Что является завершенным строительством

Объект строительства в составе, допускающем возможность его самостоятельного использования по назначению, на котором выполнены в соответствии с требованиями проектной, нормативно-технической документации и приняты несущие, ограждающие конструкции и инженерные системы, обеспечивающие в совокупности прочность и устойчивость здания (сооружения), защиту от атмосферных воздействий, температурный режим, безопасность пользователей, населения и окружающей среды

2.8 Законченный строительством объект — объект, на котором выполнены и приняты в соответствии с требованиями проекта и нормативных документов все строительно-монтажные работы, а также пуско-наладочные и другие работы по подготовке его к вводу в эксплуатацию.

2.8. Законченный строительством объект — объект, на котором выполнены и приняты в соответствии с требованиями проекта и нормативных документов все строительно-монтажные работы, а также пусконаладочные и другие работы по подготовке его к вводу в эксплуатацию.

2.8. Законченный строительством объект — объект, на котором выполнены и приняты в соответствии с требованиями проекта и нормативных документов все строительно-монтажные работы, а также пуско-наладочные и другие работы по подготовке его к вводу в эксплуатацию.

Как реально сэкономить на строительстве дома? | 6 этапов подрядного строительства

3.8 Законченный строительством объект — комплекс зданий и сооружений, отдельное здание или сооружение или его автономная часть в составе, допускающем возможность ее самостоятельной эксплуатации, на котором выполнены и приняты в соответствии с требованиями нормативных документов все предусмотренные договором подряда строительно-монтажные работы.

Законченный строительством объект

объект, на котором выполнены и приняты в соответствии с требованиями проектной документации и нормативных документов все строительно-монтажные работы, а также пуско-наладочные и другие работы по подготовке его к вводу в эксплуатацию

3.1. Законченный строительством объект — комплекс зданий и сооружений (очередь, пусковой комплекс), отдельное здание или сооружение или их автономная часть в составе, допускающем возможность их самостоятельного использования по назначению, на котором выполнены и приняты, в соответствии с требованиями проекта и нормативных документов, все строительно-монтажные работы.

3.2. законченный строительством объект: Комплекс зданий и сооружений (очередь, пусковой комплекс), отдельное здание или сооружение или их автономная часть в составе, допускающем возможность их самостоятельного использования по назначению, на котором выполнены и приняты в соответствии с требованиями проекта и нормативных документов все строительно-монтажные работы.

законченный строительством объект — Комплекс зданий и сооружений, отдельное здание или сооружение или его автономная часть в составе, допускающем возможность ее самостоятельной эксплуатации, на котором выполнены и приняты в соответствии с требованиями нормативных документов все предусмотренные договором (контрактом) строительно-монтажные работы.

Проект «ПОД НАДZОРОМ» – решение вопросов в сфере ЖКХ

Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации . academic.ru . 2015 .

Полезное

Смотреть что такое «Законченный строительством объект» в других словарях:

Законченный строительством объект — – объект строительства в составе, допускающем возможность его самостоятельного использования по назначению, на котором выполнены в соответствии с требованиями проектной, нормативно технической документации и приняты несущие, ограждающие… … Энциклопедия терминов, определений и пояснений строительных материалов

объект, законченный строительством — 3.1.1 объект, законченный строительством : Объект строительства в составе, допускающем возможность его самостоятельного использования по назначению, на котором выполнены в соответствии с требованиями проектной, нормативно технической документации … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

Законченный строительством (реконструкцией) объект — комплекс зданий и сооружений (очередь, пусковой комплекс), отдельное здание, сооружение или их автономная часть, допускающая возможность их самостоятельного использования по назначению, на которых выполнены и приняты заказчиком (застройщиком) в… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

ТСН 12-319-2003: Правила приемки и ввода в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости на территории Рязанской области — Терминология ТСН 12 319 2003: Правила приемки и ввода в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости на территории Рязанской области: Архитектурно планировочное задание (АПЗ) комплекс требований к назначению, основным параметрам… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

ТСН 12-304-99: Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения. Мурманская область — Терминология ТСН 12 304 99: Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения. Мурманская область: 2.11. Ввод объекта в эксплуатацию юридическое действие, осуществляемое инвестором и состоящее из приемки… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

ТСН 12-301-96: Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения. Пермская область — Терминология ТСН 12 301 96: Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения. Пермская область: 2.11 Ввод объекта в эксплуатацию юридическое действие, осуществляемое инвестором и состоящее из получения… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

ТСН 12-308-2000*: Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения. Республика Дагестан — Терминология ТСН 12 308 2000*: Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения. Республика Дагестан: 8. Вариант А (для всех объектов, кроме жилых домов) Определения термина из разных документов: Вариант А… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

ТСН 12-323-2003: Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения. Архангельская область — Терминология ТСН 12 323 2003: Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения. Архангельская область: 8. Вариант А (для всех объектов, кроме жилых домов) Предъявленный исполнителем работ к приемке… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

