Глава 9. Комбинированное финансирование жилищного строительства
9.3. Накопительные и потребительские схемы
Строительные сберегательные кассы (ССК) появились в конце XVIII в. в немецких шахтерских поселках. Это обусловлено тем, что если для строительства одного дома требовалось 10 тыс. денежных единиц, а каждый желающий обзавестись собственным жильем мог сэкономить за год только 1 тыс., то жилье он мог построить лишь через 10 лет. При объединении сбережений десяти желающих один из них мог приобрести жилье уже через год, второй – через два года и т. д.
Гражданин открывает в ССК счет (строительный сберегательный вклад) и копит на нем деньги. На этот счет начисляются небольшие проценты и государственная премия (20% от ежегодного взноса, но не более 14 тыс. р. в год). Для накопления используются «материнский капитал» и жилищные сертификаты.
Заемщик ежемесячно вносит определенную часть оговоренной суммы. Когда общая сумма взносов плюс проценты с капитала достигают 50% оговоренной суммы, заемщик получает от банка всю сумму, причем недостающие 50% он получает в кредит на «улучшение жилищных условий». Очередность определяется долей вклада по отношению к кредиту и сроком, на протяжении которого вкладчик делает взносы.
Тополь или накопительная ёмкость?
Приобретаемое жилье остается в залоге у ССК. Ставка по займу не может превышать проценты по вкладу более чем на 3%, стройсберкасса, располагая свободными средствами, может приобретать государственные ценные бумаги РФ или развитых иностранных государств, а также покупать ипотечные ценные бумаги. ССК разрешено выпускать собственные облигации.
Последняя европейская тенденция – объединение нескольких кредитных учреждений с использованием единой технологии работы с заемщиком, что ведет к увеличению сроков кредитования. Поясним на примере. При объединении интересов ипотечного банка и ССК заемщик берет одновременно «два кредита», которые гасит последовательно: сначала – кредит ССК (в течение первых 12…14 лет), а затем — ипотечного банка.
Система ССК – это финансовый инструмент накопления и приобретения жилья в рассрочку, т. е. альтернатива финансовой системе по строительству жилья за счет собственных накоплений. Стройсберкассы – это специализированный банк с ограниченным перечнем банковских операций. Надзор за деятельностью ССК осуществляет Банк России.
Возможные плюсы – отсутствие необходимости подтверждать доход заемщика; минусы – существование периода накопления средств заемщика в стройсберкассе.
По схеме ССК действуют и жилищно-накопительные кооперативы.
По закону пайщик должен накопить минимальную часть взноса (не менее 30 % от стоимости жилья), после чего кооператив добавляет к этой сумме 30 % из собственных средств, а на остальные 40 % берет для пайщика банковский кредит и выделяет ему квартиру. Человек может сразу в нее заселиться, но, пока он полностью не рассчитается с кооперативом, квартира будет находиться в собственности ЖНК. Де-факто жилищно-накопительные кооперативы в России существовали и раньше, но их деятельность не была достаточно урегулирована. Назывались такие кооперативы по-разному, однако регистрировались, как правило, в форме ЖСК, хотя «работали» не с одним домом и занимались не только строительством.[134] Закон о ЖНК четко сформулировал критерии этого вида деятельности, и теперь все кооперативы, использующие жилищно-накопительные схемы, обязаны зарегистрироваться в качестве ЖНК.
14 Порядок создания Накопительной ведомости
Чтобы ЖНК не «увязли» в строительстве на стадии котлована и не направляли все деньги на возведение одного дома, закон № 215-ФЗ ограничил участие кооператива в новом строительстве. На эти цели разрешается направлять не более 30% средств, если ЖНК участвует в новом строительстве в качестве застройщика или дольщика.
Каких-либо преимуществ, кроме более низких процентов, чем при классической ипотеке, у ЖНК нет. Однако для вступления в ЖНК не требуется подтверждение доходов, необходимое при ипотеке. Достаточно написать заявление о том, какую квартиру вы хотите приобрести, и вовремя вносить взносы. Все остальные проблемы решает кооператив. Но, как уже говорилось, член кооператива не является собственником жилья, пока полностью не выплатит его стоимость.
Жилищно-строительный кооператив относится к потребительской сфере, где реализуется процесс строительства жилья с постепенным преобразованием в товарищества собственников жилья. Эта схема существовала задолго до появления долевого строительства, ее суть состоит в целевом назначении вложенных гражданами средств. Гражданин вступает в кооператив и начинает оплачивать свой пай, за которым забронирована конкретная квартира. Некоторые застройщики предусматривают рассрочку платежей в течение четырех лет после приемки объекта госкомиссией. Схема должна строиться только по потребительскому принципу, возможная организационно-правовая форма – кооператив или другая модель потребительского общества, но здесь не должно быть хозяйственной деятельности, оказания услуг и т. д.
При приобретении объекта недвижимости через участие в кооперативе снижаются накладные расходы. Однако в этом случае объект недвижимости становится собственностью кооператива и, как следствие, возникают сложности при оформлении его залога.
