Что значит эскроу строительство

С 1 июля вступает в силу так называемый закон об эскроу-счетах. Застройщик открывает такой счёт в банке, а дольщик вносит деньги. Но деньги девелопер сразу не получит: они будут храниться в банке до тех пор, пока застройщик не сдаст объект. Это помогает контролировать застройщиков и не потерять вложения при банкротстве девелопера. Но станут ли эскроу-счета выходом?

Повысят доверие людей к застройщикам? И правда ли, что их введение на самом деле защитит деньги дольщиков?

Что такое эскроу-счета?

Это специальные счета в банках, которые лишают застройщика возможности использовать напрямую деньги дольщиков. Девелопер открывает счёт в банке, дольщик вносит деньги, которые хранятся в кредитной организации до ввода дома в эксплуатацию и регистрации права в Росреестре. Застройщик должен оплатить строительство из собственных средств или за счёт кредитов. Деньги он получит только когда сдаст дом и зарегистрирует хотя бы одну квартиру. Это и называется проектным финансированием.

Эскроу счет в строительстве. Покупка квартиры с использованием эскроу счета. Безопасно? #эскроусчет

Если девелопер не сможет достроить дом по каким-то причинам, дольщик получит все деньги обратно. Деньги на эскроу-счета вносят после регистрации договора участия в долевом строительстве в Росреестре.

Для счетов эскроу есть особые требования: в договоре дольщик должен указать, что обязуется уплатить цену договора участия в долевом строительстве на счёт эскроу. Также необходимо указать сведения о банке.

Зачем нужно проектное финансирование?

Допустим, вы решили купить квартиру на этапе котлована. Но в памяти эти страшные истории из 2000-х: застройщик вывел деньги дольщиков и исчез. Или стройку заморозили на неопределённое время и люди не могут ни деньги вернуть, ни квартиру получить. Покупка квартиры в строящемся доме — это рискованное предприятие.

Застройщик не всегда какой-то злодей, который хочет украсить деньги дольщиков. «Помочь» в банкротстве девелоперу могут кризис, проблемы внутри фирмы. Но людей, которые потеряли и деньги, и надежду купить жильё, мало это заботит.

Чтобы защитить средства людей, отрасль перевели на проектное финансирование. Цель изменений — исключить возникновение обманутых дольщиков. Если застройщик свои обязательства не исполняет, люди получают деньги обратно в банке.

А что, если банк лопнет?

С 2018 года средства на счетах дольщиков защищает механизм страхования средств. Это дополнительные гарантии — деньги на счёте застрахованы. Сейчас подобный механизм защищает вклады граждан, но в сумме до 1,4 млн рублей. Страховой лимит для счетов дольщиков выше — до 10 млн рублей.

Такой механизм защищает дольщика с двух сторон: и при банкротстве застройщика, и при банкротстве кредитной организации.

Что это меняет и для кого?

Проектное финансирование вряд ли повлияет на дома, которые уже почти готовы к сдаче. Но может привлечь гораздо больше внимания дольщиков к проектам, которые только находятся на этапе строительства. Застройщикам придётся привлекать дополнительный капитал, чтобы выполнить требования банка. И к изменениям нужно привыкнуть всем участникам рынка. В том числе и дольщикам.

Очень многое зависит от работы девелоперов и банков с людьми: смогут ли они объяснить дольщикам, что новые условия для них выгодные?

Во-первых, введение счетов эскроу и правда понижает риски долевого строительства. Например, если вы заключили ДДУ, но спустя какое-то время квартиру покупать передумали. Тогда вы уступаете право требования по договору другому участнику строительства. Права и обязанности нового дольщика сохраняются. Во-вторых, деньги вы получите в любом случае при расторжении ДДУ.

Застройщики снизят риски

Снизятся риски и для самих застройщиков. Действует это так: чем больше наполняются эскроу-счета, тем больше снижается ставка по кредиту для девелопера. Сам девелопер получит гарантии, что проект не провалится, даже если доходы от продажи квартир не покроют все расходы на строительство.

В определенном смысле он (застройщик — при. ред.) становится независим от денег покупателей. Но при этом нельзя забывать, что банковская ставка по кредиту привязана к количеству денег на эскроу-счетах: чем больше денежных средств, тем меньше ставка», — рассказала РИА Недвижимость директор инвестиционного департамента «Интеко» Людмила Корнева.

Директор по гарантийным продуктам «Дом.РФ» Антон Воронин ожидает положительного эффекта от изменений. В компании считают, что проектное финансирование повысит темпы жилищного строительства. По мнению Воронина, это может значительно повысить доверие населения к покупке жилья на этапе строительства.

Источник: www.vbr.ru

Эскроу счета — что это?

Для российской действительности понятие эскроу-счет новое, и, в отличие от принятой за рубежом формулировки, применение в РФ носит ограниченный характер. Эскроу счет не предполагает расчеты по манипуляциям с ценными бумагами, а в роли посредника может быть только банк. Если планируется важная сделка, возникает вопрос использования эскроу счета — что это такое и каков принцип работы.

