Этапы процесса строительства. Основные задачи заказчика-застройщика. Особенности строительства с учетом инвестиционного договора с администрацией. Правовые основы регулирования взаимоотношений участников капитального строительства, их правовой статус.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | реферат |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 19.04.2020 |
| Размер файла | 2,3 M |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru//
Министерство образования и науки Российской Федерации
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение
ИРКУТСКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ
Институт архитектуры, строительства и дизайна
Профессор МПГУ Д.А.Гусев. «Популярная философия. Объект и субъект»
Кафедра строительных конструкций
«Субъекты правоотношений строительной деятельности»
Дисциплина «Нормативно-правовое регулирование строительной деятельности»
Строительство — одна из важнейших и крупных отраслей народного хозяйства. Продуктом функционирования строительной отрасли является создание гражданских, промышленных, жилых и др. зданий.
В строительстве невозможно произвести законченный объект силами одной организации, поэтому весь объем работ распределяется между несколькими строительными организациями, в результате чего образуется следующая цепочка предприятий, принимающих участие в строительстве.
Организация, для которой выполняется строительство, называется инвестором. Она производит инвестирование — вложение денежных средств в создание нового объекта строительства.
Инвестор — юридическое или физическое лицо, осуществляющее вложения собственных, заемных и привлеченных средств в создание и воспроизводство основных средств.
Если финансовых возможностей одной организации недостаточно, привлекаются субинвесторы, или соинвесторы. В настоящее время не установлено, как называть такие организации, поэтому допустимо применять оба названия. Построенное здание или сооружение будет находиться в собственности таких организаций. Инвестор, как правило, не является специализированной строительной организацией.
Для организации процесса строительства инвестор заключает договор со специализированной строительной организацией, которая называется «заказчик-застройщик». Деятельность заказчика-застройщика заключается в организации процесса строительства. Заказчик-застройщик занимается подбором подрядных строительных организаций, осуществляет технический и архитектурный надзор за строительством. Строительные работы выполняют непосредственно подрядные организации: генподрядчик и субподрядчики.
Есть определенное различие между заказчиком, застройщиком и заказчиком-застройщиком.
🤯 Что такое Объект, Субъект, Объективность и Субъективность в Обществознании?
Заказник — это организация, которая может организовать строительство и вести технический надзор.
Застройщик — это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. К иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и т. д., за исключением объектов производственного назначения.
Соответственно заказник-застройщик — это организация, которая имеет право на землю под застройку, а также возможность привлекать соинвесторов, сама производит инвестирование и имеет право контролировать и организовывать строительство. Подрядчик — юридическое лицо, выполняющее подрядные работы для застройщика по договору на строительство. Любая подрядная организация для выполнения работ может нанять нового субподрядника. В этом случае она выступает в роли генподрядчика для своих субподрядчиков.
При наличии соответствующих производственных возможностей субъекты строительства могут совмещать свою деятельность. Так, инвестор может одновременно являться заказчиком-застройщиком и (или) подрядчиком, а заказчик-застройщик может одновременно выполнять подрядные работы. Заказчик-застройщик руководит работами по строительству объекта для инвестора.
Именно он должен создать подрядчику условия для выполнения работ, принять эти работы и оплатить их. При этом строительная организация может совмещать функции заказчика-застройщика и подрядчика, т. е. строить хозяйственным способом. Однако таким способом можно строить только небольшие объекты.
Схема 1. Долевое (инвестиционное) строительство
Этапы процесса строительства (схема 1).
1.Инвестор принимает решение о необходимости и возможности строительства нового здания (сооружения).
2.Инвестор заключает инвестиционный договор с заказчиком-застройщиком и перечисляет денежные средства на счет заказчика.
3.Заказчик-застройщик выбирает проектную организацию, осуществляет приемку разработанной проектно-сметной документации, согласовывает ее в установленном порядке и производит оплату данной работы.
4.Заказчик-застройщик заключает договор с генеральным подрядчиком на выполнение строительных работ. При выполнении таких работ подрядным способом застройщик по отношению к подрядной строительной организации выступает в роли заказчика.
5.В процессе строительства заказчик-застройщик перечисляет денежные средства непосредственно на счет генерального подрядчика, при необходимости обеспечивает стройку материалами, осуществляет технический контроль за выполненными работами.
6. После выполнения всего объема работ заказчик и генподрядчик обеспечивают приемку работ государственной комиссией и передачу объекта инвестору.
Схема 2. Строительство с учетом инвестиционного договора с администрацией
Администрации может принадлежать земля или старое строение, которое нуждается в реконструкции. В этом случае инвестор выкупает у администрации право на производство реконструкции или застройки. В обмен на данное право инвестор обязуется передать администрации либо часть отреконструированного здания, либо часть квартир в построенном на отведенном участке здании. С администрацией заключается отдельный договор.
На схеме 3 приведена ситуация, при которой инвестор самостоятельно заключает договоры с подрядными строительными организациями.
Схема 3. Использование технического заказчика
Заказчик-застройщик выполняет свои функции только как подрядная организация, которая осуществляет технический надзор за строительством.
1. Основные участники капитального строительства.
В системе капитального строительства в качестве основных участников инвестиционного процесса обычно выступают организации, которые в соответствии с выполняемыми ими функциями именуются: инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик и проектировщик. Инвестор — субъект инвестиционной деятельности, осуществляющий финансирование строительства объекта из собственных или заемных средств. Инвестор имеет юридические права на полное распоряжение результатами инвестиций. Инвестор определяет сферу приложения капитальных вложений (инвестиций); разрабатывает условия контрактов на строительство объекта; принимает решение относительно организационных форм строительства с целью определения проектировщика, подрядчика или подрядчиков, поставщиков путем объявления торгов или частных предложений, осуществляет финансово-кредитные отношения с участниками инвестиционного процесса. Инвестор может выступать и в роли заказчика, кредитора, покупателя строительной продукции (объекта строительства), а также выполнять функции застройщика.
В качестве инвестиций инвестор может использовать: денежные средства, банковские депозитные вклады, акции, облигации, векселя и другие ценные бумаги, имеющие официальный статус на фондовом рынке; движимое и недвижимое имущество — здания, сооружения, машины, оборудование и другие материальные ценности; интеллектуальные ценности, закрепленные авторскими правами на открытия, изобретения, ноу-хау (ноу-хау в переводе с английского знаю как, т. е. знание дела, умение делать — совокупность технических, технологических, коммерческих и других знаний, обеспечивающих высокую эффективность предпринимательской деятельности и не обеспеченных патентной защитой); земельные участки и другие природные ресурсы, находящиеся в собственности инвестора и представляющие определенную ценность.
Застройщик — юридическое или физическое лицо, обладающее правами на земельный участок под застройку, является землевладельцем.
Заказчик — юридическое или физическое лицо, принявшее на себя функции организатора и управляющего по строительству объекта, начиная от разработки технико-экономического обоснования (ТЭО) и заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию или выходом объекта строительства на проектную мощность. Заказчик в отличие от застройщика только использует земельный участок под застройку на правах аренды.
