Несмотря на то, что цены на недвижимость уже несколько лет не растут такими же темпами, как в , россияне традиционно расценивают жилье как лучший способ вложения денег. Сказывается и то, что ставки по ипотекам в последние годы уверенно снижались, и то, что к альтернативным финансовым инструментам доверия у многих россиян мало. Не всегда сразу понятно, что выгоднее — арендовать квартиру или взять ипотечный кредит (заем) — и от каких факторов это зависит. Описанная ниже схема не может претендовать на универсальность, но будет полезна для тех, кто задумывается об ипотечном кредите (займе).
Из этой инструкции вы узнаете:
- Что финансово выгоднее — арендовать квартиру или брать ипотечный кредит (заем) — и от чего это зависит.
- Какова ситуация на рынке недвижимости и ипотечного кредитования.
- Какие нематериальные выгоды и риски стоит учитывать при выборе между арендой и ипотекой.
Построить дом или купить квартиру в ипотеку? Что выгодней? Инфоблог #001
У меня есть деньги, которых достаточно для первого взноса по ипотечному кредиту (займу), и мне негде жить. Что выгоднее: взять ипотечный кредит (заем) или арендовать квартиру?
В большинстве случаев аренда квартиры выгоднее, чем покупка квартиры в ипотеку. Точный ответ зависит от многих факторов, в том числе от целей.
Например, вы хотите приобрести квартиру за 5 млн рублей в спальном районе Москвы. У вас есть 1 млн рублей на первоначальный взнос, и банк готов выдать кредит по среднерыночной ставке 8,7% сроком на 10 лет (по состоянию на 2020 год). Если выбранная вами недвижимость не подпадает под льготное кредитование, то ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту (займу) составят 50 тысяч рублей, а переплата банку за кредит — примерно 2 млн рублей. То есть всего вы заплатите за квартиру 7 млн рублей.
Если вы рассматриваете эту квартиру в качестве способа получения прибыли, существует два способа получения дохода:
Заработок на росте стоимости жилья
Спрогнозировать стоимость недвижимости на 2030 год, к моменту, когда вы полностью выплатите кредит и квартира станет вашим полноценным активом, довольно сложно. В 2000–2014 годах, по данным Росстата, цены в рублях за квадратный метр в первичном жилье в Москве в среднем выросли в 10 раз (хоть и без учета инфляции), а вот с 2015 года они немного уменьшились.
На стоимость недвижимости могут повлиять и другие факторы: например, открытие станции метро может увеличить стоимость жилья на 20%, а строительство магистрали рядом с домом — на 5%.
Если стоимость квартиры не вырастет c 5 млн рублей до 7 млн рублей (при проценте по ипотеке 8,7%), то выгоднее арендовать квартиру;
Рентный доход (сдача приобретенного жилья в аренду)
Величину рентного дохода, который может принести вам жилье, легко посчитать, если поделить стоимость жилья на годовую арендную плату за него. Например, если ваша квартира стоит 7 млн рублей (с учетом стоимости кредита), а сдаете ее вы за 30 тысяч рублей в месяц, то без учета остальных факторов она окупится примерно за 20 лет (20×12×30 000 = 7 200 000), и ее доходность составляет 5,14%.
Почему ИПОТЕКА на строительство дома ЛУЧШЕ чем ипотека на квартиру?
Фактически на период выплаты кредита жилье не будет приносить дохода. Кроме того, необходимо будет решить вопрос с собственным местом жительства.
Помните, что для сдачи в аренду или внаем квартиры, по которой все еще выплачивается ипотека, придется получить специальное разрешение от банка (или некредитной организации) и страховой компании. Хотя ипотечная квартира формально и документально находится в собственности заемщика, она обременена залогом, и вам потребуется согласие залогодержателя.
Если вы относитесь к категориям граждан, которые имеют право участвовать в льготных программах ипотеки, приобретение жилья в кредит может оказаться выгоднее.
Подробнее о льготных условиях кредитования можно узнать в разделе «Льготы».