[133] ЖНК ежеквартально представляет в ФСФР отчет о соблюдении нормативов оценки финансовой устойчивости.
[134] Например, крупнейший в России башкирский кооператив, в котором состояли более 30 тыс. членов, совмещал функции ЖСК, ЖНК, обслуживающей организации и управляющей компании, что недопустимо.
Источник: www.aup.ru
Что такое накопительный счет
Рассказываем, чем накопительный счет отличается от вклада, как начисляются проценты и как на них заработать.
Что такое накопительный счет
Накопительный счет — это банковский счет, на котором бессрочно хранятся деньги, и за это банк начисляет вам проценты. Счет можно пополнять на любую сумму в любое время и в любое время снимать деньги без потери суммы выплаченных процентов. По сути, это сочетание двух банковских продуктов: обычного текущего счета и вклада с пассивным доходом от процентов.
Это популярная альтернатива депозиту. По данным Банка России, такой способ хранения денег в банке пользуется большим спросом, чем долгосрочные накопительные вклады для физических лиц. Это связано с тем, что снятие денег со вклада занимает много времени и грозит потерей процентов.
Что дает накопительный счет
Процентная ставка: от 1,8 до 6,5 % в зависимости от банка, но банк может изменить ставку или ввести в договор дополнительные условия.
Начисление процентов: ежедневно или ежемесячно.
Кому подойдет: тем, кому нужен свободный доступ к деньгам в любое время.
Гарантии: деньги застрахованы агентством по страхованию вкладов, сумма возмещения в одном банке — не более 1,4 млн руб.
Кому подойдет накопительный счет
Открыть накопительный счет в банке для физических лиц удобно тем, кто хочет, чтобы деньги приносили хотя бы небольшой доход, сравнимый со вкладом. Это хороший вариант для тех, кому необходимо иметь доступ к своим деньгам в любой момент времени, но при этом зарабатывать на процентах. Как инструмент для инвестиций он вряд ли подойдет, поскольку не обеспечивает такой высокий процент, но сохранит деньги от инфляции.
Если вы планируете крупную покупку и ждете выгодное предложение, деньги могут понадобиться неожиданно — разместите их в банке и получайте ежедневный или ежемесячный доход вплоть до даты востребования. Если открыть вклад, а затем снять часть суммы досрочно, то можно потерять весь доход от процентов.
Чем накопительный счет отличается от вклада
Несмотря на то, что оба банковских продукта предполагают получение процентного дохода за хранение средств в банке, условия по ним отличаются. Для удобства мы сравнили условия по накопительным вкладам и счетам в российских банках в виде таблицы:
| Условия открытия | Любая сумма | Есть минимальная сумма — у каждого банка свои условия |
| Процентная ставка | От 1,8 до 6,5 %, может меняться банком |
От 2 до 7 %, фиксированная на срок вклада |
| Повышенная ставка | Может быть при выполнении дополнительных условий, например при открытии банковской карты, покупке на определенную сумму в месяц, при соблюдении условия о минимальном остатке по счету | Может быть при выполнении дополнительных условий, например при открытии вклада онлайн, при длительном сроке вклада. Иногда повышенная ставка устанавливается для отдельных категорий, например пенсионеров |
| Срок | Не ограничен | Фиксированный срок |
| Пополнение | В любое время | Ограничено |
| Снятие | В любое время | При снятии теряется доход от процентов. В некоторых банках возможно частичное снятие — банк удержит комиссию |
| Оплата покупок | Напрямую со счета при условии привязанной банковской карты | Нет |
| Начисление процентов | — На минимальный остаток в течение месяца или в редких случаях — квартала; — на определенную сумму остатка; — на минимальный ежедневный остаток за сутки |
— В конце срока хранения; — периодическое начисление процентов по условиям договора; с капитализацией: проценты прибавляются к основной сумме депозита, что увеличивает сумму вклада и процентный доход |
| Средства застрахованы АСВ | На 1,4 млн руб. | На 1,4 млн руб. |
| Управление средствами | Через онлайн-банк | Через онлайн-банк |
Главные отличия накопительного счета от вклада:
- процентная ставка может быть изменена банком в одностороннем порядке;
- открывается на бессрочный период, и его можно пополнить в любой момент;
- деньги можно полностью или частично снять в любой момент;
- можно управлять процентной доходностью.
Вклад больше подходит для вложений на определенный срок. Некоторые вклады позволяют разово снимать часть денег, но на балансе должна остаться определенная минимальная сумма — это обязательное условие депозитов. Обычно по таким вкладам невыгодные условия, например низкий процент. По накопительному счету тоже бывают ограничения относительно минимального остатка — внимательно читайте условия открытия в своем банке.
Условия начисления и выплаты процентов
У каждого банка — свои правила открытия счетов и выплаты процентов для физлиц. Читайте внимательно условия, ограничения и дополнительные требования. Вот на что нужно обратить внимание при выборе счета.
