Один дом — три очереди. Первые секции заселили ещё в 2012 году, потом настал кризис и стройку заморозили. Пришёл новый застройщик, но информацией он делится неохотно, а квартиры продаёт агентство.
2/3 дома заселены, строятся последние 4 подъезда
Инфраструктура микрорайона Южный в городе Красногорске давно сложилась. Квартал не новый. 10 лет назад здесь стояли пятиэтажки, потом хрущёвки пошли под снос, а на их месте выросли высотные дома. Среди них — ЖК «Южный». 13-подъездный дом строится уже 7 лет. Почему же так долго? В попытке выяснить мы отправились на стройку.
Оказалось, что развитая инфраструктура и железнодорожная станция под боком являются весомыми плюсами проекта, но и минусов вскрылось немало.
О застройщике
ЖК «Южный» начинала строить «МосСтройМеханизация-5». Разрешение было получено в 2009 году, но стройка растянулась. Сначала долго не могли снести старый жилой фонд на месте нового дома — переселять людей было некуда.
СТРОИТЕЛЬСТВО ЮЖНОГО ОБХОДА
Когда начали заселять, появились первые отзывы о качестве строительства. Серьёзных жалоб нет, дуло из окон, но многим эту проблему удалось решить правильной регулировкой. Крайне недовольны жильцы водой — из труб идёт ржавая жидкость. Причём по сей день.
Когда выяснилось, что строительство двух заключительных блок-секций под вопросом, жители 7 и 8 подъездов даже обрадовались — ничто не будет закрывать им панорамный вид на город. Причиной остановки строительства дома стали финансовые сложности застройщика. Особенно остро кризис после 2014 года ощутили на себе дольщики ЖК «Red Hills». Сдача корпусов в эксплуатацию там была перенесена на 2 года.
Строительство крайних секций «Южного» в 2014 году заморозили. К проекту вернулись только в 2016, и тогда уже преемником «МСМ-5» оказался «Прогресс». Детали сотрудничества компаний не раскрываются, но, очевидно, они смогли найти взаимовыгодный компромисс.
На сайте ЗАО «Прогресс» представлен список проектов — жилых и коммерческих, над которыми работала компания. Но подробной информации нет, ссылки не активны. То, что компания не склонна к раскрытию информации о своей деятельности, не повышает уровень доверия к ней. Обнадёживает, что продажи в ЖК «Южный» ведутся в соответствии с ФЗ-214 и деньги дольщиков застрахованы. Несмотря на это задержка ввода крайних секций в эксплуатацию прогнозируема.
Шестую блок-секцию обещали начать строить летом 2017 года, когда будут готовы 4 этажа пятой секции, потом, когда будут готовы её восемь этажей. В итоге — пятую уже почти построили, а за шестую взялись только к зиме 2017. Сотрудник офиса продаж предупреждает о выдаче ключей не ранее следующего декабря.
Как добраться до комплекса
У ещё строящегося здания уже есть почтовый адрес. Всё потому, что большая часть дома заселена. Так что автомобилисты могут забивать в навигаторе адрес: Красногорск, ул. Заводская, 18. Добраться из Москвы можно по Волоколамскому или Новорижскому шоссе со съездом на Ильинское шоссе и поворотом на Заводскую улицу.
Строительство дороги в Южном
ЖК «Южный» находится в километре от железнодорожной станции «Павшино». Это расстояние можно пройти пешком минут за 20, а можно автобусом за 5 минут доехать до остановки «Павшинский механический завод». Она находится в 300 м от комплекса.
От платформы «Павшино» поезд идёт до Рижского вокзала 35 минут. По пути есть остановки возле станций метро «Тушинская», «Войковская» и «Рижская». Поскольку все они расположены на разных ветках, можно подобрать наиболее удобный маршрут к месту назначения.
До метро «Мякинино» всего 4 км, но добираться туда неудобно — прямых автобусных маршрутов нет, а с пересадками дорога займёт не менее часа. От метро «Тушинская» можно доехать на автобусе №209К, который останавливается напротив дома. Поездка займёт 40 минут.
В перспективе ближайшим метро станет одна из станций новой Рублёво-Архангельской линии. Её строительство начнут после 2020 года и первым участком станет как раз перегон Строгино-Ильинское. Ближайшая к ЖК «Южный» станция расположится на противоположной стороне Новорижского шоссе ориентировочно в 2 км от комплекса.
Офис продаж на объекте
Перед стройплощадкой стоит временный павильон с офисом продаж. Клиентов немного, работают только 2 менеджера, один из которых водит потенциальных покупателей на стройку. Заинтересованности или клиентоориентированности замечено не было. Примерно на каждый третий вопрос менеджер продаж отвечал «не знаю» и «посмотрим, что сделает застройщик».
