- Отсутствие переплат.
- Возможность проживания и регистрации сразу после покупки жилья ЖНК.
- Возвращение паевых взносов при выходе.
- Распоряжение взносами: член ЖК волен завещать, дарить или продавать свои накопления.
- Пай не заберут за задолженности, даже если гражданина признали банкротом и наложили арест на имущество.
- Кооперативную организацию могут ликвидировать и средства останутся замороженными, пока не перейдут в другой ЖНК.
- Квартира остается в собственности ЖНК до полной выплаты ее стоимости. Если у гражданина не будет возможности платить, то квартиру могут забрать.
- За передачу прав собственности пайщик заплатит два раза и довольно много.
- Членские и вступительные перечисления не возвращаются.
Следует искать кооператив для покупки квартиры ближе к месту жительства, так как придется ездить для урегулирования формальностей и решения вопросов. Чем дальше пайщик живет от выбранного кооператива, тем больше у него расходов.
Что делать, чтобы вступить в жилищно накопительный кооператив
Выбрав подходящий ЖНК, следует написать заявку о вступлении. Из документов понадобятся паспорт пайщика и ИНН. Единственное условие для вступления: возраст не менее 16 лет.
После одобрения выплачиваются взносы: для вступиления, членский и паевой. Паевой взнос – это первоначальный этап покупки квартиры через кооператив. В каждом ЖНК эта сумма определяется в индивидуальном порядке.
Каждый месяц потребуется заплатить членский взнос на текущие расходы организации. При выплатах предоставляются только квитанции – расписка или перевод на счет физ. лица должны сразу насторожить пайщика.
Документы, которые необходимо проверить у жилищно накопительного кооператива
Определившись с ЖНК, нужно его проверить. Для этого заказывают документ из ЕГРЮЛ, в котором смотрят на:
- Юридический адрес и адрес места нахождения кооператива фактически.
- ИНН и ОГРН.
- Дата последнего вступления новых пайщиков.
Если у организации есть свой электронный ресурс, там так же следует просмотреть все данные, сверив их со справкой из ЕГРЮЛ и информацией реестра Банка России. При разных адресах и несовпадении количества пайщиков ЖНК возможны мошеннические схемы.
На сайте должны быть учредительные документы:
- Положение о паевых фондах.
- Устав.
- Положение о формах участия.
- Заключение аудиторской компании, которая выбирается по тендеру каждый год и делает независимую проверку ЖНК и финансов.
Не стоит связываться с организацией, скрывающей юридическую информацию о себе.
Как оформляется право собственности после выкупа квартиры у жнк
После того, как ЖНК выплачивается вся сумма за квартиру с учетом начислений, оформляется право собственности на гражданина. Для этого надо получить в кооперативной организации уведомление о погашении.
За оформление прав нужно платить, когда ЖНК купил квартиру, а второй раз – когда пайщик полностью расплатился и переводит жилье на свое имя. ЖНК – это юридическое лицо и госпошлина будет составлять 22 тыс. рублей в первый раз. Пайщик, как физическое лицо, заплатит 2 тыс. рублей за переоформление на себя во второй раз.
Юрист кооператива вместе с пайщиком отдают в Росреестр уведомление о погашении, квитанцию об оплате госпошлины (на 2000 руб.), договор о первоначальном приобретении квартиры кооперативом, копию паспорта пайщика.
Ежемесячный взнос в кооператив и как он формируется
Кооператив не дает рассрочку больше чем на 10 лет. Цена жилого помещения высчитывается по квадратным метрам, и оценивается ежеквартально. Если кадастровая стоимость вырастает, то пайщик будет платить больше.
Взносы нельзя пропустить, даже если пайщик заплатил за несколько месяцев вперед. Плюс такой уплаты – только уменьшение ежемесячной суммы. В случае невозможности внесения взносов из-за болезни или потери работы счёт замораживается на 3 месяца. Исключение из ЖНК происходит, если:
- Есть 3 просрочки на протяжении календарного года.
- Пайщик не выплатил взнос больше 2 раз за квартал.
У каждой организации свои условия, о которых нужно уточнять при вступлении. Возврат паевых средств осуществляется не сразу, а только на следующий год после исключения.
