Любые действия по перепланировке квартиры нужно согласовывать в органах контроля — таков закон. Это легко объяснить, ведь работы, выполненные с нарушением нормативов, могут угрожать безопасности здания и всех его жильцов. Между тем перепланировку часто производят самовольно. Чтобы ее узаконить и исключить штрафы, понадобится техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ. Как его получить и каков порядок согласования перепланировки, читайте в нашей статье.
Как легализовать самовольную перепланировку: пошаговая инструкция
Собственники жилплощади во время ремонта часто производят перепланировку: объединяют два помещения в одно, возводят дополнительные перегородки и так далее. В результате план квартиры изменяется по сравнению с исходным, составленным в БТИ. Если делать все по закону, первоначально нужно заказать техническое заключение о возможности перепланировки. Но на практике владельцы жилья часто пренебрегают этим требованием, не желая нести дополнительные расходы. Какими последствиями это чревато?
10. Специальные технические условия (СТУ) и их место в системе нормативных документов
Во-первых, квартиру с самовольной перепланировкой практически невозможно продать или передать в залог, ведь для совершения любой сделки нужна проверка БТИ. Во-вторых, факт изменения исходной планировки может стать известен контролирующим органам. В результате собственник жилья будет вынужден заплатить штраф и устранить нарушения. Последнее можно сделать одним из двух способов: либо вернуть все в первоначальное состояние, потеряв крупную сумму денег, либо узаконить перепланировку. Иначе жилищная инспекция обратится с иском в суд.
Таким образом, у собственников квартир есть шанс сохранить ремонт с самовольной перепланировкой — это не расходится с положениями ЖК РФ. Статья 29 гласит, что помещение можно оставить в измененном виде, если это не несет опасности для здоровья и жизни людей и не нарушает их интересы [1] . Но последнее нужно еще доказать. Подтвердить, что произведенные изменения имеют право на существование, и тем самым узаконить их позволяет техническое заключение о безопасности и допустимости перепланировки.
Итак, мы подошли к главному: каким образом легализовать самовольно проведенные работы? И как можно получить техническое заключение, без которого узаконить перепланировку не удастся? Рассмотрим порядок действий поэтапно.
1. Консультация проектировщиков. Прежде чем готовить документы и приглашать техника из БТИ, всегда имеет смысл обратиться в проектное бюро. Работающие там специалисты точно знают, какие действия разрешены, а какие под запретом. Если часть работ выполнена с нарушениями, проектировщики вовремя это заметят и посоветуют, как исправить положение.
В противном случае техник из БТИ зафиксирует незаконные изменения в плане, и впоследствии вам придется не только заново делать ремонт, возвращая исходную планировку, но и переоформлять документы. На этом, помимо драгоценного времени, можно потерять около 10 000 рублей.
2. Получение техпаспорта квартиры в БТИ. А если точнее, то потребуется поэтажный план с пояснением — экспликацией. Причем нужен как исходный вариант, так и актуальный, составленный уже после перепланировки. На новом плане будут отмечены красные линии — ими обозначают изменения, которые требуют согласования.
Техническое обследование здания
Если квартира уже прошла техническую инвентаризацию, техпаспорт есть в МосгорБТИ. Получать его не обязательно — жилищная инспекция сама сделает нужный запрос. Но если квартира расположена в новом доме, возможно, инвентаризации еще не было. Тогда поэтажный план нужно заказать. Лучше всего обратиться для этого в то же МосгорБТИ.
Сторонние компании также вправе заниматься инвентаризацией, но к официальному учреждению у контролирующих органов больше доверия, и вопросов к техпаспорту не возникнет.
3. Получение технического заключения. Его выдают специалисты из проектного бюро. Выбирая организацию, обратите внимание на то, что она обязательно должна состоять в СРО. Инженер из проектного бюро проведет осмотр квартиры — выполнит измерения, оценит прочность несущих конструкций и определит, соответствуют ли изменения принятым нормативам.
Если все в порядке, будет составлено экспертное техническое заключение о том, что перепланировка допустима и безопасна. Если же выяснится, что собственник квартиры допустил нарушения, ремонт придется переделать.
На заметку
В некоторых случаях для подготовки технического заключения приходится обращаться к автору проекта. Это обязательно в той ситуации, когда в ремонтные работы при перепланировке были вовлечены несущие конструкции. Если автора проекта найти не удается, разработать заключение может специальная проектная организация, уполномоченная жилищной инспекцией, — ГБУ «Экспертный центр».
4. Подготовка остальных документов. Помимо архивного и нового планов квартиры, технического заключения о допустимости и безопасности перепланировки, потребуются также:
- свидетельство о праве собственности на квартиру (если оно есть) либо выписка из ЕГРН (можно получить в МФЦ);
- копии паспортов всех собственников;
- доверенность на имя представителя (например, родственника или сотрудника проектного бюро), если владелец квартиры не может лично подать заявление в МФЦ.
5. Подача документов на согласование. Техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки, поэтажные планы и другие подготовленные бумаги необходимо направить в Мосжилинспекцию (актуально для жителей Москвы). Делается это через МФЦ.
Там же нужно будет написать заявление об оформлении акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке на ранее выполненные работы. Есть возможность подать документы онлайн. На сайте mos.ru вы найдете электронный бланк заявления, который необходимо заполнить. Прикрепите к нему сканы других документов.
На копии технического заключения о допустимости и безопасности перепланировки должна стоять цифровая подпись проектировщика. Заявление подписывают все собственники квартиры — тем самым они выражают свое согласие на перепланировку.