Гарантии эскроу счета сравнимы с аккредитивом или ячейкой в банковском депозитарии, однако выигрывают по оперативности управления и высокой степени ответственности по исполнению соглашения. Для России этот вариант счета часто используется при покупке недвижимости.

Что означает эскроу счет?

Термин «эскроу-счет» имеет английское происхождение. В переводе escrow account – это особый счет, предполагающий учет имущества, документов, денег до момента возникновения конкретных обстоятельств или исполнения взятых обязательств. В международной практике подобная услуга оказывается широким кругом юрлиц – банками, специализированными конторами, юридическими фирмами. Широкое распространение получило использование в торговле, при покупке недвижимого имущества.

Сделка предусматривает участие трех сторон по договору счета эскроу:

• покупателя (депонента), открывшего счет для исполнения договора;
• продавца (бенефициара);
• эскроу-агента, контролирующего этапы сделки и выдачу средств со специального счета (в России им может быть банк).

Определение простыми словами означает, что ценности передаются другой стороне с особого счета после того, как были исполнены обязательства по договору.

Закон не предполагает ограничений по использованию эскроу-счета – это может быть организация или частное лицо.

Принцип эскроу-счета стал применяться сравнительно недавно, после введения в ГК РФ §3 гл. 45, регламентирующей связи депонента с бенефициаром и эскроу-агентом. Новизна понятия пока не дает некоторым финансовым организациям в полной мере предлагать подобные услуги. Сложности с реализацией возникают и у сторон сделки с недвижимостью.

Применительно к России использование эксроу имеет много сходств с аккредитивом, который более понятен лицам, работающим в сфере недвижимости, и положительно зарекомендовал себя на практике.

Как работает

Основа сделки – исполнение трехстороннего договора, заключенного между участниками: продавцом, покупателем, банком. Последний выполняет функцию доверительной стороны.

Договор должен содержать все предполагаемые операции и условия их исполнения.

Сделка с эксроу-счетом выглядит следующим образом:

1. В банк обращается покупатель с заявлением об открытии счета. Заявление оформляется в строго определенной форме, с указанием предмета договора (суммы), правила осуществления банковской операции, срок действия, а также иные условия, присущие любому другому договору (реквизиты сторон, решение споров и ответственность).
2. Открывается специальный счет, на котором размещают сумму, необходимую для оплаты по договору между покупателем и продавцом. Возможен прием наличными, либо пополнение производят банковским перечислением.
3. Далее участники сделки выполняют условия сделки (в случае с покупкой недвижимости – отдают документы на регистрацию нового собственника).
4. Если в процессе исполнения условий контракта возникают сложности, средства остаются на хранении в банке и разблокируются только для депонента (т.е. покупателя).
5. Если сделка успешно завершается, участники приходят в банк и сдают подтверждающие документы на проверку эскроу-агенту (т.е. представителю банка).
6. После положительного решения, бенефициар (продавец) получает доступ к деньгам на счету и далее волен распоряжаться ими по собственной воле.

Изучив схему работы эскроу, становится понятным, что принцип действия схож с аккредитивом, однако, в отличие от него, имеются существенные преимущества.

Отличия от аккредитива

Выбирая, какой гарантией воспользоваться при совершении расчетов с продавцом недвижимости, следует отметить важные отличия от аккредитива:

• Открытие эскроу-счета возможно только по соглашению трех сторон, включая банк, обеспечивающего безопасность финансовой сделки.
• Для получения допуска к средствам необходимо представить агенту определенные бумаги, подтверждающие исполнение условий договора.
• Процесс управления счетом более удобен для участников, и предполагает большую оперативность.

Когда применяется

Несмотря на то, что в России подобная услуга оказывается исключительно банками и преимущественно по стандартным сделкам с недвижимой собственностью, принцип эксроу-счета допускает применять его и в других вариантах:

• при финансировании проекта;
• для передачи права на какую-либо интеллектуальную собственность;
• при покупке ценных бумаг;
• при выполнении присоединения организации;
• иных ситуациях, например при долевом строительстве.

Порядок реализации в долевом строительстве описан в законе №214-ФЗ. На специальные счета зачисляют деньги, полученные от участников долевого строительства. Банк направляет средства организации, ответственной за застройку, когда объект будет передан в эксплуатацию дольщикам.

Если строительство предполагает расчеты по эскроу-счету, этот пункт должен присутствовать в договоре с застройщиком. После его подписания банк займется открытием и обслуживанием счета, бесплатно для физических лиц, дольщиков.

Переняв основные принципы международной практики ведения эскроу-счета, российский механизм вводит дополнительные ограничения – принимать к хранению можно только денежную массу, а агентом выступает финансовое учреждение.

