Процесс проектирования жилого комплекса как правило сложен в первую очередь с точки зрения архитектурной концепции внешнего вида фасадов и выбора планировочных решений каждого жилого многоквартирного дома в составе жилого комплекса. В современных условиях мало спроектировать и построить комплекс – его ещё необходимо продать.
И в борьбе за покупателя на первое место выходит расположение жилого комплекса, стоимость и удобство планировок квартир. При проектировании планировочных решений квартир в жилом здании необходимо спроектировать такую планировку, что бы она была востребована большей частью потенциальных покупателей и выгодно отличалась от планировок конкурентов.
С одной стороны, покупатель хочет максимальное количество комнат и квадратных метров, с другой он ограничен бюджетом покупки. Поэтому при проектировании жилого дома архитекторы и застройщики стараются исходить из «портрета» среднего покупателя на рынке. Современные планировки жилых комплексов при проектировании как правило включают однокомнатные квартиры, рассчитанные на покупателей с небольшим бюджетом – одинокие молодые люди или молодые семейные пары, которым не требуется много комнат, двухкомнатные, рассчитанные на семьи с одним-двумя детьми и умеренной площадью, и стоимостью и трехкомнатные, рассчитанные на семьи, но предлагающие большую площадь относительно двухкомнатных квартир. В последнее время, в погоне за стоимостью квартиры застройщики все чаще при проектировании жилых комплексов указывают в технических заданиях планировки квартиры-студии. Четырехкомнатные как правило на рынке встречаются реже (рассматривается массовый сегмент жилых комплексов) – это обусловлено высокой стоимостью квартиры и трудностью с ее реализацией. Стоимость проектирования жилых комплексов и других объектов можно посмотреть в разделе «Цены на проектирование» .
Нулевой цикл. Технология строительства «Черная речка, 41»
Требования к организации-проектировщику при проектировании жилых комплексов Проектирование жилых комплексов – сложный трудоемкий процесс, требующий точной проработки каждой детали, поэтому организации, осуществляющие данный вид деятельности, должны соответствовать определенным критериям:
1. Иметь в своем штате необходимое количество специалистов-проектировщиков, имеющих профильное образование, подтвержденное дипломами, удостоверениями и другими квалификационными документами. Особое преимущество имеют специалисты, входящие в национальный реестр специалистов в области строительства, т.к. для вхождения в такой реестр требуется не только наличия документа об образовании, но и трудовой стаж в данной сфере.
2. Иметь необходимые лицензии на осуществляемую проектную деятельность. Согласно ФЗ №273 от 25.11.2009 года все ранее выданные строительные лицензии утратили силу. С 01.01.2010 года для выполнения работ в данной сфере необходим допуск СРО (саморегулируемой организации) на выполнение проектных работ. Но не все проектные работы на сегодняшний день подлежат обязательному лицензированию, их перечень определен Градостроительным кодексом РФ.
Как сократить сроки строительства многоквартирного дома
Для проектирования жилых комплексов может быть привлечена не одна организация, а несколько. Например, может существовать так называемый генеральный проектировщик, который будет заниматься проектированием основных разделов жилого комплекса (напр. архитектурно-конструктивных решений), и несколько субпроектировщиков, занимающихся проектированием инженерных сетей жилого комплекса или других отдельных узлов и конструкций.
Также из штата организации-проектировщика выбирается специалист, отвечающий за подготовку всех разделов проекта – Главный архитектор проекта (ГАП), Главный инженер проекта (ГИП), который осуществляет контроль не только за проектированием каждого раздела по отдельности, но и в комплексе, ведь важно не только произвести проектирование отдельных деталей жилого комплекса, но и обеспечить их слияние в единое целое, в систему, работающую на 100%, обеспечивающую комфортное пребывание жильцов будущего жилого комплекса.
В реалиях современного мира очень важно, чтоб проектная организация, занимающаяся проектированием жилых комплексов, имела представление об новейших технологиях при строительстве жилых комплексов, о применяемых интерьерных и планировочных решениях, о потребностях будущих пользователей жилых комплексов.
Этапы проектирования жилых комплексов Проектирование жилых комплексов – это всего лишь один из этапов воплощения задумки Заказчика, Инвестора по созданию готового жилья для населения. В реальности реализация того или иного проекта является очень сложным процессом, включающим в себя поэтапное выполнение огромного комплекса работ, состоящего из выбора места под застройку жилого комплекса, согласования с необходимыми службами, созданием проекта, заканчивая строительством жилого объекта и сдачей его в эксплуатацию.
Условно процесс проектирования жилых комплексов можно разделить на следующие этапы:
• Подготовительный – создание концепции объекта, проведение предпроектных изысканий, разработка технико-экономических показателей проекта, получение исходно-разрешительной документации на проектирование жилого комплекса;
• Проектирование– разработка конструктивных решений, архитектурно-планировочных решений, решений по подключению жилого комплекса к инженерным сетям. В данный этап также входит защита разработанного проекта в органах государственной или негосударственной экспертизы, которая определяет возможность реализации данного проекта, оценивает проект с точки зрения соблюдения существующих нормативно-правовых документов в строительстве, определяет правильность выбранных проектных решений с точки зрения работоспособности всей системы. После получения положительного заключения экспертизы проект может быть реализован, проект жилого комплекса может отправляться в производство работ.
• Авторский надзор – осуществление генеральным проектировщиком мероприятий по обеспечению соблюдения при строительстве жилого комплекса принятых проектных решений, а также своевременное внесение в проект отступлений, возникших при строительстве.
В свою очередь этап проектирования жилого комплекса включает в себя 3 основных раздела:
1. Архитектурный проект, состоящий из фасада здания, планировок этажей, разрезов и прочих конструкций жилого комплекса.
2. Строительный проект, состоящий из чертежей отдельных элементов – фундаментов, перекрытий, лестниц и т.п.
3. Инженерный проект, представляющий собой комплекс всех сетей, присутствующих в проекте данного жилого комплекса.
Особое внимание при проектировании жилых комплексов следует уделять природным условиям застраиваемой территории – климатической зоне, длине светового дня, наличию паводковых и грунтовых вод, геологическому составу почвы, розе ветров, наличию сейсмической активности местности и многих других параметров.
Нормативная документация при проектировании жилых комплексов В сфере проектирования жилых комплексов существует огромная нормативно-правовая база документации, которой неукоснительно должен придерживаться каждый проектировщик данной области для успешной реализации своего проекта. Рассмотрим основные документы.
• СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003 (с Изменением N 2) — распространяется на проектирование и строительство вновь строящихся и реконструируемых многоквартирных жилых зданий высотой до 75 м.
