Почему один участок подходит для таунхаусов, а второй – для многоэтажного строительства? Как застройщики рассчитывают свою выгоду от проекта? На эти и другие вопросы отвечает Виктор Черкасский, руководитель комплекса стратегического развития компании «Лидер Инвест».
Для того, чтобы понять, для какого именно строительства подойдет тот или иной земельный участок, учитывается целый ряд факторов. Для наиболее продуктивного анализа часто применяют систему HBU (Highest and best use, или highest or best use), то есть наилучшего и целесообразного использования. При этом возможная функциональность рассчитывается главным образом исходя из градостроительных ограничений, физических ограничений и текущей ситуации на рынке. Например, в Москве сейчас наблюдаются проблемы на рынке офисных помещений, а жилье достаточно неплохо продается, поэтому девелоперы в первую очередь рассматривают возможность строительства именно жилой недвижимости.
Учитывается, конечно, и человеческий фактор. Люди хотят жить рядом с жилыми массивами, в идеале рядом с парками – мало кому понравится близкое соседство промзон, поэтому главным фактором является расположение. Для офисов это не столь принципиально, в данном случае важнее близость транспортных развязок, гостиниц и прочей коммерческой инфраструктуры. Одним из ограничений, определяющих функциональность, является предельная плотность застройки, поэтому надо рассчитать, можно ли на данном участке строить высотку или клубный дом.
Как найти деньги на строительство многоэтажного многоквартирного дома (Часть 1)
Для каждого варианта проекта строится финансовая модель и определяется перспективность. Здесь учитывается стоимость, внутренняя норма доходности, ставка отсечения (минимальная ставка дохода на инвестиции, используемая для отбора проектов капитальных вложений). Затем проводится анализ доходности различных вариантов реализации проекта и выбирается наиболее доходный (естественно, с учетом возможных рисков).
Панельный дом или монолит?
Выбор между панельным и монолитным домостроением определяется в первую очередь расположением и классом будущего жилья. В центре города строить панельные дома уже не разрешают. Кроме того, у панели есть одна особенность: она хорошо подходит для массового строительства крупных жилых комплексов на свободных участках за городской чертой или совсем на окраине, но «вписать» ее в сложившуюся городскую застройку очень сложно.
Если месторасположение предполагает определенный класс и статусность жилья, то дом однозначно будет монолитным, если построить нужно много и быстро, то компания выбирает панель. Панельные дома обычно строит тот, у кого есть собственные производственные мощности (домостроительные комбинаты).
Стандарт, комфорт или бизнес-класс?
Как правило, класс проекта – бизнес или стандарт – зависит от географии, транспортной доступности, наличия поблизости парков и зон отдыха. В центре и на Западе Москвы возводится преимущественно премиум и бизнес-класс, на периферии и по соседству с промзонами – стандарт.
Конечно, этот принцип соблюдается не всегда: бывает, что именно застройка впоследствии формирует статусность места, но это скорее исключение. Так, изначально Остоженка считалась не слишком престижным местом, но поскольку здесь относительно легко можно было сносить старую застройку, на этой улице и поблизости стали возводить престижные дома, и она стала «золотой милей». Некоторые застройщики иногда возводят проекты более высокого класса в не слишком привлекательных, на первый взгляд, районах, рассчитывая со временем создать вокруг дома комфортную среду со всей необходимой инфраструктурой и комплексным благоустройством. Это долгосрочная инвестиция, на которую не все могут пойти, но схема часто вполне рабочая.
Важно понимать, что сегодня в принципе сложно провести четкую границу между сегментами стандарт, комфорт и бизнес. Раньше было понятно: если дом монолитный, то это бизнес-класс с большими квартирами; если панельный, то квартиры там маленькие, отделка типовая, максимально дешевая, а класс жилья – стандарт.
