Что такое зоуит в строительстве

К.ю.н., доцент,
профессор кафедры правовых дисциплин
Казанского филиала ОУП ВПО «АТ и СО»
Тихомирова Лариса Александровна

Зоны с особыми условиями использования территорий: особенности правового регулирования

К сожалению, действующее российское законодательство достаточно разрозненно и неоднозначно, в некоторой части даже скупо, подходит к вопросам установления и регулирования правового режима зон с особыми условиями использования территорий.

Несмотря на то, что категория «зоны с особыми условиями использования территории» раскрывается в Градостроительном кодексе РФ посредством перечисления возможных ее видов (перечень которых остается открытым), а отдельные вопросы использования указанных территорий регламентируются Земельным кодексом РФ, в то же время ни Градостроительный кодекс РФ, ни Земельный кодекс РФ не устанавливают единых правил и требований в раскрытии общей характеристики таких зон.

Правовой режим таких зон регламентируется не только градостроительным и земельным законодательством, но и законодательством в области электроэнергетики (охранные зоны объектов электросетевого хозяйства и охранные зоны объектов по производству электрической энергии), законодательством в области промышленной безопасности (охранные зоны магистральных трубопроводов и охранные зоны газораспределительных сетей), законодательством о железнодорожном транспорте (охранные зоны железных дорог), законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения (санитарно-защитные зоны), природоресурсным законодательством (водоохранные зоны, зоны затопления и подтопления, рыбоохранные зоны и рыбохозяйственные заповедные зоны, лесопарковые зоны и зеленые зоны и т.д.) и другими отраслями российского законодательства.

основное о ЗОУИТ

Многоотраслевой характер зоны с особым условием использования территорий предопределяет особенности ее правового режима, порядка установления, определения границ, совокупности устанавливаемых требований.

Анализ нормативных правовых актов, устанавливающих соответствующие требования, позволяет говорить о том, что, к сожалению, не все вопросы нашли законодательное закрепление и правовую регламентацию, отсутствует единообразие в установлении правового режима указанных зон, из-за правовых пробелов и коллизий много вопросов по процедуре установления таких зон возникают в правоприменительной практике. Приходится констатировать, что по некоторым вопросам при наличии материальных норм (правил и требований) отсутствуют процессуальные нормы. В результате получается, что обязательные для исполнения требования существуют, а ответственность за их несоблюдение отсутствует. Так, например, отсутствуют самостоятельные составы административных правонарушений, предусматривающие административную ответственность за нарушения правового режима санитарно-защитных зон, охранных зон объектов электросетевого хозяйства и охранных зон объектов по производству электрической энергии зон и др.

Определяем, попадает ли участок в границы зоны подтопления или затопления (ЗОУИТ)

В настоящем пособии использован общий подход в раскрытии правового режима существующих зон с особыми условиями использования территории, с помощью которого можно выявить не только общее и особенное в регламентации указанных вопросов, но и существующие правовые пробелы и возможные коллизии.

I. Общая характеристика зон с особыми условиями использования территории

К сожалению, действующее российское законодательство достаточно разрозненно и неоднозначно, в некоторой части даже скупо, подходит к вопросам установления и регулирования правового режима зон с особыми условиями использования территорий.

Несмотря на то, что категория «зоны с особыми условиями использования территории» раскрывается в Градостроительном кодексе РФ посредством перечисления возможных ее видов (перечень которых остается открытым), а отдельные вопросы использования указанных территорий регламентируются Земельным кодексом РФ, в то же время ни Градостроительный кодекс РФ, ни Земельный кодекс РФ не устанавливают единых правил и требований в раскрытии общей характеристики таких зон.

Так, в соответствии со ст.1 Градостроительного кодекса РФ зоны с особыми условиями использования территорий — это охранные, санитарно-защитные зоны, зоны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ.

Как видим, правовое регулирование зон с особыми условиями использования территорий имеет разноотраслевой аспект. На это также указывает п.3 ст.52 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», согласно которому порядок установления и создании защитных и охранных зон регулируется законодательством.

