Что такое переуступка прав собственности в новостройке

Для Покупателя риски переуступки прав на квартиру в новостройке несколько выше, чем риск покупки квартиры непосредственно у Застройщика. Почему? Рассмотрим подробнее.

Переуступка квартиры в строящемся доме — особенности, законодательство, механизм

Переуступка квартиры — один из вариантов продажи прав на жилье, которое находится на стадии строительства. Многие ошибочно считают, что происходит продажа прав собственности на объект недвижимости. На практике дело обстоит немного иначе. В период сооружения многоквартирного дома не существует прав собственности на квартиры, а потому объектом сделки выступают права требования. Изначально права требования возникают у тех, кто первый подписал договор долевого участия (ДДУ). Реализовать свои права владелец может 2 путями:

• вступить в право собственности на квартиру после сдачи объекта недвижимости;
• продать свои права требования третьим лицам — в пользу юридического или физического лица.

Особенности переуступки квартиры

Покупателями прав требования могут выступать физические и юридические лица. Уступка прав может осуществляться только после оплаты покупателем полной стоимости договора или перевода части долга по ДДУ на нового владельца.

Нормативно-правовая база

Процедура переуступки квартиры регламентируется действующим законодательством Российской Федерации:

от 30.12.2004 в последней редакции — в ст. 11 Закона прописывает процедуру уступки прав требования по ДДУ. — регламентируются условия уступки требований, прописываются формы уступок и ответственности цедента; — прописываются основные особенности определения налоговой базы при переуступке прав требования.

Этапы переуступки квартиры в новостройке

Передача прав требования квартиры в строящимся доме имеет несколько этапов:

1. Формирование пакета документов — ДДУ, разрешение от банка, письменное согласие второго супруга (в случае совместного владения), документы о погашении долга перед застройщиком, разрешение на переуступку прав от застройщика и др.
2. Подписание контракта — подготовка договора цессии с указанием всех реквизитов (адрес ЖК в Краснодаре, даты заключения, оценка прав собственности, порядок расчета и др).
3. Проведение оплаты — уплата цены договора цессии или перевод долга перед строительной компанией на нового собственника.
4. Регистрация договора в Росреестре — финальный этап получения прав требования на объект недвижимости.

Для оформления сделки необходимо получить разрешения от государственных органов опеки (если права требования есть у несовершеннолетнего лица), второго супруга, банковского учреждения. Передача прав требований, согласно ст. 11 214-ФЗ возможна даже с долгом, но по согласию застройщика.

Виды переуступки объектов недвижимости

1. От физического лица. Чаще всего данный вариант переуступки жилья в новостройке стает актуальным, когда дольщик теряет возможность проводить дальнейшую оплату долга по ДДУ или у него поменялись жизненные планы.
2. От юридического лица. Инвестор вкладывает средства до начала строительства и выгодно перепродает физическим лицам для получения правомерного дохода.

Преимущества и недостатки переуступки квартиры

Для покупателя

• выгодная инвестиция (можно заработать на перепродаже квартиры);
• возможность покупки жилья по цене ниже первичного и вторичного рынка;
• цена объекта недвижимости вырастает на каждом этапе строительства ЖК;
• большое количество вариантов жилья;
• безопасность проведения сделки при грамотной юридической поддержке.

• получение не права собственности, а права требования;
• вероятность задержки сдачи объекта;
• без грамотной юридической поддержки существует риск продажи прав требования в несколько рук.

Для продавца

• возможность быстро привлечь инвестиции для строительства ЖК;
• заключение договоров ДДУ сразу после подготовки проектной документации.

• операции по заключенным договорам цессии облагаются налогом как и любые другие сделки купли-продажи;
• переуступка прав может занять больше времени, так как в процессе задействовано больше субъектов (покупать, продавец, застройщик, банк и др).

Сколько стоит переуступка прав?