6. Получение решения жилищной инспекции. Оно поступит примерно через месяц после подачи документов и будет либо положительным, либо отрицательным. В первом случае сотрудник жилищной инспекции подпишет акт о перепланировке. На основании этого техник БТИ подготовит новый план квартиры, заменив красные линии черными.
На заметку
Рассмотрение заявления могут приостановить, если инспектор выявит какие-то недочеты, максимум на три месяца. Не нужно этого бояться, в постановлении о приостановке будет написано, что следует сделать. После устранения причин приостановки рассмотрение заявления продолжится.
7. Внесение изменений в ЕГРН. После составления нового техпаспорта квартиры нужно обратиться к кадастровому инженеру. Он составит технический план квартиры, чтобы внести изменения в ЕГРН. Технический план и другие документы направляются в Росреестр. После этого в ЕГРН появятся обновленные сведения об объекте недвижимости.
С этого момента перепланировка считается полностью узаконенной.
А что делать, если решение МЖИ окажется отрицательным? В этом случае собственник квартиры может попробовать оспорить его через суд. Задача — доказать, что перепланировка соответствует строительным нормативам, не несет опасности для жизни, здоровья и законных интересов людей. Однако стоит отметить, что при сотрудничестве с компетентными и добросовестными проектировщиками вероятность судебного разбирательства сводится к минимуму. Все дело в том, что, если владелец жилья действительно нарушил требования при перепланировке, техническое заключение эксперта не будет выдано (до тех пор, пока собственник не исправит ошибки и не переделает ремонт в соответствии с правилами).
Требования к составу технического заключения
Содержание технического заключения регламентировано постановлением Правительства Москвы № 508-ПП [2] . Требования к составу документа приведены в Приложении 3. Само заключение состоит из текстовой и графической частей. Кроме того, к нему прилагаются дополнительные документы.
Текстовая часть технического заключения на перепланировку содержит:
- титульный лист, где отражена информация о проектном бюро, выдавшем заключение, и стоят подписи ответственных лиц;
- оглавление;
- общую часть, в которой есть описание дома и квартиры, характеристики конструкций, здесь же перечислены работы, выполненные при перепланировке, и указаны цели обследования объекта;
- описание результатов осмотра, обнаруженных дефектов и нарушений (если они есть);
- математические вычисления;
- вывод: можно ли считать сделанную перепланировку допустимой, не угрожает ли она безопасности людей и не нарушает ли их права;
- перечень документов, которыми руководствовались проектировщики при составлении технического заключения;
- копию свидетельства о членстве проектной организации в СРО.
Графическая часть заключения представлена планами квартиры до и после перепланировки, схемами размещения инженерного оборудования и другими чертежами.
Стоимость и сроки подготовки технического заключения
Процесс разработки технического заключения продолжается в среднем три–семь дней. Примерная стоимость такой услуги в проектных бюро составляет 20 000 рублей, но итоговая цена зависит от сложности проекта.
После того как клиент получит на руки техническое заключение, ему потребуется подготовить остальные документы, передать их в МФЦ, составить заявление, принять инспектора и получить в БТИ новый техпаспорт. Однако не у каждого есть время и возможность заниматься всем этим самостоятельно. К тому же никто не застрахован от ошибок при прохождении бюрократических процедур.
С учетом этих фактов некоторые проектные организации предлагают расширенные пакеты услуг. Они включают не только подготовку и выдачу технического заключения, но и консультирование по всем стадиям узаконивания перепланировки, помощь со сбором документов, сопровождение проверки из жилищной инспекции. А для тех, кто хочет полностью избавить себя от хлопот, предусмотрено согласование под ключ, то есть специалисты проектной организации берут на себя ответственность за всю процедуру — от оформления технического заключения до получения нового техпаспорта. Стоимость такой услуги — около 70 000 рублей. Процесс согласования перепланировки от начала до конца длится примерно три месяца.
Следует иметь в виду, что процедура может затянуться, если потребуется техническое заключение от автора проекта (при перепланировке с изменением характеристик несущих конструкций). Процесс разработки занимает до двух месяцев. Стоимость услуги в таком случае тоже будет выше.
Самовольную перепланировку обязательно нужно узаконить — это убережет вас от проблем с жилищной инспекцией. Чтобы легализовать выполненные работы, потребуется техническое заключение. Получить его можно в проектной организации, являющейся членом СРО.
Где можно заказать техническое заключение
В какую компанию обратиться, чтобы получить техническое заключение, и по каким критериям делать выбор? Консультирует Дмитрий Алексеевич Замятин, руководитель отдела проектирования «Архитектурно-проектной мастерской №1»:
«Выдавать техническое заключение имеет право только проектная организация, состоящая в СРО. Проверить членство можно в реестре НОПРИЗ: необходимо предварительно узнать ИНН и ввести его в соответствующее поле [3] . Если компания имеет допуск СРО и является ее членом, соответствующие данные вы увидите на сайте.
Второй, но не менее важный момент — это опыт работы. От него зависят скорость и качество результата. Опытные проектировщики хорошо знают все тонкости жилищного законодательства и умеют обходить любые подводные камни бюрократического процесса. Они предостерегут вас от возможных ошибок на этом пути. В качестве примера можно привести «АПМ №1».
На счету нашей мастерской уже более 1000 узаконенных перепланировок [4] . Обладая достаточным опытом, мы гарантируем, что с нашим техническим заключением ваша перепланировка успешно пройдет согласование в Мосжилинспекции.
Третий фактор — это условия сотрудничества: важно, чтобы они вас устраивали. Некоторые организации берут предоплату за свои услуги, но это не относится к «АПМ №1». Оплата у нас производится только по факту получения положительного результата.