После кризиса 2008 года появился комфорт-класс, который сегодня стремительно вытесняет как бизнес-, так и стандарт-классы, а грань между комфорт- и бизнес-классами все сильнее стирается. Оба вида представлены монолитами по авторским архитектурным проектам и с дизайнерской отделкой мест общего пользования. Сегодняшний «комфорт» – это современные монолитные дома с относительно небольшими квартирами, где по некоторым статьям удалось достичь большей экономии по сравнению с бизнес-классом (например, в отделке мест общего пользования, благоустройстве, парковке). Но в то же время это достойное жилье высокого качества, более комфортное, чем стандартные варианты.
Изменения в проекте: причины и последствия
В последние годы рынок активно «лихорадит»: потребительские настроения меняются быстрее, чем проектируются дома. Еще совсем недавно мы наблюдали тренд на радикальное уменьшение размера квартир, появлялись студии с площадями едва ли не по 20 кв. метров, а сейчас мы видим, что люди насытились «малометражками» и проявляют интерес к более комфортным условиям и более просторным вариантам.
В большей степени это связано с тем, что доля инвестиционных покупок снизилась, покупатели приобретают квартиры для улучшения жилищных условий и предъявляют более высокие требования к комфорту. Застройщики, которые сделали ставку на компактные квартиры, теперь вынуждены исправлять ситуацию, объединяя их. Также растет популярность евро-форматов, и повысить ликвидность можно, перепроектировав квартиру в такой формат (предполагается большая кухня-гостиная и маленькая спальня). Во многих своих проектах мы предусматриваем возможность объединения соседних квартир, и такая опция тоже достаточно востребована.
Какую прибыль закладывают застройщики?
В первую очередь инвесторы ориентируются на прибыль на вложенный капитал с учетом временного фактора и внутреннюю норму доходности (IRR). Для крупных компаний, где строительство поставлено на поток, также важен показатель маржи, который должен составлять порядка 30%. Если стройка уже идет, и расчеты неожиданно показывают, что достигнуть целевой прибыли не получается, то на стадии строительства компании стараются удешевить проект, сэкономив, например, на оставшихся работах или отделочных материалах. Разумеется, это не лучшим образом влияет на репутацию компании, поскольку такое удешевление снижает качество продукта, а первые покупатели фактически оказываются обманутыми. В связи с этим крупные девелоперы в подобных случаях стараются не рисковать репутацией и просто делают соответствующие выводы на будущее, а также стараются стимулировать продажи за счет маркетинговой активности.
Текст подготовила Александра Лавришева
Не пропустите:
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Источник: www.domofond.ru
Строительная компания
Решили открыть собственное дело, но не можете решить, чем именно хотите заниматься? При этом бизнес просто обязан быть прибыльным? Тогда обратите внимание на сферу строительных услуг. Бизнес в строительстве непременно будет отвечать всем предъявляемым к собственному делу запросам.
- С чего начать открытие строительной компании?
- На что пойдут денежные вложения?
- Набираем персонал для строительной компании
- Поиск клиентов для строительной компании
К тому же он довольно быстро окупается, возвращая все вложенные на первоначальном этапе средства, а затем начинает приносить стабильный доход. Как открыть дело? Что для этого потребуется? Об этом и поговорим.
С чего начать открытие строительной компании?
Прежде всего, необходимо зарегистрировать строительную компанию в соответствии с законами. Для этого нужно обратиться в налоговый орган, где фирма и будет поставлена на учет. От вас также потребуется выбрать организационно-правовую форму будущей компании. Это может быть либо ИП, либо «ООО».
Выбор зависит от масштабов бизнеса, то есть того, строительство какого типа (мелкое или крупное) будет приоритетным. Далее следует купить печать и бланки, которые обязательно регистрируются нотариально, оплатить госпошлину и только после этого можно открыть банковский счет и перечислять сумму уставного капитала.
Следующий этап организации, характеризующий строительную фирму – вступление в саморегулируемую организацию строителей. Сокращенно – СРО. Для вступления необходимо собрать стандартный пакет документов. Это полный портфель учредительных документов, заявление и если имеются какие-либо строительные сертификаты, то они также прилагаются.
На рассмотрение заявки в среднем уходит месяц. Если компания по каким-либо причинам не смогла стать членом СРО, то ей будет разрешено проведение косметических ремонтов, либо отделочных работ.
