Действия участника строительства при банкротстве

В 2019 году банкротами стали более 500 фирм-застройщиков.

• Признаки предстоящего банкротства
• Процедура банкротства строительной компании
• Что делать дольщику при банкротстве строительной фирмы
• Включение в реестр требований участников строительства
• На какую компенсацию реально может рассчитывать дольщик
• Очередность удовлетворения требований к строителю-банкроту
• Кто может оказать дольщику юридическую помощь
• Законодательные изменения регулирования банкротства несостоятельных застройщиков
• Обанкротившиеся застройщики в наши дни
• Краткие выводы

Когда предприятие объявляет о своей финансовой несостоятельности, для кредиторов наступают сложные времена. Банкротство застройщика – ситуация тем более неприятная, потому что страдают обычные граждане, надеявшиеся приобрести жилье по доступной цене. Что делать дольщику, если разорилась компания, обещавшая квартиру в новом доме? Банкротство при долевом строительстве имеет свои особенности, которым посвящена предлагаемая вниманию статья.

Механизмы решения проблем участников строительства, при банкротстве застройщиков

Признаки предстоящего банкротства

Причины несостоятельности фирм-застройщиков или девелоперов (так неофициально называют компании, управляющие финансовыми потоками при возведении или реконструкции объектов недвижимого имущества) могут быть различными:

• непредсказуемый рост рыночных цен на стройматериалы;
• повышение стоимости подрядных работ;
• валютная волатильность при использовании импортных составляющих;
• форс-мажорные обстоятельства (природные и техногенные катаклизмы, человеческий фактор и т. д.);
• мошеннические действия менеджмента.

Исходя из указанных возможных причин, можно сформулировать признаки перспектив банкротства предприятия-застройщика:

• видимое ухудшение платежеспособности, выраженное возникновением задолженностей по текущим обязательствам, включая бюджетные;
• снижение рентабельности коммерческой деятельности фирмы;
• уменьшение совокупной ликвидности имущества застройщика.

Обычный участник по договору долевого участия (ДДУ) не всегда имеет возможность контролировать эти маркерные процессы, но такие признаки, как замедление темпов возведения объекта и перенос сроков сдачи для него очевидны.

Определенную финансовую гарантию обеспечивает страховка от банкротства строительной фирмы, однако она возможна только при соблюдении ряда условий и не покрывает всех рисков. Также застройщиков обязали открывать эскроу-счета.

Эскроу-счетом называется особый банковский счет, на котором хранятся средства дольщика до момента исполнения девелопером своих обязательств.

Несмотря на изменения, внесенные в российское законодательство в последнее время, признание застройщика банкротом составляет большую проблему для долевого участника.

Процедура банкротства строительной компании

Чтобы признать несостоятельность коммерческой структуры, необходимо соблюдение общих условий, указанных в Законе о банкротстве ФЗ-127 . Этот нормативно-правовой акт учитывает все возможные ситуации. Для дольщика особый интерес представляет глава IX (§7).

Процедура признания финансовой несостоятельности включает в себя до пяти этапов, плюс подготовительный период, предшествующий подаче заявления в суд. Инициатору дела о банкротстве (им может быть сам девелопер или дольщики) нужно собрать и подготовить документы, отправить их в арбитраж и дождаться предварительного решения.

На практике до недавнего времени вводились только две стадии банкротства застройщика – наблюдение и конкурсное производство.

После возбуждения дела о признании финансовой несостоятельности вступал в действие первый обязательный этап.

Суть наблюдения состоит в анализе деятельности застройщика с целью выявления причин возникновения неплатежеспособности. Его осуществляет арбитражный управляющий, назначенный судом, и называемый временным или конкурсным (в зависимости от того, какие текущие этапы проходит делопроизводство). При этом он не вмешивается в процессы руководства, хотя и рекомендует целесообразные меры по улучшению финансового положения.

Максимальная продолжительность фазы наблюдения составляет семь месяцев. В течение этого периода управляющий сравнивает сумму денежных требований участников ДДУ и других кредиторов со стоимостью совокупных активов девелопера. Строительная компания владеет имуществом (спецоборудование, нежилые помещения и пр.). Если стоимость активов превышает финансовые обязательства, то банкротство не может быть признано.

В настоящее время в законодательство внесены изменения: стадия наблюдения в отношении несостоятельных застройщиков объектов долевого строительства больше не практикуется.

С момента введения конкурсного производства временный арбитражный управляющий приступает к управлению предприятием, а банкротство становится неизбежным. Взыскания с несостоятельного должника больше нельзя осуществлять иначе, как посредством включения дольщиков в список требований.

После ликвидации фирмы возможности дальнейшей компенсации убытков исчерпываются полностью. Это касается и столь скользкого вопроса, как гарантийные обязательства на построенный объект, что очень важно в том случае, если впоследствии будут выявлены дефекты.

Помимо конкурсного производства процедура банкротства девелопера, как и всякого любого предприятия, теоретически может включать другие этапы: санации и внешнего управления. Практика, однако, показывает, что меры по оздоровлению фирмы не дают ощутимых эффектов по причине специфики строительного бизнеса.

Дело о банкротстве завершается заключением мирового соглашения после максимально возможного удовлетворения требований о передаче кредиторам жилых объектов или денежных средств. В процессе конкурсного производства имущество должника реализуется, а полученная конкурсная масса служит источником выплат и компенсаций.

Так происходит всегда и со всеми несостоятельными предприятиями, но банкротство застройщика обладает особыми чертами, на которых следует остановиться подробней.

Что делать дольщику при банкротстве строительной фирмы

Существует стандартное решение по отношению к застройщику, если он объявлен банкротом: дольщикам нужно заявить суду о включении себя в реестр требований.

Участником строительства по ДДУ арбитражем может быть признан гражданин, приобретающий недвижимое имущество по другим типам договора (купли-продажи с внесением предоплаты, т. н. предварительным).

Затем дольщику предстоит сделать выбор в пользу одного из трех возможных вариантов, сведенных для удобства в таблицу.

Цель (что может получить дольщик)	Состояние недостроенного объекта
Правоустанавливающий документ	Почти готов, за исключением устранимых недоделок
Право долевого владения незавершенным объектом	Отдельного объекта (квартиры) не существует, но значительная часть строительных работ уже выполнена
Возврат уплаченной суммы и неустойки	До сдачи в эксплуатацию очень далеко

Первые два варианта представляют собой разные способы передачи жилья в собственность и отличаются только сроками и суммами, необходимыми для этого. Цель третьего – вернуть свои деньги с наименьшими потерями.

Реальный выбор дольщика укладывается в простую формулу: получение квартиры или потраченных средств.

Специфика банкротства застройщика состоит в наличии особого реестра, являющегося частью общего списка требований.

Статья 201.7 ФЗ-127 выделяет реестр требований передачи жилых помещений. Дольщики, вошедшие в него, становятся зарегистрированными в Росреестре собственниками недостроенных квартир. Такое решение целесообразно, если участники считают, что в ближайшем обозримом будущем дом может быть сдан в эксплуатацию.