На выбор клиента мы предлагаем несколько вариантов сотрудничества. Можно заказать только разработку технического заключения, а остальные этапы пройти самостоятельно. Если вы не уверены, что справитесь своими силами, мы дополнительно проконсультируем по всем стадиям процесса, подскажем, когда и куда обращаться. Наконец, для тех, у кого нет ни времени, ни желания самостоятельно заниматься согласованием, мы предлагаем комплексную услугу под ключ».
P. S. Компания «АПМ-1» состоит в СРО проектировщиков «МежРегионПроект» (свидетельство о допуске №1891). Подробнее узнать об услугах и посмотреть примеры выполненных работ можно на сайте компании.
* Компания ООО «АПМ-1» работает на основании допуска СРО №1891 от 6 ноября 2019 года, выданного Ассоциацией Саморегулируемая организация «МежРегионПроект», г. Санкт-Петербург (регистрационный номер Ассоциации СРО «МРП» в государственном реестре саморегулируемых организаций — СРО-П-161-09092010). ОГРН 5157746072193, ИНН 7718285210.
** Материал не является публичной офертой. Информация о стоимости услуг приведена для ознакомления и актуальна на май 2020 года.
Источник: www.kp.ru
Что такое техническое заключение в строительстве
«Методические рекомендации по оценке технических заключений специализированных организаций по обследованию технического состояния многоквартирных домов» (утв. Госкорпорацией «Фонд содействия реформированию ЖКХ» 30.12.2020)
ГОСУДАРСТВЕННАЯ КОРПОРАЦИЯ — ФОНД СОДЕЙСТВИЯ
РЕФОРМИРОВАНИЮ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА
30 декабря 2020 г.
ПО ОЦЕНКЕ ТЕХНИЧЕСКИХ ЗАКЛЮЧЕНИЙ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫХ
ОРГАНИЗАЦИЙ ПО ОБСЛЕДОВАНИЮ ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ
Настоящие методические рекомендации разработаны для осуществления жителями многоквартирных домов, экспертами Общероссийского народного фронта (ОНФ), иными заинтересованными лицами оценки соответствия технических заключений специализированных организаций по обследованию технического состояния многоквартирных домов требованиям, установленным действующим законодательством и нормативно-технической документацией.
1 Общие положения
1.1 Признание многоквартирного дома аварийным производится в соответствии с «Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47 (далее по тексту Положение).
1.2 Орган местного самоуправления (в некоторых случаях — орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации) создает межведомственную комиссию, которая проводит оценку соответствия многоквартирного дома (МКД) требованиям Положения и принимает одно из следующих решений:
— о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции;
— о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;
— об отсутствии оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
1.3 В соответствии с абз. 7 п. 44 Положения решение межведомственной комиссии в части выявления оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции может основываться только на результатах, изложенных в заключении специализированной организации, проводящей обследование.
Специализированная организация — это юридическое лицо, являющееся членом саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, выполняющих инженерные изыскания и имеющих право на осуществление работ по обследованию состояния грунтов оснований зданий и сооружений, их строительных конструкций.
1.4 Специализированная организация проводит обследование технического состояния МКД в соответствии с ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» или СП 454.1325800.2019 «Здания жилые многоквартирные. Правила оценки аварийного и ограниченно-работоспособного технического состояния».
Процедура, предусмотренная ГОСТ 31937, является более сложной, трудоемкой и должна применяется в тех случаях, когда невозможно применение СП 454.1325800 (в здании более 5-ти этажей, некоторые иные случаи).
1.5 По результатам обследования специализированная организация выдает техническое заключение, в котором устанавливается одна из следующих категорий технического состояния (КТС) обследованного здания:
— нормативное техническое состояние;
— работоспособное техническое состояние;
— ограниченно-работоспособное техническое состояние;
— аварийное техническое состояние.
Нормативное техническое состояние — категория технического состояния, при котором количественные и качественные значения параметров всех критериев оценки технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений, включая состояние грунтов основания, соответствуют установленным в проектной документации значениям с учетом пределов их изменения.
[п. 3.10 ГОСТ 31937]
Работоспособное техническое состояние — категория технического состояния, при которой некоторые из числа оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта или норм, но имеющиеся нарушения требований в конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и необходимая несущая способность конструкций и грунтов основания с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений обеспечивается.
[п. 3.11 ГОСТ 31937]
Ограниченно-работоспособное техническое состояние — категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, включая состояние грунтов основания, при которой имеются крены, дефекты и повреждения, приведшие к снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения, потери устойчивости или опрокидывания, и функционирование конструкций и эксплуатация здания или сооружения возможны либо при контроле (мониторинге) технического состояния, либо при проведении необходимых мероприятий по восстановлению или усилению конструкций и (или) грунтов основания и последующем мониторинге технического состояния (при необходимости).
[п. 3.11 ГОСТ 31937]
Аварийное состояние — категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, включая состояние грунтов основания, характеризующаяся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения и (или) характеризующаяся кренами, которые могут вызвать потерю устойчивости объекта.
[п. 3.12 ГОСТ 31937]
1.6 В случае установления аварийной категории технического состояния МВК принимает одно из решений:
— о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции;
— о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.
1.7 Если было принято решение о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции, необходимо последующее проведение обследования в соответствии с ГОСТ 31937 для получения данных, необходимых для проектирования реконструкции данного дома.
1.8 В случае установления ограниченно-работоспособной или аварийной категории технического состояния МКД, в соответствии с п. 6.3.1 ГОСТ 31937 необходимо проведение мониторинга технического состояния этого МКД до выполнения работ по его восстановлению или усилению и во время проведения таких работ.
