Что такое запрет на строительство

Содержание

В августе 2018 года в Земельном кодексе появилась глава, регулирующая зоны с особыми условиями использования территории. С этого момента закон позволяет собственникам земли и строений, попавших в такую зону, потребовать их выкупа. Как это сделать на практике? Что делать собственникам недвижимости, если они потребовали выкупа и получили отказ?

Рассказывает:

Павел Лобачев,

ведущий юрист Land Law Firm / Содружество Земельных Юристов

Охранные, санитарно-защитные, а также иные зоны с особыми условиям использования территории (ЗОУИТ) предусмотрены законодательством уже давно. Однако систематизировали их совсем недавно. В частности, закрытый перечень ЗОУИТ (теперь их 28) появился в Земельном кодексе только 3 августа 2018 года (Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ).

ПРИЗНАКИ ЗОУИТ:

распространяется на определенную ограниченную территорию
предусматривает специальный правовой режим, ограничивающий использование земельных участков и недвижимости, попавших в нее
устанавливается в связи с размещением особого объекта природного или искусственного происхождения
устанавливается с определенной целью: защиты жизни и здоровья граждан, безопасной эксплуатации объектов, охраны окружающей среды

В отношении каждой из зон Правительство должно принять постановление, которое зафиксирует порядок ее установления и изменения, ограничения, которые эти зоны устанавливают, и т.п. Но на сегодняшний день постановления приняты в отношении далеко не всех ЗОУИТ. Поэтому в ряде случаев руководствоваться приходится ранее действовавшим законодательством.

ТОП 7 известных, которые от нас скрыли. Запрещено на ТВ

Ограничения из-за ЗОУИТ

Основная специфика таких зон заключается в ограничениях, которые они накладывают на земельные участки и строения, попадающие в эту зону. Ограничения условно можно разделить на два вида:

связанные со строительством (строительство запрещено вовсе / запрещено строительство определенных объектов / строительство допускается по согласованию с лицом, в интересах которого установлена ЗОУИТ);
запрещающие использование земельного участка или определенные виды деятельности (например, в охранной зоне железной дороги нельзя проводить земельные работы).

Появление ЗОУИТ практически всегда влечет негативные последствия для владельцев земли и недвижимости, попавших в такую зону.

Защита интересов собственника

Чтобы компенсировать собственнику земли и недвижимости, попавших в ЗОУИТ, негативные последствия, закон предусмотрел два механизма.

Первый механизм — возмещение убытков (ст. 57.1 ЗК РФ):

связанных со сносом недвижимости, приведением ее параметров в соответствие с ограничениями, с переездом;
связанных с изменением стоимости имущества;
возникших из-за невозможности исполнять обязательства перед третьими лицами.

Убытки можно было потребовать и до изменений в Земельном кодексе, однако широкого распространения этот механизм не получил.

запрет на строительство завода по выращиванию сверчков

Второй механизм – выкуп земельного участка (п. 7,8 ст. 107 ЗК РФ) — появился в августе 2018 года:

собственник вправе потребовать от лица или органа, в чью пользу установлена ЗОУИТ, выкупа недвижимости. Цена выкупа определяется на дату до установления ЗОУИТ;
если недвижимость принадлежит лицу на каком-то ином праве, правообладатель может потребовать возмещения за прекращение прав.

Условия для выкупа

Условия для выкупа отличаются в зависимости от того, когда появилась ЗОУИТ.

Если ЗОУИТ появилась после вступления в силу поправок в ЗК РФ (после 03.08.2018), условия для выкупа следующие (п. 7, 8 ст. 107 ЗК РФ):

земельный участок и недвижимость на нем – в собственности;
появление ЗОУИТ делает невозможным использование земли и недвижимости в соответствии с их разрешенным использованием;
объект не является самовольной постройкой;
требование заявляет правообладатель участка;
убытки в связи с установлением ЗОУИТ не возмещались.

Требование о выкупе можно направить не позже чем через 5 лет со дня, когда ЗОУИТ установили или правообладатель об этом узнал.

Потребовать выкупа можно и в том случае, если ЗОУИТ установили до изменений в ЗК РФ (до 03.08.2018). В этом случае условия для выкупа следующие (ч. 25 ст. 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ):

земельный участок и недвижимость на нем приобретены до появления ЗОУИТ либо в правоустанавливающих документах не было информации о ней;
объект не является самовольной постройкой;
убытки в связи с установлением ЗОУИТ не возмещались;
использование земельного участка или недвижимости на нем невозможно из-за того, что они находятся в границах ЗОУИТ, указанной в ч. 27 ст. 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ.

