Каждый, кто сталкивается с жилищной проблемой, решает ее по-своему. Так, как ему кажется наиболее приемлемым.
Но всегда ли в принятии решений присутствует голый расчет? Попробуем сравнить три варианта ответа на квартирный вопрос: покупка жилья в ипотеку, аренда или строительство собственного дома.
Условимся, что одна среднестатистическая семья, где оба супруга работают и имеют ребенка, хотят найти лучший вариант для решения жилищной проблемы. Совокупный доход супругов — 250 000 тенге (для регионов), 300 000 (в Астане и Алматы). Хотят купить квартиру за 10 миллионов тенге (28 тысяч $ по курсу 352 тг). Время выплаты за ипотеку или аренды квартиры с параллельным накоплением — 10 лет.
Стартовый капитал — 3 млн тенге. Сразу хочется отметить, что данная статья не претендует на аналитическое исследование, но может послужить дополнительной информацией перед принятием важного решения.
Построить дом или купить квартиру в ипотеку? Что выгодней? Инфоблог #001
О том, как участвовать в госпрограмме и получить квартиру в аренду с последующим выкупом от КИК, Самрук Казына или Жилстройсбербанка, читайте в статье.
Ипотека: банки предоставляют кредиты на 10 лет
Если наша семья захочет сразу переехать в собственную квартиру и решит, что лучше платить «за свое» банку, чем «за чужое» арендодателю, то расходы по ипотеке будут следующими. Все расчеты представлены в тенге.
Согласно топу выгодных ипотек от портала kn.kz, в июле наименьшая переплата за кредит на покупку недвижимости была в Сбербанке. Доход семьи вполне позволяет оформить кредит.
Таблица 1. Расходы по ипотечному займу в БВУ (Сбербанк)
Стоимость квартиры
Срок займа
Базовая ставка
от 14,6%, ГЭСВ — от 16,0%
Первоначальный взнос (30%)
Сумма кредита
Ежемесячный взнос (аннуитет)
Комиссии
2,7% за организацию займа и зачисление на счет
Переплата
Есть другой, более выгодный вариант покупки квартиры с помощью ипотеки — это система жилстройсбережений, а именно программа под названием «Жилищный заем». Но квартиру оформить можно будет только через 3 года.
Подробнее о других программах Жилстройсбербанка вы можете прочитать здесь.
Таблица 2. Расчеты покупки квартиры со сроком накопления в Жилстройсбербанке
Стоимость жилья
Ежемесячный взнос на депозит первые 3 года 3 месяца
Ежемесячный платеж в последующие 6 лет под 5% годовых
Переплата за 6 лет
Конечно, можно не ждать 3 года, а сразу оформить ипотеку через «Промежуточный заем», но в таком случае нужно иметь 50% от стоимости квартиры, то есть 5 000 000 тг. И эта сумма должна пролежать до момента оформления займа 1,5 месяца. Для интереса посмотрим, какова будет переплата.
Таблица 3. Расчеты покупки квартиры без срока накопления в Жилстройсбербанке
Стоимость жилья
Первоначальный взнос, 50%
Купить или построить дом в ипотеку: как это сделать выгодно и быстро
Ежемесячная оплата процентов (под 8% годовых)
Ежемесячная плата в последующие 6 лет
Общая переплата
Аренда жилья с параллельным накоплением на депозите
Теперь смоделируем ситуацию, когда наша семья арендует жилье и параллельно накапливает деньги на депозите. Здесь сразу следует разграничить по городам. Место проживания напрямую влияет на возможности семьи. В мегаполисах семья будет снимать жилье в дешевом сегменте, в регионах — в среднем.
Таблица 4. Расходы на аренду жилья
Условия
Астана/Алматы
Регионы
Ежемесячный арендный платеж
Расходы на аренду за 10 лет
В таблице не учтена динамика изменения цены аренды, так как показывает опыт прошлых 10 лет, она в кризис падает, что сейчас и происходит, а после кризиса растет.
Теперь посмотрим, сколько денег накопит наша семья за 10 лет. В качестве инструмента накопления выберем самый надежный — банковский депозит. Хотя у населения доверие к тенге резко упало, для интереса рассмотрим как долларовый депозит, так и тенговый. Напоминаем, что у семьи имеется стартовый капитал в размере 3 млн тенге. К этой сумме ежемесячно семьи из мегаполисов смогут откладывать по 50 000 тг, семьи из регионов — по 100 000 тг, так как аренда им обходится дешевле.
В расчеты сразу включили ежегодную инфляцию в размере 6%. Забегая вперед, стоит отметить, что инфляция обесценила накопления нашей семьи почти в 2 раза. Так, если за 10 лет с депозита в 3 млн тенге под 14% можно накопить 12 067 000 тг, то с учетом инфляции эта сумма составит 6 547 000 тг. Что касается долларов, то они не подвержены инфляции. Здесь также стоит отметить, что за 10 лет вырастут и доходы.