ТСН 12-318-2003: Правила приемки и ввода в эксплуатацию законченных строительством объектов. Амурская область — Терминология ТСН 12 318 2003: Правила приемки и ввода в эксплуатацию законченных строительством объектов. Амурская область: 8 Вариант А (для всех объектов, кроме жилых домов) Предъявленный исполнителем работ к приемке (наименование объекта) имеет … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

ТСН 12-322-2003: Порядок приемки и ввода в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости на территории Приморского края — Терминология ТСН 12 322 2003: Порядок приемки и ввода в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости на территории Приморского края: 3.20. Временные здания и сооружения предусмотренные титульным списком строящегося объекта здания … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

Источник normative_reference_dictionary.academic.ru

Что такое объект незавершенного строительства и чем он отличается от объекта завершенного строительства

Объект незавершенного строительства — это капитальный объект недвижимости, который еще не достроен, но у которого, как минимум, есть фундамент. Он считается недвижимостью независимо от того, зарегистрированы ли права на него в ЕГРН. Однако чтобы распорядиться им, например, продать, права придется зарегистрировать.

Объект завершенного строительства отличается от него тем, что полностью готов к эксплуатации. Им могут считаться как капитальные, так и некапитальные объекты, например сборно-разборные сооружения.

1. Объект незавершенного строительства

Объектом незавершенного строительства признается объект, который соответствует двум критериям:

1) является капитальным — то есть он прочно связан с землей и его невозможно переместить без несоразмерного ущерба назначению (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 10 ст. 1 ГрК РФ). В частности, для этого на нем должны быть полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им (п.

38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

Если на объекте выполнено мало работ, например, нет ничего, кроме нескольких свай, его могут не поставить на кадастровый учет (п. 3 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016).

Обратите внимание, что для признания объекта незавершенного строительства недвижимостью регистрировать право собственности на него необязательно (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25). Это нужно сделать, если вы собираетесь реализовать свои права, связанные с этим объектом, например, продать его или продлить аренду государственной или муниципальной земли, на которой находится объект;

2) еще строится — то есть объект нельзя эксплуатировать по назначению. После завершения строительства, в частности, ввода объекта в эксплуатацию, он перестанет существовать как объект незавершенного строительства и ваши права на него прекратятся. Вам для этого не нужно направлять в Росреестр никаких заявлений — орган, принявший решение о вводе в эксплуатацию, сам это сделает (ч.

10 ст. 55 ГрК РФ, ч. 1 ст. 19, ч. 8 ст. 40 Закона о госрегистрации недвижимости).

Считается ли помещение в недостроенном здании объектом незавершенного строительства

Нет. Объектом незавершенного строительства может быть только самостоятельный объект недвижимости. По мнению Минэкономразвития России, в недостроенном здании не может быть других объектов недвижимости (Письмо от 16.02.2018 N ОГ-Д23-1407).

2. Объект завершенного строительства

Это здание, строение, сооружение, на котором полностью завершены строительные работы и которое готово к эксплуатации по целевому назначению. Если есть спор, достроен объект или нет, процент его готовности можно подтвердить строительно-технической экспертизой.

Большинство недвижимых объектов получают статус объекта завершенного строительства после того как выдано разрешение на их ввод в эксплуатацию. Этот документ удостоверяет, что строительство полностью завершено и построенный объект соответствует установленным требованиям к строительству (ч. 1 ст. 55 ГрК РФ).

Завершенный строительством объект может быть капитальным и некапитальным. Недвижимостью является только капитальный объект, так как у некапитального нет прочной связи с землей. Только на капитальный объект можно зарегистрировать право собственности в ЕГРН (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ, п. 1 ст. 130, п. 1 ст.

131 ГК РФ).

Источник kmcon.ru

1.7. Завершение строительства

Строительный контроль и надзор проводятся в процессе выполнения работ в отношении объекта капитального строительства с целью недопущения нарушений градостроительного законодательства или своевременного предотвращения негативных последствий таких нарушений.

Таблица 21. Основные отличия строительного контроля от государственного строительного надзора

(1) В соответствии с разъяснениями ФАС России «О правомерности проведения строительно-монтажных работ и строительного контроля одной организацией» подрядчику (генеральному подрядчику) по договору строительного подряда не могут быть переданы функции заказчика по контролю за строительством. Заказчик обязан обеспечить строительный контроль либо путём личного его осуществления, либо путём возложения данной обязанности на лицо, не выполняющее работы по договору строительного подряда.
(2) Функции строительного контроля вправе осуществлять работники заказчика, на которых в установленном трудовым законодательством порядке возложена обязанность по осуществлению такого контроля.

