Что такое неотделимые улучшения в строительстве

Взяв в аренду объект недвижимости, арендатор может произвести в нем неотделимые улучшения. И здесь лучше заранее понимать, к каким последствиям могут привести эти намерения. А последствия будут в виде увеличения налоговой нагрузки.

Здесь и далее мы будем рассматривать самую распространенную ситуацию, когда неотделимые улучшения произведены с согласия собственника, но понесенные расходы он арендатору не возмещает.

Капремонт или неотделимые улучшения

Арендатор в арендованном помещении или здании произвел работы «улучшающего» характера. В первую очередь ему необходимо определить, относятся ли эти работы к капитальному ремонту или это неотделимые улучшения. Этот момент крайне важный, поскольку в зависимости от ответа будет разниться учет с налогообложением и величина налоговой нагрузки.

Если анализировать судебную практику по гражданским спорам, то можно увидеть, что некоторые суды не видят разницы между капитальным ремонтом и неотделимыми улучшениями (см., например, постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.04.2017 № Ф05-3402/2017 по делу № А40-226189/15). Однако если спор касается непосредственно налоговых правонарушений, то позиция судов однозначна и заключается в том, что неотделимые улучшения и капитальный ремонт различны по своей правовой природе, и, соответственно, их налоговый учет отличается (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 28.05.2013 по делу № А75-8467/2011, ФАС Волго-Вятского округа от 22.10.2012 по делу № А11-8693/2011).

НЕОТДЕЛИМЫЕ УЛУЧШЕНИЯ Обзор решения и новая схема #@YAGERSCHOOL

Итак, как понять, что работы привели к созданию неотделимых улучшений, а не являются обычным капремонтом?

Основной целью ремонта является поддержание (восстановление) имущества в рабочем состоянии. Неотделимые улучшения – это результаты мероприятий, которые носят капитальный характер и связаны с модернизацией, достройкой, дооборудованием, реконструкцией, техническим перевооружением имущества. Таким образом, основное отличие ремонта от неотделимых улучшений состоит в том, что в последнем случае свойства объекта совершенствуются, повышаются его качество и технико-экономические показатели, либо у объекта появляются новые дополнительные свойства имущества, без которых оно существовало и могло использоваться по назначению (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 31.01.2022 № Ф06-13720/2021 по делу № А72-13737/2020). Примером неотделимых улучшений являются работы, в результате которых, например, изменилось служебное назначение помещения, увеличилась его площадь.

Допустим, арендатор убедился, что произведенные работы привели к возникновению неотделимых улучшений. И здесь, чтобы понять, возникает ли объект налогообложения по налогу на имущество, стоит затронуть вопрос учета в соответствии с новыми стандартами.

Ранее в соответствии с устаревшим ПБУ 6/01 капитальные вложения в арендованные объекты ОС учитывались в составе основных средств. По новому стандарту ФСБУ 6/2020 «Основные средства» капитальные вложения в арендованные объекты основных средств не относятся к основным средствам. Однако в п. 5 ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения» перечень затрат, которые относятся к капитальным вложениям, является открытым. По нашему мнению, это значит, что затраты на неотделимые улучшения в арендованный предмет аренды можно включить в капитальные вложения, а по завершении работ признать объектом ОС (п. 18 ФСБУ 26/2020), если удовлетворяют условиям п. 6 ФСБУ 26/2020, п. 4 ФСБУ 6/2020.

Неотделимые улучшения при продаже квартиры. Неграмотный уход от налога, все риски.

Таким образом, с момента готовности неотделимых улучшений, когда они включены в состав основных средств, арендатор становится плательщиком налога на имущество. Правомерность данного вывода, в т.ч. с учетом новых стандартов, подтверждается и разъяснениями чиновников (письма Минфина России от 14.12.2021 № 03-05-05-01/101648, от 17.02.2022 № 03-05-05-01/11290).

Отметим, что если недвижимое имущество, в отношении которого были выполнены неотделимые улучшения, освобождено от налогообложения, то налог уплачивать не нужно (письма Минфина России от 13.03.2012 № 03-05-05-01/15, от 09.01.2019 № 03-05-05-01/52).

