Что значит дом сдан в долевом строительстве

Считается, что покупка жилья в сданном доме – верный способ застраховаться от известных рисков «долевки». Но в некоторых случаях приобретать готовые квартиры в Петербурге бывает опаснее, чем строящиеся.

На сайтах застройщиков и агентств недвижимости можно найти немало объявлений о продаже квартир в недавно сданных домах. В рекламе значится: объект сдан в эксплуатацию. Формально, в этом случае покупатель может заселиться сразу после заключения договора о приобретении жилья.

«Серый» период
В данной статье мы рассматриваем вариант, когда строительная компания продает квартиры в соответствии с 214-ФЗ – путем заключения договора долевого участия (ДДУ). Обычно застройщику удается реализовать большую часть жилья в многоквартирном доме к моменту ввода дома в эксплуатацию – по статистике, нераспроданными остаются от 5% до 20% квартир.

Застройщик и дольщик могут подписать ДДУ лишь в период от момента получения разрешения на строительство до оформления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. По словам руководителя юридического департамента «НДВ СПб» Анастасии Солдатовой, после сдачи дома строительство считается завершенным – значит, привлекать денежные средства в соответствии с 214-ФЗ уже невозможно.

Что надо знать о долевом строительстве?

Более того, как поясняет генеральный директор Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости Анна Максимова, договоры долевого участия, поданные в Росреестр после подписания разрешения на ввод объекта, попросту не зарегистрируют. «Даже если у регистрирующего органа не будет информации об этом разрешении и договор все-таки зарегистрируют, впоследствии он не будет являться основанием для оформления права собственности покупателя», – поясняет Анна Максимова.

После того как застройщик зарегистрирует свои права собственности на непроданные квартиры, он их реализует по договорам купли-продажи.

Тем не менее квартиры продолжают продавать и в период, когда объект уже введен в эксплуатацию, но права собственности на жилье в нем застройщиком еще не оформлены. При этом единственным возможным и легитимным механизмом реализации жилья в этот период является заключение предварительного договора купли-продажи. То есть формально квартиры продают по самой опасной для покупателей схеме.

Как рассказал БН начальник Управления контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству Олег Островский, договоры застройщика с гражданами, оформленные после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, регулируются Гражданским кодексом. «Заключение на данном этапе предварительных договоров купли-продажи квартир не противоречит действующему законодательству. Но после того как застройщик оформил право собственности на квартиру, он обязан оформить с покупателем основной договор купли-продажи», – пояснил чиновник.

Без регистрации
По словам Анны Максимовой, от момента сдачи дома госкомиссии до оформления собственности покупателей на приобретенные квартиры (и, соответственно, прав застройщика на непроданные) проходит от трех до шести месяцев. «В числе прочих документов строительная компания должна предоставить в управление Росреестра разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а также – подтверждение того, что дом подключен к инженерным сетям «по постоянной схеме». Если у застройщика нет возможности заключить соответствующие договоры с поставщиками услуг, либо он не успел сформировать пакет других необходимых для регистрации документов, срок оформления права собственности может затянуться», – утверждает она. Известно несколько случаев, когда компания не могла зарегистрировать право собственности на квартиры больше года.

Новые правила долевого строительства

Как говорит генеральный директор ГК «Новый Петербург» Андрей Вересов, скорость оформления прав на жилье во многом зависит от качества работы юридической службы застройщика и характеристик объекта. Например, чем больше квартир в доме, тем сложнее и дольше происходит процедура их регистрации.

Без права на прописку
С правовой точки зрения, покупатели жилья в так называемый серый период (дом сдан, но не оформлено право собственности на квартиры в нем) несут риски, аналогичные тем, что и при приобретении недвижимости по предварительным договорам в период строительства. Теоретически до момента сдачи объекта в эксплуатацию застройщик может продать квартиру по договору долевого участия, а затем, после того как он получит разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, реализовать ту же квартиру – но уже по предварительному договору. Впрочем, такие случаи на петербургском рынке пока не встречались.