В комплекс затрат по покупке/продажи прав требования на объект недвижимости для физического и юридического лица необходимо включить — государственную пошлину, расходы на нотариуса, юриста, комиссия от застройщика, налоги.

Показатель

Значение

13% от налоговой базы

Комиссия по договору ДДУ в пользу застройщика

до 4% или фиксированная сумма

Пример расчета стоимости переуступки квартиры в Краснодаре

Дольщик вступил в юридические отношения с застройщиком посредством ДДУ на сумму 2 млн. руб. и сразу проводит оплату. Спустя год он решил провести уступку прав требования на квартиру за 3 млн. руб. Согласно ст. 279 НК РФ налоговой базой является разница между ценой договора и суммой переуступки, т.е. 3 млн — 2 млн. = 1 млн. руб. Это означает, что подоходный налог будет взиматься с 1 млн. руб. и составлять 13%, т.е. 130 тыс. руб.

Почему следует обратиться к нам?

1. Проверяем репутацию застройщика в интересах покупателей. Устанавливаем факт нахождения строительной компании на стадии банкротства. Осуществляем изучение фактов открытых уголовных дел. Подтверждаем факт безупречной деловой репутации застройщика.
2. Учитываем все нюансы для совершения безопасной сделки. Формируем пакет документов в соответствии с требованиями законодательства. Проводим проверку количества собственников прав требования. Если в ДДУ фигурируют несовершеннолетние, то помогаем получить разрешение на продажу от органов опеки.
3. Поможем подобрать оптимальную квартиру. Наша компания поможет выбрать идеальное для вас жилье в Краснодаре на этапе строительства многоквартирного дома.

Если у вас есть вопросы или вы желаете быстро и надежно купить/продать права требования, то обращайтесь к нашим специалистам. Они предоставят подробную консультацию. На нашем сайте вы можете найти планировки и цены на все новостройки Краснодара.

Переуступка прав собственности на квартиру — вид сделки, при которой все права и обязанности от одного человека, заключившего договор с застройщиком, переходят к другому. «Такая сделка возможна, когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию. Риск переуступки в том, что покупатель передает денежные средства продавцу, но продавец не является титульным собственником данного объекта недвижимости. То есть он продает только право требования на объект, а не право собственности . В этом главное отличие и опасность», — говорит адвокат Татьяна Прасолова. Опасность № 1. Цепочка переуступок .

Переуступка прав на квартиру в новостройке – что это такое?

Ответ:

Переуступка квартиры в новостройке – это один из способов продажи прав на строящуюся квартиру. Это довольно частое явление на первичном рынке недвижимости. Многие ошибочно полагают, что при такой продаже происходит переуступка прав собственности на квартиру, но это не так.

В период строительства дома, прав собственности на квартиры еще не существует, поэтому предметом торга становятся права требования на квартиру. Эти права требования возникают сначала у того, кто первым вступает в отношения с Застройщиком, и приобретает право требовать у него исполнения условий договора. Причем, этим приобретателем может быть как физлицо (например, дольщик), так и юрлицо (например, подрядчик или соинвестор строительства). А договором с Застройщиком может служить как Договор долевого участия, так и другой тип договора (например, Предварительный договор купли-продажи).

Эти самые права требования первичный приобретатель может реализовать как в виде получения квартиры (после сдачи дома), так и в виде продажи своих прав требования третьему лицу – конечному Покупателю квартиры. В последнем случае как раз и происходит продажа квартиры в новостройке по переуступке прав требования (уступку прав еще называют «цессией»). Фактически, при такой сделке между Застройщиком и конечным Покупателем квартиры всегда присутствует промежуточное звено – тот самый первичный приобретатель прав.

Для конечного Покупателя риски переуступки прав на квартиру несколько выше, чем риск покупки квартиры непосредственно у Застройщика. Связано это с тем, что основания для уступки своих прав у Продавца могут быть под вопросом.