Как отчитаться по налогу на имущество с неотделимых улучшений

Налог на имущество с неотделимых улучшений всегда считается по среднегодовой стоимости, даже если арендодатель платит за этот объект налог исходя из кадастровой стоимости (письма ФНС России от 28.12.2018 № БС-4-21/25917, Минфина России от 03.09.2014 № 03-05-05-01/44118, от 16.04.2019 № 03-05-05-01/27085).

• по строке 010 указать код «3» или «4», другие коды приводить не нужно;
• по строке 020 − инвентарный номер неотделимых улучшений;
• по строке 030 − адрес арендованного объекта недвижимости (строку нужно заполнить, только если по строке 010 указан код «3»);
• по строке 040 − код арендованного объекта недвижимости по ОКОФ;
• по строке 050 − остаточную стоимость неотделимых капитальных вложений в арендованный объект по состоянию на 31 декабря налогового периода.

Несмотря на то, что эти разъяснения касались заполнения раздела 2.1 ранее действовавшей формы декларации, считаем, что они актуальны и сейчас, поскольку в этой части отчетность существенно не изменилась.

«Налоговая» амортизация капвложений

Расходы, которые понес арендатор на неотделимые улучшения, он может учесть на неотделимые улучшения при налогообложении прибыли. Правда, не единовременно, а постепенно – через амортизацию (п. 1 ст. 256 НК РФ). И не полностью, а частично.

Амортизацию арендатор сможет начислять только в течение срока действия договора аренды. Это большой минус, так как маловероятно, что за этот срок удастся перенести на расходы всю стоимость капвложений. А «недоамортизированный» остаток налоговики не разрешают учитывать при налогообложении прибыли (п. 16 ст. 270 НК РФ, письмо Минфина России от 17.08.2011 № 03-03-06/2/130, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 01.02.2021 № 309-ЭС20-16872).

Теперь о том, какой срок полезного использования нужно устанавливать при начислении амортизации. В соответствии с п. 1 ст. 258 НК РФ амортизация исчисляется исходя из срока полезного использования, установленного в соответствии с Классификацией основных средств, утв. постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 № 1, для или арендуемого объекта, или капитальных вложений.

Очевидно, что брать за основу СПИ арендуемого объекта крайне невыгодно, поскольку в этом случае сумма амортизации будет мизерная (сроки у объектов недвижимости большие). А конкретные неотделимые улучшения вряд ли получится найти в указанной выше Классификации. На этот случай можно использовать возможности, которые дает арендатору п. 6 ст. 258 НК РФ.

Там сказано, что для тех видов основных средств, которые не указаны в амортизационных группах, срок полезного использования устанавливается налогоплательщиком в соответствии с техническими условиями или рекомендациями изготовителей. Иными словами, для капвложений, не указанных в Классификации, арендатор может установить свой срок полезного использования.

И вот здесь часто между налоговиками и арендаторами возникают споры относительно данной нормы. Налоговики, как правило, пытаются посчитать амортизацию по капвложениям исходя из СПИ арендованной недвижимости. То есть они либо в принципе отрицают саму возможность устанавливать арендатору свой СПИ в отношении капвложений, либо не принимают тот срок, который арендатор установил самостоятельно (ссылаясь на то, что этот срок не подтвержден техническими условиями или рекомендациями изготовителей).

В таком случае спор можно решить в судебном порядке, но предсказать исход дела невозможно заранее. Отметим лишь, что устанавливать СПИ исходя из срока действия договора аренды рискованно. Есть примеры решений, в которых суды делали вывод, что действующим законодательством не предусмотрено право налогоплательщика устанавливать срок полезного использования исходя из срока действия договора аренды (см., например, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.01.2016 по делу № А56-10090/2015).

Амортизация начисляется начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором указанные капитальные вложения были введены в эксплуатацию, а заканчивается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем окончания договора аренды (п. 1 ст. 258, ст. 260 НК РФ, письма Минфина России от 21.03.2011 № 03-03-06/1/158, от 25.01. 2010 № 03-03-06/1/19).

Отдельно хотим рассмотреть вопрос о применении амортизационной премии в отношении неотделимых улучшений. Минфин РФ считает, что применять амортизационную премию к неотделимым улучшениям имущества, полученного в аренду, нельзя (письма от 12.10.2011 № 03-03-06/1/663, от 03.09.2021 № 03-03-06/1/71391).