Мониторинг технического состояния зданий (сооружений), находящихся в ограниченно работоспособном или аварийном состоянии — система наблюдения и контроля, проводимая по определенной программе, для отслеживания степени и скорости изменения технического состояния объекта и принятия в случае необходимости экстренных мер по предотвращению его обрушения или опрокидывания, действующая до момента приведения объекта в работоспособное техническое состояние.
[п. 3.16 ГОСТ 31937]
1.9 В соответствии с п. 34 Положения «основанием для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является аварийное техническое состояние его несущих строительных конструкций (конструкции) или многоквартирного дома в целом.
В случае если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, жилые помещения, расположенные в таком многоквартирном доме, являются непригодными для проживания.».
Таким образом, целью обследования является установление аварийной категории технического состояния дома, что ведет к признанию дома аварийным и, как следствие, к автоматическому признанию всех жилых помещений в этом доме непригодными для проживания. Факт того, что даже все помещения дома являются непригодными для проживания, не является ни достаточным, ни необходимым для установления аварийной категории его технического состояния и признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
2 Выявление дефектов технических заключений
2.1 Обязательной проверке должен подвергаться факт проведения обследования здания юридическим, а не физическим лицом и наличие у этого юридического лица специальных полномочий. Подтверждением таких полномочий является свидетельство о членстве в соответствующей саморегулируемой организации (см. п. 1.3 настоящих Рекомендаций). Такая проверка актуальна как для технических заключений, выполненных в соответствии с ГОСТ 31937, так и для технических заключений по СП 454.1325800.
2.2 Обследование проводится только в соответствии с ГОСТ 31937 или СП 454.1325800. Иные документы могут использоваться при проведении обследования, но процедура обследования, выводы, установленные категории технического состояния должны соответствовать одному из этих двух документов.
Обоснование данного требования
Деятельность по обследованию технического состояния зданий входит в сферу применения Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (п. 1 статьи 3). Статья 6 этого закона определяет, что Правительство Российской Федерации утверждает перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований этого закона.
Федеральным агентством по техническому регулированию и метрологии (Росстандартом) утверждается, опубликовывается и размещается в информационной системе общего пользования перечень документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований этого Федерального закона.
В первый перечень входит ГОСТ 31937, во второй — СП 454.1325800.
Часто встречаются технические заключения, сделанные в соответствии с СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений». В явном виде этот документ не отменялся, но на данный момент он отсутствует как в первом (обязательном), так и во втором (добровольном) перечне. Т.е. он не содержит никаких требований (ни обязательных, ни добровольных), не является нормативно-техническим документом и не может применяться при принятии каких-либо решений, входящих в сферу применения Технического регламента о безопасности зданий и сооружений, в том числе при установлении категории технического состояния отдельных конструкций и/или здания в целом. Он может использоваться в качестве методического документа, например, при проведении поверочных расчетов.
То же касается и ВСН 53-86(р) «Ведомственные строительные нормы. Правила оценки физического износа жилых зданий», ВСН 58-88(р) «Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения».
Кроме того, ст. 14 Федерального закона от 29 июня 2015 г. N 162-ФЗ «О стандартизации в Российской Федерации» устанавливает, что к документам по стандартизации относятся:
1) документы национальной системы стандартизации;
2) общероссийские классификаторы;
3) стандарты организаций, в том числе технические условия;
5) документы по стандартизации, которые устанавливают обязательные требования в отношении объектов стандартизации, предусмотренных статьей 6 настоящего Федерального закона.
Таким образом, любые документы, отличные от вышеперечисленных, в том числе, часто используемые при проведении обследований и установлении категорий технического состояния отдельных конструкций и здания в целом упомянутые ведомственные строительные нормы, не являются нормативно-техническими документами и не могут применяться в таком качестве.
2.3 В результате обследования может быть установлена только одна из указанных в п. 1.5 настоящих Рекомендаций категорий технического состояния как отдельных строительных конструкций, так и здания в целом. Никакие другие категории технического состояния как отдельных строительных конструкций, так и здания в целом фигурировать в техническом заключении не могут.
2.4 Иногда по результатам проведенного обследования специализированные организации вычисляют физический износ отдельных строительных конструкций и здания в целом. Данная информация, в случае ее указания в техническом заключении, носит справочный характер и применяться при установлении категории технического состояния не может, т.к. на данный момент не существует способа, установленного действующим законодательством или нормативно-технической документацией, для перехода от физического износа к шкале категорий технических состояний, указанной в п. 1.5 Рекомендаций.
2.5 Встречаются случаи, когда в соответствии с документами, не являющимися действующими нормативно-техническими документами, определяются сроки (нормативные усредненные, максимальные и т.п.) эксплуатации отдельных строительных конструкций и здания в целом. Помимо распространяющихся и на этот случай положений п. 2.2 настоящих Рекомендаций следует отметить, что само по себе превышение каких бы то ни было сроков эксплуатации не является основанием для установления категории технического состояния. Особенно без учета условий эксплуатации. Таким образом, подобного рода информация может носить исключительно справочный характер.
2.6 Технические заключения должны обеспечивать хотя бы минимальный уровень обоснования установления категории технического состояния. В технических заключениях по результатам обследований, проведенных в соответствии с ГОСТ 31937, — это хотя бы наличие ведомости дефектов с их описанием и фотофиксацией.
