Я в соответствии со статьей 9 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» даю свое согласие АО «ДОМ.РФ» (далее – Общество), расположенному по адресу: 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10 (ОГРН 1027700262270), на обработку (включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение) моих персональных данных в следующем составе:
- фамилия, имя, отчество (в том числе предыдущие);
- номер телефона (стационарный домашний, мобильный);
- адрес электронной почты;
- сведения об аккаунтах в социальных сетях;
- другие данные, указанные в моем обращении, как с использованием средств автоматизации, так и без использования таких средств в целях обработки моего обращения на сайте АО «ДОМ.РФ» и направления/предоставления мне ответа на него с момента оформления данного обращения и в течение 5 лет после него.
Указанные выше персональные данные являются необходимыми для заявленной цели обработки. Настоящим подтверждаю, что данные, указанные в обращении, не содержат специальных категорий персональных данных, а именно сведений, касающихся моей расовой, национальной принадлежности, политических взглядов, религиозных или философских убеждений, состояния здоровья, интимной жизни.
Какие варианты финансирования застройщика в 2021? Мезонин, Бридж, ЗПИФ, паевый фонд, Эскроу
Настоящим согласием я также разрешаю Обществу поручать обработку моих персональных данных следующим организациям:
- ООО «ДОМ.РФ Управление активами», расположенному по адресу: 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10, пом. XI, ком. 177 (ОГРН 1167746708733);
- Фонду ДОМ.РФ, расположенному по адресу: 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10, пом./ком. XI/45 (ОГРН 1167700063992);
- ООО «ДОМ.РФ Центр сопровождения», расположенному по адресу: 394036, Воронежская обл., г. Воронеж, просп. Революции, д. 38, пом. 10 (ОГРН 1193668037870);
- АО «Банк ДОМ.РФ», расположенному по адресу: г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10 (ОГРН 1037739527077),
в соответствии с договорами и соглашениями, заключенными АО «ДОМ.РФ» с указанными организациями, в объеме, способами, в целях и в сроки, которые определены настоящим согласием (указаны выше).
Настоящее согласие на обработку моих персональных данных может быть отозвано мной путем подачи письменного уведомления в Общество.
Права и обязанности в области защиты персональных данных мне разъяснены и понятны.
Продолжая работу на сайте я выражаю свое согласие АО «ДОМ.РФ» (адрес: г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10) на автоматизированную обработку моих персональных данных (файлы cookie, сведения о действиях пользователя на сайте, сведения об оборудовании пользователя, дата и время сессии), в т.ч. с использованием метрической программы Яндекс.Метрика, с совершением действий: сбор, запись, систематизация, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, передача (предоставление, доступ) партнёрам АО «ДОМ.РФ», предоставляющим сервис по указанным метрическим программам. Обработка персональных данных осуществляется в целях улучшения работы сайта, совершенствования продуктов и услуг компании, определения предпочтений пользователя, предоставления целевой информации по продуктам и услугам АО «ДОМ.РФ» и его партнёров.
Проектное финансирование. Взаимодействие застройщика и банка на этапе строительства: мнение регионов
Настоящее согласие действует с момента его предоставления и в течение всего периода использования сайта.
В случае отказа от обработки персональных данных метрическими программами я проинформирован о необходимости прекратить использование сайта или отключить файлы cookie в настройках браузера.
АО «ДОМ.РФ» очень серьезно относится к вопросам конфиденциальности и безопасности информации. Защита ваших персональных данных** — один из наших ключевых приоритетов.
Мы обрабатываем ваши персональные данные, собранные на законных основаниях и в рамках четко сформулированных целей, характерных для взаимодействия АО «ДОМ.РФ» со всеми сторонами:
- клиентами, потенциальными клиентами, их родственниками или представителями;
- контрагентами и партнерами (как существующими, так и потенциальными);
- сотрудниками (включая их родственников) и соискателями.
Мы можем собирать ваши персональные данные, информацию о предпочтениях, совершенных действиях и т.п. при помощи веб-сайта АО «ДОМ.РФ» для заранее определенных и законных целей.
Мы можем передавать ваши персональные данные строго при соблюдении требований законодательства.
Мы уважаем ваши права и свободы, в частности, связанные с вопросами обработки ваших персональных данных.
при первоначальном взносе 30%, срок — 15 лет.