• Технический регламент о безопасности зданий и сооружений (с изменениями на 2 июля 2013 года) – распространяется на здания и сооружения любого назначения на любом этапе жизненного цикла здания, в том числе жилые комплексы.
• Технический регламент о требованиях пожарной безопасности (с изменениями на 27 декабря 2018 года) – применяется при проектировании, строительстве, капитальном ремонте, реконструкции, техническом перевооружении, изменении функционального назначения, техническом обслуживании, эксплуатации и утилизации объектов защиты.
• Градостроительный кодекс Российской Федерации (с изменениями на 27 декабря 2019 года).
• СП 42.13330.2011 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* (с Поправкой, с Изменением N 1).
• Специализированные нормы на инженерные системы зданий и многие другие документы.
Состав проектной документации при проектировании жилых комплексов Проектирование жилых комплексов включает в себя разделы, состоящие из текстовой части, расчетов, графической части с чертежами, спецификаций на оборудование и материалы.
Раздел 1 «Пояснительная записка»
Раздел 2 «Схема планировочной организации земельного участка»
Раздел 3 «Архитектурные решения»
Раздел 4 «Конструктивные и объемно-планировочные решения»
Раздел 6 «Проект организации строительства»
Раздел 7 «Проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства»
Раздел 8 «Перечень мероприятий по охране окружающей среды»
Раздел 9 «Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности»
Раздел 10 «Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов»
Раздел 11 «Смета на строительство объектов капитального строительства»
Раздел 12 «Иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами»
Каждый раздел детально прорабатывается проектными организациями, в результате чего выдается общий готовый проект на строительство жилого комплекса.
Далее рассмотрим каждый раздел подробнее.
Пояснительная записка
Данный раздел при проектировании жилых комплексов должен включать в себя: упоминание документа, на основании которого принято решение о проектировании (решение застройщика, целевая программа и т.п.); реквизиты исходно-разрешительной документации (задания на проектирование, инженерные изыскания, технические условия на подключения к действующим сетям); характеристика жилого комплекса; природные характеристика застраиваемой территории (климатический район, сейсмоопасность, уровень грунтовых вод, глубина промерзания, сведения о категории земель); потребность в топливно-энергетических ресурсах; технико-экономические показатели объекта; сведения о применяемом при проектировании программном обеспечении для расчета конструктивных и других элементов зданий жилого комплекса; сведения об очередности, этапности строительства (разбивка на очереди) жилого комплекса.
Пояснительная записка должна содержать заверение о соответствии принятых проектных решений действующим нормам, техническим условиям. Все упомянутые в пояснительной записке документы (разрешения, согласования, ТУ, результаты изысканий) должны быть приложены к записке в полном объеме.
Схема планировочной организации земельного участка при проектировании жилых комплексов
Состоит из текстовой и графической частей. В текстовой части указываются характеристики земельного участка, на котором будет расположен будущий жилой комплекс, обоснование границ, планировочная организация земельного участка, технико-экономические показатели земельного участка, решение по защите объекта от грунтовых вод, паводков и других природных явлений, описание решений по благоустройству территории жилого комплекса.
Графическая часть данного раздела при проектировании жилых комплексов должна содержать схему планировочной организации земельного участка, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест врезки к действующим коммуникациям, ситуационный план размещения объекта капитального строительства в границах земельного участка.
Архитектурные решения жилого комплекса
Проектирование жилых комплексов в части архитектурных решений состоит из текстовой и графической частей, содержащих: в текстовой части — описание внешнего и внутреннего вида проектируемого жилого комплекса, обоснование принятых объемно-пространственных и архитектурно-планировочных решений, описание решений по внутренней и наружной отделке, расчет световых проемов с учетом параметров естественного освещения, описания мероприятий по предотвращению опасных факторов – шума, вибрации; в графической части – чертежи фасадов, отделочные решения фасадов, поэтажные планы, разрезы.
Конструктивные и объемно-планировочные решения жилого комплекса
Данный раздел содержит в текстовой части: сведения о топографических, инженерно-геологических, гидрогеологических, метеорологических и климатических условиях земельного участка, на котором будет располагаться проектируемый жилой комплекс, характеристику грунтов, информацию о грунтовых водах, описание и обоснование конструктивных решений зданий и сооружений, включая их пространственные схемы, принятые при выполнении расчетов строительных конструкций, описание конструктивных решений подземной части проектируемого жилого комплекса, обоснование проектных решений для обеспечения защиты от шума и вибрации и воздействия других неблагоприятных внешних факторов, решения по обеспечению пожарной безопасности жилого комплекса, характеристику конструкций полов, кровли, потолков, перегородок, перечень мероприятий по защите строительных конструкций и фундаментов от разрушения, перечень мероприятий по защите от техногенного и природного воздействия, перечень мероприятий по обеспечению энергетической эффективности.
Графическая часть данного раздела при проектировании жилых комплексов содержит: поэтажные планы зданий и сооружений с указанием размеров и экспликации помещений; чертежи разрезов зданий жилого комплекса с изображением несущих и ограждающих конструкций, указанием относительных высотных отметок уровней конструкций, полов, низа балок, ферм, покрытий с описанием конструкций кровель и других элементов конструкций; чертежи фрагментов планов и разрезов, требующих детального изображения; схемы каркасов и узлов строительных конструкций; планы перекрытий, покрытий, кровли; схемы расположения ограждающих конструкций и перегородок; план и сечения фундаментов.
Проектирование жилых комплексов в данном разделе содержит несколько подразделов:
Подраздел «Система электроснабжения»
Подраздел «Система водоотведения»
Подраздел «Сети связи»
Подраздел «Система газоснабжения»
Подраздел «Технологические решения»
Проектирование каждого подраздела для жилых комплексов регламентируется своими нормативными документами. Более детальную информацию можно почерпнуть из источников по проектированию инженерных систем .
Ориентировочно, каждый подраздел состоит из текстовой части – пояснительной записки с описанием принятых проектных решений, с обязательным указанием источника проектируемого ресурса, с необходимыми расчетами, спецификацией оборудования и материалов. Графическая часть состоит из схем (принципиальных, аксонометрических, структурных), поэтажных разводок, магистральных разводок внутри и снаружи жилого комплекса, чертежей наружных и внутренних сетей, чертежей отдельных узлов.
Проект организации строительства
Проект организации строительства при проектировании жилых комплексов – документ, содержащий способы рациональной организации строительства, данного конкретного жилого комплекса, определяющий последовательность выполнения строительно-монтажных работ, указывающий, как и каким способом должен вестись монтаж данного объекта.
