Что такое план в строительстве

Согласно п. 5.7.5 СП 48.13330, в составе ППР (проекта производства работ) в полном объеме должен быть строительный генеральный план, или стройгенплан. Он составляется для создания на объекте безопасной и комфортной обстановки для рабочих. Еще этот документ используют для определения экономически и технически обоснованных решений для возводимого здания. Для этого на плане обязательно изображают:

• строящийся или реконструируемый объект;
• внутриплощадочные коммуникации;
• границы участка строительства;
• расположение кранов;
• схемы движения автотранспорта;
• временные сооружения.

Согласно п. 5.6 строительный генеральный план разрабатывают не только на основной этап строительства, но и на период подготовки. Также стройгенплан бывает общим, т. е. на всю территорию площадки и в масштабе, который соответствует масштабу генерального плана, и объектным, т. е. только на участок, примыкающий к возводимому зданию.

Бизнес план / финансовая модель строительства. Какие исходные данные нужны?

Общие принципы разработки стройгенплана

Даже при условии, что у каждой строительной площадки есть индивидуальные особенности, есть общие нюансы составления и оформления стройгенпланов. Вместе с формой документа они приводятся в справочно-методическом пособии по разработке планов в составе ППР. Среди основных принципов можно выделить следующие:

• Склады для размещения и хранения поставляемой продукции нужно располагать рядом с дорогами и вблизи мест ведения работ, чтобы минимизировать время доставки конструкций к месту монтажа.
• Временные инженерные сети и сооружения должны быть в местах, где не предполагается возведение постоянных объектов.
• Временные объекты санитарно-бытового назначения должны находиться непосредственно рядом с основными строительными объектами.

С какой проектной документацией необходимо увязывать стройгенплан:

• с календарным планом строительства;
• генеральным планом объекта
• графиками работы строительных машин;
• с графиками рассчитанной потребности в материалах и механизмах

Какие исходные данные необходимы для разработки стройгенплана

Чтобы разработать общеплощадочный тип стройгенплана, необходимо подготовить следующие документы:

• исходно-разрешительную документацию, включая геоподоснову в масштабе 1:500 и ситуационный план М 1:2000;
• результаты инженерно-экономических, геологических и гидрологических изысканий на конкретном участке строительства;
• прочие части проекта организации строительства, включая материалы технико-экономического обоснования, календарный план и сметный расчет;
• особенности подсоединения к имеющимся инженерным коммуникациям.

Объектный стройгенплан составляется на основе общеплощадочного плана, а также с применением календарных графиков, рабочих чертежей и технологических карт на выполнение технологически сложных строительно-монтажных работ и установку сложных или габаритных конструкций.

СТРОИТЕЛЬСТВО ДОМА ПЛАН РАСХОДОВ И ДОХОДОВ / ЭКОНОМИКА СТРОИТЕЛЬСТВА

Общая инструкция по разработке общеплощадочного стройгенплана

1. Отобразить на плане строящийся или реконструируемый объект и указать уже существующие.
2. Отобразить постоянные инженерные сети и дороги.
3. Нанести место установки монтажных кранов, обозначить границы их опасных зон и зон их действия.
4. Спроектировать и отобразить временные дороги с их подъездными путями.
5. Рассчитать площадь временных складов, разместить их на плане с учетом близости к местам ведения работ.
6. Рассчитать потребность во временном водо- и электроснабжении, отобразить сети на схеме, дополнительно указав пункты питания и места подсоединения к постоянным.
7. Определить места размещения на плане ограждений, настилов, переходных мостиков и защитных устройств.
8. На основе готового стройгенплана рассчитать технико-экономические показатели.

Особенности разработки объектного стройгенплана

1. Сначала осуществить привязку к объекту кранов, поскольку именно от них при строительстве отдельных объектов зависит размещение прочих элементов обустройства. Необходимо указать не только зоны обслуживания, но и границы опасных зон.
2. Определить объем ресурсов, необходимых для возведения объекта. Его можно взять из соответствующих разделов ПОС.
3. Разместить склады для хранения поставляемых изделий.
4. Произвести расчет необходимого количества воды и электроэнергии, изобразить временные инженерные сети.
5. Выбрать оптимальное размещение временных дорог, которые обеспечивают подъезд в зону действия грузоподъемного крана.
6. Определить количество и выбрать место для временных построек производственного, административного и санитарно-бытового назначения.