Может ли ипотечный кредит быть выгоднее, чем аренда, если я имею право на льготы?
Благодаря льготным программам ипотеки, реализуемым при поддержке государства, можно сэкономить до 2 млн рублей. В данном случае инвестиции в жилье окупятся с большей вероятностью.
Подробнее о способах экономии с помощью льготных программ можно узнать в материале «Как сэкономить до 2 млн рублей на ипотеке».
Какие существуют альтернативные способы инвестиции денежных средств?
Допустим, вы решили тот же 1 млн рублей внести на банковский депозит (это меньше максимальной застрахованной суммы вклада, а значит, ваши средства будут в безопасности). Ту же квартиру стоимостью 5 млн рублей можно снять за 20 тысяч рублей в месяц, а сэкономленные на ипотечных платежах 30 тысячи рублей вносить ежемесячно на депозит.
За 10 лет при ставке депозитов 4% годовых можно накопить до 5,8 млн рублей.
А чем свое жилье лучше арендуемого с экономической точки зрения?
Покупка жилья с использованием ипотечного кредита (займа) позволяет получить нематериальные выгоды: постоянную регистрацию, а вместе с ней и приоритетный доступ к социальной инфраструктуре: детским садам, поликлинике и пр. В съемной квартире можно получить временную регистрацию по месту пребывания (а по закону вы обязаны это сделать, если живете не по месту постоянного жительства более 90 дней), но для постоянной прописки потребуется согласие собственника квартиры и всех постоянно прописанных в ней людей. Как показывает практика, не все арендодатели на это идут.
Как и платежи по аренде, платежи по ипотечному кредиту (займу) зафиксированы в договоре. Но в отличие от аренды, некоторые кредитные продукты предусматривают переменные ставки. Это означает, что при определенных условиях сумма ежемесячных выплат может снизиться.
Подробней о регистрации, читайте в нашей инструкции: Как прописаться по новому месту жительства?
Какие риски есть у обеих стратегий?
Преимущества покупки квартиры с использованием ипотечного кредита (займа) легко могут обернуться минусами, особенно если рассматривать этот шаг как инвестицию. Поэтому, если острая потребность в жилье отсутствует, нужно особенно тщательно взвесить оба варианта. Чтобы выплачивать регулярные платежи по ипотечному кредиту, нужно иметь стабильный доход на протяжении долгого времени, в то время как со съемной квартиры, как правило, можно съехать в течение 1–2 месяцев. Кроме того, квартира — не самый ликвидный инструмент: ее не всегда можно быстро продать, если вам срочно понадобились деньги, в то время как банковский вклад легко забрать, пусть и с потерей процентов. Более того, во время экономических кризисов, когда потребительский спрос на недвижимость и другие товары сильно падает, продавать жилье придется, скорее всего, с большим дисконтом.
Есть и много других нематериальных рисков при покупке квартиры в ипотеку — например, изменение мобильности, состава семьи , которые могут влиять на потребности в определенных жилищных условиях.
Подробней об ипотеке, читайте в нашей инструкции: Как получить ипотечный кредит?
В случае с арендой главный риск — изменение условий или расторжение договора со стороны арендодателя и дополнительные затраты на переезд, поиск жилья и другие факторы, вызванные необходимостью переезда.
Источник: xn--h1alcedd.xn--d1aqf.xn--p1ai
Ипотека или госпрограмма. Как построить дом и окончательно не разориться?
Многие горожане периодически задумываются о том, чтобы не только отдыхать на даче, но и окончательно переехать жить за город. Однако свежий воздух, красивая природа и свой благоустроенный дом – удовольствие не из дешёвых.
Например, семья Русиновых из Иркутского района строится уже шесть лет, однако дальше фундамента дело до сих пор не сдвинулось. Двух средних зарплат хватает только на жизнь, и накопить на стройматериалы не получается. Корреспондент «АиФ» решила выяснить, есть ли в Иркутской области программы, которые помогают воплотить мечту в реальность тем, кто предпочитает частный дом квартире в бетонной «коробке».