При этом следует учитывать следующие обстоятельства:

• Недвижимость, право собственности на которую признано арбитражем, не входит в конкурсную массу. Соответственно, на торги она не выставляется.
• Наличие правоустанавливающих документов дает дольщикам основание для создания ЖСК. Они имеют право в качестве юридического лица привлечь какое-либо строительное управление и закончить работы за свой счет, или продать объект. Решение должно быть принято солидарно всеми дольщиками на общем собрании.

Разумеется, получив в собственность пусть и незавершенное жилье, участники выбирают «синицу в руках», но это имеет смысл только в том случае, если остаточные затраты относительно невелики.

Важен также и временной фактор. Недостроенные здания – продукт скоропортящийся. На консервацию тоже нужны средства. Девелопер разорился и признан банкротом, от него денег не получить. Пройдет несколько лет, и дом начнет конструктивно разрушаться под воздействием дождя, снега и мороза.

Его придется сносить, что также потребует расходов.

Принятие решения дольщиком зависит и от того, какие средства привлечены для строительства многоквартирных домов. Что делать, если они не собственные, а взята ипотека? Можно ли перестать ее выплачивать, переадресовав требование банка застройщику?

Нет, так не получится. Условия договора с финансовым учреждением заемщику придется выполнять как лицу, его подписавшему. Другое дело, что проценты по кредиту тоже можно внести в реестр требований.

Включение в реестр требований участников строительства

Включение долевого участника в реестр кредиторов при банкротстве застройщика – компетенция арбитражного суда. Установлен срок, стандартный для аналогичных процедур при каждом признании несостоятельности: 30 дней для этапа наблюдения и вдвое больше при введении конкурсного производства. Время отсчитывается от даты публикации объявления о начале процедуры банкротства в «Коммерсанте».

Те, кто успеет подать заявку в месячный срок, получают право участия в собрании кредиторов. Внереестровые требования не удовлетворяются. Как показывает практика, безопасности средств, вложенных дольщиком в строительство, способствует оперативная подача заявления.

По новым правилам, заявление предоставляется с приложением подтверждающих документов арбитражному управляющему.

Текст заявления составляется в произвольной форме с обязательным указанием следующих данных:

• ФИО, адрес и контактные данные заявителя.
• Наименование суда, которому адресован пакет документов.
• Номер и дата договора долевого участия.
• Информация, позволяющая однозначно идентифицировать объект недвижимости (согласно договору).
• ФИО арбитражного управляющего и его реквизиты (указаны в публикации о банкротстве фирмы-застройщика).
• Наименование фирмы-застройщика и его реквизиты.
• Характер требования (денежное или о передаче квартиры).
• Суммы стоимости объекта и требования (они могут отличаться).
• Список документов, подтверждающих суть заявления.
• Другие сведения, в зависимости от особенностей требования.

После подачи заявления остается только дождаться решения суда о включении требования дольщика в реестр.

На какую компенсацию реально может рассчитывать дольщик

Как показывает судебная практика, имущества банкрота обычно не хватает на полное удовлетворение требований кредиторов. Более того, конкурсная масса в процессе процедуры признания несостоятельности уменьшается по причине неизбежных расходов.

Имеет значение очередность выплат, в которой дольщики занимают не первое место. Неустойка, включаемая кредиторами в требование, усугубляет и без того плачевную ситуацию с платежеспособностью банкрота.

Признание права собственности на жилые объекты через суд выводит активы из конкурсной массы.

Обобщая эти обстоятельства, можно прийти к выводу о том, что полный возврат затрат на долевое строительство в случае банкротства девелопера маловероятен.

После внесения поправок в Федеральный закон ФЗ-214 («О защите прав участников долевого строительства») был создан специальный компенсационный фонд (его называют фондом обманутых дольщиков).

Кроме этого, застройщиков обязали страховать ответственность за предоставление жилья по ДДУ.

В наиболее выгодном положении оказываются те участники долевого строительства, которым удалось оформить через суд право собственности на квартиры, требующие минимальной доводки.

Очередность удовлетворения требований к строителю-банкроту

После того как застройщик обанкротился, его ликвидное имущество реализуется на торгах. Затем наступает момент распределения конкурсной массы между кредиторами. Одновременно сделать это невозможно, что обуславливает необходимость установления приоритетности.

Участники долевого строительства пользуются преференциями перед кредиторами, которых принято называть «другими». Но и они не во главе списка лиц, которым задолжал разорившийся застройщик. Очередность выплат установлена статьей 201.9 Закона 127-ФЗ в редакции от 1 июля 2018 года:

1. Из конкурсной массы в первую очередь погашаются обязательства перед гражданами, которым полагается компенсация вреда, нанесенного здоровью и жизни. , вознаграждения за использование интеллектуальной собственности, социальные компенсации и выходные пособия.
2. Расчеты по требованиям дольщиков пропорционально суммам непогашенных финансовых обязательств банкрота.
3. Удовлетворение обязательств перед другими кредиторами (поставщиками, подрядчиками, банками, инвесторами и пр.).

Существует и пятая очередь, хотя до нее расчеты доходят редко. В нее входят требования, поданные после закрытия реестра и некоторые другие претензии.

Примечание: залоговое имущество, служащее материальным обеспечением кредитов и являющееся собственностью обанкротившегося застройщика, в конкурсную массу не входит.

В очередность не включены расходы, относящиеся к категории текущих:

• выплата вознаграждения назначенному судом арбитражному управляющему и лицам, обеспечивающих исполнение им обязанностей;
• эксплуатационные издержки, представляющие собой оплату коммунальных услуг и связи.

Они погашаются безусловно, в ходе всей процедуры банкротства.

Кто может оказать дольщику юридическую помощь

Долевое участие всегда сопряжено с определенными рисками. Кроме банкротства существует опасность недобросовестности застройщика, изначально планирующего фиктивную или преднамеренную несостоятельность.

Права дольщика может эффективно защитить квалифицированный адвокат, специализирующийся на данной теме. Юристы по банкротству застройщика в ходе первичной консультации дают ценные рекомендации по поводу прав и обязанностей дольщика со ссылкой на правовую базу РФ, а также оценивают перспективы судебного разбирательства.

Кроме этого, составление многих документов (заявок, требований и пр.) требует знания законодательных норм, на которые в текстах необходимо ссылаться.

Общий совет для дольщиков в ситуации банкротства застройщика – обращаться за квалифицированной профессиональной помощью к юристам. Еще лучше, если адвокат консультирует на протяжении всего времени договорных отношений с девелопером.

Законодательные изменения регулирования банкротства несостоятельных застройщиков

С начала 2018 года введены поправки в «Закон о банкротстве». Начал действовать параграф 7 127-ФЗ. Согласно его требованиям, строительной компании, привлекающей средства участников дольщиков, вменяется в обязанность страхование от финансовой несостоятельности путем отчислений 1,2% стоимости договора в компенсационный Фонд защиты участников долевого строительства.

На конкурсного управляющего возлагаются обязанность поиска другого застройщика, если такое решение целесообразно.