Заключение
Покупка квартиры через жилищный кооператив без переплат очень выгодна, если есть возможность постоянно, не пропуская, выплачивать взносы. Но перед заключением договора нужно тщательно проверить чистоту ЖК и его условия.
Остались вопросы? Пишите в комментариях, специалисты Dominfo оперативно на них ответят.
Источник: dominfo.org
Жилищная кооперация в России: перспективы развития
Спрос рождает предложение — эта известная любому экономисту фраза сегодня как никогда актуальна в отношении дальнейшей судьбы жилищной кооперации в России. Объяснить это довольно просто — рост процентов по ипотечным кредитам, сокращение их сроков и ужесточение требований к заемщикам приводят к увеличению числа лиц, «отвергнутых» банковской системой.
В итоге такие «заградительные» условия «выливаются» в 20-23 процента годовых, зачастую под залог уже имеющегося жилья, и это без учета комиссионных за рассмотрение заявки, страхование жизни, здоровья, титула собственности и т. д., а если говорить об ипотечном кредитовании новостроек, то сейчас такой ипотеки практически нет. В результате растет популярность альтернативных систем финансирования сделок по приобретению жилья.
В чем же основные отличия так называемой «небанковской» ипотеки от банковской? В качестве «небанковской» ипотеки выступают различные виды кооперативов, отличающиеся как накопительными схемами, так и правовым статусом. Дословно кооперация означает «совместная деятельность», в более широком смысле слово «кооперация» есть объединение совместных усилий отдельных лиц или их групп для достижения какой-либо определенной цели.
История появления кооперации
В более конкретном и узком смысле термин «кооперация» используется для обозначения определенного типа социально-экономической организации. Кооперация получила свое развитие с середины XIX века.
Основоположниками кооперативной философии являются Роберт Оуэн, Шарль Фурье, Луи Блан. Они объясняли экономические преимущества кооперации как хозяйственной формы и считали ее организацией будущего, лишенной противоречий и недостатков в отличие от капиталистической (рыночной) конкуренции.
Большой вклад в разработку общей теории кооперативного движения и становления кредитной кооперации в России внесли известные российские теоретики кооперативного движения:
- П. А. Кропоткин,
- М. И. Туган-Барановский,
- А. В. Чаянов,
- Н. Д. Кондратьев.
Родиной кооперативного движения является Великобритания, где кооперативы появились в 1844 году в городе Рочдейл. Там был создан первый потребительский кооператив «Общество справедливых рочдейлских пионеров», члены которого могли покупать товары по так называемым «справедливым ценам» в кооперативном магазине и получать долю прибыли пропорционально паю.
В 1850 году в Германии Герман Шульце в прусской деревне Делич создал «ссудную ассоциацию». В 1849 году Фридрих Вильгельм фон Райффайзен организовал первый кооператив, а в 1864 году, будучи мэром Хеддесдорфа, открыл «Хеддесдорфское общество благосостояния».
В середине XIX века кредитная потребительская кооперация стала развиваться во многих странах, например в Австрии, Италии, Норвегии, Швеции, Швейцарии и других странах, а в конце XIX века — в Японии. В 1900–1920 годах кредитные союзы создавались в Канаде.
В США первый кредитный союз — Кооперативная кредитная ассоциация Святой Марии — был основан в 1909 году. Первыми среди организаций потребительской кооперации в России в 60-е годы XIX века появились прообразы современных строительно-сберегательных кооперативов — общества взаимного поземельного кредита, общества взаимного кредита, общества взаимного страхования, крестьянские товарищества для покупки земли с содействием Крестьянского поземельного банка.
Виды кооперативов
Уже в советское время появились специализированные потребительские кооперативы — жилищно-строительные, дачно-строительные, гаражно-строительные. Особенностью этих потребительских сообществ было то, что они имели явно выраженную специализацию — строительство и последующая эксплуатация какого-либо объекта недвижимости или комплекса таких объектов. Российское законодательство выделяет три вида кооперативов:
- жилищно-строительные кооперативы (ЖСК);
- жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК);
- потребительские кооперативы (ПК): потребительские ипотечные кооперативы (ПИК), кредитные потребительские кооперативы граждан (КПКГ).