(3) Приказ Ростехнадзора от 31.01.2013 № 38 «Об утверждении Административного регламента по исполнению Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору государственной функции по осуществлению федерального государственного строительного надзора при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства, указанных в п. 5.1 ст. 6 ГрК РФ, за исключением тех объектов, в отношении которых осуществление государственного строительного надзора указами Президента РФ возложено на иные федеральные органы исполнительной власти».
(4) Подробнее см. пп. 5.1 п. 1 ст. 6 ГрК РФ.
(5) Например, в соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.10.2004 № 1747 «О Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга» таким уполномоченным органом в Санкт-Петербурге является Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга.
(6) Применяется в отношении объектов, указанных в п. 1.1 ст. 54 ГрК РФ.
(7) Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19.07.2016 № Ф01-2638/2016 по делу № А38-477/2015, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 17.09.2015 № Ф06-38/2015 по делу № А55-26899/2014, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.12.2012 по делу № А32-10655/2012, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.12.2009 № Ф03-7635/2009 по делу № А59-390/2009.
(8) В целях применения риск-ориентированного подхода при организации регионального государственного строительного надзора строящиеся, реконструируемые объекты капитального строительства подлежат отнесению к определённым категориям риска в соответствии с Правилами отнесения деятельности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей и (или) используемых ими производственных объектов к определённой категории риска или определённому классу (категории) опасности, утверждёнными Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.08.2016 № 806 «О применении риск-ориентированного подхода при организации отдельных видов государственного контроля (надзора) и внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации».
(9) Приказ Ростехнадзора от 12.03.2020 № 107 «Об утверждении форм документов, необходимых для осуществления государственного строительного надзора».
(10) П. 5 ст. 54 ГрК РФ.
(11) Федеральный закон от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля».

1.7.2. Заключение о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации

После завершения строительства, реконструкции объекта капитального строительства органом государственного строительного надзора проводится проверка, по результатам которой оцениваются выполненные работы и принимается решение о выдаче заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащённости объекта капитального строительства приборами учёта используемых энергетических ресурсов (далее – заключение), или об отказе в выдаче такого заключения.

В соответствии с пп. 9 п. 3 ст. 55 ГрК РФ заключение должно быть в составе пакета документов для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Орган надзора выдаёт заключение, если при выполнении работ не были допущены нарушения либо такие нарушения были устранены до даты выдачи документа. Следует отметить, что, несмотря на то что заключение подтверждает соответствие объекта проектной документации, в случае, когда устранение нарушения не влечёт необходимости повторного прохождения экспертизы, уполномоченный орган не вправе заявлять подобное требование [1] .

Выдача заключения является государственной услугой [2] . Проверка законченного строительством объекта назначается должностным лицом органа надзора в течение 7 (семи) рабочих дней после получения извещения застройщика или технического заказчика об окончании строительства, реконструкции.

При проведении итоговой проверки:

а) визуальному осмотру подлежит построенный, реконструированный ОКС в полном объёме (включая отдельные выполненные работы, строительные конструкции, участки сетей инженерно-технического обеспечения, инженерные системы и оборудование и применённые строительные материалы (изделия));

б) проверке подлежат все акты (предписания, извещения) об устранении нарушений (недостатков), выявленных при осуществлении государственного строительного надзора и проведении строительного контроля.

По результатам проведённой проверки оформляется акт проверки. При отсутствии выявленных нарушений данный акт является основанием для обращения застройщика или технического заказчика за заключением (выдаётся в течение 10 рабочих дней с даты соответствующего обращения).

Решение об отказе в выдаче заключения должно быть обоснованным, со ссылками на технический регламент (нормы и правила), иной нормативный правовой акт, проектную документацию. Отсутствие в решении об отказе соответствующего обоснования является нарушением [3] .

Принятие органом государственного строительного надзора решения об отказе в выдаче заключения не препятствует повторному обращению после устранения причин отказа. Неправомерный отказ может быть оспорен в судебном порядке. В соответствии с правилами гл. 22 КАС РФ (или гл.

24 АПК РФ, если речь идёт о нарушении прав заявителя в сфере предпринимательской деятельности) подаётся заявление о признании недействительным решения уполномоченного органа и об обязании выдать документ [4] . Бремя доказывания соответствия принятого решения нормам и принципам действующего законодательства возложено на принявший такое решение надзорный орган [5] . Отметим, что судебной практике известны случаи, когда заявитель требовал признать факт, имеющий юридическое значение, – соответствие построенного объекта требованиям градостроительных норм, при этом отказ в выдаче заключения он ранее не оспаривал. Вместе с тем, по мнению суда, для обращения с подобным заявлением необходимо предварительно исчерпать иные механизмы защиты (в данном случае – процедуру оспаривания ненормативного акта) [6] . Однако при доказанности истцом надлежащими документами (заключением эксперта, актом обследования) того обстоятельства, что строение произведено им в соответствии с проектной документацией, получило положительную оценку в части соблюдения требований технических регламентов, но уполномоченный орган отказал в выдаче такого заключения неправомерно, объект не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, – в этом случае самовольная постройка, возведённая истцом, может быть легализована [7] . Представляется, данным способом защиты следует воспользоваться в случае, если отказ в выдаче заключения по какой-либо причине не был оспорен (например, пропуск срока на обращение с административным исковым заявлением). Вместе с тем существует риск признания подобного механизма обходом закона.