Какие временные здания можно разместить на стройгенплане

На строительной площадке могут использоваться временные сооружения трех типов:

• Сборно-разборные. В основном используются под предприятие общественного питания, аппарат управления или складские помещения.
• Контейнерные. Представляют собой каркасно-панельные конструкции. Подходят для хранения различных видов инструментов, обустройства мастерских и помещений санитарно-бытового обслуживания, а также под жилье и административно-управленческий отдел.
• Передвижные. Это самые мобильные временные здания. В передвижных зданиях можно организовывать жилье, бытовые, административные и складские помещения. В основном мобильные сооружения используют на начальном этапе работ или при небольшой продолжительности строительства, если объект не слишком большой.

Важные условия при разработке стройгенплана

При проектировании особенно важно обеспечение безопасности производимых работ. Для этого в процессе составления необходимо придерживаться следующих рекомендаций:

• Между наиболее выступающей частью крана и наружной поверхностью наружной стены должно быть не менее 1-1,5 м.
• Для кранов на гусеничном или пневмоколесном ходу необходимо предусматривать временные дороги только с твердым покрытием.
• Расстояние от строящегося объекта до временных сгораемых зданий должно быть не менее 15 м.
• Дороги для автомобильного транспорта должны иметь ширину 3,5-4 м при одностороннем движении и 6-7 м при двухстороннем.
• Минимальный радиус закругления автомобильных дорог – 12-15 м.
• Навесы и закрытые склады должны располагаться вне опасной зоны крана, а открытые склады со штабелями – в зоне его действия.
• Между штабелями конструкций предусматриваются проходы не менее 0,7-0,9 м.

Меры противопожарной безопасности при разработке стройгенплана

По требованиям пожарной безопасности стройгенплан должен разрабатываться с учетом необходимости противопожарных мероприятий. Для этого на плане предусматривают следующие средства безопасности:

• пожарные гидранты;
• бочки с водой;
• ящики с песком;
• огнетушители;
• противопожарные щиты.

Последние должны быть оснащены необходимым инвентарем, включая ведра, ломы, кирки и лопаты. Все это размещают непосредственно вблизи к сгораемым постройкам. Автомобильные дороги оборудуют площадками для разворота и разъезда пожарных машин на месте подъезда к пожарным гидрантам. Временные постройки можно располагать с пожарными разрывами для сокращения занимаемой ими площади. В таком случае сооружения располагают по схеме 4-5 зданий – 15 м – снова 4-5 зданий.

Источник: stroydoc-abv.ru

Генеральный план (генплан) застройки коттеджного поселка. Что это? И как им пользоваться? на сайте Недвио

Каждое поселение в РФ должно иметь утвержденный генеральный план. Такое решение было принято Градостроительным кодексом еще в 2004 году.

С тех пор, хаотичная загородная застройка в Подмосковье осталась в прошлом. Как показывает опыт, дома в коттеджных поселках без единого плана и архитектуры, редко пользуются спросом. Перед покупкой коттеджа в поселке-новостройке, потенциальные владельцы желают знать, на что можно будет рассчитывать в будущем. Для этого они внимательно изучают местность, окружение, инфраструктуры, 3-D эскизы и даже фото будущего поселка с вертолета.

Покупатели домов и участков стали гораздо более осведомленными, и сегодня мало кого удивишь коттеджным поселком, в инфраструктуру которого входит только асфальтированная дорога, а из развлечений — созерцание леса или прогулки на природе. В грамотно спроектированном генеральном плане должны быть изначально предусмотрены все нюансы застройки загородного поселка еще до начала его строительства.

Что такое генплан и зачем он нужен?

Генплан поселка – это основной документ застройщика загородной недвижимости. Он состоит из множества карт и пояснительной (текстовой) части. На картах отображена перспектива развития территории КП, то как он будет выглядеть через несколько лет.

