Строить дома в складчину – не такая и плохая идея, особенно, если жить в них рассчитывают родственники друзья или близкие знакомые. Сама суть загородного жизни состоит в распоряжении приватной территорией, приобретении отдельного жилища и возможности создать в нем все по своему вкусу, включая архитектуру. Несмотря на кажущееся противоречие, совместное проживание нескольких семей в общем доме ничуть не умаляет ни одну из вышеназванных привилегий. Однако есть одно условие – каждая семья должна иметь отдельный вход. Таким образом, общими остаются только смежные стены, хозпостройки и коммуникации.
Подобный вариант совмещенного жилья правильно называть сблокированным домом. Другими словами – это несколько домов, составленных вместе, таким образом, чтобы каждая семья имела отдельный выход, и свою часть территории. Жилье в сблокированных домах сегодня приобретают не только родственники. Даже для совершенно чужих людей сблокированные дома являются весьма выгодным капиталовложением, особенно, если этот капитал не слишком велик.
Совместное строительство
Опыт Запада
В Европе и США сблокированные дома получили широкое распространение. Именно оттуда пришло слово «таунхаус». На «эмерикен инглиш» слово «таунхаус» означает несколько домов, объединенных общими стенами. В Англии «таунхаус» издавна был городской штаб-квартирой буржуазии, и зачастую в целях экономии городской земли, дома строились вплотную друг к другу.
Главной причиной появления сблокированных домов – экономия средств застройщиков. Дом с такой же площадью, но отдельный обойдется процентов на тридцать дороже. И дело здесь не только в смежных стенах, но и в экономии недешевой земли и средств, идущих на оплату всевозможных разрешений и актов, необходимых для подключения к различным коммуникациям, начиная от воды, и заканчивая канализацией.
В отличие от квартир, в их традиционном понимании, каждый из сблокированных домов имеет свой собственный дворик и территорию, где можно разбить уютный сад, и даже расположить небольшой прудик. Без этих неизменных атрибутов частного дома не получится создать полноценного ощущения от приватности. Поскольку на Западе автомобиль, как известно, не является роскошью, и многие семьи имеют несколько машин, совместное строительство гаражей также позволяет сэкономить приличную сумму денег.
На Западе в таунхаусах чаще всего селятся люди, чьи доходы не настолько высоки, чтобы позволить себе отдельный дом, однако желающие иметь многие его преимущества. Рассвет популярности сблокированных домов в Европе и Америке приходится на момент экономического роста и появления банковских предложений по кредитам для широких слоев населения.
На постсоветском пространстве появление сблокированных домов также было инициировано доступностью банковских кредитов, и многие люди с небольшими доходами увидели в них простое и недорогое решение свих жилищных вопросов.
Идеальные Отношения: 3 Принципа. Признаки здоровых и больных отношений
Какие ограничения имеет проживание в сблокированном доме?
Сблокированные дома юридически приравниваются к многоквартирным домам, и проживание в них регулируется правилами, установленными для последних. Мы не будем перечислять всю законодательную базу, относительно правил общежития в многоквартирном доме, но напомним лишь основные ее моменты.
Ну, и конечно, этот список продолжают другие правила общежития, однако справедливости ради стоит отметить, что в сблокированных домах, многие из них могут быть нарушены жильцами при общей договоренности – в этом их преимущество.
Строительство сблокированного дома
Сблокированный дом является не совокупностью отдельных квартир, а самостоятельным объектом жилой недвижимости. Поэтому будущие жильцы этого дома должны подразумевать под объектом строительства и права не квартиры, а именно жилой дом. Самостоятельное строительство означает не строительство своими силами, а выступление физических лиц в роли инвесторов будущей стройки.
Они же станут хозяевами этого дома. Заказчиком же строительства может выступать только строительная организация, которая будет вести строительство на средства частных инвесторов. Общее имущество сблокированного дома равно, как и оплаченные квартиры, автоматически передается по акту приема-передачи инвесторам в их собственность.
Физические лица, решившие принимать участие в инвестировании строительства сблокированного дома, заключают между собой договор о совместной деятельности. В этом договоре желательно отразить физическое наполнение доли каждого инвестора, состоящее из:
- перечня жилых и вспомогательных помещений, отходящих каждому дольщику;
- перечня вспомогательных помещений, находящихся в общей собственности;
- перечня неделимого имущества, находящегося в общей собственности.
При отчуждении доли, физическое наполнение обязательно указывается в договоре купли-продажи.
Договор о совместной деятельности закрепляет права и обязанности лиц, решивших строить дом совместными усилиями.
- Целью договора является строительство жилого дома.
- Регистрация вкладов застройщиков зависит от отношений, в которых состоят застройщики. При родственно-доверительных отношениях достаточно указать в договоре суммы, вложенные каждым застройщиком, а также общую сумму, соответствующую сумме затрат на строительство. Если договор составляется между чужими людьми, то в нем должны детализировано отражаться все долевые формы вклада каждого застройщика (материальные, финансовые, трудовые), сроки и порядок их внесения, порядок подтверждения внесения вкладов банковскими документами и актами приема-передачи.
- Порядок ведения общей деятельности. Данный раздел назначает ответственных за правовое оформление и строительство дома, а также лиц, отвечающих за учет операций по ведению совместных дел.