Ипотека ипотеке рознь
Александра Туйманова решила перебраться в Иркутскую область поближе к родственникам из соседнего Забайкальского края. Жить она планировала в частном доме недалеко от Иркутска. Но подходящего не нашла, поэтому решилась на стройку. Больших денег не имела, ведь стоимость недвижимости, которую она продала на прежнем месте, была невысокой.
Как оказалось, сейчас можно оформить ипотеку и на индивидуальное строительство недвижимости. Правда, «занять» деньги на эти цели гораздо тяжелее, чем на покупку квартиры.
Как рассказали нам в одном из иркутских банков, помимо всех основных документов в финансовое учреждение нужно предоставить ещё много дополнительных бумаг – например, разрешение на строительство, смету и проект будущего дома. А их подготовка может занять больше времени и средств, ведь, скорее всего, придётся нанимать специалиста, который будет составлять проектно-сметную документацию. Кроме этого, в строительной ипотеке больше и первоначальный взнос, и процентная ставка. И ещё одно из главных обязательных условий – поручители и залог недвижимого имущества -– например, земельного участка, на котором вы собираетесь возводить свой «замок».
«Если заявка одобрена, то деньги на строительство будут выдаваться частями, по той смете, которую вы предоставите, – пояснили мне в банке. – Например, на фундамент перечислят определённую сумму, а когда его зальют, нужно отчитаться, что работы сделаны, предоставив все чеки о покупке материалов и оплате работ».
Всего на строительство дома по ипотеке даётся три года. За это время жильё должно быть полностью готово. Его оформляют в собственность, при этом оно станет находиться в залоге у банка до тех пор, пока ипотека не будет полностью погашена.
Компания, которая строит дом Александре Туймановой, обещала сдать его под ключ через 150 дней после начала работ. Весной наша читательница уже планирует отмечать новоселье. А расплачиваться с банком ей предстоит 8 лет.
Кстати, хотя банковские служащие и уверяют, что программа ипотечного строительства на самом деле очень интересная, но берётся такая ипотека не часто.
Государство в помощь
Ещё об одном варианте, как облегчить финансовое бремя индивидуального строительства, мне рассказали в комитете по молодёжной политике администрации Иркутска. Это – областная программа «Молодым семьям – доступное жильё» на 2014-2020 годы.
Условия участия в ней в каждом муниципальном образовании региона разные. Как пояснил главный специалист отдела физической культуры, спорта и молодёжной политики комитета по социальной политике администрации Иркутского района Иван Бельков, здесь участником программы может быть молодая семья, в том числе и неполная, состоящая из родителя и одного и более детей.
«Но для этого нужно выполнить несколько условий: молодые родители не старше 35 лет должны быть прописаны в том населённом пункте, где хотят строиться, и важно, чтобы их признали нуждающимися в жилом помещении, – отметил Иван Павлович. – И, конечно, семья должна иметь доходы. Ведь часть средней стоимости жилья им придётся оплачивать самостоятельно».
Так, по областной программе – это 60% от цены будущего дома. Она, так же как и площадь жилья, будет зависеть от того, сколько человек в семье. Например, для двоих родителей с одним ребёнком минимальная площадь дома будет 54 квадрата, так как по нормам положено 18 «квадратов» на человека.
Из расчёта средней стоимости одного квадратного метра жилья по региону этот дом должен обойтись семье почти в полтора миллиона рублей, из них по программе область может выделить чуть больше 500 тысяч. Остальное – личные средства участников программы, и их наличие нужно подтвердить документально. Естественно, что чем больше семья, тем больше будет размер дома и его стоимость. К примеру, семья из 5 человек уже может возводить дом площадью 90 квадратов, который стоит больше 2 миллионов.
В Иркутском районе социальная выплата по этой программе рассчитывается по-другому. Там, чтобы получить деньги из бюджета, нужно подтвердить наличие личных средств в размере 500 тысяч рублей, независимо от квадратуры будущего дома.
