Сейчас есть выбор материала, из которого строят дома. Чаще всего это кирпичные, монолитные и панельные. Панельные варианты существенно дешевле, так как их возводят по более бюджетной технологии, чем остальные, а также строят примерно за 7—10 месяцев. Но у такого вида недвижимости довольно много недостатков:
- Плохая звукоизоляция. Всегда слышно, чем занимаются соседи с разных сторон.
- Плохая теплоизоляция — жарко летом и холодно зимой.
- Чаще всего перепланировку в панельках делать никто не разрешит, это связано с тем, что несущие стены могут быть любые, к ним могут относиться даже межкомнатные перегородки.
Но при всем при этом панельный новострой дешевле, так как возводится быстро, чем и привлекает потенциальных покупателей.
Что касается монолитных домов, то в них отличные планировки, высокие потолки, хорошая звукоизоляция и комфортное проживание. Здание возводится примерно за полтора-два года, но такое жилье и стоит довольно дорого, не каждому по карману.
Кирпичные дома сейчас строят все реже, так как это самый дорогой вариант из вышеперечисленных. Такие здания с начала строительства до момента сдачи делают всего за 2,5 года. Но здесь удачные планировки, отличная теплопроводность, такие квартиры считаются самыми теплыми зимой, а жарким летом они не будут прогреваться до состояния теплицы, как это происходит в панельных вариантах. Если покупатель готов выложить крупную сумму, то это отличный вариант.
Виды договоров при покупке квартиры в новостройке
Теперь вам надо определиться по какому виду договора будете совершать долгожданную сделку. Их несколько.
Перечислим основные виды договоров с компаниями:
- Договор долевого участия в строительстве (ФЗ 214);
- Договор уступки права требования (цессии);
- Договор инвестирования (форма договора о совместной деятельности);
- Предварительный договор, вексельная схема и прочие не совсем законные схемы.
Все они являются законными на определенном этапе. Рассмотрим их подробнее.
Первая, распространенная схема — приобретение недвижимости по договору долевого участия граждан.
Этот договор четко регулируется законом и подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Поэтому вероятность подвохов здесь маленькая. Он же имеет приоритет над другими видами. Заключение договоров по этой схеме обеспечивает покупателю определенные гарантии.
Договором цессии является любой договор, который в той или иной форме уступает другой стороне право на что-то. Инвестор покупает объект у застройщика, а потом перепродает ее другому покупателю, заключив договор по переуступке. Нужно быть внимательным и знать, что по этому виду договора возможные риски ложатся не только на продавца.
Чтобы обезопасить покупателя недвижимости следуйте по этой схеме:
- Нужно убедиться в реальности существования договоров.
- По факту совершения оплаты — наличие копии платежек.
- Нужно убедиться, что сделки не оспаривались.
- После определенных условий можно подписывать договор об инвестировании.
- Наличие разрешения на строительство.
- Правильно оформленный участок.
- Проект прошел все необходимые согласования.
Договор инвестирования регулируется Федеральным законом№ 39-ФЗ (от 25 февраля 1999 года). Он заключается между застройщиком и потенциальным инвестором. Инвестиции – это финансовые вливания, ценные бумаги и другие валютные ценности.
Вполне справедливо считаются «серыми» схемами такие правовые конструкции:
- Предварительный договор купли-продажи. Клиент вносит «обеспечительный платеж» в строительство наперед. Причем все объекты числятся за застройщиком, и никаких четких обязательств у него нет. Если договор не выполняется, есть большая вероятность, что покупатель у непорядочного застройщика может не забрать свои вложения;
- Предварительный договор участия в долевом строительстве. По условиям этого договора после завершения строительства застройщик должен перезаключить с ним договор долевого участия. Здесь тоже покупатель подвергается тем же рискам, описанным выше;
- Договор бронирования или соинвестирования. Покупатель вносит на первоначальном этапе строительства небольшой процент стоимости будущей квартиры, другими словами, бронирует себе объект. Если строительство остановится по каким-либо причинам — большая вероятность потерять внесенный аванс;
- Вексельная схема. С целью обойти законодательство была разработана вексельная схема. Она где-то созвучна с договором бронирования. Только покупатель здесь приобретает векселя строительной фирмы, та, в свою очередь, по завершении строительства, погашает вексель квадратными метрами. Точное место квартиры за вами закреплено не будет;
- «Депозитная» схема. Здесь правовые отношения возникают между застройщиком, банком и покупателем, у которого есть сбережения в этом банке. Иными словами, строительная фирма берет кредит в определенном финансовом учреждении;
- Договор займа. Покупатель одалживает свои деньги застройщику. Никаких прав требования на объект у покупателя не возникает.