Содержит характеристику района расположения жилого комплекса, оценку развитости транспортной инфраструктуры, обоснование необходимости использования при строительстве жилого комплекса земельных участков, находящихся за пределами участка строительства, описание особенностей проведения работ при пересечении с действующими коммуникациями, описание особенностей проведения работ в условиях стесненной городской застройки, обоснование принятой организационно-технологической схемы, определяющей последовательность возведения жилого комплекса, обеспечивающей соблюдение установленных в календарном плане строительства сроков завершения строительства (его этапов), перечень видов строительных и монтажных работ, ответственных конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения, подлежащих освидетельствованию с составлением соответствующих актов приемки перед производством последующих работ и устройством последующих конструкций, технологическую последовательность работ при возведении объектов капитального строительства или их отдельных элементов, обоснование потребности строительства в кадрах, основных строительных машинах, механизмах, транспортных средствах, в топливе и горюче-смазочных материалах, а также в электрической энергии, паре, воде, временных зданиях и сооружениях, обоснование размеров и оснащения площадок для складирования материалов, конструкций, оборудования, укрупненных модулей и стендов для их сборки, предложения по обеспечению контроля качества строительных и монтажных работ, а также поставляемых на площадку и монтируемых оборудования, конструкций и материалов, перечень мероприятий по охране труда, перечень мероприятий по охране окружающей среды в период строительства жилого комплекса.
Графическая часть содержит календарный план строительства и строительный генеральный план с определением мест расположения постоянных и временных зданий и сооружений, мест размещения площадок и складов временного складирования конструкций, изделий, материалов и оборудования, мест установки стационарных кранов и путей перемещения кранов большой грузоподъемности, инженерных сетей и источников обеспечения строительной площадки водой, электроэнергией, связью, а также трасс сетей с указанием точек их подключения и мест расположения знаков закрепления разбивочных осей жилого комплекса.
Проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства
Содержит основание для разработки проекта организации работ по сносу или демонтажу зданий, строений и сооружений объектов капитального строительства, перечень зданий, строений и сооружений объектов капитального строительства, подлежащих сносу (демонтажу), описание и обоснование принятого метода сноса (демонтажа), расчеты и обоснование размеров зон развала и опасных зон в зависимости от принятого метода сноса (демонтажа), описание решений по вывозу и утилизации отходов, сведения о наличии согласования с соответствующими государственными органами, в том числе органами государственного надзора, технических решений по сносу (демонтажу) объекта. В графической части изображается план земельного участка и прилегающих территорий с указанием места размещения сносимого объекта, сетей инженерно-технического обеспечения, зон развала и опасных зон в период сноса (демонтажа) объекта с указанием мест складирования разбираемых материалов, конструкций, изделий и оборудования; чертежи защитных устройств; технологические карты-схемы последовательности сноса (демонтажа) строительных конструкций и оборудования.
Перечень мероприятий по охране окружающей среды
Проектирование жилых комплексов не может обойтись без тщательной проработки мероприятий по охране окружающей среды при строительстве данного объекта. Данный раздел должен отображать варианты воздействия жилого комплекса на окружающую среду (сброс сточных вод, загрязнение воздуха, утилизация опасных отходов), а также перечень мероприятий по снижению влияния этих факторов или по полному предотвращению их влияния.
Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности жилого комплекса
Пожарная безопасность проектируемого жилого комплекса выделяется в отдельный раздел, содержащий принятые проектные решения по обеспечению пожарной безопасности.
В данном разделе приводится описание системы обеспечения пожарной безопасности проектируемого жилого комплекса – размер противопожарных расстояний, наличие пожарных проездов, наличие системы наружного пожаротушения, решения о применении конструктивной огнезащиты, наличие автоматической системы пожаротушения, дымоудаления, пожарной сигнализации, системы оповещения и управления эвакуацией при пожаре. Проектные решения зависят напрямую от категории здания по пожарной опасности, степени огнестойкости применяемых материалов. Приводятся все необходимые расчеты и результаты испытаний, которые отображаются в текстовом виде в пояснительной записке и графически в прилагаемых чертежах.
Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов при проектировании жилых комплексов
При проектировании жилых комплексов особое внимание уделяется созданию доступной среды для инвалидов и маломобильных групп населения. Данный раздел должен содержать обоснование принятых конструктивных, объемно-планировочных и иных технических решений, обеспечивающих безопасное перемещение инвалидов на территории жилого комплекса, а также их эвакуацию из указанных объектов в случае пожара или стихийного бедствия.
Мероприятия по обеспечению соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащенности зданий, строений и сооружений приборами учета используемых энергетических ресурсов
При проектировании жилых комплексов данный раздел должен отображать сведения о типе и количестве установок, потребляющих топливо, тепловую энергию, воду, горячую воду для нужд горячего водоснабжения и электрическую энергию, параметрах и режимах их работы, характеристиках отдельных параметров технологических процессов, перечень мероприятий по учету и контролю расходования используемых энергетических ресурсов, обоснование выбора оптимальных архитектурных, функционально-технологических, конструктивных и инженерно-технических решений при осуществлении строительства жилого комплекса с целью обеспечения соответствия его требованиям энергетической эффективности.
Смета на строительство объектов капитального строительства
В ходе проектирования жилых комплексов составляется раздел с проектно-сметной документацией, который должен содержать текстовую часть в составе пояснительной записки к сметной документации и саму сметную документацию.
Пояснительная записка обязательно должна включать ссылку на нормативную сметную документацию, которая была использована при составлении сметы для данного жилого комплекса.
Сметная документация должна содержать сводку затрат, сводный сметный расчет стоимости строительства, объектные и локальные сметные расчеты (сметы), сметные расчеты на отдельные виды затрат.
Сметная документация составляется с применением базисного уровня цен и цен, сложившихся ко времени ее составления (с указанием месяца и года ее составления), или с применением ресурсного метода определения стоимости строительства. Под базисным уровнем цен понимаются стоимостные показатели сметных нормативов, действовавшие по состоянию на 1 января 2000 г.
Иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами
Данный раздел должен содержать документацию, необходимость разработки которой при осуществлении проектирования и строительства объекта капитального строительства предусмотрена законодательными актами Российской Федерации. Проектирование жилых комплексов не относится к сферам строительства, к которым могут предъявляться особые требования (таким, как атомные станции, объекты военного назначения), поэтому разработка данного раздела зачастую не требуется.
Проектирование жилых комплексов представляет собой обширную сферу в строительной деятельности. Это очень перспективная отрасль, которая должна соответствовать современным реалиям и идти в ногу со временем, особенно в условиях постоянно развивающегося мира. Большинство всех проектов, разрабатывающихся в современном мире приходится на область проектирования жилых комплексов, ведь потребность в комфортабельном благоустроенном и доступном жилье всегда будет на первом месте для человечества.