По правовой природе все виды кооперативов осуществляют свою деятельность как некоммерческие организации, то есть главная цель их деятельности — удовлетворение потребностей участников кооператива, в данном случае в жилье.
Преимущества и недостатки
Если сравнить названные формы кооперации, то можно заключить, что все они имеют преимущества и недостатки. Прародителями современных жилищностроительных кооперативов являются некогда популярные в СССР ЖСК, которые были реальной альтернативой государственной очереди. Деятельность современных ЖСК регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Если говорить о дальнейших перспективах этой формы жилищной кооперации, то без соответствующей финансовой поддержки государственных или муниципальных органов ее развитие будет затруднено, так как в соответствии с существующим законодательством количество участников кооператива не может превышать количество квартир в строящемся доме, что существенно ограничивает финансовые возможности.
Сложности, с которыми сталкивается рассматриваемая форма кооперации, заключаются и в том, что на плечи участников кооператива ложится покупка земельных участков для строительства, которые в настоящее время могут продаваться только посредством тендеров, а также заключение договора подряда, покупка строительных материалов и т. д. В этих условиях ЖСК не смогут конкурировать с банковской ипотекой.
В этом отношении жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК) имеют значительно больше преимуществ. Создание и деятельность ЖНК осуществляются в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 215 «О жилищно-накопительных кооперативах» (с изменениями и дополнениями) (далее — Закон № 215-ФЗ).
С одной стороны, законодательство жестко регулирует деятельность ЖНК (контроль осуществляет Федеральная служба по финансовым рынкам в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 20 марта 2006 года № 317 «Об утверждении положения о Федеральной службе по финансовым рынкам»), поэтому участники таких кооперативов формально более защищены, но, с другой стороны, если разобраться, это не совсем так. Дело в том, что приобретение недвижимости возможно не ранее через два года после вступления в кооператив и когда сумма накопленных средств составит не менее 50 процентов от стоимости жилья, а в условиях постоянно меняющейся рыночной конъюнктуры спрогнозировать цены на жилье достаточно трудно.
Если же учесть экономический кризис, то спрогнозировать свои доходы еще труднее. Но более опасным является положение указанного Федерального закона о том, что ЖНК предоставляет квартиру в собственность пайщику лишь после того, как он полностью выплатит паевой взнос. После вступления в кооператив у пайщика остается лишь договор.
Также проблемы у члена кооператива могут возникнуть если он по каким-либо причинам не сможет оплачивать оставшуюся часть паевого взноса, так как в соответствии с законодательством (ст. 32 Закона № 215-ФЗ) получить обратно свои паенакопления можно по истечении 6 месяцев после окончания финансового года, поскольку стоимость пая как раз рассчитывается по окончании финансового года. Причем пай ему вернут не в полном объеме, а за вычетом расходов на продажу ранее приобретенного для пайщика жилья.
В соответствии со статьей 6 Закона № 215-ФЗ государство не несет ответственность за финансовые результаты деятельности любых кооперативов, ЖНК не является исключением. В то же время руководители многих ЖНК понимая, что указанные недостатки могут отпугнуть потенциальных вкладчиков, предлагают дополнительные бонусы в случае, если срок накопления превышает два-три года, создают резервный фонд, позволяющий придерживаться заранее оговоренных сроков выкупа квартир в случае возникновения так называемых «кассовых разрывов».
Потребительские ЖК
Рассмотрим более подробно потребительские кооперативы в жилищной сфере, которые со временем, при условии пересмотра существующего законодательства, могут перерасти в структуры небанковского заимствования, организованные по принципу немецких строительных сберегательных касс (стройсберкассы). В связи с этим необходимо отметить, что внесенный в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации проект закона «О строительных сберегательных кассах» явно недоработан: согласно положениям этого законопроекта стройсберкассы мало чем отличаются от специализированных ипотечных банков.
Существующие сегодня в России потребительские кооперативы и кредитные союзы в подавляющем большинстве образованы в виде специализированных кредитных потребительских кооперативов граждан, они созданы как добровольные объединения граждан (физических лиц). Несмотря на то, что в соответствии с законодательством до 1 марта 2006 года все кооперативы жилищной сферы должны быть перерегистрированы в ЖСК или ЖНК, говорить о том, что положение потребительских кооперативов неправомерно, нельзя.