Безусловное преимущество покупки жилья в сданном доме – возможность сразу после заключения предварительного договора и его оплаты получить ключи и заселиться. Как поясняет Анастасия Солдатова, отсутствие права собственности препятствует покупателю лишь распоряжаться квартирой (например продавать ее или дарить). Жить в ней можно после составления передаточного акта.

Стоит помнить, что до оформления права собственности у жильцов таких квартир может возникнуть немало проблем. В незарегистрированном объекте невозможно прописаться, а платить за коммунальные услуги придется по тарифам, которые установил застройщик. «И хотя Жилищный кодекс гласит, что владелец жилья должен оплачивать коммунальные услуги с момента регистрации права собственности, на практике покупателям приходится нести соответствующие затраты с момента приемки объекта госкомиссией», – отмечает Анна Максимова.

Снижаем риски
При заключении предварительного договора в «серый» период имеет смысл поинтересоваться у застройщика, подключено ли здание по постоянной схеме к инженерным сетям.

Отметим, что дом может быть сдан в эксплуатацию, но подключен к коммуникациям по постоянной схеме гораздо позже. Дело в том, что в момент приемки дома застройщик обязан предоставить лишь подтверждение того, что выполнил технические условия на подключение здания к инженерным сетям. В свою очередь, застройщику эти подтверждения выдают сами компании – поставщики услуг (Ленэнерго, Водоканал и др.). То есть выполнение условий фактически подтверждают сами монополисты. Но довольно часто сданные дома «зависают на времянке», а в этом случае процесс регистрации прав собственности может затянуться.

Также особое внимание надо обратить и на положения самого предварительного договора купли-продажи – у него есть варианты. «Если до заключения основного договора в условиях предварительного прописана обязанность покупателя заплатить всю стоимость недвижимого имущества (или существенную ее часть), такой документ квалифицируется как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате», – отмечает юрист коммерческой практики компании Rightmark group Мария Козлова. В ряде случаев при возникновении судебных споров с застройщиком этот вид договора дает покупателям больше преимуществ, чем просто предварительный договор купли-продажи.

Чтобы предварительный договор считался заключенным, в нем обязательно нужно указать характеристики квартиры. Практика показывает, что застройщики крайне редко включают соответствующий пункт в предварительный договор. Дело в том, что по действующему законодательству к моменту ввода объекта в эксплуатацию застройщик обязан иметь на руках результаты обмера всех квартир, выданные проектно-инвентаризационным бюро (ПИБ). На деле эти акты компания получает за несколько недель до регистрации права собственности на объект.

Предварительный демпинг
Стоимость квартир в доме, находящемся на завершающем этапе строительства, и в уже сданном госкомиссии объекте практически не отличается.

А вот цена на жилье после оформления права собственности застройщиком вырастает, поскольку компания включает в нее свои расходы на регистрацию. «Цена увеличивается и за счет роста спроса на такую недвижимость – многие готовы платить больше, но за уже оформленный в собственность объект. К тому же банки охотней выдают ипотеку на покупку таких квартир – и по более низкой ставке», – подчеркивает заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак.

Эксперты считают, что в ближайшее время число квартир, реализуемых в «серый» период, явно не снизится: застройщикам невыгодно приостанавливать продажи до оформления права собственности. Учитывая, что стоимость квартир в только что сданном доме на 10% ниже, нежели на оформленное застройщиком в собственность жилье, покупатели на такие квартиры всегда найдутся. Предварительный договор купли-продажи, который считается самой опасной схемой покупки жилья, останется единственным механизмом продажи недвижимости после сдачи дома и до регистрации собственности. Других схем реализации жилья в этот период законодатели пока не придумали.

Источник: www.bn.ru

Риски и подводные камни при заключении договора долевого участия в строительстве

Несмотря на строгие законодательные нормы, определяющие значимые условия договора долевого участия в строительстве и требующие обязательной его регистрации.

Заключение ДДУ требует знания юридических тонкостей, поскольку закон не может предусмотреть всех возможных ситуаций. Какие же «подводные камни» содержит договор долевого участия в строительстве квартиры?

