Что такое отклонение в строительстве

Real Estate: отклонение фактической площади пом.от проектной

Практически всегда фактическая (реальная) площадь построенных зданий(строений, помещений) отличается от проектной площади (площадь, заявленная в проекте при строительстве).

В судебной практике есть упоминание, что допустимым считается отклонение не более чем на 10 % при котором не нужно снова согласовывать проектную документацию.

Я просмотрел все существующие правовые базы, Интернет и нигде не встретил законодательного подтверждения или вообще правил о допустимых отклонениях от проектной площади.

Может быть кто-то встречал нормативный акт или упоминание о законодательном регулировании этого вопроса.

Буду очень благодарен за любую помощь. Заранее спасибо.

есть такое дело
к сожалению, не могу найти детальную ссылку — осталась в старых бумагах, а в иск не попала.

ищите в московском законодательстве, не в федеральном

_________________
Чем мы прогневили Бога, Аллаха и других?

Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства

Это глупость вообще, но мне знакомая песня. (В.С.Черномырдин)

МОСКВА
МЭР
РАСПОРЯЖЕНИЕ
от 8 апреля 1997 г. N 273-РМ

ОБ УПОРЯДОЧЕНИИ ПОДГОТОВКИ ПРЕДПРОЕКТНОЙ
ДОКУМЕНТАЦИИ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ СТРОИТЕЛЬНЫХ
РАБОТ НА ТЕРРИТОРИИ ГОРОДА МОСКВЫ
И О СОСТАВЕ ПАКЕТА ДОКУМЕНТОВ,
ПЕРЕДАВАЕМЫХ ИНВЕСТОРУ ДЛЯ ЭТИХ ЦЕЛЕЙ

Приложение 1
Примечания:
1. Показатели объекта, приведенные в документах, являются усредненными и по инициативе инвестора (застройщика) могут
корректироваться в сторону увеличения.
2. Изменения показателей объекта в сторону увеличения, выполняемые по инициативе и за счет средств инвестора (застройщика) по согласованию с Москомархитектурой, вносятся в соответствующие документы ИРД ГлавАПУ Москомархитектуры (Центром подготовки исходно — разрешительной документации).
3. При увеличении общей площади объекта по сравнению с определенной в ИРД на величину, не превышающую 10%, перерасчет стоимости прав на реализацию проекта инвестора с администрацией не производится. При увеличении общей площади свыше 10% оформляется совместный протокол инвестора с администрацией, определяющий порядок перерасчета стоимости прав инвестора на реализацию проекта, и закрепляется соответствующим документом Правительства Москвы (префектуры административного округа).

Только оно не действует с 18.12.2007г. ((((

_________________
Чем мы прогневили Бога, Аллаха и других?
Это глупость вообще, но мне знакомая песня. (В.С.Черномырдин)

А в Санкт-Петербурге или Федеральном законодательстве таких актов не встречали?

думаю, что с введением ГрадК вообще такие вещи прекратились, если и были в СПб
спросите Ваших проектировщиков — они по идее должны знать

_________________
Чем мы прогневили Бога, Аллаха и других?
Это глупость вообще, но мне знакомая песня. (В.С.Черномырдин)

Приведенный пример в РМ ( по поводу 10%) скорее регулирует финансовын вопросы, чем параметры строительства.

Несоответствие выхода площадей документации и установление некой допустимой погрешности в законодательстве отсутствует, короче, про 10% это конкретные прецеденты и коррупционная практика.

Общее правило по этому поводу изложено в 52, 55 ГрК если есть отклонения -вносите изменения и потом стройте, каких либо погрешностей в федеральном законе не установлено. т.е. отклонение на 10 метров = отказ в вводе в эксплуатацию

из ст.3 Грк -если москва будет устанавливать какие либо -погрешности в отношении выхода площадей -такой норм акт будет противоречить кодексу со вмеми вытекающими последстваиями.

вот его и отменили

в рамках тренда на закручивание гаек и наведение порядку

_________________
Чем мы прогневили Бога, Аллаха и других?
Это глупость вообще, но мне знакомая песня. (В.С.Черномырдин)

Отклонения есть всегда.

Невозможно же до 10 метров рассчитать площадь. Может есть какой-то механизм внесение изменения в проект без дополнительного согласования, или согласования непосредственно приемочной коммисией?

Случаи когда на практике проект не меняют : строят дом, в процессе натыкаются на к-н подземную речку, вынуждены ее обойти и в итоге объект не соотв проекту. В этом случае на практике изменения фиксируются на исполнительной документации генподрядчиком.

wes,
вопрос не в этом
когда проектировщик считает площадь, он учитывает площадь по-математически между линиями.
Между тем, в процессе строительства стены кладут по-разному, БТИ осуществляет измерения по-моему, на уровне окна, а стены не ровные и не могут быть идеально ровными
так что какая-то статистическая погрешность имеется

еще раз настоятельно советую обратиться к архитекторам в вашем регионе или напрямую в орган, осуществляющий гос. арх-строй надзор. в Мск это москомархитектура

_________________
Чем мы прогневили Бога, Аллаха и других?
Это глупость вообще, но мне знакомая песня. (В.С.Черномырдин)

Как ни странно, в органах ничего не знают и перекидывают от одного органа в другой (вообщем как обычно).

Просто если следовать положениям ГрК, то не один объект в стране у нас не построится вовремя или вообще не построиться

в последних распоряжениях Москвы по утверждению АРИ стоит такая фраза:
«3.3.3. Во исполнение распоряжения Правительства Москвы от 26.11.2003 N 2168-РП «Об усилении контроля за объемом площадей строящихся или реконструируемых объектов, недопущения изменения проектов строительства с целью увеличения общей площади после утверждения исходно-разрешительной документации» корректировка проектов строительства с целью увеличения общей площади после утверждения акта разрешенного использования не допускается. «

в последних распоряжениях Москвы по утверждению АРИ стоит такая фраза:
«3.3.3. Во исполнение распоряжения Правительства Москвы от 26.11.2003 N 2168-РП «Об усилении контроля за объемом площадей строящихся или реконструируемых объектов, недопущения изменения проектов строительства с целью увеличения общей площади после утверждения исходно-разрешительной документации» корректировка проектов строительства с целью увеличения общей площади после утверждения акта разрешенного использования не допускается. «

Здесь имеется ввиду корректировка без необходимых согласований ит.д. Об изменении архитектурного проекта/объекта см. Закон об Арх деятельности

Из этого РП получается : внесение изменений в проект, их утверждение, выпуск ППМ на увеличение площадей, получение нового разрешения на строительство. в идеале так?

Вопрос коллеге Букиной спсб

есть жизнь, есть строители-таджики и т.п.
завтра поговорю со своими архитекторами

_________________
Чем мы прогневили Бога, Аллаха и других?
Это глупость вообще, но мне знакомая песня. (В.С.Черномырдин)

Спасибо Гостю за напоминание.