2.7 В технических заключениях по результатам обследований, проведенных в соответствии с СП 454.1325800, проверяется наличие, документов, предусмотренных п. 5.2.15 этого свода правил:
а) титульного листа организации, выполнившей техническую оценку;
б) заполненной формы заключения в соответствии с приложением А к своду правил СП 454.1325800;
в) заполненной формы оценки «Фиксация дефектов несущих строительных конструкций жилого многоквартирного здания» в соответствии с приложением Б к своду правил СП 454.1325800;
г) общих выводов по результатам технической оценки.
2.2.8 В технических заключениях по результатам обследований, проведенных в соответствии с СП 454.1325800, проверяется выполнение требований:
— о необходимости осмотра и измерения контролируемых параметров не менее 10% (но не менее трех) несущих строительных конструкций каждого типа;
— о том, что выборка однотипных несущих строительных конструкций для проведения измерений контролируемых параметров должна включать элементы, расположенные в различных частях (помещениях) МКД.
2.2.9 По результатам проверки заполняется документ по форме Приложения к настоящим Рекомендациям.
— может прилагаться к обращениям жителей в:
— органы муниципального жилищного контроля;
— органы государственного жилищного надзора;
— региональный исполнительный комитет ОНФ для осуществления общественного жилищного контроля;
— может быть использован совместно с аргументами и обоснованиями, приведенными в разделе 1 Рекомендаций при составлении жалоб, претензий, исковых заявлений.
6. Иные обстоятельства: ___________________________________________________ ________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________
6. Иные обстоятельства: ___________________________________________________ ________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________
Источник: legalacts.ru
Техническое заключение на перепланировку 2022. Где можно заказать.
Техническое заключение – это документ, в котором отражена строительно-техническая оценка состояния объекта (здания, помещения), работоспособности его конструкций и инженерных систем. Техническое заключение разрабатывается с целью выявления дефектов, возникших при эксплуатации объекта, и разработки рекомендаций по их устранению.
Техническое заключение бывает двух типов: на перепланировку, которая планируется, оно называется техническое заключение о возможности перепланировки, и на ранее выполненную.
Техзаключение на перепланировку, которая только планируется, включает в себя, главным образом, информацию о состоянии несущих и ограждающих конструкций здания, а также о возможности производства работ по перепланировке и/или переустройству.
Техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций является предпроектным документом, то есть проект перепланировки разрабатывается на основе данного заключения.
У кого получить техническое заключение на перепланировку квартиры
В случае, если ваше планировочное решение не затрагивает несущих конструкций, техническое заключение на перепланировку квартиры может разработать любая проектная организация с допуском СРО. Заказать и получить техническое заключение на перепланировку вы можете, в том числе, и в нашей компании.
Если при перепланировке вы собираетесь затронуть несущие стены и/или конструкции, заключение должно быть разработано автором проекта дома или же организацией, замещающей разработчика жилого здания (при условии, что разработчик здания уже не существует).
Для разработки технического заключения по перепланировке помещения необходима техническая документация от Бюро технической инвентаризации (БТИ) – либо технический паспорт на квартиру с изначальной планировкой, либо его составная часть – поэтажный план БТИ на квартиру с экспликацией к нему.
Если данные документы на квартиру отсутствуют, необходимо будет их заказать. Заказать документы вы можете либо непосредственно в БТИ, либо через многофункциональные центры. Корректное название запрашиваемых документов – «Архивная копия поэтажного плана с экспликацией к нему».
Если у вас «на руках» имеются документы БТИ с красными линиями (то есть с зафиксированной перепланировкой, сделанной без разрешения), вам необходимо разработать техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ или по-простому – техническое заключение по факту выполненной перепланировки.
Обследование несущих конструкций дома
Оформляется любое техническое заключение на основе результатов технического обследования.
Основной целью обследования является определение текущего состояния конструкций, выявление имеющихся дефектов, определение пригодности, работоспособности и несущей способности отдельных элементов.
Техническое заключение по перепланировке должно включать в себя выводы относительно безопасной эксплуатации объекта обследования или выработку рекомендаций по его восстановлению, усилению и приведению в надлежащее состояние в соответствии с требованиями.
При техническом обследовании зданий особое внимание уделяется несущей и ограждающей способности конструкций, которые должны соответствовать требованиям СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции». Диагностика сооружения включает в себя обследование фундамента и грунта, на котором оно расположено. Обследование дома проводится в соответствии с СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений».
Проведением технического обследования могут заниматься только организации с допуском СРО к соответствующим видам работ и проектированию.
Состав технического заключения на перепланировку
Техническое заключение содержит:
- Опись технических характеристик и конструкций исследуемого объекта.
- Результаты обследования наружных, внутренних стен и перегородок помещения.
- Результаты обследования перекрытий квартиры.
- Оценку результатов практических испытаний строительных материалов.
Основная графическая часть технического заключения состоит из:
- Плана квартиры (с результатами обследования/расстановкой инженерного оборудования).
- Чертежей, аксонометрии и пр.
Завершает техническое заключение перечень компенсирующих мероприятий, выводов и рекомендаций, основанных на результатах обследования, касательно будущей безопасной эксплуатации объекта перепланировки.
Образец технического заключения о возможности перепланировки
Обложка, титульный лист
Это «лицо» технического заключения. На обложке отражены: название организации, ее реквизиты, номер технического заключения, а также адрес объекта и год выпуска проектной документации. Дополнительно, на усмотрение проектной организации, может быть отражена и иная информация, например, многие организации стремятся разработать броский и запоминающийся логотип. Также на титульной странице технического заключения должна располагаться печать компании-автора.
