Что такое переуступка квартиры в новостройке риски

Что такое переуступка прав на квартиру в новостройке, порядок оформления, риски и подводные камни, скачать образец договора.

Опасная переуступка: реальные примеры из практики юриста – или как можно лишиться и денег, и квартиры

В жизни большинства россиян покупка квартиры случается один раз в жизни. И дело это, нужно признать, довольно рискованное. Можно стать обманутым дольщиком, потерять работу посреди ипотеки, стать жителем неудачной локации. А то вот еще переуступка. Всегда ли покупка квартиры по переуступке безопасна?

Что такое договор уступки прав требования , который в народе называют просто переуступкой?

Это когда одно лицо передает другому лицу право требования об исполнении обязательства. Сами обязательства тоже можно передать — тогда принимающая сторона должна их исполнить в пользу третьего лица.

Как это работает с квартирами в новостройках? Действующие лица: правообладатель и правоприобретатель . Если проще — покупатель и продавец.

Правообладатель (продавец) передает правоприобретателю (покупателю) право требования к застройщику передачи квартиры после ввода дома в эксплуатацию. Это право основано на договоре.

Это не переуступка прав собственности! Пока дом строится, прав собственности на квартиру еще нет.

Предмет сделки — права требования.

Эти права получает тот, кто вступил в отношения с застройщиком и приобрел право требовать у него исполнения условий договора. Им может быть физическое лицо (дольщик) или юридическое лицо (подрядчик, соинвестор долевого строительства).

Эти требования можно реализовать, получив квартиру после сдачи дома или продав их третьему лицу — конечному покупателю квартиры. Вот второй случай — это и есть продажа квартиры в новостройке по переуступке прав требования.

То есть при такой сделке между застройщиком и конечным покупателем всегда есть промежуточное звено — первичный покупатель. Чаще всего первичным покупателем является инвестор .

Девелоперы частных инвесторов не любят. Потому что конкуренция . Большинство таких инвесторов покупают квартиру на котловане и продают до получения права собственности дешевле, чем продает застройщик. Поэтому в ДДУ есть пункт, по которому дольщик не может продать квартиру без согласия застройщика.

И это хорошо для конечного покупателя — ну а вдруг инвестор оказался недобросовестным и продал право требования, не рассчитавшись с застройщиком. Кому нужна квартира с долгами?

Но это не все «сюрпризы», которые таит переуступка. В юридической практике есть и другие «страшилки» про недобросовестных инвесторов-продавцов.

Опасность №1.

При банальной проверке выяснилось, что паспорт «утерян» . При этом схема расчетов предполагала полную оплату при подписании ДДУ, а не после регистрации. Такое возможно — закон оставляет на усмотрение сторон вопросы расчетов при уступке. Продавец, когда ему об этом сообщили, перестал отвечать на звонки. Что это было.

Опасность №2.

Еще одна история. Бывшие супруги начали делить имущество в суде, но ареста на него почему-то нет. Продавец по ДДУ принес заявление, заверенное у нотариуса, что в браке не состоял . Паспортом помахал — новым, сияющим, никакого штампа о браке. Рассказали ему о судебном процессе. Продавец сник и сказал, что уточнит. Больше его не видели . А ведь покупатель мог приобрести по уступке квартиру, половину которой потом отсудила бы бывшая жена продавца .

Опасность №3 .

Третья задачка. Застройщик перевел по ДДУ 5 квартир на подрядчика, к примеру, «Ромашки» и 10 квартир на подрядчика «Березки» в качестве оплаты выполненных работ. Нормальная практика.

Но подрядчики аффилированны друг с другом (родственные структуры). Подрядчик «Ромашки» уступил одну из квартир продавцу, уступка зарегистрирована и оплачена. А при проверке оказалось, что уступленной квартиры у подрядчика «Ромашки» нет — она у подрядчика «Березки».

В итоге прав на эту квартиру у продавца НЕТ, покупателя от приобретения отговорили. Вопрос: как это смог пропустить Росреестр. А вот так. Проверять надо за всеми!

Мораль этого всего такова. Решив приобрести квартиру по переуступке, не экономьте на юридической проверке! Она нужна всегда по каждой конкретной квартире, а не один раз по всему жилому комплексу. Иначе можно влипнуть в серьезные неприятности.