На заметку

Последнее условие для выкупа недвижимости в ЗОУИТ, установленной до 03.08.2018, допускает два варианта толкования:

право требовать выкупа могут только те правообладатели, которые должны привести объекты в соответствие с ЗОУИТ;
право требовать выкупа возможно в любом случае, если ЗОУИТ установлена до 1 января 2022 года и сведения о ней есть в ЕГРН.

Судебная практика, пусть пока незначительная, в большей степени склоняется ко второму подходу (Решение АС Московской области от 26.02.2020 по делу № А41-89627/19).

Процедура выкупа

Порядок заключения соглашения о выкупе должно установить Правительство (п. 10 ст. 107 ЗК РФ). Однако на сегодняшний день такого порядка нет. Означает ли отсутствие порядка отсутствие права требовать выкупа?

Можно ли попытаться потребовать выкупа в такой ситуации?

Правообладатели уже сейчас принимают попытки потребовать выкупа недвижимости, попавшей в ЗОУИТ. Правда, некоторые суды считают, что поскольку порядка выкупа нет, ответчик своим бездействием закон не нарушает (Решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 23.04.2019 по делу № 2а-109/2018).

Возможно, дело здесь в способе защиты: истцы в таких случаях просили суд признать незаконным бездействие ответчика. Павел Лобачев предложил пойти по другому пути.

КС РФ указывал, что если у лица есть право, но не определен порядок его реализации, отсутствие порядка не является основанием для отказа в реализации права (Постановление КС РФ от 23.07.2018 № 35-П).

Применительно к выкупу недвижимости, попавшей в ЗОУИТ, в законе уже сейчас возможно найти нормы, которые позволяют реализовать выкуп.

Фактически п. 7 ст. 107 ЗК РФ устанавливает обязанность заключить соглашение о выкупе по требованию правообладателя. Соответственно, к этим отношениям применима ст. 445 ГК РФ, которая описывает случаи, когда заключение договора является обязательным для другого лица в силу закона. А в п. 7 ст. 107 ЗК РФ есть все условия, чтобы считать соглашение о выкупе обязательным для заключения по ст.

445 ГК РФ.

Сочетание этих правовых норм позволяет требовать выкупа через суд. Уже появляется практика, которая поддерживает такой подход (Решение АС Московской области от 26.02.2020 по делу № А41-89627/19).

Источник: shortread.ru

Статья 56 ЗК РФ: ограничение прав на земельный участок

Не всегда приобретенная территория может быть использована по вашему усмотрению. Одной из причин запрета зачастую выступает ограничения прав на земельный участок, 56 и 56.1 статья Земельного Кодекса РФ предусматривают целый перечень причин, значительно сужающих ваше право распоряжения.

Что такое ограничение прав на участок

В соответствии с Земельным Кодексом – это ряд ущемлений прав собственника, касаемых прав распоряжения, использования, а в части случаев – владения. Не стоит путать это понятие с обременением. Оно представляет собой определенные обязательства перед другим лицом (физическим или юридическим), некий сервитут. Вы не можете продать свой ЗУ, потому что он банально частично принадлежит другому субъекту.

Ограничение прав пользования земельным участком же связано с особой зоной, где он расположен. Охрана окружающей среды, редкие подвиды животных или растений, находящихся на территории, намерения администрации или муниципалитета использовать объект для своих нужд.

В связи с этим накладывается неимущественное ограничение, то есть, вы все еще можете реализовать (продать) землю, но ряд других действий запрещен.

Виды ограничений прав на земельные участки

Статья подразумевает в зависимости от причины возникновения правовых ущемлений определенный набор запретов:

Возведения жилых или коммерческих недвижимых объектов.
Проведение оросительных, осушительных или иных типов культурно-технических работ.
Возведение культурных или произведенных построек.

При этом сохраняется право использование, на земле допустимо находиться, даже проживать, если жилищный объект был возведен до наложения ограничения. Не запрещается и продажа, сдача в аренду территории. Но учитывая ее статус, просто проблематично найти покупателя или арендатора. Ведь данное стеснения прав действует на правообладателя при осуществлении не только прав собственности, но и иных. То есть, распоряжение землей в качестве арендатора, использование при уступке, доверительном управлении, сервитуте – ничего не меняют, стеснения также остаются действительными.

Причины ограничений

Факторы ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56 и 56.1 ЗК РФ отличаются.

56 статья опирается на 2 аспекта – особая зона и охрана природы. Если первый случай редкий – это расположение военных частей и схожих структур, где вы и не сможете приобрести землю, то второй – более актуальный. Ввиду прилегания к любым заповедным зонам, территория попадает под ограничения. А подобных заповедников в нашей стране – множество.

Статья 56.1 же повествует о зарезервированных землях в пользу администрации или муниципальных властей. Цель – строительство недвижимых объектов, возведение мостов, дорог, создание заповедных зон, культурных памятников и т.д.

