Ценообразование в строительстве что это

Строительная продукция — полностью завершенные строительством и подготовленные к производственному функционированию и оказанию услуг предприятия, здания, сооружения и объекты социального назначения.

Строительная продукция обладает технико-экономическими особенностями, которые влияют на систему ценообразования. К ним относятся:

• • территориальная закрепленность строительной продукции, что соответственно предполагает учет различных природно-климатических, градостроительных и других условий строительства объектов;
• • высокий уровень материалоемкости, определяющий необходимость мониторинга текущих цен на материальные ресурсы и оптимизации выбора их поставщиков;
• • многообразие строительной продукции, изготовляемой на «заказ», который определяется проектом. В свою очередь через проекты должны реализоваться научно-технические достижения, передовой опыт, принципиально новые виды техники и технологии, дающие высокий экономический и социальный эффект;
• • значительная продолжительность жизненного цикла, усложняющая систему ценообразования и вызывающая необходимость оптимизации цены в зависимости от эффекта и сроков реализации проекта;
• • воздействие атмосферно-климатических факторов в условиях круглогодичного ведения работ на открытом воздухе и больших площадях;
• • использование при строительстве различных типов объектов многообразных технологий строительства и широкой номенклатуры материально-технических ресурсов, влияющих на значительные масштабы нормативной базы ценообразования, не имеющей аналогов ни в одной отрасли материального производства.

Уровень сметного нормирования и состояние нормативноинформационной базы сметного ценообразования оказывают значительное влияние на положение дел в инвестиционностроительной сфере.

Ценообразование в строительстве в 2023 году. Серия 4

В мировой практике цена любой продукции включает в себя себестоимость продукции, прибыль, прочие затраты. В то же время механизм ценообразования в строительстве имеет свои специфические особенности и отличается от системы разработки цен в других отраслях экономики. В строительстве устанавливаются, можно сказать, не сами цены, а преимущественно нормативы, на основании которых определяется цена объекта строительства.

Цены являются одним из основных экономических рычагов, оказывающих воздействие на производственную деятельность строительных предприятий. В строительстве сметная стоимость является основой планирования и осуществления капитальных вложений, подрядных работ, учета и отчетности, расчетов за выполненные работы между заказчиками и подрядными организациями.

Обоснование цены является одним из важнейших вопросов при строительстве, реконструкции и техническом перевооружении предприятий и сооружений, а также продвижении (продаже) на рынке самой строительной продукции или выпускаемой на созданных основных фондах продукции (услуг).

Государственная ценовая политика в строительстве должна базироваться на основных принципах: во-первых, объективно необходимых затратах на строительство, во-вторых, определенных правилах расчета и оптимизации цен с учетом спроса и предложений на рынке.

Особенности ценообразования в строительстве. Методы определения сметной стоимости.

Следует отметить основные факторы, влияющие на стоимость строительства.

• 1) рост цен на ресурсы, применяемые в строительстве (10-20 % в год);
• 2) изменение законодательства (5-10 % в год);
• 3) задержка начала строительства вследствие административных барьеров и несвоевременного финансирования (5-10 % в год).

• 1) наличие возможностей для принятия субъективных решений, влияющих на стоимость строительства, в том числе:

• • избыточные объемно-планировочные решения (10-40 %);
• • применение неэффективных конструктивных решений (10-20 %);
• • нерациональное размещение объекта (5-10 %).

• • недостоверное определение объемов (10-20 %);
• • ошибочное применение сметных нормативов (10-30 %);
• • погрешности, связанные с проектом организации строительства (ПОС) (5-10 %).

Становление и развитие рынка инвестиционных ресурсов требуют новых подходов к определению цен на строительную продукцию. Цена объекта должна учитывать его потребительские характеристики, качество и являться предметом договоров (контрактов) между заказчиками, подрядными и проектными организациями. В рыночных условиях хозяйствования цена стройки будет во все большей степени определяться не только расчетами стоимости, учитывающими технологические и конструктивные решения объектов, но и влиянием «факторов рынка», соотношением спроса и предложения. Сметная стоимость формирует сегодня в конечном счете и всю систему экономических отношений участников строительства, выполняет роль инструмента стимулирования поиска оптимальных проектных решений и повышения конкурентоспособности проектов.

В связи с этим с 2007 года началась реформа ценообразования и сметного нормирования в строительстве. Необходимость преобразования системы ценообразования во многом связана с изменениями и дополнениями, внесенными в законодательство РФ, которые не были отражены в нормативных и правовых актах.

Основные проблемы и причины осуществления реформирования системы ценообразования в строительстве:

• • не были закреплены за органами власти полномочия по ценообразованию в строительстве;
• • разработка СНБ-2001 регламентировалась Постановлением Госстроя России (данное постановление не имело статуса нормативного документа, не проходило регистрацию в Минюсте России);
• • отсутствовал единый юридический порядок утверждения и введения в действие нормативов;
• • отсутствовала зависимость расчета единичных расценок от имеющихся элементных норм на территориальном, отраслевом, корпоративном и объектном уровнях;
• • отсутствовали официальные источники информации для специалистов, реестры сметных нормативов, проектных решений, объектов аналогов. Фактическая разбалансированность сметного нормирования увеличивала риски для бюджетных инвестиций.