Обязательное страхование недвижимости, личное — по желанию (при отсутствии ставка повышается). Доход подтверждается справкой 2-НДФЛ.
Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» регулирует отношения между Единым институтом развития в жилищной сфере, органами государственной власти и местного управления и физическими и юридическими лицами.
Закон направлен на формирование рынка доступного жилья, развитие жилищного строительства, объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, инфраструктурной связи. Содействует развитию производства строительных материалов, конструкций для жилищного строительства, а также созданию парков, технопарков, бизнес-инкубаторов для создания безопасной и благоприятной среды для жизнедеятельности людей.
161-ФЗ устанавливает для ДОМ.РФ полномочия агента Российской Федерации по вовлечению в оборот и распоряжению земельными участками и объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности и не используются.
Проверьте почту, которую указали
На сайте используются файлы cookie
Оставаясь на сайте, вы выражаете свое согласие на обработку персональных данных в соответствии с политикой АО “ДОМ.РФ” и соглашаетесь с политикой обработки файлов cookie
Источник www.xn--d1aqf.xn--p1ai«У вас больше нет своих денег»: как новый механизм финансирования строек жилья повлиял на рынок
Через год после перевода жилищного строительства на проектное финансирование лишь треть жилья строится с использованием нового механизма. Те застройщики, кто все-таки перешел на эскроу, говорят о превращении банков в регулятора и контролирующий орган и сращивании их со строительными компаниями. При этом в распределении денег, которые банки выделяют на строительство, налицо дисбаланс в пользу Москвы
Тринадцатого июля на совещании у Владимира Путина, посвященном выполнению нацпроектов, вице-премьер Марат Хуснуллин, который курирует строительную отрасль, рассказывал, что выход на плановые показатели ввода 120 млн кв. м жилья в год возможен к 2026-2027 году. «В сравнении с сегодняшним показателем 75 млн кв. м рост до 120 млн — это больше, чем на 60%. Расти придется очень быстро. Тем более у нас кроме коронавируса еще переход на счета эскроу…»
Прошлой весной строители предрекали коллапс отрасли в связи с переходом на новую систему финансирования жилищного строительства — не напрямую дольщиками, а при посредничестве банков. Все в один голос обещали рост цен, снижение предложения, череду банкротств. Строителям удалось добиться смягчения закона: дома, готовые на 30%, квартиры в которых активно продавались, разрешили достраивать по старым правилам, точные критерии определяли региональные власти.
Как работает механизм эскроу
С июля 2019 года деньги за квартиры в новостройках попадают не напрямую от покупателей застройщикам, а на специальные банковские счета (эскроу). Деньги замораживаются на этих счетах до момента регистрации права собственности на квартиру. Банки, в которых открываются счета эскроу (эскроу-агенты), выдают застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов.
Что в результате? По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), застройщики-юрлица возводят сейчас 98,7 млн кв. м жилья и только 36% из них строятся по новым правилам, то есть с использованием счетов эскроу, остальные достраиваются по старым. Крупнейший российский застройщик группа ПИК в операционном отчете за первое полугодие показала, что поступления средств от продажи недвижимости на эскроу-счета выросли на 558% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составили 20 млрд рублей. Но это все еще в четыре раза меньше, чем поступления от обычных продаж (84,2 млрд рублей). «Будучи системообразующими застройщиками, ПИК и ЛСР получили разрешение достраивать объекты «по критериям», — объясняет топ-менеджер компании-конкурента. — Масштаб их деятельности таков, что банковская система их не переварит».
По данным ЦБ, на 1 июня в России банки заключили с застройщиками 1229 кредитных договоров на проектное финансирование на сумму 1,4 трлн рублей. Весь рынок игроки оценивают в 4,1 трлн. «35% строительных компаний перешли на счета эскроу, — говорит Forbes аудитор Счетной палаты Светлана Орлова. — Это уже более детальный контроль за финансами. Раньше было как: взял, деньги собрал, перевел их в офшоры и ничего не строишь. И каждый месяц, каждую неделю количество обманутых дольщиков растет. Теперь все иначе, процесс жестко контролируется».
Мощнейший регулятор
«Мы были первыми, кто полностью перешел на счета эскроу», — говорит председатель совета директоров ГК МИЦ Андрей Рябинский. Другие опрошенные Forbes застройщики расстаются со старыми правилами не столь охотно: «Инград» продает с использованием счетов эскроу порядка 70%, MR Group — 20%, «Гранель» — 10%. Так что МИЦ с его 100% действительно выделяется. Московское отделение Сбербанка финансирует проекты компании на 45 млрд рублей, ПСБ на 10 млрд, Совкомбанк на 2 млрд.
