Что включает в себя реконструкция объекта капитального строительства

<Письмо> Минстроя России от 27.01.2017 N 2146-АГ/08 <О квалификации работ по перепланировке помещения в многоквартирных домах>

Согласование реконструкция здания

Со временем может потребоваться увеличение полезной площади, этажности, изменение планировки или обновление фасада здания. Реконструкция позволяет решить все эти вопросы или включить отдельные работы:

• переоборудование внутренних помещений;
• изменение площади объекта (перепланировка и строительство мансард, возведение пристроек, надстройка новых этажей и т. д.);
• обновление или изменение фасада здания;
• усиление несущих конструкций сооружения и т. д.

Отличие реконструкции здания от перепланировки

• Восстановление (например, усиление фундамента здания), замена (например, замена деревянных перекрытий на ж/б), возведение новых (например, надстройка мансардного этажа) несущих конструкций.
• Может затрагиваться фундамент.
• Изменение площади посредством пристроек, надстроек и т. д.

Несущие конструкции практически не затрагиваются (исключение — расширение проема в несущей стене).

Если проще, допустим, вы хотите надстроить еще один этаж к своему зданию — это реконструкция, если хотите из одного большого помещения сделать два, соорудив перегородку — это перепланировка, а если собираетесь протянуть после перепланировки дополнительные инженерные системы — это переустройство.

Основные виды реконструкции здания

Самый распространенный вид реконструкции — это увеличение эксплуатируемых площадей объекта путем различного рода пристроек и надстроек. В большинстве случаев реконструкция здания выполняется в виде:

надстройки — увеличение этажности

пристройки — увеличение площади застройки

устройства антресольного этажа, освоения чердака, подкровельного пространства или технического этажа — увеличение площади здания, без изменения его внешних габаритов и т. д.

Возведение любой надстройки или пристройки требует в обязательном порядке согласования: от внесения изменений в ГПЗУ и разработки проектной документации до ввода реконструируемого здания в эксплуатацию.

Некоторые владельцы зданий эксплуатируют подобного рода самострои, не задумываясь о том, что в настоящее время Государственной инспекцией по недвижимости (ГИН) в Москве совместно с Департаментом городского имущества г. Москвы (ДГИ) ведется работа по выявлению объектов самовольного строительства и самовольной реконструкции, с последующим выставлением штрафов за самострой и требованиями вернуть здание в изначальное состояние. При их невыполнении ДГИ подает в суд на снос объекта незаконного строительства (реконструкции).

Получение ГПЗУ и внесение изменений в ПЗЗ

В большинстве случаев реконструкция связана с изменением не только технико-экономических показателей реконструируемого здания (общей площади, площади застройки, высоты и т. д.), но и изменением вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка и сменой назначения строения.

Если параметры разрешенного использования реконструируемого здания не совпадают или превышают действующие параметры ГПЗУ, то необходимо вносить изменения в ПЗЗ (Правила землепользования и застройки), в противном случае Ваш реконструируемый объект рано или поздно будет выявлен Государственной инспекцией по недвижимости (ГИН) и попадет в перечень объектов Постановления правительства г. Москвы №819-ПП от 11.12.2013г. и №829-ПП от 08.12.2015г., согласно которому, данный объект будет подлежать сносу.

Если вид разрешенного использования земельного участка и назначение здания также не соответствуют ГПЗУ и правоустанавливающим документам, необходимо вносить изменения не только в ГПЗУ, но и в Договор аренды земельного участка.

Подробнее о внесении изменений в ПЗЗ смотрите в разделе Получение ГПЗУ и внесение изменений в ПЗЗ .

Получение разрешения на строительство (реконструкцию)

Обязательным документом для начала работ является разрешение на строительство.

Оно подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (в т. ч. ГПЗУ), проектом планировки территории и проектом межевания территории, при выполнении строительных работ или реконструкции объекта капитального строительства.

Порядок выдачи разрешения регламентируется статьей 51 Градостроительного кодекса РФ.

Оформление заявления на получение разрешения на строительство оформляется в электронном виде через портал государственных или муниципальных услуг.

Данный документ дает застройщику право осуществлять работы, за исключением случаев, когда разрешение не требуется.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство ! Документы, необходимые для получения разрешения на строительство при проведении реконструкции объекта капитального строительства . 1) Правоустанавливающие документы на земельный участок; 2) Градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство , или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории; 3) Материалы, содержащиеся в проектной документации

Минстроя России от 27.01.2017 N 2146-АГ/08

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрело в рамках своей компетенции письмо Минэкономразвития России от 15 декабря 2016 г. N Д23и-6099 о квалификации работ по демонтажу стен между квартирами, частей стен между лоджиями и комнатами, частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение, осуществляемое в многоквартирных домах, в качестве перепланировки помещения или реконструкции объекта капитального строительства, сообщает следующее.

