Львиная доля проектов на первичном рынке жилья продается по ДДУ. Но примерно 10–15% строится без привлечения денег дольщиков. «Ведомости» разбирались, кто строит, не продавая квартиры на этапе строительства, и почему.
По данным столичного Росреестра, количество продаж по ДДУ с использованием эскроу-счетов за год выросло практически втрое: в августе 2020 г. – 2356, тогда как годом ранее – 853. На сегодняшний день более трети продаж по ДДУ оформляется с использованием эскроу-счетов.
Количество жилых домов, строящихся в столице по новым правилам, за год выросло с 147 до 264, а их доля в общем объеме – с 18 до 36% (данные портала наш.дом.рф). В РФ, по данным портала наш.дом.рф, в октябре 2020 г. с эскроу продавалось 43,7% домов. Из оставшихся 46,8% приходится на проекты, реализуемые по старым правилам, а почти 10% строятся без привлечения средств дольщиков. В столице подобным образом возводится 157 домов из 730, т. е. 21,5%.
По словам руководителя аппарата НОЗА Кирилла Холопика, речь в данном случае идет о продаже уже построенного и введенного в эксплуатацию жилья. «Все новые проекты строительства многоквартирных домов осуществляются по одной из двух схем: либо есть проектное финансирование с привлечением средств дольщиков через счета эскроу, либо конечным потребителям продается готовое жилье по договорам купли – продажи». Все остальные механизмы финансирования эксперт называет незаконными. На сегодняшний день по схеме «построить без дольщиков и продать готовое» реализуется 10–15% проектов, оценивает Холопик. И эта доля сохранится в среднесрочной перспективе.
Как получить ипотеку на строительство дома?
Возможны варианты
Среди возможных вариантов финансирования – собственные средства девелопера, договоры соинвестирования, паевые фонды, облигации. Кроме того, жилые дома могут строиться за счет бюджетов различных уровней, включая ведомственные. «В большинстве случаев застройщик вкладывает в стройку исключительно собственные средства. Но могут быть использованы также кредитные средства банков или инвесторов, паевых инвестиционных фондов», – говорит Холопик.
Например, без дольщиков строит и продает уже готовое компания «Сибпромстрой» (в основном за собственные средства). Как рассказал ее директор по маркетингу и продажам Антон Ширяев, так уже реализован проект ЖК «Альтаир» в г. Химки и идет реализация ЖК «Первый Зеленоградский», несколько проектов построены в Белгородской области и около 1,5 млн кв. м в Сургуте.
Вне рамок 214-ФЗ реализуется и ЖК «Композиция № 24» на Шаболовке в Москве [около 12 000 кв. м на участке 0,39 га], где права на строящиеся объекты у застройщика приобрел «Велес траст», доверительный управляющий ЗПИФ для квалифицированных инвесторов. «Дом строится полностью на деньги инвесторов фонда и привлеченных соинвесторов – юридических лиц. ЗПИФ финансирует строительство и после ввода объекта в эксплуатацию получит права собственности на все построенные квартиры (их 74) и коммерческие помещения, – объясняет Дмитрий Осипов, директор УК «Велес траст». – Квартиры будут продаваться по договорам купли – продажи и только после того, как объекты будут введены в эксплуатацию и оформлены в собственность ЗПИФ». Ввод в эксплуатацию запланирован на конец этого года, планируемый объем инвестиций в проект оценивался в 1,4 млрд руб.
Хватит ли вам денег на строительство дома. Цена стройки 2022.
Независимость или масштабы
Если строить без денег дольщиков, то, по словам опрошенных экспертов, плюсами будут независимость от банков, минимум бюрократических процедур. «Подобная схема дает клиенту готовое жилье без риска [стать обманутым], компания взамен получает высокие темпы продаж, – говорит Ширяев. – В итоге за счет быстрых продаж, отсутствия пеней и экономии на обслуживании банковских займов финансовая модель может стать лучше, а девелопер – получить дополнительный доход». Осипов также говорит о максимизации выручки, когда нет необходимости делать скидку в период строительства.
«В случае проектного финансирования застройщик попадает в полную зависимость от банка. Банк вправе в любой момент прекратить финансирование, а иногда и обратить взыскание на заложенное имущество застройщика. Если строить на свои, при неудаче с продажами застройщик не несет риска потерять все накопленное имущество», – объясняет Холопик.