Какой бы ни был договор его нужно тщательно вычитать. На приличной крупной фирме у застройщика есть свои профессиональные юристы, менеджеры и нотариусы. Лучше сейчас все выяснить и учесть, пока еще есть время. Для подстраховки можете прибегнуть к услугам своего юриста, ведь ставки – то высоки.
Обязательные пункты договора:
- четкая характеристика объекта (с указанием этажа, планировки, номера, площади);
- сроки выполнения работ и сдачи дома;
- цена договора;
- порядок и форма оплаты;
- срок гарантий на объект;
- описание непредвиденных обстоятельств;
- список документации, необходимой для проведения строительства;
- срок действия этого договора;
- реквизиты сторон.
Если хоть один из этих пунктов не заметите в списке, договор заключать не стоит.
Сам механизм приобретения квартир в новостройках еще не на сто процентов отлажен. Много трудностей нужно преодолеть, чтобы стать полноправным хозяином собственного жилья.
Высота и ежедневные условия
Во-первых, имеет значение вид, открывающийся из окна. Согласитесь, что вид на рощу или на заводские трубы воспринимается по-разному. Во-вторых, следует помнить, что квартира приобретается в новостройке, а значит, неизбежным звуковым сопровождением будет шум ремонта у соседей.
Кроме того, важную роль играет и ваш возраст. Если жильё будет принадлежать пожилым людям, надо приобретать один из самых низких этажей (лучше всего первый или второй). Иначе, в случае неисправности лифта, пожилому человеку надо будет предпринимать героические усилия для поднятия по ступенькам.
Обращайте внимание на высоту потолков, поскольку высокий потолок будет визуально увеличивать комнаты, а низкий – соответственно уменьшать.
Что сейчас строят
Сегодня наиболее распространены три типа новостроек – панельные, монолитные и кирпично-монолитные дома.
Первые знакомы с давних времен и сейчас занимают около 40% рынка. Такие здания возводятся из уже готовых (произведенных на заводе) панелей. Поэтому строятся они достаточно быстро. Сооружение монолитного жилья требует в два раза больше времени, чем панельного.
Стоит отметить, что современные панельные дома предполагают достаточно большое разнообразие вариантов планировки. Это достигается за счет нестандартных конструкционных решений и использования плит разного размера. Кроме того, сейчас при строительстве, как правило, применяются трехслойные панели, изготовленные по новой технологии, что обеспечивает высокие тепло- и звукоизоляционные характеристики зданий. Наиболее популярными представителями современного панельного домостроения являются дома серий П-44Т, И-155 и П-3М.
Первые возводятся в России с 1998 года. Они представляют собой 14- и 16-этажные постройки, иногда переменной этажности, из трехслойных наружных панелей толщиной 300 мм, утепленных полистиролом с теплоотражающей металлизированной пленкой. Дополнительную теплоизоляцию дома обеспечивает закрытый стык между наружными плитами.
Крыша скатная, в качестве кровельного покрытия применяется натуральная черепица BRAAS. Наружные стены облицованы плиткой «под кирпич». Нормативный срок эксплуатации зданий – 100 лет.
Дома типа И-155 начали строить с 2000 года. Это здания высотой от 10 до 24 этажей, имеющие конфигурацию либо одноподъездного (с монолитными нижними этажами), либо многосекционного дома. При строительстве зданий этой серии применяются наружные трехслойные панели с улучшенной теплоизоляцией из минерального утеплителя. Толщина фасадных стен 320–400 мм; торцевых – 440–540 мм. Крыша плоская, покрытая утепленной плитой, которая залита гидроизоляционным материалом.
Еще одна распространенная серия – П-3М (8–17 этажей) – строится с 1995 года. По своим эксплуатационным качествам она несколько уступает описанным выше. Толщина поперечных стен дома составляет 180 мм, продольных – 140 мм. Крыша плоская, фасады покрыты защитно-декоративной пленкой на основе кремнийорганических эмалей. Жилье в таких домах несколько дешевле.
Одна из самых последних серий панельных новостроек С-222. Эти дома высотой до 17 этажей построены из панелей толщиной 650 мм в сочетании с кирпичом, блоками и архбетоном. Отличительными особенностями являются отсутствие межпанельных швов и повышенная сейсмоустойчивость (до 8 баллов). Облицованы жилые здания кирпичом, что обеспечивает им повышенную теплоизоляцию.
Квартиры здесь достаточно просторные. По проекту здания типа С-222 рассчитаны на эксплуатацию в течение 150 лет.
Осмотр строящегося здания
Многие специалисты сегодня прибегают к такой услуге, как демонстрация будущего жилья будущему же ее собственнику. Пусть отделка еще далека от завершения, но покупатель хотя бы будет себе ее представлять в общих чертах.
