Что такое вложить в строительство

Инвестиции в недвижимость не обязательно связаны с прямым приобретением помещений – коммерческих или жилых. Получать доход можно и другим способом, будучи пайщиком закрытого фонда, вкладывающего средства в недвижимость.

Инвестирование в закрытые пифы недвижимости (ЗПИФ) имеет свои особенности. Оно дает ряд преимуществ, но связано с определенными рисками.

Что такое ЗПИФ

Простыми словами ЗПИФ это один из четырех типов ПИФов, он объединяет деньги, вложенные инвесторами, и вкладывает их в разнообразные активы. Инвесторы, вносящие денежные средства получают особые ценные бумаги – паи, которыми подтверждаются их права на определенную долю в имуществе данного фонда. По прошествии установленного времени паи погашаются и инвестор получает обратно свои инвестиции и доход, если за это время стоимость активов фонда увеличилась.

Управляющая компания (УК) – это организация, распоряжающаяся средствами фонда, действующая в рамках договора доверительного управления, заключенного с пайщиками. Именно она определяет, в какие объекты инвестировать средства, и отчитывается перед пайщиками. За свои услуги УК получает вознаграждение. Деятельность всех управляющих компаний контролируется Банком России.

Инвестиции в земельные участки под застройки — 300% на инвестициях в землю

Биржевые и открытые ПИФы ориентируются главным образом на розничных инвесторов. Число паев, выпускаемых ими, не ограничено, приобрести их или продать можно в любое время.

Количество паев закрытого паевого фонда ограничено. В большинстве случаев УК распродает их исключительно в процессе формирования фонда, а при закрытии его, дата которого заранее известна, происходит погашение паев. В ряде случаев с согласия пайщиков могут выпускаться дополнительные паи, по цене исходя из текущей стоимости активов фонда.

Срок существования ЗПИФа, как правило, весьма продолжителен – 3-15 лет. На протяжении этого времени владельцы паев могут получать промежуточные доходы. В частности, при вложении паев в акции, речь идет о дивидендах, а при инвестициях в объекты недвижимости – об арендной плате или прибыли от купли-продажи объектов недвижимости. Перед тем, как фонд недвижимости закрывается, управляющая компания рассчитывается с инвесторами, продав активы ЗПИФа.

Паи могут быть погашены и до закрытия фонда, но только в виде исключения – в частности, если на общем собрании пайщиков было принято решение выбрать иную УК или изменить направление инвестиций, а кто-либо из них с этим не согласен. Тот, кто проголосовал против подобного решения, имеет право требовать, чтобы управляющая компания выделила ему определенную долю имущества фонда или выплатила деньги, погасив паи, принадлежащие ему.

Ждать погашения паев для получения денег не обязательно. В ряде случаев правилами фонда допускается их продажа другим инвесторам, но тех, кто пожелает купить ЗПИФ недвижимости, пайщик должен найти сам. Проще всего сделать это, когда паи торгуются на бирже.

Оcнoвныe нaпpaвлeния дeятeльнocти пaeвыx фoндoв нeдвижимocти

В работе закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости выделяется ряд направлений:

Инвестиции в недвижимость — 8 способов инвестирования в недвижимость (плюсы и минсуы) + книги

• приобретение готовых объектов недвижимости с последующей их сдачей в аренду или перепродаже в условиях роста цены;
• покупка объектов, нуждающихся в реконструкции или ремонте; после проведения соответствующих работ стоимость их увеличивается, что позволяет управляющей компании выгодно их продать или сдать в аренду;
• вложение средств ЗПИФ в строительство, по завершении которого объект сдается в аренду или продается;
• приобретение земельного участка с последующим его улучшением – строительством каких-либо объектов, прокладыванием дорог и т.п., после чего участок подлежит продаже.

Обычно паи приобретаются в УК, но некоторые фонды недвижимости торгуются на Московской бирже, в последнем случае инвестор должен иметь брокерский счет.

Получать деньги инвестор может регулярно или разово. В первом случае выплаты осуществляются раз в месяц, в год, в квартал – периодичность определяется условиями ЗПИФа. Это может быть, в частности, доход от аренды объектов недвижимости. Разовые выплаты могут быть связаны с продажей объектов после роста их цены, прибыль от которой распределяется между инвесторами.

Фонд именуется закрытым, поскольку деньги инвесторов собираются на протяжении установленного времени. После сбора необходимой суммы управляющей компанией фонд становится недоступным для новых пайщиков, собранный капитал после этого инвестируется в ПИФ недвижимости. Пока ЗПИФ действует, он может на основании решения инвесторов неоднократно открываться для продажи новых паев.

Если паи фонда торгуются на бирже, то приобрести их у другого инвестора или продать можно в любой день работы биржи.

Предельный срок действия договора доверительного управления ПИФом составляет 15 лет.

При выборе фонда инвестор уделяет особое внимание ликвидности. Одни ПИФы очень быстро распродают паи, другие долго не могут этого сделать.

Кaк инвecтиpoвaть в нeдвижимoсть чepeз ЗПИФ

Инвестирование в недвижимость через закрытый фонд происходит следующим образом:

• Определяется максимальный размер суммы, которую предполагается вложить.
• Оценивается доходность фонда.
• Рассматривается величина комиссионного вознаграждения управляющей компании.
• На сайте Центробанка следует проверить лицензию данного фонда.
• Необходимо выяснить, в какие именно объекты УК намеревается вложить средства – важно, чтобы большая их часть вкладывалась именно в объекты недвижимости, а не в долговые инструменты или денежные активы.
• Приобрести паи можно как в УК, так и на бирже при посредничестве брокера.

При оценке доходности следует учитывать, что высокие доходы в прошлом не всегда гарантируют сохранение такой ситуации в будущем.

Как правило, ЗПИФ вкладывает средства в активы менее ликвидные, чем биржевые или открытые фонды, следовательно, речь идет о большем риске. Этим обусловлены некоторые особенности:

• высокий уровень доходности;
• сроки инвестиции;
• требования, предъявляемые к опыту инвесторов.

Размер доходов в ЗПИФ часто оказывается большим, чем в других фондах, но срок инвестирования средств более продолжительный.