Источник: www.ovikv.ru
Стадии строительства дома: когда лучше покупать квартиру?
Возведение многоквартирного дома занимает от трех до пяти лет, состоит из нескольких этапов, и далеко не на каждом из них застройщик может продавать жилье. БН разбирался в стадиях строительства, а также в том, на какой из них лучше приобретать квартиру.
Реализация любого проекта жилищного строительства начинается с покупки застройщиком в собственность земли у частного владельца. Либо приобретается право аренды городской земли на торгах. Обычно победитель торгов Фонда имущества должен завершить проектирование объекта в течение 11 месяцев со дня подписания протокола о результатах аукциона. На строительство отводят от трех до пяти лет – в зависимости от инвестиционных условий. Если земля находится в собственности застройщика, он может начать возводить объект после того, как получит все необходимые согласования и разрешение на строительство.
От проекта к разрешению
Процедура подготовки документации, необходимой для начала строительства, одинакова как для застройщиков, которые приобрели участок на торгах Фонда имущества, так и для тех, кто купил землю у частного собственника. Разница лишь в количестве согласований, которые нужно пройти. Как утверждает генеральный директор ИСК «Сфера» Тарас Кручинин, покупка участка на торгах Фонда имущества позволяет значительно сократить время на получение документов, необходимых для строительства дома. «Город продает участки с полным пакетом согласований, а также – технических условий на подключение будущего здания к инженерным сетям», – утверждает Кручинин.
Чтобы получить разрешение на строительство, необходимо на участке провести изыскания и добиться согласования проекта в государственных органах. Как пояснил руководитель проекта O2 Development Виталий Колот, на данном этапе застройщик также получает технические условия на подключение будущего дома к инженерным сетям и градостроительный план. Кроме того, необходимо разработать проект здания, который надлежит согласовать в профильных комитетах и контролирующих органах. Список всех ведомств, в которых нужно получить «добро», зависит от сложности проекта, местоположения и т. д.
После согласований в городских комитетах проект отправляется на экспертизу: в Петербурге ее осуществляют подведомственный Службе государственного строительного надзора и экспертизы (Госстройнадзор) Центр государственной экспертизы либо лицензированные частные структуры. Средний срок проведения экспертизы составляет 40 календарных дней.
По статистике, положительные заключения получают лишь 70% изначально представленных проектов – остальные возвращаются застройщикам на доработку.
Имея на руках положительное заключение экспертизы, застройщик обращается в Госстройнадзор – для получения разрешения на возведение многоквартирного дома.
По закону Госстройнадзор должен выдать разрешение на строительство в течение десяти дней с момента подачи заявления. В случае, если застройщик подал неполный комплект документов либо неправильно их оформил, служба выдает заключение об отказе.
Строительный процесс
Отметим, что до получения разрешения на строительство вести любые работы по возведению дома запрещено. На практике получается иначе: почти четверть всех выявляемых Госстройнадзором нарушений – это строительство объектов без разрешения.
После получения разрешительной документации стартует процесс возведения дома. Сначала идет так называемая нулевая стадия, на которой происходит подготовка основания фундамента. После этого подрядчики приступают к строительно-монтажным работам – возводят стены и перекрытия, устанавливают окна и двери, подключают дом к инженерным коммуникациям. «Предпоследним этапом является внутренняя и наружная отделка объекта, после чего застройщик проводит работы по благоустройству прилегающей территории», – рассказывает Виталий Колот.
По словам генерального директора компании «Ойкумена» Льва Гниденко, строительство дома – это наиболее понятный этап реализации любого проекта. «Гораздо тяжелее получить необходимые согласования от государственных органов, пройти экспертизу проекта и договориться о выделении необходимых мощностей с монополистами», – утверждает он.
Заключительный этап реализации проекта – получение разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию (в Петербурге их выдает Госстройнадзор, в Ленобласти – муниципальные власти). На этой стадии надзорные органы определяют соответствие возведенного дома требованиям технических регламентов, СНИПов, изначально утвержденному проекту. Застройщик также обязан предоставить подтверждение того, что выполнил технические условия на подключение здания к инженерным сетям. Если построенный объект соответствует всем этим условиям, орган строительного надзора обязан выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – по закону сделать это необходимо в течение десяти дней с момента подачи соответствующего заявления.
Разрешение на ввод является основанием для постановки построенного объекта на государственный учет. После этого застройщик оформляет право собственности на квартиры – сначала на себя, а затем на покупателей, которые заключали с ним договоры долевого участия.
Когда лучше покупать
В соответствии с 214-ФЗ застройщик имеет право продавать квартиры с момента получения разрешения на строительство. Но в ряде случаев компании пытаются продавать жилье сразу после того, как приобрели участок под возведение дома – гражданам предлагают купить квартиру на 5-15% дешевле, чем после начала «официальных продаж». Потенциальные покупатели могут подписать предварительный договор купли-продажи либо соглашение о предварительном бронировании квартиры.
Как предупреждает начальник Управления контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству Санкт-Петербурга Олег Островский, продажа застройщиком жилья до получения разрешения на строительство объекта – это прямое нарушение 214-ФЗ. Дело в том, что подписанные в этот период договоры не могут быть зарегистрированы в управлении Росреестра. Значит, риски граждан значительно возрастают: теоретически ваша квартира может быть продана дважды.
Договор долевого участия имеет смысл заключать сразу после того, как застройщик получил разрешение на строительство и открыл продажи: на данном этапе можно приобрести самые ликвидные объекты. Недорогие квартиры с хорошими характеристиками часто «разбирают» спустя несколько месяцев после начала продаж – а вот к концу строительства в доме чаще всего остаются лишь «двушки» и «трешки» больших площадей. Но, приобретая квартиру на этапе котлована, вы рискуете прождать новоселья несколько лет – строительство порой затягивается на неопределенный срок.
К моменту завершения работ и сдачи дома в эксплуатацию квартиры в нем примерно на 30% дороже, чем на начальном этапе строительства. На стадии ввода объекта появляется довольно много предложений от частных инвесторов, которые приобрели квартиры в этом доме на этапе котлована и перепродают их к моменту завершения работ – по договорам цессии.
Граждане, которые покупают жилье на завершающих стадиях строительства (у застройщика либо – частного инвестора) несут гораздо меньшие риски, нежели те, кто приобретает квартиры на этапе котлована. Впрочем, и процесс ввода дома в эксплуатацию может затянуться на несколько месяцев, в течение которых придется дожидаться новоселья.