1.7.3. Разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию

Согласно п. 1 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (далее – разрешение) представляет собой документ, который удостоверяет:

• выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объёме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией;
• соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешённому использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта – проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Эксплуатация объекта при отсутствии соответствующего разрешения является правонарушением, ответственность за совершение которого предусмотрена ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик (либо технический заказчик на основании договора и доверенности [8] ) обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления [9] , выдавшие разрешение на строительство (далее – разрешительный орган), непосредственно или через многофункциональный центр с заявлением о выдаче разрешения.

К заявлению необходимо приложить следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка, представленный для получения разрешения на строительство, или в случае строительства, реконструкции линейного объекта – проект планировки территории и проект межевания территории;
3) разрешение на строительство;
4) акт приёмки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда);
5) акт, подтверждающий соответствие параметров объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащённости объекта капитального строительства приборами учёта используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (акт, составленный по итогам строительного контроля);
6) документы, подтверждающие соответствие объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (например, техническое заключение) [10] ;
7) документы, подтверждающие передачу гарантирующим поставщикам электрической энергии в эксплуатацию приборов учёта электрической энергии многоквартирных домов и помещений в многоквартирных домах, подписанные представителями гарантирующих поставщиков электрической энергии [11] ;
8) схема, отображающая расположение объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство;
9) заключение органа государственного строительного надзора (см. выше – заключение);
10) документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте;
11) акт приёмки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, утверждённый соответствующим органом охраны объектов культурного наследия (при проведении работ в отношении объекта культурного наследия);
12) технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с законом № 218-ФЗ.

Правительством РФ, помимо указанных в ГрК РФ документов, могут устанавливаться дополнительные требования, необходимые для получения разрешения. Например, до 2015 года предоставление технического плана объекта было предусмотрено подзаконным актом [12] .

Документы, указанные в п.п. 1–3 и 9 (см. выше), запрашиваются разрешительным органом у компетентного должностного лица самостоятельно, если застройщик их не представил в составе заявления. Документы, указанные в п.п. 1, 4, 5, 6, 7, 8 направляются заявителем самостоятельно, если указанные документы (их копии или сведения, содержащиеся в них) отсутствуют в распоряжении органов власти (т. е. не предоставлялись ранее в рамках соответствующих процедур).

Согласно поправкам в п. 5 ст. 55 ГрК РФ [13] , вступившим с силу с 28 декабря 2019 года, нормативный срок выдачи разрешений на ввод в эксплуатацию был сокращён с 7 до 5 рабочих дней. Кроме того, указанными поправками была прямо закреплена возможность выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию в отношении отдельных этапов строительства, выделенных в рамках единого разрешения на строительство.

Законом установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в выдаче разрешения:

1) отсутствие документов, требуемых в соответствии с ГрК РФ (в том числе в случае, когда разрешительный орган не смог получить данные документы самостоятельно по причине их отсутствия у компетентных лиц).
Отметим, что неполучение разрешительным органом от компетентных должностных лиц документов в сроки, установленные для рассмотрения заявления застройщика [14] , не может являться основанием для отказа в выдаче такого разрешения (п. 6.1 ст. 55 ГрК РФ, а также материалы судебной практики [15] );

2) несоответствие объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта – требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка;

3) несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;

4) несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации;

5) несоответствие объекта капитального строительства разрешённому использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации на дату выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию [16] .

Последний случай создаёт существенные риски для застройщика, так как несоответствие на «дату обращения за разрешением на ввод в эксплуатацию» означает, что появление зон с особыми условиями использования в период строительства при абсолютно легальном разрешении на строительство создаёт неконтролируемые застройщиком риски того, что объект не сможет быть введён в эксплуатацию. Разрешение (за исключением разрешения в отношении линейного объекта) выдаётся застройщику в случае, если в разрешительный орган передана безвозмездно копия схемы, отображающей расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка, для размещения такой копии в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности. Разрешение является основанием для постановки на государственный кадастровый учёт построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учёта реконструированного объекта. Форма разрешения утверждена Приказом Минстроя России от 19.02.2015 № 117/пр [17] . Отказ в выдаче разрешения может быть оспорен в судебном порядке (гл. 22 КАС РФ).

При этом за 2020 г. в ГрК РФ был внесён ряд поправок, существенным образом скорректировавший вопросы получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Во-первых, согласно поправкам, вступившим в силу 13.07.2020 [18] , статья 55 ГрК РФ была дополнена п. 6.2, в соответствии с которым установлен допустимый процент отклонения площади построенного объекта капитального строительства от площади, указанной в проектной документации и (или) разрешении на строительство – такое отклонение не должно превышать установленную в разрешении на строительство и (или) проектной документации площадь более чем на 5%. Если такое превышение будет допущено, то застройщику будет отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию. Таким образом, риски для застройщиков в отказе получения разрешения на ввод в эксплуатацию по основаниям, предусмотренным в п. 3 (см. выше), существенным образом снизились.