Вне зависимости от причин, 5 пункт 56 статьи гласит, что при возникновении подобного правового ущемления, ограничения должны быть зарегистрированы. Поэтому и самому правообладателю следует обратиться в ФНС для регистрации нового статуса. Коды ограничения прав на земельный участок, необходимые для заявления можно получить из Приложения №1 Приказа ФНС от 2022 «О порядке заполнений форм сведений недвижимого имущества».

Кто вводит ОП

Не существует единого органа, ответственного за такое решение. В зависимости от текущих нужд, ввести любые виды правовых стеснений могут различные организации:

Местное самоуправление.
Федеральные органы власти.
Суд в результате решения.

Как снять ОП

Фактически избавиться от такого вида обременения нельзя. Если оно установлено с соблюдением действующего законодательства. И это ключевой аспект, ведь статически более 20% подобных мер принимаются нецелесообразно или с нарушениями закона. В пункте 7 статьи 56 ЗК РФ указано, что лицо, чьи права были ограничены, имеет право обжалования решения в судебном порядке. И нередко подобный прием действительно приносит результаты и незаконное распоряжение отменяется.

Ограничение права собственника земельного участка временного характера практически не влияет на ликвидность земли. Только если предполагаемый покупатель собирается немедленно использовать территорию для возведения построек. Если же нет, то ОП на пару лет не имеют для него принципиального значения. Плюс, после снятия правовых стеснений обычно в близлежащей зоне возводится какой-либо культурный или коммерческий объект, позитивно сказывающийся на стоимости самого участка.

Учитывайте, что зарезервированные земли в большинстве случаев выкупаются. То есть, если прямо через приобретенную территорию проходит запланированная 8-полосная магистраль, явно стеснения не временного характера. И закон предусматривает изъятие путем выкупа. Правда, тут выбора у продавца фактически нет. При отказе территория все равно будет изъята.

Цена по сложившемуся обычаю делового оборота находится на отметке средней по рынку для данной местности. Но рекомендуем перепроверить этот момент самостоятельно или с помощью независимого оценщика.

При прекращении статуса зарезервированных земель в связи с любой причиной, органы государственной или минимальной власти должны составить и направить исполнительный лист в федеральный орган государственной палаты. Вас же, как правообладателя также обязаны известить не позднее, чем за 30 дней с момента инициации процедуры.

Как проверить землю на возможные ограничения

Да, не хотелось бы покупать «кота в мешке», учитывая, что ОП зачастую никак не влияет на право продажи, в отличие от множества иных видов обременений.

Предусмотренные ст 56 ограничения прав на земельный участок вы можете проверить с помощью Росреестра. Это самый простой вариант. Используем либо «Публичную кадастровую карту» либо онлайн справочник на официальном сайте Росреестра.

Открываем сервис.
Вводим кадастровый номер участка.
Выбираем опцию формирования запроса.
Переходим во вкладку «Ограничения».

Но уточним, что информация попадает в базу с задержкой в 1-4 месяца. Поэтому возможны неприятные казусы. Избежать их вы сумеете, заказав выписку из ЕГРН. Через тот же официальный сервис вам потребуется 3 дня. Существует масса аналогов, способных управиться буквально за полчаса, но они платные (как и сам официальный ресурс, но дороже – 500-1000 рублей вместо 250).

И теперь, когда вы знаете, что значит ограничение прав на земельный участок, не спутайте его с обременением от третьих лиц, которые также указываются в выписке.

Заключение

ОП станет неприятным сюрпризом, если вы заранее не проверили этот аспект до составления договора купли-продажи. И что самое неприятное, сделка будет считаться действительной, продавец не обязан заострять внимание на стеснениях прав использования. Рекомендуем проявить бдительность.

Ограничение прав на земельный участок означает невозможность его полноценного использования, возведения построек, мелиорационных работ.

Можно ли снять ОП – только в случае вынесение ошибочного решения об этом статусе или по истечению указанного срока. По-другому – нет.

Допустимо ли продавать и покупать такой участок – вполне, но мы не рекомендуем приобретать землю, если ОП носит постоянный характер. Только в случае покупки по цене сильно ниже рыночной. В этом случае при выкупе государственными или муниципальными органами вы сможете получить значительную выгоду.

Как проверить статус ОП – следует прибегнуть к сервису Росреестра либо заказать выписку из ЕГРН. Второй метод надежнее и точнее, но он потребует времени и/или материальных вложений.

Проверка квартиры перед покупкой на юридическую чистоту позволяет предотвратить фиктивные сделки на рынке недвижимости

Источник: kartagov.net

Сведения о частях земельного участка в составе главного объекта

В законодательстве нет однозначного ответа, что такое обременение земельного участка. Это понятие содержалось в уже упраздненной ст. 1 . Из закона следовало, что обременениями следует считать условия и запреты, ограничивающие правообладателя в реализации права собственности и иных вещных прав на объекты недвижимости: распоряжения, владения, пользования.