«Технологический цикл девелопмента зависит от большого числа надзорных лиц, – рассказывает Ширяев. – Нередко перенос сроков бывает на совести не строителей, а чиновников, тянущих с согласованиями. А расплачиваются за все застройщики, и не только компенсацией дольщикам, но и своей репутацией».
Правда, в варианте без ДДУ без бюрократии тоже не обходится. «Так, кадастровая и регистрационная палаты в настоящее время не готовы регистрировать сразу несколько тысяч квартир. Процедура может растягиваться на многие месяцы. И весь этот период застройщик содержит построенные дома», – сетует Ширяев. Еще один минус, по мнению эксперта, – необходимость иметь большой объем собственных оборотных средств.
Продавать только после ввода в эксплуатацию выгодно, если проекты небольшие, до 15 000 кв. м, подтверждает Осипов. Возвести их можно за короткий срок, отсутствие продаж на этапе строительства не критично – инвестор способен профинансировать проект в полном объеме. Оптимальный объем инвестиций – 1–2 млрд руб., срок строительства – до двух лет.
Но необходимость самостоятельного финансирования делает практически бесполезной данную схему для крупных проектов. Опыт «Сибпромстроя» говорит о другом: ЖК «Первый Зеленоградский» – это около 400 000 кв. м жилья, проект не маленький. Но в целом по рынку без средств дольщиков все же строят именно небольшие объекты. По подсчетам «Ведомостей» на основании данных Дом.РФ, среднее количество квартир в домах, которые строятся в России с привлечением средств дольщиков, 216, тогда как в проектах, реализуемых без ДДУ, – 148. Средняя жилая площадь равна, соответственно, 10 844 и 7565 кв. м. В Москве разница еще более ощутима: 380 квартир и 21 650 кв. м против 89 квартир и 5000 кв. м.
Недоступное эскроу
Нередко решение строить без привлечения денег дольщиков – мера вынужденная. Например, когда речь идет о проблемном проекте, квартиры в котором вряд ли удастся продать на этапе строительства. В частности, когда девелопер приобрел замороженный объект, уточняет председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова.
Еще один значимый фактор – доступность проектного финансирования. С одной стороны, за прошедший год и девелоперы, и банки вполне освоились с новыми правилами игры. Банком Дом.РФ с 17.03.2020 одобрено 142 проекта на общую сумму 413,9 млрд руб. для строительства 6,4 млн кв. м жилья, тогда как за аналогичный период 2019 г. одобрено 56 проектов на сумму 178,9 млрд руб. для строительства 3,1 млн кв. м. В пресс-службе банка сообщают об отсутствии «системных проблем» доступа к проектному финансированию у всех категорий застройщиков: у малых девелоперов доля проектов составляет 41%, у средних застройщиков – 42%, у крупных – 38%.
С другой стороны, банки оценивают риски и не всякий проект может рассчитывать на успех, поскольку требования к доходности и ликвидности проектов недвижимости предъявляются серьезные, говорит Цветкова: «Если в Москве, особенно в пределах старых границ, проекты, как правило, удовлетворяют этим требованиям, то в Подмосковье – с большим трудом».
Среди основных причин отказа в пресс-службе Сбербанка называют низкую устойчивость проекта, проектные риски, которые не могут быть устранены, например наличие санитарно-защитных зон в границах строительства, отсутствие каких-либо согласований уполномоченных органов, без которых ввод объекта становится невозможным; недобросовестные действия застройщика в прошлом, например систематическое нарушение обязательств перед дольщиками.
Аналитики «Эксперт РА» отмечают, что примерно в половине регионов чистая рентабельность жилищного строительства сейчас около нуля или даже отрицательная. В то же время, по их мнению, с высокой вероятностью получить финансирование от банка может проект, в котором LLCR (показатель отражает отношение выручки по проекту к его себестоимости) выше 15%.
Кроме того, не стоит забывать, что совсем недавно на рынке наблюдалось массовое невыполнение застройщиками обязательств из-за кризиса. По данным НОЗА, в конце 2017 г. 58,4% жилья в РФ сдавалось с задержкой. В Московском регионе доля просрочек составляла 76,4%. Более половины всех строек задерживались на шесть месяцев и более, многие просто заморожены. А значит, ко всем этим застройщикам у банков также могут возникнуть вопросы.