Подрядчик (генеральный подрядчик) — строительная фирма, осуществляющая по договору подряда или контракту строительство объекта. Генеральный подрядчик отвечает перед заказчиком за строительство объекта в полном соответствии с условиями договора, проекта, требованиями строительных норм и правил, оговоренной стоимостью. Генеральный подрядчик по согласованию с заказчиком может привлекать на условиях субподряда к выполнению отдельных видов работ или для строительства отдельных объектов или сооружений субподрядные строительные, монтажные специализированные организации. Ответственность за качество и сроки выполненных работ субподрядными организациями перед заказчиком несет генеральный подрядчик.
Проектировщик (генеральный проектировщик) — проектная, проектно-изыскательская или научно-исследовательская фирма, осуществляющая по договору или контракту с заказчиком разработку проекта объекта строительства.
Генеральный проектировщик для разработки специальных разделов проекта или проведения научных исследований может привлекать специализированные проектные или научно-исследовательские организации. Генеральный проектировщик несет полную ответственность за качество проекта, технико-экономические показатели объекта строительства, правильность выполнения подрядной организацией проектных решений. Для контроля за соблюдением проектных решений генеральная проектная организация осуществляет авторский надзор.
Основной целевой задачей инвестора и заказчика являются сооружение объекта и ввод его в эксплуатацию при условии минимизации капитальных вложений в наиболее короткие сроки с целью получения дохода от ввода в эксплуатацию объекта в более ранние сроки.
Главной целевой задачей подрядчика является максимум рентабельности работ.
строительство застройщик правовой
2.Правовые основы регулирования взаимоотношений участников капитального строительства
Строительное законодательство регулирует деятельность всех участников строительного процесса: проектировщиков и архитекторов, разработчиков технической и сметной документации, заказчиков, инвесторов, застройщиков и, наконец, самих строителей — подрядчиков и субподрядчиков.
Правовой статус участников строительства определяется по двум направлениям правового регулирования:
— во-первых, он установлен достаточно большим числом императивных норм и в этой части можно говорить об определенной единой стабильной составляющей правового статуса всех инвесторов, всех заказчиков и всех подрядчиков;
— во-вторых, он определяется индивидуально для каждого субъекта условиями договоров, в которых он участвует.
Основным правовым документом, посвященным взаимоотношениям всех участников строительства, является закон “Об инвестиционной деятельности в РСФСР” в редакции Федерального закона от 19 июня 1995 г. №89-ФЗ1 В этом нормативном акте даются определения таких постоянных участников строительного процесса, как инвесторы и заказчики. При использовании в любых правовых документах этих терминов необходимо принимать во внимание, что в названном Законе по целому ряду позиций зафиксировано их правовое положение в ходе строительного процесса и соответствующие правила будут применяться в случае спора независимо от того, даны ли аналогичные определения в конкретных договорах или нет.
Инвесторами являются те участники строительного процесса, которые согласно п.3 ст. 2 Закона2 осуществляют вложение собственных, заемных или привлеченных средств и обеспечивают их целевое использование. Таким образом, инвесторами могут быть, прежде всего, те юридические или физические лица, которые имеют право самостоятельно распоряжаться собственными средствами. К числу таких лиц относятся коммерческие и некоммерческие организации, которые являются собственниками своего имущества. А те юридические лица, которые обладают имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, должны получить соответствующие полномочия для осуществления инвестиций в строительное производство от своих учредителей.
Инвесторами могут быть и такие неправительственные организации, наделенные правами по управлению федеральной собственностью, как Российская академия наук (РАН).
Если инвестиции осуществляются за счет заемных средств, то следует иметь в виду, что заем и банковский кредит предоставляются, как правило, с определенной в договоре займа или кредита целью и расходование заемных средств контролируется кредитором. Поэтому при заключении договоров с инвесторами, предлагающими заемные средства как инвестиции, необходимо проверять, соответствует ли такое использование полученных ими заемных средств условиям и требованиям, зафиксированным в законодательных нормах и договорах с кредиторами.
Если в качестве инвестиций предполагается использование привлеченных средств, необходимо проверить, вправе ли данный инвестор привлекать, например, средства граждан для данных инвестиций.
При строительстве крупных объектов нередко объединяются средства нескольких инвесторов, что прямо предусмотрено в п. 3 ст.2 того же Закона.
В этих случаях инвесторы заключают договор о совместной деятельности (договор простого товарищества) и определяют в нем условия объединения своих средств. Договоры о долевом участии в строительстве жилых домов получили широкое распространение. При вступлении в число дольщиков по таким договорам следует иметь в виду, что в соответствии с п. 3 ст.
7 Закона3 незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются объектом доле вой собственности участников инвестиционного процесса до приемки и оплаты инвестором выполненных работ и услуг. Если инвестор откажется от дальнейшего финансирования строительства до его завершения, то он должен, если иное не предусмотрено в договоре, компенсировать другим участникам проекта их затраты.
При долевом участии в строительстве жилых домов граждане-инвесторы могут стать собственниками квартир только после их полной оплаты, что в свою очередь возможно после приемки всего дома в эксплуатацию. В практике нередко возникают споры о том, как должны быть оплачены квартиры при долевом строительстве, если в течение срока возведения дома цены на завершенный объект выросли ввиду роста цен на строительные материалы, энергоносители, изменения налогового законодательства и т.д., т.е. в связи с обстоятельствами, за которые подрядчик не отвечает.
Законодательство стоит на той позиции, что инвестор становится собственником квартиры только после ее полной оплаты по тем ценам, которые сложились на момент сдачи объекта. Согласно нормам п .4 ст. 5 Закона5 инвестор может передать по договору свои правомочия как по самим инвестициям, так и по их результатам иным лицам. При этом могут быть использованы две юридические конструкции перехода прав инвестора: перемена лиц в обязательстве или продажа прав.
В тех случаях, когда инвестор связан с другими участниками строительства и инвестиционного проекта только такими правоотношениями, в которых ему принадлежат права и нет никаких обязанностей, то он вправе продать свои имущественные права в соответствии с указанием п.4 ст.454 ГК РФ5.
Если же инвестор является субъектом не только прав, но и обязанностей, то он должен соблюдать правила о переводе долга, т.е. ему необходимо получить согласие других участников правоотношений на замену себя на другое лицо.
Следует также иметь в виду что норма п.3 ст.7 Закона4, устанавливающая правоотношения долевой собственности на незавершенный объект строительства, распространяет таким образом правила об общей собственности на взаимоотношения дольщиков, что предполагает преимущественное право каждого из них на приобретение отчуждаемых инвестором прав на результаты инвестиций (построенные объекты).
Как правило, инвестор выступает заказчиком при строительстве. Однако возможна и другая конструкция: инвестор вправе уполномочить другое юридическое или физическое лицо, а также государственный орган осуществить реализацию проекта. Такое лицо будет выполнять функции заказчика, хотя строительство в этом случае будет осуществляться не за счет средств самого заказчика.