Свой вывод чиновники объясняют тем, что произведенные арендатором неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью полученного в аренду имущества и не остаются на балансе у арендатора. По окончании договора аренды арендатор обязан вернуть имущество арендодателю. Кроме того, налоговое законодательство устанавливает особый порядок начисления амортизации по капитальным вложениям в арендованное имущество. Арендатор вправе амортизировать такие вложения только в течение срока действия договора аренды (если, конечно, арендодатель не возмещает их стоимость).

Однако выводы чиновников не бесспорны. Суды считают, что арендатор имеет право начислять амортизационную премию в отношении неотделимых улучшений (постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2014 № 09АП-24430/2014, Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15.10.2018 № Ф01-4376/2018, Определение Верховного суда РФ от 09.09.2014 № 305-КГ14-1382).

Передача капвложений и НДС

По окончании срока аренды арендованная недвижимость «передается» собственнику вместе с произведенными капвложениями. Фактически можно говорить о том, что неотделимые улучшения в этот момент безвозмездно переходят в собственность арендодателя.

Чиновники считают, что такая «передача» должна облагаться НДС (письма Минфина России от 10.07.2019 № 03-07-11/51062, от 23.11.2021 № 03-07-11/94566, ФНС от 30.12.2010 № КЕ-37-3/19032).

При этом, по мнению Минфина, у арендатора не возникает обязанности по восстановлению НДС, ранее принятого к вычету при принятии капвложений к учету (письмо Минфина России от 27.07.2016 № 03-07-11/43792).

Источник: buh.ru

Что такое неотделимые улучшения в строительстве

Снимая квартиру или коммерческое помещение, арендатор может захотеть внести изменения — для большего уюта или повышения своих доходов. Улучшения могут быть неотделимыми и отделимыми. Разберёмся, что такое отделимые улучшения арендованного имущества, за чей счёт они производятся и что с ними происходит по окончании срока аренды.

Отделимые улучшения арендованного имущества: что это?

Отношения, которые возникают между собственником помещения и арендатором, регулирует Гражданский кодекс (ГК РФ). В нём есть два разных раздела: один посвящён аренде (когда снимают коммерческое помещение или когда жильё арендует юрлицо), а второй — ситуациям найма, когда один человек снимает квартиру у другого. Ответы на юридические вопросы можно искать там, но иногда требуются дополнительные источники. Например, в ГК РФ есть статья 623, где возникают понятия «отделимые» и «неотделимые» улучшения арендованного имущества, однако перечня этих улучшений нет. Приходится руководствоваться логикой и судебной практикой.

Неотделимые улучшения — это всё, что нельзя при съезде забрать с собой, не нанеся вреда помещению. Это могут быть работы по замене электрики или водопровода, перепланировке, обновлению отделочных покрытий. Например, если арендатор решил перекрасить стены — это неотделимые улучшения.

Всё, что можно забрать, не причинив непоправимого вреда ремонту, считают отделимыми улучшениями. В некоторых случаях суды решают, что если повреждения при демонтаже имущества можно исправить восстановительным ремонтом, то имущество признаётся отделимым.

Отделимые улучшения арендованного имущества — это, к примеру:

• мебель (если только она не встроена в конфигурацию квартиры, как некоторые шкафы-купе или антресоли);
• бытовая техника (холодильник, микроволновка и так далее);
• сантехника (например, унитаз, если это не инсталляция, можно легко заменить на новый);
• различные предметы декора: картины, фотографии, шторы, лампы и светильники;
• передвижные перегородки.

Мы приводим для отделимых улучшений арендованного имущества примеры, исходя из распространённой практики. При этом, так как в Гражданском кодексе сказано лишь то, что неотделимые улучшения — это те, что нельзя отделить без вреда для имущества, возникает пространство для споров. Ведь даже отделение картины со стены или сплит-системы оставляет следы на отделке и дыры в стенах. Определить степень вреда, который наносится при отделении улучшений, сложно.

Но судебная практика даёт представление о том, что к неотделимым улучшениям относятся действительно глобальные изменения:

• строительно-ремонтные работы;
• перепланировка и переоборудование помещений;
• ремонтно-реставрационные работы;
• строительство дороги на арендованном земельном участке;
• прокладка электросети;
• установка встроенных сплит-систем;
• монтаж перегородок, жёстко прикреплённых к потолку или полу помещения;
• капитальный ремонт фасада здания и так далее.