Во-вторых, согласно поправкам, вступившим в силу 29.12.2020 [19] , до 01.01.2024 в отношении объектов капитального строительства, разрешения на строительство которых выданы до 01.01.2020 и по которым не выданы разрешения на ввод в эксплуатацию, действует следующий «особый» режим: при выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию проверяется соответствие объекта разрешённому использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством РФ, на дату выдачи разрешения на строительство такого объекта капитального строительства.

Напомним, что, по общему правилу, данные параметры проверяются уполномоченным органом на дату выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию, т. е. анализируемое изменение предполагает, что, если изменение ВРИ / установление ЗОУИТ, препятствующих строительству объекта, произойдёт в период со дня выдачи разрешения на строительство до даты рассмотрения документов на ввод в эксплуатацию, во вводе объекта в эксплуатацию не может быть отказано.

Порядок завершения строительства ИЖС путём направления и рассмотрения уведомления об окончании строительства объекта ИЖС или садового дома был подробно проанализирован ранее в разделе 1.6.7.

1.7.4. Случаи, когда разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется

В ГрК РФ прямо не перечислены случаи, когда не требуется получение разрешения, вместе с тем следует учитывать, что разрешение представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объёме в соответствии с разрешением на строительство [20] . Таким образом, нет необходимости в получении разрешения, когда отсутствует необходимость в получении разрешения на строительство [21] . Данный вывод подтверждается тем обстоятельством, что получение разрешения на ввод невозможно без предшествующего получения разрешения на строительство (пп. 3 п. 3 ст.

55 ГрК РФ). Кроме того, согласно ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения, за исключением случаев, когда для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта не требуется выдача разрешения на строительство, влечёт наложение административного штрафа. Случаи, при которых получение разрешения на строительство не требуется, установлены п. 17 ст. 51 ГрК РФ (подробнее см. выше в соответствующем разделе).

[1] См. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.04.2012 по делу № А33-10983/2011 (Определением ВАС РФ от 19.07.2012 № ВАС-7897/12 отказано в передаче дела № А33-10983/2011 в Президиум ВАС РФ для пересмотра).

[2] Письмо Минэкономразвития РФ от 09.11.2011 № д02-8729 «О разъяснении ряда понятий, связанных с осуществлением государственного строительного надзора».

[3] См. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.06.2015 № Ф05-4298/2015 по делу № А41-23743/2014.

[4] См., например: Постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.11.2015 № Ф05-15125/2015 по делу № А41-4475/15, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.08.2014 по делу № А70-12785/2013.

[5] Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.09.2015 № Ф07-5912/2015 по делу № А56-72964/2014 (Определением Верховного Суда РФ от 11.01.2016 № 307-ЭС15-16860 отказано в передаче дела для пересмотра).

[6] Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.09.2015 № Ф04-22949/2015 по делу № А75-356/2015.

[7] Рекомендации Научно-консультативного совета Арбитражного суда Западно-Сибирского округа «Актуальные проблемы вещных прав» (принятые по итогам заседания, состоявшегося 13.02.2014 в г. Тюмени).

[8] Несмотря на то что ст. 55 ГрК РФ прямо об этом не говорит, данная возможность вытекает из определения функций технического заказчика («подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию», п. 22 ст. 1 ГрК РФ).

[9] Например, на федеральном уровне – Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ (Постановление Правительства РФ от 06.02.2012 № 92), в Санкт-Петербурге – Служба государственного строительного надзора и экспертизы (Распоряжение Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга от 30.12.2016 № 10-р), в Ленинградской области – Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы (Приказ Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области от 05.06.2019 № 12).

[10] С 01.01.2021 для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию подлежат представлению также документы, подтверждающие передачу гарантирующим поставщикам электрической энергии в эксплуатацию приборов учёта электрической энергии многоквартирных домов и помещений в многоквартирных домах, подписанные представителями гарантирующих поставщиков электрической энергии (пп. 7 п. 3 ст. 55 ГрК РФ в редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 522-ФЗ).

[11] В части исполнения застройщиком обязанности по передаче приборов учёта в МКД Основные положения функционирования розничных рынков электрической энергии, утверждённые Постановлением Правительства РФ от 04.05.2012 № 442 (ред. Постановление Правительства РФ от 21.12.2020 № 2184), были дополнены соответствующими положениями.

[12] Постановление Правительства РФ от 01.03.2013 № 175 «Об установлении документа, необходимого для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» (утратило силу).

[13] Федеральный закон от 27.12.2019 № 472-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

[14] Устанавливается регламентом соответствующего органа власти, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области – 7 рабочих дней.