Если новая жилплощадь расположена в другом городе, и сейчас просто отсутствует возможность ее личного посещения, всегда есть возможность воспользоваться помощью Гугл Карт, куда строитель уже выложил презентацию. Ну, а если стройка находится в непосредственной близости, надо будет заранее испытать дорогу к ближайшему магазину, до ближайшей остановки, оценить разнообразие маршрутов общественного транспорта.
Риски при приобретении жилья
Застройщик составляет договор, защищающий прежде всего его интересы. Часто в документации не оказывается сведений о пени, штрафах или неустоек за нарушение любых положений договоренности. Например, нарушения сроков введения дома в эксплуатацию. У покупателя есть возможность ознакомиться с договором и задать интересующие вопросы.
Тем не менее, никто не гарантирует, что строительная компания в итоге внесет изменения. Если дом строящийся, возникает ряд рисков относительно завершения строительных работ и введения его в эксплуатацию: Во-первых, возведение дома часто затягивается из-за нехватки денег, отказа подрядчика от работы, банкротства.
От долгостроя дольщика невозможно на 100% застраховать, остается уповать только на сознательность застройщика. Во-вторых, здание может быть построено так, что разрешение на перевод в статус «жилого» не получит. Например, из-за превышающей требования нагрузки на коммуникации внутри здания. На бумаге может оказаться одно, а в реальности – другое.
Важно, чтобы строительная фирма не экономила на материалах, не нарушала нормативы. Важно! Перед заселением владельцу недвижимости рекомендуется провести экспертное исследование. Доказав наличие тех или иных недостатков, от застройщика можно добиться их устранения или компенсации.
Покупка квартиры в новостройке возможна и по переуступке прав. О том, что представляет собой такая сделка, вы можете прочитать в отдельной статье на нашем сайте.
Что надо знать о двойных продажах?
Потенциальные дольщики часто не уделяют должного внимания документам на недвижимость, успокаивая себя тем, что с юридической точки зрения квартира чистая – ведь в ней никто не жил.
Однако и в этом случае у нечестного застройщика остается возможность для мошенничества – продать квартиру сразу нескольким физическим лицам.
Чтобы избежать мошенничества гражданин должен взять в Росреестре выписку о недвижимости и отдать предпочтение договоренности, предусматривающей государственную регистрацию – ДДУ. Кроме этого, желательно попросить у застройщика домовую книгу.
Если же факт двойной продажи был установлен после закрытия сделки, свое право собственности придется отстаивать в суде. Как правило, в выигрышной позиции оказывается дольщик, заключивший и оплативший недвижимость первым. Остальным пострадавшим застройщик должен компенсировать стоимость выкупленного жилья.
Теперь вы знаете, как проверить застройщика, какие документы нужно у него попросить и как заключить безопасную сделку с недвижимостью. Первичный рынок жилья имеет для покупателя свои риски, но их можно устранить, если внимательно подойти к покупке. Пользуйтесь нашими советами, изучайте не только застройщика, но и его репутацию, а также готовые проекты.
Топ-5 главных критериев для выбора квартиры
1. Ваш будущий адрес
Казалось бы, все зависит от вашего бюджета. На самом же деле это далеко не решающий фактор при покупке квартиры. Советуем первым делом подумать о расположении дома.
Обратите внимание на расстояние до остановок общественного транспорта, автомобильных дорог. Выясните, есть ли рядом с домом детский сад, школа, поликлиника, парк, магазины, детские площадки, какова экологическая ситуация в данном районе, как далеко ваша потенциальная квартира находится от дома родителей.
Не обладая данной информацией, можно легко стать владельцем квартиры в доме с плохо развитой инфраструктурой, куда не захотят добираться даже потенциальные гости.
2. Бюджет покупки
Безусловно, денежная сумма, которую вы рассчитываете потратить на покупку квартиры – очень важная составляющая. Но, как показывает практика, если понравившийся вариант будет стоить дороже, то лучше увеличить бюджет. Вопрос с нехваткой нужной суммы денег можно решить по-разному: с помощью ипотечного кредитования, займа у родственников, покупки в рассрочку или постараться снизить цену торгом. Помните: сэкономив сейчас, можно сильно пожалеть потом, когда станут очевидны недостатки квартиры.
3. Новостройка или вторичное жилье
Главный недостаток квартиры в новостройке – покупатель вынужден ждать конца строительства, а после этого заниматься ремонтом. Распространены случаи, когда дома не сдаются в положенный срок. Конечно, можно выбрать вариант квартиры с отделкой от застройщика, но иногда эта экономия оборачивается удвоением стоимости: например, если отделка оказалась плохой — ее придется демонтировать и делать ремонт заново. Не стоит забывать и о том, что новый дом еще несколько лет будет находиться в процессе заселения. А значит, там еще несколько лет будут проходить ремонтные работы и будет много шума.