Итак, пускай единого списка нет, общая логика судебной практики понятна. Но во избежание судебных споров лучше прописать список возможных отделимых и неотделимых улучшений в договоре аренды: что стороны будут считать отделимыми улучшениями, демонтаж которых не нанесёт вреда помещению. Подробнее о конкретных формулировках, которые можно взять на заметку, поговорим дальше.

Обязанности сторон при улучшении арендованного имущества

Отделимые улучшения — это незначительные изменения, которые делаются для текущей эксплуатации помещения. При этом стоит учитывать, что мелкий ремонт — это просто приведение помещения в надлежащий вид. Чтобы работы считались действительно улучшениями, должно произойти качественное изменение помещения: капитальный ремонт. Судебная практика чаще всего объединяет это понятие и неотделимые улучшения.

Обязанности по капитальному ремонту лежат на арендодателе, это прописано в статье 616 ГК РФ . Собственник делает капитальный ремонт за свой счёт, только если иное не предусмотрено договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором. А если он вызван неотложной необходимостью — просто в «разумный срок».

Для жилых помещений и договоров найма действует такое же распределение обязанностей. Текущий ремонт сданного внаём жилого помещения является обязанностью нанимателя, а капитальный ремонт — обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Но термин «неотделимые улучшения» относится к договорам аренды, а не найма жилья, и чаще всего споры, связанные с такими улучшениями, возникают между юридическими лицами, когда коммерческое помещение арендуется под какой-то бизнес и переделывается под его особенности.

Кому принадлежат права на отделимые улучшения

Хотя Гражданский кодекс не даёт чёткого перечня того, что такое отделимые улучшения арендованного имущества, он разграничивает , кому какие улучшения принадлежат. Отделимые улучшения, которые произвёл арендатор, являются его собственностью, если договором аренды не предусмотрен другой сценарий. Например, стороны могут договориться, что арендатор обустроит помещение, добавив в него мобильные перегородки для зонирования или оргтехнику, а собственник потом их выкупит.

Что касается неотделимых улучшений, то для начала их лучше не производить без согласия арендодателя. Иначе они не подлежат возмещению. А если улучшение арендованного имущества сделано с согласия собственника, но за счёт средств арендатора? Тогда последний имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора аренды.

Требование о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендатор может предъявить сразу, как только работы завершены. Президиум Высшего арбитражного суда Российской Федерации в 2010 году постановил , что именно с даты окончания работ по ремонту арендованного помещения у арендатора возникает право компенсировать свои затраты.

Отсутствие полного списка отделимых и неотделимых улучшений порождает судебные споры. В одном из таких примеров арендатор установил в съёмном помещении новые системы освещения, двери, окна и систему отопления, а по окончании договора всё это демонтировал. Возник судебный спор.

Суд встал на сторону арендодателя и постановил, что без этих улучшений помещением пользоваться нельзя, а значит, демонтажом ему нанесён вред. Суд посчитал, что отделимые улучшения — это самостоятельные вещи, которые можно использовать отдельно от арендованного имущества. Иначе говоря, то, что арендатор может «забрать с собой», не испортив (не повредив) при этом предмет аренды.

В постановлении отметили, что окна, двери, встраиваемые светильники и система отопления не имеют самостоятельного хозяйственного назначения вне помещений, в которых они установлены, а значит, они являются не самостоятельными объектами, а частью таких помещений. Поэтому возможность физического отделения таких улучшений «не свидетельствует об их отделимом характере в юридическом смысле данного понятия». Вот такой парадокс.

В итоге демонтаж окон, дверей, встраиваемых светильников и радиаторов отопления при освобождении арендованных помещений был признан неправомерным, так как неотделимые улучшения по закону остаются арендодателю, если в договоре не прописаны другие условия. А он в данном случае дополнительно фиксировал, что неотделимые улучшения передаются в собственность арендодателя.

Как решить спор, какие улучшения арендованного имущества произведены: отделимые или неотделимые?