Конечно, безопасней всего купить квартиру в уже сданном и готовом к заселению доме: но это – самый дорогой вариант. По статистике, стоимость такого жилья в среднем на 7-10% дороже, чем в соседних домах, введенных в эксплуатацию несколько лет назад.
В вопросе приобретения строящегося жилья лучше руководствоваться правилом золотой середины: разумней купить квартиру в момент, когда дом возведен примерно на 30-50% (год-полтора после начала строительства). В данном случае вы самостоятельно сможете оценить ход строительных работ, перспективы достройки объекта, выбрать понравившуюся квартиру и купить ее дешевле, нежели в практически готовом объекте.
Имеет смысл обратить внимание на квартиры в домах, которые планируется сдать не позднее, чем в ближайшие год-полтора. В деньгах вы сильно не потеряете: сейчас однокомнатные квартиры в домах со сроком сдачи в 2016 году лишь на 200-300 тысяч рублей дешевле, чем в тех, которые планируют ввести до конца 2014-го. Выбор – за вами.
Источник: www.bn.ru
Цикл строительства многоквартирного дома
Мы снова делимся с вами размышлениями Игоря Калитина о многоквартирных домах на землях ИЖС.
Это вторая (заключительная) часть его истории.
Часть 1. История появления многоквартирных домов в Санкт-Петербурге
Часть 2. Наш опыт строительства многоквартирных домов в Санкт-Петербурге
Имея серьезный опыт в инвестиционном строительстве в качестве исполнителей, по стечению обстоятельств мы с коллегами оказались в компании «Б», где основной идеей нашей работы было то, что учредитель найдет нам 200 млн.руб. на земельный участок под инвестиционный проект обычного многоквартирного дома и мы начнем развивать обычное долевое строительство. Но так получилось, что обещанных миллионов не нашлось, привлечь их не удалось. К тому же, в процессе подбора земельных участков выяснилось: чтобы построить многоквартирный жилой дом, в котором гарантировано будут покупать квартиры, надо чтобы земельный участок под домом находился в хорошей транспортной доступности от школ и детских садов и желательно метро. Проанализировав все имеющиеся варианты с землей, посчитав экономику строительства, мы пришли к неожиданному, но очень важному выводу:
Чтобы начать инвестиционное строительство обычного многоквартирного жилья (купить хороший земельный участок хотя бы под один дом, начать работы, оплатить авансы за подключения, вложиться в рекламу) надо иметь НЕ МЕНЕЕ 500 МЛН.РУБ. (на 2013 год).
Найти 500 млн. не имея портфеля проектов, богатых родственников или влиятельных покровителей – нереально. Но строить хотелось. Поэтому начали смотреть, что можно построить и реализовать попроще. Обратили внимание на таунхаусы. Посоветовавшись с риэлторами и проанализировав собственный опыт, прошли к выводу, что продавать таунхаусы сложнее, чем квартиры, однако общая сумма инвестиций куда меньше, чем для инвестиционного проекта многоквартирного дома.
Почему продавать таунхаусы сложнее чем квартиры? Потому что при относительно низкой стоимости м2 (примерно на 40% ниже чем в обычном новом многоквартирном доме), из-за количества приобретаемых метров (средняя площадь таунхауса 150-300 м2) общая стоимость покупки превышает стоимость квартиры в 2, а то и в три раза, составляя цену в 9-15 млн.руб.
Найти таких покупателей, способных выложить такие деньги в 2013 году – очень и очень непростая задача (да и сейчас тоже). К тому же, проанализировав мировой опыт, и ориентируясь на собственные ощущения, против таунхаусов сыграло еще и то, что жить в нескольких плоскостях (иметь в распоряжении 2-3 этажа) для человека неудобно.
– Престижно? (как же! у меня 2!! (3!!)- х ЭТАЖНЫЙ дом/домовладение. ) – Может быть..
– Неудобно? – Однозначно неудобно! Постоянная необходимость подниматься и спускаться по лестнице, а если у Вас еще и маленькие дети, – это вообще опасно, либо они, либо вы с ними можете «навернуться» с лестницы.
Под таунхаусы нашли приличный земельный участок, разработали бизнес-план, минимальные инвестиции – 100 млн.руб. (это не 500 и даже не 200 как планировалось заранее). Но и таких денег не нашлось… Вот тут то и пришла идея начать с точечной застройки на участках ИЖС.
Перед глазами были в разной степени успешные, но однозначно красивые проекты застройщика «Аксиомы» и прочих строителей в районе Озерки (сыграло еще то, что в то время автор жил напротив Озерков и видел примеры сам). К тому же, в печати и интернете начинался шквал публикаций о «многоквартирниках» на ИЖС, как их незаконно возводят, как потом сносят. Вообще, 2013 год – пик сноса самостроя. Все это привлекло внимание.
Дополнительным фактором, так сложились обстоятельства, послужило то, что у нас в команде появился очень сильный юрист, который сам занимался недвижимостью «на факультативе» (сам имел доходную недвижимость, активно участвовал в покупке-продаже недвижимости для других) причем на мировом уровне – Европа (Черногория – Англия), знал как обстоят дела в США.
Именно тогда нам в руки попалась публикация «рекомендации правительства Финляндии для русских застройщиков в Финляндии» – очень интересная книжка. Понятно, что финны, как порядочные люди, сразу в печатном виде попытались довести «нашим» строителям, что у них в стране есть правила и их надо выполнять. Самое интересное оказалось в правилах.
С одной стороны это очень жесткие правила – вместе с участком ВСЕГДА идет документ, в котором чётко прописано, сколько конкретно метров квадратных построек можно построить на этом участке. Количество метров определяет местный муниципалитет. А с другой стороны(. ), у них нет понятия ИЖС (как и во многих других странах Европы, да и мира).
Нет ограничений на то, сколько там будет жить людей (на разрешенных к постройке метрах). Потому что есть упор (и надежда) на простую человеческую логику, – «если разрешаем строить 200 метров, – там не будет селиться 200 человек, т.к., столько дураков в одном месте не собрать, так как рядом есть другие участки/дома за ту же цену». Это гениально!
Мы тогда подумали, что именно этого не хватает России (логики в действиях властей и доверия к здравому смыслу людей). К тому же, дальше в этой книжке было новое открытие, – в Финляндии нет никаких проблем с продажей и обменом долей (нет, как у нас этих «коммунальных» проблем – необходимость спрашивать соседа перед продажей), более того у них ещё и существуют даже акции на дом!! Да, это настоящая свобода! Нам просто необходимо то же самое.