Я действительно утром переговорила с проектировщиками и девелопёрами за кружкой торта

Те 10%, которые они мучительно вспоминали были процитированным выше и утратившим силу ППМ №273

Но говорят, что по упрощенному порядку изменения в пределах статистической погрешности (расхождение в посадке здания даже на 1 мм наружу помноженное на большие метры пятна застройки может выдать большое расхождение) вносятся на стадии рабочей документации.

Практическим опытом не поделились, увы и ах.

PS. Несколько слов Гостю: если вы имеете смелость поддразнивать меня, найдите смелость завести ник.

_________________
Чем мы прогневили Бога, Аллаха и других?
Это глупость вообще, но мне знакомая песня. (В.С.Черномырдин)

Это Wes спешу и забываю представиться.

Я не имею дерзновений вас поддразнивать ! Заявляю со всей ответственностью и КЛЯНУС!
В чем вы усмотрели такие низменные поползновения ?

Просто как правило я выполняю свои обязательства без напоминания

Ну, и лолы после вопроса дезориентируют

Возможно, просто ранний климакс, а Вы отзывчивый вежливый человек, готовый поделиться со всеми своими знаниями

_________________
Чем мы прогневили Бога, Аллаха и других?
Это глупость вообще, но мне знакомая песня. (В.С.Черномырдин)

Источник: lawfirm.ru

Допустимые отклонения по вертикали монолитных конструкций. Пример обследования качества выполненных бетонных работ

6.2.5 Для деревянных несущих и поддерживающих элементов должны применяться лесоматериалы круглые хвойных пород I — II сорта по ГОСТ 9463 «Лесоматериалы круглые хвойных пород. Технические условия», табл. 2 (выдержки из таблицы),

пиломатералы хвойных пород I — II сорта по ГОСТ 8486 «Пиломатериалы хвойных пород. Технические условия».

6.2.6 Для палубы опалубки 1-го и 2-го классов должна применяться облицованная (ламинированная) березовая фанера; для 2-го класса может применяться также комбинированная облицованная фанера; для 3-го класса — пиломатериалы хвойных пород по ГОСТ 8486 «Пиломатериалы хвойных пород. Технические условия» и лиственных пород по ГОСТ 2695 «Пиломатериалы лиственных пород.

Технические условия» не ниже II сорта, древесностружечные плиты по ГОСТ 10632 «Плиты древесно-стружечные. Технические условия», древесноволокнистые плиты по ГОСТ 4598 «Плиты древесноволокнистые. Технические условия», фанера бакелизированная по ГОСТ 11539 «Фанера бакелизированная.

Технические условия», фанера марки ФСФ по ГОСТ 3916.1 «Фанера общего назначения с наружными слоями из шпона лиственных пород. Технические условия», ГОСТ 3916.2 «Фанера общего назначения с наружными слоями из шпона хвойных пород. Технические условия» и другие материалы.

Примечание — сорта лесоматериала и пиломатериала определяются в зависимости от количества и размеров пороков древесины (сучки, гниль и т.д.) по вышеназванным ГОСТам.

ГОСТ 23478-79 «Опалубка для возведения монолитных бетонных и железобетонных конструкций. Классификация и общие технические требования» (ГОСТ не действует в РФ)

4.14 Доски палубы должны иметь ширину не более 150 мм, влажность древесины, применяемой для палубы, должна быть не более 18 %, для поддерживающих элементов — не более 22 %.

4.20 Элементы опалубки должны плотно прилегать друг к другу при сборке. Щели в стыковых соединениях не должны быть более 2 мм.

ГОСТ 10922-2012 «Арматурные и закладные изделия, их сварные, вязаные и механические соединения для железобетонных конструкций. Общие технические условия», п. 5.3, табл. 1 (выдержки из таблицы)

5.6 На элементах арматурных изделий и закладных деталей не должно быть отслаивающихся ржавчины и окалины, а также следов масла, битума и других загрязнений.

ГОСТ 23279-85 «Сетки арматурные сварные для железобетонных конструкций и изделий. Технические условия»

3.15 Предельные отклонения от прямолинейности стержней сеток не должны превышать 6 мм на 1 м длины сетки.

ГОСТ 7473-2010 «Смеси бетонные. Технические условия.»

8.2 До начала поставки бетонной смеси заданного качества потребитель вправе потребовать от производителя (поставщика) информацию о качестве используемых материалов и номинальному составу бетонной смеси, а также результаты предварительных испытаний бетонной смеси данного номинального состава и бетона по всем указанным в договоре на поставку показателям. Данную информацию представляют в картах подбора состава бетона.

8.4 При поставке товарной бетонной смеси заданного качества производитель (поставщик) должен предоставить потребителю в напечатанном и заверенном виде следующую сопроводительную документацию:

• для каждой партии бетонной смеси — документ о качестве бетонной смеси и протокол испытаний по определению нормируемых показателей качества бетона;
• для каждой загрузки бетонной смеси — товарную накладную;
• дополнительно (если это указано в договоре на поставку) производитель должен предоставить потребителю информацию в соответствии с 8.2.

8.5 При поставке товарной бетонной смеси заданного состава производитель должен предоставить потребителю в напечатанном и заверенном виде следующую сопроводительную документацию:

• для каждой загрузки бетонной смеси — товарную накладную и документ о качестве бетонной смеси;
• для каждой партии бетонной смеси — копии паспортов на используемые материалы;
• дополнительно (если это указано в договоре на поставку) производитель должен предоставить потребителю протоколы определения показателей качества бетонной смеси и бетона.

Указания по производству работ

СНиП 3.03.01-87 «Несущие и огрождающие конструкции» пп. 2.8 — 2.13, 2.100, 2.109, 2.110 или СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции» пп. 5.3.1 — 5.3.15, 5.17.1, 5.17.4-5.17.8

Перед бетонированием основание требуется очистить от мусора, грязи, масел, снега, льда, цементной пленки, после чего очищенные поверхности должны быть промыты водой и просушены струей воздуха. Армирование, правильность установки и закрепления опалубки должны быть приняты по акту. Армирование ростверка должно выполняться по проекту.

Установка и приемка опалубки, распалубливание должны производиться по ППР. Бетонные смеси следует укладывать в конструкцию слоями одинаковой толщины. При уплотнении бетонной смеси не допускается опирание вибраторов на арматуру, закладные изделия, элементы крепления опалубки.

Глубина погружения глубинного вибратора в бетонную смесь должна обеспечивать углубление его в ранее уложенный слой на 5 — 10 см, шаг перестановки не должен превышать полуторного радиуса его действия. Высота свободного сбрасывания бетонной смеси в опалубку не должна превышать 3 м. Укладка следующего слоя бетонной смеси допускается до начала схватывания бетона предыдущего слоя.