Правовой режим таких зон регламентируется не только градостроительным и земельным законодательством, но и законодательством в области электроэнергетики (охранные зоны объектов электросетевого хозяйства и охранные зоны объектов по производству электрической энергии), законодательством в области промышленной безопасности (охранные зоны магистральных трубопроводов и охранные зоны газораспределительных сетей), законодательством о железнодорожном транспорте (охранные зоны железных дорог), законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения (санитарно-защитные зоны), природоресурсным законодательством (водоохранные зоны, зоны затопления и подтопления, рыбоохранные зоны и рыбохозяйственные заповедные зоны, лесопарковые зоны и зеленые зоны и т.д.) и другими отраслями российского законодательства.

Многоотраслевой характер зоны с особым условием использования территорий предопределяет особенности ее правового режима, порядка установления, определения границ, совокупности устанавливаемых требований.

В силу требований ст.56 Земельного кодекса РФ особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных и санитарно-защитных зонах являются ограничениями прав на землю.

При этом ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда или в порядке, предусмотренном Земельным кодексом РФ для охранных зон.

Лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшение качества земель, осуществляется возмещение убытков.

В соответствии с ч.3 ст.87 Земельного кодекса РФ в состав земель промышленности и иного специального назначения в целях обеспечения безопасности населения и создания необходимых условий для эксплуатации объектов промышленности, энергетики, особо радиационно опасных и ядерно-опасных объектов, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, транспортных и иных объектов могут включаться охранные, санитарно-защитные зоны и иные зоны с особыми условиями использования земель.

Земельные участки, которые включены в состав таких зон, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон.

Порядок использования отдельных видов земель промышленности и иного специального назначения, а также установления зон с особыми условиями использования земель данной категории, если иное не установлено Земельным кодексом РФ, определяется:

— Правительством РФ в отношении указанных земель, находящихся в федеральной собственности;

— органами исполнительной власти субъектов РФ в отношении указанных земель, находящихся в собственности субъектов РФ;

— органами местного самоуправления в отношении указанных земель, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии со ст.52 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» в целях обеспечения устойчивого функционирования естественных экологических систем, защиты природных комплексов, природных ландшафтов и особо охраняемых природных территорий от загрязнения и другого негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности устанавливаются защитные и охранные зоны.

В целях охраны условий жизнедеятельности человека, среды обитания растений, животных и других организмов вокруг промышленных зон и объектов хозяйственной и иной деятельности, оказывающих негативное воздействие на окружающую среду, создаются защитные и охранные зоны, в том числе санитарно-защитные зоны, в кварталах, микрорайонах городских и сельских поселений — территории, зеленые зоны, лесопарковые зоны и иные зоны с ограниченным режимом природопользования.

Анализ нормативных правовых актов, устанавливающих соответствующие требования, позволяет говорить о том, что, к сожалению, не все вопросы нашли законодательное закрепление и правовую регламентацию, отсутствует единообразие в установлении правового режима указанных зон, из-за правовых пробелов и коллизий много вопросов по процедуре установления таких зон возникают в правоприменительной практике. Приходится констатировать, что по некоторым вопросам при наличии материальных норм (правил и требований) отсутствуют процессуальные нормы. В результате получается, что обязательные для исполнения требования существуют, а ответственность за их несоблюдение отсутствует. Так, например, отсутствуют самостоятельные составы административных правонарушений, предусматривающие административную ответственность за нарушения правового режима санитарно-защитных зон, охранных зон объектов электросетевого хозяйства и охранных зон объектов по производству электрической энергии зон и др.

В настоящем пособии использован общий подход в раскрытии правового режима существующих зон с особыми условиями использования территории, с помощью которого можно выявить не только общее и особенное в регламентации указанных вопросов, но и существующие правовые пробелы и возможные коллизии. При этом сам правовой режим зоны с особыми условиями использования территорий предполагает наличие следующих необходимых компонентов:

1) определенные цели ее установления;

2) особый объект охраны;

3) особый субъектный состав, их правовой статус;

4) ее размеры и границы;

5) процедуру и порядок ее установления;

6) размещение опознавательных (информационных, защитных) знаков;

7) совокупность требований, связанных с осуществлением хозяйственной и иной деятельности:

— особенности использования земельных участков;

— особенности осуществления хозяйственной и иной деятельности на ее территории;

— запреты и ограничения;

8) юридическую ответственность за нарушение установленных требований.