Поэтому, посоветовавшись, мы решили составить бизнес-план и подготовить юридическое описание механизма строительства и продажи долей в многоквартирнике на ИЖС. Начать планировали с одного маленького проекта, на одном стандартном участке от 12 соток, а дальше, в случае подтверждения плановых показателей по рентабельности, перейти к крупным проектам в 3 Га и более. Запас неосвоенных земель такого назначения внутри КАДа СПб составлял на 2013 год (сейчас примерно то же самое) ориентировочно 200 Га. – работы на 10-15 лет. Таким образом, мы планировали заработать денег и уже потом, всё равно, перейти к обычным инвестиционным проектам обычных многоквартирных домов. К тому же, интересные перспективы обозначились в организации обслуживания такого «специфичного» жилого «многоквартирного» фонда, но это уже другая тема.
Опыт ИЖС
Надо сказать, что дополнительным стимулом послужило ещё и то, что у нас (у автора, главным образом) уже был к этому моменту опыт строительства домов на ИЖС. Причём домов не простых, а с площадями 300, 500, 1000, 1500 и более м2. Да, это были настоящие (без шуток) «дома для одной семьи» (семьи были разные и дома (резиденции) тоже были разные), но метраж был тот, что нам нужен.
К тому же, мы провели самую настоящую разведку рынка. Проехали (автор лично ездил) в течение 1-2 месяцев по самым рекламируемым аналогичным («многоквартирники» на ИЖС) проектам СПб, изучали что построено, как выглядит, сколько стоит, как долго продается и почему так долго, что с землей, какие документы есть у продавцов. То, что выяснили – «кто во что горазд».
Но еще раз убедились, вариант с таунхаусами «тяжелый» для рынка. С огромным изумлением для себя мы выяснили, что проекты МНОГОКВАРТИРНИКОВ на ИЖС есть даже у очень, И ОЧЕНЬ крупных (с серьёзным штатом не глупых людей (специалистов юристов и тех.заказчиков) компаний СПб.
И они почти все сумели провести это как многоквартирное жилье (кто-то сумел, а кто-то (из-за жадности и самонадеянности) не смог). Более того, более глубокое изучение документов показало, что блеклые на первый взгляд фамилии физических лиц застройщиков на ИЖС некоторых «многоквартирных» проектов обозначали родственников руководителей или владельцев ОПЯТЬ ЖЕ крупных компаний СПб. Названия компаний и истории этих конкретных проектов – это тоже отдельная тема. Ну и последним, логическим, был аргумент о том (см.начало повествования), что большинство малоэтажной России – это формальные «многоквартирники» на ИЖС (автор сам вырос в частном доме, где у семьи была доля в доме).
1. С чего начали?
- Подготовка бизнес-плана и юридического обоснования правомерности строительства на ИЖС и описание механизма продажи дома долями
План заключался в строительстве и реализации долями в течение года «многоквартирного» дома на ИЖС. Плановая себестоимость продаваемого условного м2 должна была составлять ориентировочно 40 тыс.руб., реализовывать доли планировалось уже по цене ориентировочно 60,0 тыс.руб. за м2.
Юридическое обоснование предполагалось предельно простое: каждый житель РФ имеет право построить себе на участке ИЖС любой (при наличии финансовых возможностей) индивидуальный дом в пределах градостроительных ограничений (высотность для районов ИЖС до 15 метров, процент озеленения, кол-во парковочных машино-мест).
Площадь дома ограничивается только параметрами земельного участка (даже при строительстве индивидуального дома более 1500 метров можно было фактически строить без экспертизы проекта). На данный момент на законодательном уровне рассматривается возможность включения в градостроительную документацию требования о необходимости прохождения экспертизы проекта при площади дома более 500 м2. Но, по опыту многоквартирного многоэтажного строительства, получение любого положительного заключения экспертизы – это только вопрос затраченных времени и денег.
Таким образом, если каждый житель РФ имеет право построить себе большой индивидуальный дом, то и произвести отчуждение долями своим наследникам, родственникам, да и не родственникам, – он вполне вправе. В РФ нет законодательных ограничений на сделки с недвижимостью такого рода.
Главная наша идея заключалась в строительстве и получении права собственности на ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ жилой дом, в котором на момент ввода в эксплуатацию квартиры в натуре выделялись только в виде комнат-залов (которые в дальнейшем, после выделения в доли и продажи уже физически превращались в квартиры с комнатами). Опять же, в рамках закона, в плюс еще идёт то, что владелец (владельцы) такой недвижимости в индивидуальных домах не обязаны согласовывать ни с кем свои перепланировки.
Начали с простого – сформировали техническое задание на поиск участка с требованиями к площади, стоимости, инженерному обеспечению и транспортной доступности. За формальные деньги в 50 тыс.руб заказали в проектной организации эскизный проект условного будущего дома, что бы понять что сможет уместиться на стандартных 12 сотках. По эскизному проекту стало понятно, что в соответствии с градостроительной документацией СПб на 12 сотках можно рассчитывать на 3-х этажное здание общей площадью не более 1000 м2 и не более 15 парковочных мест, совмещенных с зоной озеленения.
Из нашего маркетингового исследования (изучения конкурентов) выходило, что идеальный проект, который можно быстро построить и продать, – это жилой дом с помещениями, выделенными в 2-3-х «квартиры» общей площадью 50-70 м2. Квартиры в кавычках, т.к. мы сразу понимали сами и планировали также, – сразу об этом говорить покупателям, – квартирами, в прямом смысле, по документам они не станут. То есть теоретически они могли бы стать, но только через очень длительные и дорогие процедуры, т.к. быстрая и относительно простая и недорогая процедура превращения таких жилых помещений по суду была прекращена в 2009 году указанием «сверху» (разьяснение верховного суда РФ).
Таким образом, мы подошли к тому что проект должен был иметь следующие характеристики:
- Общая площадь земельного участка – не менее 12 соток (1200 м2)
- Максимальная стоимость земельного участка – не более 500 тыс.руб. за одну сотку.
- Этажность – не более 3-х этажей*.
- Общая площадь здания – не более 1000 м2
- Общая продаваемая площадь (площадь «квартир») – не менее 800 м2.
- Общее число «квартир» – не менее 15 шт.**
- Число парковочных мест не менее 15 шт.***
- Наличие инженерных коммуникаций в непосредственной близости к участку (точка подключения не далее 50 метров от границы) ****:
- Общесплавная городская канализация и водопровод (минимальный расход 10 м3/сутки)
- Линии электроснабжения (минимально 100 КВа).
- Газопровод низкого или среднего давления (минимальный расход газа на котельную не более 100 кВт тепловой мощности.)