Переуступка прав требований на квартиру в новостройке – это сделка, по которой дольщик передает свои права на будущую недвижимость другому лицу. В этой статье мы расскажем про риски такой сделки — читайте подробнее на Мосдольщик.рф. … Переуступка – сделка законная, но не самая безопасная. Переуступка прав требований на квартиру в новостройке – это сделка, по которой дольщик передает свои права на будущую недвижимость другому лицу (а в некоторых случаях и обязанности по ней). Подробнее о ней и ее преимуществах можно узнать в статье “ Что такое переуступка ДДУ”. Но оформление такой сделки связано с определенными рисками как для продавца, так и для покупателя.

Переуступка квартиры в новостройке

Если продается готовая квартира, найдены покупатель и продавец, используют договор купли-продажи. А как быть, если продавец есть, покупатель тоже, а квартира еще не достроена? Выход есть, это переуступка прав на строящуюся квартиру, другими словами, «цессия». Разберемся, что это такое, какие есть риски и особенности.

Что такое переуступка прав

Сегодня продать и купить недвижимость в России можно несколькими способами. Классический договор купли-продажи заключается, если квартира уже построена – когда вы приобретаете готовый объект у застройщика или жилье на вторичном рынке.

Если квартира только строится, можно заключить с застройщиком ДДУ – договор долевого участия. Сегодня действуют достаточно серьезные механизмы обеспечения прав дольщиков, которые делают ДДУ более безопасным инструментом, чем еще несколько лет назад (например, счета-эскроу).

Но как быть, если ДДУ заключен, до конца строительства еще много времени, а квартиру по этой сделке нужно продать уже сейчас? Подойдет цессия, или договор переуступки прав на квартиру.

По переуступке продается не объект недвижимости (ведь его еще нет), а право на него. Действующий дольщик (цедент) выходит из ДДУ, а на его место приходит покупатель переуступки – цессионарий. После оформления всех документов цессионарий (покупатель) получит все права и обязанности дольщика по ДДУ, который ранее был заключен на эту квартиру.

У переуступки есть свою плюсы и минусы. Это вполне законная процедура, главное, чтобы намерения сторон не были мошенническими.

Плюсы и минусы переуступки прав

С юридической точки зрения все законно. И по ДДУ, и по переуступке можно в итоге получить право собственности на квартиру – никаких различий не будет. Но все же и для продавца, и для покупателя есть ряд нюансов, которые необходимо учитывать, собираясь оформлять цессию.

Продавцу (цеденту) по переуступке

С одной стороны, плюсы для продавца очевидны. Переуступку чаще всего используют для инвестирования – вложились на этапе котлована, а продали права уже ближе к окончанию строительства. Не нужно нести никакие риски по качеству жилья, достаточно просто передать покупателю права, которые за годы ожидания существенно выросли в цене. Для продавца переуступка – это однозначно выгодное с точки зрения финансов мероприятия. Если конечно цессия не является вынужденной мерой и не оформляется в срочном порядке в связи с тяжелыми жизненными обстоятельствами.

Кроме того, если возникли какие-то сложности со строительством, переуступка позволит освободиться от обязанностей по ДДУ.

С другой стороны, переуступка прав на квартиру потребует больше временных затрат, чем заключение обычного договора купли-продажи. Придется брать согласие застройщика, который не всегда согласен на изменение состава дольщиков, или вообще – требует заплатить комиссию за согласие на цессию.

Переуступая права на жилье нужно помнить, что у продавца возникнут налоговые обязательства перед бюджетом. Придется подавать декларацию, исчислять и уплачивать налог. Правила по сроку давности владения жильем здесь не работают, ведь продается не квартира как объект, а только права на нее.

Наконец, поиск покупателя может затянуться, ведь для него переуступка прав – довольно рискованная затея. Чего не скажешь о продавце. Цедент не несет практически никаких рисков по переуступке, он сразу же получает свои деньги и освобождается от ДДУ.

Покупателю (цессионарию) по переуступке

У покупателя изначально больше рисков. Нужно понимать, что вы получаете по переуступке не жилье, не объект недвижимости, а право требования к застройщику. В будущем, когда дом будет сдан, вы сможете как и все остальные дольщики требовать предоставления вам определенной квартиры в собственность.