Верхний уровень уложенной бетонной смеси должен быть на 50 — 70 мм ниже верха щитов опалубки. Толщина укладываемых слоев бетонной смеси не должна быть более 1,25 длины рабочей части вибратора. Поверхность рабочих швов, устраиваемых при укладке бетонной смеси с перерывами, должна быть перпендикулярна оси ростверка в пределах средней трети пролета.

Возобновление бетонирования допускается производить по достижении бетоном прочности не менее 1,5 МПа. Мероприятия по уходу за бетоном, контроль за их выполнением и сроки распалубки должны устанавливаться ППР. Минимальная прочность бетона при распалубке ростверка должна быть не менее 70 % проектной.

Проводилось обследование качества выполненных работ по устройству ленточного монолитного ж/б фундамента строящегося одноквартирного, жилого дома и определение причин появления трещин в монолитном бетонном фундаменте.

При проведении обследования произведён выборочный контроль прочности бетона механическим неразрушающим методом согласно ГОСТ 22690 и ультразвуковым методом по ГОСТ 17624-87 при помощи ультразвукового прибора «Бетон-12». В местах появления трещин выполнено 2 шурфа, в месте расположения трещин отобраны пробы грунта из – под подошвы фундамента. Произведены зондажы в зоне трещин.

На момент проведения обследования работы по устройству ж/б фундамента полностью выполнены. Работы по монтажу надземной части не проводились. Нагрузка на фундамент отсутствует. На объекте была произведена фотофиксация.

1.Определение качества выполненных работ геометрических величин и отклонений фундамента

Схема замеров величин отклонения при проверки качества выполненных с.м работ по устройству монолитного фундамента

При проведении инструметнальных замеров измерительным оборудованием зафиксированы отклонения, допущенные при устройстве ленточного фундамента более допустимых значений в СНиП 3.03.01-87 . В процессе обследования зафиксированы следующие отклонения:

1. Устройство фундамента выполнено с отклонением от проектных разбивочных осей величиной до 60мм.
2. При проведении контрольных замеров установлено, что отклонения геометрических параметров фундамента превышают предельно установленные значения в СНиП 3.03.01-87 «НЕСУЩИЕ И ОГРАЖДАЮЩИЕ КОНСТРУКЦИИ»: местные неровности поверхности фундамента до 70мм, отклонение от вертикали до 80мм.
3. Вследствие отклонения фундамента от проектных осей, имеются места с толщиной защитного слоя бетона менее 5мм. В соответствии с классификатором дефектов «КЛАССИФИКАТОР ОСНОВНЫХ ВИДОВ ДЕФЕКТОВ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ И ПРОМЫШЛЕННОСТИ СТРОИТЕЛЬНЫХ МАТЕРИАЛОВ» дефект является значительным — дефект, при наличии которого существенно ухудшаются эксплуатационные характеристики строительной продукции и ее долговечность. Дефект подлежит устранению до скрытия его последующими работами.
4. При укладке бетон был недостаточно провибрирован, после заливки не осуществлён уход за бетоном (соблюдение температурно-влажностного режима при твердении бетона), о чём свидетельствуют волосяные трещины ш.р. 0.1мм, поры, кратеры).

2. Обследование фундамента на предмет появления трещин

Схема расположения трещин в фундаменте.

2.1. Описание конструкции в месте зондажа в осях Г/1(в зоне трещины)

В стене толщиной 160мм поперечная арматура выполнена с шагом 200мм, из арматуры дм. 8мм. Вертикальная арматура дм. 12мм, с шагом 200мм. Стена опирается на подошву фундамента на отм. -1.890 (узел 3 ст.Р лист 15). При обследовании обнаружено отсутствие перевязки арматурных стержней дм.

12мм арматурного каркаса перемычки шириной 200мм с арматурным каркасом стены облицовки толщиной 160мм.

В стене облицовки толщиной 160мм отсутствует перевязка поперечной арматуры дм. 6мм с вертикальной арматурой дм 12мм.

В стене толщиной 400мм шаг соответствует проектному значению 200мм. Местами не выполнена перевязка.

2.2 Описание конструкции в месте зондажа в осях Г/4 (в зоне трещины)

На стыке фундаментных лент в осях Г/4 обнаружено наличие неубранной опалубки и деревянных брусьёв. Арматурные поперечные стержни дм. 8мм арматурного каркаса ленты фундамента в осях Г4/6 не завязаны со стержнями каркаса фундаментной ленты в осях А/И – 4. Осуществлена связь только нижних рядов, при помощи «Г» образных арматурных стержней. Вследствие этого узел соединения фундаментных лент по оси Д/4 ослаблен.

2.3 Шурфы в осях Г/1, Г/4

2.3.1 Под подошвой фундамента здания выполнена песчаная подсыпка, при обследовании не обнаружено бетонной подготовки, которая должна быть толщиной 100мм, из бетона В15. (стадия Р, лист 5). Акт на скрытые работы по уплотнению песчаной подушки предоставлен не был.

При проведении обследования обнаружено несоответствие выполненных работ по устройству армирования и проекту. В процессе обследования выявлены следующие отклонения:

Источник: kupildoma.ru

Допустимые отклонения по фактической площади к строительной

Допустимое отклонение площади фактической от проектной

Ситуация, когда проектная площадь квартиры отличается от фактической, далеко не редкость в долевом строительстве.

Причем отклонения от первоначально запланированного метража могут произойти в любую сторону. Выясняется это всегда на последнем этапе, незадолго до новоселья.

Участник может либо недополучить оплаченные квадратные метры, либо столкнуться с проблемой, когда застройщик не подписывает акт и не выдает ему ключи от долгожданного жилья, требуя доплатить за лишнюю площадь.

При этом доплата может оказаться весьма существенной, нередко речь идет не о десятках, а сотнях тысяч рублей.

Причины несоответствия реальной и планируемой площади

Незначительные расхождения между фактической площадью и указанной в ДДУ, имеют место в 99 % случаев, и не всегда это происходит по вине застройщика.

На этапе проектирования не всегда возможно с точностью до сантиметров рассчитать, какой на самом деле будет метраж помещения после окончания строительства.

Особенно это актуально для монолитных конструкций, где в силу особенностей строительства, чаще всего наблюдаются расхождения между реальной и планируемой площадью. В панельных домах такое встречается намного реже.

[attention type=red]
Небольшое отклонение площади от проектной может быть связано с различными техническими строительными нюансами. Например, по действующему СНиПу возможны отклонения толщины железобетонных стен на 5 мм.
[/attention]

Также при проведении проектных расчетов площади квартир, архитектор обычно округляет цифры, которые приводят к небольшим изменениям метража при строительстве объекта. Нередко встречаются ошибки и неточности при проведении замеров сотрудниками БТИ.

В итоге реальная площадь жилья может измениться в ту или иную сторону. Как правило, допустимые отклонения не превышают 0,4 кв.м.

Возможно ли изменение цены

Законодатель разрешает изменять цену договора после его подписания по соглашению обеих сторон, если его условия предусматривают такую возможность в связи с происшедшими изменениями.