Содержание
В этом разделе постранично перечислено все, что входит в состав документа. Чаще всего ТЗ состоит из текстовой части (введения, задания заказчика, описания существующего здания, результатов обследования и общих выводов), графической части (планов БТИ квартиры, сведений о здании, экспликации помещений) и прочих сведений, которые могут потребоваться.
Описание существующего здания
Как правило, оно исполняется в виде таблицы, для простоты восприятия. В этом пункте можно найти сведения о количестве этажей, назначении здания (жилое либо нежилое), описание элементов здания (наружных стен, внутренних стен, междуэтажных перекрытий, несущих конструкций, лестничных маршей, колонн, кровли здания) и пространственную жесткость здания – грубо говоря, «способность к несмещению в пространстве».
А также информацию о внешнем виде здания с подробным описанием предметов обследования (деформации, выветривание кладки, состояние стен, благоустроенность площадки, наличие балконов и эркеров, сохранность фасада, лестниц и перегородок, оконные и дверные рамы) и источник архивных материалов.
Введение
В вводной части описывается перечень изыскательных мероприятий и нормативных актов, на основании которых проводилось обследование (СНиП, СанПиН и т.д.). Также указывается тип дома, год его постройки, этажность, размещение квартиры в пределах здания и коммуникации, которые подведены к квартире.
Результаты обследования наружных и внутренних стен и перегородок
Также исполняется в виде таблицы. Указывается наличие трещин и других повреждений в обследуемых элементах и общее описание этих элементов – материал, из которого они изготовлены, толщина, вес и пр. В конце страницы заполняются общие выводы.
Результаты обследования перекрытий
При изысканиях, связанных с перекрытиями, инженеров интересуют те же параметры, что и в случае со стенами с небольшими изменениями: материал исполнения, тип перекрытия (монолитные либо пустотные), тип армирования, дефекты в перекрытии (трещины, прогибы, коррозия, гниение и пр.) и материал полов. Венчается эта страница выводами.
Результаты обследования инженерных систем
К инженерным системам относятся системы отопления, водоснабжения, канализации и вентиляции. В начале этого пункта описываются их технические характеристики: диаметры стояков и сечение вентиляционного канала, тип радиаторов отопления, принцип вентилирования в квартире. В конце страницы представлены выводы по состоянию инженерных систем – наличию или отсутствию дефектов и повреждений, а также общая оценка их состояния.
Общие выводы и рекомендации
Этот раздел обобщает предыдущие три страницы. Рекомендации представляют собой заключения о том, возможно ли произвести мероприятия, планируемые заказчиком.
План квартиры до перепланировки
С этой страницы начинается графическая часть. План квартиры относится уже не к основной части, а к приложениям. На нем указана планировка квартиры до строительных работ. Очень часто на этом же листе располагается и экспликация помещений — обозначение комнат на плане.
План квартиры с предполагаемой перепланировкой
Это план квартиры с обозначением мероприятий по сносу и возведению перегородок, а также по демонтажу и установке сантехнических приборов. Обычно линии и знаки, которыми отмечаются эти работы, имеют разный цвет для простоты понимания, однако можно встретить подобный документ в монохромном варианте – с исключительно черными линиями. Также на этом листе присутствует «легенда» проекта – список условных обозначений.
Другие листы технического заключения о возможности перепланировки
В техническом заключении на перепланировку имеется раздел с расшифровкой используемых в документе терминов, планы с нанесенными результатами обследования и с расстановкой инженерного оборудования и т.д.
Кроме того, обычно к проектам и техническим заключениям в самом конце прикрепляется свидетельство о допуске СРО, что подтверждает право проектной организации на разработку подобной документации. Стоит внимательно отнестись к наличию подобного допуска при заключении договора. ТЗ от компаний, у которых его нет, не имеют юридической силы, и вы попусту потратите время и деньги.
Когда требуется техническое заключение о безопасности перепланировки
При согласовании ранее выполненной перепланировки необходим документ, подтверждающий соответствие ремонтных работ всем действующим законам, нормам и правилам в области согласования перепланировок квартир и нежилых помещений.
Таким документом является техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ по перепланировке и/или переустройству ( техническое заключение по факту выполненной перепланировки ).
Разрабатывается данный документ по итогам инженерного обследования квартиры или нежилого помещения.
В случае, если при перепланировке были затронуты несущие конструкции (или дом с деревянными/смешанными перекрытиями), техническое заключение необходимо заказать у автора проекта дома или в организации, замещающей его.
Если несущие конструкции не были затронуты, техническое заключение о допустимости перепланировки может разработать любая проектная организация с допуском СРО (в том числе и наша).
Для домов-памятников истории и архитектуры техзаключение по факту делают организации, уполномоченные Министерством культуры и имеющие соответствующие лицензии. Выпускаемый ими документ называется проектом приспособления памятников архитектуры для современного использования.
Стоит отметить, что в ходе обследования может возникнуть необходимость выборочного снятия отделочных слоев для проверки правильности укладки гидроизоляции, положения межпанельных стыков или сделанного усиления конструкций (локальные вскрытия пола и /или потолка).
Техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ выглядит примерно также, как и ТЗ о возможности будущей перепланировки. В него входят текстовый и графический разделы.
Здесь подробно описываются конструктив, состояние несущих конструкций и особенности здания; приводится перечень ранее выполненных работ и выводы о соответствии их нормам.
Все необходимые расчеты и измерения показываются в виде таблиц или формул. Также техническое заключение по выполненной перепланировке содержит планы квартиры до и после переустройства, иные графические материалы, такие как: планы перекрытий, схему расположения проема, аксонометрию и т.п.