Что лучше купить – вторичку или новостройку? В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри в этой заметке.

Продажа квартиры по переуступке прав – риски и нюансы

Чтобы продать (уступить) права требования на квартиру в новостройке, эти права нужно иметь. И иметь их безусловно, без всяких «если…». А вот с этим как раз и бывают проблемы.

Безусловное и подтвержденное регистрацией право требования на квартиру в новостройке существует только у Договора долевого участия (ДДУ). Соответственно, и переуступка этого права по такому договору не вызывает вопросов. А Договор переуступки прав на квартиру, заключенный на основе ДДУ, так же как и сам ДДУ, тоже подлежит государственной регистрации в Росреестре.

В остальных случаях, т.е. в случаях, когда права требования переуступаются на основе другого типа договора, регистрации такой переуступки НЕ происходит. Более того, исходные права требования могут быть под каким-нибудь условием, а значит, их существование зависит от выполнения этого условия.

Например, вариант, когда подрядчик строительства получает в качестве оплаты от Застройщика ряд квартир в доме (по договору с Застройщиком), но дом еще не завершен, а подрядчик уже переуступает свои права требования на квартиры третьим лицам (покупателям). Если все идет по плану, дом достраивается, и подрядчик выполняет все свои обязательства перед Застройщиком, то покупатели получают переуступленные им квартиры.

Но если между подрядчиком и Застройщиком возникнет спор и взаимные претензии (что бывает не так уж редко), то первоначальные права подрядчика на квартиры в доме могут быть аннулированы, в результате чего и конечные покупатели лишаются переуступленных им несуществующих прав на квартиры.

Проще говоря, риск покупки квартиры по переуступке прав требования существенно возрастает, если эта переуступка происходит НЕ на основании Договора долевого участия (ДДУ).

Бывает, что причиной продажи квартиры по переуступке прав является, например, затягивание Застройщиком сроков сдачи дома, низкое качество строительства, а то и вовсе предбанкротное состояние самого Застройщика. Первоначальный соинвестор (дольщик), разочаровавшись в проекте, может выйти из него, продав свои права требования на квартиру новому дольщику. Поэтому Покупателю здесь следует перед принятием решения основательно изучить сам проект строительства, его текущее состояние (ход стройки) и перспективы его завершения, а также – репутацию Застройщика, чтобы не купить кота в мешке, польстившись на привлекательную цену. Как это сделать – см. по ссылкам на соответствующие шаги нашей ИНСТРУКЦИИ.

Покупателю квартиры (цессионарию) следует помнить, что Продавец (первоначальный дольщик, цедент) не отвечает за действия Застройщика (ст.390 ГК РФ). И в случае нарушения сроков или качества строительства, нельзя будет расторгнуть договор переуступки прав, и потребовать от Продавца возврата уплаченных по нему денег. Покупателю, в случае чего, придется предъявлять претензии уже к самому Застройщику, и требовать неустоек и компенсаций именно с него.

Что здесь можно посоветовать Покупателю? В договоре переуступки можно вписать условие, при котором Продавец, уступающий свои права на квартиру, берет на себя поручительство за Застройщика. Тогда, согласно той же статье 390 ГК РФ, в случае остановки стройки или банкротства Застройщика, Покупатель имеет право, кроме всего прочего, требовать компенсации и от Продавца-поручителя. Правда, убедить Продавца принять на себя ответственность за «косяки» Застройщика, совсем непросто, а потому в практике это встречается крайне редко.

В сделке переуступки квартиры в новостройке есть еще и такой нюанс! В случае, если после переуступки прав на квартиру по ДДУ, сам ДДУ с Застройщиком будет расторгнут, то конечному Покупателю будет возвращена (от Застройщика) только начальная стоимость квартиры (та, которая указана в ДДУ), а не та, по которой права на квартиру были переуступлены. А поскольку стоимость квартиры по договору переуступки обычно выше, чем стоимость квартиры по начальному договору ДДУ, то Покупатель в этом случае рискует потерять часть своих денег. Такое может произойти, например, если из-за серьезных задержек строительства, Покупатель захочет расторгнуть договор с Застройщиком.