После вступления в СРО фирма обязана вносить определенные суммы в специальный компенсационный взнос. Именно из этих средств и будут производиться страховые выплаты, если в ходе проведения строительных работ что-то пойдет не так. Дополнительно существует множество дополнительных платежей, при этом суммы зависят от региона, где зарегистрирована фирма.
На что пойдут денежные вложения?
Решив открыть строительную компанию, следует скрупулезно просчитать финансовую сторону. Помните, что суммы вложений довольно внушительные. К тому же средства задерживаются в незаверенном строительстве.
Если говорить о расходных статьях, то это:
- приобретение всего строительного инструментария;
- покупка строительной техники;
- оплата рекламных услуг, транспортные расходы, оплата налогов;
- выплата арендной платы за офис.
Уменьшить эти расходы можно, отказавшись от покупки техники. Ее можно также арендовать. Как правило, окупаемость всего проекта составляет 1 год.
Довольно большие суммы уходят на пиар компании. Неплохое решение – создание интернет ресурса, где можно выложить полный перечень услуг, предоставляемых фирмой. Это важный рекламный этап в процессе становления бизнеса.
Набираем персонал для строительной компании
Если говорить о том, как открыть свою строительную компанию, приносящую реальный доход даже на первоначальном этапе, то необходимо позаботиться о персонале компании. Сотрудники должны иметь высокую квалификацию и в идеале уже иметь опыт работы в строительном бизнесе. Именно хорошая команда и создает репутацию фирмы, обеспечивая высокую производительность и доходность.
Список персонала зависит от направления деятельности фирмы, но обычно это:
- менеджер, отвечающий за снабжение;
- проектировщик;
- архитектор;
- бухгалтер;
- кадровик;
- бригадир;
- юрист.
При формировании бригады рабочих необходимо помнить, что для получения необходимых лицензий половина работников обязана иметь соответствующее образование.
Поиск клиентов для строительной компании
Как заработать на строительстве? Это невозможно без создания группы постоянных клиентов, и притока новых. Успешное осуществление поставленной задачи поможет расширить возможности компании и подняться на следующую ступень.
На начальном этапе существует несколько способов поиска клиентуры:
- формирование базы потенциальных клиентов;
- выкуп земли для проведения застройки, с целью последующей продажи;
- выигрыш тендера.
Несколько полезных рекомендаций
Как и любая коммерческая деятельность, организация строительного бизнеса сопряжена с некоторыми проблемами. И прежде всего, это снижение прибыли становится следствием сложностей с выходом на рынок. Исправить такую ситуацию поможет наем работников, имеющих опыт работы в данной сфере. А также избежать необходимости вынужденного снижения стоимости предоставляемых услуг.
На первоначальном этапе у вновь зарегистрированных компаний часто возникают сложности с оформлением необходимых кредитов. Чтобы убедить банковское учреждение и получить нужные суммы, необходимо иметь грамотно составленный бизнес-план. Преимуществом станет и наличие хороших активов.
Открывая строительный бизнес, будьте готовы к высокой конкуренции в данной сфере. Чтобы получить выгодные заказы вам потребуется предложить более выгодные, нежели у конкурентов условия. Теперь вы знаете, как открыть собственный строительный бизнес. Удачи!
Источник: vipidei.com
Строительство многоэтажек как бизнес
Следуй за нами:
Лучшие бизнес идеи
Строительная отрасль является одной из самых прибыльных ниш. Далеко не все строительные компании специализируются на строительстве многоэтажных домов. Ведь заниматься таким бизнесом далеко не каждому под силу. Во-первых, данный бизнес требует астрономических финансовых вложений.
Во-вторых, очень проблематично получить разрешение на строительство у администрации города, в котором вы собирается реализовывать данный бизнес. Что касается строительства многоэтажных домов, то они могут состоять из квартир или коммерческих площадей. То есть на данном бизнесе вы можете заработать двумя способами: продавать квартиры или коммерческую площадь.
Неотъемлемой частью многоквартирных домов являются лифты, балконы, террасы и лестницы. Итак, организацию данного бизнеса следует с выбора земельного участка, где будет возведен будущий дом. Учтите, что дом необходимо расположить в непосредственной близости с городской сетью. Все современные многоэтажные дома строятся с подведением кабелей для интернета и телефонных сетей.
