Депонирование это в строительстве

Покупка дома может быть сложным процессом, к которому большинство людей обычно не готовы. Одним из таких загадочных элементов является процесс условного депонирования, также называемый закрытием. Этот процесс, который происходит между моментом, когда продавец принимает предложение и покупатель получает ключи, может быть подавляющим для многих покупателей жилья. Перед тем, как делать предложение о доме, неплохо иметь хотя бы общее представление о необходимых шагах.

Ключевые выводы

• Процесс условного депонирования происходит между моментом, когда продавец принимает предложение и покупатель получает ключи.
• Для начала покупателю необходимо открыть счет условного депонирования, на котором хранятся средства.
• Затем покупателям нужно будет дождаться оценки банка, получить ипотечный кредит, пройти различные проверки, приобрести страховку, провести заключительную проверку и закрыть.
• Время, необходимое для прохождения процесса условного депонирования, варьируется и может зависеть от предварительного одобрения ипотеки, наличия необходимых документов и того, сколько времени потребуется для обеспечения финансирования.

Что такое условное депонирование?

Условное депонирование – это финансовый инструмент, удерживаемый третьей стороной от имени двух других сторон, завершающих транзакцию. Это похоже на доверительный счет, принадлежащий третьей стороне, в то время как все обязательства продавца и покупателя выполняются.

Условное депонирование ценных бумаг (эскроу)

Время, необходимое для перехода от начала до конца процесса условного депонирования, варьируется.Некоторые из факторов, определяющих продолжительность закрытия, включают андеррайтинга.И так же, как продолжительность, процесс также может варьироваться в зависимости от штата.Однако следующие шаги, как правило, одинаковы для всех.

Откройте счет условного депонирования

После того,как вы и продавец заключили взаимоприемлемое соглашение купли -продажи, ваш эскроу агент будет собирать ваш задаток чек и внести его в целевом депозитном счете на депозитную компании,указанной в договоре купли -продажи.Компания условного депонирования выступает в качестве нейтральной третьей стороны для сбора необходимых средств и документов, участвующих в процессе закрытия, от первоначального залога и документов ссуды до подписанного акта.

Краткий обзор

В некоторых областях юристы могут заниматься этим процессом вместо эскроу-компании, и это можно назвать урегулированием, а не эскроу.

Жду оценки банка

Банк, выдавший ипотеку, проведет свою собственную оценку, которую обычно оплачивает покупатель, для защиты своих финансовых интересов, если ему когда-либо понадобится взыскать собственность.Если оценкаокажетсяниже предложенной цены, кредитор не предоставит вам финансирование, если вы не обнаружите разницу или продавец не снизит цену до оцененной суммы.

Однако вы можете попытаться изменить мнение оценщика, выполнив одно из следующих действий:

Эскроу. Услуги эскроу-агента в Росии. Условное депонирование.

• Предоставьте дополнительную информацию о том, почему вы считаете, что дом следует оценить по более высокой сумме.
• Получите вторую оценку
• Попробуйте обратиться к другому кредитору и надейтесь, что оценка будет в вашу пользу.

Если ни один из этих вариантов невозможен, вы можете расторгнуть договор купли-продажи.

Надежное финансирование

Вы должны были получить предварительное одобрение на ипотеку до того, как ваше соглашение было принято.После того, как вы дадите своему кредитору адрес недвижимости, он подготовит добросовестную оценку – или отчет с подробным описанием суммы кредита – процентной ставки, затрат на закрытие и других расходов, связанных с покупкой.Обязательно договоритесь о цифрах в этом документе, прежде чем подписывать его.Если у вас есть письменное обязательство по предоставлениюкредита, пришло время,чтобы снять финансирование непредвиденных в письменной форме.

Утвердить раскрытие Продавцом информации

Вы должны получить письменное уведомление о любых очевидных проблемах, которые уже были выявлены продавцом или его агентом. Например, в районах со средним и низким доходом в районах с высокой стоимостью жизни гараж мог быть превращен в жилую зону в нарушение городских жилищных кодексов. Возможно, вы уже знаете о подобных проблемах, потому что они часто упоминаются в листинге.

Недвижимость может поставляться без раскрытия информации о продавце, что означает, что продавец не раскрывает никаких подробностей условий продажи. Если вас все еще интересует недвижимость, проведите ее собственный осмотр. Убедитесь, что вы получили разрешение продавца, прежде чем ваш инспектор приедет в помещение.