Рябинский говорит, что о своем решении не жалеет. «Мы гораздо легче пережили кризис, связанный с пандемией, поскольку финансирование идет от банка и не так сильно зависит от продаж, — перечисляет он. — А главное, нам не пришлось перетряхивать структуру компании, потому что все лишнее и неэффективное уже было отсечено до кризиса, на этапе подготовки к переходу на эскроу».
«Нынешняя ситуация с пандемией наглядно показала важность механизма эскроу, — рассуждает вице-президент ГК «Инград» Артем Бортневский. — В первую очередь, несмотря на падение спроса, мы продолжали стройки, поскольку понимали, что у нас есть необходимое финансирование. Второй момент — доверие клиентов. Часто принято приводить общую статистику падения спроса на рынке, однако если делить ее по игрокам, то окажется, что у крупных компаний падение составило от 20% до 50%. При этом небольшие застройщики, не перешедшие на проектное финансирование, потеряли до 70%».
Что конкретно происходит с компанией, когда она подписывает договор с банком о финансировании проекта с использованием счетов эскроу? Сначала застройщик готовит объемный пакет документов: юридические права на земельный участок, исходно-разрешительная документация, финансовые модели, расписанный постатейно бюджет проекта. «От момента, когда застройщик впервые приходит в банк за проектным финансированием и до момента принятия решения может пройти полгода и больше», — говорит вице-президент ПИК Алексей Алмазов. Если банк на кредитном комитете утверждает проект, то дальше стартует совместная работа.
«Насколько банк интегрируется в процесс? Я вам скажу: очень сильно интегрируется, — делится опытом Рябинский. — По сути, у нас появился мощнейший регулятор и контрольный орган. Причем действует он гораздо эффективнее, потому что подходит к процессу не формально, а по сути. Мы порезали много ненужных расходов, изменили структуру правления, порядок проведения тендеров и так далее. Это потребовало от нас сил и нервов, но результат оказался положительным, потому что мы стали эффективнее».
«Вы сращиваетесь с банком-кредитором, и у вас больше нет своих денег, — делится впечатлениями финансист подмосковной строительной компании. — Деньги на финансирование вообще всей вашей деятельности вам выдает банк. И его сотрудники становятся частью вашего казначейства, а руководители какого-то уровня — частью вашего менеджмента». По его словам, для работы по одному проекту от банка нужны минимум три человека: кредитный менеджер, эксперт по строительству и аналитик. Общение с ними происходит ежедневно.
Для МИЦ переход на работу по новым правилам не был легким. «Мы должны были перейти на счета эскроу в июле (2019-го года. — Forbes), — рассказывает Рябинский. — По факту финансирование стройки началось только в сентябре. Это был непростой период». Помимо всего прочего, компании пришлось сменить контрагента.
Сроки ввода в эксплуатацию некоторых домов сдвинулись на 2-4 месяца. «У нас есть несколько корпусов, где мы меняли подрядчика и теряли время. Свою лепту, конечно, внесла и приостановка строительных работ из-за пандемии, — продолжает Рябинский. — Из-за этого мы немного поехали по срокам. Мы очень серьезно относимся к этой ситуации, и мы постараемся не допускать этого больше никогда». По данным ЕИЖС, у ГК МИЦ в стадии строительства 42 дома общей площадью 834 000 кв. м.
«Ни по опыту, ни по должности, ни по возрасту»
В распределении денег, которые банки выделяют застройщикам, налицо дисбаланс. По данным ЦБ, из 1229 кредитных договоров, заключенных в России, на Москву приходится всего 124. В денежном выражении девелоперы столицы получили почти половину пирога: 666 млрд рублей из 1,39 трлн. «Размер среднего проекта в Москве — 5 млрд рублей, в регионах — 500 млн. Средневзвешенная цена по Москве 160 000 рублей за кв. м, а по России 65 000 рублей, — объясняет Алмазов из ПИК. — В Москве рентабельность гораздо выше, и банки относятся к кредитованию более высокомаржинальных проектов лучше». В 13 регионах России, в числе которых Омская и Мурманская области, Дагестан, Карачаево-Черкесия, до сих пор не заключено ни одного договора о проектном финансировании.