У вторичного жилья есть свои преимущества: быстрое заселение, развитая инфраструктура близлежащих районов и отсутствие шума от ремонта. Правда, и цена такой квартиры обычно выше. Однако и тут есть свои нюансы.
При покупке квартиры на вторичном рынке будьте предельно осторожны – обратите внимание на срок эксплуатации дома, наличие скрытых дефектов и чистоту юридической истории жилья.
4. Документы на недвижимость
Вне зависимости от вашего выбора (новостройка или вторичное жилье), в любом случае необходимо убедиться, что с документами на квартиру все в порядке. Помните о рисках мошенничества, ведь существует множество оснований для признания сделки купли-продажи недействительной. Грамотным решением будет обратиться к профессиональному риелтору для проверки квартиры. Если что-то вызовет сомнения специалиста, лучше не связываться с собственником такого жилья и поискать другой вариант.
5. Качество строительства и обслуживания дома
Обратите внимание на состояние дома и условия обслуживания. Не у всех строительных компаний одинаковые стандарты качества.
Выясните, какие материалы использовались при строительстве. Насколько качественно построен дом снаружи и изнутри? Какой у него износ? Поищите в Интернете комментарии или спросите жильцов лично о том, что они думают о качестве постройки и уходе за ней (как правило, в каждой новостройке есть чаты жильцов, где можно получить ответы на любые вопросы).
По вопросам эксплуатации обращайтесь в ТСЖ или Управляющую Компанию (УК). Также не забудьте оценить чистоту подъезда и участка возле дома. Наличие охраны или консьержа всегда приветствуется, а парковка на придомовой территории точно не будет лишней.
Обратите внимание на транспортную доступность ЖК
Если вы привыкли пользоваться общественным транспортом, то вам следует отдавать предпочтение новостройкам рядом с метро. Такие проекты, как правило, дороже, но они впоследствии сэкономят много свободного времени.
Если вы предпочитаете передвигаться на личном авто, то оцените ситуацию с дорожной сетью: насколько далеко расположены вылетные магистрали, третье транспортное кольцо, а также обратите внимание на ситуацию с пробками в районе – короткий путь в километрах не всегда означает быструю езду. Не пренебрегайте также изучением планов развития транспортной инфраструктуры всего района: возможно рядом с понравившимся ЖК в «медвежьем углу» уже строится новая станция метро или дорожная развязка.
Узнайте о наличии отделки
На первичном рынке все еще преобладают новостройки с черновой отделкой, то есть квартиры в них передаются без стен и ремонта. Это позволяет придумать собственный дизайн, но отделочные работы и стройматериалы влетают в копеечку, а сроки заселения – сдвигаются. Поэтому все чаще застройщики предлагают готовые квартиры, доля которых на рынке составляет сегодня 16%.
Дизайн придумают за вас, но зато ремонт от девелопера обойдется на 20-30% дешевле своего, а въехать в квартиру можно будет сразу послед сдачи объекта в эксплуатацию. Есть еще промежуточный вариант, который называется white box (в переводе на русский – «белая коробка»). Это такой формат ремонта, когда застройщик возводит межкомнатные перегородки, разводит коммуникации по квартире, выравнивает и красит стены в белый цвет. Покупателю остается только сделать косметический ремонт.
Осмотр придомовой территории, дома и подъезда
Помимо района вам понадобится оценить состояние придомовой территории.
Если у вас есть дети, то, скорее всего, для вас будет важно наличие рядом с домом детских игровых площадок. Если вы занимаетесь спортом, то вам не помешают бесплатные стадионы и беговые дорожки неподалеку.
Здесь вам также потребуется отталкиваться от своих собственных потребностей и предпочтений. Сформулируйте, что именно вы хотели бы видеть перед домом, а затем соотнесите это с реальным положением вещей. Дополнительно проанализируйте:
- Достаточно ли озеленена придомовая территория?
- Не заставлена ли придомовая территория автомобилями? Имеются ли рядом с домом наземные и/или подземные парковки?
- Хорошо ли ТСЖ или ЖЭК справляется со своими обязанностями (убирает ли мусор, чистит снег, сгребает опавшие листья и т.д.)?
- Не располагаются ли рядом с домом высоковольтные линии электропередачи? Длительное нахождение и проживание в непосредственной близости от ЛЭП может пагубно сказаться на вашем здоровье и даже спровоцировать болезни.
- Не располагается ли прямо под окнами дома круглосуточно работающий киоск или торговая палатка? Такой магазин может стать причиной дискомфорта – возможно, по ночам вы будете слышать возгласы и крики пьяных компаний, а по утрам видеть во дворе бутылки и банки.