II. Охранные зоны

2.1. Охранные зоны объектов электроэнергетики

В соответствии с ч.2 ст.89 Земельного кодекса РФ для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электроэнергетики устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категорий земель, в состав которых входят эти земельные участки.

Порядок установления охранных зон для отдельных видов объектов и использования соответствующих земельных участков определяется Правительством РФ:

Надзор за соблюдением особых условий использования земельных участков в границах охранных зон объектов электроэнергетики осуществляется федеральным органом исполнительной власти, на который возложены функции по федеральному государственному энергетическому надзору. Согласно Положению о Федеральной службе по экологическому, технологическому и атомному надзору, утв. Постановлением Правительства РФ от 30.07.2004 N 401, органом федерального государственного энергетического надзора является Ростехнадзор.

2.1.1. Охранные зоны объектов электросетевого хозяйства

Правовое регулирование:

Объектом охранной зоны являются объекты электросетевого хозяйства.

Объекты электросетевого хозяйства — линии электропередачи, трансформаторные и иные подстанции, распределительные пункты и иное предназначенное для обеспечения электрических связей и осуществления передачи электрической энергии оборудование (ст.3 Федерального закона от 26.03.2003 N 35-ФЗ «Об элетроэнергетике»).

Правила не распространяются на объекты, размещенные в границах охранных зон объектов электросетевого хозяйства до даты вступления в силу указанного Постановления Правительства РФ.

Субъекты охранной зоны объектов электросетевого хозяйства:

— сетевая организация — организация, которая владеет объектом электросетевого хозяйства на праве собственности или на ином законном основании;

— федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий федеральный государственный энергетический надзор;

— федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости;

— заинтересованные лица (юридические и физические лица).

Размеры и границы охранной зоны объектов электросетевого хозяйства.

Охранные зоны устанавливаются для всех объектов электросетевого хозяйства исходя из требований к границам установления охранных зон согласно приложению к Правилам.

Охранные зоны устанавливаются:

а) вдоль воздушных линий электропередачи — в виде части поверхности участка земли и воздушного пространства (на высоту, соответствующую высоте опор воздушных линий электропередачи), ограниченной параллельными вертикальными плоскостями, отстоящими по обе стороны линии электропередачи от крайних проводов при неотклоненном их положении на следующем расстоянии:

Проектный номинальный класс напряжения, кВ

2 (для линий с самонесущими или изолированными проводами, проложенных по стенам зданий, конструкциям и т.д., охранная зона определяется в соответствии с установленными нормативными правовыми актами минимальными допустимыми расстояниями от таких линий)

10 (5 — для линий с самонесущими или изолированными проводами, размещенных в границах населенных пунктов)

Источник: docs.cntd.ru

Формирование и учет ЗОУИТ

Зоны с особыми условиями использования территорий (далее ЗОУИТ) – это территории, в границах которых формируется определенный правовой режим в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Федеральным законом от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ и № 342-ФЗ «O внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены существенные корректировки, касающиеся отнесения зон с особыми условиями использования территорий (далее – ЗОУИТ) к объектам землеустройства и порядка внесения таких охранных зон в сведения Единого государственного реестра.

Закрепляется установление особых зон только через принятие уполномоченным органом соответствующего решения или на основании судебных тяжб.

Последствия отсутствия охранной зоны в ЕГРН

Несвоевременное внесение ЗОУИТ в кадастр (ЕГРН) чревато как финансовыми потерями для собственника земли, так и угрозой возникновения серьёзной аварии на участке. Лицо, планирующее провести ремонтные работы на территории, не будет знать об особенностях зоны, так как не сможет найти соответствующей информации о ней в ЕГРН. В таком случае, все убытки несёт владелец участка.

Обязанность установить санитарно-защитную зону на территории предприятий лежит на промышленных организациях.

Типы ЗОУИТ

Зоны с особыми условиями использования территорий делятся на несколько основных групп:

Источник: datum-group.ru

ЗОУИТ: что это такое и как узнать о существующих ограничениях

Перед покупкой или началом строительства дома важно убедиться, не входит ли земельный участок в зону с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). В ЗОУИТ действуют различные ограничения: иногда строить просто запрещено, а иногда можно возводить сооружения ограниченной высоты. Как не нарушить требования закона и узнать о всех ограничениях, в нашем материале.