Получите необходимые проверки

Следующий шаг – решить, нужны ли вам дополнительные расходы на проверки. Хотя это не обязательно, они могут пригодиться, учитывая ваши обстоятельства.

Хотя это не является обязательным требованием, в ваших интересах пройти осмотр дома.За несколько сотен долларовпрофессиональный домашний инспектор скажет вам, есть ли в доме какие-либо опасные или дорогостоящие дефекты.Если есть, вы захотите узнать о них, чтобы выполнить одно из следующих действий:

• Отказ от покупки.
• Попросите продавца исправить их.
• Попросите продавца снизить цену, чтобы вы могли заняться ремонтом самостоятельно.

Если процесс проверки завершится удовлетворительно, вам необходимо будет отменить непредвиденные обстоятельства проверки в письменной форме. Вы повторите этот шаг после любых других проверок, в том числе:

Инспекция вредителей

Вы можете пройти осмотр на наличие вредителей, чтобы убедиться, что в доме нет термитов, муравьев-плотников или других вредителей, таких как тараканы или крысы.Эти проблемы могут не проявляться в течение дня, когда вы, скорее всего, осматривали дом, и станут ужасно нежелательным открытием после того, как вы переедете в него. Любые проблемы с вредителями должны быть устранены до того, как продажа будет продолжена – если вы хотите продолжить покупка.Это еще одна область, в которой вы можете захотеть повторно договориться с продавцом об оплате работы.

Экологическая инспекция

Иногда рекомендуется пройти экологическую инспекцию, чтобы проверить, нет ли в доме токсинов, таких как плесень и асбест. На домашнем участке также могут быть проблемы, такие как загрязнение из-за расположения рядом со свалкой, бывшим нефтяным месторождением, химчисткой, заправочной станцией или другим экологически опасным предприятием. Любые проблемы, обнаруженные в этой области, могут означать серьезную опасность для здоровья и могут быть дорогостоящими для устранения.

Геологический отчет

В районах, подверженных землетрясениям, может потребоваться отчет о почвах и / или геологический отчет для оценки риска серьезного повреждения собственности в случае такого стихийного бедствия.Вы также можете рассмотреть отчет о наводнении.Если в доме слишком велика вероятность затопления, вы не сможете получить страховку домовладельца, а это значит, что вы не сможете получить ипотеку.В некоторых случаях покупка страховки от наводнения в дополнение к страховке домовладельца решит эту проблему.В сельской местности следует провести обследование земли, чтобы проверить границы собственности.В городских районах границы, как правило, уже очень четкие.

Краткий обзор

Вы не можете вести переговоры о каких-либо уступках продавца, если в контракте указано, что вы приобретете недвижимость «как есть».

Страхование от рисков при покупке

Сюда входит страхование домовладельца и любое дополнительное покрытие, необходимое в вашем географическом районе (например, страхование от наводнения).Вы должны будете иметь страховку домовладельцев до выплаты ипотеки.

Получите отчет о праве собственности и страхование титула

Ваш кредитор требует какотчеты о праве собственности, так и страхование правового титула.Даже если бы их не было, они бы вам все равно понадобились.8

Название доклада удостоверяется право собственности на имущество ясно, что не существует ни одного залогов на имущество и не один, но продавец имеет претензии к какой – либо его части. Страхование титула защищает вас и кредитора от любых юридических проблем, которые могут возникнуть позже, если что-то не обнаружится во время поиска титула.

Если что-то не так с названием (известное как облако или дефект), продавец должен будет исправить это, чтобы продажа могла продолжиться или позволить вам уйти. В зависимости от того, где вы живете, эскроу-компания и титульная компания могут быть одним и тем же.

Краткий обзор

Если вы хотите сэкономить несколько долларов, выберите свою страховую компанию и сделайте покупки по самой выгодной цене. Тот, который выберет кредитор, может быть не тем, что вам нужно.

Проведите заключительную прогулку по

Непосредственно перед закрытием рекомендуется повторно осмотреть собственность, чтобы убедиться, что не произошло никаких новых повреждений и продавец не оставил вам предметы, указанные в договоре купли-продажи, такие как приборы или приспособления.

