В 2019 году вступили в силу новые законы, которые упразднили понятие дачи и разделили его на огородное и садоводческое хозяйство. Теперь существуют четки правила, что можно строить и что нельзя на участке в зависимости от его целевого назначения. В это материале мы расскажем, что и где нельзя строить на участках согласно новым законам и нормативным актам.
На каком участке можно строить?
Поскольку понятие «дачный участок» больше не существует, то прежде чем строить капитальное или временное строение, необходимо понимать к какому типу относится ваш участок. Сейчас все загородные участки разделяют на огороднические и садоводческие. На огородном участке никаких капитальных строений строить нельзя. На садовом участке допускается возведение построек если его территория находиться в пределах населенного пункта и регламент позволяет осуществлять установку садовых или постройку полноценных жилых домов.
Регистрация дома на земле сельхозназначения. Наш опыт.
Нельзя строить дом у проезда
В правилах СНиП четко указано, что строение должно быть расположено не ближе чем 3 метра от красной линии участка, которая граничит с общим проездом. Под красной линией подразумевается граница вашего земельного участка, которая граничит с общей дорогой. Примыкать к этой линии в плотную могут только некапитальные строения или другие безфундаментные сооружения, к ним может относиться навес от солнца или каркасные сооружения для вьючных растений.
Популярная букмекерка запустила мобильное приложение для Андроид, скачать 1xBet можно по ссылке абсолютно бесплатно и без регистрации.
Если вы любитель широких каменных дорожек или хотите сделать площадку с твердым покрытием, то тут тоже есть ограничения. Если ваш земельный участок имеет площадь от 6 до 12 соток, то общая площадь территории с твердым покрытием не должны превышать 30% от территории всего участка. В эти 30% учитывается и площадь жилого строения.
Нельзя строить большие дома
В правилах СНиП 30-02-97 четко указано, что дом можно строить только на территории садоводческого хозяйства, при этом он должен иметь не более трех наземных этажей и его высота не должна превышать 20 метров от уровня земли. В строении должны быть как жилые, так и хозяйственные дополнительные помещения. Так же нельзя строить на одном участке жилые комплексы из двух и более строений.
Дом признается жилым и согласно требованиям, высота жилых помещений не должна быть ниже чем 2200 мм, для помещений вспомогательного и хозяйственного назначения допускается высота потолка в 2000 мм. Разрешается обустройство подвального помещения или погреба, с высотой потолков не меньше 1600 мм.
Нельзя строить высокий забор
Ограждение разрешается устанавливать на границе вашего участка, но его высота не должна превышать 1,5 метров. Забор не должен быть сплошным, допускается только забор в виде решетки или натянутой сетки. Каменные постройки или заборы из профнастила запрещены.
Однако, высота забора может быть установлена и местными органами управления субъектов РФ и эти нормы должны быть закреплены нормативными актами. Так же СНиП 30-02-97 разрешает устанавливать сплошные ограждения только по решению общего собрания собственников кооператива, но такой забор можно ставить исключительно со стороны общей улицы или проезда по красной линии участка. Установка глухого забора на внутренних границах участков запрещена даже если соседи дают согласие на его установку. Нарушение указанных пунктов приведет к административной ответственности.
Нельзя делать артезианскую скважину
Прежде чем делать скважину или колодец на участке, нужно учитывать последние нормы, установленные законом для садоводческих и огородных хозяйств. Разрешается иметь свой источник воды на участке если он используется только в личных целях, не затрагивает водоносных слоев, которые использует центральная водоносная система и добыча воды осуществляется в пределах не более 100 кубометров в сутки. При нарушении указанных норм последует административная ответственность в виде штрафа и демонтаж источника воды. Глубина скважины не должна превышать больше 30 метров.
Для садоводческих и огородных хозяйств допускается установка общей скважины исключительно для обеспечения нужд хозяйства. При это необходимо получить лицензию на бурение такой скважины и добываемую воду нельзя использовать в коммерческих целях.
Объекты коммерческого использования
Споры о нецелевом использовании земельных участков часто доходили даже Верховного Суда и результатам стало постановление о запрете использования дачных и садовых участков в промышленных и коммерческих целях. Такие объекты как заправочные станции, торговые точки, автомойки, вышки связи, гостиничные комплексы и прочая коммерческая деятельность на территориях садоводческих хозяйств и дач запрещается.