[15] См.: Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 05.03.2015 № Ф06-20438/2013 по делу № А65-12898/2014, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.10.2013 по делу № А31-11845/2012, Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.02.2015 № Ф04-14566/2014 по делу № А75-4838/2014.

[16] За исключением случаев, если указанные ограничения предусмотрены решением об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории, принятым в случаях, предусмотренных пп. 9 п. 7 ст. 51 ГрК РФ, и строящийся, реконструируемый объект капитального строительства, в связи с размещением которого установлена или изменена зона с особыми условиями использования территории, не введён в эксплуатацию.

[17] Приказ Минстроя России от 19.02.2015 № 117/пр «Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию».

[18] Федеральный закон от 13.07.2020 № 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

[19] Федеральный закон от 29.12.2020 № 468-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Источник www.kachkin.ru

Ввод в эксплуатацию объектов строительства: правовая основа, основные принципы и положения

Ввод в эксплуатацию объектов строительства – это завершающий и, пожалуй, самый ответственный этап работы. Именно в это время подводятся итоги и решается судьба нового здания. Как сдать объект вовремя и избежать типичных ошибок?

Содержание

• 1. Подготовка и ввод в эксплуатацию объектов строительства
• 2. Правовая основа ввода в эксплуатацию объектов строительства
• 3. Основные принципы и положения ввода в эксплуатацию объектов строительства
• 4. Заключение

Подготовка и ввод в эксплуатацию объектов строительства

В наших статьях мы касались самых различных аспектов строительства. Получили общее представление о разнообразии видов объектов, разобрались с таким весомым определением, как проектная документация в капитальном строительстве, узнали об основах техники безопасности и т.д. Чертежи строящегося объекта

• жилищное
• общественное
• производственное и т.д.

Но, какой бы вариант мы ни выбрали, работа над ним начнется с разработки проектной документации, а завершается вводом в эксплуатацию объекта строительства.

В промежутках между этими этапами рассчитывается смета, определяется генподрядчик, который дорабатывает чертежи/схемы в соответствии со спецификацией и возводит объект. А после того, как строительство вступает в завершающую стадию, начинаются подготовительные работы по получению разрешения на ввод в эксплуатацию.

Как осуществляется приемка объекта строительства, мы подробно обсудим.

Правовая основа ввода в эксплуатацию объектов строительства

Забегая наперед, оговоримся, что ввод в эксплуатацию объектов строительства регулируется Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 года. К этому документу мы еще вернемся. Но для начала разберемся, каков порядок ввода в эксплуатацию объектов строительства. Образец акта ввода в эксплуатацию

Акт ввода в эксплуатацию – важнейший документ, подтверждающий факт окончания работ. Без него строительство считается незавершенным, а использование помещений по назначению юридически запрещена и фактически не возможно.

На заметку! По завершении процесса возведения любого объекта строительства, Генподрядчику или Подрядчику необходимо в обязательном порядке подготовиться к приемке в соответствии – с учетом всех требований контролирующих ведомств и структур. Сдача объекта строительства начинается только после того, как исполнитель соберет все необходимые документы.

Новый Градостроительный кодекс РФ, действующий на сегодняшний день, в корне изменил прежний порядок сдачи и ввода в эксплуатацию объектов строительства.

Основным документом, регулирующим любые этапы строительных работ, включая приемку готовых объектов, является Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года (Федеральный закон № 190-ФЗ). Все предыдущие версии и приказы, существовавшие с советских времен, уже не действительны.

Именно 190-ФЗ дает конкретные ответы на многие вопросы строительной индустрии. В том числе, достаточно четко определяет, что значит ввод в эксплуатацию объектов строительства.

• статьей 55 Градостроительного кодекса РФ;
• положением об осуществлении ГСН в РФ, утвержденным, постановлением Правительства РФ от 01.02.06г. №54.

Из 55 статьи Градостроительного кодекса РФ следует, что орган, выдавший разрешение на строительство, выдаёт также разрешение и на ввод объекта в эксплуатацию. При этом в указанной статье устанавливается, что застройщик обращается в орган, выдавший разрешение на строительство, с заявлением и в обязательном порядке прикладывает пакет необходимых документов.

На заметку! Перечень документов для сдачи в эксплуатацию строго ограничен. Принимающая сторона не имеет право требовать никаких дополнительных или уточняющих справок/актов/заключений и т.д.

Срок рассмотрения пакета документов ограничен десятью сутками. То есть, в течение 10 дней должно быть оформлено и в надлежащем виде выдано застройщику разрешение на ввод в эксплуатацию объектов строительства. Либо дан аргументированный отказ с четким указанием причин с детальным разъяснением.