Особенности использования

Участникам сделки, при использовании нового механизма гарантий, важно знать особенности его применения:

• Предусмотрена возможность изменения условий договора, если того требуют обстоятельства.
• Основанием для изменений становится судебное решение или общее согласие участников.
• Счет действует строго ограниченный период времени, который указывают в соглашении.
• Возможно досрочное закрытие счета при ликвидации организации, признании участников недееспособными, отсутствии связи с кем-либо из сторон. Важно обозначить условия досрочного расторжения в тексте соглашения.
• Если иное не оговорено, средства при досрочном закрытии возвращают депоненту, т.е. лицу, открывшему эскроу-счет.
• Если в период проведения сделки финансовое учреждение признается банкротом, в список лиц, которые должны получить средства (реестр кредиторов), попадает лицо, открывшее счет, либо бенефициар, если условия контракта исполнены.
• Средства на счетах, работающих по принципу эскроу, страхуют на сумму в 10 миллионов рублей.
• Необходимо проконтролировать, чтобы в процессе составления договора был включен пункт наделения банка обязанностью тщательно проверять полученные бумаги. В противном случае, финансовая структура освобождается от ответственности за законность операции.
• Банк вправе запросить дополнительные подтверждающие документы, которые будут свидетельствовать о надлежащем исполнении условий сделки сторонами.

Преимущества и недостатки

Как и в любом другом процессе, операции с использованием эскроу-счета, по сравнению с аккредитивом имеют свои положительные и отрицательные стороны:

1. Если основной контракт расторгнут или признан недействительным, счет оперативно закрывается, а при аккредитиве счет приходится закрывать вручную, так как прекращение действия соглашения не дает оснований для автоматического закрытия.
2. С помощью эскроу обеспечивается исполнение сторонами полученных обязательств, т.е. не служит способом для расчетов с продавцом. Деньги со счета получает бенефициар после успешного завершения сделки.
3. Ввиду непосредственной вовлеченности банка в исполнение сделки, риск мошенничества нулевой, а счет подлежит закрытию только в присутствии трех сторон (аккредитив покупатель вправе закрыть в любой момент).
4. Процедура аккредитива точно описана в законодательстве, не позволяя вносить коррективы. Эскроу-счет предполагает включение в договор пунктов по усмотрению сторон и более индивидуализирован. Например, для получения доступа продавцу достаточно иметь документы, определенные договором (новое свидетельство о регистрации прав нового собственника-депонента).
5. Ответственность банка по аккредитиву сводится к формальной проверке представленного пакета. При использовании эскроу, банк обязан тщательно проверить сделку на законность и надлежащее исполнение условий. В результате, к такой ответственности оказались не готовы многие российские финансовые учреждения.

Из ограничений следует отметить невозможность ведения сделок, если она заключена между юрлицами. А реализация услуги требует осторожности, ведь в случае спорных ситуаций, требующих судебных разбирательств, сложно предположить исход дела – не существует достаточной судебной практики.

Отметим, что с 1 июля 2019 года все застройщики, работающие по схеме долевого строительства, должны перейти на использование эксроу-счетов. Денежные средства дольщиков, поступающие на специальный счет в банке, будут замораживаться до момента выполнения застройщиком обязательств по вводу объекта строительства в эксплуатацию. А где же тогда застройщикам брать деньги на само строительство? Ответ — оформлять кредит. (См. на сайте Минстроя РФ)

Какие банки работают с эскроу-счетами

Не все банки взяли на вооружение новый вид услуг, однако, число финансовых структур, готовых сотрудничать в рамках эскроу-счета постепенно увеличивается.

К числу первопроходцев относятся:

• Сбербанк ( ознакомиться с условиями на странице банка );
• Группа ВТБ;
• УБРиР;
• Генбанк (в Крыму).

Востребованы услуги по открытию таких счетов дольщиками. К организациям, где открыть эскроу-счет можно уже сейчас, относят:

• Почта Банк;
• ГПБ;
• Совкомбанк;
• Альфабанк;
• Открытие;
• Росбанк и другие.

Ввиду несомненных преимуществ, работа по трехстороннему договору с банковской гарантией безопасности сделки имеет отличные перспективы. Большое влияние на развитие направления оказывают банки и их готовность обеспечивать сделки на доступных для остальных участников условиях. Несомненно, одно – для тех, кто уже успешно использовали знает, что такое эскроу счет в банке, наверняка воспользуется им снова.

Источник: zakon-dostupno.ru

Эскроу-счета: что это такое, как открыть

Финансовая грамотность

Модель расчетов между контрагентами с использованием счетов эскроу действует в России с 2017 года. Сначала она была внедрена как пилотный проект на добровольной основе, но с 2019 года утверждена уже в обязательном порядке. В это время рынок недвижимости перешел на схему проектного финансирования взамен долевого строительства. Она была введена с целью повышения уровня безопасности сделок с недвижимостью и надежности жилищных инвестиций. Благодаря этому недобросовестные застройщики больше не смогут оставить дольщиков без денег и без жилья.

Что такое счет эскроу

Эскроу-счета – это специальные банковские счета, на которых внесенные средства депонируются (замораживаются) до выполнения их получателем определенных обязательств. В случае со сделками покупки недвижимости – это передача готового объекта собственнику.

Говоря простыми словами, покупатель квартиры размещает на эскроу-счете деньги, а продавец (обычно, это застройщик) получает их только после выполнения всех условий предварительного договора купли-продажи. Вноситель средств также не может забрать деньги обратно по своему желанию, только если нарушены условия договора (например, сроки сдачи строящегося дома). Такая модель расчетов была утверждена Федеральными законами №143, №151, №214.