Важно, что покупатель не сможет требовать от продавца:

• передать ему жилье, когда дом будет достроен;
• отремонтировать какие-либо недостатки в квартире;
• вернуть деньги, если квартира будет передана с недостатками;
• возместить неустойку, если сдачу дома задержат.

Все эти требования можно предъявить застройщику, продавец по переуступке за них не отвечает. В целом нужно помнить, что покупатель несет все риски дольщика по ДДУ – например, если застройщик обанкротится или дом станет долгостроем.

Один из самых существенных рисков – заключить переуступку, когда продавец еще не выплатил полностью сумму застройщику или допустил просрочку. Или попасть на «двойные продажи», когда одно и то же право продают нескольким покупателям. Нивелировать эти риски можно, проведя серьезную проверку прав на юридическую чистоту, запросив все необходимые разрешения и зарегистрировав переуступку в Росреестре, как того требует закон.

С другой стороны, покупатель тоже имеет финансовую выгоду от переуступки. Он может купить квартиру по меньшей цене, если сравнивать с готовыми новостройками. Количество переуступок законом не ограничено, а значит, можно и дальше продавать полученные права, и таким образом инвестировать в недвижимость.

Чем опасна переуступка квартиры в новостройке

Подводные камни и риски

Очень многое зависит от оформления переуступки прав на квартиру:

• зарегистрированы ли права продавца в Росреестре, провели ли проверку юридической чистоты сделки заранее;
• нет ли задолженности продавца перед застройщиком;
• собраны ли все необходимые согласия;
• правильно ли составлен договор;
• зарегистрирована ли переуступка в Росреестре.

Если все пункты выполнены, вероятность неблагоприятного исхода в будущем очень низкая. Если же проигнорировать требования закона и согласиться на рискованную сделку, можно потерять и деньги, и жилье.

Например, если в ДДУ прописан запрет на переуступку, а продавец уверяет, что он «на словах» договорился с застройщиком – соглашаться на цессию нельзя. Сделка может быть оспорена.

Условия, когда переуступка квартиры возможна

Ниже мы собрали небольшой чек-лист условий, когда можно заключать переуступку прав на квартиру в недостроенном доме. Проверьте все пункты:

• Дом еще не сдан, а только строится. Если дом сдан – заключаем только классический ДКП.
• Продавец (цедент) не имеет задолженности перед застройщиком по оплате по ДДУ, либо обязанность внести остаток взноса должна быть прямо предусмотрена договором переуступки.
• Продавец продает право, полученное им по ДДУ. Если ДДУ нет, то и переуступки быть не может. Исключение – если продается пай в ЖСК, но это еще более рискованная сделка. Продавец должен предъявить подлинный экземпляр ДДУ.
• Право продавца должно быть зарегистрировано в Росреестре.
• Застройщик должен разрешить переуступку письменно. Проверьте в ДДУ раздел о правилах переуступки, обычно там все прописано подробно.
• Цессия сама по себе регистрируется в Росреестре – это обязательно.

Дополнительно проверьте застройщика – посмотрите проектную декларацию, узнайте на Федресурсе, не является ли компания банкротом. Все это поможет избежать проблем в будущем.

Переуступка квартиры : риски . Несмотря на то, что процесс переуступки квартиры в ЖК является законным, сделка сопряжена с рядом рисков , причем больше всего рискует покупатель. 1. Проблемы с застройщиком. … Но случается и такое, что от квартиры пытаются избавиться в связи с выявившимися проблемами. К таким проблемам можно отнести приближающееся банкротство застройщика, срыв сроков сдачи, несоответствие строящегося дома его первоначальному плану и т. д. Вы можете избежать данного риска , если перед подписанием сделки самостоятельно изучите застройщика. … Интересует переуступка квартир в новостройках СПб? На официальном сайте нашего агентства предложены разнообразные предложения!

Квартиры по переуступке: сколько можно сэкономить и когда безопасно покупать?

Застройщик и агентство недвижимости не единственные продавцы квартир в новостройках. Часто квартиры в них перепродают сами дольщики. У кого-то меняются обстоятельства, срочно нужны деньги. Для нового покупателя это способ сэкономить, но главное не прогадать. Ведь причинами перепродажи могут быть и нарушения сроков сдачи или некачественное строительство.