• Что такое ЗОУИТ
• Виды ЗОУИТ
• Зоны, где нельзя размещать дома
• Как определить территориальную зону земельного участка

Что такое ЗОУИТ

Понятие о зонах с особыми условиями использования территории закреплено в Градостроительном кодексе РФ, где есть список всех видов зон с особым правовым режимом. Это земли, где действуют те или иные ограничения по строительству и эксплуатации объектов. Главная цель такого регулирования — обеспечить безопасные и благоприятные условия жизни и снизить негативное воздействие на окружающую среду.

Определить, относится ли земельный участок к ЗОУИТ и действует ли на нем особый правовой режим, непросто. Информация о разных видах территориальных ограничений находится в базах различных ведомств. Общие признаки, по которым земля может быть отнесена к ЗОУИТ, в законе не выделены. А правила в отношении каждой отдельной зоны безопасности можно найти в разных нормативных актах.

Пример: Безопасность объектов электроэнергетики регулирует Постановление Правительства РФ «О совершенствовании требований к обеспечению надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики и внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации», а территорию размещения тепловых сетей контролирует своими указами Министерство строительства РФ.

Информации о ЗОУИТ может не быть и в Росреестре. Это происходит, когда особый правовой режим просто не зарегистрирован. Иногда при покупке участок не относится к ЗОУИТ, а когда собственник начинает на нем что-то строить, появляется информация, что границы зоны решили расширить.

Виды ЗОУИТ

В 2022 году существует 28 видов зон, где действует специальный правовой режим. В их числе:

• водоохранные зоны;
• территории объектов культурного наследия;
• охранные зоны магистральных трубопроводов;
• зоны газопроводов, нефтепроводов, нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов;
• придорожные полосы автодорог;
• территории, которые входят в зоны аэродромов;
• охраняемые природные территории нацпарков и заповедников;
• округа лечебно-оздоровительных местностей и курортов;
• зоны затопления;
• санитарно-защитные зоны коммунальных и промышленных объектов.

Все виды ЗОУИТ можно условно разделить на два блока:

• Зоны, которые регламентирует федеральное законодательство. Это водоохранные и природоохранные территории, а также территории объектов культурного наследия.
• Зоны, условия использования которых определяют различные ведомства. Это делают для соблюдения особых требований к расположенным на них объектах.

Важно! Существуют и такие ЗОУИТ, которые не перечислены в Градостроительном кодексе. Однако строительство на этих участках тоже должно проходить в соответствии с особыми требованиями. Это береговые полосы и территории миграции животных, а также зоны оползней и схода лавин, мелиорируемые земли, исторические поселения и территории, например, Бородинское поле или Курская дуга. Узаконить объект недвижимости на таких участках будет практически невозможно.

Зоны, где нельзя размещать дома

В разных ЗОУИТ действуют различные условия. Есть участки, где запрещено вести любое строительство. Приобретать их рискованно: даже если вы построите там объект, зарегистрировать его будет невозможно. В худшем случае постройку заставят снести по решению суда. Вот почему важно проверять, есть ли в конкретной территориальной зоне запрет на строительство.

Закон запрещает строить рядом:

• с магистральными трубопроводами;
• газопроводами, водопроводами и сетями канализации;
• высоковольтной ЛЭП;
• источниками питьевого водоснабжения и водохранилищами;
• береговой полосой;
• аэродромами;
• коммунальными и промышленными объектами.

Внимание! По санитарным правилам постройка должна располагаться не ближе 20 метров от высоковольтной ЛЭП. Построить дом ближе можно, если владелец линии электропередач дал на это официальное согласие. Но критериев, по которым такое согласие можно получить, не существует. Кроме того, на публичных кадастровых картах этот участок не будет отмечен как ЗОУИТ.

Многие покупатели надеются на выписку из ЕГРН, где нет никаких ограничений использования. Однако даже если данные о ЗОУИТ отсутствуют, строить новые объекты в запретной зоне нельзя. Иногда в охраняемую природную зону попадают целые поселения. При этом не важно, какой вид разрешенного использования участка указан в правоустанавливающем документе. Если участок попал в охраняемую зону, на нем нельзя вести строительство.