Исходной правовой базой существования жилищных потребительских кооперативов являются следующие положения Конституции Российской Федерации:
- Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
- Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.
Главным актом гражданского законодательства, в соответствии с которым строится деятельность потребительских кооперативов, в том числе в жилищной сфере, является Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ). В соответствии со статьей 116 ГК РФ потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.
В настоящее время закона о потребительских жилищных или ипотечных кооперативах не существует, поэтому потребительские ипотечные кооперативы руководствуются статьей 6 ГК РФ, определяющей, что в случаях, когда подлежащие закреплению и регулированию гражданским правом общественные отношения прямо не закреплены и не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Важно отметить, что применение закона по аналогии возможно только тогда, когда существует пробел в соглашении сторон.
При внешнем сходстве с банковскими операциями, в частности с операциями по ипотечному кредитованию, деятельность потребительских жилищных кооперативов имеет серьезные отличия, начиная с правовой базы и заканчивая кредитной политикой. Согласно статье 1 закона РСФСР от 2 декабря 1990 года № 395-1 «О банках и банковской деятельности в РСФСР» (в редакции Федерального закона от 3 февраля 1996 года № 17-ФЗ) банки и иные кредитные организации являются организациями коммерческими, тогда как кредитные потребительские кооперативы граждан строят свою деятельность на некоммерческой основе. Деятельность банков и иных кредитных организаций осуществляется в отношении неопределенного числа лиц, число членов кооператива ограничено.
Банки и кредитные организации действуют в ситуации неопределенности спроса и предложения на жилищном рынке, кредитные потребительские кооперативы граждан всегда имеют точные данные о потребностях их пайщиков в займах и возможностях их предоставления. Проценты по займам и сбережениям в кредитных потребительских кооперативах граждан также рассчитываются иначе, чем в банках, разница между процентом по займу и процентом по сбережениям здесь, как правило, меньше банковской — за счет того, что нет необходимости производить страхование займа высокими процентами.
Кредитную политику потребительского кооператива определяют сами пайщики. В каждом пайщике соединяется член кооператива, собственник, управленец, должник и кредитор.
Перспективы в рыночной экономике
Возникает вопрос, есть ли перспектива у жилищной кооперации вообще и потребительской, в частности, в современных не легких экономических условиях. На наш взгляд, именно кредитная кооперация (при условии доработки законодательной базы) имеет наиболее широкие перспективы развития.
Объясняется это прежде всего тем, что текущий финансовый кризис сказался на рынке жилья в сторону некоторого снижения цен и спроса, поскольку жилье перестает выглядеть как перспективный инструмент для инвестирования, а это, безусловно, положительный момент для развития жилищной кооперации. Ведь в этих условиях некоторые застройщики могут пойти на создание на базе своих объектов различных форм жилищных кооперативов (преимущественно потребительских, так как для них законом не оговорен срок накопления) под необременительные для населения проценты для ускорения процесса реализации построенного или строящегося жилья.
В этом случае взаимовыгодное сотрудничество между застройщиками и гражданами, желающими улучшить свои жилищные условия, очевидно: создавая жилищный кооператив, застройщик решает проблему реализации и тем самым получает возможность начать новое строительство (так как получить кредит даже достаточно крупным из них становится все тяжелее), а члены вновь созданного кооператива могут рассчитывать на получение нового качественного жилья под невысокие проценты.
Таким образом, несмотря на экономический кризис, у различных форм жилищной кооперации есть достаточные основания для дальнейшего развития, обусловленные практически полной прозрачностью финансовых схем, поскольку в соответствии с существующим законодательством активные операции для подобных организаций — это только выдача кредитов своим членам, и более лояльными условиями для граждан, желающих улучшить свои жилищные условия.
Татьяна ЗАЙНУЛЛИНА, кандидат экономических наук
(Републикуется с сокращениями, первоисточник —cyberleninka.ru/article/n/zhilischnaya-kooperatsiya-v-rossii-perspektivy-razvitiya/viewer)
Источник: www.pravda.ru