Хотя нормативный акт утратил силу, установленное им определение по-прежнему актуально. Его анализ позволяет понять суть явления и характеристики:

Обременение – это ограничение, стесняющее те или иные права собственника земли.
Оно призвано защищать субъективные права третьих лиц, в пользу которых установлено: кредитора, арендатора, залогодержателя.
Обременение не связано с лишением собственника его прав, поскольку, как правило, носит временный характер.

Чтобы разобраться, что значит обременение на садовый участок, важно понимать, о каком конкретно наделе идет речь. Действующее законодательство содержит около десятка ограничений. Каждое из них имеет уникальный смысл: одни являются мерой ответственности/принуждения, другие – формой обеспечения обязательств, третьи – вещно-обязательственными правоотношениями собственников и третьих лиц.

При этом все они могут возникать лишь по ограниченному количеству оснований.

Узнайте подробнее что такое обременение на недвижимость

Что такое обременение земельного участка

Обременение земельного участка (сервитут) — это документально оформленные в ЕГРН ограничения в использовании объекта недвижимости. Правовые ограничения накладываются в интересах лиц, которые в силу обстоятельств или особенностей расположения земельного участка, не могут в полной мере пользоваться своим имуществом. На данный момент, сервитут — это оптимальный механизм снижения остроты конфликта между собственниками и защиты их прав.
Когда обременения накладывают физические или юридические лица (например, в случае прохождения соседского газопровода по вашему участку), то возникает частный сервитут. В случае, если земельный участок граничит или находится в собственности государственных и муниципальных органов — возникает сервитут публичный. Если речь идёт не только о земле, но и о строениях и коммуникациях, то возникает сложный сервитут, который может состоять из нескольких пунктов.

Как возникают обременения на землю

Наложение обременения на земельный участок возможно лишь в случаях, определенных законом. Анализ законодательства позволяет выделить три возможных основания:

Договор. По нему собственник добровольно ограничивает свои вещные права либо передает их другой стороне, например, по договору аренды.
Акт уполномоченного органа. В установленных законом случаях государственные и другие органы могут ограничивать вещные права собственников: решение суда, сельсовета, постановление судебного пристава.
Закон или подзаконный акт. Государственные нормативные акты и решения органов местного самоуправления устанавливают некоторые ограничения права в использовании земли: запрет на строительство на территориях сельхозназначения и прочее.

Подобные основания прочно связаны с характером ограничений – для каждого вида обременения предусмотрена конкретная причина. Например, нельзя наложить арест, заключив договор, или обременить землю арендой по решению суда.

Некоторые формы ограничений могут возникать и по нескольким основаниям.

Как получить сведения о запретах?

Говоря о том, как узнать есть ли, нужно понимать, что предусматривается несколько вариантов для этого. Необходимость получения такой информации связывается с тем, что наличие запретов в существенной степени ограничивает имеющиеся правомочия на участок. В некоторых ситуациях устанавливается такое ограничение и в отношении исключительных прав на использование.

Важно понимать, что именно устанавливаются ограничения. Это затрагивает возможность совершать такие действия с имуществом, как продажа или сдача в аренду. К примеру, когда в отношении конкретного участка устанавливается запрет в виде ипотеки и залога, то продажа допускается после того, как получено согласие от держателя предмета залога.

ВНИМАНИЕ . Если для надела применяются сервитут, то устанавливается правило, в соответствии с которым даже в случае реализации участка действие такого ограничения продолжается. Когда запрет имеет временный характер, то завершение его действия отражается в соглашении. Пока применяется одно из ограничений, иногда собственники утрачивают возможность в полной или частичной мере использовать землю согласно тому, какое значение для нее установлено.

Для примера, когда оформляется арендное соглашение – использовать участок на протяжении срока действия соглашения, недопустимо для собственника.

Это связано с характером рассматриваемого соглашения. К тому же, этот договор имеет возмездное значение. Проверить наличие запретов получится при обращении к сотрудникам регистрирующего органа. В частности, это Росреестр. Данный процесс допустимо рассматривать как составную часть сделки гражданско-правого значения.

Для примера, когда залоги используются в отношении сделки, связанной с куплей-продажей. Кроме того, это может иметь форму самостоятельного обращения. В том числе, когда заключается соглашение относительно установления частного сервитута. Когда происходит регистрационная процедура и сведения о запретах отражаются в реестрах, сведения становятся доступными для всех лиц, которые имеют заинтересованность в них.