В большинстве случаев ЗПИФ инвестирует в долгосрочные активы, которые сложно быстро продать, но можно получить достаточно высокий доход в перспективе.

Цена пая, как правило, бывает высокой – минимум 300 000 рублей, а некоторые УК устанавливают размер минимального взноса, исчисляющийся миллионами. Но существуют и такие фонды ценных бумаг, где можно вложить небольшую сумму – в размере 2 500 рублей.

Учитывая высокую степень риска, в ЗПИФы могут вкладываться исключительно квалифицированные инвесторы, имеющие опыт работы с финансами, соответствующее образование или личный капитал не менее 6 000 000 рублей.

При вложении в закрытый ПИФ начинать лучше с таких ПИФов, паи которых торгуются на бирже, входя в первый уровень листинга или во второй. Цена их паев ограничивается несколькими тысячами рублей. Это весьма надежные активы, которые могут без ограничений покупать любые инвесторы, включая неквалифицированных.

Более высокий риск предполагают паи, попадающие в некотировальную часть списка. Чтобы вложить средства в них, неквалифицированному инвестору необходимо пройти тестирование – исключение составляют те, кто уже приобретал паи подобных фондов до октября 2021 г.

Вложение средств в паи интервальных, открытых или биржевых инвестиционных фондов тоже не требует тестирования, поскольку оно не связано с высоким риском.

Пpeимyщecтвa и pиcки инвecтopa в сравнении с прямой покупкой

В любых инвестициях есть свои положительные и отрицательные тренды. При вложении активов в закрытый фонд, который специализируется на операциях с недвижимостью, назвать можно следующие преимущества:

Порог входа для совершения операций минимальный. Нет необходимости владеть десятками миллионов рублей, необходимой для прямой покупки недвижимости, покупка долей в ЗПИФ – это реально работающая альтернатива.

1. На 4.02.22 пай ПНК «Рентал» оценивался чуть более 1700 руб. Есть также более дорогие доли (от 300 тыс. руб.)
2. Получение пассивного дохода. Инвестор не участвует напрямую в управлении – это забота управляющей фирмы. Нет необходимости дольщику подыскивать специалистов, оформлять деловые бумаги, следить за бухгалтерским балансом или составлять квартальную отчетность.
3. Обеспечение с протекцией. Все доли инвесторов не виртуальны, их стоимость основывается на трехмерных объектах. Оценка ценных бумаг рассчитывается на основе котировок цен на недвижимость, в нее вложены активы пайщиков.

Доходность инвестиций в ЗПИФ напрямую связана с эффективностью управления средствами фонда. Многое зависит от качества объектов, в которые инвестируются деньги. Управление недвижимостью также важно. Рационально останавливать выбор на УК, которая имеет многолетний стаж работы, авторитет, незапятнанную репутацию.

Сейчас официально зарегистрировано более двух сотен различных фондов. Чтобы найти подходящую коммерческую структуру, требуется анализировать состояние дел. Не все организации работают успешно, существует риск потерять средства.

Отдельные фонды достаточно специфичны, они «подходят» только инвесторам с большим стажем. Требуется иметь определенный багаж знаний и опыта, чтобы работать с такими организациями.

Чтобы стать участником ЗПИФ Недвижимости, следует обладать активами от 6 млн. руб. Это могут быть:

1. Золото.
2. Валюта.
3. Драгоценные камни.
4. Акции известных компаний.
5. И т.п.

Недвижимость в расчет не принимается..

Отличия строительного ЗПИФ и рентного ЗПИФ

Строительный Закрытый паевой инвестиционный фонд осуществляется инвестирование в приобретение или строительство жилых, крупных офисных или торговых центров с внешним управлением и с последующим получением доходов от их продажи.

Рентный ЗПИФ получает доход от сдачи недвижимости в аренду, при этом основным доходом вкладчиков являются сдача объектов в аренду.

Кaк выбрaть ЗПИФ для инвестиций

Найти информацию о ПИФах несложно на сайте Национальной ассоциации участников фондового рынка (НАУФОР). Используя настройки, можно быстро отыскать пики фондов для начинающих инвесторов, а также ЗПИФы, которые были зарегистрированы в недалеком прошлом.

При анализе обращают внимание в первую очередь на показатели:

1. Как долго работает Управляющая компания.
2. В какие объекты недвижимости инвестируются средства фонда.
3. Когда по правилам ЗПИФ планируется погашение паев или выплачивается промежуточный доход.
4. Если ЗПИФ строительный, то необходимо проверить надежность застройщика.

Подобные важные нюансы следует иметь в виду и обязательно уточнять. Для пользователя возникает важный вопрос: не потребуются ли срочно деньги в намеченный период инвестирования?

Паи ЗПИФов приобрести или продать можно на рынке, после окончания оформления.

При смене УК в некоторых случаях ЗПИФ перестает фактически функционировать, котировки паев при подобных обстоятельствах резко проседают.

Чем понятнее активы, которыми оперирует фонд, тем проще с ним работать и большее доверие он вызывает. В некоторых организациях большинство акций составляют акции зарубежных компаний, которые только-только зашли на рынок. Оценить перспективы подобных фирм на отечественном рынке крайне затруднительно даже для экспертов. Делать вклады в такие активы рискованно, об этом рекомендуется помнить.

Один из существенных показателей, если требуется реализовывать или приобретать паи на бирже. Следует оценить:

1. динамику цены пая,
2. как меняются активы фонда с начала открытия
3. Просмотреть график изменений цены доли с самого начала.

Чтобы ознакомиться полностью с информацией, достаточно проанализировать учредительные документы. В них указывается обычно: доходность пайщиков ПИФа, которую можно получить. Хорошие показатели отнюдь не гарантируют успешность работы фонда в ближайшей и отдаленной перспективе. Всю информацию требуется не один раз проверять.

При приобретении и продаже долей важно сразу уточнить: какие при этом взимаются комиссионные. В закрытых организациях подобные вознаграждения могут достигать 10%. Все подобные данные подробно прописываются в учредительном документе организации (паспорт).