Итак, закон прозрачен: неотделимые улучшения остаются в собственности арендодателя, а произведённые арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, арендатор забирает их с собой и может использовать по своему усмотрению дальше. Если, конечно, какой-то другой порядок не прописан в договоре аренды, что абсолютно допустимо.

Но отсутствие в Гражданском кодексе и других нормативных актах конкретного списка, какие улучшения считаются отделимыми, а какие нет, вызывает споры.

Любые конфликтные ситуации помогает решить суд, но официальное разбирательство — дело хлопотное и затратное, поэтому прежде всегда стоит попробовать договориться. Кроме того, обзор судебной практики показывает, что даже судьи иногда принимают противоречивые решения в том, что касается попытки определить, какие улучшения отделимые, а какие нет.

Подтвердить свою позицию можно, пригласив независимого эксперта по строительно-монтажным работам. Однако не исключено, что так поступят и арендатор, и арендодатель, и экспертизы установят разные результаты.

Анализ судебных дел о том, чьей собственностью являются отделимые улучшения арендованного имущества, показал, что ключевую роль играют документы, которые оформлены и подписаны участниками сделки.

К документам, которые должны сопровождать сделку аренды, относятся:

• договор аренды, где указана возможность отделимых и неотделимых улучшений и их судьба после окончания договора (если этого пункта нет, руководствуются Гражданским кодексом);
• акт приёма-передачи недвижимости при подписании договора аренды;
• акт возврата недвижимости по окончании договора аренды с указанием, что стороны не имеют друг к другу претензий и все имущественные споры между ними решены; при наличии споров указывают сроки, порядок и величину компенсации.

Решая спор о том, кому остаются отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества, суд будет прежде всего изучать эти документы, ведь именно там зафиксированы все договорённости. Важно, чтобы все документы были подписаны обеими сторонами и составлены в двух экземплярах. Один хранится у арендодателя, второй — у арендатора. Если на одном из актов не будет подписи кого-то из участников сделки, это насторожит судью.

Идеальная ситуация — это когда стороны при возврате помещения арендодателю составляют акт, где прописывают все отделимые улучшения арендованного имущества, их полный список и указывают, о чём договорились. Формулировка может быть свободной.

Например: «За время аренды в помещении произведена установка двух сплит-систем, съёмной межкомнатной перегородки и нового радиатора отопления. Арендатор и Арендодатель договорились, что сплит-система и съёмная межкомнатная перегородка остаются в собственности Арендатора, демонтаж может быть произведён в течение 14 дней за счёт Арендатора и его силами. Установленный радиатор отопления переходит в собственность Арендодателя. Расчёты по нему произведены в полном объёме. Имущественных и других претензий у сторон нет».

Как прописать возможность улучшений арендованного имущества в договоре

Чтобы избежать споров и судебных разбирательств, возможность улучшений необходимо прописать в договоре аренды изначально. Там же можно разграничить, что будет считаться отделимыми и неотделимыми улучшениями, на каких условиях и кому они передаются по окончании срока аренды.

Есть несколько ключевых моментов, связанных с тем, как оформить отделимые улучшения арендуемого помещения. Давайте разберёмся, как внести их в договор.

1. Возможность самих улучшений помещения в ходе аренды . Её нужно прописать, чтобы не получить претензию со стороны Арендодателя в связи с тем, что какие-то работы проведены без его согласия. Формулировка может быть такая: «Арендатор и Арендодатель договорились, что в помещении возможно проведение отделимых и неотделимых улучшений в течение всего срока Договора» .
2. Порядок согласования улучшений. Это нужно в большей степени для неотделимых улучшений, ведь такие работы, выполненные без согласия арендодателя, останутся без компенсации. Можно включить в договор подобный пункт: «Неотделимые улучшения проводятся только с предварительного письменного согласия Арендодателя. Для проведения отделимых улучшений согласие не требуется. Неотделимые улучшения, произведённые без письменного согласования Арендодателя, компенсации не подлежат» .
3. Какие улучшения считаются отделимыми. Так как споры о том, какие улучшения отделимые, а какие нет, не редкость, лучше если изначально в договоре будут прописаны конкретные примеры. Идеально, если арендатор уже прикинул, какие работы планирует провести, и включит их в договор сразу. Например: «Арендатор и Арендодатель договорились, что отделимое улучшение арендованного имущества — это установка офисной мебели, оргтехники, предметов декора без повреждения отделки стен и других предметов, являющихся движимым имуществом».
4. За чей счёт проводятся улучшения. Согласно Гражданскому кодексу, капитальный ремонт — это ответственность арендодателя, а текущий — арендатора, но это не синонимы неотделимых и отделимых улучшений. Лучше дополнительно обозначить, о чём договорились стороны. Например: «Отделимые улучшения осуществляются за счёт средств арендатора. Неотделимые улучшения, согласованные Арендодателем, проводятся Арендатором его силами и за его счёт и компенсируются по окончании Договора аренды с учётом амортизации. Сумма компенсации должна быть согласована Сторонами при подписании акта возврата помещения» .