Ведь без этих атрибутов невозможно представить жизнь современного человека. Желательно, чтобы участок земли располагался рядом с трамвайными путями, транспортными остановками, станциями метро.
Строительство многоэтажных домов следует осуществлять исходя из разработанного градостроительного плана. Следует отметить, что практически каждый город имеет свой собственный градостроительный план. Перед тем как осуществлять строительство, необходимо провести геологическое исследование выбранного для строительства земельного участка.
Ведь вы должны знать всю необходимую информацию о грунте. Без услуг дизайнеров, проектировщиков, инженеров и архитекторов у вас вряд ли получиться построить дом. Как только вы завершите исследование грунта, проработайте схему, дизайн и прочие характеристики дома, можно смело приступать к строительству.
После завершения строительства следует перейти к благоустройству прилегающей территории. Прежде всего, следует сделать удобный подъезд к дому и парковку. Также вокруг дома можно высадить газоны с растительностью и соорудить детскую площадку.
Источник: bizness-portal.ru
Строительство многоквартирных малоэтажных домов как бизнес
Для того чтобы построить коттедж, необходимо потратить немало средств, времени и сил. Но вы все таки можете попробовать начать свой строительный бизнес именно с постройки многоквартирных домов.
Помимо этого сложности могут возникнуть при составлении документации на постройку помещения. Несмотря на то, что для получения разрешения возникают проблемы, дело довольно-таки стоящее и выгодное.
Зачастую первые этажи построек сдают в аренду под магазины, офисы, салоны и так далее. Начиная со второго этажа, помещения идут под квартиры. Затраты быстро окупаются, поскольку прибыль довольно-таки большая.
Чтобы максимизировать прибыль, для строительства выбирают качественные материалы, которые при минимальных расходах приносят наибольшую эргономность. Один из вариантов — использование керамических блоков КЕРАТЕРМ, которые представлены в магазине https://www.maximabudmarket.com.ua.
Если вы надумали начать строительство подобного многоквартирного дома, помните о том, что на этот проект уйдет немало средств и сил. Время будет потрачено и на продажу квартир. Быстро продать квартиры вы сможете лишь в том случае, если будете отдавать их по низкой стоимости. Этого не стоит делать, ведь ваш доход будет минимальным.
Прежде чем вы приступите к составлению плана постройки многоквартирного дома, вам нужно будет определиться с тем, в какой местности вы будете строить его. Вы должны продумать все до мелочей, поскольку ваш дом должен отвечать всем требованиям.
Предоставьте составление проекта дома специальной организации, которая имеет достаточный опыт в этой сфере. Такая фирма сможет произвести все нужные расчеты. Что касается места строительства, то выбрать его должны вы сами.
Многоквартирный дом должен обязательно быть подключенным ко всем имеющимся на сегодняшний день коммуникациям, а именно: газоснабжению, электроснабжению, канализации и водопроводу. Если следовать практике, то лучше всего выбрать место для постройки в черте города. Будет лучше, если дом вы построите на окраине города. Можно также предусмотреть план в той местности, где коммуникации будут способны выдержать нагрузку.
Важно также, чтобы рядом имелись все необходимые коммуникации. Это и школа, и детский сад, и магазины. Немаловажным будет и состояние дорог в этой местности. Если дорога желает оставлять лучшего, вам нужно будет заняться подведением дорог. Это значительно увеличит стоимость квартиры в доме в такой местности.
Также обустройте близлежащую территорию (двор), организуйте подземный этаж с парковкой. Парковка предоставит вам дополнительный доход. Это решение одобрило уже много застройщиков. Они подтверждают, что эта идея довольно-таки прибыльная. Главное – обозначить состояние грунта и выяснить, можно ли на этом месте строить что-либо.
Этапы строительства многоквартирного дома
Подытожим все вышесказанное и в основных чертах расскажем обо всех этапах подготовки к строительству многоэтажного дома.