Еще один риск переуступки прав на квартиру в новостройке, выполненной в обход ДДУ (т.е. по любому другому типу договора) – это риск так называемых «двойных продаж» (подробнее о них – см. по ссылке). В случае же, когда права требования переуступаются по ДДУ, риск «двойных продаж» исчезает, благодаря государственной регистрации этих прав.

Как проверить надежность Застройщика самостоятельно – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Вывод: при покупке квартиры в новостройке по переуступке прав, самое важное, на что нужно обращать внимание – это подтвержденное наличие самих прав, которые переуступаются, а также их безусловность.

Другими словами, риски переуступки прав на квартиру сильно снижаются для Покупателя, когда права переуступаются на основе зарегистрированного Договора долевого участия, и сам Договор уступки прав требования тоже проходит регистрацию в Росреестре.

В случае уступки (переуступки) на основе другого типа договора (не ДДУ), нужно разбираться в конкретной ситуации. Придется выяснять и убеждаться в существовании самих прав требования квартиры у Продавца, а также обоснованности их передачи (переуступки). В этом случае уже понадобится дополнительная консультация юриста применительно к условиям конкретной сделки.

И при любом раскладе, покупая квартиру в новостройке не у Застройщика, а у стороннего физлица или юрлица по переуступке прав, нужно всегда согласовывать это дело с самим Застройщиком, и получать от него письменное разрешение на такую сделку. Это исключает риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой прав (п.3 ст.382 ГК РФ).

На всякий случай напомним и о «стандартных» условиях покупки квартиры у физлица, которые применяются и в случае с переуступкой. Если основной договор ДДУ был заключен Продавцом в браке, то для сделки нужно будет согласие его супруги. А если в ДДУ фигурирует несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин, то Продавцу придется предъявить еще и разрешение на сделку из Органов опеки и попечительства.

К слову о детях. Если окажется, что для оплаты основного договора ДДУ были использованы средства господдержки в виде материнского капитала (об этом должна быть информация в самом ДДУ), то все дети Продавца тоже должны присутствовать в ДДУ. Если же доли детям там не выделены, то это может стать поводом для признания первоначальной сделки недействительной, а значит и переуступки – тоже.

Как узнать, был ли использован маткапитал Продавцом квартиры – см. в отдельной заметке по ссылке.

И еще следует помнить, что переуступить права на квартиру в строящемся доме можно лишь до тех пор, пока дом еще не сдан, и квартира в нем не передана по Акту приема-передачи.

Отдельно стоит заметить, что уступка применяется также и в случае строительства кооперативных домов. Договор уступки прав и обязанностей участника ЖСК не подлежит государственной регистрации в Росреестре, и регламентируется уставом самого кооператива.

По этому поводу лучше почитать отдельную статью Глоссария о покупке кооперативных квартир.

Денежные расчеты при покупке-продаже квартиры по переуступке прав проводятся по тем же правилам, что и на вторичном рынке. Об этом подробно рассказано в статье Глоссария – Передача денег за квартиру.

Налоговые последствия переуступки прав на квартиру в новостройке такие же, как и при любых других сделках с квартирами. Подробнее об этом смотри в Глоссарии – Налоги и налоговые вычеты при покупке и продаже квартир.

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости — ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность действий при покупке квартиры в новостройке показаны на интерактивной схеме нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ .

Что такое переуступка прав на квартиру в новостройке , порядок оформления, риски и подводные камни, скачать образец договора. … Что такое переуступка прав . Сегодня продать и купить недвижимость в России можно несколькими способами. Классический договор купли-продажи заключается, если квартира уже построена – когда вы приобретаете готовый объект у застройщика или жилье на вторичном рынке. … И по ДДУ, и по переуступке можно в итоге получить право собственности на квартиру – никаких различий не будет. Но все же и для продавца, и для покупателя есть ряд нюансов, которые необходимо учитывать, собираясь оформлять цессию. Продавцу (цеденту) по переуступке .