«Основная сложность в том, что региональные застройщики и банки разговаривают на разных языках, — говорит Алмазов. — Как правило, им не приходилось общаться раньше, проекты в основном финансировались за счет дольщиков. Многим застройщикам трудно даже сформировать подробную финансовую модель по стандартам банков». По словам Алмазова, региональные застройщики часто склонны переоценивать качество своего продукта, бюджет проекта, цены продаж, банки же, в свою очередь, сильно консервативны в оценках проектов».
Еще одна сложность — нехватка свободных собственных средств у застройщиков. «При проектном финансировании банки готовы в среднем участвовать в проектах в соотношении 85% на 15%, — рассказывает Алексей Алмазов. — То есть у застройщика должно быть хотя бы 15% собственных средств. Допустим, 5-7% — это участок, но нужно еще 7-10%». Лишних денег у девелопера нет, да и участок зачастую заложен в банке.
Чтобы плотно работать с застройщиками, банкам требуется много людей. «Большинство крупных застройщиков так или иначе осядут в лидирующих банках, у которых большой капитал: Сбербанк, ВТБ, может быть, Россельхозбанк, Газпромбанк, — предполагает собеседник Forbes из числа крупных девелоперов. — Каждый из нас принесет много больших проектов. Это огромная документация, большое количество строительных вопросов. На нашу компанию работает сейчас довольно большая группа сотрудников Сбербанка. Ни по опыту, ни по должности, ни по возрасту, ни по обязанностям и полномочиям эти люди не соответствуют нам. И дальше дисбаланс будет только нарастать».
Пока новые правила действуют чуть больше года, и нет никакой единой системы требований банков к застройщикам. Кому-то нужно личное поручительство бенефициара, кому-то нет. Кто-то переводит взаимодействие с контрагентами в онлайн через личный кабинет, кто-то продолжает работать по телефону и с бумагами.
Как отразился переход отрасли на счета эскроу на потребителях и спросе? «Строящиеся по эскроу проекты по умолчанию вызывают больше доверия в силу защищенности дольщиков, — говорит заместитель генерального директора MR Group Ирина Дзюба. — С другой стороны, новым правилам всего год, и очевидно, что приобрести через эскроу проект на высокой стадии готовности сегодня проблематично — просто исходя из сроков строительства».
Источник www.forbes.ruБанки вместо ДДУ: как новая схема продажи жилья изменит рынок новостроек
В России планируется переход на новую схему приобретения строящегося жилья — вместо долевого строительства придет проектное финансирование. «РБК-Недвижимость» объясняет, чем новая схема отличается от продаж по ДДУ
Президент России Владимир Путин поручил разработать до 15 декабря этого года меры по поэтапному замещению долевого строительства банковским кредитованием и другими источниками финансирования. Переход на схему проектного финансирования застройщиков жилья, которая должна минимизировать риск граждан, займет три года.
Это означает, что в будущем девелоперы не смогут привлекать средства дольщиков для финансирования строительства. Подобная практика ограниченного участия физических лиц в жилищном строительстве действует во многих зарубежных странах и предполагает финансирование стройки за счет банков.
Основная цель нововведений — решить проблему обманутых дольщиков. «Граждане не будут рисковать своими средствами, а приобретать уже построенное жилье, которое сразу можно оформить в собственность. Но при этом нужно сделать так, чтобы цена за квадратный метр не стала заоблачной, а банки были готовы давать кредиты под щадящие проценты», — так в комментарии «РБК-Недвижимости» объяснил необходимость изменений глава Минстроя России Михаил Мень.
Редакция «РБК-Недвижимости» разобралась, какие риски для покупателей новостроек снимет новая схема финансирования и как это повлияет на рынок жилья в России.
Альтернатива долевому строительству
В настоящий момент порядка 80% новостроек в России реализуются посредством заключения договоров долевого строительства (ДДУ). Эта схема предполагает, что строительство жилья ведется на средства дольщиков — частных лиц, которые, по сути, разделяют все риски с застройщиком.