Лицо, вносящее средства на счет эскроу, называется депонентом, а получатель денег после исполнения договора – бенефициаром.

Как и где открыть счет эскроу

Услуги по открытию счетов эскроу юридическим и физическим лицам оказывают финансовые организации, которые являются эскроу-агентами. Их список ограничен и утвержден ЦБ РФ. Они же следят за выполнением договорных обязательств и являются независимыми посредниками между контрагентами.

Все счета эскроу для покупателей недвижимости открываются за счет строительной компании в том же банке, который финансирует проект застройщика, выдавая ему процентный займ на строительство.

Для открытия счета требуется заключение трехстороннего договора: депонент-бенефициар-агент.

Как работают счета эскроу

Чтобы понять, как работает эскроу-счет, рассмотрим, что происходит с момента регистрации договора до перевода средств бенефициару.

Покупатель вносит туда деньги после регистрации договора участия в долевом строительстве (далее – ДДУ), и они блокируются до завершения строительства и оформления права собственности первых владельцев. В отдельных случаях – до получения клиентом ключей именно от своей квартиры. Только после выполнения всех обязательств бенефициар получает доступ к деньгам.

Если у депонента возникли форс-мажорные обстоятельства и он решил отказаться от покупки квартиры, то ДДУ расторгается, покупателю возвращаются внесенные собственные средства (вся сумма или первоначальный взнос), а кредитные переводятся банку-заемщику.

Если же действие договора прекращается по инициативе (или вине) бенефициара, например, если у компании возникают проблемы, и строительство не может быть завершено, то покупатель имеет право отозвать всю сумму со счета, расторгнув договор в одностороннем порядке, дождавшись согласия банковской организации.

Если все идет по плану, застройщик сдает объект в срок, документы приема-передачи помещений оформлены и переданы банку-агенту как подтверждение выполнения условий договора, то средства с эскроу-счета направляются строительной компании.

Благодаря такой организации процесса дольщики не останутся без средств в случае банкротства компании или заморозки строительства.

Кому принадлежат деньги на счете эскроу

Согласно статье 860.7 Гражданского кодекса РФ, деньги на эскроу-счет вносит покупатель (депонент), и по условиям договора эти средства полностью принадлежат ему до завершения сделки и перевода их второй стороне, но он не имеет к ним доступа и не может ими распоряжаться.

Как только условия договора выполнены, бенефициар (продавец) получает деньги и становится их владельцем и распорядителем.

Для каких видов сделок применяется счет эскроу

Использование счетов типа эскроу наиболее актуально для сделок между контрагентами, по договору которых существует риск нарушения условий исполнения обязательств одной из сторон после получения предварительной оплаты. Часто это происходит, когда между датой платежа и приемом-передачи объекта сделки (имущества, товара) проходит длительное время.

Чаще всего эскроу-счета применяются для расчетов по сделкам купли-продажи жилья. Хотя на них можно депонировать не только безналичные деньги, но также любое имущество, материальные или нематериальные активы, например, ценные бумаги.

Помимо долевого строительства, такие счета открывают бизнесмены при продаже дела, а также владельцы товарных знаков и авторы изобретений при продаже своей интеллектуальной собственности.

Кроме того, существует довольно частая практика использования счетов эскроу при заключении мирового соглашения в суде.

Как купить недвижимость через эскроу

1. Компания-застройщик (продавец) получает в местных органах власти разрешение на строительство и начинает возведение комплекса.
2. Продавец и покупатель подписывают двухсторонний договор долевого участия в строительстве и регистрируют его в Росреестре – это главный контрольный орган государственного надзора в этой сфере.
3. Три стороны – застройщик, кредитная организация (банк) и будущий собственник квартиры – заключают договор о создании счета эскроу. При долевом строительстве это наиболее безопасный вариант для покупателя.
4. Банк принимает от покупателя средства и замораживает их на счете.
5. Деньги хранятся в банке, пока не будут выполнены все условия по ДДУ.
6. Застройщик после окончания стройки вводит объект в эксплуатацию и выдает собственникам ключи.
7. Субъекты сделки подписывают необходимые документы приемки-передачи, чтобы банк-агент принял факт выполнения условий договора.
8. Средства в полном объеме перемещаются с эскроу на счет бенефициара, и с этого момента он может ими распоряжаться.

Как оформить ипотеку при использовании счета

Когда собственных средств недостаточно для покупки желаемого объекта недвижимости, легко можно оформить ипотечный кредит. Если выбрана квартира в новостройке, и расчеты с застройщиком должны проводиться через специальный счет эскроу, то ничего сложного в этом нет.

Строительные организации обычно заключают партнерские соглашения с некоторыми кредитными учреждениями, чтобы их клиенты и будущие владельцы квартир могли претендовать на льготные условия по ипотеке.