Основные принципы и положения ввода в эксплуатацию объектов строительства

1. Акт ввода в эксплуатацию объектов строительства.
2. Заключение органа государственного строительного надзора.
3. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
4. Особые условия выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Давайте остановимся на каждом из них подробнее. Сдача в эксплуатацию нового объекта

Акт ввода в эксплуатацию и его виды

В соответствии с договором строительного подряда, сдача результата работ Подрядчиком и приемка его Заказчиком осуществляется через подписание обеими сторонами оформленного акта приёмки или акта ввода в эксплуатацию объектов строительства.

Этот документ, в свою очередь, является основополагающим в процессе приемки и сдачи завершенного строительства (пункт 4, статья 753, Гражданского кодекса РФ). В связи с этим, Госкомстат России своими постановлениями (от 30 октября 1997 года № 71а и от 11 ноября 1999 года № 100) утвердил формы актов приемки выполненных работ – КС-2 и КС-3. А также два других, идентичных документа, – это акт ввода в эксплуатацию объекта строительства КС-11 и акт ввода в эксплуатацию объекта строительства КС-14.

Форма акта выполненных работ КС-2 используется только для конкретного объема или этапа строительных работ в рамках объекта строительства, который предусмотрен договором строительного подряда. Тогда как форма КС-11 и КС-14 применяется при приемке полностью законченных объектов строительства.

На заметку! Объект строительства считается принятым только в том случае, если подписаны акты КС-11 или КС-14.

Что такое акт ввода в эксплуатацию объекта строительства КС-11 и КС-14?

• подтверждается факт приемки-сдачи объекта;
• подтверждается отсутствие претензий со стороны заказчика к объекту;
• подтверждаются обоснованные расходы, которые понёс заказчик на строительство объекта;
• осуществляется постановка объекта на учет заказчика.

• оформление ввода в эксплуатацию объектов строительства, в соответствии со статьёй 55 Градостроительного кодекса РФ;
• принятие расходов в налоговом учете, в соответствии статьи 252 Налогового Кодекса РФ;
• отражение всех хозяйственные операции, в соответствии со статьёй 9 закона №402-ФЗ;
• принятие на учёт основных средств, в соответствии с Постановление №71а Госкомстата РФ.

Различия между актами приёмки объектов строительства КС-11 и КС-14

• при оформлении акта КС-14 в приемке объекта участвует приемочная комиссия, формированием которой занимается заказчик или инвестор. Оформлением акта КС-11 занимаются только две стороны – подрядчик (исполнитель) и заказчик (инвестор);
• акт объекта строительства КС-14 служит одновременно как для приемки объекта, так и для признания его основным средством для ввода в строй с последующей эксплуатацией. Акт объекта строительства КС-11 служит подтверждением полной готовности объекта, а также подтверждает, что приемка объекта осуществлена и имеется возможность оформления документов на введение объекта строительства в эксплуатацию с последующим его включением в состав основных фондов;
• акт объекта строительства КС-14 применим при приемке объектов, возведение которых было осуществлено за счет средств льготного кредитования;
• акт объекта строительства КС-14 отражает информацию о работе всех коммуникаций на объекте, а также о соответствии введенного в эксплуатацию объекта согласно проекту, строительным и иным нормам. Акт объекта строительства КС-11 отражает только соответствие готового объекта утвержденным проектным данным;
• акт ввода в эксплуатацию объекта строительства КС-11 свидетельствует, что приёмка объекта строительства реализована путем подписания акта исполнителем и заказчиком. А КС-14 служит подтверждением приёмки объекта только после вынесения соответствующего решения приемочной комиссией. Это решение выносится в самом акте КС-14 и подписывается только комиссией.

На заметку! Акт ввода в эксплуатацию объекта строительства КС-14 оформляется в соответствии с действующим законодательством (статья 753, Гражданского Кодекса РФ) только соответствующей комиссией, состоящей из представителей следующих надзорных органов: санитарно-эпидемиологического, экологического, пожарного, архитектурно-строительного и иных заинтересованных структур.

Акт формы КС-11

Когда подписывают акты приёмки КС-11 и КС-14?

• оформление КС-11 обеспечивает заказчик по результатам проведенных им проверок, испытаний, а также на основании решений надзорных органов (пожарный надзор, экологический и так далее);
• оформление КС-14 обеспечивается заказчиком и членами комиссии по результатам проведенных указанными лицами проверок, обследований и т.д. на основании заключений, решений, полученными от органов надзора;
• подписание актов КС-11 осуществляется представителем генерального подрядчика, то есть, исполнителем работ и представителем заказчика или иным лицом, уполномоченным инвестором;
• подписание актов объекта строительства КС-14 осуществляется непосредственно членами комиссии, принимавшими участие в приёмке объекта.

Назначение актов КС-2 и КС-3 и их роль при вводе объекта в эксплуатацию

Теперь несколько слов об актах КС-2 и КС-3. Данные формы предполагают только поэтапную сдачу выполненных строительных работ при условии, что такая сдача предусмотрена в подрядном договоре. Также, данные формы актуальны в случае привлечения субподрядчиков.