Если площадь полученной квартиры меньше, чем указано в договоре долевого участия или, наоборот, больше, и застройщик требует доплату за лишние квадратные метры, необходимо внимательно изучить свой договор.

Если в нем вообще отсутствуют пункты, позволяющие изменять первоначальную цену, то ни дольщик, ни девелопер не могут рассчитывать на компенсацию и требовать перерасчета первоначальной суммы договора, даже при существенном изменении метража помещения.

Но, как правило, застройщик включает в ДДУ пункты, предусматривающие возможность изменения цены договора, если фактическая площадь квартиры будет отличаться от запланированной.

В связи с тем, что незначительные расхождения встречаются достаточно часто, многие застройщики прописывают в документе пределы отклонений по метражу, которые не предполагают перерасчета. Например, в ДДУ может быть установлено, что при изменении фактической площади до 1 кв.м., его цена не изменится.

В этом случае обе стороны могут требовать доплату только при уменьшении или увеличении площади квартиры более чем на один квадратный метр.

Практика показывает, что зачастую дольщики сталкиваются с очень существенными расхождениями. Они либо недосчитываются значительного количества оплаченных квадратных метров, либо, что случается гораздо чаще, вынуждены доплачивать за лишнюю площадь сотни тысяч рублей.

Дольщик должен знать, что с 2017 года начали действовать изменения в законодательстве, согласно которым, если отклонение реальной площади объекта от проектной превышает пять процентов, можно обратиться в судебный орган с требованием одностороннего расторжения ДДУ.

Что делать, если квартира оказалась меньше

Здесь все зависит от условий самого договора и от того, насколько меньше оказалась площадь помещения. Если в ДДУ предусмотрена возможность компенсации, и количество недополученных квадратных метров больше допустимых пределов, необходимо составить письмо на имя руководителя строительной компании об уменьшении цены договора. В претензии необходимо:

• указать данные о квартире (ее номер, стоимость квадратного метра, площадь по договору и фактическую);
• привести ссылку на законодательство и пункт ДДУ, предусматривающий корректировку цены;
• сделать расчет суммы, подлежащий к уплате;
• написать номер счета, на который следует перевести деньги.

Заявление можно вручить лично, поставив на своем экземпляре отметку о приеме, или направить заказным почтовым отправлением в адрес компании. Если застройщик игнорирует данную претензию и не возвращает деньги за недостающий метраж в положенный срок, можно взыскать компенсацию через суд, куда нужно написать заявление о защите прав потребителя.

Встречаются ситуации, когда при перерасчете цены, застройщик возвращает только разницу между фактической площадью и допустимым пределом расхождений. Например, фактически не хватает 2,5 кв.м., при этом отклонения в 1 кв.м. по договору не учитываются.

Застройщик обязан вернуть деньги не за 1,5 кв.м., а за реальную разницу в 2,5 кв.м.

При возникновении такой ситуации также следует обращаться в судебный орган, который своим решением обяжет девелопера выплатить полную стоимость недополученных квадратных метров.

Обязательно ли доплачивать за лишнюю площадь

Такое случается достаточно часто, и если условия договора предусматривают перерасчет цены, скорее всего дольщику придется заплатить за лишний метраж квартиры. Однако необходимо предпринять все возможные меры, чтобы доплата не оказалась максимальной.

Во-первых, застройщик часто требует доплаты не по первоначальной цене за квадратный метр, указанный в договоре, а исходя из его рыночной стоимости на момент перерасчета. Такие действия незаконны.

Во-вторых, возможны ошибки в замерах, проведенных сотрудниками бюро технической инвентаризации. Лучше всего пригласить независимого эксперта для повторного измерения площади.

В-третьих, при несогласии дольщика на доплату, застройщик может направить ему уведомление о расторжении договора на основании просрочки и требовать с него пеню за неуплату в срок. Такие действия застройщика являются поводом для обращения в судебные органы.

В-четвертых, при значительном, более чем на 5 % увеличении площади квартиры, можно расторгнуть договор через суд.

Судебная практика по таким делам неоднозначна, во многом исход дела зависит от особенностей и нюансов, которые в каждом случае свои. Также желательно привлечение опытного юриста, имеющего обширную практику в подобных делах, который увидит и учтет все самые незначительные нюансы, не заметные обычному дольщику.

Как самостоятельно рассчитать сумму компенсации

Чтобы сделать расчет суммы, положенной к выплате за недостающие или, наоборот, лишние метры, необходимо учесть:

• метраж квартиры по ДДУ;
• реально полученную площадь;
• цену за один квадратный метр по договору.

Если метраж оказался меньше, расчет делается следующим образом:

Например, реальная площадь составляет 60 кв.м., по проекту было 63 кв.м., при этом цена кв.м. = 70 тыс. рублей.

(63-60) ×70=рублей – сумма, которую застройщик должен возвратить дольщику. Аналогичным образом рассчитывается сумма возврата застройщику.

Споры с застройщиками по поводу изменения площади квартиры в ту или другую сторону сегодня возникают очень часто. Несмотря на то, что вопросы в них затрагиваются одинаковые, сами ситуации имеют множество нюансов и непохожи друг на друга.

В этом и заключается сложность решения подобных дел. Юристы общества защиты прав дольщиков детально разберутся в вашей ситуации, помогут вам оспорить площадь помещения и разрешить спор с застройщиком в вашу пользу.

Все свои вопросы вы можете задать нам как при личной встрече, так и по телефонам, которые указаны на странице «Контакты».

Real Estate: отклонение фактической площади пом.от проектной

Практически всегда фактическая (реальная) площадь построенных зданий(строений, помещений) отличается от проектной площади (площадь, заявленная в проекте при строительстве).

В судебной практике есть упоминание, что допустимым считается отклонение не более чем на 10 % при котором не нужно снова согласовывать проектную документацию.

Я просмотрел все существующие правовые базы, Интернет и нигде не встретил законодательного подтверждения или вообще правил о допустимых отклонениях от проектной площади.

Может быть кто-то встречал нормативный акт или упоминание о законодательном регулировании этого вопроса.

Буду очень благодарен за любую помощь. Заранее спасибо.

есть такое делок сожалению, не могу найти детальную ссылку — осталась в старых бумагах, а в иск не попала.

ищите в московском законодательстве, не в федеральном

МОСКВАМЭРРАСПОРЯЖЕНИЕот 8 апреля 1997 г. N 273-РМ

ОБ УПОРЯДОЧЕНИИ ПОДГОТОВКИ ПРЕДПРОЕКТНОЙДОКУМЕНТАЦИИ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ СТРОИТЕЛЬНЫХРАБОТ НА ТЕРРИТОРИИ ГОРОДА МОСКВЫИ О СОСТАВЕ ПАКЕТА ДОКУМЕНТОВ,ПЕРЕДАВАЕМЫХ ИНВЕСТОРУ ДЛЯ ЭТИХ ЦЕЛЕЙ

Приложение 1Примечания:1. Показатели объекта, приведенные в документах, являются усредненными и по инициативе инвестора (застройщика) могуткорректироваться в сторону увеличения.2.