Этaп 1: cocтaвить cпиcoк фoндoв

На агрегаторе размещены основные паевые инвестиционные фонды, которые вкладываются в недвижимость. После этого выбираются группы, которые требуется анализировать.

Этaп 2: изучить направления инвестирования средств фонда

На данном этапе сравнивается прибыль разных фондов за последние пять лет. Помечаются ЗПИФы, доходность которых превышает уровень инфляции. Доходность в прошлом не обеспечивает прибыли в будущем, есть большое количество различных импульсов влияния: ситуация в стране, демографический подъем, война или землетрясение.

Этaп 3: cpaвнить надежность и paзмep вoзнaгpaждeния УК

Предпочтение следует отдавать Фондам, которыми управляют компании с историей и опытом работы с ЗПИФ Недвижимости. Также необходимо обратить внимание на размер вознаграждения УК, так как оно уменьшает размер прибыли инвестора.

Этaп 4: сравнить paзмep минимaльнoгo взнoca и срок инвестиций

Исходя из доступной суммы для инвестирования и срока вложений, определяются доступные фонды. При этом, чем длиннее сроки инвестирования, тем больше потенциальный доход от инвестиций.

При покупке паев у управляющей компании требуется проверка лицензии на сайте Банка России. Необходимо также проверить отзывы в социальных сетях.

Инвестиции в ПИФы не застрахованы со стороны Государства, следовательно, инвестор не застрахован от возможных убытков. Также вложения в ЗПИФ не гарантируют какой-либо уровень доходности. На прибыль от инвестиций влияют базовые факторы:

1. Цена на недвижимость.
2. Экономическая конъюнктура.
3. Геополитика.
4. Курс валюты.
5. Стоимость нефти.
6. И т.п.

Вложения в ПИФ и другие фондовые инструменты допускается после анализа всех рисков. Важно помнить: высокая доходность не является основным показателем. Есть много факторов, которые требуется учитывать. Все средства следует пропорционально распределять. Рынок недвижимости также имеет волатильность, котировки ПИФов также подвержены подъемам и спадам.

Источник: www.mr-group.ru

Инвестиции в недвижимость: перспективность и подводные камни

Инвестиции в недвижимость – один из самых древних видов инвестирования. Многие считают инвестирование в недвижимость символом финансового успеха человека.

Сегодня мы поговорим о перспективности и подводных камнях этого популярного инвестиционного направления.

1. Что собой представляют инвестиции в недвижимость?
2. Какими бывают инвестиции в недвижимость? Основные виды
3. Факторы влияющие на успешное инвестирование в недвижимость
4. Ситуация на рынке недвижимости
5. Период вложения в недвижимость
6. Ожидаемый доход от инвестиции в недвижимость
7. Финансы и время
8. Преимущества и недостатки инвестирования в недвижимость
9. Выводы

Что собой представляют инвестиции в недвижимость?

Инвестиции в недвижимость — это вклад денег в завершенный или строящийся объект недвижимости, чтобы в будущем получить выгоду, то есть — доход.

Инвестиции в недвижимость являются бизнесом? Конечно, это один из видов малого бизнеса, на такой товар спрос есть всегда, и, стоит заметить, что жилье как и пища практически равноценны, одинаково важны для человека.

, который мы получаем, когда сдаем дом/квартиру или помещение в аренду.
1. Спекулятивный доход – перепродажа недвижимости по более высокой цене.

Интересный факт: советы касающиеся инвестирования в недвижимость впервые встречаются в Талмуде. Конкретно сказано примерно следующее: одну треть держи в деньгах, другую — в товаре, а третью — в недвижимости.

Какими бывают инвестиции в недвижимость? Основные виды

1. Инвестиции в жилую площадь. Вы приобретаете дом или квартиру, чтобы сдать в аренду или в будущем перепродать за высшую цену.
2. Инвестиции в коммерческую недвижимость. Вы покупаете коммерческое здание или помещение, чтобы сдать в аренду или же перепродать.
3. Инвестиции в зарубежную недвижимость. Такие инвестиции в недвижимость в последнее время очень популярны. Вы покупаете недвижимость в другой стране с целью получить пассивный доход от сдачи в аренду объекта или же перепродать.
4. Инвестиции в строящийся объект. На самом деле, тоже очень популярен вид вложений в недвижимость. Вы покупаете проект будущего объекта недвижимости, и после завершения строительства продаете его по более высокой цене.

Факторы влияющие на успешное инвестирование в недвижимость

Как показывают события последнего времени, количество успешных людей, которые занимаются инвестициями в недвижимость уменьшается. Но тем не менее, многие склонны полагать, что инвестирование в недвижимость, покупка и сдача в аренду — занятие не сложное.

Инвестирование в недвижимость крупные инвесторы осуществляют, как правило, через посредников, специализирующихся на недвижимости. Они внимательно изучают объект недвижимости, и подходят к этому вопросу очень внимательно.

Если же предполагаются мелкие инвестиции в недвижимость, то люди, как правило, пытаются сэкономить, избегая услуг специалистов из риелторских компаний.

Давайте попробуем разобраться, что же необходимо знать начинающим инвесторам, которые решились вложить деньги в недвижимость (дом, офис, квартира и так далее), с целью увеличения своего капитала.

Ситуация на рынке недвижимости

Итак, для начала, если вы надумали сделать вложение в недвижимость, следует изучить нынешнюю ситуацию на рынке недвижимости, где вы предполагаете осуществить данное инвестирование.

Важно определить, в каком состоянии находится рынок недвижимости, прослеживаются ли растущие или падающие тенденции, либо рынок вообще замер и ждет: «что же будет дальше?».

Следует всё же узнать мнение специалистов на рынке недвижимости, которые будут рады ответить на интересующие вас вопросы.

Период вложения в недвижимость

Вам также следует определиться, на какой период времени вы планируете инвестиции в недвижимость.

Приобретение недвижимости на 1-3 года скорее спекуляция на рынке, нежели реальные инвестиции в недвижимость. Да и к тому же, такое имеет смысл делать только при растущей тенденции на рынке.