Согласно прямому указанию ч.2 п.4 ст.7 Закона4 такой заказчик наделяется правами владения, пользования и распоряжения инвестициями на тот период и в тех пределах, которые указаны в его договоре с инвестором. Как видим, в этой части строительное законодательство вплотную подошло к формулированию специального вещного права заказчика на объект инвестиционной деятельности. Это право состоит из традиционных трех правомочий, образующих основные вещные права, однако это не право собственности, не право хозяйственного ведения и не право оперативного управления, поскольку последние два имеют строго ограниченный законом круг возможных субъектов. К их числу заказчики не относятся, поскольку статус заказчика можно получить только на основании договора или заменяющего его административного акта — распоряжения, а статус субъектов права хозяйственного ведения или оперативного управления — в силу учредительных документов данного юридического лица и прямых указаний законодательства о юридических лицах данного вида.
Создание службы единого заказчика получило широкое распространение в сфере жилищного строительства, когда дома сооружаются в пределах территорий компактной застройки за счет средств разных инвесторов.
В районах массового строительства удобно иметь службу единого заказчика, который может эффективно контролировать выполнение всеми подрядчиками условий договоров и требований строительного законодательства в части технологии строительства.Основные особенности правового статуса единого заказчика зафиксированы в Положении о заказчике-застройщике (едином заказчике, дирекции строящегося предприятия) и техническом надзоре, утвержденном Постановлением Госстроя СССР от 2 февраля 1988 г. № 166. Инвестор, как правило, финансирует строительство объектов, которыми сам затем и пользуется. Однако в тех случаях, когда этого не происходит, и инвестор — это не то лицо, которое становится пользователем объекта инвестиций, т.е. строящегося здания, предприятия или жилого дома, то между таким пользователем и инвестором должен быть заключен договор об инвестировании, в котором определяются их взаимные права и обязанности. Вместо договора об инвестировании может быть издано решение об инвестировании. Такое решение издается, например, государственным органом, уполномоченным осуществлять распределение бюджетных средств для строительства муниципального жилья и объектов соцкультбыта.При использовании в качестве инвестиций таких специфических источников, как государственные валютные средства и государственные иностранные инвестиционные кредиты, действуют нормы специального акта — постановления Правительства РФ от 8 июня 1993 г. №5316 “Об упорядочении в РФ строительства объектов, осуществляемых за счет государственных валютных средств и государственных иностранных инвестиционных кредитов”.
Основным документом, лежащим в основе взаимоотношений участников строительного процесса, является заключаемый ими договор. Согласно ст.7 Закона такой договор регулирует производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения между участниками строительства.
Центральное звено этих отношений — это отношения между заказчиком (который может быть и инвестором) и исполнителем-подрядчиком.
Основной особенностью правового положения подрядчика является то, что строительная деятельность относится к числу лицензируемой. Постановлением Правительства РФ от 25 марта 1996 г. №351 утверждено Положение о лицензировании строительной деятельности.10
При определении подрядчика заказчики свободны в своем выборе и вправе воспользоваться предложениями любой организации, как российской, так и иностранной, если подрядчик имеет соответствующую лицензию.
Однако при строительстве за счет государственных средств действуют специальные правила, установленные постановлением Правительства РФ от 14 августа 1993 г. №812 “Об утверждении Основных положений порядка заключения и исполнения государственных контрактов (договоров подряда) на строительство объектов для федеральных нужд в РФ (с изм. на 26 июня 1995 г.)” и детально изложенные в письме Госстроя РФ от 7 октября 1993 г. №15-144 “О порядке заключения государственных контрактов (договоров подряда) на строительство объектов для федеральных государственных нужд”.
Если же строительство ведется за счет средств частных лиц, то они могут пользоваться этими документами как нормами рекомендательного характера наряду с такими документами, как Типовой договор подряда на капитальное строительство, Типовое дополнительное соглашение к договору подряда на капитальное строительство. Типовая форма графика производства строительно-монтажных работ, квартальных заданий. утвержденными постановлением Госстроя СССР от 23 января 1987 г. №13.
При выборе подрядной организации для осуществления строительства за счет государственных инвестиций организуются подрядные торги, проведение которых регулируется Положением о подрядных торгах в РФ, утвержденным Распоряжением Госкомимущества РФ от 13 апреля 1993 г. №660-р (с изм. и доп. от 18 октября 1994 г.).
Применение этого документа обязательно при проведении подрядных торгов на размещение заказов на вновь начинаемое строительство для федеральных государственных нужд.
При проведении подрядных торгов их объектом является производственный или непроизводственный объект, к которому относится предмет торгов. Предметом же торгов выступают конкретные виды работ или услуг, по которым проводятся торги.
Таким образом, при наличии одного объекта могут быть несколько предметов торгов, т.е. отдельных комплексов работ, которые могут быть в результате торгов поручены разным подрядчикам.
Претенденты должны представлять свои предложения — оферты в соответствии с предложенными им условиями, содержащимися в тендерной документации. Это комплект документов, содержащий исходную информацию о технических, коммерческих, организационных и иных характеристиках объекта и предмета торгов, а также об условиях и процедуре торгов.
Торги проводит тендерный комитет. Он создается заказчиком или организатором для проведения торгов и может действовать на постоянной или временной основе.
Сам же тендер — это конкурсная форма проведения подрядных торгов, которая определяется как соревнование представленных претендентами оферт с точки зрения их соответствия критериям, содержащимся в тендерной документации.
Подрядные торги могут проводиться только после утверждения технико-экономического обоснования (ТЭО) проекта или после разработки рабочей документации по объекту.
По результатам тендера определяется подрядчик на выставленные на тендер в качестве предмета торгов работы и услуги. Договор с победителем торгов заключает заказчик. Он же устанавливает окончательные условия этого контракта.
В договоре подряда на капитальное строительство или, иными словами, в договоре строительного подряда, содержатся условия, определяющие права и обязанности заказчика и подрядчика. Этим договорам посвящен § 3 гл. 37 ГК РФ.
В тех случаях, когда строительно-монтажные работы выполняются не только той организацией, которая заключила договор с заказчиком, но требуют привлечения также и специализированных организаций, таких, например, как ведущих отделочные работы, выполняющих монтаж инженерного оборудования и т.д., подрядчик должен включить в договор свое право на привлечение субподрядных организаций. При этом важно определить, требуется ли согласие заказчика на выбор каждого конкретного субподрядчика или он доверяет это полностью своему подрядчику. В тех случаях, когда, кроме основного подрядчика, договор предполагает наличие и субподрядчиков, такой договор называется договором генерального подряда, а сам подрядчик — генеральным подрядчиком.
При заключении договоров подряда между генеральным подрядчиком и субподрядчиками применяются правила о договорах строительного подряда, где генподрядчик выступает уже в роли заказчика, а субподрядчик — его подрядчиком.