Изменения показателей объекта в сторону увеличения, выполняемые по инициативе и за счет средств инвестора (застройщика) по согласованию с Москомархитектурой, вносятся в соответствующие документы ИРД ГлавАПУ Москомархитектуры (Центром подготовки исходно — разрешительной документации).3.

При увеличении общей площади объекта по сравнению с определенной в ИРД на величину, не превышающую 10%, перерасчет стоимости прав на реализацию проекта инвестора с администрацией не производится.

При увеличении общей площади свыше 10% оформляется совместный протокол инвестора с администрацией, определяющий порядок перерасчета стоимости прав инвестора на реализацию проекта, и закрепляется соответствующим документом Правительства Москвы (префектуры административного округа).

Только оно не действует с 18.12.2007г. ((((

Отклонение реальной площади объекта от проектной превышает пять процентов

Например, фактически не хватает 2,5 кв.м., при этом отклонения в 1 кв.м. по договору не учитываются. Застройщик обязан вернуть деньги не за 1,5 кв.м., а за реальную разницу в 2,5 кв.м.

При возникновении такой ситуации также следует обращаться в судебный орган, который своим решением обяжет девелопера выплатить полную стоимость недополученных квадратных метров.

Обязательно ли доплачивать за лишнюю площадь Такое случается достаточно часто, и если условия договора предусматривают перерасчет цены, скорее всего дольщику придется заплатить за лишний метраж квартиры.

Однако необходимо предпринять все возможные меры, чтобы доплата не оказалась максимальной. Во-первых, застройщик часто требует доплаты не по первоначальной цене за квадратный метр, указанный в договоре, а исходя из его рыночной стоимости на момент перерасчета. Такие действия незаконны.

Если площадь будет на 5% меньше чем в договоре

Эксперт поясняет, что размер доплаты не зависит от формы заключаемого с застройщиком договора. Положение о необходимости заплатить за «лишние» квадратные метры в случае несоответствия реальной и проектной площади квартиры прописывают во всех видах договоров между дольщиком и застройщиком – долевого участия, вступления в ЖСК и предварительных купли-продажи.

Вынужденная необходимостьГлавный вопрос – какую сумму попросит компания за дополнительные «квадраты». Как поясняет генеральный директор Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости Анна Максимова, в большинстве случаев размер доплаты определяется исходя из прописанной в договоре стоимости квадратного метра будущего жилья.

Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной

Закона Nтакже наделяют потребителя правом при наличии недостатков в переданном жилом помещении требовать соразмерного уменьшения цены договора.

Граждане-потребители являются экономически более слабой стороной и нуждаются в повышенной защите со стороны государства, что влечет необходимость ограничить свободу договора для другой стороны, то есть для хозяйствующего субъекта (Постановление КС РФ от 23.02.1999 N 4-П).

Кроме того, следует принимать во внимание и такое обстоятельство: проектированием и строительством многоквартирного дома занимается застройщик, свои обязательства он должен выполнять надлежащим образом (ст. 309 ГК РФ).

Изменение площади квартиры в новостройке от изначально заявленной

Что следует предпринять дольщику, если проектная площадь жилья отличается от фактической – ЮК

Ситуация, когда проектная площадь квартиры отличается от фактической, далеко не редкость в долевом строительстве. Причем отклонения от первоначально запланированного метража могут произойти в любую сторону. Выясняется это всегда на последнем этапе, незадолго до новоселья.

Участник может либо недополучить оплаченные квадратные метры, либо столкнуться с проблемой, когда застройщик не подписывает акт и не выдает ему ключи от долгожданного жилья, требуя доплатить за лишнюю площадь.

При этом доплата может оказаться весьма существенной, нередко речь идет не о десятках, а сотнях тысяч рублей.

Незначительные расхождения между фактической площадью и указанной в ДДУ, имеют место в 99 % случаев, и не всегда это происходит по вине застройщика.

На этапе проектирования не всегда возможно с точностью до сантиметров рассчитать, какой на самом деле будет метраж помещения после окончания строительства.

Особенно это актуально для монолитных конструкций, где в силу особенностей строительства, чаще всего наблюдаются расхождения между реальной и планируемой площадью. В панельных домах такое встречается намного реже.

[attention type=red]
Небольшое отклонение площади от проектной может быть связано с различными техническими строительными нюансами. Например, по действующему СНиПу возможны отклонения толщины железобетонных стен на 5 мм.
[/attention]

Также при проведении проектных расчетов площади квартир, архитектор обычно округляет цифры, которые приводят к небольшим изменениям метража при строительстве объекта. Нередко встречаются ошибки и неточности при проведении замеров сотрудниками БТИ.

В итоге реальная площадь жилья может измениться в ту или иную сторону. Как правило, допустимые отклонения не превышают 0,4 кв.м.

Законодатель разрешает изменять цену договора после его подписания по соглашению обеих сторон, если его условия предусматривают такую возможность в связи с происшедшими изменениями.

Если площадь полученной квартиры меньше, чем указано в договоре долевого участия или, наоборот, больше, и застройщик требует доплату за лишние квадратные метры, необходимо внимательно изучить свой договор.

Если в нем вообще отсутствуют пункты, позволяющие изменять первоначальную цену, то ни дольщик, ни девелопер не могут рассчитывать на компенсацию и требовать перерасчета первоначальной суммы договора, даже при существенном изменении метража помещения.

Но, как правило, застройщик включает в ДДУ пункты, предусматривающие возможность изменения цены договора, если фактическая площадь квартиры будет отличаться от запланированной.

В связи с тем, что незначительные расхождения встречаются достаточно часто, многие застройщики прописывают в документе пределы отклонений по метражу, которые не предполагают перерасчета. Например, в ДДУ может быть установлено, что при изменении фактической площади до 1 кв.м., его цена не изменится.

В этом случае обе стороны могут требовать доплату только при уменьшении или увеличении площади квартиры более чем на один квадратный метр.

Практика показывает, что зачастую дольщики сталкиваются с очень существенными расхождениями. Они либо недосчитываются значительного количества оплаченных квадратных метров, либо, что случается гораздо чаще, вынуждены доплачивать за лишнюю площадь сотни тысяч рублей.

Дольщик должен знать, что с 2017 года начали действовать изменения в законодательстве, согласно которым, если отклонение реальной площади объекта от проектной превышает пять процентов, можно обратиться в судебный орган с требованием одностороннего расторжения ДДУ.

Здесь все зависит от условий самого договора и от того, насколько меньше оказалась площадь помещения. Если в ДДУ предусмотрена возможность компенсации, и количество недополученных квадратных метров больше допустимых пределов, необходимо составить письмо на имя руководителя строительной компании об уменьшении цены договора. В претензии необходимо:

• указать данные о квартире (ее номер, стоимость квадратного метра, площадь по договору и фактическую);
• привести ссылку на законодательство и пункт ДДУ, предусматривающий корректировку цены;
• сделать расчет суммы, подлежащий к уплате;
• написать номер счета, на который следует перевести деньги.