Облигационное будущее
В любом случае, по мнению авторов «Обзора отрасли жилищного строительства в РФ», подготовленного «Эксперт РА», банки не могут в краткосрочной перспективе закрыть всю потребность в финансировании девелоперов. По состоянию на начало августа банками было открыто лимитов на застройщиков на 1,5 трлн руб. По данным ЦБ, на 1 сентября сумма кредитных договоров достигла 1,8 трлн руб. На 1 января этого года этот показатель был равен 922 млрд руб. (данные приводит ТАСС).
С учетом того, что к настоящему времени только треть жилья строится за счет проектного финансирования, нужно одобрить проектов еще по крайней мере на 3 трлн руб., подсчитали аналитики.
Альтернативой проектному финансированию авторы обзора называют облигации. Впрочем, крупнейшие игроки уже давно присутствуют на облигационном рынке, разместив бумаг более чем на 200 млрд руб. Средние и мелкие компании, активность которых стала заметной в последние пару лет, также привлекли с рынка более 10 млрд руб. По прогнозам авторов исследования, к концу 2021 г. девелоперов – эмитентов облигаций может быть больше 35–40 компаний, новые игроки займут на рынке до 30 млрд руб.
Дом.РФ, в свою очередь, заявил о выпуске инфраструктурных облигаций, которые позволят застройщикам финансировать строительство инфраструктуры на льготных условиях. Обсуждается сумма размещения облигаций в 300 млрд руб. в 2021–2023 гг., говорится в пресс-релизе Дом.РФ.
Источник www.vedomosti.ruКак получить субсидию на строительство дома в сельской местности
Компенсировать часть расходов при решении жилищного вопроса поможет субсидия на строительство дома в селе. Насколько реально ее получить? Кто может претендовать на помощь государства? И сколько денег выделят конкретному застройщику?
Виды госпомощи
Желающие вернуть часть трат, связанных с возведением жилого дома в сельской местности, могут воспользоваться госпрограммами по безвозмездному субсидированию индивидуального жилищного строительства.
Различают два вида субсидии на строительство дома в деревне или поселке:
- целевая – деньги выделяются перед началом или на ранних этапах строительства;
- компенсационная – федеральный или региональный бюджет возмещает часть расходов по факту постройки жилья (не позднее 2 лет с момента предоставления всех документов).
Важно! Субсидия предоставляется безвозмездно, а данный вид госпомощи не подлежит налогообложению.
Кто может получить и каковы условия?
Кто же может рассчитывать на помощь государства? Главных требований всего три:
- совершеннолетие;
- российское гражданство;
- постоянная регистрация (прописка) в населенном пункте или на территории области запланированного строительства.
Ключевое значение для получения денег имеет то, что ни заявитель, ни члены его семьи не являлись ранее участниками жилищных программ. Исключение делается лишь в отношении маткапитала (его получение не становится преградой для того, чтобы претендовать на субсидирование стройки).
Существует и ряд дополнительных требований:
- дом строится в населенном пункте, принадлежащем к региону, из бюджета которого выделяются средства;
- у будущего владельца есть действительное разрешение на строительство, датированное после запуска программы субсидирования в регионе;
- земельный участок – в собственности, а его назначение – ИЖС или ведение приусадебного хозяйства;
- есть проект здания, который отвечает действующим СНиПам и санитарным регламентам;
- общая площадь дома не превышает заявленные пределы (стандарт обычно – 150 кв.м.), при этом если размеры строения будут слишком малы, то в предоставлении помощи также могут отказать.
Важно! Оформлением субсидии может заниматься только один член семьи, который зарегистрирован в регионе, где строится дом, а выделяются деньги только на одно строение.
Если в планах установка деревянного сруба, то предоставление субсидии на него необходимо уточнить в районной администрации, так как не во всех регионах деревянные коттеджи включены в программу из-за высокой степени пожароопасности.
Сколько денег возместят?
Размер субсидии на строительство в сельской местности в 2021 году определяется индивидуально, на тех же условиях, что и в предыдущие годы.