После оценки придомовой территории вам понадобится перейти к осмотру здания. Не выглядит ли дом старым и ветхим? Обычно на аварийность дома указывают трещины и сколы, которые пронизывают его вдоль и поперек. Даже после «заделки» эти трещины остаются явными и очевидными, т.к. приобретают характерный серый цвет.
Если вы видите подобные серые линии, лучше откажитесь от приобретения и подыщите другой вариант. Проживание в таком здании может быть просто опасно для вашей жизни.
Другой тревожный и негативный сигнал – это использование отдельными жильцами внешнего утепления. Например, где-то вы видите обыкновенный кирпич, а где-то – теплоизолирующий материал, который крепится на фасад здания. Наличие таких «заплаток» указывает на то, что дом сильно продувается, а жильцы в нем – замерзают.
Если вы нуждаетесь в хорошей шумоизоляции, то отдавайте предпочтение кирпичным домам. Из-за толщины стен звукоизоляция в кирпичных домах лучше, чем в панельных домах.
Следующий этап – это оценка подъезда.
Здесь вам понадобится обратить внимание на такие аспекты, как:
- Чистота и благоустроенность. Если в подъезде чисто, приятно пахнет и везде вкручены лампочки, значит, жильцы дома – ответственные и сознательные люди. Если же в подъезде грязно, неприятно пахнет, имеется мусор на лестницах, а все стены исписаны граффити, это – неприятный «звоночек». Вероятно, подъезд является «проходным двором», в котором отдыхают различные маргинальные группы.
- Наличие/отсутствие лифта. Подумайте, как вы будете добираться до своей квартиры – пешком или на лифте. Также оцените внешнее и внутреннее состояние подъемного механизма. Если вы видите перед собой старые двери и исписанные стены лифта, то можете понять, что за контингент проживает в доме. Вероятно, это люди с малым достатком и низкой социальной ответственностью (хулиганы, алкоголики, наркоманы).
- Наличие/отсутствие мусоропровода. Подумайте, как вы будете выбрасывать накопившийся мусор. Помните, что если мусоропровода в подъезде нет, то вам придется регулярно выходить на улицу (в дождь, снег и другую непогоду).
- Общее состояние подъезда. На стенах подъезда не должно иметься трещин и сколов. Также в подъезде не должно чувствоваться сырости. Если же вы ощущаете затхлость и влажность, это указывает либо на протекающую крышу, либо на плохое состояние подвальных помещений, либо на аварийность всего дома.
Технические вопросы
Если вы покупаете жилье на начальной стадии строительства, поинтересуйтесь типом строящегося дома. Под внешней отделкой их иногда трудно отличить.
доказали свою надёжность с годами. Сейчас таким способом возводят дома малой этажности и элитные дома, их стоимость высока, а времени на строительство требуется больше.
Панели дают возможность в сжатые сроки возводить прочные и теплые многоэтажные дома. Их недостатки: плохая шумоизоляция и невозможность перепланировки.
Каркасно-монолитные постройки сочетают достоинства двух предыдущих. Этот тип возведения зданий представляется сейчас наиболее перспективным. Несущая нагрузка ложится на железобетонный каркас дома, что дает возможность планировать расположение комнат так, как захочется будущему владельцу, и каждая стена может быть снесена.
Далее следует выяснить, из какого материала будет осуществлен монтаж стен и межкомнатных перегородок.
Здесь может быть использован кирпич или блоки различных видов. Кирпич – лучший материал: теплый, прочный, легко вкрутить шурупы. Силикатные блоки экологичны. Блоки, производимые методом вспенивания, имеют некоторые особенности: они не испытаны во времени и в них трудно забить гвоздь.
Относительно отделки квартиры тоже лучше спросить заранее. Тут возможны три варианта. Если в квартире нет отделки, покупатель получит бетонный пол, невыровненные стены и самое простое остекление, электросчетчик и провода.
При черновой отделке стены выровнены, пол предполагает цементную стяжку, выключатели и розетки установлены, стеклопакеты двойные, откосы оформлены, подоконники есть.
Полная отделка означает, что в такой квартире есть все необходимое, чтобы заселиться.
Немаловажно выяснить, сколько квартир будет на площадке, какие лифты установят, сколько их и где они будут находиться. И поинтересоваться относительно мест расположения мусоропроводов
Звуки лифта и грохот крышки мусоропровода могут доставить немало неудобств, особенно в ночное время.
Заключение
Как правило, покупатель при поиске жилья на первое место ставят месторасположение дома, затем выбирает планировку квартиры и лишь потом интересуется отделкой. Именно поэтому более востребованным для жилья экономкласс является вторичный рынок жилья. Приобретая квартиру, можно сразу заезжать и жить.