На Всероссийском совещании региональных и отраслевых органов ценообразования в марте 2008 года были озвучены основные положения новой Концепции развития и совершенствования отечественной системы ценообразования в строительстве

С 1 января 2010 года введено в действие Постановление Правительства РФ от 18 мая 2009 г. № 427 «О порядке проведения проверки достоверности определения сметной стоимости объектов капитального строительства, строительство которых финансируется с привлечением средств федерального бюджета».

Можно отметить следующие ключевые составляющие постановления:

• • постановление является системообразующим, так как впервые за последние 20 лет предусматривает создание системы документов, на основании которых определяется стоимость строительной продукции на всех стадиях инвестиционно-строительного процесса (обоснование инвестиций — проектирование -выполнение работ);
• • экспертиза сметного раздела выделена в самостоятельный юридически значимый процесс. Ранее экспертиза стоимости проходила параллельно проверке технической документации и зачастую являлась формальной; нововведение — антикризисная мера Правительства РФ;
• • впервые определен предмет экспертизы сметной стоимости;

• • проверкой достоверности сметной документации для всех объектов, строящихся на федеральные средства (полностью или частично), будет заниматься Главгосэкспертиза;
• • твердую цену в государственных контрактах на весь период реализации инвестпроекта невозможно реализовать без изменения существующего порядка ценообразования;
• • новые нормативы будут мотивировать проектировщиков внедрять наиболее оптимальные и экономичные решения в параметры стоимости будущего объекта, задаваемые заказчиками (инвесторами).

Предметом проверки сметной стоимости является изучение и оценка расчетов, содержащихся в сметной документации, в целях установления их соответствия сметным нормативам, включенным в федеральный реестр сметных нормативов, размещенных на официальном сайте Минрегиона России, физическим объемам работ, конструктивным, организационно-технологическим и другим решениям, предусмотренным проектной документацией.

В Градостроительный кодекс РФ внесены масштабные изменения, которые связаны с принятием Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Наиболее значимые поправки связаны со становлением института негосударственной экспертизы в сфере градостроительной деятельности. Они коснутся не только экспертного сообщества, но и застройщиков, которым необходимо проходить процедуру получения разрешения на строительство в порядке ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. В широком смысле эти изменения отразятся на всей строительной отрасли.

С 1 января 2013 г. вступил в силу ряд положений этого закона, определяющих порядок и устанавливающих требования к эксплуатации объектов капитального строительства в целях безопасности зданий и сооружений. Согласно этим изменениям, эксплуатация зданий и сооружений будет отнесена к градостроительной деятельности. Таким образом, сметное нормирование и ценообразование в сфере градостроительной деятельности будет распространено на эксплуатацию зданий и сооружений, в том числе на техническое обслуживание.

Это объясняется тем, что в то время как технический регламент зданий и сооружений распространяется на весь жизненный цикл, вплоть до их утилизации, сметные нормы не выходят за пределы этапов проектирования и строительства объектов.

Затраты на реализацию крупных проектов строительства или реконструкции достаточно высоки, поэтому много внимания необходимо уделять контролю всех видов расходов. Зачастую собственник (застройщик) просто стремится к минимизации общего объема начальных капиталовложений, ибо плохо представляет себе, как решения, принимаемые на этапе проектирования или строительства, повлияют в дальнейшем на затраты по эксплуатации объекта недвижимости.

По данным Росстата, в России эксплуатируется более миллиона зданий и сооружений. Из бюджета выделяются значительные суммы на поддержание жилищного фонда в надлежащем состоянии, и эти расходы только увеличиваются. Нововведения в Градостроительном кодексе РФ позволят наладить систему управления стоимостью объектов на стадии эксплуатации, которая помимо капитального ремонта включает в себя также текущий ремонт, техническое и санитарное обслуживание, оказание коммунальных услуг.

С этой целью необходимо разработать сметную нормативную базу для эксплуатации зданий. Если раньше сметы на эти виды работ носили произвольный характер, то теперь собственники жилья или управляющие компании смогут определить их реальную стоимость при формировании бюджета. Кроме того, возможно эффективно планировать график ремонтных и других видов работ в зависимости от графика финансирования.

Необходимо выстроить систему управления стоимостью так, чтобы в основе управления затратами находился комплекс взаимосвязанных нормативно-методических и информационносправочных документов, которые позволят определять стоимость строительства на всех стадиях инвестиционно-строительного процесса: на стадии бюджетного планирования, когда принимается решение о целесообразности строительства того или иного объекта и определяются основные параметры его стоимости, то есть ориентировочные объемы финансовых затрат; на стадии проектирования; на стадии осуществления строительства и расчетов за выполненные работы; на стадии эксплуатации зданий.

Показатели, определенные на стадии бюджетного планирования расчетных затрат, должны быть предельными, а лимит финансирования — основным параметром технического задания на проектирование. Применение такой системы даст возможность сократить затраты бюджетных средств всех уровней не менее чем на 20 %.