Как долевое строительство регулируется в законе и изменения 2015-2016

Для регулирования взаимоотношений в процессе долевого строительства правительством РФ был разработан ряд законодательных актов, в частности:

• ФЗ №214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
• ФЗ №215 от 30.12.2004 «О жилищных накопительных кооперативах»;
• ФЗ №122 от 22.08.2004, устанавливающий порядок регистрации прав на недвижимость;
  Градостроительный кодекс России.

Законодательная база прописывает порядок действий обеих сторон соглашения:

1. На начальном этапе проектирования компания-застройщик должна получить разрешение на строительство жилого объекта.
2. При отсутствии разрешения в последующем введении дома в эксплуатацию будет отказано.
3. ДДУ может заключаться между дольщиком и застройщиком лишь после публикации строительной компанией проектной декларации и получения необходимого разрешения на строительство.
4. Договор можно зарегистрировать и после того как дольщик получит акт передачи.

Действие Федерального закона №214 началось с 2004 года, и в течение всего времени своего существования он неоднократно корректировался в целях защиты прав дольщиков и предотвращения мошенничества.

Поправки, внесенные в закон в 2015 году, призваны затронуть тему последовательности расчетов, форм приобретения жилья и взаимоотношений застройщиков с государством.

Согласно новым изменениям закона, застройщик может заключить с дольщиком лишь три вида договоров – выпуск жилищного сертификата, соглашение долевого участия, договор жилищного кооператива.

В обязательном порядке компания-застройщик должна обладать правами собственности в отношении используемого участка либо правами аренды.

Это значительно расширяет круг юридических лиц, могущих заниматься строительством жилых объектов.

С 2015 года для застройщика обязательно предоставление детальной информации о потраченных на долевое строительство средствах дольщиков, что позволяет на ранних этапах увидеть признаки банкротства застройщика.

В обязательном порядке должны публиковаться сведения о дебиторской и кредиторской задолженности застройщика.

Застройщики, незаконно использовавшие средства дольщиков (без разрешения на строительство), подвергаются штрафным санкциям:

• физическое лицо может быть оштрафовано на сумму до 50 тысяч рублей;
• штраф для юридического лица может варьироваться до 1 млн. рублей.

Риски участия в долевом строительстве

Несмотря на нормативную базу, регулирующую договорные отношения при долевом строительстве, это не исключает определенные гражданско-правовые риски.

Среди более частых строительных споров можно отметить следующие:

1. Наличие в тексте договора условий, не соответствующих требованиям ФЗ. В этом случае пункты, нарушающие императивные требования, не имеют юридической силы и не требуют обязательного исполнения дольщиком.
2. Возможность использования застройщиком средств полученных от дольщиков не по назначению. В подобной ситуации дольщик может через суд требовать компенсации всех убытков и морального ущерба.
3. Увеличение цены подписанного договора. Такое может произойти, если договором предусмотрена вероятность трансформации цены, но в обязательном порядке требуется заключение соглашения с дольщиком и последующая регистрация его в государственных органах.
4. Просрочка обязательств застройщика по срокам передачи объекта. При этом дольщик смело может выдвигать претензию к застройщику и требовать с него выплаты неустойки, возмещения убытков или компенсации морального вреда. При двухмесячной задержке сдачи дома дольщик может односторонне расторгнуть договор долевого строительства с требованием возврата выплаченных средств и взиманием процентов.
5. Непредвиденное повреждение или гибель строящегося объекта. Ответственность в таком случае лежит на застройщике до момента передачи объекта дольщику. Если дольщик уклоняется от принятия квартиры и составления акта передачи, риск случайной гибели объекта признается перешедшим к дольщику при соблюдении застройщиком всех законных требований.
6. Несоответствие объекта долевого строительства требования договора. В таком случае дольщик имеет право требовать от застройщика устранения недостатков, уменьшения стоимости объекта или возмещения собственных расходов на устранение недочетов. Если требования к объекту существенно нарушены или недостатки не устранены в разумный срок, дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, потребовать возмещения финансовых и моральных убытков.
7. Риск изменения застройщиком проектной документации или предназначения строящегося объекта.
8. Участник долевого строительства в подобной ситуации может в судебном порядке требовать расторжения договора.
9. Риск банкротства компании-застройщика до выполнения обязательств. Дольщик может требовать от застройщика возмещения финансовых убытков либо предоставления жилого помещения.
10. Односторонний отказ застройщика от выполнения договора при просрочке исполнения обязательств дольщиком. Застройщик может расторгнуть договор, если дольщик задерживает положенный платеж более чем на два месяца либо систематически нарушает сроки внесения выплат.