Источник: vodakanazer.ru
На каком участке нельзя строить дом?
Если человек хочет построить дом, то очень часто эта мечта становится навязчивой идеей и, когда появляется возможность приобрести участок, особенно в каком-нибудь красивом месте (у воды, рядом с парком или старинной усадьбой), он уже себя не контролирует и без лишних вопросов выкладывает продавцу требуемую сумму. А зря! Ведь дом можно возвести не на любом участке земли .
На каком участке нельзя строить дом?
Прежде чем покупать участок, нужно иметь чёткое представление о том, что и где можно, а чего нельзя ни при каких обстоятельствах. Чтобы потом не было проблем с оформлением разрешения на строительство или, не дай Бог, конечно, не пришлось сносить уже построенный дом.
Есть территории, где строительство в принципе запрещено, и участки, на которых возможно построить дом, но при условии соблюдения определённых санитарно-гигиенических требований.
Итак, где строить нельзя? Прежде всего, у самой кромки воды. На полосе в 20 м запрещено любое строительство. И вообще какое-либо ограничение свободного доступа граждан на эту территорию (возведение заборов и т. д.) считается незаконным. Помните об этом, если вам предложат элитный участок на берегу озера или реки.
Не ведётся жилищное строительство в санитарных зонах дорог, промышленных предприятий, газопроводов, автозаправочных станций, кладбищ, очистных сооружений. Протяжённость санитарной зоны может достигать 2 км. Если жильё уже построено, то, напротив, рядом нельзя возвести объект, в охранную зону которого такое жильё попадет.
Если такой объект имеет важное значение, участок вместе с постройками может быть изъят. Выкуп происходит по рыночной стоимости. Вероятно, перед покупкой участка стоит навести справки в местном комитете по архитектуре и градостроительству, не подпадёт ли участок впоследствии под какие-нибудь градостроительные ограничения.
Как правило, не допускается возведение жилья в охранных зонах объектов, признанных культурным наследием нации. У каждого из них индивидуально определяется охраняемая зона. Любое строительство в таких зонах, если оно вообще разрешено, должно быть на стадии проектирования согласовано с органами по охране памятников истории и культуры.
Сходным режимом обладают земли природоохранного назначения и их охранные зоны. К ним относятся многие лесные земли, парки, зелёные зоны, зоны охраны водных объектов.
В частности, есть ограничения по использованию земель, расположенных в водоохранных зонах. Ст. 65 Водного кодекса РФ даёт такое определение этих зон: водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии морей, рек, ручьёв, каналов, озёр, водохранилищ, на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.
В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.
За пределами территорий городов и других населённых пунктов ширина водоохранной зоны рек, ручьёв, каналов, озёр, водохранилищ и ширина их прибрежной защитной полосы устанавливаются от соответствующей береговой линии.
Ширина водоохранной зоны рек или ручьёв устанавливается от их истока для рек или ручьёв протяженностью:
— до 10 км — в размере 50 м;
— от 10 до 50 км — в размере 100 м;
— от 50 км и более — в размере 200 м.
Для реки, ручья протяженностью менее 10 км от истока до устья, водоохранная зона совпадает с прибрежной защитной полосой. Радиус водоохранной зоны для истоков реки, ручья устанавливается в размере 50 м.
Ширина водоохранной зоны озера, водохранилища, за исключением озера, расположенного внутри болота, или озера, водохранилища с акваторией менее 500 кв. м устанавливается в размере 50 м.
Согласно последнему Водному кодексу, принятому в 2007 году, в границах водоохранных зон запрещается:
— использование сточных вод для удобрения почв;
— размещение кладбищ, скотомогильников, мест захоронения отходов производства и потребления, радиоактивных, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ;
— осуществление авиационных мер по борьбе с вредителями и болезнями растений;
— движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие;
— размещение отвалов размываемых грунтов;
— выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн.
В границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды.
По Водному кодексу 1995 года (старой редакции) было запрещено строительство в водоохранных зонах, новый документ это не запрещает. Но будьте внимательны! Если вы приобретаете дом, который был построен до 2007 года в водоохранной зоне, у вас могут возникнуть проблемы, поскольку положения современного кодекса распространяются только на объекты, построенные после 1 января 2007 года (закон обратной силы не имеет). Иными словами, если по старому законодательству дом был построен с нарушениями, т. е. является самовольной постройкой, то новые нормы не делают существование этого дома правомерным. Кроме того, помните: возможность строительства в водоохраной зоне не отменяет неприкосновенности двадцатиметровой береговой полосы.