Если же предполагаются такие инвестиции на первичном рынке, то следует взять во внимание, что такая инвестиция имеет значительный срок отдачи.

Сроки сдачи недвижимости в эксплуатацию всегда задерживается, к этому прибавим еще года 2-3, пока все соседние квартиры пройдут через ремонтные работы. Ведь не смотря на то, что вы сделаете ремонт в своем имуществе сразу, это не означает, что так же поступят ваши соседи. А жить в доме, в котором со всех сторон стучат, штробят и так далее, не самая завидная перспектива для будущих потенциальных арендаторов.

Из всего вышесказанного следует сказать, что ваши инвестиции в недвижимость окупятся не в ближайшие годы. Инвестирование в недвижимость вторичного рынка жилья имеет куда более короткий срок окупаемости, так как такую недвижимость можно быстрее сдать в аренду.

Ожидаемый доход от инвестиции в недвижимость

Третьим определяющим фактором является ваш ожидаемый доход.

Правильно выбранное время для удачной инвестиции в недвижимость, может принести значительную прибыль от аренды купленных помещений или жилплощади. А с ростом цен на недвижимость, увеличивается и капитализация.

Сдавая в аренду вашу недвижимость вы можете рассчитывать на разный доход, впрочем, как и на разные растраты.

Финансы и время

Остался самый главный фактор: сколько вы рассчитываете отдать на инвестирование в недвижимость средств, где их взять и сколько времени вы собираетесь уделять, чтобы развить инвестиции в недвижимость?.

Объем средств необходимый для этого рода инвестиций зависит от: местонахождения, сегмента, состояния недвижимости.

Один из способов нахождения источника средств для того, чтобы инвестирование в недвижимость вошло в вашу жизнь, предложил великий Роберт Кийосаки. Принцип прост, но имеет одно маленькое «но», о котором скажем позже.

• Идем в банк, и оформляем ипотечный кредит на недвижимость;
• Эту недвижимость мы сдаем в аренду, из чего мы постепенно погашаем тело кредита и проценты по нему;
• Спустя определенное количество времени, мы выплачиваем кредит до конца, и являемся абсолютными собственниками недвижимости, которая приносит уже наш доход от аренды.

Отечественные банки предлагают слишком высокий процент (в отличии от США, где процентная ставка по ипотеке колеблется около 5%), который будет не реально покрыть доходом от аренды, а время окупаемости в данном случае будет слишком долгим, чтобы ощутить плоды, которые дарят инвестиции в недвижимость.

На первый взгляд может показаться, что инвестирование в недвижимость не предполагает каких либо действий после покупки. К сожалению, это не так.

Колоссальное количество времени и средств идет на ремонтные работы, обустройство, обслуживание и многое другое.

Немало времени нужно будет потратить еще и на переговоры с арендаторами и различными службами.

Существуют значительные различия в работе над недвижимостью, в зависимости какой сегмент вы выбрали для инвестиции. Обязанности владельца офиса или другого нежилого помещения, значительно отличаются от владельца квартиры или дома.

Преимущества и недостатки инвестирования в недвижимость

• Недвижимость считается высоконадежным инструментом для инвестирования, так как цена на этот объект либо растет, либо стоит на месте. К тому же, цена на недвижимость не может упасть до нуля, если она и снизится, то не настолько существенно;
• От таких инвестиций можно получать как и пассивный доход от сдачи в аренду помещения, который, кстати, может быть долгосрочным, если сдавать объект в аренду всю жизнь, так и спекулятивный;
• Также, инвестор может использовать недвижимость в личных целях: жить в этом помещение, использовать для бизнеса;
• Недвижимость можно продать, подарить, передать по наследству;
• Самым неоспоримым преимуществом инвестиций в недвижимость является то, что риск потери капитала очень низкий, на вторичном рынке он практически стремится к нулю.

• Пассивный доход от сдачи в аренду объекта недвижимости, к сожалению, не будет заоблачным – одним словом, скромноват;
• Также есть риск того, что недвижимость может застаиваться, если нет арендаторов;
• Недвижимость – низколиквидный инструмент для инвестиций, в отличии, например, от золота;
• Следует помнить, что инвестиции в недвижимость влекут и дополнительные расходы, а именно: оплата коммуналки, охрана, расходы на ремонт, в некоторых случаях – есть налог на недвижимость;
• Чтобы вложить деньги в недвижимость, нужно иметь достаточно солидный начальный капитал;
• Риски при инвестициях в недвижимость на стадии строительства гораздо выше, так как компания, которая занимается строительством данного объекта, может его не достроить и не сдать в эксплуатацию;
• Доходность от инвестиций в недвижимость также зависит от законодательства, поэтому с такими моментами нужно хорошо ознакомиться.

Выводы

В этой статье я рассказал о возможных способах вложение денег в недвижимость, какой доход можно получить и какие риски существуют при таких инвестициях.

Инвестирование в недвижимость может стать удачным и прибыльным вложением средств, но как и всё в сфере бизнеса, инвестиции в недвижимость требуют основательности и подхода с холодной головой.

Тарас С. Частный инвестор, предприниматель, блогер. Инвестирую с 2008 года. Зарабатываю в интернете на высокодоходных проектах, криптовалютах, IPO, акциях и других активах. Со-владелец нескольких ресторанов и сети магазинов электронной техники. Консультирую партнеров, делюсь опытом.

Присоединяйся в Telegram-канал блога со свежими новостями. Чат с консультантом в Телеграм.

Источник: www.profvest.com

Инвестиции – что это такое простыми словами, для чего нужны, и с чего начать новичку создавать капитал

Кандидат экономических наук. 20 лет преподаю финансы и инвестиции в университете. Инвестирую на фондовом рынке.

Обычно про инвестиции мы слышим в экономических новостях, которые связаны с развитием предприятия, отрасли или страны. Большинство людей считает, что это понятие к их жизни никак не относится. Но реалии таковы, что инвестиции – это жизненная необходимость для каждого, кто думает о своем будущем и будущем своей семьи. Разберемся, что такое инвестиции простыми словами, для чего они нужны, и с чего начать новичку.