Конечная сумма, которую заявитель получит на банковский счет, зависит от множества факторов и может колебаться от 10 до 70% от стоимости жилья. В исключительных случаях власть может пойти на полную компенсацию всех расходов, фактически целиком оплатив новый дом. Такая практика редко, но используется в отношении многодетных семей, проживающих в аварийном или ветхом жилье, а также в чрезвычайно стесненных условиях.
Важно! Сумма рассчитывается по среднерыночной стоимости квадратного метра загородного дома, которая фиксируется на момент выдачи субсидии.
Чтобы примерно представлять, о каких деньгах идет речь, можно прикинуть компенсацию:
- на одного человека стандартный метраж по квадратам не превышает 33 кв.м;
- на двух – 42 «квадрата»;
- на трех и более – по 18 кв.м на каждого.
Куда обращаться и сколько ждать?
Тем, кто решает, как получить субсидию на строительство дома, следует обратиться в жилищную комиссию районной или поселковой администрации. На рассмотрение заявки сотрудникам специального отдела обычно дается 30 дней.
Если заявителю удалось выполнить требования, то он получает положительное решение, его ставят на учет и передают данные в жилищный департамент области.
Кажется, что все формальности соблюдены и вот она, долгожданная субсидия на строительство дома в сельской местности, уже лежит на личном счете и ждет своего часа.
В реальности, всё обстоит более прозаично. Из-за большого числа желающих, а также льготников (многодетных и неполных семей), очередь в отдельных регионах скопилась большая и движется она небыстро. Поэтому стоит настроиться на то, что деньги придут через 2 года, а то и больше.
Важно! Субсидия перечисляется на расчетный счет заявителя в российском банке. Обналичить деньги нельзя!
Какие документы собирать?
Решая, как получить субсидии на строительство частного дома, придется собрать и предоставить в жилищную комиссию вместе с заявлением следующий пакет документов:
- паспорта всех членов семей (копии всех страниц, в том числе пустых);
- св-во о рождении детей – копии;
- справку из домовой книги – копия;
- св-во о собственности на землю – копия;
- разрешение на строительство – копия;
- техническая документация на дом, составленная специализированными организациями – проект (с поэтажной планировкой), схема участка с указанием размещения строения, техплан, смета на приобретение материалов.
На заметку! Важно соблюдать все строительные требования и стандарты во время проектирования и строительства дома.
Если речь идет о получении компенсации за уже построенный дом, то перечень следует дополнить копией кадастрового плана здания и копиями платежек за стройматериалы.
Важно! Приведенный перечень является примерным, конкретный список документов выдаст жилищная комиссия.
Строгая отчетность
Хотя полученные от государства деньги не нужно возвращать, за их использование придется отчитаться. В противном случае заставят вернуть всю сумму, да еще и административный штраф выпишут.
- После перечисления целевой субсидии в течение 30 дней нужно предоставить платежки по расходам на стройку, а через 90 дней – кадастровый паспорт на построенный дом. Это означает, что действовать придется очень быстро.
- При получении компенсации потребуется дополнительно в 60-дневный срок принести договор с подрядчиком (копию) и платежные документы от него.
К сожалению, не во всех регионах субсидирование индивидуального загородного строительства осуществляется, поэтому данный вопрос следует уточнить в районной администрации.
Источник subsidii.netСельская ипотека под 3%. Как получить кредит и на что его можно потратить
Источник фотографии
В России весной 2020 года начала работать льготная сельская ипотека. Программа пользуется большой популярностью в регионах и предусматривает беспрецедентные условия кредитования по ставке до 3% годовых на покупку первичного и вторичного жилья на сельских территориях.
Минсельхоз России выделил дополнительные средства на реализацию программы льготной сельской ипотеки в объеме 500 млн руб. С учетом ее крайней популярности и востребованности министерство прорабатывает вопрос увеличения суммы финансирования для дальнейшего развития данного направления, сообщили в пресс-службе Минсельхоза.
Рассказываем, почему новая госпрограмма пользуется спросом и как получить льготный кредит на покупку жилья в сельской местности.
Условия получения сельской ипотеки
— Действие программы распространяется почти на все населенные пункты с населением не более 30 тыс., кроме городских округов и муниципальных образований Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области.