Перед покупкой участка ознакомьтесь с его документами: в собственности земля или в аренде, каково её целевое назначение. Эти сведения указаны в кадастровом паспорте участка и в выписке из Единого государственного реестра прав, которую в Федеральной регистрационной службе может получить любое лицо.
В Земельном кодексе перечислены категории земель по целевому назначению:
— земли сельскохозяйственного назначения;
— земли населённых пунктов;
— земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
— земли особо охраняемых территорий и объектов;
— земли лесного фонда;
— земли водного фонда;
Возводить жильё можно только на землях населённых пунктов и, в некоторых случаях на землях, сельскохозяйственного назначения. Наиболее оптимальный вариант для строительства земли ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), которые расположены в границах населённых пунктов, потом идёт ДС (дачное строительство) — это земли сельхозпоселений и садоводства. Земли ЛПХ предназначены для выращивания сельхозпродукции, но если они находятся в черте поселений, то построить дом там можно. На землях КФР (крестьянско-фермерское хозяйство) имеют право возвести себе жильё только фермеры.
Приобретая участок в населённом пункте, будьте внимательны. В ближайшее время во всех поселениях будут приняты правила землепользования и застройки (в Санкт-Петербурге они уже действуют). Вся территории поселения поделится на зоны, разрешённое использование которых установится градостроительными регламентами. В некоторых зонах (промышленных, специальных, общественно-деловых и т. п.) жилое строительство может быть запрещено.
- Как можно сделать простые леса?
- Как сделать глиняный раствор для печи?
- Особенности выращивания укропа на дачном участке
- Как правильно клеить обои на гипсокартон?
- Марки гидростеклоизола
- Особенности косметического ремонта на квартире
С какими бы критериями покупатель ни подходил к выбору земельного участка, есть ряд требований, которые ему нужно обязательно учесть, чтобы на купленном земельном участке можно было законно построить дом.
Источник: chudoogorod.ru
О применении «дачной амнистии» в пределах зон с особыми условиями использования территории
Сегодня Комитет Государственной Думы по государственному строительству и законодательству рекомендовал принять в первом чтении проект федерального закона № 1174787-7 «О внесении изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости».
Законопроект направлен на уточнение порядка применения «дачной амнистии» в пределах зон с особыми условиями использования территории.
1. Председатель Комитета Государственной Думы по государственному строительству и законодательству Павел Крашенинников напомнил, что «дачная амнистия» действует с 1 сентября 2006 года и за 14 лет позволила гражданам в упрощенном порядке оформить права на 14 млн. объектов недвижимости: дачи, земельные участки, жилые и садовые дома, бани и т.д.
В связи с востребованностью «дачной амнистии» она неоднократно продлевалась. Действующие нормы позволяют до 1 марта 2026 года воспользоваться упрощённым порядком оформления прав граждан на дома (индивидуальные жилые дома и садовые дома), построенные на садовых земельных участках, участках для ИЖС и личного подсобного хозяйства. Оформление прав осуществляется при наличии права на земельный участок – на основании технического плана и декларации, составленной правообладателем объекта недвижимости. Кроме того, с 1 сентября 2021 г. вступает в силу гаражная амнистия.
2. Вместе с тем сохраняется специальный порядок применения «дачной амнистии» в границах зон с особыми условиями использования территории. К примеру, если земельный участок находится, в границах приаэродромной территории, то регистрация прав проводится при наличии согласования оператора аэродрома. Это согласование можно получить только при наличии заключения Роспотребнадзора на объект недвижимости, для выдачи которого необходимо провести дорогостоящую и длительную экспертизу. В результате у граждан возникают дополнительные административные, финансовые и временные обременения.
3. В Земельном кодексе установлен перечень из 28 видов зон с особыми условиями использования территории, которые предусматривают различные ограничения по использованию земельных участков.
Если участок находится в приаэродромной зоне – на нем строить жилые дома нельзя, в том числе из соображений безопасности граждан. В таком случае будет работать предусмотренный Земельным и Градостроительным кодексом порядок возмещения убытков лицам в связи с установлением зон с особыми условиями использования территории.