Источник: ozlib.com

Ценообразование в строительстве

Ценообразование в строительстве существенно отличается от процесса установления цен на товары других отраслей народного хозяйства.

Это связано с тем, что строительное производство имеет ряд особенностей, которые обусловлены особым характером продукции строительства, специфическими условиями труда, а также отличительными чертами техники, технологии, организации, управления и материально-технической базы.

К ним относятся:

• отсутствие стационарности в строительстве. Оно вызывает необходимость до начала строительного производства на объекте создавать приспособления для работы машин, возводить производственно-бытовые и административно-хозяйственные временные здания, делать подводки и разводки инженерных сетей, подъезды для автотранспорта и т.п. Соответственно затраты на эти цели зависят от места размещения и характера возводимого объекта;
• значительная продолжительность строительного цикла (от нескольких месяцев до нескольких лет). Она требует определить цену не только на объект в целом, но и на отдельные конструктивные элементы и части зданий;
• зависимость строительства от местных условий, таких как климат, рельеф местности, схема снабжения материалами. Например, чем ниже расчетные температуры наружного воздуха, тем выше стоимость строительства зданий, возводимых по одним и тем же проектам. Глубина заложения и ширина подошвы фундамента и соответственно затраты на возведение зданий, построенных по одним и тем же проектам, на различных площадках будут различными. И, наконец, сметная стоимость одинаковых объектов, построенных на различных расстояниях от предприятий стройиндустрии, будет также различна;
• возведение объектов для определенного заказчика.

Указанные особенности строительного производства в большинстве случаев не позволяют установить единые отпускные цены на готовую строительную продукцию и требуют определения сметной стоимости строительства (т. е. по иному – «цены объекта») в индивидуальном порядке путем составления специального расчета, т. е. сметы.

В общем виде сметную стоимость строительно-монтажных работ (далее – СМР) можно выразить следующей формулой:

где См – стоимость материалов, изделий и конструкций; Созп – стоимость основной заработной платы рабочих (средства на оплату труда рабочих-строителей); Сэм – стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов; НР – накладные расходы; СП – сметная прибыль.

Формулу сметной стоимости строительства объекта можно представить в другом виде:

где Vi – объем i-го вида работ в соответствующих физических измерителях (куб. м, кв. м, п. м., тонна, шт); Cедi – сметная стоимость единицы какого-либо вида работ в рублях (единичная расценка); НР, СП, ЛЗ – затраты, учитывающие величину накладных расходов, сметной прибыли и различных лимитированных затрат (зимние удорожания, затраты на временные здания и др.).

Из формулы (4.2) следует, что основой ценообразования в строительстве при использовании базисно-индексного метода определения сметной стоимости объектов является единичная расценка.

Единичная расценка – это калькуляция затрат в денежной форме за выполнение всех операций по конструктивному элементу или виду работ.

Источник: student-servis.ru

Ценообразование в строительстве что это

В наше время в Дагестане строительная отрасль развивается быстрыми темпами. Поэтому вопросы ценообразования в строительстве интересны многим дагестанцам- строителям и обычным людям. Подробнее на эту тему мы решили побеседовать с руководителем ГБУ РД «Региональный центр Республики Дагестан по ценообразованию в строительстве» Магомедом Шихабудиновым

— Какими полномочиями обладает Региональный центр РД по ценообразованию в строительстве?
— Государственное бюджетное учреждение Республики Дагестан «Региональный центр Республики Дагестан по ценообразованию в строительстве» создано путем изменения типа существующего государственного учреждения «Региональный хозрасчетный центр Республики Дагестан по ценообразованию в строительстве» в соответствии с Федеральным законом от 8 мая 2010 г. № 83-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в связи с совершенствованием правового положения государственных (муниципальных) учреждений», постановлением Правительства Республики Дагестан от 30 ноября 2011 г. № 437 «О создании государственного бюджетного учреждения Республики Дагестан «Региональный центр Республики Дагестан по ценообразованию в строительстве». Учреждение находится в ведомственном подчинении Министерству строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Дагестан. Предметом деятельности нашего учреждения является реализация государственной политики в сфере ценообразования и сметного нормирования в строительстве на территории Республики Дагестан.

Мы оказываем следующие услуги:
— Проверку достоверности определения сметной стоимости по объектам капитального строительства, капитальный ремонт которых финансируется с привлечением средств федерального и республиканского бюджетов;
— Разработку попозиционных (по каждой единичной расценке) индексов изменения сметной стоимости;
— Разработку ежеквартальных индексов роста цен на строительно-монтажные работы по Республике Дагестан;
— Разработку адресных индексов роста цен к элементам прямых затрат по видам и комплексам строительных, ремонтно-строительных, монтажных, пусконаладочных, ремонтно-реставрационных работ, индексов к полной стоимости строительно-монтажных работ в строительстве в Республике Дагестан;
— Разработку индивидуальных стоимостей эксплуатации строительных машин, механизмов и автотранспортных средств по Республике Дагестан;
— Консультации по вопросам сметного дела, экономики и правовым вопросам сметного нормирования и ценообразования в строительстве;
— Распространение информации о стоимости строительных материалов, изделий, конструкций в печатной и электронных версиях;
Разработку и распространение информации о стоимости эксплуатации строительных машин и механизмов в печатной и электронных версиях.