*было принято решение строить в три этажа (без подвала) с целью:
1. Минимизировать риски вопросов со стороны ПИБа при составлении кадастрового паспорта – «а что это у вас тут четыре этажа (3 надземных и один подземный)» – такие примеры с негативными последствиями мы учли. Но самое интересное, руководство того же ПИБа, в доверительной беседе нам рассказало как они «идут навстречу застройщикам» и «не замечают 4-й, подземный этаж». Оказывается с ПИБом можно договориться и без денег, – застройщик ВНИМАНИЕ! перед выходом инспектора на объект привозит машину песка и высыпает её в подвал. Песка должно быть столько, чтобы от его поверхности до потолка подвала было не более 1,5 метра)) – всё! при такой высоте, формально, подземный этаж этажом считать нельзя… Такое, я думаю, есть только в России….
2. Предельного сокращения себестоимости (объёмов работ). В дальнейшем, уже в период эксплуатации, был сделан вывод, что подвал всё же необходимо, хотя бы 1,5 метровой высоты, но предусмотреть.
** – 15 «квартир» предусматривалось для максимально быстрой продажи и максимально высокой рентабельности (план 30%, факт 50%), но в то же время позиционировалось как комфортное жильё с минимум одним парковочным местом. При размещении на участке дома с числом «квартир» более 15 шт – возникала угроза явного ухудшения продаваемых характеристик жилья (отсутствие у каждого жильца парковочного места), в следствии этого могли возникнуть проблемы с жителями соседних домов и следовательно с районной администрацией. В таком варианте перспективы дальнейшего аналогичного строительства выглядели туманными. В дальнейшем, пришли к выводу, что идеальным для реализации был бы дом с числом «квартир» от 4-х до 8-ми, – этакий «клубный» дом.
*** – число парковочных мест, по нашему представлению, должно было быть сильной стороной проекта в перевес традиционным предложениям застройщиков с многоквартирными домами, где машиноместа предусмотрены далеко не на каждую квартиру.
Дополнительным конкурентным преимуществом должно было ещё послужить и то, что по своей сути, люди покупали «квартиры» не в безликой многоэтажке, а в малоэтажном доме с претензией на архитектуру, да еще и в самом зеленом районе. Школа и два детских садика должны были быть в пешей доступности.
**** – про инженерное обеспечение приобретаемого участка опять отдельная история. Мы подключили объект к воде, канализации, газу и электричеству. Как мы это сделали? Я думаю, Вы можете догадаться…, только точно не представляете масштабов и количество задействованных сил (административного ресурса), для того, что бы подключиться в срочном порядке с необходимыми параметрами (нагрузку мы честно считали под 15 квартирный жилой дом по действующим нормативам, но расчеты представлялись монополистам как для «роскошного индивидуального дома»).
Требования к инфраструктуре района:
- Участок обязательно должен был быть в административной черте города СПб.
- Наличие школы в пешей доступности.
- Наличие детского сада в пешей доступности
- Желательно наличие в пешей доступности спортивных и/или торгово-развлекательных комплексов.
Дополнительным требованием был определен район поиска участка под пилотный проект – был выбран район с максимальным количеством уже имеющихся «многоквартирников» на ИЖСе, но с минимальными претензиями (максимальной лояльностью) от местной администрации (муниципальной и районной).
Технико-экономическое обоснование было предельно простым, учитывая стоимость земельного участка, ориентировочную стоимость подключения к сетям и себестоимость строительства. Выходило, что можно теоретически построить дом, с общей продаваемой площадью не менее 800 м2, с числом «квартир» 15 единиц по себестоимости 40 тыс.руб. за м2. Стоимость внутренней отделки «квартир» не учитывалась.
Продавать планировали ориентировочно по 60 тыс.руб. за м2. Стоимость квартир в многоэтажных многоквартирных домах в близлежащих стройках начиналась с отметки в 70 тыс. руб. (эконом класс) и доходила до 120 тыс.руб (комфорт класс).
Формально, в презентация для инвесторов, расчеты специально выстраивались под плановую рентабельность в 30% годовых. В планах было фактически достигнуть и показать рентабельность в 50% (По совету «опытных» людей, выходило что лучше заявить инвесторам рентабельность ниже и показать её в итоге большей, чем заявить про 50% и вытянуть её потом к 30%)
2. Поиск инвестора
Как ни странно, инвестора нам нашли довольно быстро, после подготовки бизнес плана с рентабельностью от 30 % годовых и юридического обоснования правомерности строительства дома на ИЖС с описанием механизма его продажи долями. Срок реализации проекта предусматривался ровно один год.
3. Приобретение земельного участка
Под большое количество наших требований в техническом задании, земельных участков в заданном районе оказалось не так уж и много. Посмотрев два участка, остановились на третьем. 14 соток за 6,5 млн.руб. По всем требованиям подходил идеально. С монополистами предварительно проговорили получение ТУ и условия подключения инженерных коммуникаций в необходимом объёме.
4. Разработка рабочего проекта и начало строительства
Проект пришлось разрабатывать в срочном порядке, т.к. с покупкой участка наш учредитель затянул, – мы его получили в разработку только в конце мая. Июнь ушел на получение ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). С получением ГПЗУ на участок ИЖС, выяснился один интересный момент в нашем законодательстве, – если для обычного многоквартирного жилого дома или другого строения необходимо запрашивать и получать предварительные ТУ на подключение к инженерным сетям, то для ИЖСа очень легко проходит объяснение для КГА, о том, что Водоканал не нужен (будет скважина и септик), тепло и газоснабжение не нужно (будет печное отопление), электроснабжение не нужно (будет бензо или дизель-генератор). И параллельно или даже после получения ГПЗУ можно получать настоящие ТУ от монополистов.
Проект разрабатывали на ходу, но тем не менее в результате планировалось то, что дом должен был выглядеть так, что бы сразу возникало желание купить в нем «квартиру». Планировки должны были бы вызывать аналогичные желания покупателей. Как преимущество перед другими проектами (во всем СПб), – в каждой «квартире» предусматривалась кухня общей площадью не менее 12 м2. Подрядчик на проектирование относительно быстро разработал проект, в конечном варианте фасады должны были выглядеть так:
Две двери на фасаде, – это не два входа. Одна дверь предполагалась для входа в котельную. В дальнейшем от котельной отказались в пользу индивидуальных газовых колонок. По нормативам в жилом многоквартирном доме размещение газовых котельных на нижних этажах запрещено, а в жилых индивидуальных домах не запрещено.
Планировочные решения должны были поразить покупателей простотой и оптимальной функциональностью:
Первые чертежи проекта были готовы уже в июле и тут же отданы на стройку,- надо было спешить выполнить монолитные работы и кладку до наступления холодов, что бы не тратить деньги на прогрев бетона и противоморозные добавки.