Стоит подчеркнуть, что сейчас процесс установления особых зон и внесения сведений о них в ЕГРН продолжается. Поэтому предусмотрен механизм защиты интересов граждан на уже построенные объекты. Если зона с особыми условиями использования территории установлена до 01.01.2022, допускается использование уже возведенных объектов — кроме случаев, когда наличие такого объекта вредит здоровью и безопасности граждан, например, в приаэродромных зонах.
4. Законопроект направлен на урегулирование сложностей, возникающих при применении «дачной амнистии» в пределах зон с особыми условиями использования территории. Предлагается исключить необходимость получения дополнительных согласований на объекты «дачной» недвижимости.
1) Так, предлагается установить, что ограничения, установленные для зон с особыми условиями использования территории, не являются препятствием для государственного кадастрового учета и госрегистрации прав на жилой или садовый дом в рамках реализации «дачной амнистии». Речь о домах, расположенных на садовых земельных участках, участках для ИЖС и личного подсобного хозяйства.
2) Также законопроектом предусматривается обязанность Росреестра после внесения сведений о таких объектах в ЕГРН уведомлять об этом орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об установлении соответствующей зоны с особыми условиями использования территории или создании таких территорий.
Таким образом, предлагаемые изменения позволят гражданам реализовать свои права, предусмотренные «дачной амнистией», если их дома расположены на территории зон с особыми условиями использования территории, — сообщил Павел Крашенинников.
Источник: komitet2-10.km.duma.gov.ru
Дача в заповеднике: чем чревата покупка недвижимости на природе
По экологическим тропам Ленинградской области в 2021 году прошли или проехали на велосипеде более 1 млн человек. Если же учитывать масштабы неорганизованного туризма, то количество посетителей заповедных территорий окажется намного больше. Вероятно, некоторым из выбравшихся на природу приходила мысль, что в таком прекрасном месте было бы неплохо купить себе дачу. Но возможно ли это?
Внутри или снаружи
На самом деле да. Купить дачу на особо охраняемой природной территории (ООПТ) возможно, поскольку помимо заповедных лесов и озёр в границы ООПТ входит значительное количество населённых пунктов. Но есть нюанс. Территория населённого пункта может входить в состав заказника либо быть из него исключена. Например, деревни Брод, Наволок, Югостицы, Скреблово, Заорешье, Голубково — это не полный список населённых пунктов, полностью или частично находящихся в границах заказника «Череменецкий» в Лужском районе.
А вот в «Кургальском» в Кингисеппском районе населённые пункты исключены из состава заказника. При такой схеме вокруг населённого пункта располагается заповедный лес, который никто никогда не застроит, а в самой деревне никаких специальных ограничений на хозяйственную деятельность нет. Более того, часть населённых пунктов в заказнике представляет собой лес, визуально ничем не отличающийся от заповедника, но формально являющийся территорией населённого пункта с возможностью строить здесь ИЖС.
Дача с обременениями
Особый статус земельных участков, оказавшихся в границах заповедных территорий, налагает ограничения на осуществление хозяйственной деятельности. Это может быть запрет на строительство, на выпас скота, посещение берегов водоёмов в период гнездования птиц и так далее. Все ограничения излагаются в персональном нормативном акте по каждой ООПТ (положении о заказнике или паспорте памятника природы). Их перечень может быть различным, в зависимости от того, что именно охраняется в заказнике или памятнике природы.
В основном у собственников возникают сложности с проведением земляных, ремонтных и строительных работ, в ряде случаев вплоть до невозможности вообще построить хоть что–то на своём участке. Для уточнения законности и порядка проведения строительства в каждом конкретном случае лучше заранее обращаться в комитет по природным ресурсам Ленинградской области, указав кадастровый номер участка. Иначе придётся продавать купленный участок, так ничего на нём и не соорудив.
Документ не панацея
Примечательно, что в документах на землю информации о дополнительных ограничениях может и не содержаться. Дело в том, что не все ООПТ поставлены на кадастровый учёт как площадные объекты. А это лишает уполномоченные органы оснований для указания ограничений в документах на земельный участок. Впрочем, отсутствие в документах упоминаний об обременениях не может быть оправданием для нарушения закона.