Каковы особенности ценообразования в строительстве?
— Политика ценообразования в строительстве, с одной стороны, исходит из общих для всех отраслей принципов ценообразования, а с другой стороны, имеет специфические особенности:
-многообразие строительной продукции. Каждый объект строительства имеет свои особенности, в какой-то мере неповторим. Любой строительный объект, даже построенный по типовому проекту, имеет свою индивидуальную цену;
— длительность производственного цикла строительства. Это связано с тем, что в условиях инфляции стоимость строительства, определенная на этапе проектирования, не совпадает с фактической;
— высокая степень материалоемкости строительной продукции, что обусловливает необходимость систематически отслеживать цены на строительные материалы и проводить анализ изменения цен и их влияния на себестоимость , а следовательно, и на цену строительной продукции;
— одновременное участие в формировании цены на строительную продукцию нескольких контрагентов инвестиционного проекта: заказчика, проектировщика и подрядчика.

В чем специфика сметно-нормативной базы Дагестана?
— В Дагестане в настоящее время действует разработанная нами территориальная сметно-нормативная база, то есть проведена привязка действующих государственных элементов сметных норм к семи территориальным ценовым зонам республики, введенная в действие с 1 января 2011 года. Так, если Москва и Московская область имеют одну территориально-ценовых зон по принципу равноудаленности от ближайших железнодорожных станций. Наш центр должен снабдить всех участников инвестиционной деятельности в строительстве территориальными сметными нормами и нормативами, а также информационным банком данных, которые обеспечивали бы полное соответствие федеральным и региональным нормативам и правилам игры при определении сметной стоимости строительной продукции на территории республики.

С каким трудностями вы сегодня сталкиваетесь в своей работе?
— Определение сметной стоимости строительства, реконструкции, технического перевооружения, капитального ремонта объектов, финансируемых с привлечением средств федерального бюджета, осуществляется с применением действующих сметных нормативов и методических документов, внесенных в федеральный реестр сметных нормативов, подлежащих применению при определении сметной стоимости объектов. Указанный реестр размещен на официальном сайте Минрегиона России (Извлечение из письма Минрегиона от 16.10.2010г. №35990-ИП/08). Согласно ст. 8 Федерального закона от 25 февраля 1999 года №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора или государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Договор является основным правовым документом, регулирующим взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности.
В соответствии со статьей 759 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчик обязан передать подрядчику (проектировщику, изыскателю) задание на проектирование, в котором приводятся исходные данные, необходимые для составления технической документации (в том числе указываются метод составления сметной документации, вид используемой сметно-нормативной базы индексов изменения сметной стоимости).
Учитывая изложенное, решение о выборе индексов изменения сметной стоимости, применяемых для составления сметной документации, находится в компетенции заказчика.
В конечном итоге полномочия по определению стоимости строительной продукции переданы заказчику.
А как только заказчик передает сметную документацию органам Главгосэекспертизы России на проверку согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 18 мая 2009 года №427 «О порядке проведения проверки достоверности определения сметной стоимости объектов капитального строительства, строительство которых финансируется с привлечением средств федерального бюджета», они (эксперты) творят «чудеса» — ни во что ни ставят вышеуказанные полномочия заказчика и применяют по своему усмотрению нормативы при определении текущей стоимости строительной продукции.
К примеру, заказчик при определении текущей стоимости руководствовался «Методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации» (МДС 81-35.2004), утвержденной постановлением Госстроя России от 05.03.2004 г. №15/1 и включение в федеральный реестр сметных нормативов. А органы Главгосэкспертизы могут применить ( и в большинстве случаем применяют) базисно-индексный метод с применением рекомендуемых Минрегионом России ежеквартальных индексов пересчета базисной стоимости строительства.
Госстрой России сегодня на законодательном уровне обеспечивает всех заказчиков «инструментарием» для определения сметной стоимости строительной продукции, определения начальной (максимальной) цены контракта на территории Российской Федерации. Но нет нормативно-правового акта федерального уровня, прошедшего регистрацию в Минюсте России, который обязал бы и заказчиков, и экспертов, и контролирующих органов однозначно при определении стоимости строительной продукции, определении начальной (максимальной) цены контракта, а также при взаиморасчетах за выполненные работы оставаться в пределах цены контракта. Несовершенство нормативно-правовых актов, отсутствие единых правил игры по вышеуказанным вопросам порождает бесконечные судебно-следственные тяжбы участников градостроительной деятельности с контролирующими органами. Поэтому первейшей и главной задачей для нас является разработка и внедрение единого для всех участников инвестиционной деятельности в области строительства порядка определения стоимости строительной продукции на территории Республики Дагестан. Для решения вышеуказанных вопросов ГБУ РД «Региональный центр Республики Дагестан по ценообразованию в строительстве» представило в Минстрой РД для ввода в действие соответствующие проекты постановлений Правительства Республики Дагестан:
1. Проект постановления Правительства Республики Дагестан «О порядке проведения проверки достоверности определения сметной стоимости объектов капитального строительства, финансирование, реконструкцию, капитальный ремонт которых планируется осуществлять полностью или частично за счет средств республиканского и местного бюджетов».
2. Положение о порядке проведения проверки достоверности определения сметной стоимости объектов капитального строительства, финансирование, реконструкцию, капитальный ремонт которых планируется осуществлять полностью или частично за счет средств республиканского и местного бюджетов. Вышеуказанные проекты нормативно-правовых актов находятся в Минстрое РД на стадии согласования с соответствующими министерствами и ведомствами республики.