- Ответственность сторон описывает решение ситуаций, возникающих при невыполнении сторонами условий договора. В данном пункте обозначаются суммы штрафов и пени за просрочку.
- Срок действия договора распространяются на весь период строительства до его полного завершения. Поскольку в ходе постройки дома могут возникнуть непредвиденные задержки, сроки действия договора могут быть продлены, что также должно быть обозначено в данном пункте.
Формальная процедура финансирования строительства через фонды весьма сложна и затратна. Для того чтобы ее упростить строительные организации при строительстве сблокированных домов идут обходными путями. Они используют контролируемых подставных лиц или одно лицо, на которое оформляют землю и договор с подрядчиками. По окончанию строительства компания продает дом реальным собственникам.
Земельный участок под застройку
Как известно никакое строительство не начнется, пока не будет оформлено право на земельный участок. В случае со сблокированным домом право на землю будет зависеть от способа приобретения этого дома.
Если предполагается самостоятельное строительство, то земля должна быть оформлена как долевая или общая совместная собственность, потому, как сам дом будет являться долевой собственностью. Это означает, что каждому застройщику будет принадлежать не часть дома, а весь дом. Такая форма собственности возникает по причине необходимости соответствия форме собственности на дом.
Другими словами застройщики, владеющие смежными участками, не могут строить дом, находящийся в долевой совместной собственности, поскольку получится, что каждый из них будет вести строительство принадлежащего ему дома, на частично принадлежащей ему земле. Это очень важный момент и ему необходимо уделить должное внимание, чтобы режим оформления земле соответствовал режиму оформления дома. Практика показывает, что долевая собственность наиболее предпочтительна и в последствии облегчает порядок использования земельного участка.
Если земельный участок куплен на имя одного из инвесторов (застройщиков), то ему необходимо как-то передать остальным участникам совместного строительства их доли. Порядок отчуждение происходит в зависимости от обстоятельств. Например, если земля оформлена на взрослого сына, а доли нужно передать родителям, то целесообразно воспользоваться договором дарения. Это обосновано и с юридической, и с этической точки зрения. Если дольщиком является посторонний человек, то при отчуждении оформляется договор купли-продажи.
Сблокированный дом построен
После сдачи дома долевые собственники самостоятельно должны определить порядок его использования. Каждый дольщик получает часть помещений, отвечающих его доле, причем распределению подлежат только жилые помещения, а кухни, коридоры и кладовые остаются в общем пользовании. Исключением может стать вариант, когда кухонь в доме предусмотрено столько, сколько и застройщиков, что в принципе не редкость.
Источник: domastroim.su
Инвестиции и совместное строительство объектов недвижимости
Застройщик, получивший земельный участок и разрешение на строительство, может привлекать капитальные вложения других лиц — инвесторов. Права на вновь возведенные объекты недвижимости или помещения в них уже иными лицами — инвесторами.
Отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений, регулируются ФЗ от 25.02.1999 г. №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
В соответствии с данным Законом субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и иные лица. Возможно совпадение выполняемых функций.
Заказчик, если только он не является одновременно и инвестором, не приобретает право собственности на результат инвестиционной деятельности (п.3 ст.4).
Инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений, т.е. они являются собственниками объекта недвижимости. В соответствии с п.2. ст. 4 Закона об инвестиционной деятельности инвесторами могут быть:
— физические и юридические лица;
— создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц;
— органы местного самоуправления;
Виды договорных отношений
Правовое регулирование инвестиционного процесса по строительству объектов недвижимости определяется видом договорных отношений между субъектами инвестиционной деятельности. Можно выделить два вида договорных отношений.
1. Договор простого товарищества.Если в процессе инвестиционной деятельности участники объединяютсобственные или заемные средства и действуют совместнос общей целью создания объекта недвижимости, то данная форма близка по своей правовой природе к договорам простого товарищества (совместной деятельности). В силу ст.
1043 ГК РФ результат совместной деятельности товарищей является их общей долевой собственностью. Соответственно, на основании договора простого товарищества может быть осуществлена государственная регистрация права долевой собственности товарищей на построенный или реконструированный объект недвижимости, при этом размер доли каждого товарища определяется договором или соглашением сторон. В случае совместного строительства многоквартирного жилого дома или административного (торгового, производственного, складского) здания участники пропорционально долям, размер которых установлен договором, могут распределить между собой конкретные квартиры или помещения. В этом случае проводится регистрация прав на жилые и нежилые помещения в соответствии с соглашением (актом, протоколом) их распределения.
Участники таких договоров не имеют встречных требований друг к другу, они, как правило, несут общие расходы и убытки, связанные со строительством (ст. 1046 гк РФ). Признаком договоров такого типа независимо от названия является их многосторонний характер, заключение (подписание) его всеми участниками строительства. Соответственно, определение размера долей в праве общей собственности на целый объект или распределение помещений в здании должны быть осуществлены по соглашению всех участников.
Для регистрации права на объект недвижимости, созданный в рамках договора простого товарищества, помимо документов, представляемых застройщиком (документы о правах на земельный участок, разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию и т.д.), должен быть представлен договор простого товарищества со всеми дополнениями и изменениями или иной договор о совместном строительстве.
2. Договор об участии в долевом строительстве. Привлечение средств для строительства возможно также на основании договоров, предметом которых является передача конкретной квартиры или нежилого помещения в собственность лицу, оплатившему их стоимость.