1. Выберите место под застройку. Самый лучший вариант – влиться в план общего градостроения. Возведите постройку в том месте, где на протяжении следующих нескольких лет будет осуществляться жилая застройка. Соберите всю необходимую информацию о вариантах строительства.
Выясните, смогут ли инженерные сети выдержать нагрузку нового многоэтажного дома.
2. Получите разрешения на строительство дома
3. Составьте смету и проект застройки. Сделайте это с помощью специальных организаций. Подбирайте ее исходя из своих предпочтений и финансовых возможностей.
4. Приступая к этапу строительства, помните о том, что это очень ответственный этап. Серьезно отнеситесь ко всем стадиям строительства: подготовка территории, рытье котлована, подвод необходимых коммуникаций, устройство фундамента, строительство самого дома. К слову, цена за фундамент равна половине всех затрат на само строительство.
Строительство многоэтажного дома – это работа многих специалистов, таких, как архитекторов, монтажников, и прочих. Многие проектные организации также задействованы в проведении строительства. Когда идет речь о строительстве, становится сразу понятно, что должны быть подрядчики и субподрядчики – люди, которые создают для вас проект будущего дома, занимаются дизайном его внешнего вида и рассчитывают конструкцию дома, после чего монтируют его.
Если рассматривать все работы в комплексе, то их насчитается немало. Все они требуют ответственности и больших затрат и сил. Но в целом постройка нового жилого дома является очень прибыльным и выгодным делом.
Конечно, строительство многоэтажного дома — долгий процесс, особенно у нас в стране. Но есть технологии, которые позволяют возводить многоэтажные конструкции в считанные дни. Вот, например, технология из Китая (на основе легких металлических конструкций), которая позволяет построить полноценный отель (без внутренней отделки, конечно) за 90 часов:
Как создать строительную компанию по малоэтажному строительству без денег. Три рабочих способа
Подпишитесь на канал и стройте качественно дом!
В данной статье я вам расскажу три рабочих способа, как создать строительную компанию. Эти способы не для любителей дивана, если вы диванный эксперт, не читайте данную статью. Все способы взяты из реальной жизни, каждый из способов приносил людям материальное и душевное благополучие. Это не инструкция по применению, и не каждому эти способы подойдут.
Первый способ, как создать строительную компанию по малоэтажному строительству без денег.
Первый способ до боли банальный, вы окончили институт, и у вас строительное образование. На первом этапе я вам советую устроиться в строительную компанию (можно даже к шабашникам). Посмотреть из нутрии, как все работает, проще говорю, поучиться на чужих ошибках. Однозначно попробуйте поработать у шабашника и в хорошей строительной компании (с репутацией и которая давно на рынке). На дядю поработайте от 3 до 5 лет, за это время вы наберетесь опыта и поймете вообще ваше это или нет.
Создавая свою строительную компанию у вас однозначно должно быть желание, гореть глаза и опыт. И знайте, что первый год, возможно 2-3 года вам придется работать без выходных, если конечно вам интересно развитие вашей компании.
Выбираем название фирмы
Создавая строительную компанию очень важно продумать название фирмы, оно не должно быть длинное, название должно отвечать на вопрос, к какому направлению относится фирма. Пример: Дома в Москве или Свой дом Краснодар, можно добавить название города в котором вы строите или собираетесь строить. У нас, например фирма называлась «Строй проект», а последние 12 лет «Плюс-Строй». В этом году закрылись, надоела стройка, занялись другими направлениями. Так же по названию компании вы потом будете покупать себе доменное имя (имя сайта, по которому вас будут находить в Интернете).
Находим и договариваемся с бригадами
Кто-то скажет, надо оформить документы, зарегистрировать в налоговом органе, правильно, но можно это сделать и немного позже, с первой прибыли. Я считаю нужно найти 1-2 хорошие бригады, на сегодняшний день это редкость, как не странно. Обговариваете с ними все нюансы на берегу, как только находите объект (работу) заключаете с бригадой Договор, в Договоре желательно расписать все до мелочей, т.к. бригады любят выкручивать руки на пол дороге (особенно ближнее и дальнее зарубежье).