Собранию дольщиков предоставляется право выбрать возмещение из Фонда защиты участников долевого строительства в пределах уплаченной ими суммы, если она не превышает среднюю рыночную стоимость квартиры площадью до 120 кв. м. При этом другие способы выплаты требований остаются в силе (передача незавершенного или жилого объекта, привлечение нового застройщика). Решение принимается, если наберет 3/4 голосов собрания участников.

Новое в законе 2018 года – правило, согласно которому требования дольщиков подаются не в арбитраж, а назначенному управляющему (в срок до трех месяцев) для включения в реестр.

127-ФЗ допускает финансирования завершения строительства при банкротстве девелопера средствами Фонда защиты участников или путем целевого кредита.

Если застройщик отчислял взносы в Фонд защиты участников, конкурсный управляющий должен быть не только назначен судом, но и аккредитован Фондом.

Уже упомянутые устранения из процедуры банкротства этапов наблюдения и санации вводятся на основании статьи 201.15.3 127-ФЗ. Тем не менее, исключения возможны, если есть объективные основания для надежды на восстановление платежеспособности банкрота в результате действий внешнего управляющего. Во всех остальных случаях процедура признания несостоятельности начинается сразу с конкурсного производства.

Изменения претерпел и Закон 214-ФЗ, регулирующий долевое участие в строительстве многоквартирных домов, в частности схема эскроу-счетов в рамках проектного финансирования в июле 2019 года становится обязательной для всех девелоперов. Усилен контроль оборота наличных средств.

Законодательные нововведения позволяют ускорить и оптимизировать процесс признания финансовой несостоятельности застройщика и повысить эффективность действий конкурсного управляющего. Тем самым преследуется цель более действенно отстаивать права дольщиков.

Обанкротившиеся застройщики в наши дни

В 2020 году 350 застройщиков находятся на грани банкротства. За прошедшее десятилетие разорилась не одна фирма, привлекавшая средства долевых участников.

Крупнейший в России девелопер, признанный несостоятельным – СУ-155. Несмотря на маловыразительное название, эта строительная группа выделяется на общем фоне – на ее счету свыше 30 тысяч пострадавших дольщиков. Обанкротилась компания в 2016 году.

Второе место списка занимает Mirax Group, третье – ООО «Трансфорт». Количество участников, оставшихся без жилья, исчисляется тысячами.

Обобщающие данные по банкротствам застройщиков за 2020 год пока не собраны. В 2019 году банкротами стали более 500 застройщиков, что вдвое больше предыдущего года. Рост объясняется введением эскроу-счетов.

Есть ряд других девелоперов, проявляющих настораживающие признаки надвигающегося банкротства.

Краткие выводы

Банкротство девелопера обычно приводит к финансовым потерям участников.

Минимизировать убытки можно, если вовремя подать заявку на включение в реестр требований.

Несмотря на принятые в последнее время законодательные изменения, размер компенсации во многом зависит от энергичных действий участника ДДУ.

Источник: delen.ru

Аналитика Публикации

Как правило, участники хозяйственных отношений при возникновении трудностей стремятся как можно быстрее освободится от отягощающих их активов, тем более если такие активы могут принести значительные риски в будущем. Не являются исключением и нематериальные активы в виде долей участия в юридических лицах, которые по тем или иным причинам обременены кредиторской задолженностью перед своими контрагентами и бюджетом. В такой ситуации, учредители компании стремятся избавиться от проблемного актива, опасаясь возможной ответственности по обязательствам учрежденной ими компании в случае ее банкротства.

Выход есть всегда

Выход из состава участников обремененной кредиторской задолженностью компании, на первый взгляд, наиболее простой и распространенный механизм прекращения участия в обществе. Вместе с тем немногие понимают, что подобные действия не только не позволят избежать рисков субсидиарной ответственности общества, но и могут послужить основанием для подозрений в умышленных действиях участников должника по причинению ущерба его кредиторам. Причем, как правило, при определении вины принимается во внимание период вхождения в состав участников должника и период образования задолженности должника перед своими контрагентами.

Не понимая влекущих такими действиями проблем, участники, не желая терять вложенные в общество средства, стремятся своим выходом из общества прикрыть вывод с него активов и денежных средств посредством получения действительной стоимости доли в уставном капитале проблемного общества. Однако возврат активов будет уже являться головной болью кредиторов должника и его арбитражного управляющего. Вместе с тем, как показывает практика, достичь положительного результата и возвратить выведенные участником средства удается в большинстве случаев, причем, если выход участника и получение им действительной стоимости своего участия в капитале должника совершены в преддверии банкротства, причинив тем самым, значительный ущерб должнику и его кредиторам, обладающих требованиями к должнику с более ранними сроками возникновения. Причем немаловажное значение в такой ситуации имеет наличие признаков банкротства у общества, либо их появление в результате выплаты стоимости доли участия в капитале компании.

Стоит отметить, что выход из состава участников общества, в том числе и в преддверии банкротства, до введения в отношении должника процедуры наблюдения, ничем не ограничен. Отдельно следует выделить получение участником действительной стоимости доли участника в уставном капитале общества в случае, если такие выплаты или передача имущества приведет к несостоятельности общества, причинив вред должнику и его кредиторам.

Положения ст. 26 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» предусматривают возможность участника выйти из общества путем отчуждения доли обществу независимо от согласия других его участников или общества, если это предусмотрено уставом общества. При этом недопустим выход единственного участника из общества или же единовременный выход всех участников.

Ранее, до 01 июля 2009 года, п. 1 ст. 26 Закона об ООО устанавливал право участника в любое время выйти из общества, независимо от согласия других участников. Причем такое право участника не могло быть ограничено положениями устава.

Однако в настоящее время согласно действующему законодательству такое право участника может быть ограничено уставом и потребует согласования выхода с иными участниками общества.

При этом право участников на выход из общества, созданного до 01 июля 2009 года, сохраняется у них и после этой даты, независимо от того, внесены ли в устав общества изменения в связи с приведением его в соответствие с новым законодательством, если изначально устав содержал положение о праве участников на выход из общества.

Если же устав общества, созданного до 01 июля 2009 года, не содержал такого положения, то начиная с названной даты его участники не имеют права выйти из общества в порядке, предусмотренном ст. 26 Закона об ООО. В этом случае право на выход из общества может быть закреплено путем внесения изменений в устав общества (п. 21 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 135 от 30.03.2010).

Пути и ограничения

Выход участника из общества возможен как путем отчуждения своей доли в уставном капитале участникам данного общества, третьему лицу, так и путем отчуждения своей доли обществу.

Лицо, отчуждающее свою долю в полном объеме, перестает быть участником общества, что подразумевает его выход из общества, частным случаем которого может быть отчуждение своей доли как обществу, так и третьему лицу.

С момента введения процедуры наблюдения в отношении должника (п. 3 ст. 64 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»), Законом о банкротстве устанавливаются ограничения в отношении действий органов управления должника, в частности к которым относится запрет на принятие решений о выходе из состава учредителей должника (абзац 7 п. 3 ст. 64 Закона о банкротстве).