Покупка жилья в новостройке по переуступке прав: особенности и подводные камни

Недвижимость в строящейся многоэтажке можно приобрести не только стандартным путем через заключение ДДУ (договора долевого участия), но и посредством т.н. цессии – переуступки прав требования (ППТ). Поскольку на момент заключения подобной сделки юридически квартира еще не существует, речь идет именно о переуступке прав собственности на объект, который только появится в будущем. Таким образом, покупатель принимает не только права дольщика, который выступает продавцом, но и его обязанности. Это и многое другое порождает определенные риски, тем не менее, именно переуступка нередко является оптимальным способом приобретения жилья.

Почему иногда выгодно пользоваться переуступкой

Как правило, сделка ППТ актуальна для приобретения недвижимости с оптимальными для покупателя характеристиками. Например, семья желает обзавестись четырехкомнатной квартирой на низком этаже, а подобные лоты непосредственно у девелопера уже закончились, поскольку выкуплены дольщиками или распределены иным путем. В этом случае можно обратиться к инвестору, который, предвидя повышенный спрос на подобную недвижимость, заранее заключил с застройщиком ДДУ и «застолбил» за собой несколько четырехкомнатных квартир на нижних этажах. В итоге – семья получает то, что ей нужно, но, как правило, по цене выше стандартной.

Кто выступает продавцом квартиры при переуступке

Существуют три основные группы продавцов жилья посредством ППТ. Самая многочисленная – это вышеупомянутые инвесторы, приобретающие новые (строящиеся) квартиры с целью их дальнейшей перепродажи. Это могут быть как частные лица, манипулирующие десятком квартир, так и крупные фирмы, в обороте которых сотни объектов недвижимости. Вторую группу продавцов по ППТ составляют подрядчики, оказывающие услуги застройщику. Девелопер расплачивается с ними квадратными метрами, которые затем реализуются путем переуступки. В третью группу входят обычные люди, купившие квартиру для себя, но по каким-то причинам, вынужденные ее переуступить.

Особенности проверки ДДУ перед оформлением переуступки

Если при обычной сделке с недвижимостью тщательно изучаются правоустанавливающие документы, то при переуступке проверяется ДДУ, заключенный между продавцом и девелопером. ДДУ должен быть внесен в ЕГРН, на нем обязательно наличие штампа «произведена государственная регистрация договора». Если госрегистрация на жилье отсутствует, приобретать ее по ППТ не следует. Вторым важнейшим моментом является отсутствие залога прав по ДДУ: важно убедиться, что его, действительно, нет. При наличии залога – на договоре можно обнаружить печати двух видов: «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки». Если таковые имеются, от сделки лучше отказаться.

Следует убедиться и в том, что продавец оплатил застройщику всю сумму, оговоренную в его ДДУ. В противном случае уступка прав не сможет осуществиться либо же для этого понадобится согласие девелопера, поскольку переуступаются не только права продавца, но и его долги. Кроме того, следует изучить особенности возведения многоэтажки, чтобы оценить шансы ее своевременной достройки. Важный момент: срок аренды девелопером земельного участка, на котором возводится новостройка, должен закачиваться позже намеченного срока ее сдачи в эксплуатацию.