   Или если арендодатель категорически не согласен компенсировать любые улучшения, формулировка может быть такая: « Арендатор вправе с согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения помещений. После прекращения настоящего Договора стоимость неотделимых улучшений Арендатору не возмещается » .

5. Судьба улучшений по окончании договора. По закону неотделимые улучшения становятся собственностью арендодателя, а отделимые улучшения арендованного имущества при расторжении договора остаются арендатору. Если стороны этот порядок устраивает, можно зафиксировать его ещё раз в договоре, но в принципе это необязательно. А вот если договорились, что все отделимые улучшения или какая-то их часть остаётся собственнику помещения, это нужно указать. Например: «Стороны договорились, что мебель и техника, которая будет установлена в помещении силами Арендатора, по окончании Договора аренды перейдёт в собственность Арендодателя. Арендодатель обязуется выкупить мебель и технику по рыночной цене с учётом естественного износа».

Неотделимое улучшение арендуемого помещения за счёт арендатора

Неотделимые улучшения, как было сказано выше, близки к капитальному ремонту, который является ответственностью арендодателя. Однако Гражданский кодекс оставляет за сторонами право договориться о другом сценарии. По сути, судьба улучшений арендованного имущества в руках арендатора и арендодателя, которые могут прописать в договоре аренды самые разные нюансы. В том числе возможен капремонт силами арендатора и за счёт его средств. Но если с отделимыми улучшениями всё просто, ведь их можно в любой момент забрать из помещения, то с неотделимыми есть тонкости.

Во-первых, производство неотделимых улучшений нужно обязательно согласовывать с арендодателем. Особенно если есть намерение получить полную или частичную компенсацию затрат.

Во-вторых, если в договоре не прописана компенсация затрат, арендодатель её осуществлять не обязан. Так что даже если есть согласие собственника на существенные улучшения, но он не готов их компенсировать, все работы проводятся за счёт арендатора.

И в-третьих, если расходы оплачены третьими лицами, а не самим арендатором, судебная практика показывает, что компенсировать такие затраты арендодатель не обязан .

Так что, принимаясь за серьёзные работы с большими затратами, лучше составить их полный перечень, получить согласие арендодателя и сразу согласовать порядок, размер и сроки компенсации. В самом негативном сценарии арендатор может не просто подарить ремонт арендодателю, но и получить уведомление о необходимости вернуть помещение в исходное состояние.

С отделимыми улучшениями всё гораздо проще: на их установку согласие собственника помещение не требуется.

Отметим, что по закону арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Тогда у арендатора есть несколько вариантов действий:

• потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков;
• потребовать соразмерного уменьшения арендной платы;
• договариваться о возмещении своих затрат на устранение недостатков;
• расторгнуть договор.

Речь идёт именно о проблемах, которые препятствуют использованию помещения. Улучшения по своей собственной инициативе — решение арендатора, и компенсировать их арендодатель не обязан. Также арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору.

Отделимые улучшения при аренде имущества: резюмируем

Итак, если коротко, то отделимые улучшения — это всё, что можно легко демонтировать и забрать с собой, при этом не повредив помещение. Неотделимые — это более глобальные работы, такие как замена отделки или окон. Но точного перечня не существует, поэтому на практике возможны споры.

Важность этих двух терминов достаточно высока, ведь по закону отделимые улучшения являются собственностью арендатора, а неотделимые — остаются в помещении, принадлежащем арендодателю. Кроме того, по закону капитальный ремонт оплачивает арендодатель, а текущий — арендатор. Законодательство оставляет за арендатором и арендодателем право договориться о другом порядке.