Разница с обычными картами состоит в том, что на них изображается не определенный объект, а функциональная зона. Она определяет для каких именно функций будет предназначена та или иная территория поселка.

Примеры функциональных зон:

• торговая – рынки, торговые центры, супермаркеты;
• промышленная – различные небольшие мастерские, СТО и другие;
• рекреационная – парки, пляжи, базы отдыха;
• развлекательные – детские игровые центры, аттракционы, кинотеатры;
• жилая – для постройки жилого сектора;
• общественно-деловая – банки, медцентры и коммунально-бытовые объекты, детские сады.

По утвержденному ГП, по закону, в каждой зоне можно строить только объекты, соответствующие ее назначению. Кроме того, в нем оговаривается сохранность экологии, защита окружающей среды.

Ознакомившись с этим документом, покупатель решит насколько ему подходит будущая инфраструктура, стоит ли останавливать выбор или поискать более приемлемый вариант.

Для каких целей составляется генеральный план?

Все большие и маленькие поселения должны иметь генплан. Его основные задачи:

1. предотвратить конфликты в сфере архитектуры и градостроения;
2. борьба с несанкционированной застройкой, самостроем;
3. гармоничное развитие населенных пунктов;
4. предупреждение транспортных пробок, дефицита детсадов, школ и других объектов социального обслуживания.

Все эти проблемы негативно сказываются на жизни людей в населенных пунктах. Генеральный план – решает все проблемы еще до их возникновения, если застройщик придерживается его во всех деталях.

Как создается генплан коттеджного поселка?

Для того, чтобы получить высокий и стабильный спрос на недвижимость, девелоперы стараются использовать комплексные подходы при разработке архитектурно-строительной концепции и плана застройки КП.

I. Маркетинговое исследование рынка – первый этап проектирования

1. Перед началом разработки ГП проводится анализ, в котором рассматриваются:

• проблемные территории (рвы, канавы, возвышенности) на земельном участке для постройки;
• насколько были востребованы дома в коттеджных поселках с такой концепцией;
• уровень конкуренции на рынке;
• факторы повлиявшие на продажи.

2. Анализируются экономические показатели по основным параметрам:

• темпы роста зарплат в регионе;
• темпы роста (снижения) спроса и предложения;
• темпы поглощения (наполнения) рынка.

3. Формирование образа будущих владельцев.

• доходы и состав семьи;
• возраст ее членов;
• имеющееся жилье в мегаполисе;
• согласие оформить ипотеку;
• социальное положение.

II. Следующим этапом является – разработка генплана

1. Для этого составляется детальная схема земельного участка, она включает в себя следующие детали:

• мероприятия по благоустройству территорий;
• планирование размещения жилых объектов;
• схематичная проектировка коммуникаций;
• вертикальная планировка всего участка.

От того насколько удачно будут сочетаться между собой все вышеперечисленные условия, зависит общий вид и удобство проживания в будущем поселке.

2. Чтобы составить качественный и полезный генеральный план необходимо собрать следующие документы:

• начальные данные об участке (топографическая съемка, фотоматериалы);
• кадастровый план;
• карты местности;
• данные о лесных массивах и водоемах, находящихся в непосредственной близости.

Кроме всех данных, обязателен выезд специалистов на участок, с целью визуального ознакомления с его характеристиками.

III. Планирование транспортных и пешеходных дорог

Потенциальному покупателю очень важно удачное расположение дорог в коттеджном поселке. Практически все жители загородных домовладений работают в столице, поэтому каждое утро стоять в пробке на выезде из поселка — мало кому понравится.

Грамотная разработка схемы автодорог, в итоге, может повысить спрос и цену на дома в коттеджном поселке. Кроме того, транспортные развязки в самом КП должны быть максимально эффективными, и сделаны из качественных материалов.

Также должны обязательно присутствовать тротуары, ведь практически все домовладения рассчитаны на семьи с маленькими детьми и подростками. Наличие пешеходных дорожек будет способствовать их безопасности передвижения по КП.

IV. Инженерные коммуникации

Одна из самых главных составляющих генплана. От того, насколько квалифицированно и правильно будут разработаны системы водоснабжения, канализации, вентиляции, отопления и газоснабжения, зависит комфорт будущих жильцов.