К этим договорам применяется в качестве рекомендательного акта, если речь идет о частных инвестициях, и в качестве императивного, если стройка ведется за счет государственных средств — Положение о взаимоотношениях организаций — генеральных подрядчиков
К этим договорам применяется в качестве рекомендательного акта, если речь идет о частных инвестициях, и в качестве императивного, если стройка ведется за счет государственных средств — Положение о взаимоотношениях организаций — генеральных подрядчиков с субподрядными организациями, утвержденное Постановлением Госстроя СССР от 3 июля 1987 г. №132.
Порядок сдачи готового объекта строительства регулируется постановлением Совета Министров СССР от 8 января 1981 г. №24 “О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов”. Кроме того, действует специальный нормативный акт, применяемый в обязательном порядке для специфической группы объектов — объектов связи общего пользования, однако частные инвесторы и заказчики могут воспользоваться при составлении своих договоров этим документом как рекомендательной нормой: это “Временные правила приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов связи общего пользования в Российской Федерации”, утвержденные приказом Министерства связи РФ от 19 декабря 1995 г.
При определении в договоре условий приемки законченного строительством объекта любого назначения следует учитывать, что императивные нормы и традиционно сложившиеся в нашей стране условия таких договоров не предусматривают ответственности подрядчика за сдачу объекта с недоделками и дефектами. В различных документах— Типовых договорах, Правилах подряда на капитальное строительства, не говоря уже о самых общих, не детализированных нормах законодательства об инвестиционной деятельности, не содержатся нормы о штрафной ответственности подрядчика за сдачу объектов с недоделками и дефектами, Здесь, если нет специальных указаний в договоре, могут быть применены только общие нормы об ответственности в форме возмещения убытков. Поэтому при разработке проектов договоров строительного подряда рекомендуется обеспечивать интересы заказчика, помимо иных способов, также включением в те кет договора условий об уплате подрядчиком штрафных санкций в форме неустоек или штрафов за предъявление к сдаче объекта с недоделками.
При строительстве жилья права заказчика нуждаются в особой охране, а процесс сдачи-приемки объектов — в подробном урегулировании, поскольку здесь заказчик — не пользователь построенного дома, если речь идет о строительстве муниципального жилья. Поэтому в этой сфере действует специальный документ — распоряжение Правительства РФ от 29 августа 1994 г. №1387-р “О полномочиях заказчика при завершении строительства и продаже не завершенных строительством жилых домов”.
Если строительство по тем или иным причинам в рамках данного договора не завершено, строительное законодательство предусматривает продажу таких объектов, т.е. по существу ограничивает сроки существования незавершенных объектов. Соответствующие правила содержатся в Указе Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1181 “О мерах по обеспечению достройки не завершенных строительством объектов”, которым утверждено Положение о порядке передачи для завершения строительства и продажи не завершенных строительством жилых домов и в постановлении Совета Министров РФ от 3 февраля 1992 г. №59 (в ред. 21 марта 1994 г.) “О мерах по продаже не завершенных строительством объектов”.
В соответствии с этими документами объекты незавершенного строительства выставляются на инвестиционные или коммерческие конкурсы.
При проведении инвестиционного конкурса, который может быть открытым или закрытым, победитель получает право заключить с первоначальным заказчиком или уполномоченным органом договор на достройку объекта. В этом договоре закрепляются доли первоначального заказчика и победителя инвестиционного конкурса в праве общей долевой собственности на готовый к эксплуатации жилой дом и порядок приобретения победителем конкурса имущественных прав на достраиваемую долю жилого дома в результате инвестирования строительства объекта.При проведении коммерческого конкурса, обязательным условием которого является завершение строительства объекта, победитель конкурса заключает договор купли-продажи незавершенного объекта и становится его собственником.Если после проведения конкурса победитель отказывается заключать договор о достройке или договор купли-продажи, то результаты конкурса аннулируются, а внесенный задаток не возвращается.
Особенности организации управления капитальным строительством. Руководство строительством базируется на общих принципах управления, присущих всей экономике. В то же время, являясь самостоятельной отраслью материального производства, строительство имеет особенности в системе построения и функционирования органов управления и специфические правовые формы организации строительных работ (подрядный и хозяйственный способы).
Строительство связано со всеми отраслями народного хозяйства, и эта связь предопределяет деление строительства как отрасли по признаку назначения объекта на ряд подотраслей — жилищно-гражданское, энергетическое, транспортное, сельскохозяйственное, трубопроводное, мелиоративное и др. Этому делению частично соответствует и организационное построение органов управления строительством, предусматривающее специализацию отдельных строительных организаций по объектному признаку. Отрасль строительства состоит из множества организаций, предприятий и хозяйств, группируемых по территориальному признаку.
Таким образом, для построения органов управления строительством характерно сочетание территориального и отраслевого принципов при формировании верхних уровней в сочетании с территориальным в управлении строительными организациями. Вместе с тем, в организации строительства находит место и технологический принцип построения.
Руководство отрасли осуществляется из нескольких центров управления.
Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству подчиненное Министерству по региональному развитию РФ, является органом исполнительной власти, выполняющим функции по реализации государственной политики, оказанию государственных услуг, управлению имуществом в сфере строительства, градостроительству, промышленности стройматериалов и ЖКХ. Под государственными услугами имеется в виду информационное, консультативное и инжиниринговое обслуживание и т.д.
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ
Алипова Л.А. Традиции и современные подходы к договору подряда./Гражданское право.2007. №2, с. 32-34.
Бутаева Е.М. Государственной управление градостроительной деятельностью в РФ./ Административное право.2010. №4. С.24-28.
Оглоблина О.М., Тихомиров М.Ю. Образцы договоров (по гражданскому законодательству Российской Федерации) (под ред. М.Ю. Тихомирова) — «Изд. Тихомирова М.Ю.», 2003г
Федеральный закон РФ от 25.02.1999 г. « Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений. (эл. ресурс правовая база Консультант)
Федеральный закон РФ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»
И.С.Степанова. Экономика строительства: учебник -3-е изд.,доп. И перераб. -М.: Юрайт-Издат. 2007.
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Понятие и признаки объектов капитального строительства, их классификация. Нормативные правовые акты, регулирующие осуществление государственного учета объектов капитального строительства. Государственный кадастровый учет объектов недвижимого имущества.
курсовая работа [37,3 K], добавлен 17.12.2014
Понятие, правовая природа, форма и участники договора долевого участия в строительстве жилья; права, обязанности и ответственность сторон. Содержание, субъекты и существенные условия инвестиционного договора по поводу объектов капитального строительства.
дипломная работа [90,2 K], добавлен 07.10.2014
курсовая работа [46,2 K], добавлен 05.11.2016
Общие положения осуществления кадастровой деятельности в России. Исследование основных разделов межевого плана. Особенность составления акта обследования. Технология и методика проведения технической инвентаризации объектов капитального строительства.
дипломная работа [372,3 K], добавлен 05.07.2017
Особенности порядка процедуры банкротства застройщиков и методы защиты прав участников долевого строительства. Процедура финансового оздоровления, внешнего управления и наблюдения. Стадии и правовые последствия открытия конкурсного производства.