Заявку на кредитование покупатель может подать в любой банк. Каждый выбирает для себя оптимальные условия получения средств и самую низкую ставку по проценту. А вот эскроу-счет для покупки жилья по закону он обязан открыть в банке застройщика, который работает в качестве эскроу-агента и утвержден Центробанком.

Процесс оформления происходит в определенной последовательности:

1. Покупатель подает заявку на получение ипотеки и ждет ее одобрения банком.
2. После согласования ипотечного пакета документов заключается ДДУ с застройщиком, где прописано, что расчеты будут производиться через счет эскроу.
3. После регистрации ДДУ в территориальном органе Росреестра приобретатель квартиры открывает бесплатный эскроу-счет в банке. У некоторых кредитных организаций эту услугу можно оформить даже онлайн – в мобильном в приложении.
4. Банк, одобривший ипотечный кредит, переводит на предварительно открытый эскроу-счет полную сумму, включая первоначальный взнос. С этого момента никто не имеет доступа к этим деньгам – ни продавец, ни покупатель.
5. Покупатель платит ежемесячные взносы по ипотеке, включая проценты по кредиту. Деньги на эскроу-счете лежат неприкосновенно.
6. После завершения строительства и окончательной сдачи дома в эксплуатацию (при покупке в новостройке) банк переводит деньги с эскроу на действующий расчетный счет компании-застройщика.

Эскроу, банковская ячейка или аккредитив: сравнение

Эскроу счет при покупке недвижимости у застройщика является гарантом его благонадежности и защиты от потери денег, выполняя обеспечительную функцию, так же как и аккредитив. Банковская ячейка тоже часто используется для сохранности средств по квартирным сделкам. Сходства и различия между ними представлены в таблице ниже.

УсловияЭскроу-счетАккредитивБанковская ячейка

Договорный регламент	Любой по согласию сторон	Утверждается ЦБ РФ	Любой по согласию сторон
Возможность досрочного закрытия	При расторжении договора одной из сторон	Депонентом при согласовании банком	Депонентом в любой момент
Вид расчетов	Безналичный	Безналичный	Наличный
Статус участников сделки	Юридическое лицо, физическое лицо	Чаще между юридическими лицами при расчетах за поставки	Чаще между физическими лицами при сделках купли-продажи дорогостоящих товаров
Получатель средств	Бенефициар	Бенефициар или доверенное лицо	Бенефициар или доверенное лицо
Сторона, ответственная за платеж	Банк	Депонент	Депонент
Возможность расчетов по ДДУ	По умолчанию	Нет	Нет
Страховка	АСВ * возвращает до 10 млн руб. от средств по сделкам с недвижимостью и ДДУ	Отдельный договор от сторонней страховой компании по необходимости	Отдельный договор от сторонней страховой компании по необходимости
Возможность ареста или взыскания средств	Нет **	Да	Да

* АСВ – Агентство по страхованию банковских вкладов РФ.
** Деньги, находящиеся на счету эскроу, нельзя взыскать в счет задолженности даже по требованию суда, зато наложить арест на требование их возврата покупателем (в случае расторжения ДДУ) – можно.

Преимущества и недостатки счета эскроу

• Гарантированная банком финансовая безопасность покупателя квартиры. По итогу сделки он в любом случае получит либо квартиру, либо свои средства обратно.
• Бесплатное открытие для покупателя по ДДУ.
• Автоматическое закрытие счета и возврат средств депоненту при одностороннем расторжении договора.
• Свобода выбора подтверждения условий договора сторонами-участниками сделки.
• Счет эскроу невозможно арестовать даже при наличии у покупателя задолженности по любым платежам.

• Комиссия для депонента (0,7-1%).
• Не все банки работают со счетами эскроу, а только утвержденные списком Центробанка.
• Рост цены на квартиры от застройщика из-за условий по кредиту от банка, финансирующего проект.
• Непредсказуемая динамика цен на рынке недвижимости: если застройщик обанкротится и не достроит дом, то на возвращенную банком сумму, вероятно, будет невозможно купить равноценную недвижимость.
• Ограниченная сумма денег к возврату в случае банкротства кредитной организации – агента эскроу: только до 10 млн руб., застрахованных в Агентстве по страхованию вкладов.
• Риск потери процентов по ипотеке: в случае срыва сделки даже если банк вернет вам средства со счета эскроу, выплаченные проценты по ипотеке никак не возместить.
• Потери на инфляцию за время нахождения денежных средств на счете.

Пример сделки с эскроу-счетом

Эдуард Степанович запланировал приобрести двухкомнатную квартиру стоимостью 16 млн руб. в строящемся проекте. Компания-застройщик предлагала 3 варианта расчетов:

• внесение полной стоимости жилья наличными,
• беспроцентная рассрочка на 5 лет;
• ипотечный кредит от банка-партнера (условно назовем его Банк Ипотечный).

Взвесив все плюсы и минусы, выбрали последний пункт.

Сначала со строительной компанией был заключен договор долевого участия и зарегистрирован в Росреестре. После одобрения льготной ипотеки Эдуард Степанович оплатил первоначальный взнос 15% – 2,4 млн руб. и получил график платежей по основной сумме кредита – 13,6 млн. руб.