Кстати, районная программа позволяет использовать выплату не только на покупку и строительство жилья через подрядную организацию, но и на приобретение строительных материалов. В областной программе такого пункта нет.
Чтобы встать в очередь на участие, нужно собрать не так много документов: копии паспортов, свидетельств о рождении, свидетельства о браке, справку по месту жительства о признании нуждающимися в жилье, документы, подтверждающие доходы.
Кстати, готовый индивидуальный жилой дом оформляется в общую собственность всех членов молодой семьи не позднее трёх лет с даты получения социальной выплаты.
Личный опыт
Анастасия Рогова, многодетная мать из Иркутского района:
«Мы задумались о строительстве своего дома в далёком 2006 году и изначально настроились на то, что будем использовать всё, что в этом случае положено от государства. Искали варианты поддержки, консультировались, много читали. Так «наткнулись» на программу «Доступное жильё – молодым семьям». На момент сбора документов мы уже стали многодетными родителями, поэтому очередь на получение социальной выплаты на улучшение жилищных условий у нас была льготной.
Сложнее всего было с цифрами, надо было рассчитывать площадь будущего дома и его стоимость. 40% от неё нам выделили по программе. Важно, чтобы остальная часть средств была у нас на счёте. В эту сумму вошли средства материнского капитала, стоимость автомобиля и другие доходы и накопления, всего 800 тысяч рублей. Каждую копейку подтверждали документально.
Как оказалось, даже при такой помощи строительство получилось очень затратным. В итоге пришлось не строить дом, как мы хотели, а покупать готовый. Дальше решили обустраиваться и узнали, что ещё можно бесплатно получить лес на строительство или ремонт. Нам выделили деляну аж в Качугском районе. И это уже отдельная песня, ведь заготавливать и вывозить его оттуда пришлось самим.
Это очень затратно.
Несмотря на все трудности, через которые нам пришлось пройти, я считаю, что упрощать процедуры получения поддержки от государства не нужно. Иначе начнут ею пользоваться все, кому не лень. Единственное, что можно поменять, это процедуру выдачи леса: например, выделять его не на корню, а готовыми стройматериалами».
Комментарий
Эксперт строительной компании Ольга Полянская:
«Ипотеку на строительство дома брать гораздо выгоднее, чем, например, на покупку готового, ведь, покупая такую недвижимость, мы приобретаем чужие ошибки. Конечно, дом всегда требует вложений, но разница в их объёме. Некоторые недобросовестные застройщики, которые возводят жильё на продажу, экономят на материалах, исправлять же результат этого приходится «счастливому» владельцу. Часто обманутые покупатели тратят дополнительно крупную сумму на утепление дома или переделку фундамента.
К сожалению, с ипотеками на строительство у нас в регионе сложилась печальная ситуация: спрос высокий, а предложение минимальное. С одной стороны, многие люди уже стали понимать, что за два с половиной миллиона они смогут купить квартиру в среднем 40 квадратных метров или же получить готовый дом в 70 квадратов, где есть всё необходимое для комфортной жизни, и плюс к этому – земельный участок в 5-6 соток.
А с другой стороны – большая загруженность ипотечных менеджеров и недостаток знаний и опыта у многих строительных компаний, которые хотят участвовать в этой программе. В итоге работнику банка проще выдавать займы на покупку квартир. Для них это минутное дело, а вот стройипотека – это сделка длиной в месяц, а то и больше. Ошибка в смете даже в одну десятую возвращает работу на первоначальный этап. Здесь много разных нюансов, много параметров, которые нужно знать, из-за чего такой вид кредитования и не любят специалисты».
В Иркутской области в 2019 году хотят ввести принципиально новую систему предоставления леса населению для индивидуального строительства. У жителей Приангарья появится возможность получить готовые пиломатериалы вместо леса на корню. В министерстве лесного комплекса Иркутской области полагают, что нововведение позволит исключить перепродажу выделенных лесных участков «чёрным лесорубам».
Источник: irk.aif.ru