Это и неудивительно. Агентства по реализации жилья в ЖК «Южный» меняются часто. В разное время квартиры продавали Est-a-tet и «Метриум Групп». Теперь в офисе сидят представители Prisma Group. Сам офис больше похож на строительный вагончик.
Застройщик «Прогресс» не особо заботиться о том, кто, как и в каких условиях представляет его покупателям.
Выжимать информацию пришлось настойчиво. Вот, что стало известно, например, об условиях ипотечного кредитования. ЖК «Южный» аккредитован 6 банками: Сбербанк, ВТБ, СМП, «Транскапиталбанк», «Открытие» и «Возрождение». Минимальный первоначальный взнос составляет 5%, при этом ипотечная ставка будет 11,5%. Такие условия предлагает «Транскапиталбанк».
Если есть желание получить кредит под 9,5% годовых, придётся внести первоначальный взнос в размере 15%.
Условия рассрочки застройщик обсуждает с дольщиками индивидуально, беспроцентный вариант можно согласовать на срок до 3 месяцев.
Визуальный ряд
Жилой комплекс «Южный» представляет собой один дом, в котором после завершения строительства последних 4 подъездов будет более 1000 квартир. По форме здание напоминает букву Ш, дворы закрыты стенами с трёх сторон, за дом можно попасть через арки. Высота секций разная — от 17 до 25 этажей, но лоджии везде начинаются с 3 этажа. На первых этажах расположены коммерческие помещения.
К концу 2017 года заселено 9 подъездов. Все они закрыты на магнитный замок, в металлические двери врезан домофон. На первом этаже предусмотрено помещение для консьержа, но найм сотрудника происходит только в случае согласия большинства жильцов.
При входе в подъезд ведётся видеонаблюдение. Колясочных нет, но есть мусоропровод. В секциях выше 20 этажей установлено 2 грузовых и один пассажирский лифт, в секциях пониже — по одному грузовому и пассажирскому. Установлено оборудование Щербинского завода.
Отделка подъездов в заселённых секциях заметно поизносилась. То и дело на стенах видны трещины, штукатурка осыпается. В строящихся секциях застройщик обещает улучшенную отделку, но менеджер продаж никакой конкретной информацией не владеет. Однако признался, что дизайнерских изысков ожидать не приходится. Покрасят светлой краской, на полу уложат плитку.
Ход строительства
В конце 2017 года «Прогресс» возводит два блока — БС-5 и БС-6, в каждом из которых будет по 2 подъезда. Итого 377 квартир. В 5 секции 19 этажей, в 6 — 17. Визуально крайние секции ничем не будут отличаться от уже построенных ранее.
Более активно возводят 5 блок-секцию. Перед Новым 2018 годом строители завершают монолитный каркас, а внешние стены закладывают газобетонными блоками на уровне 15-17 этажа. Работы в 6 секции ведутся на уровне подвала и первого этажа.
Согласно проектной декларации, срок ввода в эксплуатацию обеих блок-секций — II квартал 2018 года, а на выдачу ключей застройщик оставляет себе III квартал. Менеджер продаж выразил уверенность, что ключи дольщики получат в декабре 2018.
ЖК «Южный» — это монолитный дом по индивидуальному проекту. Межквартирные стены на этажах в строящейся 5 блок-секции только начали возводить. Представить границы квартир можно только силой воображения, впрочем, сориентироваться можно по монолитным пилонам.
К построенной части здания сотрудники Prisma Group доступа не имеют, квартиры в ней не продают, подъезд показать не могут. Водят только на второй этаж 5 блок-секции.
Планировки и цены
Абсолютное большинство квартир в «Южном» — однокомнатные. В последних двух блок-секциях из 377 квартир однокомнатных 278. Ещё 68 двушек и 31 трёшка. Все жилье передается со свободной планировкой. Но даже в самой скромной по метражу планировке обозначены гардеробные.
Ставить ли межкомнатные перегородки так, как предлагает застройщик, покупатель решает сам. Во всех квартирах, начиная с 3 этажа, есть широкие лоджии площадью от 5 до 8,5 кв. м. Высота потолка от плиты до плиты 2,8 м.
По заявлению менеджера продаж, можно заказать отделку от застройщика, и к моменту заселения ремонт в квартире будет произведён. Однако сотрудники офиса не имеют никакой информации относительно качества отделки, производителях материалов, точном перечне работ. Смогли пообещать только ламинат на полу, обои под покраску и санузел «под ключ». Ни о каком шоу-руме ни сейчас, ни в перспективе речи не идёт.