После ввода в действие этих проектов все наработки ГБУ РД «Региональный центр Республики Дагестан по ценообразованию в строительстве», в том числе государственные услуги, будут носить обязательный, а не рекомендательный характер. Следовательно, судебно-следственные тяжбы участников инвестиционной деятельности в строительстве с контролирующими органами по вопросам определения стоимости строительной продукции, определения начальной (максимальной) цены контракта на территории Республики Дагестан будут сведены к минимуму.

Источник: www.gilds.ru

Ценообразование, как фактор развития девелоперской деятельности коммерческой недвижимости в инвестиционно-строительной сфере

Бренер, А. В. Ценообразование, как фактор развития девелоперской деятельности коммерческой недвижимости в инвестиционно-строительной сфере / А. В. Бренер. — Текст : непосредственный // Экономика, управление, финансы : материалы I Междунар. науч. конф. (г. Пермь, июнь 2011 г.). — Пермь : Меркурий, 2011. — С. 18-22. — URL: https://moluch.ru/conf/econ/archive/10/823/ (дата обращения: 14.10.2022).

Необходимость определения оптимальной сметной стоимости строительства в составе инвесторских смет, конкурсной документации заказчиков и подрядчиков капитального строительства с учетом наиболее рациональной продолжительности и эффективности реализации инвестиционных проектов и программ;

Необходимость повышения достоверности, прежде всего, прогнозной оценки стоимос­ти строительства в составе прединвестиционной документации, а также на ран­них стадиях проектирования;

Необходимость преемственности сметных расчетов на различных стадиях разработки и реализации инвестиционных проектов и программ;

Необходимость постоянного совершенствования элементной сметной нормативной базы, учитывающей разнообразные технологии строительства, региональные особенн­ости, новые строительные машины и механизмы, средства малой механизации, мате­риалы, конструкции и оборудование;

Необходимость создания принципиально новой укрупненной сметной нормативной базы, основывающей, прежде всего, на натуральных показателях физических объемов работ, трудоемкости, машино- и материалоемкости на единицу мощности строитель­ной продукции по объектам-представителям и регионам, которая должна являться основой для разработки соответствующих удельных стоимостных показателей;

Исследуя обозначенные выше проблемы, на мой взгляд, следует обратиться к зарубежному опыту, к опыту развитых европейских стран, а так же основам ценообразования Нового света. В первую очередь необходимо показать необходимость и пути совершенствования сметно-нормативной базы в нашей стране, а так же определить механиз­мы оценки стоимости строительства в составе прединвестиционной, проектной, конкурсной, контрактной и производственной документации. К числу таких механизмов можно отнести методики прогнозной оценки стоимости строительства объектов, базирующиеся на ресурсн­ом, ресурсно-индексном и базисно-индексном методах, обеспечивающих значительное повы­шение точности и преемственности сметных расчетов.

В современных условиях развития экономики России непременным условием при­влечения средств зарубежных и отечественных инвесторов является представление досто­верных сметных расчетов обоснования затрат по инвестиционным проектам и програм­мам. Вместе с тем данное требование в большей степени реализуется на практике для рос­сийских проектов с участием зарубежных инвесторов.

Объемы отечественных инвести­ций, особенно выделяемые на капитальное строительство из федерального бюджета и бюджетов субъектов РФ, зачастую определяются весьма приближенно без должного обос­нования. Известно, что в передовой мировой практике ценовая политика в строительстве регулируется на федеральном уровне при активном участии региональных органов смет- ного ценообразования, инвесторов, заказчиков, подрядчиков и других участников инвести­ционного процесса.

Это относится, во-первых, к сметной нормативной базе, которая долж­на отражать объективно необходимые затраты на создание строительной продукции в за­висимости от видов инвестиционных проектов, региональных и других условий их реали­зации. Во-вторых, к содержанию и порядку разработки сметной документации на строи­тельство и реконструкцию зданий и сооружений различной отраслевой направленности. В-третьих, к методологии сметных расчетов на прединвестиционной, предпроектной, проектной и производственной стадиях управления инвестиционно-строительными проек­тами. В-четвертых, к методологии и организации мониторинга текущих цен на все виды ресурсов и, прежде всего материальных, которые составляют основную долю сметной стои­мости строительства. В-пятых, к интегрированной информационно-аналитической си­стеме ценообразования и сметных расчетов, обеспечивающей увязку и автоматизирован­ный обмен сметной информации между участниками инвестиционного процесса.