Данные договоры до вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве (31.03.2005) не были предусмотрены законом, но в силу общих начал гражданского законодательства (п. 1 ст. 8, п. 1 СТ. 421 ГК РФ) они порождают гражданские права и обязанности.
Принципиальным отличием их от договоров совместного строительства по образцу простого товарищества является двухсторонний и встречный характер обязательств. Лиц, заключивших такие договоры нельзя признавать участниками совместной деятельности (простого товарищества). Инвестор приобретает право требования передачи помещения после окончания строительства, а застройщик — денежные требования.
Если заказчик осуществляет строительство с привлечением средств инвесторов, то он не имеет права на результат инвестиционной деятельности — многоквартирный жилой дом. В связи с этим регистрация права собственности или иного вещного права Заказчика на построенный многоквартирный жилой дом не может быть осуществлена. Регистрация права собственности или иного вещного права должна осуществляться непосредственно на инвесторов.
Предметом заключенных договоров инвестирования, как правило, является финансирование строительства не всего жилого дома, а конкретных квартир или определенного числа квартир или площади, выраженной в квадратных метрах, в строительство которых инвестор обязуется осуществить вложение инвестиций. В случае если в договоре номера конкретных квартир не определены, стороны вправе внести уточнения в договор и определить номера квартир.
В результате реализации инвестиционного проекта, инвестор приобретает права на квартиры, номера которых определены условиями заключенного договора и (или) актом распределения квартир. Акт распределения квартир или иной документ, которым распределяются результаты инвестиционной деятельности, составляется с учетом всех заключенных в ходе строительства дома инвестиционных договоров, а также размера денежных средств или иных инвестиций, фактически внесенных каждым инвестором в строительство, и подписывается участниками строительства.
До фактической передачи объекта инвестору он вправе уступить свое право требования иному лицу, в этом случае основанием для регистрации послужат два документа — договор инвестирования и договор уступки права требования. Необходимым условием регистрации является документ о передаче квартиры от застройщика инвестору как подтверждение исполнения обязательств сторонами.
Следует отметить, что такие договоры об инвестировании средств в строительство, не подпадающие под действие Закона об участии в долевом строительстве, не являются сделкой с недвижимостью и не подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
Документы для регистрации права собственности на помещение
на основании инвестиционного договора
Регистрация права собственности инвесторов на жилые или нежилые помещения в здании (жилом или нежилом доме), построенном на основании разрешения на строительство, выданного до 31.03.2005 г., проводится при условии подтверждения:
— прав застройщика на земельный участок для строительства;
19. Особенности регистрации прав на незавершённые строительством объекты
Действующим российским законодательством и судебной практикой объекты незавершенного строительства отнесены к объектам недвижимого имущества. Так, в п. 16 Постановления Пленума ВАС № 8 от 25.02.1998 г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» говориться о том, что «по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими».
Общие особенности возникновения права собственности на объекты незавершенного строительства установлены в ст. 25 Федерального Закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту – Закон о регистрации).
Определение объекта незавершенного строительства
Четкое определение данного объекта в законодательстве отсутствует. Предполагается, что объектом незавершенного строительства является недвижимая вещь в виде незаконченного строительством объекта (находящегося в процессе строительства), прочно связанного с землей, перемещение которого без соразмерного ущерба его назначению невозможно и который имеет ряд особенностей, в частности, не является предметом действующего договора строительного подряда.
Старая редакция п. 2 ст. 25 Закона о регистрации предполагала, что регистрировать право собственности на объект незавершенного строительства можно только в том случае, если с ним в дальнейшем предполагается совершить какую-либо сделку (например, купли-продажи, передачи в залог). Данная позиция была также подтверждена и судебной практикой. В п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”» указано, что «право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку».
В новой редакции ст. 25 Закона о регистрации (Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 196-ФЗ) указания на обязательное совершение сделки с объектом незавершенного строительства нет, поэтому, можно сделать вывод, что в настоящее время заинтересованное лицо может при желании зарегистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства и без намерения в дальнейшем совершить с ним сделку.
Документы, необходимые для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства
При определении перечня документов, необходимых для предоставления в регистрирующий орган нужно руководствоваться нормами Закона о регистрации (ст.ст. 17, 18, 25 Закона) и учитывать специфику данного объекта недвижимости.
К числу необходимых документов относятся:
| заявление о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства; |
| документ, удостоверяющий личность заявителя или его представителя; |
| документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за регистрацию в установленных законодательством размерах; |
| документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства, удостоверенные уполномоченным органом по учету объектов недвижимого имущества (их обязательность предусмотрена абз. 10 п. 1 ст. 17 и п.п. 3 и 4 ст. 25 Закона о регистрации); |
| проектно-сметная документация на объект незавершенного строительства (п.п. 3 и 4 ст. 25 Закона о регистрации); |
| документы, подтверждающие право собственности на земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимости (если участок принадлежит лицу на праве собственности) либо документы, подтверждающие право пользования земельным участком (если участок принадлежит лицу на ином праве, нежели право собственности) – п.п. 3 и 4 ст. 25 Закона о регистрации; |
| разрешение на строительство объекта недвижимости (п.п. 3 и 4 ст. 25 Закона о регистрации); |
| учредительные документы правообладателя (устав, учредительный договор (при наличии), свидетельство о государственной регистрации юридического лица, о постановке лица на налоговый учет); |
| документы, подтверждающие полномочия руководителя юридического лица на подписание соответствующих документов; |
| документы, подтверждающие, что объект незавершенного строительства не является предметом действующего договора строительного подряда (например, соглашение о расторжении договора подряда); |
| документы, подтверждающие отсутствие прав третьих лиц на объект; |
| документы, подтверждающие, что существует возможность самостоятельного окончания строительства части объекта (в случае, если, регистрируется право на часть объекта незавершенного строительства); |
| иные необходимые для проведения регистрации документы. |
Объект незавершенного строительства, право на который зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, может быть предметом гражданско-правовых сделок: купли-продажи, дарения, мены и т.д. В этом случае право на объект будет регистрироваться на основании соответствующего договора об отчуждении имущества с представлением иных необходимых в соответствии с Законом о регистрации документов.