дипломная работа [70,2 K], добавлен 05.06.2015
Правовое регулирование деятельности органов местного самоуправления в области строительства. Экономические параметры градостроительных преобразований г. Уфа. Прогноз численности населения и структура занятости. Расчетные объемы жилищного строительства.
курсовая работа [1,7 M], добавлен 05.05.2013
Суть и форма договора участия в долевом строительстве. Развитие правового регулирования отношений, связанных с договором. Права, обязанности и ответственность застройщика и дольщика. Законодательство, регулирующее отношения в сфере долевого строительства.
Источник: otherreferats.allbest.ru
СУБЪЕКТЫ СТРОИТЕЛЬСТВА
В строительстве, как правило, невозможно произвести законченный объект силами одной организации, поэтому весь объем работ распределяется между несколькими строительными организациями, в результате чего образуется следующая цепочка предприятий, принимающих участие в строительстве. Организация, для которой выполняется строительство, называется инвестором.
Она производит инвестирование — вложение денежных средств в создание нового объекта строительства. Инвестор — юридическое или физическое лицо, осуществляющее вложения собственных, заемных и привлеченных средств в создание и воспроизводство основных средств. Если финансовых возможностей одной организации недостаточно, привлекаются субинвесторы, или соинвесторы.
В настоящее время не установлено, как называть такие организации, поэтому допустимо применять оба названия. Построенное здание или сооружение будет находиться в собственности таких организаций. Инвестор, как правило, не является специализированной строительной организацией.
Для организации процесса строительства инвестор заключает договор со специализированной строительной организацией, которая называется «заказчик-застройщик». Деятельность заказчика-застройщика заключается в организации процесса строительства. Заказчик-застройщик занимается подбором подрядных строительных организаций, осуществляет технический и архитектурный надзор за строительством. Строительные работы выполняют непосредственно подрядные организации: генподрядчик и субподрядчики.
Есть определенное различие между заказчиком, застройщиком и заказчиком-застройщиком. Заказник — это организация, которая может организовать строительство и вести технический надзор.
Застройщик — это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. К иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и т. д., за исключением объектов производственного назначения.
Соответственно заказник-застройщик — это организация, которая имеет право на землю под застройку, а также возможность привлекать соинвесторов, сама производит инвестирование и имеет право контролировать и организовывать строительство. Подрядчик — юридическое лицо, выполняющее подрядные работы для застройщика по договору на строительство. Любая подрядная организация для выполнения работ может нанять нового субподрядника. В этом случае она выступает в роли генподрядчика для своих субподрядчиков.
При наличии соответствующих производственных возможностей субъекты строительства могут совмещать свою деятельность. Так, инвестор может одновременно являться заказчиком-застройщиком и (или) подрядчиком, а заказчик-застройщик может одновременно выполнять подрядные работы. Заказчик-застройщик руководит работами по строительству объекта для инвестора.
Именно он должен создать подрядчику условия для выполнения работ, принять эти работы и оплатить их. При этом строительная организация может совмещать функции заказчика-застройщика и подрядчика, т. е. строить хозяйственным способом. Однако таким способом можно строить только небольшие объекты.
Как уже отмечалось, процесс строительства складывается из следующих этапов (схема 1).
Схема 1. Долевое (инвестиционное) строительство
1.Инвестор принимает решение о необходимости и возможности строительства нового здания (сооружения).
2.Инвестор заключает инвестиционный договор с заказчиком-застройщиком и перечисляет денежные средства на счет заказчика.
3.Заказчик-застройщик выбирает проектную организацию, осуществляет приемку разработанной проектно-сметной документации, согласовывает ее в установленном порядке и производит оплату данной работы.
4.Заказчик-застройщик заключает договор с генеральным подрядчиком на выполнение строительных работ. При выполнении таких работ подрядным способом застройщик по отношению к подрядной строительной организации выступает в роли заказчика.
5.В процессе строительства заказчик-застройщик перечисляет денежные средства непосредственно на счет генерального подрядчика, при необходимости обеспечивает стройку материалами, осуществляет технический контроль за выполненными работами.
6. После выполнения всего объема работ заказчик и генподрядчик обеспечивают приемку работ государственной комиссией и передачу объекта инвестору.
Схема 2. Строительство с учетом инвестиционного договора с администрацией
Администрации может принадлежать земля или старое строение, которое нуждается в реконструкции. В этом случае инвестор выкупает у администрации право на производство реконструкции или застройки. В обмен на данное право инвестор обязуется передать администрации либо часть отреконструированного здания, либо часть квартир в построенном на отведенном участке здании. С администрацией заключается отдельный договор.
На схеме 3 приведена ситуация, при которой инвестор самостоятельно заключает договоры с подрядными строительными организациями.
Схема 3. Использование технического заказчика
Заказчик-застройщик выполняет свои функции только как подрядная организация, которая осуществляет технический надзор за строительством.
Источник: kazedu.com
1.5. Субъекты строительной деятельности и построение взаимоотношений между ними
Застройщики. Основным субъектом инвестиционно-строительной деятельности следует считать застройщика. Именно он, являясь собственником или арендатором земельного участка, принимает решение о строительстве.
При этом по отношению к строящемуся объекту он может быть единственным субъектом строительной деятельности, в случае если он самостоятельно выполняет все функции по организации строительства, строит только хозяйственным способом и учитывает законченный строительством объект в составе основных средств на своем балансе.
Подрядчики. Количество субъектов строительной деятельности увеличивается в случае, если застройщик, самостоятельно организующий строительство, строит подрядным способом. Добавляется генподрядчик, а также субподрядные организации, привлеченные генподрядчиком.
В соответствии со ст. 706 ГК РФ генподрядчиком становится любой подрядчик, привлекающий к исполнению своих обязанностей других лиц (субподрядчиков). Но ведь и субподрядчик в свою очередь также может привлечь других лиц к исполнению своих обязанностей.
Что, он тоже тогда будет генподрядчиком? На практике генподрядная строительная организация характеризуется тем, что принимает на себя обязательство осуществить строительство объекта, являющегося конечной целью всего строительства. И неважно, будет эта организация привлекать субподрядчиков или будет строить только собственными силами.
Раз предметом договора является строительство всего объекта, значит подрядчик, принявший на себя обязательство построить объект, для застройщика будет являться генподрядчиком. Такова практика. Генподрядчик, кроме того, характеризуется тем, что принимает от застройщика строительную площадку, организует на этой строительной площадке охрану, строит временные нетитульные здания и сооружения, заключает договоры на обеспечение связью и энергией всех видов, необходимой для строительства, выполняет все функции по содержанию этой строительной площадки в процессе строительства, координирует выполнение работ субподрядными организациями.
При этом он один, лично, отвечает перед застройщиком за конечный результат строительства. Субподрядчики привлекаются генподрядной организацией для выполнения отдельных видов и комплексов работ, необходимых для строительства объекта, и несут ответственность за свой объем работ перед генподрядчиком.