Определение и назначение инвестиций

Я уже 20 лет преподаю в университете дисциплины, связанные с инвестициями и инвестиционной деятельностью. Но только пару лет назад осознала, что тот материал, который я даю, никак не поможет молодым людям изменить свое мышление в сторону необходимости с первого самостоятельного заработка начать создавать личный капитал.

Полная информация об актуальных стратегиях, которые уже принесли миллионы пассивного дохода инвесторам

На занятиях мы разбираем, как важно инвестировать предприятиям, которые хотят выжить в условиях рынка, изучаем механизм инвестиций. Но когда я заговариваю со студентами о личных финансах и инвестировании, вижу полное непонимание процесса и скептицизм. Зачем это надо? Нужны миллионы. Нам еще рано задумываться о пенсии. Хотим жить одним днем.

Все равно государство все отберет и так далее и тому подобное.

Губительные мысли для молодежи. У нее есть все шансы обрести финансовую независимость, потому что на стороне молодых один из главных факторов успеха – время.

Короче, я начала исправлять ситуацию, насколько это позволяют мне делать стандарты Министерства образования. Но в рамках нашего блога я не ограничена рамками, поэтому с удовольствием делюсь своими знаниями и опытом в инвестиционной деятельности. И сегодня самые основы.

Инвестиции в общем понимании – это вложения средств в какие-либо объекты с целью получения эффекта. Эффект не обязательно должен быть коммерческий (извлечение прибыли). Если мы говорим о государственных инвестициях, то речь может идти о социальном, экологическом и других эффектах. Возьмите, например, проект по строительству детского сада или реконструкции очистных сооружений.

Но в статье речь не об инвестиционной деятельности предприятий, а о нашей с вами.

Для частного инвестора инвестиции – это вложение денег в активы с целью создания, сохранения и приумножения личного капитала.

Я думаю, ответ на вопрос, зачем надо создавать капитал, есть у каждого. Это покупка дорогостоящих товаров (машина, квартира, дом), возможность путешествий или обычного отпуска с семьей на море, образование детей и, наконец, достойная пенсия. Вершина всего – финансовая независимость, когда ты не зависишь от своего работодателя и получаемой заработной платы, когда у тебя есть возможность заниматься тем, о чем мечтал всю жизнь.

Назовите мне хотя бы одного нормального человека, который был бы против всего этого. Тогда почему инвесторов в России чуть больше 2 %, а активных еще меньше? Потому что мы любим придумывать оправдания бездействию. Самые популярные: “нет денег, чтобы инвестировать”, “не хотим себя ни в чем ограничивать, жизнь слишком коротка”, “инвестиции придумали, чтобы отобрать последнее”.

Опасные заблуждения. Прежде чем так говорить, надо для начала все узнать о предмете спора и попробовать на практике. Я сделала и то и другое. Ни один из перечисленных аргументов у меня не нашел подтверждения. Дело за вами.

Классификация инвестиций для частного инвестора

В любом учебнике по экономике вы найдете обширную классификацию инвестиций. Но мы разберем только ту ее часть, которая относится к частному инвестору. И первый признак – объекты инвестирования. В зависимости от него инвестиции бывают:

• реальные – вложения в реальные активы, например, покупка недвижимости, земли, оборудования;
• финансовые – вложения в ценные бумаги (акции, облигации), валюту, производные финансовые инструменты (фьючерсы, опционы).

По срокам вложения:

• краткосрочные или спекулятивные – это игра на разнице в цене актива, за минуту могут осуществляться несколько сделок купли-продажи, такой вид сложно отнести к инвестициям;
• среднесрочные – на срок от 1 до 5 лет, целью может быть покупка машины, образование ребенка, отпуск и пр.;
• долгосрочные – инвестиции на срок от 5 лет, как правило, основной целью является создание пассивного дохода от капитала.

От срока инвестирования зависит стратегия: активная или пассивная.

Какие бывают виды в зависимости от характера участия инвестора:

• прямые, когда инвестор вкладывает инвестиции напрямую, без участия посредника (например, в развитие бизнеса, своего или чужого);
• косвенные, когда инвестируют средства через посредников (брокеров).

По уровню риска:

• агрессивные,
• умеренные,
• консервативные.

Выбор варианта зависит от индивидуального отношения к риску инвестора.

Объекты инвестирования

Ищем ответ на вопрос, куда вкладывать деньги. Я уже писала об этом, кратко остановлюсь на вариантах, уже сейчас доступных частным инвесторам в России.

Вариант 1. Банковские вклады.

Традиционный инструмент, знакомый каждому россиянину и для многих до сих пор остающийся единственным способом инвестирования. Снижение ключевой ставки Центробанка в 2019 году привело к значительному снижению доходности по депозитам (4 – 5 % годовых). Такую ставку сложно назвать приемлемой для инвестора, который хочет создать и приумножить капитал.

Вариант 2. Акции и облигации.

Для начинающих это рискованные инструменты, кроме ОФЗ и муниципальных облигаций. Но и доходность по ним выше, чем по депозитам. Покупать акции и облигации отдельных эмитентов советую только после теоретической подготовки. Если не хотите рисковать и решили остановиться на ОФЗ и муниципальных облигациях, готовьтесь, что доходность по ним всего на 1 – 2 % больше, чем по банковским вкладам.

Вариант 3. Индексные фонды.

На начальном этапе лучше вложиться в индексные фонды, которые следуют за биржевым индексом (БПИФ или ETF). Это позволит сразу выполнить первое правило грамотного инвестора – диверсификацию. Есть фонды акций, облигаций и даже золота. Вкладывайтесь в американский, китайский, немецкий и другие рынки, в рублях, долларах или евро. Снижение котировок по одним акциям, входящим в индекс, компенсируется ростом по другим.

Вариант 4. Валюта.

Не самый лучший совет – покупать наличную валюту и складывать дома. Во-первых, это небезопасно. Во-вторых, инфляцию никто не отменял. Такой же плохой совет – положить на валютный счет в банке. Ставки там неприлично низкие. Посылать новичков на Форекс я тоже не буду. 99 %, что они там потеряют все свои деньги.

Как вариант – изучить тему ПАММ-счетов и сформировать портфель из нескольких счетов с консервативной стратегией и долгой историей.