Работает также Росреестр онлайн. Обратиться вправе как частное лицо, так и представитель организации.

Кроме того, предусматриваются и другие способы получения данных:

при личном обращении в регистрирующий орган;
посещение МФЦ;
Госуслуги.

Формы обременений в законодательстве РФ

Гражданское законодательство предусматривает следующие виды обременений земельных участков:

земельный сервитут;
ипотечный договор;
аренда земельного участка;
договор концессии;
наложение ареста на землю;
договор доверительного управления;
нотариальный запрет на отчуждение;
ограничения на использование земли по закону;
ограничения на использование охранных зон.

Каждый из указанных видов имеет свои особенности, на которых стоит остановиться подробнее.

Земельный сервитут

Согласно ст. 274 (ГК), обременение сервитутом – это право ограниченного пользования соседним (или другим) земельным участком. Оно может возникать у соседей:

для обеспечения проезда или прохода;
для ремонта и реконструкции размещенной на участке недвижимости или линейных объектов;
в других случаях, когда их нужды не могут быть обеспечены иным образом.

При возникновении таких обстоятельств лицо, заинтересованное в обременении, заключает с собственником земли соглашение об условиях и сроках ограниченного использования. Владелец при этом вправе требовать денежной или иной компенсации.

Если договориться не удалось, можно установить сервитут в судебном порядке, но для этого заинтересованная сторона должна доказать наличие весомых причин.

Ст. 39.23 (ЗК) допускает обременение участка, находящегося в федеральной собственности. Основания для этого те же – реализация прав собственника, а также проведение изыскательных работ, использование недр и так далее.

Если федеральная (муниципальная, региональная) земля предоставлена на праве пожизненного владения, бессрочного пользования или аренды, то именно гражданин, а не государство, должен заключать соглашение или быть ответчиком в суде.

Закон, в соответствии со ст. 23 ЗК, предусматривает и публичный сервитут, который устанавливается решением местных или федеральных органов власти в государственных, муниципальных или общественных интересах. Его налагают на участок, например, для:

обеспечения прохода к водоему;
размещения межевых знаков или забора водных ресурсов;
сенокошения, прогона животных;
обустройства дорог или инженерных коммуникаций.

Правообладатель вправе требовать соразмерного финансового вознаграждения за это использование. Если такие требования не выдвигаются, публичный сервитут устанавливается бесплатно.

Ипотечный договор

Ипотека, согласно абз. 2 п. 4 ст. 334 ГК, есть не что иное, как залог недвижимости. Заключая с кем-либо договор ипотеки на земельный участок, физлицо, по сути, предоставляет его в качестве гарантии возврата займа. Если финансовые обязательства не будут исполнены, кредитор имеет право удовлетворить претензии за счет заложенного имущества: земля должника перейдет ему.

Чтобы обеспечить права залогодержателя, ипотека обременяет заложенное имущество. С момента ее регистрации собственник лишается права свободно распоряжаться недвижимостью. Он может продать, подарить или иным образом совершить отчуждение участка только после погашения ипотеки или по согласованию с кредитором.

Согласно ст. 63 , не допускается залог земельных наделов, которые:

Находятся в государственной и муниципальной собственности (за некоторыми исключениями);
Имеют меньший размер, чем норматив, установленный в отношении участков разного целевого назначения.

Договор аренды земельного участка

Если гражданин передал свой участок в аренду, у нанимателя, согласно ст. 606 ГК, возникает право временного пользования и/или владения землей. Вещные права собственника при этом временно прекращаются.

Это не означает, что больше не действуют субъективные права на землю третьих лиц: ранее установленный сервитут, залог и так далее.

Обременение арендой, то есть временное ограничение собственника в пользовании и владении, согласно п. 2 ст. 609 ГК, возникает с момента государственной регистрации договора. Однако ст. 26 ЗК позволяет регистрировать лишь соглашения со сроком действия более 1 года.

На практике аренда обременяет земельные участки только если длится дольше 12 месяцев.

Переход права собственности на землю не прекращает прав арендатора. Даже если у участка сменился владелец, он без веских оснований не может расторгнуть договор аренды до истечения его срока.

Концессионное соглашение

Концессия – редкая форма обременений. По сути, это разновидность аренды, которая, согласно ст. 11 , имеет целевой характер.

Концессионный договор заключается с концессионером для использования земли в коммерческих целях, оговоренных соглашением, например, для добычи полезных ископаемых или коммерческого строительства.

Концессия земли предполагает обязательное заключение договора аренды в течение 2 месяцев с момента ее возникновения. Именно этот документ, а не концессионное соглашение, порождает обременение участка.