Возможна ситуация, когда застройщик привлекает к строительству несколько подрядных организаций, каждая из которых выполняет отдельные виды и комплексы работ, из которых впоследствии получается построенный объект. Единого генподрядчика в этом случае нет. На практике такая ситуация называется совмещением застройщиком функций генподрядчика.
И неважно, выполняет при этом застройщик часть работ собственными силами или все работы выполняются привлеченными подрядчиками. Функции генподряда, которые взял на себя застройщик, прежде всего, заключаются в содержании строительной площадки и координации работ, выполняемых подрядными строительными организациями. При этом каждый привлеченный подрядчик несет ответственность перед застройщиком за свой объем работ, предусмотренный заключенным с ним договором.
Генподрядчик или подрядчики привлекаются застройщиком на основании договора строительного подряда, заключенного в соответствии с гл. 37 ГК РФ.
Заказчики. В соответствии с Градостроительным кодексом застройщик осуществляет организацию строительства самостоятельно или уполномочивает для этого другое лицо — заказчика. Как правило, наличие или отсутствие специализированного заказчика обусловливается отсутствием или наличием у застройщика лицензии на осуществление функций заказчика. Поскольку в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 21.03.2002 N 174 «О лицензировании деятельности в области проектирования и строительства» выполнение функций заказчика является лицензируемым видом деятельности, многие застройщики, не имеющие такой лицензии, вынуждены привлекать специализированных лицензированных заказчиков. Но и при наличии лицензии у застройщика никто не запрещает ему воспользоваться услугами заказчика.
Таким образом, еще одним субъектом строительной деятельности является заказчик.
Его права и обязанности предусматриваются в договоре на выполнение функций заказчика, заключаемом с застройщиком. В этом договоре застройщик сам определяет перечень тех функций, которые он передает на выполнение заказчику. Эти функции могут лежать в области:
предпроектной проработки и подготовки к строительству;
подготовки и использования площадки строительства;
технического контроля и надзора за ходом строительства;
ведения учета и отчетности.
Подробнее ознакомиться с функциями заказчика можно в Постановлении Госстроя России от 08.06.2001 N 58 «Положение о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории Российской Федерации».
Обязательно заказчику передаются технический контроль и надзор за ходом строительства. Если этим перечень его функций ограничивается, то такой заказчик называется техническим. Заказчик в этом случае не участвует в привлечении подрядных организаций и поставщиков, взаимоотношения с которыми осуществляет застройщик.
При этом заказчику может быть поручено получение различных разрешений и согласований в процессе строительства и принятие от имени застройщика решений во взаимоотношениях с подрядчиками. Взаимоотношения застройщика, являющегося гражданско-правовым заказчиком, строятся с техническим заказчиком в соответствии со ст. 749 ГК РФ.
Если помимо технического контроля и надзора за строительством заказчик наделяется правом привлекать к строительству третьих лиц, то такой заказчик может называться полным. Действует полный заказчик от своего имени, но в интересах и за счет застройщика. Он же является гражданско-правовым заказчиком при заключении договоров строительного подряда.
Все остальные функции могут дополнять вышесказанные, при выполнении заказчиком предмета договора с застройщиком, либо оставаться в ведении застройщика.
Для специализированной организации, привлекаемой застройщиком в соответствии с договором для выполнения функций заказчика, выполнение этих функций является коммерческой деятельностью.
Договор на выполнение функций заказчика не является типовым договором, предусмотренным действующим ГК РФ.
Это затрудняет квалификацию такого договора как для целей бухгалтерского учета, так и для целей налогообложения. Действительно, действующий порядок ведения бухгалтерского учета и налогообложения построен на хозяйственных операциях, вытекающих из сделок, предусмотренных Гражданским кодексом РФ. Например, мы знаем, как отражать в учете операции по договорам подряда, уступки, аренды, комиссии и т.д. А как квалифицировать договор на выполнение функций заказчика?
Действия заказчика, вытекающие из обычаев делового оборота и регламента строительных работ при выполнении функций заказчика, носят признаки возмездного оказания услуг и агентирования. Следовательно, и сам договор носит признаки договора возмездного оказания услуг (совершения определенных действий) и агентского договора. Но ведь и само агентирование предполагает выполнение агентом как юридических, так и иных действий в интересах и за счет принципала. Если рассматривать деятельность заказчика в совокупности всех выполняемых им функций, то, по мнению автора, эта деятельность лежит в плоскости агентирования.
Исключение составляет договор на выполнение функций заказчика при привлечении технического заказчика. Технический заказчик выполняет только фактические действия, получая за это вознаграждение. Такой договор является договором возмездного оказания услуг и именно так должен расцениваться для целей бухгалтерского учета и налогообложения.
Таким образом, для привлечения полного заказчика застройщик заключает с ним агентский договор на выполнение функций заказчика, руководствуясь при этом гл. 52 ГК РФ.
Как было сказано ранее, заказчик действует в интересах и за счет застройщика. Это значит, что в договоре предусматривается финансирование строительства объекта застройщиком, включающее в себя оплату строительных и монтажных работ, затрат на приобретение оборудования, прочих капитальных затрат. При этом застройщик может осуществлять финансирование полностью через заказчика, поручив ему заключение всех необходимых договоров и расчеты с привлекаемыми к строительству лицами, но может и частично оставить это право за собой, рассчитываясь по тем сделкам, которые он будет заключать самостоятельно.
Нередко встречаются ситуации, когда заказчик заключает от своего имени необходимые сделки, а расчеты по ним осуществляет застройщик напрямую с поставщиками и подрядчиками.
Одним словом, возможны различные комбинации взаимодействия заказчика и застройщика по договорам на выполнение функций заказчика.
Отдельно следует сказать о вознаграждении заказчика, предусмотреть которое в договоре необходимо. Вознаграждение может определяться в твердой сумме, либо может быть определен порядок его расчета. Например, в процентах от объемов произведенных капитальных вложений или выполненных строительно-монтажных работ.
Подводя некоторый итог, следует сказать, что сегодня существует многообразие вариантов распределения функций заказчика между застройщиком и заказчиком и порядка финансирования строительства.
И это многообразие не может не учитываться при выборе вариантов ведения бухгалтерского учета и налогообложения в сфере строительной деятельности.
Инвесторы. Это категория больше экономическая, нежели строительная, если инвестором выступает третье лицо, не являющееся ни застройщиком, ни заказчиком, ни подрядчиком.
Если инвестором выступает физическое лицо, то взаимоотношения с ним застройщик может строить на основании договора долевого участия в строительстве в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Данным Законом предусмотрена также возможность иных вариантов привлечения средств граждан для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (путем выпуска жилищных сертификатов, жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами), однако мы эти варианты рассматривать не будем ввиду отсутствия широкой практики их применения.
Построение взаимоотношений с инвесторами — юридическими лицами возможно в ином порядке, нежели предусмотренном Законом N 214-ФЗ, хотя и строить их в соответствии с указанным Законом тоже возможно.