Вариант 5. Недвижимость.

Подходит для людей с большим первоначальным капиталом. А тот, кто надеется купить в ипотеку, сдать в аренду, погашать кредит за ее счет и что-то заработать, тот может очень разочароваться. Расчеты, расчеты и еще раз расчеты. Для тех, кто не имеет достаточной суммы для покупки недвижимости, доступным вариантом может стать приобретение акций фондов недвижимости, торгующихся на Санкт-Петербургской бирже (REIT), или участие в закрытом ПИФе недвижимости.

Вариант 6. Драгоценные металлы.

Эксперты называют такой вариант защитным. Большой доходности не будет. Только если грянет очередной мировой кризис, и все инвесторы бросятся скупать золото вместо рухнувших ценных бумаг. Именно для таких случаев и инвестируют в драгоценные металлы.

Это высокодоходный и одновременно высокорискованный вариант. Вложение во что-то новое и перспективное может принести тысячи процентов доходности, а может превратить капитал в 0. Примеры успешных венчурных проектов: Facebook, Alibaba, Xiaomi.

Будет неправильно, если я не скажу еще об одном виде инвестиций. Каждый из нас уже сейчас является инвестором, потому что вкладывал или продолжает это делать в свое образование, здоровье, детей и пр. Последний объект, кстати, вызывает у меня недоумение. Некоторые родители инвестируют в детей, чтобы они потом содержали их. Считаю, что мы обязаны сделать все возможное, чтобы не пришлось потом детям помогать нам в старости.

Все эти варианты инвестирования я привела для того, чтобы показать, что без изучения механизма работы каждого инструмента рассчитывать новичкам на высокий доход и быстрое обогащение не стоит. Боязнь большинства людей рисковать исходит из непонимания, как работают инвестиции. Поэтому и вкладывают россияне свои деньги в банки и квартиры. А понимание никому с рождения не дается, даже Уоррену Баффетту.

Пошаговая инструкция для начинающего инвестора

Несколько лет назад мы с мужем были начинающими инвесторами. Сегодня у нас два брокерских счета и сформированный инвестиционный портфель, в котором создается капитал для разных целей. Доходность за 2019 год составила 19,8 %. Для пассивного инвестора, который тратит 1 час в месяц на анализ и пополнение счетов, пару часов в конце года на ребалансировку, это хорошая цифра.

Критиковать полученные результаты могут только инвесторы, которые получают больше, но стабильно на протяжении последних 10 лет. Мне есть, чему у них поучиться, что я и буду делать. Рассчитываю на долгую инвестиционную жизнь.

Приведу небольшую пошаговую инструкцию, основанную на моем личном опыте.

Шаг 1. Самообразование.

С этого я начала. В моем послужном списке книги, платные и бесплатные вебинары, конференции с ведущими инвесторами страны, курсы по портфельным инвестициям от профессионалов. Все это дало мне отличный старт, не позволило совершить ошибки новичков и потерять деньги.

Шаг 2. Оценка финансового положения семьи.

Я начала вести семейный бюджет: доходы и расходы, активы и пассивы, план и факт, экономия и перерасход. Составляю таблицы, планирую, оптимизирую и выявляю источники для инвестиций. Трачу на это 1 минуту каждый день и 10 – 15 минут в конце месяца.

Шаг 3. Создание подушки безопасности.

Я не могу позволить рисковать всеми деньгами в семье, потому что инвестиции – это всегда риск. Подушка безопасности должна быть создана в обязательном порядке. Мы сделали ее в размере 4 месячных расходов семьи. Держать резервные деньги лучше всего в инструментах, из которых их можно быстро вывести. Например, депозит с возможностью снятия без потери процентов, дебетовая карта с процентом на остаток, ОФЗ или фонды денежного рынка на МосБирже.

Шаг 4. Определение инвестиционных целей.

Без этого не сформировать инвестиционный портфель. Его состав и распределение активов внутри зависят от срока инвестирования. Например, одна из наших целей – это образование ребенка (младшая дочь заканчивает школу в 2024 г.). Цель среднесрочная, поэтому распределение активов сделали консервативным. Еще одно событие намечено на 2027 г. – распределение активов стало более рискованным, но не агрессивным.

Шаг 5. Выбор инвестиционных инструментов.

На этом этапе рекомендую определить свой риск-профиль. Есть специальные тесты у брокеров и в свободном доступе в интернете от ведущих инвестиционных компаний мира. Далее, в зависимости от вашего отношения к риску, целей и сроков инвестирования выбираем инструменты.

Шаг 6. Делаем первые вложения и начинаем свой путь к финансовой независимости.

Риски инвестирования

Мы все время говорим, что инвестиции – это риск. С какими же видами риска может столкнуться инвестор:

• страновой – риск, присущий конкретной стране и связанный с политическими, экономическими, правовыми и другими факторами;
• валютный – когда инфляция и изменение курса валют то в одну, то в другую сторону снижают доходность активов или вовсе приводят к уменьшению капитала;
• рыночный – связан с колебанием котировок акций, облигаций;
• риск отдельной компании.

Есть две крайности, которых надо избегать:

1. Вообще не анализировать риски и вкладывать все деньги в высокодоходные проекты, надеясь на “авось пронесет”. Результат – потерянный капитал, разочарование в инвестициях и убеждение других людей в том, что все это развод, лотерея и казино.
2. Вообще не рисковать, а, например, хранить деньги дома. Результат такой же, как в первом случае. Только здесь уже нельзя винить правительство, президента, соседа или друга.

Вывод: рисков не надо бояться, ими надо научиться управлять. Один из самых эффективных способов – диверсификация.

Заключение

Инвестором в России может быть любой совершеннолетний человек. Сейчас правительство усердно работает над тем, чтобы кому-то позволить больше (так называемым квалифицированным инвесторам), а кого-то защитить от необдуманных поступков. Выход из этого только один – повышать свою финансовую грамотность, инвестировать и скорее перейти в статус квалифицированного инвестора.