Понятия «перепланировка» и «переустройство» и связанные с ними работы отнесены к сфере регулирования жилищного законодательства и не применяются по отношению к нежилым помещениям, в отношении которых могут проводиться реконструкция и капитальный ремонт. При этом определения понятий «реконструкция» и «капитальный ремонт» имеют более широкий смысл, нежели понятия «перепланировка» и «переустройство» и включают в себя специальные работы, указанные в Градостроительном кодексе Российской Федерации (далее — Кодекс).

В соответствии с пунктом 14 части 1 статьи 1 Кодекса реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее — Правила) перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Правила указывают, что переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

При этом следует отметить, что Правила применяются в части, не противоречащей Кодексу и ЖК РФ.

Таким образом, если строительные работы, выполняемые на объекте капитального строительства, влекут за собой изменения, перечисленные в пункте 14 части 1 статьи 1 Кодекса, то такие работы относятся к работам по реконструкции объекта капитального строительства.

В соответствии с Приказом Госкомархитектуры от 23 ноября 1988 г. N 312 (далее — Приказ) при реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться: изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований — их частичная разборка, повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных), улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий.

При реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения может предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения, а также строительство зданий и сооружений основного назначения, входящих в комплекс объекта, взамен ликвидируемых.

Таким образом, если в результате перепланировки нежилого помещения проектно-сметной документацией предусмотрено изменение параметров объекта капитального строительства, то такие виды работ относятся к реконструкции объекта капитального строительства.

На основании изложенного, по мнению Минстроя России, работы, проводимые в многоквартирных жилых домах, по демонтажу стен между квартирами, демонтажу частей стен между лоджиями и комнатами, демонтажу частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение следует относить к перепланировке жилых помещений.

Согласно части 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно части 1 статьи 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

В соответствии с частью 1 статьи 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Таким образом, исходя из буквального толкования ЖК РФ «переводом помещения из жилого фонда в нежилой» является изменение функциональной принадлежности помещения, его основной характеристики — предназначения.

В соответствии со статьей 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

— заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

— правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

— подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

— технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

— согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

— заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 указанной статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.

Следует отметить, что в соответствии с частью 2 статьи 52 Кодекса виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Перечень указанных видов работ утвержден приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 30 декабря 2009 г. N 624.

Реконструкция объекта капитального строительства, в том числе нежилого помещения, осуществляется на основании норм Кодекса. Так, часть 1 статьи 51 Кодекса обязывает застройщика получить разрешения на строительство, и в соответствии с частью 2 статьи 55 Кодекса ввести объект в эксплуатацию на основании разрешения федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, выдавшего разрешение на строительство.

Дополнительно сообщается, что разъяснения о порядке подготовки технических планов помещений, документов, необходимых для постановки на государственный кадастровый учет изменений помещений в результате перепланировки, реконструкции даны в письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2015 г. N Д23и-1578.

Он включает в себя следующие этапы: аналогично проекту для нового строительства выполняется предварительная подготовка для реконструкции … порядок выполнения этапов реконструкции объектов капитального строительства ; способы и методы выполнения основных видов СМР … Реконструкция объектов строительства должна проводиться не только с обязательным соблюдением действующих норм и правил, определенных законодательством РФ, но и с учетом технической, экономической эффективности, а также учитывать эстетические аспекты и принципы градостроительства конкретного населенного пункта.

Реконструкция зданий и сооружений

Одно из эффективных решений модернизации объектов капитального строительства – реконструкция зданий и сооружений. Проводимые работы позволяют восстановить технические характеристики конструкции, продлить его срок эксплуатации, исправить конструктивные и функциональные проблемы.

Компания КТБ Железобетон уже много лет оказывает услуги по восстановлению строительных объектов. В нашем штате только квалифицированные сотрудники, способные справиться со сложными задачами различного масштаба. Мы имеем весь спектр документов, необходимых для выполнения всех типов работ в соответствии с законодательством.

Когда необходима?

Комплексные мероприятия по капитальному ремонту или реконструкции зданий необходимы в случае обнаружения существенных повреждений конструктивных элементов объекта. Восстановление проводят при выраженной деформации фундамента, ухудшения несущих способностей сооружения. Без комплексного восстановления не обойтись при обвале балконов и межэтажных перекрытий. Фасадный ремонт своевременно останавливает процесс деформации фасадов, придает им обновленный вид.

Услуга востребована при перепланировке объекта со значительным расширением площади, изменением расположения комнат.

Каким зданиям чаще всего требуется реконструкция?

Реконструкция зданий и объектов – это комплекс эффективных мероприятий для полной замены инженерных сетей, технически конструкций, планировки в любом типе объекта капитального строительства. Но, чаще они востребованы в общественных, административных, промышленных, производственных, офисных и других нежилых сооружениях.

В основном, в услуге нуждаются строения с выявленными недостатками:

• заметный износ сооружения или его части;
• несоответствие техническим требованиям в результате неграмотного выполнения строительства;
• ограниченная функциональность конструкции или инженерных сетей;
• смена целевого назначения объекта. Например, когда нужно переоборудовать административное помещение в мастерскую.