Источник: mydocx.ru
Инвестиции и совместное строительство объектов недвижимости
Застройщик, получивший земельный участок и разрешение на строительство, может привлекать капитальные вложения других лиц — инвесторов. Права на вновь возведенные объекты недвижимости или помещения в них уже иными лицами — инвесторами.
Отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений, регулируются ФЗ от 25.02.1999 г. №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
В соответствии с данным Законом субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и иные лица. Возможно совпадение выполняемых функций.
Заказчик, если только он не является одновременно и инвестором, не приобретает право собственности на результат инвестиционной деятельности (п.3 ст.4).
Инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений, т.е. они являются собственниками объекта недвижимости. В соответствии с п.2. ст. 4 Закона об инвестиционной деятельности инвесторами могут быть:
— физические и юридические лица;
— создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц;
— органы местного самоуправления;
Виды договорных отношений
Правовое регулирование инвестиционного процесса по строительству объектов недвижимости определяется видом договорных отношений между субъектами инвестиционной деятельности. Можно выделить два вида договорных отношений.
1. Договор простого товарищества.Если в процессе инвестиционной деятельности участники объединяютсобственные или заемные средства и действуют совместнос общей целью создания объекта недвижимости, то данная форма близка по своей правовой природе к договорам простого товарищества (совместной деятельности). В силу ст.
1043 ГК РФ результат совместной деятельности товарищей является их общей долевой собственностью. Соответственно, на основании договора простого товарищества может быть осуществлена государственная регистрация права долевой собственности товарищей на построенный или реконструированный объект недвижимости, при этом размер доли каждого товарища определяется договором или соглашением сторон. В случае совместного строительства многоквартирного жилого дома или административного (торгового, производственного, складского) здания участники пропорционально долям, размер которых установлен договором, могут распределить между собой конкретные квартиры или помещения. В этом случае проводится регистрация прав на жилые и нежилые помещения в соответствии с соглашением (актом, протоколом) их распределения.
Участники таких договоров не имеют встречных требований друг к другу, они, как правило, несут общие расходы и убытки, связанные со строительством (ст. 1046 гк РФ). Признаком договоров такого типа независимо от названия является их многосторонний характер, заключение (подписание) его всеми участниками строительства. Соответственно, определение размера долей в праве общей собственности на целый объект или распределение помещений в здании должны быть осуществлены по соглашению всех участников.
Для регистрацииправа на объект недвижимости, созданный в рамках договора простого товарищества, помимо документов, представляемых застройщиком (документы о правах на земельный участок, разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию и т.д.), должен быть представлен договор простого товарищества со всеми дополнениями и изменениями или иной договор о совместном строительстве.
2. Договор об участии в долевом строительстве. Привлечение средств для строительства возможно также на основании договоров, предметом которых является передача конкретной квартиры или нежилого помещения в собственность лицу, оплатившему их стоимость.
Данные договоры до вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве (31.03.2005) не были предусмотрены законом, но в силу общих начал гражданского законодательства (п. 1 ст. 8, п. 1 СТ. 421 ГК РФ) они порождают гражданские права и обязанности.
Принципиальным отличием их от договоров совместного строительства по образцу простого товарищества является двухсторонний и встречный характер обязательств. Лиц, заключивших такие договоры нельзя признавать участниками совместной деятельности (простого товарищества). Инвестор приобретает право требования передачи помещения после окончания строительства, а застройщик — денежные требования.
Если заказчик осуществляет строительство с привлечением средств инвесторов, то он не имеет права на результат инвестиционной деятельности — многоквартирный жилой дом. В связи с этим регистрация права собственности или иного вещного права Заказчика на построенный многоквартирный жилой дом не может быть осуществлена. Регистрацияправа собственности или иного вещного права должна осуществляться непосредственно на инвесторов.
Предметомзаключенных договоров инвестирования, как правило, является финансирование строительства не всего жилого дома, а конкретных квартир или определенного числа квартир или площади, выраженной в квадратных метрах, в строительство которых инвестор обязуется осуществить вложение инвестиций. В случае если в договоре номера конкретных квартир не определены, стороны вправе внести уточнения в договор и определить номера квартир.
В результате реализации инвестиционного проекта, инвестор приобретает права на квартиры, номера которых определены условиями заключенного договора и (или) актом распределения квартир. Акт распределения квартир или иной документ, которым распределяются результаты инвестиционной деятельности, составляется с учетом всех заключенных в ходе строительства дома инвестиционных договоров, а также размера денежных средств или иных инвестиций, фактически внесенных каждым инвестором в строительство, и подписывается участниками строительства.