Я считаю, что человек способен отвечать за свои действия и нести за них ответственность. Лишние барьеры приведут к тому, что начинающий инвестор никогда не научится думать, ведь за него уже все решили. И из-за этого желанный приток частных денег в экономику опять окажется ручейком, который ни на что не повлияет.

Источник: iklife.ru

Инвестиции в недвижимость в 2021 году

Последние несколько лет выдались очень непростыми для мировой экономики. В сложные времена велик спрос на надёжные инвестиции. Один из самых надёжных вариантов — инвестиции в недвижимость. В этой статье мы узнаем все особенности и рассмотрим секреты про инвестиции в недвижимость в 2021 году.

Из этой статьи Вы узнаете:

1. Особенности инвестирования в недвижимость в 2021 году
2. В какую недвижимость можно вложиться?
3. Выгодно сдаём в аренду
4. Инвестируем на этапе строительства дома
5. Инвестируем в новостройки
6. Вкладываемся во вторичное жильё
7. Инвестируем в зарубежную недвижимость
8. Выводы: что же выбрать?

Недвижимость по праву может считаться не только укрытием от ветра и холода, но и, своего рода, инвестиционным убежищем. Полностью потерять вложения в недвижимость нельзя. Даже если метеорит упадет на дом (даже в таком случае поможет государство). А вот немного заработать на недвижимости — можно запросто! Ведь, рано или поздно — недвижимость всегда растет в цене.

Так выглядела половина новостроек России в начале 90-х. Стоимость за 1 кв.м. в то время не превышала $50 даже в Москве.

Интересно, что легальный рынок недвижимости у нас появился только 40 лет назад. В Советском Союзе, понятное дело, была плановая экономика. Вся недвижимость была в государственном ведении. Жилье, за редким исключением, предоставлялось всем по указу «сверху», от партии. Купить в собственность нельзя было даже простенький деревенский домик.

Закон «О кооперации» приоткрыл окно для первых сделок по купле-продаже недвижимости. Через несколько лет, с распадом Союза, рынок недвижимости России быстро эволюционировал. В июле 1991-го вышел закон «О приватизации жилищного фонда в РФ». С того времени количество операций с недвижимостью ежегодно только растет.

Инвестиции в недвижимость в 2021 году: особенности

Война санкций, начатая в 2014 году, отразилась на рынке недвижимости. Рубль резко обвалился. И, так и не может восстановится. Из-за этого, экономика развивается медленно. По этой причине, цены на недвижимость тоже растут медленно.

Хоть и не везде.

Снижение коснулось практически всех регионов. Причем, в отдельных субъектах, цена падает на 2-3% в течение уже нескольких лет к ряду. В числе лидеров падения, например, Новгородская, Архангельская, Кировская области. В Москве цены на вторичное жилье эконом-класса упали до уровня 2012 года. Аренда самой дешевой квартиры в Москве снизилась до 20 тыс. руб. в месяц.

Небольшой всплеск был лишь в дни чемпионата мира по футболу 2018.

Так или иначе, острая фаза кризиса уже миновала. В этом сходятся и отечественные и западные аналитики. А значит, в ближайшие месяцы начнется рост экономики. Объем инвестиций в недвижимость очень быстро пойдет в гору. Высокий спрос вызовет рост цен.

Опыт экономического кризиса 2008-2009 годов подтверждает, что цены на недвижимость быстро восстанавливаются. А затем и превышают докризисные уровни. Таким образом, именно сейчас благоприятное время, чтобы зарабатывать.

Классификация недвижимости

Существует несколько вариантов для инвестирования в недвижимость. Но, прежде чем их рассмотреть, я напомню какая она вообще бывает.

• Коммерческая недвижимость. К ней относятся торговые и офисные помещения, производственные и складские помещения, гостиницы. Например, здание магазина, парикмахерской или производственный цех. Всё это объекты коммерческой недвижимости.
• Инфраструктурная недвижимость. В эту группу входят различные технические помещения. К примеру, водонапорная башня или трансформаторная будка. Часто инфраструктурную недвижимость объединяют с коммерческой.
• Жилая недвижимость. То есть, это любые постройки, пригодные для проживания людей. В общем случае — апартаменты (квартиры) в многоквартирных домах и частные коттеджи.

Земельные участки, на которых расположены указанные выше строения, тоже относятся к объектам недвижимости. Но это еще не всё. Российское законодательство выделяет еще одну группу объектов, относящихся к недвижимости.

• Воздушные, морские суда и космические объекты считаются недвижкой. Интересно, можно ли взять в ипотеку космическую ракету?

Ну,а если серьёзно, то жилая недвижимость представляет наибольший интерес для частных инвесторов. Это обусловлено стабильно высоким спросом и хорошей ликвидностью. Кроме того, жилая недвижимость, дешевле чем коммерческая.

Инвестиции в недвижимость в 2021 году: варианты

В 2020-м и 2021-м году есть тенденция к росту цен на жильё. Это связано, в том числе, и с программой льготной ипотеки под 6,5%, которая действует с 2020 года и периодически продлевается.

С учётом роста цен, инвестиции в недвижимость в 2021 году становятся ещё более выгодными. В широком смысле, возможностей заработать на недвижимости всего две.

Первый вариант — это покупка для перепродажи.

Второй — покупка для сдачи в аренду.

Звучит элементарно. Но, все дело в деталях. Их мы и рассмотрим далее.

Сдача жилой недвижимости в аренду

Этим делом я сам занимаюсь уже несколько лет. Зарабатывать на арендных платежах — это, пожалуй, самый простой и универсальный вариант заработка на недвижимости. Купили объект. И, сдаете его до тех пор пока не решили продать. Особенностей при этом совсем не много:

Ок. Хорошо. А как быстро окупается недвижимость при сдаче в аренду? Не быстро. Средний срок окупаемости недвижимости за счет арендных платежей сейчас равен 13,5 годам. Такая цифра получена с допущениями, что арендные платежи постоянны и не увеличиваются.

Покупка для последующей перепродажи

Важно понимать, что инвестиции в недвижимость — это всерьез и на долго. «Срубить» легкие деньги за пару месяцев тут не выйдет. Ведь, для того, чтобы не платить 13% налог после продажи — надо владеть недвижимостью минимум пять лет. Поэтому стоит все как следует рассчитать.