Застройщик и агентство недвижимости не единственные продавцы квартир в новостройках. Часто квартиры в них перепродают сами дольщики. У кого-то меняются обстоятельства, срочно нужны деньги. Для нового покупателя это способ сэкономить, но главное не прогадать. Ведь причинами перепродажи могут быть и нарушения сроков сдачи или некачественное строительство.

Novostroy.ru: Что такое переуступка прав требования на строящуюся квартиру?

Евгений Сорокин, руководитель отдела маркетинга ЖК «Мечта»: Процесс переуступки можно описать следующим образом: клиент покупает у застройщика какой-либо объект, который еще находится в стадии строительства. Это может быть, как этап котлована, так и уже близкий к сдаче. При этом клиент не дожидается того момента, когда дом будет введен в эксплуатацию, не оформляет на себя право собственности и выставляет дом на продажу. Это может происходить по разным причинам: меняются семейные обстоятельства или человек желает получить выгоду на разнице в цене. Таким образом, объект еще не находится в собственности у покупателя, и он переуступает права требования. По сути объекта как такого еще нет, он лишь предполагается. Поэтому это и называют уступкой прав требования – права требования одного лица передаются другому лицу. В дальнейшем второе лицо уже имеет право требовать этот объект у застройщика.

Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-СУПЕРМАРКЕТ НЕДВИЖИМОСТИ»: Согласно законодательству РФ, лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые впоследствии могут быть переданы третьей стороне. Это (неоднократно) может происходить до момента ввода новостройки в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи. Такая сделка называется цессией, и, помимо продавца-покупателя, в ней принимает участие застройщик, поскольку после оформления договора все спорные моменты покупатель будет решать именно с ним. Переуступка прав на квартиру в новостройке возможна в нескольких вариациях. Но самой надежной является передача прав требования по действующему договору долевого участия в строительстве. Только этот документ гарантирует получение безусловного и подтвержденного государственной регистрацией права требования.

Novostroy.ru: На каком этапе готовности новостройки безопаснее и выгоднее всего покупать квартиру по переуступке?

Е.С.: Безопаснее всего покупать квартиру по переуступке, когда дом готов уже на 50-70%. Во-первых, в данном случае дом уже получает аккредитацию и может выступать для работы с государственными сертификатами по субсидиям и т.д. А во-вторых, 70 % готовности дома означает, что, как правило, все сети в доме уже готовы. Но на стадии котлована переуступка будет более выгодна экономически, так как чем ближе к сдаче дома, тем выше будет ценник. Поскольку, покупая квартиру на нулевом этапе строительства и продавая на более высоком, продавец хочет, прежде всего, заработать.

Антон Архипов, руководитель отдела продаж Euroinvest Development: Подобного рода сделки безопасны для покупателей на любом этапе готовности новостройки при условии, что компания-застройщик не находится в предбанкротном состоянии. Существует переуступка на этапе внесения залога, и даже уступка договора о намерении. Но этот рынок стоит предварительно изучить, чтобы убедиться в надежности застройщика и продавца или чтобы найти возможность сэкономить.

Софья Лебедева, директор по продажам и бизнес-администрированию Группы ПСН: Как правило, квартиры по уступке продаются на 5% дешевле объема застройщика. Возможна и обратная ситуация, когда у застройщика нет аналогичных квартир. Например, однокомнатные квартиры с эркером и окнами на парк проданы. Здесь переуступка будет выставляться выше средней стоимости застройщика.

Т.П.: Еще 3-4 года назад до 30% покупателей квартир в новостройках составляли инвесторы, которые «вкладывались» на старте продаж, а незадолго до ввода здания в эксплуатацию уступали свое право требования тем, кому нужно было жилье на высокой стадии готовности. На сегодня сделки по переуступке прав на рынке первичного жилья – явление не такое частое. Как правило, на продажу квартиры по договору цессии решаются те, кому по каким-либо причинам срочно понадобились деньги либо дольщик разочаровался в своем выборе: объекте или застройщике. А в роли покупателей выступают желающие одновременно сэкономить и минимизировать риск недостроя. Главное, что должен осознавать покупатель при такой сделке – он покупает не квартиру, а право требовать ее у застройщика. Но при этом к нему переходят все риски, связанные с долевым строительством, и обязанности по исполнению договора долевого участия: например, оплату взносов, если есть задолженность, и принятие квартиры по акту приема-передачи в установленный договором срок.