Дальше вместе с застройщиком подписали договор открытия счета эскроу в банке, который является эскроу-агентом строительной компании. Чтобы не перепутать его с банком, выдавшим ипотечный кредит, условно назовем его Банк Эскроу.

Эдуард Степанович, конечно, поинтересовался, сколько стоит открыть эскроу-счет для физических лиц. На что получил ответ, что эта процедура для клиентов строительной компании совершенно бесплатна.

После этого Банк Ипотечный перевел Банку Эскроу всю сумму (16 млн руб.) – и первоначальный взнос, и тело кредита. Средства были заморожены, пока застройщик не сдал дом и не выдал ключи от квартиры лично в руки Эдуарду Степановичу – именно такие условия были прописаны в договоре открытия эскроу-счета.

Все это время Эдуард Степанович исправно перечислял банку взносы по ипотеке, включая проценты по кредиту, и ждал завершения строительства. И вот, наконец, получил документы о собственности, сообщив в обязательном порядке эскроу-агенту о выполнении обязательств бенефициаром. Застройщик предъявил акты приема-передачи жилого помещения, и Банк Эскроу перевел 16 млн руб. с эскроу-счета на расчетный счет строительной компании.

А ипотеку Эдуард Степанович до сих пор платит.

Кстати, если бы застройщик оказался недобросовестным или стал банкротом, то Банк Эскроу вернул бы Эдуарду Степановичу всю денежную сумму, замороженную на счете. А вот если бы обанкротился сам Банк, то Агентство страхования вкладов возместило ущерб лишь в сумме 10 млн руб., а 6 млн руб. были потеряны безвозвратно. Повезло Эдуарду Степановичу.

Заключение

Крупные покупки, сделки с дорогостоящими товарами или приобретение недвижимости требуют повышенного внимания на каждом этапе проведения и тщательной проверки всех документов. Но даже это не исключает риска невыполнения обязательств продавцом или неоплаты покупателем. Поэтому в качестве гаранта финансовой безопасности обеих сторон лучше привлечь банковскую организацию, открыв эскроу-счет и защитив себя от потери средств.

Источник: retireearly.ru

Что такое эскроу-счет

Эскроу-счет — это сберегательный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком. Чтобы открыть эскроу-счет, необходимо подписать трехсторонний договор между банком, покупателем и застройщиком. Покупатель (депонент) вносит средства на данный счет в качестве оплаты строящегося жилья.

Если жилье приобретается в ипотеку, то вместо заемщика деньги на него зачисляет банк, выдавший кредит на квартиру. С этого момента ни дольщик, ни продавец жилья (застройщик) не могут распоряжаться деньгами. Банк, в котором открыт эскроу-счет, финансирует строительство дома кредитами, а не деньгами покупателей. Как только здание вводится в эксплуатацию и покупатели начинают оформлять квартиры в собственность, банк переводит средства с эскроу-счетов застройщику.

Как оформляется сделка с застройщиком и банком

1. Застройщик и дольщик заключают ДДУ, по условиям которого оплата строящейся квартиры пройдет с использованием эскроу-счета. На оформление и регистрацию ДДУ в Росреестре уйдет 9 дней.
2. Затем покупатель, банк и застройщик подписывают трехсторонний договор на открытие эскроу-счета. Этот процесс займет около трех дней.
3. Покупатель вносит средства на эскроу-счет. С этого момента ему остается только дождаться завершения строительства.

Таким образом, на оформление всей сделки по покупке квартиры в строящемся доме с оплатой через эскроу-счет понадобится около двух недель.

Можно ли вернуть деньги с эскроу-счета

Вернуть деньги с эскроу-счета покупатель может при расторжении ДДУ. Однако нужно помнить, что законное основание для такого действия у покупателя квартиры только одно — неисполнение застройщиком своих обязательств. Проще говоря, забрать деньги только из-за того, что клиент передумал покупать квартиру уже нельзя.

Поэтому средства с эскроу-счета вернуться клиенту только если:

• застройщик не передаст квартиру в оговоренный срок или станет очевидно, что он не успеет завершить строительство вовремя;
• девелопер признан банкротом или в его отношении открыто конкурсное производство (одна из процедур, предваряющих банкротство);
• застройщик ликвидирован по решению суда.

Что если застройщик обанкротится

В случае банкротства застройщика дольщик не теряет деньги. Они сохранятся на эскроу-счете независимо от судьбы девелопера. В такой ситуации у клиента появится выбор между двумя сценариями. Во-первых, покупатель может оставить деньги на эскроу-счете и потребовать в суде передачи ему жилья (если оно уже построено) или подыскать вместе с другими дольщиками нового девелопера для завершения проекта. Во-вторых, клиент может забрать средства и направить их в другую стройку.