— Ставка по ипотеке не должна превышать 3%, а может составить и 0,1%.
— Максимальная сумма займа для Дальнего Востока и Ленинградской области составляет 5 млн руб., для остальных регионов — 3 млн руб.
— Оформить сельскую ипотеку можно сроком до 25 лет.
— Первоначальный взнос — от 10%, можно использовать маткапитал.
— Заемщиком по этой программе может быть любой россиянин. Требований к возрасту, семейному положению, месту жительства и социальному статусу нет.
— Заемщики могут жить в любом регионе. Это принципиальное отличие от дальневосточной ипотеки, где есть требование по поводу прописки.
Что можно купить по сельской ипотеке
Главное требование — жилье должно находиться в сельской местности, а также быть пригодным для проживания, с коммуникациями — электричеством, водоснабжением, канализацией, отоплением. В городах с частным сектором купить дом по данной программе не получится, если он не включен в программу развития сельских территорий. Перечень сельских территорий нужно уточнять на сайтах местных администраций или в банке.
Сельскую ипотеку можно получить на покупку квартиры в новостройке или на вторичном рынке, а также на покупку или строительство частного дома, но только один раз в жизни. «Программа разрешает приобретение на вторичном рынке недвижимости в ипотеку по льготной ставке 3%, все прочие госпрограммы направлены только на первичный рынок. Как следствие, программа является уникальной для российского рынка», — отмечают в пресс-службе Сбербанка.
При возведении дома ипотеку можно оформить на завершение ранее начатого строительства по договору подряда. Условием такого договора должно быть завершение строительства не позже чем через два года после первого платежа. Также льготный кредит может быть предоставлен на погашение кредитов или займов, выданных российскими кредитными организациями не ранее 1 января 2020 года, уточнили в Минсельхозе.
В каких банках можно оформить сельскую ипотеку
Одним из первых кредитование начал осуществлять Россельхозбанк. Изначально в программе участвовало шесть банков:
— Россельхозбанк;
— Сбербанк;
— КБ «Центр-Инвест»;
— «Левобережный»;
— Ак Барс Банк;
— Дальневосточный банк.
Летом Минсельхоз принял решение расширить количество банков, участвующих в программе, до девяти. К списку добавилось еще три банка:
— АО «Банк ДОМ.РФ»;
— АКБ «Энергобанк»;
— РНКБ.
Сбербанк и Россельхозбанк сообщил о высоком спросе на новую программу. Так, например, Сбербанк принял годовой лимит заявок за восемь часов с момента ее запуска. Всего 1,1 тыс. клиентов банка успели подать заявки на ипотеку по льготной ставке на сумму свыше 3 млрд руб. 3 августа Сбербанк возобновил прием заявок.
«Соглашения подписаны со всеми финансово-кредитными организациями. Каждый из банков разработал свои кредитные продукты в рамках данного инструмента и ведет работу по сбору заявок и выдаче кредитов», — сообщили в пресс-службе Минсельхоза.
Условия в Россельхозбанке
Заявку на получение льготной сельской ипотеки в РСХБ может подать любой гражданин страны в возрасте от 21 до 75 лет. Сумма выдаваемого на срок до 25 лет кредита находится в диапазоне от 100 тыс. до 3 млн руб. (для Ленинградской области и Дальневосточного федерального округа — 5 млн руб.), при этом первоначальный взнос начинается от 10%.
По данным РСХБ, выдачи произведены в 82 регионах. Наибольшим спросом сельская ипотека пользуется в Ленинградской, Новосибирской областях, в республиках Башкортостан, Удмуртия и Татарстан.
Условия в Сбербанке
У Сбербанка первоначальный взнос начинается от 15%. При использовании сервиса «Электронная регистрация» клиентам Сбербанка доступен дисконт на ставку 0,3 п.п. — таким образом, ставка снижается до 2,7%.
У программы есть ряд особенностей: необходимость согласования с министерством каждого клиента для контроля лимита, передача информации на бумажных носителях для отчетности, согласование кредитуемых объектов с местными властями на предмет соответствия критериям, отмечается в пресс-релизе Сбербанка.