Novostroy.ru: Сколько реально может сэкономить покупатель квартиры по переуступке и сможет ли вообще?

Вадим Черданцев, независимый эксперт: Экономия от приобретения квартиры по переуступке зависит от нескольких факторов, один из самых важных — за какую цену продаются квартиры напрямую от застройщика. Дело в том, что со стадии старта продаж “на котловане” до момента завершения строительства, что на практике может составлять 1 год и более, цена квадратного метра вырастает ощутимо. У застройщика рост цен регулируется маркетинговым планом, который предполагает плановое повышение цены за период строительства, например, каждый месяц рост на 5 тысяч. В отличие от застройщика, чья ценовая политика менее гибкая, частный продавец может продать объект за меньшую цену и с торгом. Выгода для покупателя заключается в разнице цены на строящуюся квартиру от застройщика и частного продавца по переуступке в этом же комплексе.

А.А.: Переуступка недвижимости происходит по разным причинам и обстоятельствам. Например, клиент купил квартиру для последующего проживания, но в связи с переездом в другой город она ему уже не нужна, он торопится с продажей и сильно дисконтирует цену. Для нового владельца это выгодное предложение. Но если изначально квартира приобреталась как инвестиция, то на большую скидку можно не рассчитывать.

Сергей Коршунов, брокер агентства недвижимости CENTURY 21 Milestone: Как правило, физические лица по переуступке продают объекты на 10-15% дешевле, чем такие же объекты продает застройщик.

Novostroy.ru: Как покупатель квартиры по переуступке может проверить юридическую чистоту такой сделки? В каких случаях такие сделки могут признать незаконными?

Т.П.: Не поленитесь проанализировать имеющуюся в открытых источниках информацию о девелопере проекта и строящейся новостройке, где планируете приобрести жилье. Например, оцените, насколько быстро и качественно застройщик реализует все свои проекты, насколько компания открыта для дольщиков. Стоит изучить учредительные документы компании и разрешение на строительство дома, проектную декларацию. Все это можно найти на официальном сайте проекта, на сайте или в офисе девелопера.

Важно понять, почему дольщик намеревается продать свое право требования квартиры у застройщика. Так, проблемы могут крыться в качестве приобретаемого жилья. Например, вполне возможно, что первый дольщик нашел технические недочеты и нарушения в строительстве. Поэтому будет не лишним осмотреть квартиру, на которую приобретается право требования.

Внимательно прочитайте договор долевого участия, который заключил продавец с застройщиком. Особенное внимание обратите на права и обязанности дольщика, подлинный ли документ. Обязательно запросите акт сверки, или акт взаиморасчетов. В нем отражено, полностью дольщик оплатил стоимость строящегося жилья или частично. Если объект оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю. Обратите внимание, что при переуступке прав на недвижимость в новостройке налог должен оплатить продавец. Он заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ, прописывает доход, который получил во время действия соглашения и отдает документ в отделение налоговой службы по месту жительства. Сумма налога составляет 13% от стоимости объекта до 31 апреля в следующем году после заключения договора.

А.А.: Проверить юридическую чистоту сделки можно через застройщика – запросить уведомление о том, что квартира не находится в залоге и не переуступалась; через Росреестр и УФРС – получить данные, которые содержат историю конкретной квартиры. Если УФРС одобрил цессию, если договор был оформлен и зарегистрирован, право требования перешло – все незаконные варианты исключены.

Novostroy.ru: Какое участие в сделке должен и может принимать застройщик?

Т.П.: Продавец уведомляет застройщика о том, что собирается продать свое право требования и получает от него письменное разрешение и справку об отсутствии или наличии задолженности. Для сделки вам также понадобятся договор долевого участия и паспорта сторон. Как правило, подписание договора цессии на переуступку прав требования проходит в офисе продаж, чтобы представитель застройщика или агентства оперативно смог завизировать документ со своей стороны. По закону договор должен быть составлен в письменной форме, отражать юридические данные сторон сделки (сведения о компании-застройщике, дольщике и покупателе), содержать подробное описание объекта (этаж, номер, площадь, количество комнат, адрес), права и обязательства каждой стороны, стоимость, порядок и сроки расчетов, дату и подписи. Договор регистрируется в Росреестре, после чего возвращается сторонам.