В связи с этим принятие решений о выходе из состава участников в период действия в отношении должника процедуры наблюдения будет нарушать установленные законом о банкротстве нормы. А в случае, если налоговый орган на момент предоставления документов о внесении изменений в ЕГРЮЛ в отношении изменения участников будет обладать сведениями о банкротстве общества, последует отказ в государственной регистрации изменений в сведениях реестра юридических лиц (Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2014 по делу № А45-17736/2013).

Вместе с тем ограничения, установленные абзацем 7 п. 3 ст. 64 Закона о банкротстве, касаются тех случаев, когда в результате принятия органом должника решения у последнего возникает обязанность по выплате действительной стоимости доли в уставном капитале общества вышедшему участнику (определение ВАС РФ от 17.01.2014 № ВАС-19428/13).

При выходе из состава участников в силу положений п. 6.1 ст. 23 Закона об ООО доля участника переходит к обществу. При этом общество обязано выплатить участнику действительную стоимость его доли уставном капитале общества или передать имущество такой же стоимости. Действительная доля участия определяется на основании данных бухгалтерской отчетности общества за последний отчетный период, предшествующий дню подачи заявления о выходе из общества, и подлежит передаче в течение трех месяцев со дня возникновения соответствующей обязанности, если иной срок или порядок выплат не предусмотрен уставом общества.

Причем, общество не вправе выплачивать действительную стоимость доли или части доли в уставном капитале общества либо выдавать имущество той стоимости, если на момент таких выплат или выдачи имущества оно отвечает признакам банкротства, либо в результате этих выплат указанные признаки появятся у общества (абзац 4 п. 8 ст. 23 Закона об ООО).

Оценка наличия признаков банкротства у общества, либо их появление относится к оценочной категории и возникновение таких признаков является порождением множества факторов, которые должны оцениваться в каждом отдельном случае. Поэтом при принятии решения о выплате действительной стоимости доли участия следует заручиться мнением аудита, изложенным в соответствующем заключении.

Следовательно, закон предусматривает ограничения в отношении непосредственно выплаты действительной стоимости доли, однако такое обстоятельство не препятствует принятию судебного акта о взыскании действительной стоимости доли с общества (Постановление арбитражного суда Московского округа от 13.07.2015 по делу № А40-47524/14).

Однако фактическое получение действительной стоимости доли участия в обществе может явиться основанием для признания таких выплат или передачи имущества недействительными по заявлению конкурсного управляющего в случае банкротства общества.

Причем результат таких требований будет определять размер доли участия, возможность участника определять решения общества, размер кредиторской задолженности должника, фактически выплаченная стоимость доли участия в капитале общества или же стоимость переданного бывшему участнику имущества, а также влияние потери части переданного участнику актива на введение в отношении должника процедуры банкротства и возможность должника удовлетворить требования включенных в реестр кредиторов (постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.03.2015, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2014 по делу № А56-42328/2013).

Существующая судебная практика свидетельствует, что участник, обладающий правом требования выплаты действительной стоимости доли в уставном капитале, может рассчитывать только лишь на передачу имущества, оставшегося после завершения расчетов со всеми кредиторами, которого, как правило, не остается в силу сущности самой процедуры банкротства. Причем стоит отметить, что такие участники не являются кредиторами должника и их требования не подлежат включению в реестр требований (определения КС РФ от 19.10.2010 № 1279-О-О, от 27.01.2011 № 75-О-О, от 24.09.2012 № 1760-О).

Таким образом, действующее законодательство не ограничивает права участника в преддверии банкротства принять решение о выходе из состава учредителей общества.

Вместе с тем получение участником действительной стоимости доли участия в обществе несет значительные риски признания таких выплат недействительными с корреспондирующим требованием возврата полученных средств в конкурсную массу общества при его банкротстве. Причем не стоит забывать, что судебная оценка недействительности действий общества и его участника по выплате стоимости участия в обществе чревата последующим обвинением в действиях, приведших к банкротству общества и невозможности расплатиться с кредиторами. Подобное обвинение может сформировать основания для привлечения бывшего участника к субсидиарной ответственности по обязательствам должника.

Поэтому принятие подобных решений требует тщательной оценки рисков и возможных последствий.

Источник: www.vegaslex.ru

Что надо знать о реализации имущества в деле о банкротстве?

Вы находитесь в процессе банкротства, которое инициировали через суд сами или которое возбудил ваш кредитор, потому что вы давно и прилично ему задолжали. В этом случае для вас может быть актуальным вопрос, что представляет собой такая процедура, как реализация имущества. Ведь ее вполне возможно применить в вашем деле о банкротстве.

Вопросы, связанные с реализацией имущества, могут быть интересны, когда вы только планируете свое судебное банкротство. Предлагаем обзорную статью о реализации имущества гражданина, в отношении которого проводится процедура банкротства через суд. Что такое реализация имущества гражданина? Какое ваше имущество могут реализовать, если вас признали банкротом?

О каких особенностях реализации имущества надо знать и как она завершается? Об этом и многом другом читайте в нашей статье.

• Что такое реализация имущества гражданина
• Когда арбитражный суд может признать вас банкротом
• Что делает арбитражный суд, который признал вас банкротом
• Какие последствия наступают, если суд признал вас банкротом
• Какие права имеет финансовый управляющий в ходе реализации имущества
• Какое ваше имущество могут реализовать, если вас признали банкротом
• Какое имущество не включается в конкурсную массу
• Какое имущество исключается из конкурсной массы
• О каких особенностях реализации имущества надо знать
• Как завершается реализация вашего имущества
• От каких обязательств вы не освобождаетесь после завершения реализации имущества
• Какие ограничения в будущем вас ждут, если суд признал вас банкротом

Что такое реализация имущества гражданина

Это одна из процедур, которые применяются в деле о банкротстве гражданина через суд. Ее еще называют реабилитационной.

Применяют эту процедуру с целью рассчитаться с вашими кредиторами, учитывая размер их требований, и освободить вас от долгов. Реализация вашего имущества возможна только, когда арбитражный суд признал вас банкротом.

Другая реабилитационная процедура, которая также применяется в деле о банкротстве гражданина, — это реструктуризация его долгов.

Также в деле о Вашем банкротстве может применяться такая процедура, как мировое соглашение.

Когда арбитражный суд может признать вас банкротом

Принять такое решение суд может, в частности, в следующих случаях:

1) вы, конкурсные кредиторы или уполномоченный орган не представили план реструктуризации ваших долгов в срок, который определен в законе.

Конкурсные кредиторы — это, по сути, все ваши кредиторы по денежным обязательствам, за некоторыми исключениями. Например, к ним не относятся граждане, жизни или здоровью которых вы причинили вред.

Под уполномоченным органом обычно понимается Федеральная налоговая служба (ФНС России).

2) первое собрание кредиторов не одобрило план реструктуризации ваших долгов.

Исключение — это ситуация, когда, несмотря на это, арбитражный суд утвердил план. Сделать это он может при определенных условиях, которые прописаны в законе. Суд выносит такое решение только в случае, когда оно улучшает положение кредиторов, то есть принимается к их выгоде. Вот в этой ситуации суд не может признать вас банкротом.