До фактической передачи объекта инвестору он вправе уступить свое право требования иному лицу, в этом случае основанием для регистрации послужат два документа — договор инвестирования и договор уступки права требования. Необходимым условием регистрации является документ о передаче квартиры от застройщика инвестору как подтверждение исполнения обязательств сторонами.
Следует отметить, что такие договоры об инвестировании средств в строительство, не подпадающие под действие Закона об участии в долевом строительстве, не являются сделкой с недвижимостью и не подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
Документы для регистрации права собственности на помещение
на основании инвестиционного договора
Регистрация права собственности инвесторов на жилые или нежилые помещения в здании (жилом или нежилом доме), построенном на основании разрешения на строительство, выданного до 31.03.2005 г., проводится при условии подтверждения:
— прав застройщика на земельный участок для строительства;
— завершения строительства (ввода в эксплуатацию) дома в установленном порядке.
Поэтому регистрация обусловлена наличием в органе по государственной регистрации так называемого «пакета заказчика», состоящего из следующих документов:
1. Правоустанавливающий документ на земельный участок и кадастровый план (если право на не зарегистрировано в ЕГРП).
2. Разрешение на строительство (при необходимости).
3. Акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, подписанный всеми членами приемочной комиссии и утвержденный органом, по решению которого создана приемочная комиссия, — по объектам, введенным в эксплуатацию до 30.12.2004 г.
4. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное соответствующим исполнительным государственным органом власти или органом местного самоуправления, выдавшим разрешение на строительство по объектам, введенным в эксплуатацию с 30.12.2004 г.
5. Документ о присвоении дому постоянного почтового адреса: постановление главы муниципального образования или справка органов архитектуры.
6. Акт распределения квартир между инвесторами, подписанный участниками строительства.
7. Учредительные документы заказчика и документы, подтверждающие полномочия представителя заказчика, представившего вышеназванные документы.
Подача документов в ЕГРП
Указанные документы представляются в орган по регистрации один раз, возможно тем из инвесторов, который первымобратился за регистрацией своего права.
Кроме того, каждым инвестором представляются следующие документы:
1. Заявление инвестора о регистрации права на конкретную квартиру или квартиры, конкретные нежилые помещения или иную обособленную часть возведенного объекта, определенную в договоре инвестирования.
2. Документ об оплате государственной пошлины за регистрацию в установленных размерах.
3. Документы, удостоверяющие личность заявителя или его представителя.
4. Документ, подтверждающий полномочия руководителей юридических лиц или доверенность для представителя юридического лица; нотариально удостоверенная доверенность для представителя физического лица;
5. Договор, на основании которого инвестор осуществлял инвестирование (договор инвестирования, договор участия в строительстве, договор долевого финансирования, договор подряда и т.п.), договор уступки права требования или иной договор, исполнение которого порождает возникновение права на жилое или (и) нежилое помещение в построенном доме.
6. Акт приема-передачи квартиры (нежилого помещения) от заказчика инвестору.
7. Документы ОТИ (БТИ): технический паспорт помещения или извлечение из технического паспорта дома (план помещения с экспликацией).
Документами — основаниями для регистрации права инвестора на конкретную квартиру или нежилое помещение, помимо документов, подтверждающий факт создания объекта, является договор инвестирования (иной договор на участие в строительстве) и акт приема-передачи объекта.
Если права на квартиру (нежилое помещение) у заявителя возникают на основании договора уступки права требования, то дополнительно должен быть представлен договор инвестирования или иной договор, по которому произведена уступка права требования.
Права подрядчика на квартиры в построенном им доме могут возникнуть как на основании договора подряда, если такой договор содержит условия о внесении подрядчиком инвестиций, как в виде денежных средств, так и в виде выполненных подрядных работ.
Права заказчика на квартиры в построенном доме могут возникнуть только в случае, если заказчик одновременно выступал инвестором. Вложение инвестиций в строительство дома заказчик должен подтвердить дополнительными документами, например, финансовыми. Соответственно заказчик должен быть указан как инвестор, имеющий право на конкретные квартиры, и в акте распределения квартир.
Источник: studopedia.ru
Совместное строительство коммерческого объекта
Совместное строительство коммерческого объекта подразумевает альтернативу в деловых отношениях сторон при реализации строительного проекта. В этой статье мы расскажем какие выгоды вы сможете приобрести, сотрудничая с нами и почему в наши дни так актуально совместное строительство коммерческого объекта на взаимовыгодной основе.
Привычные и обыденные отношения между заказчиком, подрядчиком и инвестором строятся на основе договора простого товарищества. Однако не будем забывать, что в этой модели отношений стороны не до конца знают какую выгоду смогут приобрести и как правильно взвесить преимущества и недостатки совестной деятельности, где каждый из участников вносит свой вклад в достижение общей цели. Конечный результат подобной совместной деятельности признается общей собственностью с конкретным разделением площадей здания (сооружения). Совместное строительство коммерческого объекта, где стороны имеют одинаковый статус и вносят одинаковый вклад, что собственно предусмотрено товариществом, имеет очень серьезный недостаток — каждом из участников понадобится разрешение на строительство. А это, как понимаете, двойная трата времени и денег.