Заявление можно вручить лично, поставив на своем экземпляре отметку о приеме, или направить заказным почтовым отправлением в адрес компании. Если застройщик игнорирует данную претензию и не возвращает деньги за недостающий метраж в положенный срок, можно взыскать компенсацию через суд, куда нужно написать заявление о защите прав потребителя.

Встречаются ситуации, когда при перерасчете цены, застройщик возвращает только разницу между фактической площадью и допустимым пределом расхождений. Например, фактически не хватает 2,5 кв.м., при этом отклонения в 1 кв.м. по договору не учитываются.

Застройщик обязан вернуть деньги не за 1,5 кв.м., а за реальную разницу в 2,5 кв.м.

При возникновении такой ситуации также следует обращаться в судебный орган, который своим решением обяжет девелопера выплатить полную стоимость недополученных квадратных метров.

Такое случается достаточно часто, и если условия договора предусматривают перерасчет цены, скорее всего дольщику придется заплатить за лишний метраж квартиры. Однако необходимо предпринять все возможные меры, чтобы доплата не оказалась максимальной.

Во-первых, застройщик часто требует доплаты не по первоначальной цене за квадратный метр, указанный в договоре, а исходя из его рыночной стоимости на момент перерасчета. Такие действия незаконны.

Во-вторых, возможны ошибки в замерах, проведенных сотрудниками бюро технической инвентаризации. Лучше всего пригласить независимого эксперта для повторного измерения площади.

В-третьих, при несогласии дольщика на доплату, застройщик может направить ему уведомление о расторжении договора на основании просрочки и требовать с него пеню за неуплату в срок. Такие действия застройщика являются поводом для обращения в судебные органы.

В-четвертых, при значительном, более чем на 5 % увеличении площади квартиры, можно расторгнуть договор через суд.

Судебная практика по таким делам неоднозначна, во многом исход дела зависит от особенностей и нюансов, которые в каждом случае свои. Также желательно привлечение опытного юриста, имеющего обширную практику в подобных делах, который увидит и учтет все самые незначительные нюансы, не заметные обычному дольщику.

Чтобы сделать расчет суммы, положенной к выплате за недостающие или, наоборот, лишние метры, необходимо учесть:

• метраж квартиры по ДДУ;
• реально полученную площадь;
• цену за один квадратный метр по договору.

Если метраж оказался меньше, расчет делается следующим образом:

Например, реальная площадь составляет 60 кв.м., по проекту было 63 кв.м., при этом цена кв.м. = 70 тыс. рублей.

(63-60) ×70= 210 000 рублей – сумма, которую застройщик должен возвратить дольщику. Аналогичным образом рассчитывается сумма возврата застройщику.

Споры с застройщиками по поводу изменения площади квартиры в ту или другую сторону сегодня возникают очень часто. Несмотря на то, что вопросы в них затрагиваются одинаковые, сами ситуации имеют множество нюансов и непохожи друг на друга.

В этом и заключается сложность решения подобных дел. Юристы общества защиты прав дольщиков детально разберутся в вашей ситуации, помогут вам оспорить площадь помещения и разрешить спор с застройщиком в вашу пользу.

Все свои вопросы вы можете задать нам как при личной встрече, так и по телефонам, которые указаны на странице «Контакты».

Проектная площадь отличается от реальной – что делать дольщику?

Часто случается так, что фактические размеры жилого пространства оказываются на такими, как в проекте. Причем стоит отметить, что такие расхождения бывают как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения.

И второй вариант не является поводом для радости, потому что в таком случае застройщик, занимавшийся ремонтными и строительными работами, может отказаться выдать ключи. Он может выдвинуть условие, по которому собственность вернется в руки владельцу только после того, как тот доплатит за увеличение площади.

И часто такие суммы бывают очень внушительными. Что делать дольщику, когда оказалось, что фактическая площадь жилого помещения больше, чем планировалось?

1. Возможные причины несоответствия фактической и проектной площади 2. Действия дольщика, если проектная площадь квартиры отличается от фактической 3. Доплаты за расхождение проектной и фактической площади

Возможные причины несоответствия фактической и проектной площади

В подавляющем большинстве случаев возможны различия между фактическими размерами жилплощади и теми, которые были указаны в проекте.

И чаще всего так получается, потому что при создании проектной документации невозможно учесть все факторы и до последнего сантиметра высчитать, какова будет фактическая площадь жилья.

Такая ситуация — не вина застройщика, а просто статистическая погрешность, которая возможна при любом процессе.

Такие расхождения сильно зависят от выбранного способа строительства. При возведении монолитных конструкций сама технология строительства увеличивает шанс расхождения между фактическими и проектными размерами.

Стоит отметить, что в случае с панельным методом, получившаяся разница будет в несколько раз меньше. Все потому что панели выравниваются на заводе и ровно состыковать их легче, чем возвести конструкцию с нуля.

Также сильно влияют методы, при помощи которых производились строительные материалы и способы возведения жилой конструкции. Например, железобетонные стены.

В действующих строительных нормах и правилах указано, что они могут отклоняться по толщине на 5 мм. Об этом говорится в СП 63.13330.2012. Также к изменениям фактической площади могут привести и действия самих проектировщиков.

Имеется ввиду не умышленное искажение получаемых размеров, а обычное округление цифр.

Это делается для удобства как самого проектировщика, так и застройщика, который будет работать по полученным бумагам. Все эти причины могут привести к тому, что полученная после застройки площадь будет больше или меньше той, что указана в проекте. Допустимые отклонения этого параметра стандартизированы в действующем СНиПе и не могут быть больше 0,4 кв.м.

Действия дольщика, если проектная площадь квартиры отличается от фактической

В этом случае многое зависит от того, на каких условиях был заключен договор с застройщиком и насколько именно отклоняется фактическая площадь от проектируемой.

Если в подписанных документах установлена возможность компенсации и если разница в размерах больше установленной в стандартах, то дольщик, основываясь на ДДУ, должен составить письмо.

Оно отправляется руководителю строительной компании, которая руководила работами, и там должно быть указано, что дольщик хочет уменьшить цену работы застройщика.

Также необходимо указать:

• сведения о жилой площади — адрес, номер, цену за один квадратный метр, площадь, предусмотренную проектом и площадь, которая получилась после застройки;
• сделать ссылку на нормативные и законодательные акты, указать точные пункты ДДУ, которые дают право потребовать корректировку стоимости работ;
• провести расчет компенсации, которую должен выплатить застройщик;
• записать реквизиты, куда должны быть переведены средства.