3) суд отменил план реструктуризации ваших долгов.

4) суд отменил свое определение, которым завершил реструктуризацию ваших долгов, и возобновил производство по делу о вашем банкротстве.

Такая ситуация вероятна, если после завершения реструктуризацию ваших долгов выяснится, что вы скрыли какое-то имущество или незаконно передали его кому-то.

5) суд отменил свое определение, которым завершил реализацию вашего имущества, и возобновил производство по делу о вашем банкротстве,

6) суд принял решение расторгнуть мировое соглашение, условия которого вы нарушили, и возобновил производство по делу о вашем банкротстве.

Что делает арбитражный суд, который признал вас банкротом

Если арбитражный суд признал вас банкротом, он также:

• принимает решение ввести реализацию вашего имущества.

Она вводится на срок не более чем полгода. Но суд может продлить его, если об этом попросите вы или другие участники вашего дела о банкротстве — например, конкурсный кредитор.

• утверждает финансового управляющего.

По общему правилу, это тот же финансовый управляющий, который исполнял свои обязанности в процедуре реструктуризации ваших долгов. Однако суд может утвердить и другого финансового управляющего, если собрание кредиторов предложит его к моменту признания вас банкротом.

• может временно ограничить вам выезд за границу.

Об этом суд вынесет определение. Ограничение покидать пределы России будет действовать до тех пор, пока суд не вынесет определение, которым завершит дело о вашем банкротстве или прекратит производство по нему.

Суд может и досрочно отменить ограничение. Но только, если уехать за рубеж вам надо по уважительной причине. В этом случае суд должен учесть мнение ваших кредиторов и финансового управляющего.

Какие последствия наступают, если суд признал вас банкротом

Если суд вынес определение, которым признал вас банкротом, учтите следующее. С даты признания вас банкротом:

• вы больше не осуществляете права в отношении имущества, которое можно реализовать.

Имущество, которое можно реализовать, еще называют конкурсной массой (далее также — конкурсная масса).

В частности, вы не вправе распоряжаться им никаким способом. Права в отношении этого имущества теперь реализует от вашего имени финансовый управляющий.

ПРИМЕЧАНИЕ.
Финансовый управляющий распоряжается всем имуществом должника, которого признали банкротом. Исключение составляет имущество, не входящее в конкурсную массу.
(П. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 13.10.2015 N 45 “О некоторых вопросах, связанных с введением в действие процедур, применяемых в делах о несостоятельности (банкротстве) граждан”)

Если вы все же совершите сделки с имуществом, составляющим конкурсную массу, без участия финансового управляющего, они считаются ничтожными. И требования кредиторов по таким сделкам вам уже нельзя будет удовлетворить за счет конкурсной массы.

• снимаются все аресты, которые ранее накладывали на ваше имущество,
• по вашим обязательствам больше не начисляют неустойки (штрафы, пени) и другие санкции, а также проценты (исключение составляют текущие платежи),
• ваша задолженность перед банком считается безнадежной.

Кроме того, с даты признания вас банкротом:

• только финансовый управляющий может подавать заявления, чтобы зарегистрировать переход прав на ваше имущество или, например, залог. Мы говорим, естественно, прежде всего, о недвижимости.

Вы такие заявления подавать уже не вправе. А если подали их раньше, чем суд признал вас банкротом, исполнять их никто не будет.

• если ваши должники решат исполнить обязательства перед вами, в том числе уплатить вам деньги, сделать они это смогут, только обратившись к вашему финансовому управляющему.

Передавать вам деньги или другим способом рассчитываться с вами они не вправе.

• вам нельзя лично открывать банковские счета и вклады в банках и получать по ним деньги.

Помимо этого, на следующий рабочий день после признания вас банкротом вы должны передать финансовому управляющему все свои банковские карты. После этого он заблокирует операции по ним, чтобы вы не смогли перечислить деньги на свой основной счет.

Какие права имеет финансовый управляющий в ходе реализации имущества

Реализуя ваше имущество, финансовый управляющий от вашего имени:

• распоряжается вашими деньгами на банковских счетах и во вкладах;
• открывает и закрывает ваши счета в банках;
• реализует права участника организации, принадлежащие вам, в том числе голосует на общем собрании участников;
• ведет в судах дела, которые касаются ваших имущественных прав.

Речь идет о делах, по которым вы сами требуете имущество или долг, или его требуют у вас. Обратите внимание: Вы имеете право лично участвовать в таких делах.

Какое ваше имущество могут реализовать, если вас признали банкротом

Общее правило такое: реализовать можно все ваше имущество, которое имеется на момент, когда суд признал вас банкротом и ввел в отношении вас реализацию имущества. А также все имущество, которое обнаружилось или которое вы приобрели после этой даты. К нему относится, в том числе, ваша зарплата и другие доходы.

Как мы отметили выше, имущество, которое можно реализовать, еще называют конкурсной массой.

В конкурсную массу может включаться:

• прежде всего, ваше личное имущество (то есть то, которым вы единолично владеете),
• имущество, которое составляет долю в общем имуществе (мы говорим о долевой собственности),
• имущество, которое принадлежит вам и вашему супругу (нынешнему или бывшему) на праве общей собственности (мы говорим о совместной собственности, когда ваша доля в имуществе не определена).

ПРИМЕЧАНИЕ.
Ваш супруг, в том числе бывший, может через суд потребовать от вас разделить общее имущество до того, как его продадут с торгов. Он может сделать это, если считает, что реализация общего имущества не учитывает его интересы или интересы его иждивенцев. Например, несовершеннолетних детей.

Разъяснения об этом приведены в п. п. 1, 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 48 “О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан”. Полный текст постановления в актуальной версии можно прочитать в системе КонсультантПлюс.

Однако некоторые виды имущества не включаются в конкурсную массу, а некоторые — исключаются из нее.

Какое имущество не включается в конкурсную массу

В конкурсную массу не включают выплаты, которые вы получаете, чтобы содержать других людей. Например:

• алименты на детей,
• страховую пенсию по потере кормильца, назначенную ребенку,
• пособие на ребенка,
• социальные пенсии, пособия и меры социальной поддержки для детей-инвалидов.

Вопрос о том, что эти выплаты не включаются в конкурсную массу, решает финансовый управляющий. Делает он это сам, без обращения в суд. Ему даже разрешено направлять лицам, которые платят вам (например, вашему работодателю), уведомление. В нем он может указать суммы, которые вы можете получать лично, и период, в течение которого действует уведомление.

Если у вас возникнут разногласия с финансовым управляющим по поводу этих выплат или их размера, вы можете обратиться с заявлением в арбитражный суд. Подать его может и финансовый управляющий, и лица, которые участвуют в вашем деле о банкротстве (например, конкурсный кредитор).

Разъяснения об этом приведены в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 48.

Какое имущество исключается из конкурсной массы

Во-первых, из конкурсной массы исключается то имущество, на которое в соответствии с законом нельзя обратить взыскание.

Например, деньги в размере величины прожиточного минимума, которая приходится на вас и ваших иждивенцев (если они у вас есть). Или ваше единственное жилье, которое не является предметом залога (ипотеки).