Промежуточная сдача с помощью КС-2 и КС-3 позволяет не только признать расходы в налоговом учете, но и подтвердить фактическую стоимость принимаемого готового объекта.

Приемка или ввод в эксплуатацию в этом случае осуществляется заказчиком, который берет на себя регистрацию построенного объекта и дальнейшие согласования с органами власти. Непосредственно акты являются лишь основанием для расчетов с исполнителями работ.

Заключение органа государственного строительного надзора

Градостроительный Кодекс РФ, ст.54 ч.3-4, предлагает свою трактовку, из которой следует, что заключение органа государственного строительного надзора (ЗОС) выдается либо уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, либо уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ, в зависимости от типа строительного объекта.

Что касается опасных производственных объектов, линий связи, технически сложных и уникальных объектов и т.д., заключение выдается федеральным органом исполнительной власти в соответствии с постановлением Правительством РФ от 1 февраля 2006 года № 54.

В целом, заключение о соответствии (ЗОС) готовится только после окончания строительства и проведения итоговой проверки, результаты которой дают оценку выполненным работам и обеспечивают принятие решения о выдаче заключения о соответствии или об отказе в выдаче такого заключения (Положение об осуществлении государственного строительного надзора в РФ, пункт 16).

На заметку! Заключение о соответствии (ЗОС) или его отказ выдается в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты обращения застройщика или заказчика в орган государственного строительного надзора.

Модель комплекса, готового к вводу в эксплуатацию

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

В соответствии с Градостроительным Кодексом РФ, ст.55 ч.1, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, удостоверяющий, что выполнение строительства, реконструкция, капитальный ремонт объектов в полном объеме соответствуют предъявляемым требованиям. В том числе, соответствует плану земельного участка и проектной документации.

• федеральный орган исполнительной власти;
• региональный орган исполнительной власти;
• орган местного самоуправления.

Форма разрешения на ввод в эксплуатацию объектов строительства утверждена постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 года № 698. Срок рассмотрения заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ограничен десятью сутками.

Решение о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объектов строительства принимается проверки документации, прилагаемой к заявлению.

Особые условия выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства

• Правоустанавливающие документы на земельный участок, которые подтверждают факт приобретения прав на земельный участок и законность его освоения.
• Градостроительный план земельного участка по форме, утверждённой постановлением Правительства РФ от 29 декабря 2005 года № 840.
• Разрешение на строительство, выдача которого соответствует статье 51 Градостроительного Кодекса РФ. Действительными признаются разрешения на строительство, выдача которых была осуществлена до введения в действие Градостроительного Кодекса РФ (пункт 3, статья 8 ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ).
• Схема, отображающая расположение возведённого (реконструированного, отремонтированного и т.д.) объекта капитального строительства, привязку сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка, а также организацию по планировке земельного участка. Данный документ должен быть подписан лицом, выполняющим строительство – застройщиком либо заказчиком.
• Заключение органа государственного строительного надзора (ЗОС) необходимо, если предусматривается надзор за соответствием объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.
• Полная информация об объекте строительства передается безвозмездно в орган, выдавший разрешение на строительство. Сюда относятся сведения о самом здании, о сетях инженерно-технического обеспечения, а также один экземпляр результатов инженерных изысканий (копия) и один экземпляр разделов проектной документации (копия), в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, пунктами 2, 8 – 10, часть 12, статья 48 и часть 18 статьи 5.
• Акт приемки объекта капитального строительства, при условии выполнения строительства, реконструкции или капитального ремонта на основании договора.
• Документ, подтверждающий соответствие объекта капитального строительства требованиям технических регламентов. Он должен быть подписан лицом, осуществляющим строительство. Форма документа не установлена.
• Документ, подтверждающий соответствие параметров объекта капитального строительства проектной документации. Подписывается лицом, выполняющим строительство, либо застройщиком, либо заказчиком в случае выполнения строительства (реконструкции, капитального ремонта) на основании договора, форма которого не установлена.
• Документы, подтверждающие соответствие объекта капитального строительства техническим условиям. Подписываются представителями организаций, осуществляющей эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, если таковые имеются в наличии.

Заключение

В завершение, хотелось бы отметить, что путь к приемке объекта начинается уже на первом этапе – этапе планирования. Поэтому подготовка пакета документов (разработка, приведение в соответствие, подписание) должна вестись параллельно с общим строительством – и обязательно с опорой на действующее законодательство.

Ввод в эксплуатацию объектов строительства через предложенный нами алгоритм – самый простой и эффективный путь к запуску нового функционально полноценного здания. Сразу отметим, что внимание к деталям в этом процессе не может быть излишним.

Чем ответственное и добросовестнее подходишь к делу, тем выше шансы сдать объект с первого раза. В этом случае ввод в эксплуатацию, как финальный экзамен, станет лишь обычной формальностью, которая не преподнесет неприятных сюрпризов.

Источник stroitelstvoproektirovanie.com