Арест земельного участка

Арест тоже является распространенной формой обременений земли. Он налагается лишь по решению уполномоченного государственного органа:

По определению суда в качестве меры обеспечения иска (ст. 140 ).
По постановлению судебного пристава в целях обеспечения исполнения решения суда, содержащего требование об имущественном взыскании (ст. 80 ).

Арест, как правило, связан с долгами собственника. В зависимости от суммы задолженности землю можно арестовать, описать и даже продать с торгов.

Наличие ареста подразумевает запрет на распоряжение землей. Собственнику запрещено совершать отчуждение участка в пользу третьих лиц.

Это абсолютный запрет – до снятия ареста правообладатель ни при каких обстоятельствах не сможет:

распорядиться землей;
образовать новые земельные участки;
разделить землю на несколько наделов;
иным образом перерегистрировать их.

Если недвижимость не конфискована, арест не запрещает владельцу свободно продолжать ею пользоваться.

Узнайте как проводится и какие последствия имеет арест земельного участка должника судебными приставами.

Договор доверительного управления

Доверительное управление (ДУ) землей тоже является обременением. Оно возникает на основании договора между собственником и управляющим. Документ, согласно ст. 1017 ГК, подлежит государственной регистрации.

Лицо, которому доверено управление, действует от лица собственника или иного выгодоприобретателя. В рамках своих полномочий управляющий вправе совершать любые сделки и другие юридические действия, если они отвечают интересам правообладателя.

Суть ДУ как обременения вещных прав собственника земли вызывает среди юристов немало споров. Хотя ДУ подлежит госрегистрации, в законе не указывается, что собственник лишается распорядительных и иных вещных прав – он лишь наделяет ими еще одно лицо (управляющего). Следовательно, ДУ нельзя считать классическим обременением.

Земля в налоговом залоге

Налоговый залог – специфическая форма обременения, которая возникает в отношении земельных участков налогоплательщиков, претендующих на получение рассрочки или отсрочки по налоговым платежам (п. 12 Порядка, утв. Приказом ФНС № ММВ-7-8/[email protected] от 06.12.16).

Лицо, желающее получить рассрочку/отсрочку, обращается в налоговый орган с заявлением о предоставлении залога.

После этого между ФНС и заявителем заключается договор о налоговом залоге земли. Согласно ст. 73 , документ оформляется по общим правилам заключения договора о залоге (ипотеке).

Земельный участок становится гарантией обеспечения налоговых обязательств. Без ведома ФНС собственник не сможет распорядиться землей.

В случае неуплаты налога в оговоренные сроки на предмет залога обращается взыскание.

Нотариальный запрет на отчуждение

Согласно ст. 76 , нотариусы вправе накладывать запрет на продажу, дарение, обмен имущества, в том числе земли. Как показывает практика, зачастую это происходит на основании договоров между финансовыми организациями и физлицами, например, при предоставлении крупных денежных ссуд.

В договоре обязательно должно содержаться условие о лишении заемщика права отчуждать землю.

Однако эта позиция не однозначна. Например, Письмо ФНП № 864/06-12 от 28.05.08 подтверждает, что в законодательстве нет указаний на совершение этого нотариального действия. В то же время ст. 76 Основ позволяет налагать запрет только на основаниях и условиях, предусмотренных в законе.

Таким образом, правомерность нотариального запрещения на отчуждение вызывает сомнения.

Ограничения в специальных зонах

В целях охраны окружающей среды, обеспечения сохранности объектов культурного наследия, безопасной эксплуатации недвижимости могут устанавливаться зоны с особыми условиями использования территорий.

В ст. 105 ЗК перечисляются зоны:

охраны объектов культурного наследия;
охраны железных дорог;
санитарно-защитные;
затопления и подтопления;
прибрежных защитных полос;
особо охраняемых природных территорий;
охраняемых военных объектов и более 20 других видов.

Решение об установлении зоны принимает в особом порядке специальная комиссия. Это фиксируется в реестре недвижимости и влечет определенные ограничительные последствия для собственников. Например, если воинская часть наложила обременение на земельный участок, определив его как территорию охраняемого объекта, согласно ст. 107 ЗК, собственник больше не может:

осуществлять на нем строительство;
пользоваться зданиями и сооружениями;
иным образом использовать землю, кроме действий, допущенных решением об установлении специальной зоны.

Зоны размещения ЛЭП, газо- и водопровода

Участки, на которых оборудованы линии электропередач, газо- и трубопроводы тоже являются охранными зонами. Степень наложенных на собственников ограничений зависит от некоторых особенностей.

Например, обременение земельного участка под ЛЭП предусмотрено Правилами, утв. . Согласно им, в такой охранной зоне запрещено:

строить и сносить любые строения;
заниматься сельскохозяйственной деятельностью;
садить растения и деревья;
складировать корма и материалы;
проводить спортивные соревнования и так далее (в случае высоковольтных ЛЭП).