Чтобы разобраться с критериями подбора нового жилья и в целях экономии времени лучше обратиться за помощью к специалистам (юристу или риэлтору). Они смогут помочь избежать множества ошибок, а также не нарваться на мошенников.
Обращаться к специалистам по недвижимости необходимо, если человек является юридически не грамотным и не может сам разобраться в документах. Проверка правоустанавливающих документов на квартиру является важным моментом.
Источник: nikastroy.ru
Ростовская область, 19 октября 2022. DON24.RU. Пять обращений рассмотрел глава администрации Ростова Алексей Логвиненко в ходе личного приема граждан. Во встрече с горожанами принял участие и прокурор донской столицы Олег Фрикель.
Так, многодетная мать Анастасия Завьялова из Первомайского района Ростова обратилась за помощью в улучшении жилищных условий. Женщина воспитывает пятерых детей, в том числе близнецов, которые появились на свет в марте прошлого года. Своего жилья у семьи нет.
«В январе на заседании областной межведомственной комиссии вашу семью включили в список получателей жилья как семью, в составе которой трое и более детей-близнецов. Областной бюджет выделил администрации города на покупку квартиры 9,1 млн рублей. Контракт на приобретение жилого помещения заключили в сентябре.
Это четырехкомнатная двухуровневая квартира площадью 110,1 кв. м на улице Киргизской. В ноябре мы планируем принять ее в муниципальную собственность. И новый год вы должны встретить уже в новой квартире», – обрадовал горожанку Алексей Логвиненко.
Жители Пролетарского района поинтересовались, когда завершится ремонт поликлиники № 3 на улице 28-й Линии, 55. Медучреждение обслуживает более 20 тысяч человек. Ремонт начался в текущем году, но пациенты переживают, что в связи с переходом городского здравоохранения в областное подчинение, работы не завершат.
Как приобрести квартиру в строящемся доме по договору долевого участия?
Глава горадминистрации заверил жителей, что поводов для беспокойства нет, ремонт завершат в запланированные сроки. Обновленная поликлиника будет готова принять пациентов в конце июля 2023 года.
Средства на ремонт медучреждения – более 180 млн рублей – были выделены по региональной программе модернизации первичного звена здравоохранения. Сейчас работы выполнены на 45%. На объекте провели демонтажные работы, укрепили грунт, установили новые окна, стены и перегородки, отремонтировали систему отопления, выполнили кровельные работы и наружную отделку фасада. Сейчас рабочие меняют системы вентиляции, водоснабжения и водоотведения и занимаются внутренней отделкой помещений.
Жители Ворошиловского района поинтересовались, появится ли у них новое футбольное поле.
«В нашем районе много любителей спорта. Спасибо за спортивные локации в районе. Но мы хотели бы узнать, стоит ли нам рассчитывать на новое футбольное поле», – задал вопрос житель улицы Капустина Вадим Кузнецов.
«Появится не только поле, но и шесть круговых беговых дорожек, сектор для прыжков. Также возведем трибуну на 99 мест и установим мачты освещения, что позволит заниматься и в темное время суток. Мы подыскали свободную площадку на бульваре Комарова, 12/1. В этом году разработана проектно-сметная документация. Проект оценили в 148,5 млн рублей.
Необходимая сумма выделена на августовском заседании Думы. И это полностью деньги города», – рассказал горожанину Алексей Логвиненко.
Долевое строительство в 2020 году
Фото: администрация Ростова
Контракт на выполнение работ планируют заключить 23 октября, а сдать стадион в эксплуатацию – в декабре следующего года. Ожидается, что он будет одним из самых крупных в городе.
Жителей ЖК «Ярд» и ЖК «Каскад» беспокоит состояние дороги на улице Рыльского. По ней проходит большой количество машин, а на проезжей части образовались ямы. Глава администрации пояснил, что ремонт дороги начнется на этой неделе, а завершить его должны к 18 ноября.
Кроме того, горожане попросили решить вопрос с емкостями для технической воды на Северном кладбище. Сейчас воду для ухода за участками людям приходится привозить с собой.
«Мы провели инвентаризацию. Выяснилось, что из 118 металлических резервуаров 54 пришли в негодность и ремонту не подлежат. Администрация приняла решение купить новые. В августе Дума выделила деньги. 20 сентября заключили контракт на приобретение и установку 54 емкостей.
К 15 декабря работы должны быть выполнены», – рассказал Алексей Логвиненко.
Источник: don24.ru
В Ростовской области решат судьбу еще одного проблемного объекта долевого строительства
На ул. Мира в Аксае будет решен вопрос с многоквартирным домом, который был ранее включен в реестр проблемных объектов из-за банкротства застройщика. В ближайшее время Фонд развития территория вместе с обманутыми дольщиками примут решение о том, будут ли МКД достраивать или будут выплачены компенсации, сообщается на сайте областного правительства.