Планируя неотделимые улучшения, арендатору нужно заручиться согласием арендодателя и заранее согласовать порядок работ и компенсации: будет ли модернизация арендованного имущества за счёт арендатора или арендодателя.

На отделимые улучшения обычно согласие не требуется, но могут быть споры, когда арендатор решит забрать какое-то имущество с собой. Чтобы этого не произошло, лучше в договоре аренды изначально прописать, какие улучшения арендуемого имущества считаются отделимыми, и отдельно указать, в чью собственность они переходят — арендатора или арендодателя. По закону это приобретение и собственность арендатора, но можно прописать в договоре возможность улучшения арендованного имущества в счёт арендной платы.

Берём на себя сдачу квартиры полностью. А вы будете получать деньги на карту всегда вовремя, даже если жилец задержит оплату.

Источник: realty.yandex.ru

Как оформить продажу неотделимых улучшений при купле-продаже квартиры?

Главная Профессиональные новости Как оформить продажу неотделимых улучшений при купле-продаже квартиры?

Адвокат Антонов А.П.

Неотделимыми являются улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества. Продажа неотделимых улучшений может быть оформлена путем указания на это в договоре купли-продажи квартиры, а также путем составления договора купли-продажи неотделимых улучшений, дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры, расписки или обязательства.

Понятие неотделимых улучшений
По общему правилу неотделимыми являются такие улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества, то есть если неотделимые улучшения демонтировать, то квартира будет повреждена.
К неотделимым улучшениям можно отнести, например, установку (оборудование) душевой кабины вместо ванны, теплого пола, окон из ПВХ, систем кондиционирования, замену электропроводки или водопровода и пр.
При демонтаже неотделимых улучшений могут остаться, в частности, следы от креплений, повреждения стен, пола и потолочного покрытия, отверстия в местах прокладки воздуховодов, посадочных мест внешних и внутренних частей системы кондиционирования (при демонтаже сплит-системы).
Оформить продажу неотделимых улучшений можно разными способами. Рассмотрим возможные варианты ниже.

Заключение договора купли-продажи квартиры с неотделимыми улучшениями
При продаже квартиры стоимость неотделимых улучшений может быть включена в общую цену квартиры по договору купли-продажи (ст. 421 ГК РФ).
Такой договор должен содержать данные продаваемой квартиры (адрес, кадастровый номер, площадь) и описание неотделимых улучшений, цену квартиры с неотделимыми улучшениями, а также перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой после продажи (при наличии таковых) (п. 1 ст. 432, ст. 554, п. 1 ст. 555, п. 1 ст.

558 ГК РФ).
Иногда на практике по соглашению между продавцом и покупателем стоимость неотделимых улучшений не включается в цену квартиры по договору купли-продажи, а оформляется отдельным документом, например договором купли-продажи неотделимых улучшений (ст. 421 ГК РФ).
Однако следует учесть, что правомерность оформления продажи неотделимых улучшений отдельным договором вызывает сомнения и может повлечь для гражданина негативные последствия, в частности доначисление НДФЛ, взыскание штрафа за неуплату или неполную уплату налога и даже признание сделки недействительной (п. 1 ст. 133, п. п. 1, 2 ст. 166, п. 1 ст. 168 ГК РФ; п. 1 ст. 45, п. 1 ст. 48, п. п. 1, 3 ст.

122, п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 210 НК РФ).

Заключение дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры
В данном случае стоимость неотделимых улучшений не включается в цену квартиры по договору купли-продажи, а отражается в отдельном соглашении к договору.
Такое соглашение должно содержать (ст. 421, п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 453 ГК РФ):
данные продавца и покупателя (Ф.И.О., дата рождения, адрес, паспортные данные);
указание на то, что стороны договора купли-продажи квартиры пришли к соглашению об изменении его условий;
стоимость неотделимых улучшений;
порядок оплаты.
Дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры составляется в письменной форме путем составления одного документа и подписывается сторонами договора (п. п. 2, 4 ст. 434, п. 1 ст. 452, ст. 550 ГК РФ).
Такое соглашение не требует государственной регистрации (ст. 164, п. 1 ст. 452, п. 3 ст. 453, п. 2 ст. 558 ГК РФ; ч. 8 ст.