На этом этапе вы, вероятно, не сможете отступить, если дому не будет нанесен серьезный ущерб.Тем не менее, мелкий покупатель нередко оказывает давление на своего агента, чтобы он аннулировал соглашение из-за чего-то незначительного.

Внимательно прочтите форму HUD-1

По крайней мере, за день до закрытия вы получите форму HUD-1 или окончательное заявление об условиях кредита и затратах на закрытие. Сравните это с добросовестной оценкой, которую вы подписали ранее. Эти два документа должны быть очень похожими. Ищите ненужные, неожиданные или чрезмерные сборы, а также явные ошибки.

Закрыть условное депонирование

Процесс закрытия несколько различается в зависимости от штата, но вам нужно будет подписать массу документов – не торопитесь и внимательно прочтите.У продавца также будут документы для подписи.После того, как все документы будут подписаны, сотрудник условного депонирования подготовит новый документ, в котором будет указан вас как владелец собственности, и отправит его в регистратор округа.Вы представите кассовый чек или организуете банковский перевод для оплаты первоначального взноса и расходов на закрытие сделки, а ваш кредитор переведет ваши ссудные средства на условное депонирование, чтобы продавец и, если применимо, кредитор продавца могли получить оплату.

Если вы зайдете так далеко, вы, наконец, завладеете домом.

Ваш агент будет контролировать весь этот процесс, поэтому не беспокойтесь, если вы не понимаете всех деталей. Однако в любой транзакции, в которой вы так много рискуете в финансовом отношении, неплохо иметь хотя бы базовое представление о том, что происходит, чтобы вас не использовали в своих интересах.

Источник: nesrakonk.ru

Особенности договора эскроу

Договор эскроу — это документ, по которому должник (депонент) вручает на хранение агенту имущество, подлежащее передаче кредитору (бенефициару) после исполнения основного обязательства или наступления определенных в контракте событий. Это трехстороннее соглашение, гарантирующее сторонам исполнение основного контракта путем привлечения незаинтересованного лица.

Есть два разных договора эскроу по ГК РФ: договор счета и условное депонирование (введен ФЗ-212 от 26.07.2017).

По условному депонированию имущество депонента (любые точно идентифицируемые движимые вещи с учетом ст. 129 ГК РФ) поступает к эскроу-агенту (третьей стороне договоренностей), который сохраняет его и передает бенефициару после возникновения договорных условий. Заключение контракта минимизирует риски неисполнения обеспечиваемой (основной) сделки для ее участников.

По договору счета денежные средства должником вносятся на специальный счет в банке, они передаются кредитору после наступления определенных сторонам обстоятельств. Такой договор обязателен в правоотношениях по долевому строительству по ФЗ-214 от 30.12.2004. По смыслу договор счета эскроу — это разновидность эскроу, но в ГК РФ это разные сделки, регулируемые разными нормами.

Как регулируется

До июня 2018 года ГК РФ в ст. 860.7 – 860.10 регулировал только некоторые нюансы по счету эскроу. Такие отношения в РФ применялись редко. С июня 2018 года ФЗ №212 от 26.07.2017:

• расширил регулирование эскроу-счетов в ст. 860.7 ГК РФ и ввел гл. 47.1 для договоров условного депонирования, которая регулирует все пробелы по счетам эскроу;
• запретил обращать взыскания и арестовывать вещи, переданные агенту из-за долгов сторон договора эскроу (ст. 72.1, 73.3, 80ФЗ №229); списать имущество приставам не удастся, но они вправе получить депонированное имущество при выявлении фиктивности сделки;
• запретил внешнему, конкурсному, управляющему распоряжаться имуществом должника (ст. 101, 131ФЗ №127 от 26.10.2002); признание последнего банкротом не мешает передаче имущества кредитору.

Сохранность депонированных вещей регулирует гл. 47 ГК РФ. Если определять договор эскроу простыми словами, то это вид гарантии, уменьшающий риски обеих сторон правоотношений. Во взаимоотношения вступает третья незаинтересованная сторона, которая обеспечивает исполнение сделки.

Эксперты КонсультантПлюс разобрали, как заключить договор эскроу. Используйте эти инструкции бесплатно.