После того как письмо составлено, его нужно отправить застройщику. Это можно сделать как лично, так и по почте. Стоит отметить, что если строительная компания никак не реагирует на претензию и не делает компенсационных выплат, то у человека появляется право обратиться в суд. Это — неотъемлемая часть практики защиты прав потребителя.

Иногда может быть так, что застройщик соглашается возвратить не полную сумму, а только часть, которая высчитывается как разница между допустимым отклонением и получившимся отклонением. В такой ситуации у потребителя тоже появляется право обратиться в суд, где можно будет добиться от строительной компании выплат в полном объеме.

Вышеописанный случай работает и в обратную сторону. В случае, если условиями ДДУ предусмотрены компенсационные выплаты, и если фактическая площадь квартиры окажется больше той, что была указана в проекте, то дольщику придется выплатить застройщику дополнительные средства. Но нужно внимательно следить за тем, чтобы компенсация не оказалась выше максимального предела.

Часто случается так, что строительная компания требует выплатить сумму, которая рассчитывалась, исходя не из стоимости квадратного метра, принятой на момент застройки, а исходя из его рыночной стоимости на момент обнаружения разницы в размерах. Нужно помнить, что такие действия являются незаконными, и человек имеет право обратиться в соответствующие органы с жалобой.

Также нужно в обязательном порядке провести независимые замеры. Для этого стоит обратиться к специалистам, которые заново измеряют всю площадь — полученные результаты можно использовать как аргумент во время спора. Это необходимо делать, потому что разница в размерах может появиться не из-за результатов застройки, а из-за ошибки специалистов бюро технической инвентаризации.

Если дольщик не соглашается выплатить требуемую сумму, то застройщик может разорвать договор и потребовать ещё и пеню за просрочку. В таком случае нужно обращаться в суд, потому что подобные действия перечат букве закона. Также у самого дольщика есть возможность разорвать договор в судебном порядке, если окажется, что площадь жилого помещения увеличена больше, чем на 5%.

Но стоит помнить, что сложившаяся судебная практика по подобным делам далеко не однозначна. Решение судьи будет сильно зависеть от ситуации, нюансов и аргументов, высказанных каждой из сторон конфликта.

(10 голос., 4,60 из 5)
Загрузка…

Изменение площади квартиры при долевом строительстве

Отклонение фактической площади от проектной в квартирах, созданных на основании договоров долевого участия, является самым распространенным основанием для изменения размера финансирования, установленного ранее таким договором.

Такое изменение оформляется сторонами отдельным соглашением и допускается только в тех случаях, когда изменение цены, а также условия и случаи такого изменении предусмотрены договором.

На практике такое изменение цены, в зависимости от наличия соответствующего условия, возможно в обе стороны:

• в пользу застройщика, что требует от дольщика соответствующей доплаты;
• в пользу дольщика, что требует возврата уплаченных средств.

При этом расчет сумм осуществляется исходя из разницы в фактической и проектной площади, умноженной на стоимость квадратного метра.

Возможно ли изменение цены по договору долевого участия

Согласно положениям ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214, ценой договора долевого участия (ДДУ) считается сумма денежных средств, подлежащая уплате со стороны участника долевого строительства, в пользу застройщика.

Такая цена определяется в ДДУ до его заключения, является по общему правилу неизменной и уплачивается в установленном порядке.

Положениями п. 2 ст. 5 ФЗ № 214 определяется возможность изменения цены ДДУ, уже после его заключения.

Так, изменение цены осуществляется при условии, что оно допускается при указании об этом в договоре, определения порядка такого изменения, случаев, допускающих его и условий, на которых оно будет производиться.

При этом изменение цены оформляется отдельным соглашением сторон.

Особенности процедуры изменения цены договора:

• Заключение соглашения недопустимо без волеизъявления хотя бы одной сторон. Игнорирование такого требования и одностороннее изменение цены будет считаться односторонним изменением ДДУ, что прямо противоречит ст. 310 Гражданского кодекса РФ.
• Кроме того, договор не может предусматривать возможности одностороннего изменения цены со стороны застройщика. Наличие такого условия будет противоречить п. 1 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей», как ущемляющее права дольщика, в сравнении со ст. 310 ГК. Таким образом, такое положение будет недействительным.
• Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении должно совершаться в той же форме, что и сам договор. Таким образом, исходя из п. 3 ст. 4 ФЗ № 214, соглашение сторон ДДУ об изменении его цены, должно быть оформлено письменным документом, а также зарегистрировано в Росреестре.

Можно ли вернуть часть денег при получении квартиры меньшей площади?

Согласно ст. 7 ФЗ № 214, в число обязанностей застройщика входит обязанность по передаче дольщику объекта долевого строительства, качество которого соответствует, в том числе, проектной документации.

Если объект долевого строительства создан застройщиком с отступлением от условий договора, и оно делает объект непригодным для использования, это дает право дольщику на соразмерное уменьшение цены.

Если такие несоответствия не делают объект строительства непригодным, то применению подлежат нормы ст.

29 ФЗ «О защите прав потребителей», позволяющие требовать соразмерного уменьшения цены, при обнаружении недостатков выполненной работы.
В то же время ст.

5 ФЗ № 214, ставит возможность уменьшения цены договора долевого строительства в зависимость от наличия в нем условия, регламентирующего возможность изменения такой цены, а также определяющего случаи, в которых это возможно.

Исходя из этого, дольщику необходимо учитывать, что:

• Возможность возврата части уплаченных по ДДУ средств, в случае передачи квартиры с меньшей по квадратуре по акту приема-передачи, зависит от наличия в таком договоре соответствующего условия, предполагающего возможность изменения цены.
• При наличии условия, позволяющего изменить цену договора, дольщику необходимо заключить с застройщиком соответствующее соглашение об изменении цены. При отказе застройщика заключить соглашение, средства взыскиваются в судебном порядке, как суммы, полученные в качестве неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ).
• При наличии условия, которое освобождает застройщика от ответственности за недостатки объекта строительства, выраженные, в том числе и в несоответствии фактической площади объекта проектной документации, являются ничтожными (п. 4 ст. 7 ФЗ № 214).
• При отсутствии в договоре условия о возможности изменения цены и передачи застройщиком по акту квартиры меньшей площади, дольщик вправе требовать безвозмездного устранения таких недостатков или соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ст. 7 ФЗ № 214).
• Поскольку такой недостаток, как нехватка площади, на практике устранить невозможно, дольщик вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке (пп. 2 п. 1 ст. 9 ФЗ № 214). После этого застройщик обязан будет вернуть такому дольщику ранее полученные средства, вместе с процентами за их использование.

Нужно ли доплачивать за увеличение площади квартиры по договору долевого участия?

Необходимость осуществления доплаты за увеличение фактической площади квартиры, в сравнении с проектной документацией также обусловлена изначально заключенным договором долевого строительства.

Так, если в ДДУ предусмотрено условие о возможности изменения цены, то застройщик будет вправе требовать от дольщика заключения соглашения об изменении цены, по которому тот обязан будет произвести доплату.