Зачем заповедные территории ставить на учёт как кадастровые объекты? Причина в том, что у каждой ООПТ существуют описательные границы, которые не всегда чётко определены. Например, в описании границ могут встречаться формулировки о том, что контур памятника природы идёт по границе населённого пункта. Однако на практике есть немало случаев двойного учёта земель, когда по документам местной администрации земельный участок находится в границах населённого пункта, а по картам лесничества — в пределах земель лесного фонда и, соответственно, на самовольно застроенной заповедной территории. В таких спорных случаях однозначное толкование границы возможно только в том случае, если ООПТ будет поставлена на кадастровый учёт как самостоятельный объект.
Таким образом, если надел куплен на границе заказника, то в крайнем случае можно апеллировать к неоднозначности толкования описательных границ. Однако никаких гарантий выиграть суд нет, поскольку охрана природы один из приоритетов нашего общества.
Формальные ограничения
Стоит отметить, что с точки зрения охраны природы некоторые ограничения, действующие в ООПТ, чрезмерны. В том же заказнике «Череменецкий» многие населённые пункты разделены на две части, где одна половина входит в ООПТ, а вторая — нет, просто потому что в своё время границу заказника провели по соединяющей деревни дороге.
Иногда доходит до курьёзов. Так, в ряде заповедных территорий действует запрет на изменение сложившегося землепользования земельного участка. Логика в этом есть. Если на какой–то территории было пастбище, то нежелательно строить там садоводство, так как это может сказаться на охраняемых в данном заказнике природных комплексах, нарушить существующее экологическое статус–кво. Однако здравое требование в ряде случаев превращается в абсурдную формальность.
Известен случай — гражданин владеет двумя смежными земельными участками в центре деревни, которая существует сотни лет и находится в границах памятника природы. На одном из участков у него стоит дом, а на втором разбит огород. В какой–то момент собственник захотел возвести строение на участке с огородом.
Поскольку гражданин не воспринимает свой участок как нечто состоящее из двух разнородных частей, он со спокойной совестью ставит сруб. Но после этого землевладельца привлекают к административной ответственности по ст. 8.39 КоАП РФ и заставляют перенести сруб на соседний участок, поскольку на момент создания памятника природы на злополучной территории «сложившееся землепользование» предполагало наличие огорода, а не жилого дома. И ни раз-решение на строительство, выданное местной администрацией, ни отсутствие ограничений в документах на земельный участок не могут помочь гражданину отстоять свою позицию.
Только наблюдать
Что же делать, если участок есть, а делать на нём ничего нельзя? В первую очередь необходимо определиться, чем вызваны ограничения: природоохранной необходимостью или низким качеством юридических документов, определяющих правовой режим ООПТ.
Если ограничение прав землевладельца носит формальный, ничем не обоснованный характер, то имеет смысл требовать от курирующего государственного органа пересмотра нормативного документа, в котором указаны абсурдные в данной ситуации требования. Например, если создание памятника природы связано с охраной пещер, но деревня находится от пещер далеко, то строительство домов на свайном фундаменте не может сказаться на сохранности природного объекта. Заключение же о наличии или отсутствии влияния, естественно, должны давать профильные специалисты.
Стоит отметить, что судиться с государственными органами, оспаривая свои права на использование земельного участка, сложно. Для изменения ситуации надо оценить саму законность установленных ограничений в свете реального наличия (или отсутствия) угрозы окружающей среде. Если ограничение окажется формальным, то нормативный акт, устанавливающий запреты, может быть пересмотрен, однако решение этой проблемы затянется на годы.
В таких случаях многое зависит от готовности местной администрации отстаивать интересы граждан и бороться за развитие собственной территории. Администрации проще и логичнее выйти в интересах неопределённого круга лиц с предложением скорректировать нормативные акты и провести зонирование ООПТ, разрешив в населённом пункте ранее запрещённые действия, если они не оказывают влияния на сохранность природных комплексов.
Таким образом, прежде чем покупать любой земельный участок, необходимо проверить, не входит ли он в границы существующих заказников и памятников природы (если входит, то выяснить, какие там существуют запреты и ограничения), а также не будет ли эта территория в перспективе включена в состав нового заказника согласно плану их создания государственными органами. Информация о планируемых заповедных территориях и их границах находится в свободном доступе, но границы будущих ООПТ, увы, не точны.
Источник: www.dp.ru