С.К.: Застройщик является третьей стороной и непосредственно участвует в сделке. Иногда они сами (исключительно через свои отделы продаж) оформляют переуступки. Как правило, застройщики не очень приветствуют переуступки и часто берут за согласие штраф с цедента (как правило, указывается, что это комиссия, за проверку и подготовку документов), также требуют погасить все существующие задолженности перед застройщиком (перед управляющей компанией, если дом уже сдан в эксплуатацию). Эти требования в настоящий момент не регламентируются законодательством, следовательно, могут быть исполнены или опротестованы через суд.

Дополнительной сложностью может быть и непогашенная ипотека на строящийся объект, но в целом, это вполне обычная сделка и грамотные профессионалы справляются с ней достаточно легко.

Novostroy.ru: Правомерно ли требование со стороны застройщика об оплате комиссий или переуступке квартиры через отдел продаж самого застройщика?

В.Ч.: В теории при выплате полной цены договора застройщик не может навязывать платные услуги по совершению переуступки только через него. Многое зависит от конкретных формулировок в тексте, поэтому лучше проконсультироваться с опытным юристом или риэлтором. В большинстве случаев проще выплатить «отступные» и не тратить деньги на споры и судебные тяжбы.

Novostroy.ru: Какие ещё требования со стороны застройщика в подобных сделках Вы встречали в своей практике и насколько они законны?

В.Ч.: В основном требования застройщиков связаны с желанием ограничить конкуренцию для своих отделов продаж со стороны частных лиц и инвесторов. Другие требования не приходят в голову.

А.А.: Застройщики могут насильно навязывать свои условия в договор, такое тоже бывает. Особенно когда компания находится в тяжелом финансовом положении. Могут быть предложены допуслуги, не имеющие отношения к предыдущим договоренностям, изменены условия оплаты, навязана отделка, перенесен срок передачи и так далее.

Переуступка права требования — один из наиболее распространенных способов покупки жилья в новостройках . На завершительном этапе строительства все квартиры в новых домах, обычно, бывают распроданы. Поэтому переуступка — чуть ли не единственный способ для покупателя приобрести жилье в понравившемся объекте. Поговорим о механизме совершения сделки, а также плюсах и минусах этого способа приобретения недвижимости на первичном рынке. Суть сделки. Цессия (или продажа-покупка жилья по договору переуступки ) — это ни что иное, как передача от одного лица другому прав и обязанностей по договору долевого участия.

Договор переуступки права на квартиру в новостройке: плюсы и минусы сделки

Покупка жилья в новостройке обычно проходит с участием двух сторон: собственно покупателя и застройщика. Но иногда случается, что все квартиры с удачными планировками уже проданы. Многие начинают тут же искать другую новостройку, но не всегда это так уж необходимо. Существует так называемый договор цессии или договор переуступки права на квартиру в новостройке. С его помощью можно приобрести квадратные метры, которые застройщик уже продал.

Что такое переуступка

Подробно о договоре переуступки квартиры в новостройке мы писали в отдельной статье. Она называется «Что такое договор цессии простыми словами». Там термину дается определение, а также поясняется, как можно купить и продать квартиру подобным образом.

Автор фото — Alexander Yampolsky, flickr.com

Если говорить кратко, то переуступка или цессия — это передача прав на получение долга от одного лица к другому. Заключая договор с застройщиком, вы покупаете не объект, а права на его получение. Эти же права передаются по договору переуступки жилья. Как именно это делается — читайте в указанной статье. А пока поговорим о плюсах и минусах таких сделок.

Переуступку часто практикуют инвесторы, которые приобретают квартиры на ранних этапах строительства, а потом перепродают их людям, не готовым рисковать и платить за квадратные метры на этапе котлована. Также ей пользуются те, кто купил долю в новостройке, но срочно захотел вернуть вложенные средства. Для таких людей цессия — единственный выход.