Отмечается, что в этом году по 11 долгостроям будут выплачена компенсации. Порядка 137 млн рублей уже выделено для участников долевого строительства.
«В региональном бюджете-2022 на данную меру поддержки предусмотрены средства в размере 306 млн рублей», — говорится в сообщении.
Источник: www.domostroydon.ru
Важные изменения в законодательстве о долевом строительстве
Поправки призваны подготовить рынок к отказу от прямых денежных расчетов между покупателями и девелоперами на этапе строительства многоквартирных домов. С ростом строительных затрат последние будут вынуждены включать их в конечную стоимость квадратного метра, что приведет к росту цен в первичном сегменте. Поправки вводят для строительных компаний новые требования, в случае несоблюдения которых они потеряют право привлекать деньги дольщиков. По мнению аналитиков компании «Метриум», самыми чувствительными для застройщиков станут пять норм. Значительное число застройщиков может не выдержать новых условий, и покинуть рынок, отмечают эксперты.
Переход на эскроу-счета
Основное изменение заключается в системе финансирования новых объектов. Более 74% всех инвестиционных вливаний в строительство жилья составляют деньги клиентов, заключивших с застройщиками Договора долевого участия (ДДУ).
Однако с 1 июля 2019 года клиенты больше не смогут напрямую переводить им деньги за квартиры на этапе возведения жилого комплекса (правда, это не касается объектов, в которых застройщики успели заключить первый ДДУ до 1 июля 2019 года). Вместо этого они станут направляться в банки на специальные эскроу-счета, где останутся на доверительном хранении до сдачи дома в эксплуатацию и выдачи ключей покупателям. Только тогда застройщик получит возможность забрать их средства себе. Поэтому, чтобы финансировать процесс возведения, компании придется брать целевой кредит в уполномоченном на это банке, который станет держателем эскроу-счетов по проекту.
Между старой схемой прямого финансирования строительства гражданами через ДДУ и финансированием за счет банков существует принципиальное различие. Если в первом случае деньги клиентов незамедлительно шли на возмещение строительных затрат и покрытие процентов по кредитам, то во втором случае банки предоставляют свое финансирование под процент, который застройщику придется в любом случае выплачивать, что повышает себестоимость объекта.
Вместе с тем, у строительных компаний есть выбор. Они могут добровольно перейти на работу по эскроу-счетам. Тогда на них не будут распространяться ужесточающие поправки в 214-ФЗ. Если же застройщики примут решение и далее, вплоть до 1 июля 2019 года, по старой системе привлекать средства покупателей, то на их проекты, по которым строительные разрешения выданы после 1 июля 2018 года, распространятся новые законодательные правила.
Требования к опыту работы
В закон внесено новое определение – «специализированный застройщик». Под ним понимается компания, чей рабочий опыт на рынке новостроек составляет не менее трех лет, а общая площадь проектов, по которым она получила разрешения на возведение, должна достигать минимум 10 тыс. кв. м.
При этом специализированным застройщиком может именоваться не только девелопер (иными словами, технический заказчик), но и генподрядчик. Эта поправка может явиться серьезным барьером для новых игроков рынка новостроек. Чтобы получить возможность выхода на него, девелоперу потребуется купить юридическое лицо, имеющее соответствующий послужной список, что увеличит его затраты.
Административные затраты – максимум 10%
Ряд законодательных поправок напрямую регламентируют некоторые нюансы финансирования строительного бизнеса. Так застройщик больше не вправе расходовать на административные и другие сопутствующие нужды более 10% от всей цены возведения объекта за все время строительства. Речь идет об оплате обслуживания банком единого расчетного счета жилого комплекса, заработной плате персонала и связанных с ней налогах и отчислениях, оплате работы коммерческой организации, выполняющей работу исполнительного органа строительной компании, рекламных затратах, коммунальных услугах, аренде помещений, связи, оборудовании для рабочих мест.
Затраты застройщика отныне контролирует банк, имеющий на то специальные полномочия. Кредитная организация, в которой он открыл счет, теперь может предотвращать любые финансовые операции, не соответствующие долевому законодательству. Банк, по факту, начнет учитывать все административные затраты строительной компании, пока их доля не достигнет 10% от стоимости возведения жилого комплекса. Если она сделает попытку превысить установленный лимит, то операцию заблокируют.