Обоснование цены является одним из важнейших вопросов при строительстве, ре­конструкции и техническом перевооружении предприятий, зданий и сооружений, а так­же продвижением (продажей) на рынке самой строительной продукции или выпускаемой на созданных основных фондах продукции (услуг). Государственная ценовая политика в строительстве должна базироваться на двух основных принципах. Во-первых, объективно необходимых затрат на строительство. И, во-вторых, определенных правилах расчета и оп­тимизации цен с учетом спроса и предложений на рынке.

Высокий уровень материалоемкости, определяющий необходимость эффективного мониторинга текущих цен на материальные ресурсы и оптимизации выбора их по­ставщиков;

Значительная продолжительность жизненного цикла, усложняющая систему цено­образования в строительстве, а также вызывающая необходимость оптимизации цены в зависимости от эффекта и сроков реализации проекта;

Использование при строительстве различных типов объектов много- образных тех­нологий строительства и широкой номенклатуры материально- технических ресур­сов, влияющих на значительные масштабы нормативной базы ценообразования, не имеющей аналогов ни в одной отрасли материального производства;

Постоянное воздействие атмосферно-климатических факторов в условиях кругло­годичного производства строительно-монтажных работ на открытом воздухе и зна­чительных площадях;

Стоимость строительства, идентифицирующая технико-экономические затраты на создание коммерческих проектов, рассматривается в увязке с текущими затратами на его реализацию при расчете экономической эффективности проекта. Стоимость инвестици­онного проекта, в том числе строительства, рассчитывается в интересах инвесторов, заказ­чиков и подрядчиков на четырех стадиях управления:

На первой стадии с целью принятия решений об инвестировании проектов в зависимости от его эффективности. На второй стадии с целью определения договорных цен и заключе­ния контрактов с подрядчиками. На последующих стадиях с целью проведения взаиморас­четов между участниками инвестиционного процесса, анализа соотношения фактических и плановых затрат, расчета фактической эффективности проектов.

Идентификация стоимости строительства на четырех стадиях управления инвестицион­ным проектом осуществляется с различной степенью точности в зависимости от полноты исходных данных и применяемой нормативной базой.

[1. с 29]Инвестиционные затраты включают в себя:

1. Затраты на разработку предпроектной документации в виде обосно- ваний инвестиций, бизнес-планов, инвестиционных предложений и других документов;

2. Затраты на разработку проектной документации. В общем случае для наиболее крупных проектов они включают в себя затраты на инвестиционный проект, конкурсную докумен­тацию и рабочую документацию;

3. Затраты на выполнение обязательств по реализации инвестиционных проектов их застройщиками и заказчиками;

4. Затраты на строительство, включающие стоимость подрядных работ, приобретения и монтаж оборудования и прочих затрат (компенсаций) заказчика.

г
де: СЗ.б -затраты на приобретение земельного участка;

Сп. б — стоимость работ подготовительного периода и подготовительных работ;

СПР.б — стоимость проектных работ;

СИЗ.б — стоимость изыскательских работ;

СеМР.б — стоимость строительно-монтажных работ;

Со — стоимость оборудования;

СПРОЧ.б — стоимость прочих работ.

Методика сметных расчетов.

[3.]А теперь немного о сметной стоимости строительства. Сметная стоимость строительства складывается из расчетной стоимости ресурсов и услуг, используемых в строительном процессе. Стоимость каждого ресурса в общей плановой сметной стоимости строитель­ства определяется характеристиками двух показателей: ве­личиной потребности в ресурсе на объекте и текущей ценой этого ресурса:

где: С – стоимость ресурса или услуги в процессе строительства;

П – потребность в ресурсе для выполнения всех работ на объекте;

Ц – текущая цена ресурса на региональном рынке.

Потребность в любом строительном ресурсе (труда, машин, материалов, транспорта, управления, услуг) в планировании стоимости строительства можно определить двумя способами: нормативным – по сметным нормам и объемам сметных работ и проектным (ресурсным) – по чертежам, проектам, справочным материалам.

Нормативный способ определения потребности в ресурсах

где: Пнр – нормативная потребность в ресурсе по объекту строительства;

Нсм – нормы расхода ресурса в сметно-нормативной базе для перечня сметных процес­сов;

Осм – объемы работ по сметным строительным процессам.

Сметная потребность ресурсов, рассчитанная нормативным методом, определяется по объекту строительства однозначно, без вариантов. Описание технологии на конкретном объекте строительства выполняется применительно к перечню рабочих процессов, вклю­ченных в сметно-нормативные базы, для которых по специальным правилам и методам разработаны нормы расхода ресурсов (для специальной сметной номенклатуры), а объемы работ постоянны и зафиксированы проектом строительства.

Нормативный метод предусматривает применение в сметном планировании норм расхода ресурсов на строительные работы, принятые по данным действующим сметно-норматив­ных баз: – ЭСН-84; СНиР-91; ГЭСН-2001.

Проектный (ресурсный) способ определения потребности в ресурсах

где: Ппр – потребность в ресурсе, определяемая прямым счетом по чертежам, проектам, производственным нормам и любым справочникам, кроме сборников сметных норм.