Если взаимоотношения застройщика с инвесторами строятся в соответствии с Законом N 214-ФЗ, то между ними заключается договор долевого участия в строительстве (далее — ДДУ), а инвестор называется участником долевого строительства (далее — УДС). ДДУ заключается в порядке, предусмотренном ст. 4 Закона.
«По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости».
Если пытаться сравнить предмет ДДУ с предметами иных договоров, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, то ближе всего к нему предмет договора строительного подряда. Сравните (ст. 740 ГК РФ): «По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену».
Такое сходство в предмете договора долевого участия в строительстве и договора строительного подряда привело многих специалистов к мысли о том, что для целей бухгалтерского и налогового учета деятельность застройщиков в рамках долевого строительства должна рассматриваться как подрядная деятельность. Далее мы коснемся этого вопроса при рассмотрении порядка ведения бухгалтерского учета.
ДДУ считается заключенным с момента государственной регистрации. Основной смысл долевого строительства — привлечение денежных средств на стадии строительства и передача объектов долевого строительства в собственность напрямую участникам долевого строительства, минуя застройщика.
Поскольку иного способа передать объект долевого строительства УДС напрямую, кроме как через ДДУ, не существует, то в случае, если договоры долевого участия в строительстве не проходят государственную регистрацию, квартиры (гаражи, офисы и т.д.) можно только продавать. Для этого необходимо завершить строительство, оформить все построенное в собственность застройщика и продать по договорам купли-продажи.
А на что строить? Далеко не каждый застройщик может позволить себе построить объект за счет собственных средств. Привлечение банковских кредитов под высокие ставки тоже не радует.
Тогда застройщики стали заключать предварительные договоры купли-продажи квартир (иных объектов), предусматривая в них обязанность потенциального покупателя оплатить стоимость квартиры уже сегодня. Такое условие предварительного договора купли- продажи идет вразрез с требованиями гражданского законодательства.
Дело в том, что этот вид договора не предусматривает имущественных обязательств (например, обязанность предоставить квартиру или машино-место), следовательно, не может предусматривать и оплату того, что не подлежит передаче. Рискует же застройщик по таким договорам тем, что потенциальный покупатель может в любой момент потребовать возврата денежных средств и процентов за пользование ими в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Кроме того, во время налоговой проверки эти средства могут быть расценены как предварительная оплата в счет будущей поставки товара. В этом случае, если будущая сделка купли-продажи является объектом налогообложения НДС, сумма этого налога подлежит уплате в бюджет в момент получения аванса.
Но вернемся к договору долевого участия в строительстве. В договоре должна указываться цена договора. Цена договора может быть твердой фиксированной либо предполагаемой, покрывающей затраты застройщика по строительству объекта долевого строительства и предусматривающей вознаграждение застройщика. В случае твердой фиксированной цены вознаграждение застройщика подразумевается в этой цене и определяется как сумма разницы между ценой договора и фактическими затратами застройщика на строительство объекта долевого строительства.
По договору долевого участия в строительстве УДС имеет право уступить права требования по договору. Есть два варианта уступки: до момента, когда участник долевого строительства уплатил цену договора долевого участия в строительстве, и после того, как эта цена была уплачена.
В первом случае уступка производится вместе с переводом долга по договору участия в долевом строительстве на нового участника. В этом случае новый участник становится должником застройщика в сумме, ранее определенной как цена договора долевого участия в строительстве. Помимо этого, как правило, он уплачивает старому участнику вознаграждение за уступку прав.
Во втором варианте новый участник приобретает права первого по договору на получение в собственность по окончании строительства объекта долевого строительства. Расчеты при этом производятся со старым участником по цене уступки, предусмотренной договором уступки.
Договор инвестирования строительства или договор участия в долевом строительстве
Построение взаимоотношений между участниками инвестиционно-строительной деятельности
Если застройщик и инвестор — юридическое лицо при строительстве жилых домов решили не взаимодействовать путем заключения договора долевого участия в строительстве, а заключили договор в соответствии с законодательством об инвестиционной деятельности (далее — договор инвестирования), то они не имеют права привлекать к строительству объекта граждан ни путем заключения с ними договора участия в долевом строительстве (или иным инвестиционным договорам), ни путем уступки им прав по инвестиционным договорам.
Надо сказать, что законодательством об инвестиционной деятельности не предусмотрена такая форма договора, как договор инвестирования. Следовательно, это свободная форма договора, предусматривающая инвестирование на стадии строительства объекта и оформление проинвестированной части в собственность инвестора напрямую по окончании строительства. Как и любой договор свободной формы, он имеет недостаток: квалификация его для целей бухгалтерского учета и налогообложения вызывает определенные трудности и споры с контролирующими органами.
Договор долевого участия в строительстве и инвестиционный договор (для юридических лиц) могут быть заключены, а средства по ним получены до окончания строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Если объект построен, значит, инвестировать больше нечего, поэтому данные договоры теряют свой экономический смысл.
Источник: inlib.biz
Субъекты градостроительной деятельности
В соответствии со ст. 5 ГрадК РФ субъектами градостроительных отношений являются: Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, физические и юридические лица.
От имени Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований в градостроительных отношениях выступают соответственно органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления в пределах своей компетенции (ч. 2 ст. 5 ГрадК РФ).
Основной является, безусловно, их нормотворческая деятельность. Президент РФ, Федеральное Собрание и Правительство РФ, органы государственной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления в пределах своей компетенции издают нормативные правовые акты, регулирующие градостроительные отношения.
Так, к полномочиям органов государственной власти РФ в области градостроительной деятельности относятся: подготовка и утверждение документов территориального планирования РФ; утверждение документации по планировке территории в определенных случаях; техническое регулирование в области градостроительной деятельности; ведение государственного реестра саморегулируемых организаций (СРО); осуществление государственного надзора за деятельностью СРО; обращение в арбитражный суд с требованием об исключении сведений о СРО из государственного реестра СРО в определенных случаях; установление перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства; ведение федеральной государственной информационной системы территориального планирования; установление порядка ведения информационных систем обеспечения градостроительной деятельности; установление требований к программам комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселений, городских округов, программам комплексного развития транспортной инфраструктуры поселений, городских округов, программам комплексного развития социальной инфраструктуры поселений, городских округов; организация и проведение государственной экспертизы проектной документации объектов, строительство, реконструкцию которых предполагается осуществлять на территориях двух и более субъектов РФ, посольств, консульств и представительств РФ за рубежом, в исключительной экономической зоне РФ, на континентальном шельфе РФ, во внутренних морских водах, в территориальном море РФ, объектов обороны и безопасности, иных объектов, сведения о которых составляют государственную тайну, автомобильных дорог федерального значения, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) федерального значения (в случае, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия федерального значения затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта), особо опасных, технически сложных и уникальных объектов, объектов, используемых для обезвреживания и (или) захоронения отходов I-V классов опасности, иных объектов, определенных Правительством РФ, а также результатов инженерных изысканий, выполняемых для подготовки проектной документации указанных в настоящем пункте объектов; осуществление федерального государственного строительного надзора; осуществление контроля за соблюдением органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления законодательства о градостроительной деятельности; установление исчерпывающих перечней процедур в сфере строительства и др.