Август 2014:
Сентябрь 2014:
Октябрь 2014:
Ноябрь 2014:
Декабрь 2014:
Параллельно с разработкой чертежей, был подан запрос в администрацию района на получение разрешения на строительство большого индивидуального дома. Так как в районе строительства строились и строятся «настоящие индивидуальные дома» и большего размера, чем наш, разрешение было получено в установленный срок.
5. Кризис 2014
Так получилось, не буду объяснять всех нюансов, – это опять отдельная и серьёзная история, – вместо 30,0 выделенных нам млн.руб. до стройки дошли только 15 млн, руб (в т.ч. 6,5 млн на покупку участка). Когда финансирование иссякло, остановилась и работа подрядчика. Далее ситуация еще больше осложнилась наступившими холодами и дальнейшим ухудшением экономической ситуации, в т.ч. непосредственно финансового положения учредителя. В общем, так получилось, что проект полностью остановился в феврале 2015 года:
Февраль 2015:
6. Завершение проекта
Долгое время мы изредка проезжали мимо брошенного объекта, интересуясь его состоянием. Предлагали, по инерции, выкупить его своим знакомым или знакомым знакомых, но возможностей выкупить проект и завершить его, вложив в общей сумме 30 млн.руб. ни у кого на тот момент не было. Как-то раз, проезжая осенью 2018 года, обнаружили признаки движения на объекте. Наш учредитель к тому времени уже совсем пропал со связи((( Оказалось что весь проект у нашего учредителя выкупил один строитель из СПб, который превратил его в итоге в коммерческий объект, который был полностью завершен в июне 2019 года. Мы вышли на него и пообщавшись, выяснили,- он в целом покупкой доволен, поэтому можно считать, что этот проект в итоге завершился успешно:
7. Итог
Итогом является следующее:
1. Строить и подключать дома на ИЖС в черте СПб с себестоимостью до 40,0 тыс.руб за м2 жилой площади реально. И это при том, что стоимость м2 на первичном рынке в новостройке в СПб начинается от 90 тыс.руб/м2 (при себестоимости строительства квартир в многоквартирных многоэтажных домах от 70 тыс.руб./м2).
2. Строить на ИЖС многоквартирные дома под продажу долями – это, всё-таки, не лучший вариант.
8. Эпилог
Что мы вынесли из этого опыта?
1. Самое главное. В России надо срочно менять градостроительное законодательство. Понятие ИЖС надо упразднять.
Если нельзя (да и зачем??) контролировать, – кто и как живет в построенных «индивидуальных» домах, – зачем плодить бюрократию и создавать основание для взяточничества. Необходимо (причем очень срочно) следовать примеру развитых стран.
Продается участок? – Муниципалитет или администрация (в лице комитета по архитектуре) для каждого участка в городе должна определять разрешенную площадь и высотность постройки. Всё! Проблема с несуразными многоэтажками в зоне малоэтажного строительства пропадёт сама собой. Примеры грамотной работы КГА (при участии КГИОП), кстати, в СПб уже есть, – в районах малоэтажной застройки, где присутствуют архитектурные памятники, вокруг памятников выделена территория, называемая «Зона Регулируемой Застройки» (ЗРЗ). К примеру, в районе Верхнего Парголово, в котором находится Шуваловский парк с одноименным дворцом, территория прилегающая к объекту культурного наследия обозначена зоной регулируемой застройки, для которой в перечень требований входит следующее:
- минимальная площадь земельной участка – 12 соток
- максимальная площадь застройки – не более 200 м2
- максимальная высота зданий – не более 12 метров (даже не 15, как в остальном по городу для ИЖС),
и как результат, – ни у кого не возникало, не возникает и не возникнет желание, строить там что-то большей площади и высоты, т.к. это мгновенно вызовет судебное (законное и логичное) решение о сносе или частичном демонтаже.
2. Законодательство надо еще менять по той причине, что у нас строительство многоквартирных (даже таунхаузов) малоэтажных домов в городе на ИЖС запрещено, а строить вокруг них, в непосредственной близости (при наличии соответствующей зоны в ген.плане города) многоэтажные небоскребы-муравейники не запрещено! А вариации жилых домов, называемые «апарт-отелями» – это вообще самый грубый и наглый вид уплотнительной застройки – и ничего, все «как-бы законно».
3. Изменение законодательства для малоэтажного строительства, позволяющее без проблем выделять и регистрировать квартиры в малоэтажных домах позволит резко увеличить оборот такой недвижимости, а, следовательно, и объемы строительства. Как следствие, произойдет смещение спроса, учитывая огромную разницу в себестоимости (в основном из-за стоимости земли) между квартирами в многоэтажных домах и малоэтажных, Это абсурдно, когда в одном районе, одним запрещают строительство многоквартирных 3-х этажных домов, а другим, в этом же районе (в 100 метрах от малоэтажной застройки), разрешают строительство 24-х этажных небоскребов…
4. Что можно посоветовать застройщикам «многоквартирников» на ИЖС (нашим возможным последователям)? – прежде чем взяться за проект, – 100 (СТО) раз подумайте и взвесьте свои силы и возможности. Если у вас нет административного ресурса ни в районной администрации, ни в городских комитетах, ни у монополистов; если у вас нет аналогичного опыта (многое в статью не включено (по понятным причинам)), да и многое просто не влезло); если у вас нет знакомых в силовых структурах (а желательно, чтобы вы сами в прошлом были сотрудником силовых структур – в нашей стране это очень помогает) – даже не думайте начинать. Если начали – даже не думайте продавать доли, пока не достроите и не зарегистрируете объект недвижимости – «индивидуальный» дом (почему? – потому что это история на 5 млн.рублей).
5. Что можно посоветовать покупателям такой недвижимости? Никогда, ни при каких условиях, не поддавайтесь на уговоры купить такую недвижимость «на старте». Также, нельзя покупать недвижимость в уже зарегистрированном «индивидуальном» доме без подведенных инженерных коммуникаций и заключенных договоров с ресурсоснабжающими организациями. В остальном же, если объект зарегистрирован и в наличии все договора, -покупка и владение таким объектом недвижимости, который по функционалу (малоэтажность, зеленый район, наличие у каждого парковки) является бизнес-классом, а стоит ниже эконом-класса, должно доставлять массу преимуществ перед обычной квартирой в многоквартирном доме в независимости от использования (личное проживание или сдача в аренду).
Будем ли мы ещё строить «многоквартирники» на ИЖС? – Обязательно! Мы обязательно повторим свой опыт, но уже с целью строительства именно доходной недвижимости на ИЖС. Рост стоимости недвижимости в СПб, да и в России в целом, делает это еще более привлекательным.
Источник: vesco.ru