Проектная потребность ресурса является динамической оценкой, которая, по мере накоп­ления информации из разных источников, постоянно корректируется и уточняется, и в итоге устанавливается максимально объективное и точное количество данного ресурса (в специфицированной рыночной номенклатуре) на возведение объекта, адекватное фактическому расходу в реальных условиях строительства.

Проектный (ресурсный) метод предполагает применение в сметных расчетах потребности справочных показателей из любых доступных источников, кроме сметных норм: специфи­кации по чертежам, потребность по проекту, данные объектов-аналогов; фирменные, мест­ные и общие (ЕНиР, ОПНРМ) производственные нормы расхода ресурсов на строительные работы.

Текущие сметные цены на строительные ресурсы

Цена любого ресурса в сметном расчете стоимости предстоящего строительства устанав­ливается двумя способами: в текущем уровне (текущая цена) и в базисном уровне с индек­сацией (базисно-индексная цена).

Текущие цены на строительные ресурсы (Цтек) определяются в специфицированной ры­ночной номенклатуре, аналогично названиям ресурсов, выделенных при расчете проект­ной потребности. Рыночные текущие цены принимаются по данным отпускных цен произ­водителей и поставщиков на региональном рынке строительных ресурсов на дату (пери­од) расчета сметы.

Текущие цены являются динамическим показателем в расчетах стоимости строительной сметы, т.к. определяются по данным регионального мониторинга цен и устанавливают на каждый момент времени максимально точную и достоверную оценку стоимости строи­тельного ресурса.

Базисные цены (Цбаз) принимаются для всех ресурсов по специальной сметной номенкла­туре, установленной в сметно-нормативных базах на дату их утверждения. Текущая цена ресурса для включения в сметный расчет в этом случае определяется умножением базис­ной цены этого ресурса на индекс пересчета цен в текущий уровень:

где: Птек – текущая цена ресурса;

Цбаз – базисная цена ресурса;

Итек – индекс пересчета базисных цен в текущий уровень.

Текущие индексы пересчета цен разрабатываются не для каждого ресурса по сметной но­менклатуре, а для укрупненных номенклатурных групп ресурсов, видов ресурсов, работ и сметных затрат по объекту в целом.

Базисные цены статичны и привязаны к прошлому периоду, а индексы пересчета значи­тельно усреднены и укрупнены и применяются не к конкретным ресурсам, а уже к базис­ной стоимости комплексов работ, конструктивных элементов, разделов сметы в общей ба­зисной стоимости строительства объекта.

Практика сметного ценообразования выработала основные приемы и методы разработки строительных смет при планировании сметной стоимости строительства: нормативный, проектный и базисно-индексный методы сметного расчета.

[3.]Нормативный метод разработки строительных смет

Нормативный метод разработки строительных смет использует показатели потребности в ресурсах (Пнр), рассчитанные по сметным нормам и объемам работ, а цена ресурсов при­нимаются в текущем уровне цен (Цтек) по данным регионального мониторинга стоимости ресурсов.

Используемые при разработке сметной документации сметно-нормативные базы определя­ют формат сметного расчета: 1984 г. – Сметная база ЭСН-84, ЕРЕР-84; 1991 г. – Сметная база СНиР-91; 2000 г. – Сметная база ГЭСН-2001, ФЕР-2001, ТЕР-2001.

Нормативный метод самый распространенный способ сметных расчетов, т. к его примене­ние упрощает описание технологии строительства по ограниченному перечню работ в сметно-нормативных базах. Повышенная неопределенность в расчете потребности компенсируется максимально возможной точностью выбора текущих цен для ресурсов по данным регионального рынка.

Нормативный метод упрощает форму расчета и сокращает время разработки сметной до­кументации. Нормативный метод разработки строительных смет используется во всех ав­томатизированных программных продуктах сметных расчетов в строительстве.

Точность и обоснованность расчета стоимости строительства нормативным методом ниже, чем в проектном расчете, вследствие применения усредненных показателей сметных норм расхода ресурсов по специальной сметной номенклатуре.

Проектный (ресурсный) метод разработки строительных смет

Проектный метод сметных расчетов использует потребность в ресурсах (Ппр), полученной по проектным данным и текущие цены (Цтек) регионального рынка стоимости строитель­ных ресурсов.

Плановая стоимость строительства, рассчитанная проектным методом, является самым точным и обоснованным расчетом сметной стоимости строительства, но требует высокой квалификации работников, постоянно действующей системы мониторинга региональных цен и значительного времени на разработку сметной документации. Проектный метод сметного расчета целесообразно использовать на последних стадиях определения и согла­сования цены строительства, когда уже собрана и проверена информационная база сметно­го расчета.

Метод применяется при разработке исполнительных (детальных) смет подрядчика с утвер­ждением их заказчиком. В соответствии со ст. 709 Гражданского кодекса РФ только такая сметная документация, закрепленная в договоре, является обязательной для исполнения всеми участниками строительного проекта и становится нормативно-правовой базой во взаимоотношениях субъектов строительства, при решении проблем, возникающих в про­цессе реализации проекта.