По словам экспертов, обычно управленческие расходы находятся на уровне 4-5% от совокупных расходов на строительство. Но затруднение вызывает тот факт, что десятипроцентный лимит относится к более обширному кругу затрат, в том числе на рекламу. По некоторым жилым комплексам траты на услуги агентств по рекламе очень велики, в особенности, если проект сравнительно небольшой. Дело в том, что реклама в равной степени дорога и для большого комплекса и для точечного объекта. В последнем случае застройщику будет недостаточно максимально допустимого уровня затрат.
Авансовые платежи – максимум 30%
Поправки в долевое законодательство накладывают ограничения на объем авансовых платежей, который застройщик имеет право перечислять подрядчикам для выполнения некоторых работ. К ним относится возведение многоквартирных домов, подготовка и экспертиза проектной документации, инженерные изыскания, возведение и реконструкция инженерно-технического обеспечения на строительной площадке, планировочная документация по территории.
Совокупная доля авансовых платежей по ним отныне не может быть больше 30% от проектной стоимости строительства. При этом существенную часть затрат, отмеченных в поправках к закону, застройщик делает еще до начала самого строительства. Сюда относятся результаты проектирования, изысканий и экспертизы проектной документации, за которые компания платит перед стартом возведения.
По идее, ограничение должно оградить деньги долевых покупателей от рисков. Однако нельзя не отметить, что довольно часто застройщик покрывает эти расходы не за счет средств дольщиков, а за счет собственных денег. Тем не менее, они включены в лимит авансовых выплат, которые он может проводить только после старта продаж по ДДУ.
Впрочем, эксперты говорят, что, как правило, сам процент авансовых платежей в общих проектных расходах не превышает 30%. В большинстве случаев ограничение не вызовет затруднений у строительных компаний. И все же, в различных рыночных реалиях жесткое лимитирование способно по-разному отразиться на застройщиках. Например, если поставщикам строительных материалов и генподрядчикам удалось монополизировать тот или иной региональный рынок, то они могут запросить у застройщика более высокие авансовые платежи благодаря своему привилегированному положению. В подобных ситуациях строительство может осложниться.
Нарушение сроков – запрет на новые проекты
Поправки устанавливают строгие меры по отношению к застройщикам, срывающим обозначенные даты ввода своих проектов. Теперь власти получили новое обоснование, в соответствии с которым они смогут отказать в выдаче заключения о соответствии (ЗОС).
Такое заключение является важным документом, подтверждающим проверку застройщика властями и установление его соответствия закону о долевом строительстве. Только получив его, девелопер приобретает возможность регистрации первого ДДУ. Отныне в случае срыва сроков ввода хотя бы одного жилого комплекса на три месяца и более, органы строительного надзора откажут застройщику в выдаче ЗОС. В результате такого отказа компания потеряет возможность старта реализации новых объектов.
При этом закон говорит именно о сроках окончания возведения, имеющихся в проектной декларации, а не о времени выдачи ключей покупателям. Различие этих понятий весьма существенно. В сроки передачи квартир застройщик, как правило, вкладывает немаленький временной запас во избежание просрочки, позволяющей клиенту требовать компенсацию или даже разорвать ДДУ.
При этом сроки возведения, обычно, обозначаются реальные, поскольку более высокая скорость строительства делает проект более привлекательным для дольщиков. При этом сроки строительного разрешения тоже имеют ограничения, и время реализации объекта не должно быть больше периода, выделенного на возведение здания. Так что по новым правилам компания может лишиться возможности реализовывать новые объекты из-за срывов сроков даже в одном жилом комплексе.
Очевидно, что столь серьезная мера повысит дисциплину застройщиков. Однако она сделает более сложной работу больших девелоперских компаний, имеющих много домов на этапе возведения.
Несмотря на всю жесткость законодательных изменений, они не приведут к рыночному шоку, считают в компании «Метриум». Они захватывают только застройщиков, начинающих реализовывать новостройки по строительным разрешениям, полученным после 1 июля 2018 года. Это значит, что, по меньшей мере, один-полтора года большинство комплексов будет реализовываться по прежней системе. Многие компании заблаговременно получили достаточно разрешений на строительство, чтобы получить запас проектов, позволяющий им в определенный период работать по-старому.
Если же говорить о переходе на проектное финансирование, то оно также коснется только тех жилых комплексов, в которых застройщики не успеют до 1 июля 2019 года зарегистрировать хотя бы один ДДУ. Поэтому можно прогнозировать, по меньшей мере, 2 года плавного перехода игроков строительного рынка на работу по новой системе. В этой перспективе роста стоимости строящегося жилья ждать не стоит. Однако по прошествии этого срока, когда большая часть новостроек окажется в поле действия юридических изменений, повышения стоимости жилья будет уже не избежать, поскольку большая часть поправок к долевому законодательству окажет непосредственное влияние на себестоимость строительства.
Источник: www.tatre.ru