- Требования к активности по счету, например установленным банком минимальным тратам по карте. Ставка может меняться в зависимости от того, какую сумму вы тратите по картам своего банка ежемесячно. Но в Райффайзенбанке, например, такого условия нет.
- Ограничения по действию ставки. Например, бывает, что повышенная ставка действует только с 12-го месяца либо только два месяца после открытия.
- Вариант начисления процентов. Есть два вида начисления процентов. Первый — начисление на минимальный остаток средств в течение месяца. Период, который определяет минимальный остаток, начинается на следующий день после открытия или пополнения счета, а заканчивается в конце месяца либо рассчитывается за период полного месяца. Проценты обычно выплачиваются в последний день месяца.
Например, вы внесли 100 тыс. руб., затем сняли 30 тыс. руб., а через несколько дней внесли 70 тыс. руб. На счету будет лежать сумма в 140 тыс. руб., но проценты за этот месяц начисляются на минимальный остаток, то есть 70 тыс. руб. Если же вы снимали всю сумму (100 тыс. руб.), то банк зафиксирует минимальный остаток в 0 руб. за месяц и не начислит проценты за этот период.
Второй вариант — когда проценты начисляются на ежедневный остаток. Считается, что такой вариант начисления более выгоден для клиента банка. Рассчитаем доход на примере.
Как рассчитать доход по процентам
Сравним доход по процентам при размещении средств под 4 % годовых с ежемесячным начислением на минимальный остаток и с ежедневным начислением. Допустим, минимальный остаток в декабре — 100 тыс. руб.
| В конце отчетного периода будет начислено | 100 000 × 0,04 × 31 день / 365 дней = 340 руб. | 100 000 × 0,04 × 31 день / 365 дней = 340 руб. |
| Если за этот период (в 19-й день) вы потратите 5 000 руб. | (100 000 – 5 000) × 0,04 × 31 день / 365 дней = 322 руб. | 100 000 × 0,04 × 20 дней / 365 дней + 95 000 × 0,04 × 11 дней / 365 дней = 334 руб. |
Ежедневное начисление процентов идет каждый день, и каждый день сумма начисления может быть разная. В нашем примере трата произошла в 19-й день отчетного периода. Это значит, что до 20-го дня процент будет начисляться на 100 тыс. руб., а после — на 95 тыс. руб.
Как управлять накопительным счетом
Деньгами на накопительном счете можно управлять через мобильный банк: переводить деньги или оплатить услуги юрлица, например оплатить мобильную связь или коммунальные услуги.
В некоторых банках есть возможность привязать к счету банковскую карту для удобства оплаты покупок в магазинах. У каждого банка свои условия: у одних карта выпускается по умолчанию, у других нужно оставить специальную заявку. Но такая возможность есть не во всех банках — это, скорее, исключение.
Как заработать на процентах c накопительного счета
Вносите деньги в день открытия счета. Чтобы держать выгодный накопительный счет, рекомендуется вносить средства в месяц его открытия, а лучше — в день открытия счета, чтобы банковская система зафиксировала баланс, отличный от нуля.
Например, вы открыли счет в субботу, а деньги смогли положить на него только в понедельник. Почти два дня баланс был нулевым. Системы некоторых банков начинают фиксировать минимальный остаток на следующие сутки после открытия, а не с момента его пополнения. Поэтому чтобы не потерять процентный доход за первый месяц, читайте внимательно в договоре условия открытия и порядок начисления процентов.
Пополняйте счет в конце отчетного периода. Для получения повышенного процентного дохода при ежемесячном начислении на минимальный остаток лучше пополнять счет в конце месяца или отчетного периода и, по возможности, не тратить с него деньги. В таком случае именно эта сумма будет учтена как минимальный остаток в отчетном периоде.
Например, новый отчетный период в банке начинается 1-го числа каждого месяца. 31 декабря на счет с остатком 10 тыс. руб. вы вносите дополнительные 70 тыс. руб. — эта сумма останется неприкосновенной, а все, что сверх нее, можно потратить или оставить. В этом случае минимальный остаток будет рассчитываться от 80 тыс. руб., зафиксированных в начале месяца.
Некоторые банки предлагают функцию автопополнения счета. Например, сдача, которую вы получаете в магазине, или определенная сумма от зарплаты будет автоматически поступать «в копилку». Это удобно, так как вам не придется за этим следить — сумма накоплений будет увеличиваться автоматически и повышать минимальный остаток на новый отчетный период.
Как открыть накопительный счет
Открыть накопительный счет под проценты можно с помощью интернет-банка, мобильного приложения, контактного центра или в отделении. Обычно банк разрешает открыть только один накопительный счет. Если у банка несколько предложений, то можно воспользоваться всеми. Например, в Райффайзенбанке можно открыть два типа накопительных счета одновременно: под 4 % годовых с начислением на минимальный остаток в течение месяца и под 3 % годовых с ежедневным начислением процентов.
Источник: www.raiffeisen-media.ru