Если у Вас в собственности — несколько квартир, ту, которую надо исключить из конкурсной массы как ваше единственное жилье, выберет суд.

Вопрос о том, что прочее (кроме ситуации с несколькими квартирами) имущество можно исключить из конкурсной массы, финансовый управляющий решает самостоятельно, не обращаясь в суд. Как мы рассказали выше, в этом случае он может направлять лицам, которые платят вам (например, вашему работодателю), уведомление.

Если у вас возникнут разногласия с финансовым управляющим по поводу указанного имущества, вы можете обратиться с заявлением в арбитражный суд. Подать его может и финансовый управляющий, и лица, которые участвуют в вашем деле о банкротстве (например, конкурсный кредитор).

Во-вторых, дополнительно исключить из конкурсной массы можно имущество стоимостью не больше 10 000 рублей. Для этого вы можете подать в суд ходатайство: рассмотрев его, он вынесет определение.

Учтите: в особых случаях можете просить суд исключить из конкурсной массы имущество в большем размере. Подать такое ходатайство Вы можете с целью обеспечить себя и своих иждивенцев средствами для нормального существования. Например, если вам или им по состоянию здоровья нужны дорогие лекарства или медицинские услуги, а суммы, которую исключили из конкурсной массы, на них не хватает.

Разъяснения об этом приведены в п. п. 1, 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 48.

О каких особенностях реализации имущества надо знать

Первое. Перед тем, как реализовывать ваше имущество, финансовый управляющий проводит его опись и оценку.

По результатам этих процедур он составляет положение о порядке, об условиях и о сроках реализации вашего имущества. В нем он также указывает начальную цену его продажи. Это положение он представляет в арбитражный суд, а тот утверждает его своим определением.

Порядок, условия и сроки продажи вашего имущества не требуют того, чтобы их одобряло собрание кредиторов.

Эти правила действуют в случае, если вы не являетесь индивидуальным предпринимателем и никогда не были им ранее.

Такие разъяснения приведены в п. 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 13.10.2015 N 45.

Второе. По общему правилу, финансовый управляющий оценивает ваше имущество самостоятельно и оформляет решение об оценке письменно.

Если вы не согласны с тем, как он оценил ваше имущество, можете оспорить результаты оценки.

Третье. Реализовывать ваше имущество будут на торгах.

Если речь идет о недвижимости, драгоценностях и других предметах роскоши стоимостью больше 100 000 рублей, продавать его будут на открытых торгах.

Обратите внимание: имущество, которое принадлежит вам на праве общей собственности с супругом, в том числе бывшим, реализуется по тем же правилам, что и ваше личное имущество. Поскольку это затрагивает интересы вашего нынешнего или бывшего супруга, закон дает ему право участвовать в деле о вашем банкротстве.

После реализации вашего общего с ним имущества в конкурсную массу включают часть средств, которая соответствует вашей доле в этом имуществе, а остальное выплачивают вашему супругу.

Четвертое. Может случиться так, что финансовый управляющий не сможет реализовать какое-то ваше имущество, а кредиторы откажутся принять его, чтобы рассчитаться с вами. Тогда это имущество вам вернут по акту приема-передачи. И вы вновь сможете распоряжаться им.

Пятое. Вы можете обжаловать в арбитражный суд нарушения, которые, как полагаете, финансовый управляющий допустил при проведении описи, оценке и реализации вашего имущества.

Как завершается реализация вашего имущества

Учтите: она может завершиться только после того, как закончатся расчеты с вашими кредиторами.

Закон предусматривает специальный порядок — очередность, в которой удовлетворяются требования ваших кредиторов. Перво-наперво, вне очереди, погашаются их требования по текущим платежам. Затем наступает время кредиторов, которые значатся в реестре кредиторов. Их требования удовлетворяют в три очереди.

Первую образуют требования граждан, жизни или здоровью которых вы причинили вред, а также требования о взыскании алиментов. Во вторую очередь производят расчеты с кредиторами, которым вы должны выплатить выходные пособия и оплатить их труд, если заключали с ними трудовой договор (если вы “обычный” гражданин, а не индивидуальный предприниматель, вторую очередь кредиторов вы, по сути, пропускаете). В третью очередь попадают все остальные ваши кредиторы.

После этого финансовый управляющий представляет в арбитражный суд:

• отчет о результатах реализации вашего имущества. К нему он прикладывает копии документов, которые подтверждают продажу вашего имущества и погашение требований кредиторов.
• реестр требований кредиторов. В нем он указывает размер погашенных требований.

Суд рассматривает эти документы и выносит определение о завершении реализации вашего имущества.

ПРИМЕЧАНИЕ.
Определение о завершении реализации вашего имущества может быть отменено. Например, если вы скрыли имеющееся у вас имущество или незаконно передали его кому-то, а ваши кредиторы или уполномоченный орган узнали об этом и обратились в суд. В этом случае производство по делу о вашем банкротстве возобновляется, и снова вводится реализация вашего имущества. Состав и размер требований кредиторов и уполномоченного органа определяют на дату, в которую производство по делу возобновлено.

После того, как расчеты с вашими кредиторами будут завершены, вы освобождаетесь от дальнейшего исполнения их требований. В том числе вы не обязаны исполнять требования, которые они не заявляли при введении реструктуризации ваших долгов или реализации вашего имущества. Эта процедура называется освобождением гражданина от обязательств.

Однако не от всех обязательств можно освободиться.

О том, от каких обязательств и в каких случаях вам не удастся освободиться даже после завершения реализации вашего имущества, мы подробно расскажем ниже.

От каких обязательств вы не освобождаетесь после завершения реализации имущества

Закон предусматривает несколько случаев и ситуаций, когда завершение процедуры реализации вашего имущества не означает, что вы полностью освободились от обязательств.

Во-первых, освободиться от обязательств у вас не получится, если:

1) вас привлекли к уголовной или административной ответственности за неправомерные действия при банкротстве, преднамеренное или фиктивное банкротство.

Об этом должен иметься судебный акт, который вступил в силу. Важно, чтобы перечисленные правонарушения были совершены вами в данном деле о банкротстве.

2) вы утаили нужные сведения от финансового управляющего или арбитражного суда, или предоставили им недостоверные сведения, зная об этом.

Нужно, чтобы это нарушение с вашей стороны нашло отражение в судебном акте.

3) доказано, что при возникновении или исполнении обязательства, на котором конкурсный кредитор или уполномоченный орган основывал свое требование в деле о вашем банкротстве, вы действовали незаконно.

Возможно, вы совершили мошенничество, или злостно уклонялись от погашения кредиторской задолженности, или избегали уплаты налогов и сборов. Еще один вариант — получая кредит, вы сообщили кредитору заведомо ложные сведения, скрыли или умышленно уничтожили свое имущество.

В этих случаях суд в определении о завершении реализации вашего имущества указывает на то, что в отношении вас не действуют правила об освобождении от исполнения обязательств.