Лимиты по сельской ипотеке
На финансирование сельской ипотеки в 2020 году заложен 1 млрд руб. из федерального бюджета. Эти средства позволяют выдать около 28 млрд руб. на улучшение жилищных условий более 10 тыс. семей. 31 августа Минсельхоз дополнительно выделил 500 млн руб. на реализацию программы. В июле 2020 года премьер-министр России Михаил Мишустин заявил о планах выделить дополнительные 2 млрд руб. на программу сельской ипотеки, так как она пользуется большой популярностью среди россиян. Глава кабмина отметил, что сейчас огромное количество россиян стоит в очереди на получение сельской ипотеки, всего подано заявок на общую сумму 182 млрд руб.
По данным Минсельхоза, на август 2020 года сельской ипотекой воспользовались более 16 тыс. заемщиков в 80 российских регионах. Объем выданных кредитов составляет 32 млрд руб. Дополнительное финансирование позволит продолжить работу и улучшить жилищные условия дополнительно более чем для 20 тыс. семей.
Девелоперы о сельской ипотеке
Ольга Магилина, заместитель генерального директора фи-девелоперской компании «KASKAD Недвижимость»:
— Ипотека по таким низким ставкам, как 3% или ниже, — прекрасный и крайне своевременный инструмент, стимулирующий спрос в сегменте загородной недвижимости. Особенно в текущей ситуации, когда мы наблюдаем влияние целого ряда факторов, снижающих платежеспособный спрос весной-летом 2020 года: ослабление рубля и прекращение работы целых отраслей экономики вследствие пандемии коронавируса. Жаль, что программа не распространяется на жилье в населенных пунктах Московской области, — мы своим покупателям пока не можем предложить ипотечную ставку ниже 4,5% годовых.
Сергей Царев, девелопер поселка Савельево (Ярославская область):
— Новая программа — огромное подспорье для покупателей и девелоперских компаний, занимающихся загородной недвижимостью. Это более дешевые деньги для покупателей жилья, возможность для застройщиков увеличить объемы продаж и темпы реализации проектов, для муниципалитетов — застройка сельских территорий и увеличение бюджетов.
Кредиты на благоустройство
Одновременно с сельской ипотекой Минсельхоз в рамках программы «Комплексное развитие сельских территорий» ведет активную работу по развитию льготного потребительского кредитования, позволяющего повысить уровень благоустройства жилья. Кредит можно использовать на приобретение и монтаж оборудования для электро- и водоснабжения, водоотведения, отопления и газоснабжения по договорам подряда, заключенным с организациями — исполнителями работ. Заемные средства также можно направить на ремонт жилых домов (помещений), расположенных на сельских территориях.
В совокупности данные инструменты являются эффективными механизмами государственной поддержки для улучшения жилищных условий сельского населения, пояснили в пресс-службе Минсельхоза.
Кредиты на благоустройство позволяют россиянам в возрасте от 23 до 65 лет получать денежные средства в сумме от 30 тыс. до 250 тыс. руб. (жителям Дальневосточного федерального округа и Ленинградской области — до 300 тыс.) на срок от шести месяцев до пяти лет. Льготная процентная ставка 3% годовых действует при оформлении личного страхования. Потенциал потребительского кредитования сельского населения на цели благоустройства жилья в России Минсельхозом оценивается почти в 1,2 трлн руб. По оценке Центра отраслевой экспертизы РСХБ, воспользоваться льготным сельским кредитом могли бы почти 4 млн домохозяйств.
Эксперты Центра отраслевой экспертизы РСХБ и Высшей школы экономики в рамках совместного исследования определили, что из 37 млн сельских жителей России улучшить условия жизни могли бы около 13 млн человек.
Льготная ипотека приведет к дезурбанизации
Текущие потрясения в экономике и действие программы сельской ипотеки с льготной ставкой до 3% годовых приведут к дезурбанизации России. В течение ближайших нескольких лет в сельскую местность из городов могут вернуться 2–3 млн человек, ранее прогнозировал Центр отраслевой экспертизы РСХБ. По данным банка, почти половина заявок по программе сельской ипотеки подана горожанами.
Переезд в село и деревню пока носит локальный характер, однако после окончания периода потрясений в экономике может возникнуть тренд на переселение в сельскую местность, прогнозируют аналитики Центра отраслевой экспертизы банка.
Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news.
Источник news.ners.ru