И все-таки мы предлагаем вам не отказываться от задуманного и осуществить совместное строительство коммерческого объекта по оптимальной схеме документального оформления взаимоотношений с каждой стороной проекта. Наиболее простой и грамотный вариант сотрудничества – заключение договора на оказание комплексных услуг «под ключ», в качестве общего правила в котором предлагается отличная возможность совместного сотрудничества между заказчиком, подрядчиком и инвестором, финансирующим строительный проект.
Ну упускайте возможность и рассмотрите другие варианты сотрудничества с нашей компанией, среди них:
- Договор Генерального подряда
- Осуществление функций Заказчика — Застройщика
- Оказание услуги шефмонтажа, с участием представителя компании в монтажных и пуско-наладочных работах
Мы работаем по разным схемам, в которых предусмотрены специальные бонусы и сезонные скидки. Если вы хотите сэкономить бюджет, мы готовы организовать совместное строительство коммерческого объекта с полным решением специфических проблем для всех участников проекта.
Вообще, как показывает практика от названия договора объемы предстоящих работ и услуг не меняются. Мы можем стать отличным партнером для заказчика или инвестора строительного проекта или реконструкции объектов недвижимости на правах Генерального Подрядчика, способного самостоятельно начать и завершить строительство, ввести его в эксплуатацию и передать участникам проекта в состоянии полной готовности. В этой схеме совместного сотрудничества, как и в других, предлагаемых нами, нет случайных рисков и в полном объеме соблюдаются права всех участников проекта.
Большинство заказчиков любит ставить устные задачи и рассматривать партнеров с наиболее удобных для себя сторон. В данном случае им будет выгодно совместное строительство коммерческого объекта «под ключ», позволяющее как инвестору, так и заказчику лично не присутствовать на стройплощадке, а вести дистанционный контроль за исполнением проекта, путем телефонных переговоров с подрядчиком. Более подробно мы рассматриваем вопросы комплексной услуги «под ключ» в индивидуальном порядке, после личного общения с участниками проекта. Общая информация для заинтересованных лиц есть на сайте. Ознакомиться с ней можно в онлайн режиме.
В нашей компании вопросами сотрудничества занимаются менеджеры, которым вы можете задать свои вопросы по телефону или «Обратной связи». Если вы не хотите упустить выгодную сделку и хотите организовать совместное строительство коммерческого объекта обращайтесь к нам прямо сегодня! Минимум что вы получите — дополнительные сведения о наших услугах и продукции, максимум — совместное партнёрство с подрядчиком, заинтересованным в объединении усилий работы над проектом. Звоните!
Источник: stroy-trading.ru
Проблемы согласования совместного строительства
Р.Р. МИФТАХОВ
Р.Р. Мифтахов, адвокат.
В настоящее время в судах рассматривается большое количество споров, связанных с совместным строительством недвижимости. Прежде всего это споры о размерах вкладов, подлежащих внесению, и споры о разделе объекта строительства. Тексты подписанных сторонами договоров обычно не дают подробных рекомендаций по разрешению этих споров, применение же в этих случаях норм гражданского права, по моему мнению, требует дополнительного разъяснения для юристов — практиков. Учитывая это, попытаюсь дать некоторые практические рекомендации по согласованию проектов договоров, которые в дальнейшем могут значительно сократить число споров между участниками совместного строительства.
Прежде всего начнем с вопроса квалификации подписанных сторонами договоров. Заказчики строительства, привлекающие денежные ресурсы, предпочитают заключать договоры простого товарищества. Это связано с их желанием переложить часть ответственности за организацию и за возможные убытки на остальных участников строительства.
Но те, в свою очередь, не всегда готовы взвалить на себя такую ответственность. В результате сторонами часто подписываются тексты договоров, получившиеся в результате компромисса. Одним из них является договор долевого участия в строительстве, широко распространенный в настоящее время.
В каких же случаях эти договоры можно признать договорами простого товарищества? Регулируются ли отношения сторон договора нормами о совместной деятельности?
Квалификация договоров долевого участия в строительстве
Согласно ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.
ГК не содержит специальных норм о существенных условиях договора простого товарищества, а следовательно, для заключения договора достаточно согласовать лишь условия о предмете данного договора. Возникает вопрос — какие объекты гражданских прав могут его составлять? Является ли согласование совместных действий самым важным для исполнения договора?
Считаю, что, анализируя легальное определение договора (совместно со ст. 1044 ГК РФ, позволяющей товарищам проявлять собственную инициативу), следует признать, что конкретные совместные действия в предмет договора, подлежащий согласованию в момент его заключения, не входят. Практически всегда эти действия не могут быть заранее согласованы.
Действительно, для случая совместного строительства недвижимости на первый взгляд кажется, что именно строительные работы, требующиеся для строительства объекта, описанного в проектной документации, и являются совместными действиями, о которых идет речь в определении, и что их вполне можно согласовать в момент подписания договора. На самом же деле практически всегда строительные работы подрядчиков (как и действия по контролю за качеством работ, по поставке стройматериалов и т.п.) совместными действиями не являются. Эти работы либо лишь оплачиваются за счет вкладов всех товарищей, либо выполняются одним из товарищей в счет его вклада. И в том и в другом случае выполнение этих работ регулируется в большей степени нормами о строительном подряде, а нормами о совместной деятельности — лишь в части согласования их оплаты.