Во-вторых, для вас сохраняет силу ряд требований кредиторов, которые указаны в законе. Например, требования по текущим платежам, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, о возмещении морального вреда, о взыскании алиментов и другие требования, которые неразрывно связаны с личностью кредитора. Сюда относятся требования, которые кредиторы не заявляли при введении реструктуризации ваших долгов или реализации вашего имущества.

Кредиторы имеют право предъявить вам перечисленные требования после того, как производство по делу о вашем банкротстве окончено — но лишь в той части, в которой они не погашены. Арбитражный суд может выдать кредиторам исполнительные листы на эти неудовлетворенные требования, если они значатся в реестре требований кредиторов, уже после того, как реализация вашего имущества завершится.

В-третьих, вы не освобождаетесь от обязательств по требованиям кредиторов, о наличии которых они не знали и не должны были знать к моменту принятия определения, которым реализация вашего имущества завершается.

Какие ограничения в будущем вас ждут, если суд признал вас банкротом

Мы говорим о ситуации, когда в отношении вас завершилась процедура реализации имущества или суд прекратил производство по делу о вашем банкротстве в ходе такой процедуры. С даты завершения этой процедуры или прекращения производства по вашему делу вы должны учитывать следующие последствия:

1. В течение 5 лет с этой даты вы не имеете права брать кредиты или заключать договоры займа, не указав на факт своего банкротства
2. В течение 5 лет с этой даты вы не можете возбудить дело о своем банкротстве по вашему заявлению.
3. Если в течение 5 лет с этой даты дело о вашем банкротстве вновь возбудит конкурсный кредитор или уполномоченный орган, суд не применит к вам правила об освобождении от обязательств.
4. В течение 3 лет с этой даты вы не вправе занимать должности в органах управления “обычной” организации, в течение 5 лет — в органах управления страховой организации и негосударственного пенсионного фонда, в течение 10 лет — в органах управления кредитной организации.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Источник: spmag.ru

Первые неотложные действия дольщика при банкротстве застройщика

Для большинства людей банкротство застройщика становится крахом всех надежд на возможность обзавестись собственным жильем. С увеличением подобных случаев, всё больше мер принимается для защиты граждан. В статье мы рассмотрим, какие действия дольщику при банкротстве застройщика необходимо осуществить, чтобы возместить понесенные убытки и что нового готовит законодатель, чтобы сделать эту сферу безопасней.

Главный вопрос, которым задается любой дольщик

Важнейший вопрос, который интересует любого будущего или настоящего участника долевого сотрудничества – «Что будет, если застройщик обанкротился?».

Не существует единого ответа, который бы подошел для любой ситуации. Каждый конкретный случай уникален, имеет свои особенности. Стоит помнить, что не всё потеряно и законодатель предоставляет возможность решить эту проблему. Рассмотрим подробнее, что делать, столкнувшись с банкротством застройщика при долевом строительстве.

Почему банкротятся застройщики

Среди наиболее распространенных причин банкротства называют:

• недостаточность собственных средств;
• нестабильность экономической ситуации;
• некачественный менеджмент и бизнес-планирование;
• форс-мажорные обстоятельства.

Банкротство может быть запущено и по объективным причинам, указанным выше и фиктивно. При выявлении фиктивного характера следует уголовное наказание.

Банкротство строительной фирмы – это…

Банкротство застройщика – официально установленная и признанная неспособность организации отвечать по взятым на себя обязательствам.

Признание финансовой несостоятельности фирмы застройщика по долевому строительству регламентируется седьмым параграфом ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Список участников включает, наравне с другими, долевых вкладчиков.

Что укажет на предстоящее банкротство

При внимательном наблюдении можно отметить следующие признаки близкого банкротства :

1. Срыв даты сдачи жилья в эксплуатацию – строительство дома продвигается медленно, оттягивается дата сдачи. Одна из причин подобного может заключаться в нехватке финансовых ресурсов для завершения строительства.
2. Снижение прибыли. Финансовые отчеты за предыдущий период и текущий отличаются снижением дохода.
3. Увеличение кредиторской задолженности.
4. Отсутствие возможности вести переговоры с руководством (не идет на контакт).
5. Появление информации о нестабильном финансовом положении.

Не всегда наличие данных признаков говорит о скором банкротстве. Однако стоит внимательно отслеживать деятельность строительной организации, чтобы своевременно принять меры для защиты и восстановления прав, не упустить возможность вернуть деньги.

Как проверить застройщика на банкротство

Инициация банкротства начинается с оповещения участников о начале производства.

Обязательным является публикация в газете «Коммерсантъ». На официальной страничке газеты можно ознакомиться со всеми размещенными сообщениями такого типа.

Чтобы найти интересующее лицо необходимо знать ИНН или ОГРН. Идентификационный номер вводится в специальную форму, далее нажимается команда «Найти». Если информация была размещена на данном ресурсе, то в результате поиска будет найдено объявление.

Также можно найти информацию при помощи сервиса «Мой арбитр»: в поле «участник дела» вводится ИНН, ОГРН или наименование фирмы, далее нажимается команда «Найти».

Получить сведения о банкротстве на перечисленных сервисах можно бесплатно и без регистрации.

Процедура банкротства застройщика

Любая подобная процедура начинается с подачи соответствующего прошения, рассмотрев которое, суд может:

• признать обоснованность заявления и инициировать начало конкурсного производства;
• отказать в присвоении статуса «банкрот»;
• признать финансовую несостоятельность и вынести постановление о закрытии дела.

Стадии банкротства застройщика

Особенность процедуры состоит в упрощенном, оптимизированном виде. Не применяются такие стадии как наблюдение и финансовое оздоровление .

Можно выделить следующие этапы банкротства застройщика :

1. Подача заявления и его рассмотрение – инициирование процедуры участником процесса.
2. Конкурсное производство – прекращение существования фирмы, погашение имеющихся долгов в соответствии с установленной законом очередностью, данный этап осуществляет и контролирует конкурсный управляющий. Продолжительность стадии составляет до 12 месяцев. По ходатайству участника процесса банкротства, срок может быть увеличен на срок до 6 месяцев. На этой стадии принимается решение по жилому объекту, строительством которого занималась компания, распродаются активы, гасится задолженность.

Таким образом, согласно представленной пошаговой инструкции процедура сильно сокращена, а максимальная длительность процесса может составить не более 18 месяцев.

Первые неотложные действия дольщика

Дольщик, после получения информации о банкротстве (самостоятельно или от управляющего), должен заявить о себе, подав требование внести его в реестр по открытому делу (на основе заключённого договора долевого участия — ДДУ).

Сроки принятия заявления о включении в реестр кредиторов

Важнейшим этапом в процедуре по осуществлению банкротства застройщика является заявление об имеющихся притязаниях, путем подачи заявления о включении в реестр кредиторов.

Разберемся, как формируется список дольщиков :

1. Шаг 1-й – в течение десяти дней с момента утверждения арбитражного управляющего, руководитель фирмы передает ему список дольщиков.
2. Шаг 2-ой – управляющий, получив список, в течение пяти дней информирует об инициировании производства с предложением предъявить имеющиеся претензии.
3. Шаг 3-ий – заявление о себе. У дольщиков есть три месяца, чтобы заявить о себе, подав в арбитражный суд заявление о включении в реестр.
4. Шаг 4-ый – получив требования, управляющий принимает одно решение из представленных ниже:

• вносит в реестр;
• отказывает;
• вносит частично.