2 Закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ).

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры.

Остались вопросы к адвокату?

Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!

Источник: pravo163.ru

Почему неотделимые улучшения — плохой способ снизить налоги при продаже квартиры

Обычно продавцы квартир стараются всеми возможными способами оптимизировать налогообложение. В том числе с помощью неоднозначных схем. Одна из популярных — перевести часть стоимости в «неотделимые улучшения». Налоговый консультант Наталья Пенькова объясняет, почему этого лучше не делать.

Наталья Пенькова, налоговый консультант

Зачем отделяют неотделимое

— С точки зрения закона неотделимые улучшения — это те элементы благоустройства квартиры, которые нельзя убрать без вреда для основного имущества. Под этим можно понимать перепланировку, встроенную мебель, замену электропроводки или канализации, техническое переоснащение, монтаж водопровода, дострой и пристрой. Всё остальное — портативные предметы интерьера, бытовую технику и другое — называют отделимыми.

В целом о неотделимых улучшениях можно говорить, когда человек за время проживания кардинально изменил свою квартиру: сделал перепланировку, серьезный ремонт или приобрел дорогую встраиваемую технику.

Однако на практике часто бывает так, что за словами об улучшениях на самом деле ничего не стоит. Эта формулировка просто помогает предприимчивым продавцам занизить стоимость квартиры, чтобы платить меньше налогов, ведь неотделимые улучшения не являются объектом налогообложения.

К примеру, рыночная цена квартиры — 13 млн рублей, но по договору 6 млн из них покупатель платит за неотделимые улучшения. В результате налог с продавца удерживают только с оставшейся суммы. При этом в договорах купли-продажи, как правило, не прописывают детального перечня таких улучшений, потому что там просто нечего написать.

Почему так лучше не делать

Сегодня налоговая служба активно борется с такими схемами. Если о занижении становится известно, человек при продаже квартиры лишается всех возможных налоговых вычетов. В итоге ему придется платить налог не с разницы между ценами покупки и продажи, а со всей полученной суммы.

Например, при продаже за 7 млн рублей квартиры, которую когда-то купили за 5 млн, налогообложению будут подлежать не 2 млн, а все 7 млн. Вдобавок уклоняющихся от налогов граждан еще и штрафуют.

Доказать факт махинаций очень легко. Рано или поздно купившая квартиру семья наверняка захочет получить имущественный вычет. Допустим, они заплатили 3 млн рублей за саму недвижимость и 1 млн — за неотделимые улучшения. Тогда по бумагам получается, что возврат НДФЛ должен производиться с первой суммы, а не со второй. А ведь возможный по закону вычет составляет до 4 млн рублей — по 2 млн каждому из супругов.

Разумеется, в налоговой покупатели попытаются доказать, что имеют право на вычет с 4 млн рублей. ИФНС все поймет, вычет не даст, но скажет: «Спасибо, что сдали продавца», — и наложит на него санкции.

Или другой пример: покупатель приобрел квартиру за 3 млн рублей, а через три года продал за ту же сумму. Для налоговой это как красная тряпка, потому что за три года квартира должна была подорожать.

Еще один сомнительный с точки зрения ИФНС ход — купля-продажа недвижимости по цене, до копейки соответствующей ее кадастровой стоимости. Увидев это, инспектор вполне может заподозрить умышленное занижение суммы.

Продавец тоже в зоне риска

Кроме того, фиктивные неотделимые улучшения — это схема, которая потенциально опасна и для покупателя. При банкротстве продавца вернуть укрытые от государства деньги становится практически невозможно. В лучшем случае человек получит назад заниженную стоимость недвижимости. Но ждать этого придется в общей очереди кредиторов.

Если в ходе сделки продавец ставит ультимативные условия насчет неотделимых улучшений, вы, конечно, можете на них пойти. Но это как с гаишником, который требует взятку: противозаконно и рискованно.

Я не рекомендую пользоваться формулировкой «неотделимые улучшения» еще и потому, что с каждым днем в этой схеме становится все меньше смысла: зачастую прилично снизить налог на недвижимость позволяют легальные методы.

Источник: www.cian.ru