Площадь однокомнатных квартир варьируется в пределах от 33,6 до 50 кв. м. Самые компактные квартиры — студии, где шестиметровая вытянутая кухня не имеет собственного входа. Но на кухне есть своё маленькое окошко. Стоимость такой квартиры площадью 33,6 кв. м — 2 570 тыс. рублей. В однушке площадью 38 кв. м кухня уже занимает 8,5 кв. м, и окно в ней побольше. Такие квартиры продают за 2 990 тыс. рублей.
Если есть возможность увеличить бюджет покупки до 3 520 тыс. рублей, имеет смысл рассмотреть квартиру площадью 45,6 кв. м с 11-метровой кухней и комнатой квадратной формы. Самая большая по площади однушка — 49,7 кв. м. Она продаётся за 3 860 тыс. рублей.
В планировках двухкомнатных квартирах такого разнообразия нет. Площадь любой двушки 61 кв.м. Но можно выбрать между угловой и линейной планировкой. Самая дешёвая квартира находится на 2 этаже, она стоит 4 950 тыс. рублей. За 5 260 тыс. рублей продают угловую на 15 этаже, в данный момент она самая дорогая из двушек.
Двух видов предлагаются трёхкомнатные квартиры. За 6 860 тыс. рублей продаются трёшки-распашонки площадью 87,6 кв. м, а за 7 840 тыс. рублей можно купить квартиру линейной планировки площадью 100,7 кв. м.
Инфраструктура и экология
На первых этажах расположены магазины, аптеки, сразу несколько салонов красоты, есть зоомагазин. Напротив находятся торговый центр с «Дикси» и супермаркет «Магнит». В соседнем доме работает отделение Сбербанка.
Через дорогу расположены два детских сада — под номерами 24 и 38. В шаговой доступности есть и сетевой коммерческий детский сад «Маленькая страна». Стоимость его посещения обходится в 28 тыс. рублей в месяц. В 250 метрах от дома находится общеобразовательная школа № 12. В километре от ЖК «Южный» по другую сторону железной дороги находятся две гимназии — № 5 и № 6.
До городской поликлиники №2 идти 400 метров, там есть детское и взрослое отделения. Однако вместе со заселением последних секций ЖК «Южный» на первом этаже дома должна открыться детская поликлиника на 100 посещений в смену и раздаточный пункт молочной кухни.
В планах застройщика строительство наземного паркинга. Количество машиномест в офисе продаж не знают, но на форумах комплекса встречается цифра 270. А вот ориентировочную стоимость озвучили — от 700 тыс. до 1 000 тыс. рублей. Пока что жители ЖК «Южный» оставляют машины во дворе, на Заводской улице и на плоскостной парковке напротив дома, она вмещает около 80 автомобилей.
Назвав «Южный» комплексом, застройщик, скорее, поддался общей тенденции в строительной сфере — сейчас все строят жилые комплексы. Но по сути, это отдельно стоящий дом на 1000 с лишним квартир. И всё. Первые этажи отдали частникам, и сейчас там получилось скопление салонов красоты — есть почти в каждом подъезде.
Не выйдет заработать на коммерческих помещениях только в последних секциях — без детской поликлиники проект не получил бы разрешения на строительство, хотя бы минимальную социальную нагрузку застройщик должен нести. В перспективах появления наземного паркинга сомневаются все — потенциальные покупатели, жильцы, менеджеры продаж. Форум смеётся — да за эти 1 000 тыс. руб./место гараж станет ещё одним долгостроем. Инфраструктура в микрорайоне «Южном» развита — тут не поспоришь, но заслуги застройщика в этом нет.
И ещё одна ложечка дёгтя. По адресу Ильинский тупик, 6 расположено предприятие ЗАО «СОЮЗСНАБ». На форумах и в социальных сетях можно найти информацию, что жители Красногорска последние 10 лет борются за то, чтобы его закрыть. Компания занимается производством пищевых добавок и, по мнению жителей, выбрасывает в атмосферу массу вредных веществ.
Действительно, в открытом доступе в сети есть разрешения на их выброс, выданные ЗАО «СОЮЗСНАБ» Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору. В документах указан перечень загрязняющих веществ и класс опасности. Среди них есть формальдегид, оксид и диоксид азота, ацетальдегид, бензин (нефтяной, малосернистый), оксид углерода, ацетон и другие. ЗАО «СОЮЗСНАБ» находится в 550 м от ЖК «Южный».
Наше мнение Доверять или не доверять? ЖК “Южный” — проект с “замороженным” прошлым от застройщика, о котором известно так мало. Да и об особенностях строящихся секций сотрудники офиса продаж знают немного, предлагают эфемерную отделку. Однако инфраструктура района выступает плюсом — сады и школы, торговые объекты — всё под рукой.
Возможность дойти до железнодорожной станции пешком даёт возможность точно рассчитать время в пути до Москвы и не зависеть от автомобильных пробок. Большого выбора крупногабаритных квартир здесь нет, а вот желающим приобрести однокомнатную можно подобрать наиболее подходящий вариант. Планировка жилплощади даже небольшого метража выглядит функциональной.