Сегодня есть три источника финансирования любого строительного проекта: средства дольщиков, банковское (проектное) финансирование и собственные средства девелоперов. «Собственные средства девелопера составляют от 20% до 40% всего объема капитальных вложений, которые требуются для строительства [отдельного жилого комплекса], средства дольщиков — около 50%. Остальное — заемные средства от кредитных организаций (проектное финансирование, не более 50%)», — говорит заместитель генерального директора концерна «Крост» Марина Любельская. Но на практике девелопер выбирает не более 30% от выделенного кредитного лимита на проект, а продажи будущих метров по ДДУ стартуют с момента начала стройки, дополняет партнер международной консалтинговой компании Colliers International Владимир Сергунин.
Проектное финансирование, на которое планируется полностью перейти через три года, предполагает, что стройку будет в большей степени финансировать банк. При этом конкретные схемы и условия взаимодействия банков, застройщиков и покупателей новостроек пока не озвучены. На развитых рынках недвижимости (см. врез ниже) при данной схеме банк вкладывает средства в реализацию жилых проектов, которые и выступают обеспечением долговых обязательств, а возврат средств кредитной организации происходит не за счет активов девелопера, а за счет денежных потоков, формируемых новым проектом. Иными словами, строительство дома ведется на деньги банка. При этом проектное финансирование не означает кредитование: ставки при проектном финансировании могут быть гораздо ниже, чем по текущим кредитам для строителей.
«Новая схема снимет для граждан риск потерять свои вложения в строящееся жилье, не получив в результате квартиру. Для застройщиков упростится механизм привлечения средств на строительство (вместо многочисленных физических лиц это будет один-два банка и ограниченное количество профессиональных инвесторов). Кроме того, снимутся риски несоответствия объемов привлекаемого финансирования стадиям строительства — финансирование будет осуществляться в пределах одобренного объема по мере необходимости», — рассказал Михаил Мень.
Схема банковского финансирования жилого строительства снижает риски и для государства — минимизирует «вероятность возникновения потребности в бюджетной поддержке отрасли», добавил министр. Это означает, что дома в случае невыполнения обязательств строителями будут достраиваться не за счет госбюджета, а на деньги банков, профинансировавших проект, или страховых компаний.
Как будут переходить к новой схеме
Первым этапом перехода от долевого строительства к проектному финансированию стало появление Фонда защиты прав дольщиков, пояснили в Минстрое. Вторым этапом станет вступление в силу с 1 июля 2018 года норм 218-ФЗ, которые подразумевают изменения в законодательство о долевом строительстве. Также на этом этапе планируется создание единой системы контроля за долевым строительством в регионах.
На следующем этапе в целом будет оцениваться, как банки станут вести финансирование строительства жилья. «Если в этой сфере оно себя оправдает, то в перспективе, с учетом грамотной оценки рисков и снижения стоимости кредитных ресурсов, это даст возможность поэтапной замены долевого строительства на проектное финансирование с учетом сохранения доступности жилья», — рассказал «РБК-Недвижимости» Михаил Мень.
Глава Минстроя отметил, что инвестиции частных лиц в жилищное строительство составляют порядка 3,5 трлн руб. на текущий момент. «Прежде всего мы должны получить ответ от банковского сектора: за какой срок и по какой цене денег банки смогут заместить эти 3,5 трлн руб. По силам ли банковской системе такой объем финансирования? И если да, то за какой период? Необходимо посчитать, прежде чем переходить к более цивилизованному отношению, когда строительство жилья финансируются не гражданами, а банками», — прокомментировал глава Минстроя.
Долевое строительство в России
Сегодня около 80% возводимого в России жилья финансируется за счет средств участников долевого строительства — по 214-ФЗ. По всей стране на третий квартал 2017 года зарегистрировано около 1,1 млн действующих ДДУ. По данным Банка России, задолженность граждан по ипотеке, взятой под залог ДДУ, составляет около 1 трлн руб., а с учетом средств первого взноса эта сумма возрастает до 1,5 трлн руб.
Еще 20% — в основном реализация квартир в готовых домах по предварительным договорам купли-продажи, также встречается выдача жилищных сертификатов (крайне редко) либо схема жилищно-строительных кооперативов, которые еще не успели полностью уйти с рынка.
Страхи застройщиков
В целом девелоперы и риелторы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», согласны с позицией властей, что проектное финансирование снимет все риски для покупателей и государства в плане появления новых обманутых дольщиков. В то же время некоторые игроки рынка недвижимости опасаются, что переход на новую схему увеличит стоимость жилья, в том числе из-за дорогих кредитов для застройщиков.