Чем характеризуется

Договоры эскроу — это трехсторонние расчетно-обеспечительные инструменты (с признаками договоров хранения и поручения), защищающие интересы участников сделок со взаимными обязательствами. Суть этих инструментов:

• наличие обязательства по передаче имущества от должника к кредитору;
• из-за недоверия друг к другу они соглашаются заключить договор эскроу с третьим лицом, во взаимоотношениях появляется эскроу-агент — это лицо, благонадежное по мнению обеих сторон;
• по этому договору должник-депонент (обязанный по основному соглашению передать конкретную собственность кредитору) обязуется передать его третьему участнику — агенту эскроу;
• последний обязуется беречь объект хранения и передать его кредитору (бенефициару) после возникновения контрактных условий.

Это не основная сделка, она всегда гарантирует исполнение другого обязательства.

По п. 6 ст. 926.1 ГК РФ заключают и взаимные договоры эскроу, когда у агента депонируют собственность, которую стороны обязаны передать друг другу (продавец вправе депонировать движимый товар, а покупатель — его денежную цену и т. д.).

В соответствии с абз. 3 ч. 1 ст. 926.1 ГК РФ договор обязательно нотариально удостоверяется. Исключение — депонирование безналичных денег, бездокументарных ценных бумаг.

В договоренностях всегда участвуют любые дееспособные (для существа конкретных соглашений) лица, это стороны в договоре эскроу, их всегда три:

• депонент — обязательно передающий собственность эскроу-агенту для исполнения своего основного обязательства по передаче этого имущества бенефициару (арендатору, покупателю и т. п.);
• бенефициар — кредитор по обязательству, исполнение которого обеспечивается через заключение и исполнение договора эскроу;
• эскроу-агент — ответственный хранитель, которому передают собственность на депонирование.

Предмет договоренностей — деятельность агента по депонированию (сохранению имущества депонента) и передаче его после появления договорных условий кредитору депонента.

• любая неограниченная в обороте, точно выделяемая из массы ей подобных вещей движимость, на депонирование которой согласно третье лицо при законной необходимости последнего;
• документы;
• наличные, безналичные деньги (последние — права требования);
• документарные, бездокументарные ценные бумаги (последние — права, закрепленные этими бумагами).

Срок сделки любой (в пределах пяти лет); если он отсутствует в тексте или указан больший, то он признается равным пяти годам (по ст. 926.1 ГК РФ).

Как оформляется и прекращается документ

Оформляют договор путем:

1. Устного согласования предстоящей сделки.
2. Сбора, проверки необходимых документов. Обычно для заключения сделки физлицам требуются гражданские паспорта, а юрлицам — учредительные документы и выписка из ЕГРЮЛ. Для минимизации споров между участниками в конкретной ситуации допускается требование и иных документов.
3. Составления письменной сделки (с тщательной проработкой текста и устранения ошибок в нем).
4. Нотариального утверждения, когда его требует закон (см. раздел «Чем характеризуется»). Договоренности удобнее подписывать в нотариальной конторе. Без обязательного нотариального удостоверения договор не имеет силы (по ч. 3 ст. 163 ГК).

Контракт прекращается по ст. 926.8 и ст. 407 – 419 ГК РФ.

Содержание документа

Текст договора состоит из следующих разделов:

1. Наименование документа.
2. Место, дата его составления.
3. Персональные данные сторон.
4. Договорной предмет (существенное условие).
5. Основания передачи объекта депонирования бенефициару (существенное условие).
6. Права и обязанности сторон.
7. Агентское вознаграждение.
8. Обособление объекта депонирования.
9. Ответственность сторон, форс-мажор.
10. Урегулирование споров.
11. Режим изменения, расторжения контракта.
12. Заключительные положения.
13. Адреса, реквизиты, подписи сторон.

Депоненту требуется вручить на депонирование агенту движимую собственность для выполнения обязательства депонента по ее передаче бенефициару. Долг исполнен после вручения объекта депонирования агенту.

Эскроу-агент обязуется передать вещи кредитору депонента, когда возникнут конкретные договорные причины (юридические действия, события — как одно, так и перечень). Допускается обозначить передачу имущества агентом, если возникнет как любое основание из перечня, так и их определенная совокупность. Наступление, истечение срока разрешается указывать основанием.

Конкретное действие бенефициара — самое популярное основание. Допускается указать обязательную для агента передачу вещи бенефициару в течение пяти дней после поступления суммы, равной договорной цене купли-продажи, от бенефициара (покупателя) депоненту (продавцу).