Пример технического заключения о допустимости перепланировки
Ниже представлен образец технического заключения по факту выполненной перепланировки с кратким описанием его разделов.
Он же титульный лист или заглавная страница техзаключения. Полезная информация, расположенная на нем: имя проектной организации, название документа, адрес объекта, для которого разрабатывалось ТЗ, дата исполнения и некоторые другие сведения. Это, например, может быть контактная информация компании.
Содержание
Как правило, представляет собой таблицу, в которой перечислены пункты документа с указанием страниц, где они расположены. В состав документа, как правило, входят текстовая, графическая части и приложения. К текстовой относятся: вводный текст, конструктивная схема и общие выводы. Графическая часть может состоять из планов квартиры до и после перепланировки, плана полов, экспликации к планам, аксонометрических схем, плана узла гидроизоляции и другие схем и планов. В качестве приложений могут использоваться практически любые материалы, кажущиеся важными проектной организации.
Общая часть
Иногда ее называют вводной частью. В нее входит информация о доме, в котором располагается квартира (этажность, серия, тип дома, год постройки), сведения о квартире (количество комнат, общая площадь (жилая и нежилая), перечисление комнат, расположение квартиры в этажной схеме дома). Отдельным информационным блоком идет перечисление нормативных документов, согласно которым было разработано техническое заключение.
Конструктивная схема жилого дома
На этой странице дается исчерпывающая информация о здании с конструкторской точки зрения. Конструктивная схема здания (перекрестно-стеновая, продольно-стеновая и т.д.), материал из которого изготовлены наружные стены, их толщина, аналогичная информация о перекрытиях и перегородках. Также указаны данные о системах вентиляции и освещения, инженерных системах.
Выводы и рекомендации
На этой странице обобщены результаты инженерного обследования здания – информация о состоянии его конструктивных элементов в контексте того, способны ли они выдержать дополнительные нагрузки, связанные с ремонтом в квартире.
Во второй части этого листа перечисляются все произведенные строительные мероприятия. Как правило, встречается соединение санузла, расширение его за счет коридора, демонтаж ненесущих перегородок и устройство новых. Однако встречаются и радикальные собственники, устраивающие самовольные проемы в несущих стенах.
План квартиры до перепланировки и экспликация помещений
С этого листа начинается графическая часть технического заключения. На нем отражено расположение комнат в квартире, площадь этих комнат и иногда экспликация – обозначение комнат. В некоторых случаях экспликация идет отдельным листом. Также на листе есть номер квартиры, реквизиты заказчиков и фамилии инженера-проектировщика и главного инженера проекта.
План квартиры после перепланировки
В отличие от проекта и технического заключения о готовящейся перепланировке, ТЗ «по факту» не имеет монтажно-демонтажного плана и ограничено только планом после перепланировки. На нем можно увидеть те же данные, что и на плане «до». Может прилагаться и экспликация (как на первой фотографии).
Узел гидроизоляции
Этот лист рассказывает о том, каким образом устроена гидроизоляция в мокрой зоне. Графически отражено расположение перекрытия, стеновой панели и то, каким образом промазывается либо проклеивается гидроизоляционный слой. Также отражено устройство переливного порога.
Расстановка сантехнического оборудования
Как и отражено в названии, этот лист показывает расположение унитазов, раковин, душевых кабин, ванн, биде и другого сантехнического оборудования.
Пути подвода канализации и горячей-холодной воды отмечаются разным цветом. Помимо этого на листе встречаются рекомендации от инженера, разрабатывавшего заключение.
Аксонометрические схемы горячей-холодной воды и канализации
Исполняется эта часть технического заключения в объеме, так как необходимо указывать высоту расположения подключаемого сантехоборудования. На этих примерах вы можете заметить, что как и в случае со схемой расположения сантехоборудования, трубы различного назначения указаны разным цветом.
Схема подвода вентиляции (в случаях, если устраивался перенос кухни или санузла)
Тут все также достаточно просто для понимания: указан «материнский стояк» – тот, который был устроен при постройке дома, и путь от него до нового вентиляционного отверстия.
План полов и экспликация к нему
План полов представляет собой план квартиры с отмеченными на нем различными типами покрытия. Как правило, встречаются деревянные и керамические покрытия, то есть ламинат, паркет, плитка, если утрировать. В довесок к плану идет экспликация, а о том, что это такое, вы знаете по примеру экспликации к планировке квартиры.
Схема крепления ГКЛ перегородок
Подобный графический материал можно встретить в техническом заключении, если перегородки квартиры устраивались при помощи профилей и гипсокартона. На этих планах подробно описан принцип крепления листов к профилям и остальные нюансы.
Наша организация занимается разработкой проектов и технических заключений на планируемую и уже выполненную перепланировку. Перейдя по ссылке, вы можете узнать цену технического заключения на перепланировку.
Источник: gsps.ru
Техническое заключение
Техническое заключение (ТЗ) — отчет, выполненный по результатам технического обследования, отражающий техническое состояние строительных конструкций здания, характеристики его пространственной жесткости и содержащий рекомендации, по устранению выявленных дефектов.
Типы технических заключений
Выделяют два типа технических заключений: визуальное (предварительное) и инструментальное (детальное).
Визуальное техническое заключение оформляется по результатам визуального осмотра строительных конструкций, местных вскрытий, замеров сечений конструктивных элементов и узлов. В отчете по результатам визуального технического обследования отражаются места, с выявленными дефектами, требующие инструментального обследования, а так же отражается общее техническое состояние здания и его конструктивных элементов.