Нормы гл. 55 Гражданского кодекса в основном направлены на урегулирование действий товарищей в случае возникновения непредвиденных ситуаций в ходе их продвижения к общей цели.
Например, это непредвиденные действия по взысканию долгов с причинителей вреда объекту строительства, непредвиденные действия по дополнительным согласованиям в административных органах, непредвиденные действия по взысканию убытков, возникших по вине какого-либо из товарищей, и многие другие. Именно эти действия, которые невозможно заранее поручить конкретному товарищу, чтобы их выполнение явилось его вкладом, обычно и являются общими делами, порядок распределения которых между товарищами урегулирован в ст. 1044 ГК РФ. Их неопределенность не позволяет согласовать их в момент заключения договора совместного строительства недвижимости, а значит, в предмет договоров этого вида они не входят.
Считаю, что в нашем случае самое важное значение для исполнения договора имеет согласование не действий, а вкладов сторон. В подтверждение этому можно привести следующий пример.
Действительно, пусть первый участник внес в качестве вклада не завершенный строительством объект стоимостью 1 млн. рублей. Второй перечислил ему денежные средства в размере 1 млн. рублей. Первый оплатил строительство объекта, затратив на это 3 млн. рублей (1 млн. рублей вклада второго участника и 2 млн. рублей собственных средств).
В связи с тем, что между вкладами товарищей и их общими расходами существует очень большое сходство, необходимо соглашение товарищей по вопросу их разграничения. От этого соглашения зависит предстоящий раздел строящегося объекта.
Действительно, если стороны согласились, что первоначально внесенные средства являются полным внесением вкладов, а дополнительные расходы на строительство в размере 2 млн. рублей являются общими расходами, то вклады обоих участников будут равны 1 млн. рублей. При этом второй участник обязан возместить первому участнику половину из 2 млн. рублей общих расходов, т.е. 1 млн. рублей. Объект будет считаться равнодолевой собственностью.
Если же стороны согласились, что дополнительные расходы первого участника являются его вкладом, то его вклад будет равным 3 млн. рублей, а вклад второго участника останется равным 1 млн. рублей. Второй участник не должен ничего выплачивать первому, но первому будет принадлежать уже 3/4 объекта строительства.
Таким образом, в данном случае без согласования отличия вкладов товарищей от расходов по совместной деятельности возможны весьма трудноразрешимые споры о размерах долей. С учетом того, что, как указано выше, все предстоящие действия, а значит и расходы согласовать невозможно, получается, что это отличие можно определить лишь полностью описав вклады всех сторон.
Кроме того, обращу внимание, что без договоренности о вкладах при отсутствии согласия сторон невозможно применение норм о распределении общих расходов и прибыли (ст. ст. 1046, 1048 ГК РФ). Достижение же соглашения о вкладах в совокупности с нормами ГК РФ (особенно со ст. 1044 ГК РФ о ведении общих дел товарищей) ведет к заключению вполне работоспособного договора, который вполне может быть исполнен и без судебных споров.
Неизбежным выводом вышесказанного является вывод, что самыми важными объектами гражданских прав, которые обязательно входят в состав предмета договора совместной деятельности по строительству, являются именно вклады сторон. Без их согласования (т.е. без согласования существенных условий поддоговоров, регулирующих порядок внесения конкретных видов вкладов) договор следует признавать незаключенным.
Возможно, некоторые теоретики возразят, что исходя из общей стоимости строительных работ и согласованных долей в готовом объекте, можно определить вклады сторон. Считаю, что таким образом можно определить лишь оценку вкладов, а вот сами вклады определить невозможно. Как суд будет решать спор, если два товарища заявят, что планировали в счет вклада внести выполнение кровельных работ? Кому отдать предпочтение, ведь крыша лишь одна?
Так что это возражение не может поколебать важный вывод о том, что вклады сторон входят в предмет договора. Запомнив его, вернемся к вопросу квалификации договоров долевого участия в строительстве.
Застройщики обычно не хотят признать этот договор договором исполнения встречных обязательств. Они всячески пытаются убедить суд, что это договор простого товарищества. Очевидно, что это связано как с попытками уклониться от ответственности за возможную просрочку строительства, так и с желанием сэкономить на налогах (т.к. вклады в простое товарищество не являются выручкой).
Несмотря на разнообразие взглядов, большинство теоретиков согласны, что спорные договоры не являются договорами простого товарищества . Их аргументы сводятся к следующим:
———————————
Чубаров В.В. Простое товарищество // Комментарий к гражданскому кодексу РФ, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М., 1998.
С. 633; Муравьев Б.В. Договор с участием инвесторов в строительстве // Законодательство. 1999. N 6; Романец Ю.В. Договор простого товарищества и подобные ему договоры (вопросы теории и судебной практики) // Вестник ВАС РФ. 1999.
N 12.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) (под ред. О.Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации — М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ, Издательская группа ИНФРА-М-НОРМА, 1997.1. Цель дольщика — приобретение для потребления, а цель застройщика — получение прибыли.
2. Застройщик не требует от дольщика никакого другого участия, кроме вкладов.
3. Дольщик не принимает участия ни в управлении общими делами общества, ни в заключении договоров с третьими лицами.