Что если обанкротится банк

Каждый взнос на эскроу-счет, открытый для участия в долевом строительстве, застрахован государством на сумму до 10 млн рублей. Это значит, что подавляющее большинство покупателей квартир в строящихся домах вернут свои деньги при форс-мажоре. В среднем, российское жилье стоит дешевле 10 млн рублей (около 3 млн рублей). Однако в Москве и Санкт-Петербурге в массовом сегменте новостроек средние трехкомнатные квартиры обходятся, как правило, дороже (от 12 млн рублей и выше), и это покупателям нужно учитывать. Риски сохраняются при приобретении дорогостоящего жилья бизнес-, премиум- и элитного класса, а также загородных домов или таунхаусов.

Вместе с тем право открывать эскроу-счета для покупателей строящегося жилья получат далеко не все банки. На сегодняшний день Центробанк утвердил список из 55 таких учреждений. В их число входят наиболее надежные участники рынка, чье банкротство маловероятно.

В каких новостройках будут продаваться квартиры через эскроу-счета

С 1 июля 2019 года не все новостройки будут продаваться по новой схеме. Законодатели предусмотрели, что через счет эскроу привлекаются деньги только в том проекте, где первый ДДУ заключен после 1 июля 2019 года. Остальные новостройки будут реализовываться, как и сейчас, с прямым перечислением средств девелоперу.

Однако уже сегодня по новой схеме начали работать некоторые застройщики и банки, отмечают эксперты «Метриум». «Российский капитал» и Сбербанк открыли эскроу-счета и выдали кредиты на несколько проектов.

На какой стадии можно купить новостройку через эскроу-счет

Раньше застройщик стремился открывать продажи на стадии котлована, чтобы получить деньги как можно раньше. При новой схеме привлечения средств такая необходимость, казалось бы, исчезает, ведь теперь кредит дает банк. Однако банк заинтересован в снижении рисков, поэтому ему выгодно раннее привлечение денег дольщиков, поясняют в «Метриум». Чем больше средств соберет застройщик, и чем раньше они окажутся на эскроу-счетах, тем дешевле становится кредит для строительной компании. Поэтому продажи, как и сейчас, откроются на ранних стадиях строительства.

Насколько подорожают новостройки

Участие банка в строительстве будет не бесплатным. Кредитор в новой схеме финансирования берет на себя значительные риски, которые снимаются с дольщиков. Затраты на обслуживание кредита и выплату процентов будут учитываться девелоперами при определении цены на жилье. Чем дороже кредит — тем дороже квартиры в новостройках для покупателей.

Вместе с тем, банки заявляют о готовности снизить ставки для застройщиков до такой степени, что их участие в строительстве не отразится на ценах. Однако это произойдет в том случае, если новостройка будет пользоваться успехом у покупателей.

«Новая схема привлечения средств на строительство защищает большинство покупателей (кроме клиентской аудитории элитного жилья) от финансовых потерь, — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум», участник партнерской сети CBRE. — Деньги покупателя новостройки сохранятся в любом случае, независимо от неприятностей, которые могут случиться с застройщиком, банком или самим клиентом — средства с эскроу-счета не конфискуются, даже если сам покупатель окажется должником. Возможно, клиент потеряет только время, если со строительством дома возникнут проблемы, однако даже в этом случае ему не придется ждать годами возврата средств или завершения объекта. Вместе с тем, за гарантию сохранности от рисков все-таки придется заплатить. По нашим расчетам, при переходе на эскроу-счета новостройки могут подорожать минимум на 10%».

Источник: exporealty.ru

Эскроу счет: покупка квартиры у застройщика

Введение такого типа счета призвано защитить права дольщиков. Нередки случаи, когда застройщики поступают недобросовестным образом, и в результате люди теряют вложенные деньги, так и не получая заветных ключей от квартиры. Для того, чтобы предоставить дополнительные гарантии покупателям, на законодательном уровне было закреплено понятие эскроу счета. В этой статье рассмотрим, что такое эскроу счета в строительстве, как оформлять такие сделки, в чем могут быть минусы и как оформить сделку безопасно.

Что такое эскроу

Эскроу представляет собой счет, на котором хранятся деньги покупателя до того момента, как будут выполнены все обязательства. Такие счета используются при разных типах сделок. В строительстве эскроу используется следующим образом:

• Одна из сторон вносит средства;
• Деньги замораживаются (депонируются);
• Вторая сторона получает деньги после того, как выполнит свои обязательства.

Например, выполнением обязательств может считаться официальная смена собственника жилья. Для того, чтобы открыть эскроу, необходимо заключить одноименный договор. В этом документе будет указано, на каких основаниях банк должен будет перечислить деньги. Депонировать на эскроу можно как финансовые средства, так и ценные бумаги, однако недвижимость использовать в таком качестве не получится.

Важно помнить, что покупатель имеет право вернуть свои деньги в некоторых случаях:

• Срок депонирования окончен;
• Застройщик нарушил свои обязательства по договору долевого участия;
• Застройщик обанкротился.

Под депонированием понимается конкретный срок размещения финансовых средств. Обычно его прописывают в договоре. Стандартным сроком считается период от 3 до 6 месяцев. Если срок закончился, вы имеете право забрать свои деньги.

Также деньги можно вернуть, если договор долевого участия был расторгнут. Причем в данном случае способ расторжения не имеет значения.