Так, по данным Комитета по статистике РК, в частности в Астане с 2010 по 2015 годы выросли на 85%.
Все цифры в таблице представлены аналитической службой kn.kz.
Таблица 5. Накопление на депозите в течение 10 лет
Условия
Астана/Алматы
Регионы
Тенговый депозит под 14% годовых
Ежемесячный взнос, тг
Накопления за 10 лет с учетом инфляции, тг
Долларовый депозит под 2% годовых
Ежемесячный взнос, $ (по курсу 355 тг)
Накопления за 10 лет, $
Строительство дома: стоимость и сроки
И третий способ решить жилищный вопрос — это построить дом самим. Был бы земельный участок. Его, если повезет, можно получить бесплатно у государства, либо приобрести на свободном рынке. Согласно данным аналитической службы kn.kz, в Астане средняя стоимость 1 сотки земли под индивидуальное строительство предлагается за 2 884 941 тг, в пригороде столицы цена гораздо ниже — 498 181 тг/сот.
В Караганде участок земли под ИЖС продавцы выставляют за 471 968 тг. Например, 4 сотки земли в пригороде столицы можно купить в среднем за 1 992 724 тг, в Караганде — за 1 887 872 тг.
С учетом того, что строительные технологии сегодня стремительно развиваются, построить дом можно довольно быстро. Рассмотрим, сколько же денег на это уйдет.
Например, недорого и быстро можно возвести каркасно-панельный дом из СИП-панелей. Это разновидность панельного строительства. Дом собирается из конструкционных панелей, которые изготавливают в заводских условиях. СИП-панель — стройматериал, что складываться из двух плит ОСП (плита с ориентированной плоской стружкой) по краям и шара пенополистирола между ними.
Директор столичной компании по строительству домов «СИППРОМ Астана» Бауржан Амиров предоставил нам расчеты на строительство дома площадью 100 кв.м. Предусмотрены 3 спальни, зал и кухня.
Таблица 6. Расходы на возведение дома на 100 кв.м
Наименование
Объем
Стоимость, тг
Фундамент армированный монолитный ленточный
Домокомплект из СИП панелей (пол, стены, перегородки, потолок)
Сафиты, шурупы, пена, анкера и т.д.
Двускатная кровля (металлочерепица)
Внутренняя отделка (окна, двери, пол, стены)
300 $/кв.м (105 000 тг/кв.м)
По словам руководителя строительной фирмы, процесс возведения такого дома от укладки фундамента до кровли занимает 25 дней. Стоимость конструкции будет аналогичной и для других городов Казахстана.
Другая компания ТОО «Домострой НТ» специализируется на строительстве быстровозводимых деревянных домов из клееного бруса, по каркасно-панельной технологии и из оцилиндрованного бревна. Ее директор Серик Унайбаев тоже озвучил цену строительства дома на 100 кв.м под ключ. По данной технологии дом с фундаментом (на винтовых сваях, укладываемых на глубину ниже промерзания грунта), стенами, кровлей, перегородками, окнами, дверями, наружной и внутренней отделкой и подключением коммуникаций (воды, электричества, отопления и канализации) оценивается в 100-120 тысяч тенге за квадратный метр. Следовательно, весь дом обойдется в 10-12 млн тенге. Срок строительства 2-3 месяца.
О том, сколько будет стоить кредит под залог недвижимости в итоге, читайте по ссылке.
Где взять кредит на строительство?
Возьмем среднюю сумму на строительство дома — 13 млн тенге. У нашей семьи имеется 3 млн, оставшиеся 10 млн надо будет взять в банке. Некоторые банки в линейке кредитов выделяют отдельные займы на индивидуальное строительство. В частности в Жилстройсбербанке при накоплении 50% от требуемой суммы в течение 3-х лет можно получить заем под 5% годовых. Если имеется на руках 50%, то эта сумма должна пролежать в банке 45 дней, после чего оформляется кредит под 8,5% в первые 3 года, и под 5% в последующие.
Но здесь стоит учитывать, что при оформлении займа на строительство дома необходимо предоставить дополнительный залог в виде недвижимости. Она не обязательно должна принадлежать заемщику. Также банки просят предоставить документы на земельный участок и проект дома.
Учитывая, что у нашей семьи есть только 3 млн тенге, которые при отсутствии необходимости приобретать земельный участок могут послужить первоначальным взносом. Рассмотрим оба варианта, с первоначальным взносом и без. Обратимся в тот же Сбербанк за займом под 15,1% годовых.
Источник: www.kn.kz