В первую очередь, нужно определить в какое жилье Вы хотели бы инвестировать. В строящееся, в новостройки или во вторичное?

Инвестиции в строящиеся дома

Строящиеся дома — это самый выгодный вариант. Причем чем более ранний этап строительства — тем меньшую цену запрашивает застройщик. Покупку жилья на этапе строительства в многоквартирных домах еще называется долевым участием. Я сам проходил через долевое участие. Успешно.

Сейчас действует закон, по которому дольщики на 100% защищены от недобросовестных застройщиков. Либо квартиру сдадут, либо сразу вернут деньги (при возникновении проблем со строительством). Так что, тема безопасная.

Группа «ЛСР» и «ПИК» являются крупнейшими застройщиками жилья в России. За прошлый год они сдали более 2,5 миллионов кв. м. жилья.

В добавок к низкой цене, у покупки по договору долевого участия есть и другие преимущества. На этапе строительства можно договориться об особенной планировке, выбрать этаж и подъезд. Кстати, этажность — это очень важный фактор. Она напрямую влияет на цену.

Квартиры на первом и последнем этажах традиционно оцениваются дешевле. Считается, что на первом этаже больше шума и пыли. На последний добираться долго, и больше шанс быть обворованными.

Однако, здесь не все так очевидно. В некоторых случаях, квартиры на первом этаже выкупают под офисы и магазины. И тогда цена, конечно, растет. Ну, а на последних этажах часто делают пентхаусы. Вряд ли пентхаус будет стоить дешевле обычной квартиры, согласитесь?

Минус покупки жилья на этапе строительства — это сроки и риски. Со сроками все просто: нужно ждать пока дом построят. Учитывайте, что строительство очень часто задерживается на 1-3 месяца. А под рисками я понимаю шанс банкротства застройщика (деньги вернут, но время и нервы — нет). И, некачественное строительство (непоправимые недочеты конструкции).

Инвестиции в новострой

Новостройки. Что вообще считать новостройкой? Например, в команде mail.ru на эту тему развернулись нешуточные дебаты. На мой взгляд, новостройкой можно считать жилье моложе 3-х лет.

Жилье в новостройках, обычно, самое дорогое. По-сути, вы переплачиваете приставку «ново». По-правде, у новых домов нет ни каких преимуществ над старыми. Вы наверняка замечали, что многие дома (и старые и новые) содержаться в идеальной чистоте, люди создают уют во дворах и подъездах. С другой стороны, можно ушатать новый дом за полгода.

Тут все зависит от жильцов, от собственников.

Неприятная особенность новостроек — возможные проявления строительного брака. И ещё, повсеместный шум электро-перфораторов у соседей, которые делают ремонт. Пишу эти строки и сам понимаю, что инвестиции в недвижимость в новостройках — не лучший вариант.

Покупка вторичного жилья

Вторичное жилье. Этот вариант не подходит лишь тем, кто любит все новое. Для всех остальных есть масса плюсов:

• Низкие цены. Вторичное жилье по статистике на 10-20% дешевле, чем аналогичное в новостройках.
• Нет риска, что произойдет усадка дома, или перекос стен как в новостройке. При покупке можно сразу же делать ремонт, если это необходимо. Или можно использовать квартиру в том состоянии, в котором она была куплена.
• Кредит под ипотеку вторично жилья взять гораздо проще, чем для новостройки, и, тем более долевого участия.

Из минусов — возрастные проблемы. Чем старее жилье, тем больше затрат потребуется на капитальный ремонт. Трубы, провода и прочие коммуникации тоже имеют свой срок службы.

Инвестиции в недвижимость за рубежом

Цена квадратного метра в Мадриде — от 1 700 евро. Это как в Москве, но доходность будет выше.

Иностранная недвижимость. Зарубежные рынки недвижимости развиваются не хуже наших. На фоне нестабильности в России, заморская недвижимость выглядит особенно привлекательно. А что? Хороший вариант выгодно вложиться, а заодно и заграницу съездить.

Здесь следует оценить потенциал страны. Как правило, высокие темпы роста экономики подстегивают спрос на жилье, а значит и рост цен. Другими словами, нужно инвестировать в недвижимость наиболее активно развивающегося сейчас государства.

Так, например, средняя цена на жилье в ирландском Дублине только за прошлый год подскочила на 22%. Все дело было в том, что ВВП Ирландии возрос аж на 6% за тот же период. Похожие показатели роста цен наблюдаются в Берлине, Мадриде и Гамбурге. В Париже, кстати, тоже. Но там спрос на жилье растет по другой причине.

Мигранты.

Что же выбрать?

Так что же всё-так выбрать? Куда выгоднее вложиться? Как по мне — выгоднее всего инвестировать в строящееся жильё с целью последующей перепродажи. Либо — в готовое жильё за рубежом. Но только в самых развитых странах.

В завершение поделюсь еще четырьмя полезными наблюдениями об инвестициях в недвижимость. Во-первых, отмечу, что операции с недвижностью в обязательном порядке регистрируются в Росреестре. Украсть квартиру сегодня не удается даже организаторам самых брутальных схем — так называемым «черным риелторам». Поэтому, недвижимость — один из наиболее защищенных от мошенничества активов.

Во-вторых, при любых операциях с недвижимость важно учитывать сезонность. Спрос на жилье всегда выше в конце лета-начале осени (начало учебного года) и в декабре. В период с января по апрель наблюдается затишье, а значит и цены ниже.

В третьих, не бойтесь инвестировать в недвижимость в чужом для себя городе. Цены растут лучше в развивающихся городах и в мегаполисах. Обязательно учитывайте это.

В четвертых, всегда пользуйтесь статистическими материалами. Зная актуальные цены, Вы сможете воспользоваться этой информацией при торге и не прогадаете при заключении сделки. Актуальную информацию Вы всегда можете уточнить у меня или проверить, например, на домофонд или на DomClick.

Как всегда, с удовольствием отвечу на Ваши вопросы по теме в комментариях.

Источник: kinvestor.ru