При использовании эскроу застройщик получает финансовые средства исключительно после того, как стройка будет завершена. Фактически такая возможность возникает только после регистрации права собственности на первую квартиру. Банк возвращает деньги покупателям в случае, если стройка останавливается или застройщик оформляет банкротство.

Подробно расчеты с применением такого счета будут выглядеть следующим образом:

• Стороны заключают соответствующий договор, в котором продавец обязуется в срок и должным образом предоставить товар или услугу (в данном случае — завершить строительство и передать право собственности), а покупатель — оплатить;
• Банк выступает гарантом того, что деньги будут переведены только после оказания услуги или передачи товара;
• Покупатель открывает счет в банке и вносит необходимые финансовые средства;
• Банк блокирует их на счете;
• Продавец выполняет свои обязательства и предоставляет доказательства этому. Так, при продаже квартиры это может быть акт приема-передачи или выписка из ЕГРН;
• Только после этого банк передает деньги продавцу.

Как купить квартиру в ипотеку с использованием эскроу счета

Эскроу счет при покупке недвижимости в ипотеку оформить несложно. Необходимо в обычном порядке подать заявку на оформление ипотеки в любой из банков. После того, как одобрение будет получено, необходимо заключить с продавцом договор долевого участия, в котором эскроу счет должен выступать как способ расчета. После этого договор долевого участия регистрируется в Росреестре. Для покупателя открытие счета в банке осуществляется бесплатно.

Как открыть счет для оформления ипотеки:

• Подготовьте паспорт и оригинал договора долевого участия. Обратите внимание: договор уже должен быть зарегистрирован в Росреестре;
• Для того, чтобы банк открыл вам счет, необходимо заключить трехсторонний договор между вами, застройщиком и банком;
• Банк, который выдает вам ипотечный кредит, переведет средства в составе первоначального взноса и суммы кредита на счет, после чего деньги будут заморожены.

Многих беспокоит вопрос, что будет с деньгами, если обанкротится банк. В данном случае все средства будут возвращены, если сумма не превышает 10 миллионов рублей, так как все финансовые средства в пределах этой суммы автоматически страхуются Агентством по страхованию вкладов. Если обанкротится застройщик, вы также получите свои деньги назад.

Важное дополнение заключается также в том, что вы можете открыть эскроу счет и в другом банке. В таком случае у вас будет банк, выдавший кредит, а также банк, в котором у вас открыт счет. Никаких препятствий этому нет. Единственный возможный нюанс — банк-кредитор может взимать комиссию за перевод средств в другой банк, поэтому эту опцию необходимо заранее обговаривать.

Как купить квартиру с использованием эскроу счета в долевом строительстве

Покупка квартиры посредством договора долевого участия происходит по той же схеме за исключением оформления кредита в банке. Способ финансирования жилья при помощи счета эскроу очень прост:

• Получив разрешение на строительство, девелопер должен открыть в банке специальный расчетный счет;
• Покупатель оформляет договор долевого участия в строительства и подписывает его совместно с застройщиком;
• Между банком, девелопером и покупателем заключается трехсторонний договор об открытии счета эскроу;
• Банк открывает для покупателя счет;
• После этого договор долевого участия регистрируется застройщиком и покупателем в Росреестре;
• После этого необходимо внести на счет деньги;
• Финансовые средства будут храниться на счету до тех пор, пока не будут выполнены условия, указанные в договоре долевого участия;
• Девелопер оформляет ввод объекта в эксплуатацию;
• После того, как строительство официально завершается, финансовые средства переводятся на уже оформленный расчетный счет;
• После этого оформляется право собственности.

Покупатель, участвующий в долевом строительстве, может открыть счет эскроу в любом банке из перечня, опубликованного на официальном сайте Центробанка.

На что идут застройщики, чтобы обойти требования закона об эскроу счетах

К сожалению, условия того, когда застройщик получает деньги по эскроу, удовлетворяют далеко не всех. В результате некоторые недобросовестные застройщики находят способы обойти требования и получить деньги раньше.

Оформление счета эскроу обязательно с 1 июля 2019 года. Однако всем известно, что строительство — дело долгое. На сегодняшний день есть множество застройщиков, объекты которых были заложены до этой даты. А это значит, что они могут работать по старой схеме. Условий для получения денег всего два: продать 10% квартир и построить объект на 30%.

В результате застройщики массово продавали квартиры дочерним компаниям, подогревая спрос искусственным образом. После этого квартиры перепродавались по договору переуступки, что официально не запрещено законом.

Кроме того, обойти действующий закон можно через краудфандинг. В данном случае подразумевается сбор средств через инвестиционные площадки. Крупные застройщики такими площадками обычно не пользуются, однако многие молодые фирмы прибегают и к такому способу. Несмотря на то, что риски при таком варианте невероятно высоки, многие решаются испытать удачу, так как стоимость квартир значительно ниже.

Будьте бдительны и не дайте себя обмануть.

Плюсы и минусы покупки квартиры с использованием эскроу счета

Несмотря на то, что такая схема кажется максимально выгодной, у нее есть не только преимущества, но и недостатки.

Источник: transfert-vrn.ru