Любые мероприятия в охранной зоне допустимы лишь с письменного разрешения. Сами собственники не ограничены в распорядительных правах – они свободно продают, дарят и иным образом распоряжаются землей.

Участок, обремененный газопроводом или нефтепроводом, тоже ограничен в использовании, в соответствии с Правилами, утв. Постановлением Гостехнадзора № 9 от 24.04.1992. Без особого разрешения на нем можно проводить сельскохозяйственные работы.

Особое разрешение требуется для:

строительства;
высадки деревьев и кустарников;
сооружения проездов;
содержания скота;
обустройства стоянок транспорта;
осуществления других видов деятельности.

Совершать действия, угрожающие целостности трубопровода (разводить огонь, открывать люки, перемещать спецзнаки), категорически запрещено.

Обычные магистральные водопроводы тоже являются предметом установления охранной зоны. Как правило, охранной считается зона в радиусе 5 метров от такой магистрали. В этом месте запрещена самовольная посадка деревьев, строительство, свалка мусора, обустройство дорог и так далее.

Регистрация ограничений

Регистрация обременения на землю в Росреестре является обязательным условием его действия. Требования о регистрации устанавливаются законом в отношении договоров или решений, на основании которых возникают такие ограничения.

По результатам регистрации сведения о наложенных обременениях вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Это – единственный источник, где посмотреть обременения на земельный участок может любой желающий.

Порядок регистрации предусмотрен положениями . Процедура зависит от вида ограничений. Например, если это ипотека или аренда, договор и обременение по нему регистрирует одна из сторон. Если арест – сведения о нем в порядке межведомственного взаимодействия передаются в Росреестр чиновниками, наложившими его.

Разновидности ограничений

Все обременения различны. Они имеют ряд разновидностей, в зависимости от ситуаций.

Рассмотрим самые распространённые из них:

Сдача участка под залог
При аренде территории
Когда наложен арест
При использовании территории иными людьми

Следует понимать, что на разнообразные манипуляции с такими землями введены ограничения. Кроме того обременение сдерживает возможность распоряжаться участком.

Что свидетельствует о невозможности совершения сделок и договоров с этой недвижимостью. Поэтому и важно перед покупкой узнать как можно больше о .

Продавец может и не обозначить обременение земельного участка в договоре, что на неё наложено обременение.

Основные виды ограничений:

При арендных обязательствах. Это когда земля передаётся в пользование другого лица
Покупка недвижимости в ипотеку. То есть участок куплен в кредит у банка, под залог
Применение сервитутов
Наложение ареста. Он может быть наложен судебными исполнительными властями
При праве требования. Возникает когда появляются споры по владению

Есть ещё ряд ограничений на землю по закону, но они встречаются достаточно редко.

Проверка обременений

Существует несколько способов, как узнать, есть ли обременение на земельный участок. Все они предполагают получение сведений из ЕГРН. Поскольку он является публичным источником, сведения из него общедоступны.

Надежнее всего обратиться в ближайшее отделение Росреестра и заказать выписку из реестра. Для этого нужно знать адрес надела, его площадь и ФИО правообладателя земли. Аналогичным образом можно запросить документ через МФЦ или направить запрос по почте.

Самый простой способ – проверить обременение земельного участка онлайн. Запросить сведения из ЕГРН в форме электронного или бумажного документа можно при помощи на сайте Росреестра.

Электронный документ обойдется дешевле бумажного – госпошлина за предоставление выписки составляет 300 и 750 рублей соответственно. Уплатить пошлину необходимо заранее.

Обращаем внимание, что пробить участок на обременение по кадастровому номеру через не удастся. Такие сведения в ней не размещены.

Снятие обременения

Исключение из реестра недвижимости сведений о наложенных на участок ограничениях происходит в строго оговоренном законом порядке. Оснований для этого множество: то, как снять обременение с земельного участка, зависит от вида наложенного ограничения.

В число оснований входит:

окончание срока действия договора аренды, сервитута или несоблюдени условий соглашения;
исполнение обязательств и погашение закладной при ипотеке или нотариальном запрете отчуждения имущества;
решение органа государственной власти при обременении специальных зон;
прекращение исполнительного производства или исполнение обязательства по исполнительному листу и так далее.

Кроме того, снятие обременения с земельного участка в Росреестре возможно по решению суда. Например, если арест судебным приставом был наложен незаконно, должник вправе обжаловать действия чиновника.

Для обжалования нужно подать в районный суд иск, в котором следует подробно описать ситуацию и указать, какие именно действия пристава нарушили закон. Если они будут признаны неправомерными, суд обяжет снять арест.

Посмотрите, как выглядит примерный образец искового заявления о снятии обременения на земельный участок в виде ареста.