Покупая загородную недвижимость, человек стремится не только к природе и экологии, немаловажным фактором является благоустроенность и комфорт — как минимум, не хуже, чем в городской квартире. Есть множество случаев, когда потенциальный покупатель выбирает более дорогое, находящееся в большей удаленности от МКАД жилье, только из-за наличия всех коммуникаций.

Чертежи разводок всех узлов и аксонометрические схемы неоднократно проверяются, кроме основных в них входят: трубы для ливнестоков, системы пожаротушения и сигнализации.

V. Архитектура

Архитектурное проектирование во многом зависит от типа поселка. В КП эконом класса все дома и остальные объекты строятся в одном архитектурном стиле. При этом может отличаться: этажность, площадь, количество комнат. Отделка и материалы также могут быть разными по цене и качеству.

Домовладения в поселках элитного и бизнес-класса строятся по индивидуальным проектам, не нарушая, при этом, общий дизайн поселка. Предъявляются более высокие требования в целом к архитектурно-градостроительной концепции поселка.

Если застройщик хочет продать свою недвижимость максимально быстро и дорого — для этого приходится прикладывать немало усилий. На рынке острая конкуренция, есть много качественных предложений, поэтому клиент выбирает самое лучшее. Вряд ли человек купит дом, если его окна будут выходить на пустырь или на 2-3 этажа будет один туалет.

VI. Озеленение и ландшафтный дизайн

Мало кто захочет стать владельцем загородного дома, находящихся в полностью асфальтированном городке, зачем «менять шило на мыло»? Точно также можно сказать о зеленых неухоженных территориях.

Сейчас застройщики уделяют большое внимание эстетическому восприятию. Поэтому аккуратно подстриженные газоны, небольшие парки с фонтанами, посаженные деревья — не оставят равнодушными покупателей.

Опытный дизайнер может превратить недостатки земельного участка в достоинства. Даже замшелый пруд можно превратить в прекрасное озеро в центре парка, если подойти к делу творчески.

VII. Утверждение генплана

Это довольно длительный процесс, занимает до 6 месяцев. Сложность состоит в том, что каждый этап и каждый подпункт требуют утверждения в соответствующих инстанциях. Чиновники внимательно проверяют соблюдены ли все строительные нормы и требования закона, в противном случае его не утвердят и отправят на доработку.

В генеральном плане поселка должны присутствовать все чертежи, выполненные в высоком качестве, и с соблюдением стандартов. Пояснения к ним обязаны быть четкими и понятными.

Проект поселка проверяют и утверждают сразу несколько инстанций:

• местный комитет градостроительства и архитектуры;
• органы по охране окружающей среды;
• санэпидемнадзор;
• противопожарный и экологический надзор.

Далее проводятся общественные слушания с местными жителями, где каждый может высказать свое мнение по поводу ГП и, по итогам которых, проект могут одобрить или вернуть обратно на доработку.

Может ли застройщик нарушить (отменить) генплан?

По завершению всех согласований и продолжительных общественных слушаний, генеральный план, наконец, утверждают. После принятия акта отменить его невозможно! Предпринять такую попытку — равносильно составлению нового плана и ожиданию его одобрения.

Изменение генерального плана может быть проведено только в судебном порядке. Но, как показывает практика, суд чаще встает на сторону жителей поселка. В первую очередь, поддерживаются общественные интересы, а не одного человека.

Как пользоваться генпланом?

Генеральный план – очень полезный и необходимый документ для небольших населенных пунктов. В нем оговорено и наглядно показано как в будущем будет выглядеть новый поселок. Какая в нем будет архитектура и инфраструктура, удобства и развлечения и т. д.

Грамотно составленный документ легко понять даже простому обывателю. Ко всем картам и схемам прилагаются пояснения. Потенциальный покупатель, просмотрев ГП уже имеет представление насколько будет комфортно и удобно жить в таком поселке, насколько органично он впишется в окружающую природу. Так что, в некотором смысле, генплан можно считать рекламой для коттеджного поселка.

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник: nedvio.com