Нельзя забывать и о наступлении ответственности самого дольщика за невыполнение взятых на себя обязательств по ДДУ. В случае нарушений условий договора дольщик обязан выплатить застройщику неустойку и убытки сверх неустойки.

Права участников долевого строительства

Защита прав участника долевого строительства в первую очередь предполагает определение правового статуса прав дольщика на объект: первоначальный или производный.

При первоначальном праве дольщика не имеют значения иные договоры, имеющие место быть в цепочке между застройщиком и дольщиком.

Если участник долевого строительства выполнил обязательства по оплате, он имеет право требовать передачи квартиры независимо от других обстоятельств.

Производное право дольщика предполагает возможность не наступления права дольщика на квартиру вследствие неисполнения обязательств участником одного из промежуточных договоров.

Проверка информации о застройщике и документов на строительство

При выборе добросовестного застройщика необходимо проверить следующую информацию:

Помимо этого строительная компания обязана предоставить:

• подтверждение государственной регистрации;
• пакет учредительных документов;
• свидетельство о постановке на учет в налоговых органах;
• бухгалтерский баланс и утвержденный годовой отчет;
• аудиторское заключение за прошедший год.

Дополнительно можно посетить место строительства и посмотреть информацию на информационном щите, просмотреть отзывы о компании в Интернете, ознакомиться с картотекой арбитражных дел на официальном сайте.

Предварительное ознакомление с ДДУ

Договор участия в долевом строительстве подлежит непременной регистрации в государственных органах и считается юридически законным только после даты регистрации.

Договор участия в долевом строительстве обязательно должен включать в себя следующие данные:

• детальное описание объекта, включая все его характеристики;
• конкретные сроки передачи объекта во владение дольщика;
• стоимость объекта по договору, подробный порядок и сроки выплат;
• гарантийные сроки на обслуживание объекта.

Подписывать нужно именно соглашение, в шапке которого указано название сделки «Договор на участие в долевом строительстве».

При подписании «Предварительного договора купли-продажи» или “Договора цессии“права на квартиру принадлежат застройщику, независимо от выплаты дольщиком суммы в полном объеме. А поскольку такой договор не подлежит регистрации, то застройщик может продать одну квартиру несколько раз.

Страхование застройщиком привлеченных средств дольщиков

Поправки в ФЗ №214 от 01.01.2014 обязуют застройщика страховать средства, полученные от участников долевого строительства.

На основании этих изменений застройщик не может использовать средства дольщиков без их страхования или получения на эту сумму банковских гарантий.

Порядок разрешения разногласий с застройщиком

При возникновении разногласий с застройщиком возможно их согласительное разрешение, если строительная компания устраняет все недочеты.

В случае несоответствия объекта недвижимости договору при его передаче дольщику необходимо составление акта с подробным описанием всех нарушений.

Если застройщик отказывается устранить нарушения, дольщик имеет право требовать в судебном порядке их устранения и возмещения финансового ущерба. Также может быть востребована моральная компенсация и оплата судебных издержек.

При нарушении застройщиком сроков договора дольщик может расторгнуть соглашение спустя два месяца от момента истечения срока исполнения обязательств.

Если дольщиком нарушаются обязательства по выплате, застройщик имеет право на расторжение договора и требование взыскания с дольщика неустойки.

Видео: Как покупать квартиру в строящемся доме?

В видеоролике юрист рассказывает как защитить себя от негативных последствий при приобретении квартир на этапе строительства дома.

Даются советы, какая форма сделки наиболее безопасна для дольщика, какие условия необходимо учесть при заключении договора долевого участия в строительстве, как правильно действовать в случае возникновения спорных ситуаций с застройщиком.

Источник: terrafaq.ru