Особых трудностей и препятствий для перехода на проектное финансирование не видит президент ГК «Основа» и бывший глава «Мортона» Александр Ручьев. По его словам, уже сегодня рынок по такой схеме работает, и вполне успешно — без удорожания стройки и роста цен. «Мы, например, реализуем проект в Подмосковье с привлечением проектного финансирования Сбербанка России. Да, при этом привлекаем деньги дольщиков, но они не имеют влияния на финансирование стройки, и мы от них не зависим», — говорит Ручьев. По его мнению, небольшие компании, не имеющие запаса устойчивости, лишатся возможности привлечь деньги у банков и, возможно, уйдут с рынка.
Теоретически долевое финансирование можно заместить проектным, считает Марина Любельская, но отмечает условие: эффективная ставка такого проектного финансирования должна равняться размеру инфляции плюс справедливое вознаграждение. Таким образом, если инфляция равна 4% годовых, то вкупе с вознаграждением за риск итоговая ставка должна составлять не больше 8%. «Эта ставка позволит, сохранив сложившийся уровень цен на рынке для конечных потребителей, заместить значительную долю проектов с привлечением средств дольщиков проектным финансированием без потери для маржинальности девелопера», — поясняет она.
Чтобы избежать роста цен, по мнению Натальи Шаталиной, необходимо запустить программу господдержки проектного финансирования, в рамках которой застройщики смогут получать кредиты по более доступным ставкам. Основными причинами возможного роста цен на жилье Наталья Шаталина называет отсутствие возможности приобрести возводимые объекты по более доступным ценам — например, на начальной стадии строительства приобрести квартиру можно на 25–30% дешевле, чем в готовом доме. Если же рассматривать только готовые дома, то можно предположить удорожание до 10% исходя из существующих ставок по кредитам для девелоперов, прогнозирует она.
В то же время, по мнению руководителя по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Романа Родионцева, резкого скачка цен точно не ожидается ни в случае отказа от долевого строительства, ни по какой-либо еще причине. Эксперт это объясняет тем, что ежеквартально на столичный рынок выходит большой объем нового предложения по невысоким ценам, что сдерживает общий уровень стоимости предложения в новостройках. «Даже если новые проекты будут выходить уже с проектным финансированием, на рынке останется пласт жилья, реализуемого по договорам долевого строительства. На реализацию только тех 3,4 млн кв. м жилья, которые сейчас предлагаются в новостройках, при нынешних темпах продаж понадобится не менее четырех лет», — резюмирует Родионцев.
В будущем наверняка сохранится индивидуальный подход к определению процентной ставки, так как все проекты имеют различную привлекательность и различный уровень рисков, спрогнозировали в пресс-службе Минстроя. Профессиональному застройщику станет выгодно работать по модели проектного финансирования, потому что упростится механизм привлечения средств на строительство как процедурно, так и в плане гарантированного притока денежных средств на строительство от инвестора, считают в строительном министерстве.
Как продают строящееся жилье за рубежом
В Западной Европе проектное финансирование используется как основная схема привлечения средств на строительство. Строительство жилья ведется на заемные средства, а деньги покупателей поступают на специальные эскроу-счета банков, которые раскрываются только после ввода объектов в эксплуатацию, и только тогда застройщик получает прибыль.
В Германии существуют строительные сберегательные кассы — будущий покупатель недвижимости сначала вкладывает денежные средства в сберегательные кассы, а через несколько лет может оформить жилищный кредит для приобретения жилья. Средства со счетов сберегательных касс могут направляться исключительно на строительство домов.
В Великобритании жилая недвижимость продается по следующему принципу: в течение цикла строительства проекта девелопер сам финансирует стройку и может позволить себе взять предоплату до 5% за квартиру, остальное — собственные и заемные средства девелопера или инвестора. Полную оплату он получает при вводе объекта в эксплуатацию, причем в большинстве случаев объекты сдаются с отделкой. Стоимость проектного финансирования для застройщиков не превышает 5–6%, а стоимость ипотечных займов — 1,5–3%.
В Израиле схема долевого финансирования распределена во времени: 10% от стоимости квартиры дольщик отдает на этапе выдачи разрешения на строительство, следующую часть — на момент выхода объекта из земли, оставшуюся часть — при завершении всех работ. То есть платеж дольщика привязан к строительной готовности объекта.
Источник realty.rbc.ru