Юридическое оформление договора переуступки

Переуступка прав требования оформляется примерно так же, как покупка обычного жилья. Договор проходит госрегистрацию в ЕГРН, для чего его стороны подают заявления в Росреестр через МФЦ. К ним прикладывается собственно договор ППТ в трех экземплярах и оплачивается госпошлина. Полный перечень документов, требующихся для сделки, выглядит следующим образом:

• паспорт либо иной документ, удостоверяющий личность;
• квитанция о внесении государственной пошлины;
• ДДУ, внесенный в ЕГРН;
• договор ППТ со всеми дополнениями;
• согласие супруга, если жилье покупается в совместную собственность;
• согласие органа опеки на ППТ, если участником ДДУ является несовершеннолетнее или недееспособное лицо;
• согласие девелопера на ППТ, если таковое требуется.

Форму договора ППТ нередко предоставляет застройщик, поскольку он заинтересован в юридически правильном оформлении сделки.

Основные опасности при покупке жилья по переуступке

Главным фактором неопределенности при переуступке жилья является тот факт, что при этом покупатель принимает на себя не только права, но и обязанности продавца по его ДДУ. Например, если последний выплатил застройщику не всю оговоренную сумму, погашать остаток долга придется покупателю. Именно поэтому юристы советуют покупателям запрашивать платежные документы, удостоверяющие финансовые расчеты с девелопером. Вторым важнейшим фактором риска является надежность застройщика, ведь может получиться так, что сделка ППТ будет заключена, а дом – так и не достроится.

Покупая жилье через ППТ, необходимо понимать, что приобретаются права требования, строго соответствующие указанным в изначальном договоре ДДУ, который заключал с застройщиком продавец. Как правило, оплаченная им застройщику сумма – меньше, чем та, которую выплачивает ему покупатель. Таким образом, при возникновении у покупателя судебных тяжб с застройщиком, базовой ценой для определения штрафов и пеней будет цифра, указанная в первом договоре ДДУ.

Налог при оформлении сделки переуступки

Его уплата возлагается на продавца и составляет 13% от размера сделки для граждан РФ и 30% для нерезидентов. Исчисление сбора осуществляется с суммы, представляющей разницу между доходами и расходами продавца, поэтому налог можно минимизировать, доказав наличие издержек на приобретение жилья по ДДУ. Например, если квартира покупалась у застройщика (на этапе котлована) за 5 млн. руб., а впоследствии была переуступлена за 6 миллионов, продавец платит налог с разницы в 1 млн. руб. На покупателя квартиры через ППТ – налоги не накладываются. Более того, расходы на покупку недвижимости можно использовать для получения налогового вычета по итогам года.

Что такое переуступка ? Переуступка — это сделка, при которой юридическое право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю. Сама сделка называется цессией, продавец является цедентом, а покупатель — цессионарием. … Переуступка прав на квартиру в новом здании возможна в нескольких вариантах. Однако наиболее надежной является уступка прав требования на основании действующего договора долевого участия в строительстве. Только этот документ гарантирует безусловную и подтвержденную государством регистрацию права требования. Как правильно выбрать дом для покупки по переуступке ?

Новостройка из вторых рук. Опасности покупки квартиры по переуступке прав

​Переуступка прав собственности на квартиру — вид сделки, при которой все права и обязанности от одного человека, заключившего договор с застройщиком, переходят к другому. «Такая сделка возможна, когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию. Риск переуступки в том, что покупатель передает денежные средства продавцу, но продавец не является титульным собственником данного объекта недвижимости. То есть он продает только право требования на объект, а не право собственности. В этом главное отличие и опасность», — говорит адвокат Татьяна Прасолова.

Опасность № 1. Цепочка переуступок

Сейчас главный риск — цепочки переуступок. По таким кривым схемам часто продают апартаменты и лофты.

«Чтобы обойти оплату по счетам эскроу, застройщики, особенно мелкие, которые не могут получить проектное финансирование, делают цепочку переуступок через юридические (как правило, аффилированные с ними) лица. Инвестор дробит пакет квартир на мелкие части и уже непонятно от кого продает физическим лицам.