Как определить территориальную зону земельного участка

Заказать выписку из ЕГРН или отчет об объекте

В выписке из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости можно узнать подробности о существующих обременениях, координаты объекта и местоположение границ, а также, попадает ли участок в границы ЗОУИТ.

Заказать выписку можно на сайте Росреестра. Для этого нужно авторизоваться через личный кабинет на Госуслугах. Нужно открыть вкладку «Физическим лицам» и выбрать пункт «Получить сведения из ЕГРН». Тому, у кого нет подтвержденной учетной записи, тоже можно получить выписку, просто придется заполнять больше полей.

Полагаться только на выписку из ЕГРН рискованно, поэтому необходимо провести дополнительные проверки.

Отчеты об объектах недвижимости содержат те же сведения, что и выписки из ЕГРН. Но заказать их можно только в специальных сервисах. Для этого достаточно указать адрес или кадастровый номер объекта.

Закажите отчет о земельном участке в сервисе Панорама. Сервис работает напрямую с Росреестром, даже когда портал ведомства не доступен.

Изучить публичную кадастровую карту

Необходимо открыть публичную кадастровую карту Росреестра, найти земельный участок, выбрать в меню раздел «Слои» и найти пункт «ЗОУИТ». Если на участок накладывается зона с особыми условиями использования, она будет подсвечена зеленым цветом. Важно понимать, что отобразятся только те зоны, которые внесены в ЕГРН.

Одновременно на публичной кадастровой карте можно нажать на вкладку «Все объекты в точке», выбрать границы интересующего земельного участка и увидеть окно, где отобразится информация о нем. Так вы получите данные о территориальных зонах, в границах которых находится участок, и их виде, а также особых условиях использования, если они есть. Но все это с учетом того, что сведения о них внесены в ЕГРН.

Найти правила землепользования и застройки муниципального образования

Это градостроительный документ, который есть на сайте администрации населенного пункта, к которому относится участок. Правила состоят из текстовых описаний и графических изображений. В текстовой части содержится описание видов разрешенного использования всех земельных участков, допустимый процент застройки и требования к отступам от границ участка. А в графической части можно найти карты ЗОУИТ. Например, в Москве это несколько карт на каждый отдельный округ.

Изучить генплан муниципального образования

Генплан населенного пункта имеет больший вес, чем правила землепользования и застройки. Его тоже публикуют на официальном сайте администрации. В нем можно посмотреть план развития магистралей и инженерных сетей, объекты, которые предполагается ввести в эксплуатацию, участки, строительство на которых запрещено либо ограничено.

Познакомиться с муниципальными картами

На региональных картах и картах муниципальных образований тоже может быть информация о ЗОУИТ. Например, в Москве действует автоматизированная информационная система обеспечения градостроительной деятельности, или «ИАИС ОГД». А в Московской области работает специальный «Геопортал». Там отображаются все карты города. Увидеть на них ЗОУИТ можно, включив соответствующий слой на панели управления.

Заказать градостроительный план земельного участка

Получить актуальный градостроительный план участка может его собственник. Это один из наиболее достоверных способов определения территориальных зон. Там отображают полный свод ограничений и правил использования земли в конкретной местности. Документ формируют на базе сведений из разных органов государственной власти, которые могут быть больше нигде не опубликованы. Заказать такой план можно на портале Госуслуг.

Важно! Информация из кадастровой карты и правил землепользования и застройки поможет определить, установлены ли на участке запреты и ограничения. Однако, перед покупкой и строительством дома нужно дополнительно изучить карты местности, рельефа, магнитных аномалий.

Учитывайте порядок определения санитарно-защитных зон для вредных производств, узнайте, какие предприятия работают поблизости. Изучите местные форумы и группы в соцсетях — информация об опасных объектах будет там непременно. А если остались сомнения, обратитесь к экспертам: риэлторам, юристам, кадастровым инженерам.

Чтобы полностью убедиться в том, будет ли строительство и проживание на участке законным и безопасным, необходимо провести комплексную проверку. Только совмещенные данные из нескольких источников предоставят вам достоверную картину. Пока единой базы о всех видах ЗОУИТ не существует и отсутствует интеграция этих сведений с ЕГРН, собственникам приходится собирать информацию самостоятельно и быть максимально бдительными.

Источник: kontur.ru