Инструментальное техническое заключение оформляется по результатам детального обследования, выполненного с применением специальных инструментов, позволяющих количественно оценить характеристики материалов строительных конструкций и выявленных дефектов. Отчет по результатам инструментального обследования содержит: ведомость дефектов, журнал инструментального определения характеристик материала конструкций, а так же поверочные расчеты (с учетом существующих, а при необходимости – планируемых нагрузок), учитывающие фактические характеристики материалов и выявленные дефекты.
Компания «ЖилПромПроект» выполняет как комплексные, так и выборочные обследования (конструктивных элементов здания в отдельности) любой сложности, с применением передовых методов и новейших инструментов.
В каких случаях требуется техническое заключение?
Обобщенно говоря, обследование с последующей выдачей заключения проводится обязательно, если какое-либо действие – свершившееся или которое свершится в будущем – может повлиять на прочность постройки, а значит, на безопасность находящихся рядом людей, техники и т.п. Основанием для технического обследования могут стать следующие причины:
- наличие явных повреждений и дефектов после стихийных бедствий, бытовых аварий, просадок фундаментов;
- перед планируемым изменением конструкции здания (увеличение или уменьшение этажности, внутренняя перепланировка помещений);
- из-за смены назначения объекта: из жилого – в нежилое и обратно; в случае, когда из-за новых функций здания возможны пиковые нагрузки (например, когда бывшие склады перестраивают в выставочный центр);
- если при постройке выявлены значительные отклонения от проекта, либо он вообще отсутствует;
- при возобновлении стройки: для законсервированных объектов заключение необходимо при сроке простоя более трех лет, для не прошедших консервацию – обязательно для любых сроков;
- перед проведением капитального ремонта здания, перепланировкой жилых и нежилых помещений;
- для вынесения решения о пригодности помещения для проживания; признания дома или помещения аварийным.
Кто имеет право выдавать технические заключения?
Выдавать заключения о техническом состоянии имеют право только организации с необходимым приборным оснащением и квалифицированными специалистами. Организация должна обязательно иметь допуск СРО (Саморегулируемой организации) к данным видам работ.
Заключение о состоянии обязательно основывается на обследовании объекта, без него ТЗ просто не будет действительным. При составлении технического заключения на обследование здания, организация проводит полную инспекцию всего объекта с оценкой его состояния и предоставлением информации о годности к эксплуатации, либо целесообразности ремонта, реконструкции или демонтажа. Чаще выполняется ревизия лишь части здания − в основном квартир и нежилых помещений в жилом доме − при необходимости технического заключения на перепланировку.
Согласование перепланировок имеет свои особенности: если будущие изменения не затрагивают несущие элементы, ТЗ может выдать любая имеющая допуск СРО проектная компания. В серьезных случаях, при намерении сделать проемы в несущих стенах, снести часть конструкций, берущих на себя нагрузку, заключение разрабатывается автором проекта дома, либо организацией-преемником.
Как проводится техническое обследование?
Техническое обследование, для каких бы целей оно не выполнялось, включает три основных этапа:
- Сбор информации – подготовка к проведению обследования. Этот этап включает первичное ознакомление с объектом, изучение проектных и технических документов, составление программы (плана) работ. На подготовительной стадии сильно упрощает задачу наличие сведений о прежних реконструкциях и перепланировках, проведенных ранее технических ревизиях.
- Предварительное обследование. Здесь проводится поверхностный осмотр здания либо помещения, его обмеры, сравнение с проектными документами. При проверке технического состояния перед перепланировкой квартиры, жилье выше и ниже этажами может быть также проверено на соответствие проекту. Далее отмечаются явно выраженные дефекты и намечаются контрольные участки для более детального изучения, подготавливается доступ к этим участкам, обеспечивается безопасность дальнейших работ.
- Детальный технический контроль – самый сложный и ответственный этап. В ходе обследования определяется состояние конструкций и степень их износа. Для этого используют приборы, способные «увидеть» скрытые под поверхностью дефекты, участки с нарушенной структурой. Иногда в процессе работ приходится снимать верхний слой штукатурки, вскрывать полы или даже вырывать из бетонных поверхностей куски для точной оценки прочности несущих конструкций.
По завершению натурных испытаний организация – исполнитель проводит т.н. камеральную обработку данных, делает (при необходимости) поверочные расчеты и формирует собственно ТЗ.
Заключение специалистов по итогам обследования, как правило, содержит разделы:
- Детальное описание исследуемого здания или помещения с приложением обмеров и планировочных чертежей;
- Результаты визуального изучения объекта с фотографиями дефектов и конструктивных особенностей;
- Методы и средства (приборная база и нормативная документация) испытаний прочности несущих элементов;
- Расчеты действительной прочности конструкций на основании результатов испытаний.
- Общие выводы по результатам обследования, в том числе:
- возможна ли эксплуатация здания (или его части) под текущими нагрузками;
- возможна ли эксплуатация под планируемыми после реконструкции нагрузками;
- какие части конструкции можно изменить, согласно планам заказчика, а какие – нет (с обоснованием и расчетами);
- рекомендации по усилению, восстановлению или замене строительных элементов, необходимость которых выявилась во время испытаний.
В каждом заключении обязательно присутствуют реквизиты фирмы-исполнителя, фамилии и должности специалистов и перечень нормативной и технической документации, на основании которой проводились измерения, испытания и расчеты.
Есть ли сроки действия у заключений?
Сроки действия таких заключений определяются индивидуально для каждого объекта. Эксперты, проводящие обследование, устанавливают этот срок исходя из текущего «самочувствия» объекта, насколько они нуждаются в повторном техническом контроле и через какой интервал времени.
Источник: conctruktor.ru