Если в такой цепочке переуступок хотя бы одно юридическое лицо обанкрочено или только становится несостоятельным должником, либо где-то происходили расчеты наличными или по частям (например, с рассрочкой), то право требования на квартиру может оспариваться легитимным застройщиком. Покупатель может оказаться и без жилья, и без денег.

Приобретать квартиры лучше напрямую от застройщика. Все сведения по переуступкам можно посмотреть в выписке из ЕГРН. Если жилье „гоняют“ через юридические лица, значит, там какой-то „схематоз“», — рассказал кандидат юридических наук, руководитель и преподаватель Учебного центра по подготовке риелторов, председатель правления Добровольной ассоциации риелторов Московского региона (ДАР), автор более 40 книг серии «Сделки с недвижимостью» Вадим Шабалин.

Опасность № 2. «Занижайка»

Большую опасность для физических лиц представляют «занижайки».

«Гражданин решил год назад инвестировать деньги и купил квартиру, допустим, за 5 млн, а теперь, когда цены выросли, продает ее за 8 млн рублей. В большинстве таких случаев продавец предлагает занизить стоимость и указать в договоре 5 млн, а 8 — заложить в ячейку. Когда покупатель соглашается на такую систему оплаты, то он никогда уже, если что-то случится, не будет признан добросовестным приобретателем. Если продавец обанкротится, квартиру отберут в конкурсную массу, а покупатель останется ни с чем и не вернет даже тех денег, которые были указаны в договоре. Когда же сделка идет без „занижайки“ и стороны договорились, например, налоги поделить пополам, при этом используется строго безналичный расчет, то покупатель в случае неприятностей признается добросовестным и всё заканчивается для него хорошо», — говорит Вадим Шабалин.

Кроме того, в последнее время налоговая стала внимательнее следить за подозрительными сделками.

Опасность № 3. Наличка

С «занижайками», как правило, тесно связан наличный расчет — еще одно слабое место при покупке квартиры.

«Наличный расчет не является доказательством того, что этот расчет производился. Как рассуждает финансовый управляющий при банкротстве? Если у вас был наличный расчет, значит, вы, условно выражаясь, друзья: продавец попросил покупателя как своего друга помочь вывести объект из конкурсной массы, зная, что у того есть долги и он будет банкротиться. Здесь даже написанная расписка не будет иметь никакой силы. Финансовый управляющий подаст иск в суд об оспаривании сделки», — рассказал Вадим Шабалин.

Опасность № 4. Долгострой

Здесь риски связаны с самим объектом недвижимости. По словам адвоката Татьяны Прасоловой, при строительстве могут не соблюдаться нормы и правила, могут также возникнуть судебные споры между застройщиком и администрацией или собственником земли. У застройщика могут появиться финансовые проблемы, о чем нередко свидетельствуют массовые продажи квартир в одном ЖК по переуступке. Возникает риск того, что сроки ввода объекта в эксплуатацию сдвинутся, а возможно, даже обанкротится застройщик.

«Тогда дольщики пытаются избавиться от доли в проблемном объекте и продают жилье по сниженной цене. Вестись на это не нужно. Можно остаться и без денег, и без квартиры. Поэтому тщательное изучение до заключения договора уступки финансового положения застройщика, хода строительства многоквартирного дома, судебной практики в отношении застройщика, информации контролирующих органов, сайта Единой информационной системы жилищного строительства позволит такие риски минимизировать», — пояснил заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Олег Островский.

Опасность № 5. Брачные отношения

Покупателям стоит обращать внимание на семейный статус продавца и тщательно проверять его как нынешнюю, так и бывшую «половинку».

«Если продавец приобретал квартиру, находясь в браке, а потом развелся и продал имущество, то бывшая супруга имеет право на половину доли в жилье покупателя. Чтобы не попасть в такую ситуацию, надо брать письменное согласие с супруга на продажу или заявление о том, что продавец не состоял в браке», — поясняет Вадим Шабалин.