Регистрируем компанию в налоговом органе
Как только вы взяли первый объект, регистрируете свою компанию в налоговом органе (можно перезаключить Договор с Заказчиком уже на фирму). Обязательно нужно найти офис, обзвоните знакомых, кто занимается бизнесом, возможно на первые 2-3 месяца можно заехать к ним в офис. Если материальных средств хватает, снимаете свой офис.
Находим бухгалтера и открывает счет фирмы
Найдите бухгалтера и откройте счет фирмы. Можно сразу обратиться в контору, которая поможет вам зарегистрировать фирму и возьмет вас на обслуживание. На первое время это один из лучших вариантов, если только у вас нет родственника бухгалтера.
Создаете сайт компании и даете рекламу
Создаете сайт компании и даете рекламу. В идеале если вы найдете человека, который занимается продвижением бизнеса, договоритесь с ним что будете платить процент, так же заключите договор с человеком. Сейчас много специалистов по продвижению бизнеса, можете найти несколько человек, возможно и контору по продвижению на ваших условиях. Самое главное обговорите сотрудничество, все детали и дайте понять, что вы работаете открыто.
Второй способ, как создать строительную компанию по малоэтажному строительству без денег.
Второй способ, вы являетесь программистом, бухгалтером, продвигаете бизнес в сети Интернет или просто владеете навыками предпринимателя, и так же желаете открыть свою строительную компанию, но чего-то боитесь.
Находим знакомого который работает в строительной компании
В первую очередь обзвоните друзей, знакомых и попробуйте найти человека, который работает в строительстве, идеально будет, если он руководитель строительной компании. Если такого нет, вы ответьте себе на такой вопрос, чем я могу помочь руководителю строительной компании? К примеру: вы можете предложить продвижение его бизнеса, и чтоб он платил за результат, или вы найдете заказ, как найти Заказчика на строительство я напишу в другой статье.
Набираемся опыта в строительстве и переговорах
Вы нашли компанию и договорились с руководителем о сотрудничестве. Если вы придете сразу с Заказчиком, вы начнете сразу зарабатывать. Если вы договорились об оказание услуг, договоритесь выезжать на стройку и участвовать в переговорах (это было бы здорово), проявляйте инициативу и не бойтесь. Так вы сможете сразу набирать опыт в малоэтажном строительстве. Год, максимум два, проработав в компании, или у шабашника вы наберетесь достаточными знаниями, чтоб открыть свою строительную компанию (если вас не будет устраивать ваша должность, зарплата и т.д.).
Третий способ, как создать строительную компанию по малоэтажному строительству без денег.
Третий способ, вы являетесь специалистом или вы бригада строителей и вам надоело шабашничать и делать все собственными руками, чем раньше вы поймете, что надо работать головой, для вас же будет лучше.
Сразу можете перейти к первому способу и действовать
Здесь вообще все просто и для вас уже все придумали. Так, как вы при деле, выбираете название компании, как описано в первом способе выше, регистрируете компанию в налоговом органе, заключаете с бухгалтерией Договор, чтоб занимались вашими документами, или берете на работу бухгалтера. Делаете сайт, группы в соц сетях и т.д., а если вы уже работаете в стройке, у вас что-то из Интернет ресурсов должно быть и строительная компания готова.
Это третий рабочий способ, как создать строительную компанию по малоэтажному строительству без денег. И он реальный, так же, как и два других. Кому подходит третий вариант и нужна помощь, могу более детально все расписать и помочь.
Так же мы оказываем услуги:
Все услуги, перечисленные ниже, мы оказываем по всей России!
1) Оказываем услуги по выбору Подрядчика, мы расписали поэтапно, как выбрать хорошую строительную компанию и не попасть на геморрой.
2) Можем помочь вам с закупкой материалов, наша скидка на тот же кирпич бывает, доходит до 50%. К примеру, если планируете построить дом за 3 миллиона – 300-400 тысяч останутся у вас в кармане.
3) Оказываем услугу по контролю качества строительства.
4) Поможем вам составить Договор подряда так, как вам не поможет любой юрист. И это очень важный этап перед строительством.
Источник: dom-srub-banya.ru