Застройщик не вправе требовать осуществления доплаты без заключения соглашения с дольщиком, поскольку это является односторонним изменением договора, что запрещено ст. 310 ГК РФ.

В то же время отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, на основании отказа дольщика от осуществления доплаты, застройщик не может. В таких случаях внесение изменений цены договора, осуществляется путем обращения застройщика в суд (п.

2 ст. 452 ГК РФ). При этом дольщик должен учитывать, что:

• Согласно пп. 2 п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214, дольщик вправе требовать расторжения ДДУ через суд в случае, если передаваемый ему объект долевого строительства будет иметь существенные изменения в размере. Критериев «существенности» таких изменений, а также норм, распространяющихся на случаи, когда такие изменения являются несущественными, законом не установлено.
• Исходя из п. 9 ст. 4 ФЗ № 214, если объект долевого строительства приобретается дольщиком не в коммерческих целях, то к вышеуказанным правоотношениям применяется законодательство о защите прав потребителей.
• Так, согласно п. 3 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей», исполнитель работ не вправе без согласия потребителя, выполнять дополнительные работы за плату. Потребитель имеет право отказаться от оплаты таких работ, а если они уже оплачены — потребовать возврата уплаченной суммы. Следуя этой логике, дольщики вправе отказываться от оплаты жилой площади квартиры, не предусмотренной договором.
• Более того, согласно п. 1 ст. 16 ФЗ № 214, положения договора, ущемляющие права потребителя в сравнении с правилами, установленными законодательством, следует считать недействительными. Таким образом, дольщики вправе отказываться от оплаты лишней площади даже при наличии в договоре условия, обязывающего их к этому.

На практике, применение данных норм всецело зависит от позиции судов по этому поводу, которые в большинстве своем противоречивы, что чаще всего приводит к умалению прав дольщиков.

Как рассчитать размер суммы, подлежащей возврату при уменьшении площади квартиры и величину доплаты при увеличении площади

Для расчета сумм, подлежащих возврату дольщику или доплате застройщику при отклонении фактической площади объекта долевого строительства от проектной документации, учитываются значения проектной площади квартиры, фактической площади объекты, а также стоимость 1 кв. м., установленная положениями договора.

Если такая площадь в договоре не указана, то она определяется путем деления изначальной цены договора, на количество квадратных метров, определенных проектной документацией.

При этом фактическая квадратура определяется по передаточному акту или на основании технической документации, выданной на основании обмерки проектно-инвентаризационным бюро.

Для расчета суммы, подлежащей возврату дольщику, следует использовать формулу:

(проектная площадь — фактическая площадь) × стоимость квадратного метра.

Для расчета суммы, подлежащей доплате застройщику, используется формула:

(фактическая площадь — проектная площадь) × стоимость квадратного метра.

М. заключил с ООО «ХХХ» договор участия в долевом строительстве, по которому, при окончании строительства должен был получить квартиру, площадью 50 кв. м., за которую он выплатил цену в 3,5 млн рублей. После обмерки ПИБ оказалось, что площадь квартиры составляет 53 кв. м исходя из чего, ООО «ХХХ» требовала с М.

доплаты за лишнюю площадь, что предусматривалось договором. Размер доплаты рассчитывался исходя из стоимости 1 кв. м, которая составляла 70 тыс. р. (3,5 млн/50 кв.м). Разница площадей составляла 3 кв. м, ввиду чего, размер доплаты составил 210 тыс. р. (70 тыс. р. × 3 кв.м).

Судебная практика по спорам между участниками долевого строительства и застройщиками, возникающим вследствие передачи объекта строительства с излишней или недостающей квадратурой достаточно противоречива.

При этом отличия в праве применении прослеживаются не только между судами разной юрисдикции, но и между судебными органами разных инстанций, что во многом связано с отсутствием регулирования ДДУ в Гражданском кодексе РФ.

Несмотря на это, во многом суды также и солидарны. Так, практически во всех случаях разрешения споров, суды отталкиваются от того что дольщики не имеют возможности влиять на ход строительства, принимая при этом квадратуру, как основную потребительскую характеристику объекта строительства.

Основываясь на этом, множество судебных решений, направлено на восстановление нарушенных прав дольщиков.

Основные выводы из судебной практики:

• Наличие в ДДУ условия, по которому отклонение фактической площади квартиры от проектной не влечет изменения цены, которую уплачивает дольщик, в случае передачи ему объекта меньшего по площади, расценивается судами как ущемление прав дольщиков-потребителей, ввиду чего требует применения п. 1 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей». Аналогичные выводы возникают при наличии условий про снятие какой-либо ответственности с застройщика за такие отклонения.
• Учитывая особенности строительной деятельности, а также допустимые строительными нормами отклонения от проектной документации, рекомендуется определять предельно допустимые отступления, при которых цена ДДУ не будет подлежать изменению. В качестве таких предельно допустимых отступлений от проектной площади рекомендуется принимать диапазон, плюс-минус 1 кв.м.
• В спорах по взысканию с застройщиков сумм неосновательного обогащения, возникшего вследствие отклонения от проектной площади в меньшую сторону, суды в большинстве случаев становятся на сторону дольщиков, удовлетворяя их требования. Руководствуясь правами потребителей, вместе с такими суммами, в пользу дольщиков взыскиваются проценты за использование средств, неустойка за несвоевременность передачи, моральный вред и т.д.
• В спорах по взысканию с дольщиков доплаты за предоставление квартир большей площади, суды исходят из положений ДДУ. Так, при наличии в нем условия об изменении цены, суды удовлетворяют требования застройщиков, независимо от момента передачи квартиры дольщику. Более того, ссылаясь на свободу договора, суды признают законными условия ДДУ о перерасчете цены по итогам инвентаризации, что противоречит п. 3 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей».

Как установлено, расхождения в фактической и проектной площади объекта долевого строительства, становятся одной из самых распространенных причин изменения цены ДДУ, уплачиваемой дольщиком. Такое изменение, в большинстве случаев, осуществляется не в пользу дольщиков. При этом стоящее на страже их прав законодательство о защите прав потребителей, на практике не применяется.

Ввиду сказанного, единственным действенным способом предотвращения дополнительных «поборов» и прочих элементов защиты дольщиков, является грамотная оценка всех рисков и профессиональный подход к формулированию условий договора.

Доплата застройщику стоимости квартиры

Может ли застройщик требовать доплаты за лишнюю площадь, если разница между фактической и проектной площадью составляет 0,9 кв. м?Все зависит от условий заключенного между Вами и застройщиком договора. Так, требовать доплаты он сможет, если договор содержит условие о возможности изменения цены (п. 2 ст. 5 ФЗ № 214) в случае несоответствия площадей, а определенное договором предельное отклонение от площади менее 0,9 кв.м. В случае если предельное отклонение более 0,9 кв.м. или в договоре отсутствует условие об изменении цены, то такое требование незаконно.

Источник: uristokey.ru