Если ограничение возникает правомерно, по договору, процедура снятия обременения происходит таким же образом, как и его наложение: стороны обращаются в Росреестр и подают заявление о погашении записи.

Какие бывают обременения на земельный участок

Если на участок наложено обременение, то землевладелец не может полноценно распоряжаться своей собственностью. Например, вам может быть запрещено:

Возводить на участке коммерческие или промышленные объекты (обременение на целевое использование);
Продать или подарить землю (арест, ипотека, доверительное управление и тд);
Единолично пользоваться землей (когда земельный участок оформлен по долям);
Обременения могут обязать вас предоставить часть участка для проезда на смежные участки, для прокладки газопровода или других коммуникаций.

К типичным ситуациям наложения обременений на землю можно отнести:

Земельный участок выходит к берегу водоёма. Особенности рельефа таковы, что владельцы соседнего участка не могут осуществить свое законное право пользования водоемом в обход данного земельного участка, что является основанием для обременения земельного участка, выходящего к водоёму, обязанностью предоставления доступа к нему;
Рядом с земельным участком находятся объекты особой государственной важности, доступ на которые затруднен его расположением. Государство имеет особые земельные права и может обязать владельца участка обеспечить доступ на объекты сервитутом;
Еще больше сложностей возникает при выходе из долевой собственности. Чаще всего предметом обременений в таких случаях являются коммуникации (линии электропередач, газопровод, канализация, водопровод и т.п.) — они становятся поводом для установления земельного сервитута, так как находиться в разных частях делимого земельного участка.

Данные примеры я привел для наглядности. Жизнь полна неожиданностей, поэтому вы можете столкнуться с ситуацией, выход из которой можно обеспечить лишь дружеской договоренностью. Однако, документально зафиксировать договоренности между собственниками (установить сервитут) — будет надёжнее.

Продажа участка с обременением

Ответ на вопрос, можно ли продать участок с обременением, зависит от его разновидности. По сути, единственное ограничение, которое категорически запрещает сделку купли-продажи, – арест. До его снятия осуществить отчуждение недвижимости невозможно.

Остальные обременения так или иначе допускают куплю-продажу, но с некоторыми особенностями:

отчуждение участка под ипотекой, залогом или запрещением на отчуждение возможно лишь с согласия залогодержателя/кредитора;
продажа земли с обременением в виде аренды или сервитута не прекращает их. Право использовать землю сохраняется за третьими лицами в том же объеме и после перехода права собственности к покупателю;
земли, отнесенные к специальным зонам, могут продаваться без получения разрешения.

Сама процедура купли-продажи каких-либо значимых особенностей не предусматривает. Все происходит по стандартной схеме: заключение договора → подписание передаточного акта → регистрация перехода прав.

Единственное важное условие – уведомление покупателя о наличии ограничений и указание их в документах.

Типовой договор купли-продажи земельного участка с обременением можно посмотреть ниже.

Налоговый залог и ипотека, арест

В последнее время, распространённый вид ограничений это арест. Он может быть наложен либо судом либо судебным приставом.

После того, как на землю наложен арест, с ней невозможно совершить какие-либо действия в плане распоряжения. То есть пока эти ограничения не будут сняты ни продать, ни поменять невозможно.

В обязанность владельца земли входит сохранение имущества в нормальном виде. Этот вид ограничения можно рассмотреть на конкретном примере.

Допустим, человек брал кредит, который не пожелал выплатить. Или, возможно, у него есть ещё какие-то долги.

Судебные приставы накладывают арест на землю и пока ответчик не выплатит долг, ограничения с участка не снимут. Когда человек оформляет недвижимость в ипотеку или под залог недвижимости обременения накладываются сразу при заключении кредитного договора.

Пока заёмщик не расплатится с кредитом, обременение права с земельного участка не снимается. Таким образом, любые манипуляции с участком земли будут проходить с согласия финансовой компании кредитора.

Если по каким-либо причинам заёмщик перестанет оплачивать заём, банк может просто забрать землю себе, с целью продажи. Когда собственник земельного участка желает продать имущество, находящееся в залоге у банка, он должен взять на это разрешение финансовой организации.

Если залогодержатель даёт согласие на процедуру, сделка состоится. Но по закону, при ипотеке участка допускается не включать пункт о нём в договор.

И если продавец не поставит в известность покупающую сторону об обременении, то оно автоматически перейдёт к покупающей стороне. Этим и опасны такие сделки.

Налоговый залог может взиматься с лиц, которые уклоняются от уплаты налогов. Он будет действовать до момента покрытия долга и ограничит все действия на недвижимость.

Здесь невозможно совершать договор купли продажи, до закрытия задолженности.

Источник: liga-lift.ru