4. Дольщику приходится оплачивать не только стоимость строительства причитающейся ему части здания, но и прибыль застройщика (оплату его «содержания»).
5. Отсутствует многосторонняя правовая связь между дольщиками, которые не являются, таким образом, участниками одного договора.
Рассмотрим эти аргументы подробнее.
Суды общей юрисдикции по большей части соглашаются с первым аргументом в случае граждан — дольщиков. Более того, суды признают правомерным применение к отношениям сторон ФЗ «О защите прав потребителей». Норма ст. 16 этого Закона признает недействительными условия договора, ущемляющие права потребителей.
Заключение же договора совместной деятельности потребителя с предпринимателем является явным ущемлением этих прав. Тем более что согласно п. 2 ст. 1041 ГК РФ потребитель не вправе быть стороной договора, заключенного в целях предпринимательской деятельности.
Сложнее, если дольщик — юридическое лицо. Например, риэлторская фирма, заключающая договор в целях продажи квартир по окончании строительства. Первый довод неприменим в арбитражном суде, а значит, следует обратить большее внимание на остальные аргументы. Кроме того, хотелось бы заметить, что в реальности застройщик в любом случае в суде, скорее всего, будет утверждать, что цель у участников договора общая — а именно строительство объекта недвижимости.
То, что от дольщика не требуется другого участия, кроме внесения вклада, обычно не следует из текста договора. Застройщик вполне может впоследствии потребовать компенсации своих расходов на основании ст. 1046 ГК РФ. Отсутствие таких требований в момент заключения договора не является доказательством, что волеизъявление сторон не направлено на заключение договора простого товарищества. Может быть, застройщик считает договор товарищеским, а потребует компенсации позднее.
Аналогично можно возразить и против третьего аргумента.
По четвертому же аргументу хочу заметить, что доказать это очень сложно, т.к. застройщик может заявить, что вклад дольщика полностью пошел на закупку стройматериалов, а не на оплату работ. К тому же в ходе строительства весьма часто в связи с острой нехваткой денежных средств застройщик отказывается от прибыли по конкретной сделке, а иногда даже идет на убытки. В этом случае говорить об оплате дольщиком «содержания» застройщика также не приходится. Кроме этого, как будет видно позднее, и в договоре простого товарищества доля построенного объекта, причитающаяся товарищу, вполне может обойтись ему дороже фактических затрат на его долю объекта, т.к. в соответствии со ст. 1042 ГК РФ денежная оценка вкладов возможна по соглашению сторон.
Отсутствие договорных отношений между всеми дольщиками — веский аргумент, но он требует дополнительных разъяснений для суда, т.к. застройщик будет утверждать, что сторонами совместной деятельности являются лишь он и дольщик, а целью является совместное строительство всего здания.
В связи с этим хочу обратить внимание читателя еще на одно обстоятельство.
Многосторонние договоры простого товарищества обычно заключаются в виде единого документа, подписанного всеми участниками. На первом этапе, пока число товарищей невелико, именно так и делается. Обычно в этом соглашении участвуют застройщик, генеральный подрядчик и 1 — 2 инвестора — совладельца. В дальнейшем все эти участники, согласившись о распределении строящегося объекта, заключают на свои доли двухсторонние договоры с дольщиками.
Для принятия в товарищество нового участника оферта должна быть предложена товарищем с указанием представляемых лиц (полномочия подтверждаются либо прежним договором, либо доверенностями на заключение договора с новым участником). Она должна содержать предложение согласовать предыдущие договоры, согласовать вклады всех прежних товарищей.
Такая сложная процедура заключения последующих договоров совместного строительства в действительности не соблюдается. В подписываемых по упрощенной процедуре двухсторонних договорах долевого участия в строительстве никогда не бывает характеристик вкладов всех остальных товарищей, а значит, их никак нельзя признать как заключенные договоры простого товарищества (вспомним вывод о важности согласования вкладов). Необходимость же признания всех таких договоров незаключенными вызывает сомнение в возможности квалификации договоров долевого участия в строительстве как договоров совместной деятельности.
Таким образом, с учетом последнего, самого важного, по моему мнению, аргумента суд обязан квалифицировать договор долевого участия как договор, не предусмотренный, но и не запрещенный законодательством.
Арбитражная практика в большинстве случаев опровергает изложенные теоретические взгляды и чаще всего расценивает рассматриваемые договоры именно как договоры о совместной деятельности, заключенные между дольщиком и застройщиком . Более того, иногда не берется во внимание даже аргумент о разных целях у застройщика и дольщика <**>. Судя по всему, это связано с желанием обеспечить защиту дольщику (как более слабой стороне) в виде признания долевой собственности на объект, не завершенный строительством (после прекращения строительных работ и появления индивидуально — определенной вещи). В ином случае дольщики обладали бы лишь правом требования передачи части готового здания, а в случае неисполнения этого обязательства — лишь правом требования возмещения убытков. При банкротстве товарища, получившего деньги, права дольщика совершенно не были бы обеспечены долей в здании, он считался бы кредитором пятой очереди с весьма сомнительной перспективой.
———————————
Информационное письмо Президиума ВАС от 20.05.1993 N с-13/оп-167 // Вестник ВАС РФ. 1993. N 6; Постановление Президиума ВАС РФ от 28.05.96 N 4/96
Источник: www.lawmix.ru