Источник: mskguru.ru
Часть садоводства в районе посёлка Южного может попасть под застройку урбан-квартала
Часть садоводства «Алтайские зори», возможно, попадёт в зону застройки нового квартала в Барнауле. Об этом говорили на градсовете 17 августа, где повторно рассматривали проект ЖК из 12 многоэтажек. По словам архитекторов, перед строительством микрорайона застройщику придётся выполнить огромную работу по укреплению участка, так как часть площадки расположена в глубоком овраге. А для этого необходимо выкупить прилегающие наделы в садоводстве.
Попытка № 2
Вопрос с укреплением участка стал одной из причин, почему эскизный проект микрорайона не приняли на градсовете 9 августа. Тогда эксперты обратили внимание, что при разработке документации не были учтены особенности рельефа.
«Здесь два ярко выраженных водотока. Один из домов находится как раз на нижней точке одного водотока. Детский сад и гараж — в другой. То есть проектировщики создают себе проблемы с водоотведением», — отметил главный архитектор Алтайского края Виктор Четошников.
Участок под застройку на ул. Герцена, 5е / Фото: Drom
На заседании 17 августа докладчик сообщил, что перед строительством домов всё-таки предусмотрены некоторые мероприятия по инженерной подготовке территории.
«Запланированы укрепление откосов, отсыпка территории, устройство дренажей, позволяющих сохранить существующий отток поверхностных стоков с земельного участка. При необходимости при строительстве ЖК будут обустраивать наблюдательные скважины для отслеживания уровня грунтовых вод», — объяснил архитектор.
В Барнауле хотят построить жилой комплекс в овраге, который станет визитной карточкой Южного
Необходимая очерёдность
Однако членов комиссии больше интересовал вопрос укрепления оврага. По мнению Сергея Боженко, чтобы выполнить эту работу, необходимо задействовать прилегающую территорию, то есть часть садоводства «Алтайские зори».
«Какие инженерно-технические меры по стабилизации насыпного грунта вы предусмотрели? Чтобы их внедрить, требуется выделить дополнительную территорию в сторону садоводства», — сказал он.
На это представитель компании «Адалин-строй», которая и планирует развивать квартал, ответил, что застройщик заключил договор с новосибирской компанией. Она и работает над укреплением откосов.
«Если укрепления потребуются, они будут выполнены. В любом случае запланирована очистка оврагов, выполнение дренажей, иначе мы сможем воду отвести. Эта работа дорогая, но она необходима», — отметил он.
Проект ЖК на ул. Герцена, 5е / Фото: Drom
Также в планах компании — строительство в месте перепада высот (она достигает 10 метров) упорной стенки с дренажными трубами для отведения вод.
Однако замдиректора МКУ «Архитектура города Барнаула» Сергей Боженко настаивал: к вопросу укрепления участка нужно подходить более серьёзно. Поэтому он предложил согласовать первую часть проекта — высотные дома вдоль Южного тракта. Остальные объекты можно строить только после того, как застройщик решит вопрос с укреплением грунта. Боженко ещё раз обратил внимание, что для этого, вероятно, придётся изымать часть земель садоводства.
«Вторая часть [квартала]— высотные здания-параллелепипеды, размещённые на насыпных грунтах без должной инженерной подготовки, — требует нового осмысления. В условиях сложного рельефа и слабых грунтов сначала решаются вопросы инженерной подготовки территории и только потом — планировочные. Сейчас нас отсылают к мифическим разработчикам, которые потом якобы что-то придумают.
Ничего они не придумают. Там два лога, выходящих в сторону садоводства, их надо укреплять. И не „смешной“ дамбой, а серьёзными мероприятиями. Нужно сначала разработать проект инженерной подготовки территории. Возможно, придётся часть земли изымать у садоводств, чтобы эти мероприятия осуществить.
Поэтому вторую очередь нужно дорабатывать», — сказал Боженко.
Дорогу проекту
На защиту проекта встали чиновники. Председатель комитета по строительству, архитектуре и развитию города Антон Воробьёв напомнил, что градостроительный совет — это совещательный орган, и он лишь даёт рекомендации застройщикам. А соответствие проекта техническим параметрам — удел экспертизы, которую проект обязательно проходит.
«Все инженерные изыскания выполняют специализируемые организации. Каждый раздел изысканий проходит экспертизу. Вопрос инженерно-технического характера будет решён. Предусмотрены резервуары для водоотведения. Как минимум этот вопрос мы поручим проработать, коль это вызывает обсуждения у членов градсовета.
Но технические мероприятия будут решены на стадии проектирования», — сказал чиновник.
Источник: www.amic.ru