Опасность № 6. Маткапитал

«Если квартира покупалась с помощью материнского капитала, а детям доли так и не выделили, то сделка стопроцентно оспаривается со всеми вытекающими неприятными последствиями. Как правило, такое выявляется после проверок прокуратурой Пенсионного фонда. Чтобы выяснить этот нюанс заранее, риелторы, как правило, просят маму показать движение средств по маткапиталу в аккаунте на портале госуслуг. Если она отказывается, то ее отправляют в Пенсионный фонд за справкой о том, что маткапитал при приобретении квартиры не использовался. Также при заключении договора указывают заверение об обстоятельствах, где пишут, что средства маткапитала не применялись при, например, погашении ипотеки», — рассказал Вадим Шабалин.

Опасность № 7. Доплата

При наличии задолженности по ДДУ застройщик будет взыскивать ее у нового дольщика.

«Необходимость доплаты по ДДУ может возникнуть в нескольких случаях. В первом случае — при заключении договора уступки новый дольщик не убедился в том, что выплаты по ДДУ предыдущим дольщиком, в том числе юридическим лицом, особенно при проведении им взаимозачетов с застройщиком, произведены в полном объеме и без нарушений графика оплаты по договору.

Во втором случае возможна доплата в случае увеличения площади объекта долевого строительства после ввода дома в эксплуатацию и проведения соответствующих обмеров.

В-третьих, если цена по договору первоначальным дольщиком оплачена не в полном объеме, необходимо получить разрешение на заключение договора уступки у застройщика», — сообщил Олег Островский.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, лучше самостоятельно посетить офис застройщика совместно с первоначальным дольщиком и все проверить.

Опасность № 8. Двойные продажи

«Двойная переуступка возможна только при отсутствии государственной регистрации договора уступки. В настоящее время такое встречается крайне редко и только у явных мошенников, когда покупатели в погоне за очень низкой ценой договора уступки не обращают внимание на его государственную регистрацию. Неслучайно 214-ФЗ прямо указывает: сначала государственная регистрация (неважно, ДДУ или договора уступки), а потом оплата по договору», — рассказал Олег Островский.

Опасность № 9. Дополнительные условия по договору

Застройщик может наложить запрет на реализацию квартиры по уступке и признать сделку недействительной.

«Дело в том, что застройщик выступает в качестве стороны по договору и ему небезразлично, кто участвует в сделке: инвесторы, подрядчики или физические лица. Застройщикам порой невыгодно, когда на рынок выходит большое количество квартир в их же домах по низким ценам и оптом от инвесторов. Именно поэтому они стараются внести в договор условие о том, что на сделку требуется их согласие, и оговаривают размер комиссии», — говорит адвокат Татьяна Прасолова.

Кроме того, надо обращать внимание на иные положения в ДДУ, которые нарушают права потребителей.

Опасность № 10. Потеря средств

При расторжении ДДУ есть риск невозврата денег в части, превышающей цену договора.

«Надо понимать, что в случае уплаты по договору уступки цены, превышающей цену, указанную в договоре участия в долевом строительстве, при расторжении такого договора новым дольщиком он получит сумму, указанную в ДДУ, а не в договоре уступки. Кроме того, различные неустойки за невыполнение обязательств застройщиком будут рассчитываться исходя из первоначальной цены, указанной в ДДУ», — говорит Олег Островский.

Что такое переуступка квартиры в новостройке ? Проведение данной сделки предполагает осуществление купли-продажи объекта недвижимости, которого еще не существует, поскольку сдача дома не состоялась, и его строительство продолжается. Фактически продается и покупается не сама квартира, а лишь право требования ее от застройщика в соответствии с договорами долевого участия и цессии. … Именно это право требования, а не сам объект недвижимости, можно продать стороннему лицу согласно договору переуступки прав собственности , на квартиру в новостройке . Сделка с самим жильем на данном этапе невозможна, поскольку до сдачи дома в эксплуатацию оно юридически не существует.