Она необходима при смене владельца объекта, когда новый собственник желает адаптировать помещения под свои задачи.

Преимущества

Организация исторической реконструкции зданий – эффективный вариант обновления объекта, и ее организация позволяет получить ряд важных преимуществ:

• невысокие траты по соотношению со строительством нового объекта;
• решение дефицита недвижимости;
• переустройство с полным или частичным изменением назначения;
• повышение эффективности инженерных сетей с целью улучшения качества технико-эксплуатационных характеристик;
• приведение строительного объекта в соответствии установленным нормам и требований;
• возможность технического перевооружения строения, путем установки современного оборудования;
• увеличение площади застройки;
• изменение габаритов помещения;
• улучшение вида здания.

Услуга должна выполняться с сохранением индивидуального подхода и комплексного характера, который могут обеспечить только профессионалы, учитывающие перспективность планов.

Комплексная

Проводится для повышения капитальности сооружения, улучшения благоустройства строения, окружающей территории, а также увеличения полезной площади. Мероприятия направлены на анализ технико-экономических показателей, с включением изменения назначения строения, увеличения его пропускной способности.

Для определения списка, объема, очередности работ, предварительно проводят анализ застройки и прогнозируют ее остаточный срок эксплуатации.

Реконструкция капитальных объектов в комплексе включает:

• разработка проекта;
• исключение нагрузки;
• частичная или полная замена конструктивных элементов (стены, перекрытия, кровельной системы и др.);
• ремонт, укрепление фундамента и его основания;
• прокладывание инженерных систем (канализации, вентиляции, отопления, энергоснабжения);
• изменение экономических, технических параметров;
• выполнение общестроительных мероприятий;
• обеспечение сооружения системой противопожарной и общей безопасности;
• отделочные работы.

Все перечисленные мероприятия проводят с применением равнопрочностных конструкций с близкими или улучшенными сроками эксплуатации, а также с соответствием нормам строительства.

Фасадная

Данный вид мероприятий необходим в случае выраженного износа фасадов, его инженерных систем, которые могут привести к снижению функциональных характеристик строения, невозможности его эксплуатации.

План по проведению реконструкции объекта капитального строительства составляется на основе детального анализа фасада, и может включать в себя следующее:

• подготовка реконструируемой поверхности с удалением всей отделки, вплоть до капитальной стены;
• замена конструктивных элементов;
• тепло и гидроизоляция;
• отделочные работы;
• гидрофобизация;
• восстановление инженерных систем (водостоков, вентиляции, воздуховодов и прочее);

Здесь могут быть включены и другие работы, направленные на изменение площади фасада, его высоты, объема или отдельных элементов.

Реконструкция с перепланировкой

Изменения с проведением перепланировки предусматривает изменение площади области или всего сооружения, а также конфигураций помещений с переносом несущих конструкций, и предусматривает проведение:

• демонтажа перекрытий;
• переноса стен;
• добавление дверных, оконных проемов или расширение уже существующих;
• замену и добавление инженерных систем;
• организацию надстроек или пристроек;

Такие мероприятия требуют проведения детального анализа, составления грамотного проекта и согласования в органах самоуправления.

Этапы

Правильное проведение реконструкции подразумевает обязательное соблюдение следующих этапов:

1. Начальный этап, на котором анализируют состояние объекта, а также определяют основные типы, объем необходимых работ.
2. Обследование территории и детальное изучение специфики повреждений. На этом этапе фиксируют даже незначительные дефекты, деформации строения. В заключении формируется проектирование для четкого понимания ситуации.
3. Проектная стадия подразумевает составление, сбор документов.
4. Реализация проекта. На этом этапе планово осуществляются работы, утвержденные положениями задания.
5. Пуско-наладочный этап. Является завершающей стадией, предусматривающей полную сверку реальных технических данных с показателями проектной документации.

Представленная схема позволяет эффективно и правильно провести мероприятия, независимо от сложности задания.

Стоимость и сроки реконструкции здания: из чего складываются?

В качестве главных факторов сроков и стоимости реконструкции объектов выступают:

• степень физического износа;
• тип строения;
• эксплуатационно-технические характеристики, в том числе линейных объектов;
• список, сложность и объем работ;
• площадь помещений;
• необходимость изменений и их масштабы;
• срочность исполнения заказа.

Расчет проводят отдельно по каждому параметру, а итоговые показатели суммируют. На итоговую стоимость влияет и цена проекта, которая определяется индивидуально.

Компания КТБ Железобетон оказывает услуги по профессиональному проведению работ, необходимых для реконструкции зданий и сооружений любого типа в Москве.

Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов ) — это изменение параметров объекта , его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта , а также замена и (или) восстановление несущих конструкций. Исключение — замена отдельных элементов таких конструкций аналогичными или иными улучшающими показатели элементами и восстановление указанных элементов (п. 14 ст. 1 ГК). То есть объект капитального строительства , созданный в рамках реконструкции , всегда будет связан с изменением каких-либо характеристик.