Установлено, что дольщик может подать соответствующее требование (даже о нежилом помещении) и до получения уведомления и после (если он узнал заранее о банкротстве), но не позже 3 месяцев после информирования.

Очередность предъявления претензий к застройщику банкроту

Законодателем установлено 4 очереди для удовлетворения претензий :

1. Первая предназначена для заявителей с требованием компенсировать нанесенный вред.
2. Вторая включает расчеты по оплате труда.
3. Третьими могут предъявить претензии пострадавшие дольщики.
4. Последними могут рассчитывать на удовлетворение претензий прочие кредиторы.

Законодатель увеличил количество очередей, создав благоприятные условия для дольщиков, разместив их перед другими кредиторами.

Какие требования к застройщику банкроту можно предъявить

Банкротство застройщика имеет свои особенности в части компенсации понесенных дольщиком затрат. Пострадавший дольщик имеет право на предъявление одного из двух требований:

1. Дольщик может расторгнуть контракт в одностороннем порядке, потребовав вернуть ему все внесенные им средства.
2. Передача жилого помещения (квартиры, дома) в соответствии с подписанным соглашением. Данное требование реализуется, если ДДУ оговаривает возможность передать объект, не введенный в эксплуатацию. В реестре фиксируются сведения о взносах и оставшемся долге.

Закон не определяет, в какой форме должно быть требование, оставляя выбор за дольщиком.

Что включает размер денежного требования участника строительства

Денежное требование состоит из прямых затрат (взносы участников), и косвенных затрат (разница между суммой, выплаченной по ДДУ и актуальной рыночной ценой, неустойка за срыв срока сдачи).

Право на получение неустойки

Одним из видов ответственности застройщика в случае банкротства и срыва сроков является выплата неустойки.

В случае срыва оговоренного срока сдачи, дольщики имеют право взыскать неустойку в объеме одной трехсотой процентной ставки (по курсу ЦБ) за каждый просроченный день. Процент рассчитывается от суммы, указанной в ДДУ.

Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная пеня уплачивается застройщиком в двойном размере.

Преимущества дольщика перед кредиторами

В случае с банкротством застройщика, дольщик больше других кредиторов защищен от мошенничества и форс-мажора.

Рассмотрим наиболее значимые преимущества :

1. Выбор формы компенсации – денежные средства или жильё.
2. Выделение отдельной очереди. Группы лиц, имеющих право на удовлетворение тех или иных требований, делятся не на 3, а на 4 очереди. Это расширение позволило выделить дольщиков в отдельную 3 очередь, в то время как претензии других кредиторов это 4 очередь.
3. Возмещение косвенных убытков.

Участники долевого строительства наделяются расширенным комплексом возможностей, что позволяет оптимизировать решение их проблем, восстановить нарушенные права.

Реестр обманутых дольщиков

Подобный реестр создается и контролируется региональными властями. Его ведение облегчает формирование базы о проблемных объектах, позволяя получать реальную картину, способствует защите прав пострадавших. Подобные реестры не гарантируют возврат средств и оказание материальной помощи.

Что представляет собой реестр

Реестр – база, включающая сведения не только о реально пострадавших дольщиках, но и о гражданах, сдача жилья которых затянулась (в этом случае застройщик демонстрирует признаки долгостроя).

В разных регионах гражданин получает разные преимущества при вступлении в реестр, к основным можно отнести :

• помощь в создании жилищно-строительного кооператива;
• возможность получения жилья из регионального фонда;
• помощь в поиске инвесторов.

Для попадания в реестр следует подать заявление и пакет документов: соглашение, квитанции, судебное постановление о признании строительной организации банкротом.

Чем полезен статус обманутого дольщика

После рассмотрения всех представленных документов гражданин приобретает статус «обманутый дольщик».

Наделение статусом позволяет претендовать на помощь от региональной власти. В разных регионах предоставляется разная помощь: субсидии на строительство, предоставление застройщика для завершения начатой стройки.

Способы передачи жилья дольщику

Законодатель определяет 4 законных варианта :

1. На основании иска о признании права собственности на жилой объект. Чтобы этот вариант был реализован необходимо наличие определённых условий: жилое помещение принято комиссией и подписан акт приема-передачи.
2. Самостоятельное завершение начатого строительства. Решением собрания дольщиков может быть принято решение о самостоятельном завершении начатой стройки. Это самый невыгодный вариант из всех существующих, так как все затраты, связанные с этим, лягут на плечи дольщиков.
3. Смена застройщика – нанимается новая строительная компания для завершения начатого строительства.
4. Требование передать жилье. Если дом приняла приемная комиссия, но он не передан дольщику, передача осуществляется при соблюдении следующих условий:

• больше половины кредиторов выразили свое согласие;
• средств, вырученных от продажи конкурсной массы, достаточно для покрытия текущих расходов;
• объект не находится в залоге;
• достроенного жилья хватило всем заявившим о себе дольщикам.

Из всех рассмотренных способов лучшим является первый, поскольку человек без задержек получает жилое помещение.

Новшества 2022 года

Ввиду нарастания негативных последствий банкротства застройщиков, в 2021 году внесли существенные поправки, касающиеся процедуры оплаты работы строительной фирмы.

В результате поправок средства будут перечисляться не напрямую организациям, а на специальный эскроу счет, где они будут лежать до сдачи помещения в эксплуатацию.

Принятые поправки вступили в силу с 1 июля 2019 года.

Расчеты с использованием банковского счета эскроу

Новый вариант оплаты заключается в том, что покупатель квартиры открывает в банке счет эскроу для расчетов по ДДУ недвижимотси. Для этого покупателем квартиры на счет эскроу вносится сумма, равная стоимости квартиры. Банк блокирует деньги на специальном счете до выполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры, в счет которого размещены денежные средства. В соответствии со ст. 860.7 ГК РФ при предъявлении застройщиком в банк официальных документов о переходе права собственности на квартиру к покупателю, банк выдает ему полагающуюся сумму со счета эскроу.

Кроме того, собственник эскроу счета не может самостоятельно распоряжаться денежными средствами. Такой счет предназначен для оплаты застройщику при завершении строительства квартиры дольщика, то есть носит специальный характер. В случае, если сделка не состоялась, то по истечении срока действия договора счета эскроу закрывается, а деньги со счета возвращаются дольщику.

Заключение

Банкротство строительной компании – сложный процесс, способный оставить дольщика без внесенных денег и жилплощади. Для снижения рисков дольщикам следует придерживаться прописанного порядка действий дольщика при банкротстве застройщика, стараться не упустить срок для подачи своих требований.

Права дольщиков при банкротстве застройщика защищаются седьмым параграфом ФЗ «О несостоятельности…», предоставляя им больше привилегии, чем остальным кредиторам.

Источник: yurist.life