Преимущества договора переуступки

В большинстве своем покупка квартиры по договору переуступки — весьма выгодная для покупателя сделка. Если вы ведете дела с инвестором, то ему невыгодно затягивать с продажей. У таких дельцов обычно по несколько квартир и еще определенное количество уже присмотрено. Они готовы продать имеющееся жилье сравнительно недорого, чтобы поскорее получить прибыль. Если же человек продает свою долю по личным обстоятельствам, он тоже больше смотрит на сроки, чем на выгоду.Другие преимущества договора переуступки:

1. Можно найти квартиру лучше, чем предлагает застройщик. Как правило, инвесторы выкупают жилье на лучших этажах и с самым приятным видом из окна.
2. Минимальный риск, что стройка остановится и здание не будет сдано.
3. Нередко продавцы демпингуют, стараясь как можно скорее найти покупателя. В итоге можно приобрести квартиру даже дешевле, чем у застройщика.
4. На рынке переуступок нет рисков получить квартиру вместе с претендующими на нее наследниками, что на вторичке не редкость. Дополнительные гарантии дает сам застройщик, т. к. он тоже участвует в сделке. Он дорожит своей репутацией и старается не допускать расторжения договоров переуступки.

Переуступка весьма популярна, так как она позволяет сравнительно дешево купить квартиру, которая уже точно будет построена. Покупателю не нужно рисковать и вкладываться на этапе котлована, а инвестор зарабатывает свою разницу в цене. Однако у подобного рода сделок есть и неприятные моменты.

Недостатки покупки недвижимости по договору переуступки

Особых подводных камней договор переуступки квартиры в строящемся доме под собой не имеет. Как и в случае с любой новостройкой, существуют риски, что девелопер не справится со своими обязательствами по какой-то причине, то есть просто не построит ваш дом. Чтобы избежать такого развития событий, необходимо тщательно изучать и сам ЖК (есть ли разрешение на строительство, права на участок и т. д.), и информацию о застройщике. Про большинство питерских компаний есть много подробностей в открытом доступе.

Специфические для покупки квартиры по договору переуступки риски:

1. Предлагать переуступку может не тот человек, который зарегистрирован дольщиком. Это обязательно нужно проверить. Если кто-то выступает от лица дольщика, у него должна быть нотариальная доверенность.
2. Застройщик может запрещать переуступки в договоре ДДУ. Обязательно убедитесь, что подобного пункта в нем нет. А желательно вообще получить разрешительное письмо от девелопера, чтобы в будущем точно не было проблем.
3. Если сделка будет признана незаконной, то все обязательства застройщика перед тем, кто заключил договор цессии, исчезнут. Предъявить претензии можно будет только тому, кто продал вам свое право требования доли в строящемся доме.
4. Почти всегда у покупателя нет времени подумать. Сделка перестает быть возможной, как только сдается дом, поэтому инвесторы стараются успеть до этого момента. Потом им придется уже оформлять договор купли-продажи.

Некоторые покупатели не задумываются, что при покупке квартиры по договору переуступки также нужно проверять продавца. Если он состоит в браке, потребуется разрешение от супруга. Осложняют сделку и несовершеннолетние дети. Не имеет значения, построены ли уже квадратные метры или нет, семья владельца может оспорить сделку в суде.

Изображение из Public domain

Особого внимания требуют сделки, в которых участвует подрядчик. Застройщики нередко расплачиваются с ними квартирами, а не деньгами. В этом случае нужно не просто изучить деятельность фирмы, с которой вы заключаете договор цессии, но и убедиться, что все обязательства перед девелопером она выполнила в полном объеме. Внимательно читайте ДДУ, а лучше обратитесь к представителям застройщика, которые скажут, нет ли у них претензий к подрядчику.

Мы кратко обсудили, что такое договор переуступки права на квартиру, и подробно разобрали плюсы и минусы такого подхода. Надеемся, что наш материал поможет вам приобрести жилье мечты, даже если его уже успел кто-то купить у застройщика. А если будут сложности с поиском подходящей квартиры, загляните в наш каталог новостроек. Огромное количество самого разного жилья ждет вашего внимания!

Переуступка – тип сделки, который пользуется спросом при желании приобрести недорого квартиру в новостройке . Если вы решились на покупку жилья по переуступке , то важно правильно учесть все нюансы, минимизировать имеющиеся для покупателя подводные камни процедуры. … Риски и подводные камни сделки. Самый главный риск в данной ситуации – купить объект недвижимости, сдача которой отложится на длительный срок или вовсе не наступит, если застройщик обанкротится. При покупке желательно разобраться в причинах, почему цедент (продавец в этой сделке) решил переуступить квартиру . Возможно, недвижимость низкого качества или есть технические проблемы в строительстве.