Базисно-индексный метод разработки строительных смет

В базисно индексном методе сметного расчета используется потребность в ресурсах (Пнр), рассчитанная по сметным нормам и объемам сметных работ, а цена ресурсов при­нимается по базисным ценам (Цбаз) с индексами пересчета (Итек) в текущий уровень цен.

Вариант метода – определение стоимости строительства с использование базисных расце­нок (Рсм) на сметные работы.

Сметные расценки формируются в составе сметно-нормативных баз по сметным нормам расхода ресурсов (Ннр) на единицу сметной работы и базисным ценам (Цбаз) на ресурсы сметной нормы. Сметные расценки в настоящее время разработаны в сметно-норматив­ных базах: – ЕРЕР-84; СНиР-91; ФЕР-2001, ТЕР-2001.

В расчетах сметной стоимости базисно-индексным методом с применением сметных рас­ценок используются объемы сметных работ (Осм) и индексы пересчета (Итек) базисной стоимости в текущий уровень цен:

Сметная стоимость строительства, рассчитанная по сменным расценкам, приводится к те­кущему уровню цен с помощью укрупненных и приблизительных индексов для видов ра­бот, конструктивных элементов и объектов в целом. В тоже время это самый быстрый и простой способ расчета сметной стоимости, не требующий высокой квалификации испол­нителей.

Базисно-индексный метод дает приблизительные и неопределенные по точности результа­ты в планировании стоимости строительства. Метод применяется в предварительных, ори­ентировочных расчетах обоснования инвестиций, концептуальных сметах и при определе­нии сметной стоимости на этапах преддоговорного конкурсного отбора исполнителей строительных работ.

Подводя итог, хочется сказать, о том, что в условиях современных рыночных отно­шений, когда инвестиционно-строительная сфера развивается крайне быстро, и зачастую участники инвестиционного процесса не видят ничего, кроме баснословных прибылей, все же хочется обратить внимание на то, что ценообразование в строительстве постепенно увядает. Составление локальных смет уходит в прошлое и все стараются работать по твердой договорной цене. При подобных условиях мы потеряем полноценную отрасль ценообразования, а как следствие потеряем контроль над всем процессом инвестиционно-строительной деятельности. Уже сейчас многие региональные, да и федеральные центры по ценообразованию и разработке расчетных индексов претерпевают серьезные реформы. Мне очень хочется, чтобы наше общество не совершало таких серьезных ошибок, а строительная деятельность процветала и развивалась, как прежде.

Системные подходы к определению цен и управление стоимостью в строительстве. Резниченко В.С., Ленинце Н.Н.

Девелопмент в недвижимости. М. А. Федотова, Т. В. Тазихина, А. А. Бакулина

Девелопмент торговой недвижимости в России Кульц К., Матюшина Т., Панфилов А.

Основные термины (генерируются автоматически): ресурс, Сметная стоимость строительства, сметный расчет, затрата, нормативный метод, работа, сметная документация, строительство, цена, базисно-индексный метод.

Похожие статьи

Реформирование системы сметного нормирования.

Основные термины (генерируются автоматически): ресурс, сметный расчет, Сметная стоимость строительства, цена, строительство, работа. Проблемы учета затрат в строительной отрасли.

Применение программных комплексов для составления сметной.

Используемые при разработке сметной документации сметно-нормативные базы определяют формат сметного расчета: 1984 г. – Сметная база ЭСН-84, ЕРЕР-84; 1991 г. Составление локальных смет уходит в прошлое и все стараются работать по твердой договорной цене.

Особенности учета себестоимости в строительстве

Планирование расходов и учет этих затрат на производство строительных работ производится по договорам на строительство.

По объектам учета принято выделять два основных метода калькуляции затрат

Методология оценки стоимости работ по проектированию на.

Расчет итоговой величины стоимости проектных работ. Наименование. Метод «издержки плюс».

Для расчета стоимости воспроизводства в текущих ценах сметную стоимость умножают на индексы.

Повышение реалистичности организационно-технологического.

Практика сметного ценообразования выработала основные приемы и методы разработки строительных смет при планировании сметной стоимости строительства: нормативный, проектный и базисно-индексный методы сметного расчета.

Особенности контроля качества в строительном производстве

— на проверку сметной документации, контроль за производством строительства; — технический надзор за строительством.

Особенности оперативного планирования в строительстве. оперативное планирование, модель, работа, строительство, ресурс, реконструкция, план.

Методика анализа затрат на производстве и себестоимости.

В основе этого метода лежит расчет средних переменных издержек и средней величины покрытия (маржинального дохода).

– плановые калькуляции. По методике С. А. Боронековой, анализ затрат на 1 руб. продукции, работ, услуг производится индексным методом, при этом.

Модель расчета начальной (максимальной) цены контракта на.

Базовые составляющие (факторы) образуют малоподвижную компоненту в составе начальной максимальной цены контракта, которая рассчитывается на основе нормативных затрат проектно-сметным методом расчета стоимости.

Анализ основных параметров оценки качества проекта.

Сметная себестоимость определяется на основании документов по сметным нормам и текущим ценам на дату ее расчета. Продолжительность строительства — период времени от начала строительно-монтажных работ на строительной площадке и до ввода объекта в эксплуатацию.

Источник: moluch.ru