Некоторые полномочия РФ в сфере градостроительства могут передаваться субъектам РФ. В частности, осуществление полномочий в области организации и проведения государственной экспертизы проектной документации, государственной экспертизы результатов инженерных изысканий, за исключением некоторых федеральных объектов или в отношении которых РФ обладает суверенными правами; в области контроля за соблюдением органами местного самоуправления законодательства о градостроительной деятельности.
Полномочия РФ осуществляются как непосредственно органами нормативно правового регулирования (например, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации), так и через службы, осуществляющие надзорные функции (например, Росреестр, Ростехнадзор и др.).
Что касается полномочий субъектов РФ в сфере градостроительства, то, как следует из ст. 7 ГрадК РФ, их полномочия находят свое выражение в основном в территориальном планировании субъекта РФ, осуществлении регионального контроля в сфере градостроительства, разработке региональных нормативов градостроительного проектирования, в осуществлении мониторинга разработки и утверждения программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселений, городских округов, программ комплексного развития транспортной инфраструктуры поселении, городских округов, программ комплексного развития социальной инфраструктуры поселений, городских округов.
Ключевая роль в сфере градостроительной деятельности принадлежит органам местного самоуправления, т. к. от того, насколько грамотно будет организовано планирование и застройка территории городов и иных поселений, зависит решение вопроса о предоставлении земельных участков в городах и иных поселениях, их рациональное использование, развитие территории поселения, комфортное пребывание людей в городе.
ГрадК РФ к полномочиям органов местного самоуправления поселений и иных муниципальных образований в области градостроительной деятельности, прежде всего, относит: подготовку и утверждение документов территориального планирования муниципальных образований; утверждение местных нормативов градостроительного проектирования поселений; утверждение правил землепользования и застройки; утверждение документации по планировке территории; выдачу разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений и иных муниципальных образований; принятие решений о развитии застроенных территорий, ведение информационных систем обеспечения градостроительной деятельности и др.
За соблюдением органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления законодательства о градостроительной деятельности осуществляется контроль (ст. 8.1. ГрадК РФ).
Источник: studref.com
Субъекты строительной деятельности
Строительство — создание (возведение) зданий, строений и сооружений.
В широком смысле (как отрасли) к строительству также относят капитальный и текущий ремонт зданий и сооружений, их реконструкцию, реставрацию и реновацию.
Процесс строительства включает в себя все организационные, изыскательские, проектные, строительно-монтажные и пусконаладочные работы, связанные с созданием, изменением или сносом объекта, а также взаимодействие с компетентными органами по поводу производства таких работ.
Результатом строительства считается возведённое здание (сооружение) с внутренней отделкой, действующими инженерно-технологическими системами и полным комплектом документации, предусмотренным законом.
Строительство — это вид деятельности человека, направленный на сооружение зданий различных типов, инженерных сооружений (мостов, аэродромов, дорог) и сопутствующих им объектов (инженерных сетей, гаражей, малых архитектурных форм и так далее).
Субъекты строительной деятельности.
Строительство (в широком смысле) включает деятельность следующих субъектов:
— Инвестор — лицо, вкладывающее собственные или заёмные средства в строительство. Лица, специализирующиеся на капитальных вложениях в строительство с целью последующего извлечения прибыли, называются девелоперами. Особая форма инвестиционной деятельности — долевое строительство, когда привлекаются средства граждан для строительства многоквартирных домов.
— Застройщик — лицо, обеспечивающее строительство на принадлежащем ему земельном участке.
— Заказчики — уполномоченные инвесторами лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. Заказчиками могут быть сами инвесторы. По российским законам заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом.
— Подрядчики — лица, которые выполняют работы по договору подряда (непосредственные исполнители), либо посредники, которые заключают договоры субподряда с исполнителями-субподрядчиками.
— Саморегулируемые организации (СРО) изыскателей, проектировщиков и строителей.
— Профессиональные научные и творческие организации (например, РААСН, Союз архитекторов России), международные организации (ФИДИК).
— Государство в лице органов государственной власти и местного самоуправления является специфическим субъектом строительной деятельности. Оно определяет градостроительную и жилищную политику, осуществляет правовое (в том числе техническое) регулирование, а также государственный строительный надзор.
В простых случаях (например, индивидуальное жилищное строительство) инвестор, застройщик, заказчик и подрядчик могут совпадать в одном лице, а СРО и иные некоммерческие организации — не участвовать в таких отношениях вовсе.
Здания — объемные строительные системы, имеющие надземную и (или) подземную части, включающие в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенные для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.
Сооружения — объемные, плоскостные или линейные строительные системы, имеющие наземную, надземную и (или) подземную части, состоящие из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенные для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов:
— башни, вышки, градирни;
— линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения);
Автомобиль- моторное дорожное транспортное средство, используемое для перевозки людей или грузов. Основное назначение автомобиля заключается в совершении транспортной работы. Автомобильный транспорт в промышленно развитых странах занимает ведущее место по сравнению с другими видами транспорта по объёму перевозок пассажиров. Современный автомобиль состоит из 15—20 тысяч деталей, из которых 150—300 являются наиболее важными и требующими наибольших затрат в эксплуатации.
Понятие включает легковой автомобиль, грузовой автомобиль, автобус, троллейбус, бронетранспортёр, но не включает сельскохозяйственный трактор и мотоцикл.
Конструкция автомобиля.
Несмотря на большое разнообразие производимых автомобилей, в их устройстве всегда можно выделить три основных части: двигатель, шасси и кузов.
Двигатель — источник механической энергии, приводящей автомобиль в движение. В современных автомобилях, как правило, применяются поршневые двигатели внутреннего сгорания, в которых процесс сгорания топлива происходит внутри, в цилиндрах двигателя.
Шасси представляет собой совокупность механизмов, предназначенных для передачи крутящего момента от двигателя к ведущим колесам, для передвижения автомобиля и управления им. Шасси складывается из таких составляющих:
— трансмиссия передает крутящий момент от двигателя к ведущим колёсам;
— ходовая часть позволяет двигаться автомобилю, сглаживая вибрации; состоит из рамы, балок мостов, передней и задней подвески, колес и шин;
— механизмы управления (рулевое управление и тормозная система).
Кузов служит для размещения людей или грузов. Кузова легковых автомобилей и автобусов состоят из салона для людей, кузова грузовых автомобилей состоят из грузовой платформы и кабины для людей. Кузова автобусов и легковых автомобилей выполняют функцию рамы в несущей системе автомашины.
Строительство, ремонт дома.
Дата добавления: 2018-02-28 ; просмотров: 539 ; Мы поможем в написании вашей работы!
Источник: studopedia.net