Разрешается определить действие третьего лица либо органа (как основание), например указать, что деньги поступают от эскроу-агента к бенефициару-продавцу в течение трех дней после регистрации права собственности депонента-покупателя на жилье. Если договорные основания не наступают, объект депонирования возвращают депоненту.

Эскроу-агент обязуется сохранить депонированные у него вещи и при возникновении контрактных условий передать их бенефициару.

Агент обязательно информируется о наступлении договорных оснований. Контрактом разрешается предусмотреть передачу имущества бенефициару после уведомления депонентом агента о наступлении основания (депонент известил агента об оплате товара и т. д.).

Допускается в контракте обязать эскроу-агента проконтролировать наличие оснований. Тогда агент тщательно проверяет их наличие для исключения безосновательной передачи объекта депонирования бенефициару. При неисполнении, ненадлежащем исполнении этой обязанности с агента (по закону либо соглашению) взыскивают убытки, неустойки и др.

Договором разрешается обязать бенефициара представить агенту документы — подтверждения возникновения оснований. Тогда агент должен проверить эти документы на наличие определенных реквизитов (подписей, штампов и т. д.), допускается проверка и их сути (через запросы в госструктуры, компании). При обоснованных сомнениях в их достоверности эскроу-агент обязан не передавать вещи бенефициару.

Агент вправе работать за вознаграждение либо безвозмездно. При возмездном оказании услуг депонент с бенефициаром солидарно обязываются вознаградить агента. Иное допускается в контракте. Если размер вознаграждения не устанавливается контрактом, его определят по ч. 3 ст. 424 ГК РФ.

Агент не вправе засчитывать, удерживать депонированную движимость в счет уплаты (для обеспечения уплаты) вознаграждения, об ином договариваются.

Бенефициар обязывается вознаградить агента, если это не исключительно договорная обязанность депонента.

Бенефициар вправе требовать от агента передачи ему объекта депонирования при наступлении контрактных оснований.

Агент не вправе пользоваться, распоряжаться объектом депонирования.

Кратко особенности договора эскроу:

• это трехсторонняя сделка, заключаемая в дополнение к еще одной, основной;
• передача вещи бенефициару обусловлена исполнением каких-либо действий либо наступлением определенных событий, которые фиксирует или проверяет агент-хранитель (условия описываются в контракте);
• эскроу-агентом выступает лицо, которому стороны доверяют (нотариус, банк — ГК РФ перечень не ограничен);
• стороны вправе на основании обоюдного решения расторгнуть контракт в любое время;
• обязательна нотариальная форма удостоверения такой сделки (но есть исключения);
• сфера применения неограничена;
• допускается выполнение обязанностей агентом безвозмездно;
• переданные вещи защищены от взыскания.

Сравнительная характеристика эскроу-договора с иными договорами

Рассмотрим сходство и отличие обычного эскроу от договора счета эскроу и иных обеспечительно-обязательственных контрактов.

Соглашения эскроу и счета эскроу схожи существом отношений и их правовой природой как род и вид. Из ГК РФ выделяют следующие сходства и отличия счета эскроу и договора эскроу с точки зрения счета эскроу:

• всегда агентирует банк;
• депонируют деньги на счет;
• применяют правила для банковского счета (если нет противоречий с существом обязательства или ст. 860.7 – 860.10 ГК РФ);
• нотариальная форма необязательна;
• возмездность предполагается.

Согласно Гражданскому кодексу допускается рассматривать договор номинального счета и договор эскроу как договоры банковского счета с учетом характерных для них особенностей. Но это касается только счета, сам контракт эскроу как таковой не всегда связан с привлечением кредитной организации.

Схожесть сделок эскроу и хранения состоит в том, что их объекты всегда принимаются и хранятся у агента и хранителя, что при отсутствии противоречий правилам гл. 47.1 ГК позволяет применять нормы о хранении к сделкам эскроу гл. 47 ГК. Их различие заключается в том, что объект возвращается при:

• хранении — поклажедателю, передавшему объект;
• эскроу — бенефициару, депоненту (при определенных условиях).

Схожесть эскроу и внесения в депозит нотариуса состоит в принятии и хранении последним денег, ценных бумаг должника с извещением кредитора об этом и передачей ему (по его требованию) исполнения.

Различия с внесением в депозит нотариуса:

• последний не участвует в сделке кредитора и должника, которая исполняется таким способом;
• нотариусу без соглашения с ним подают документ о намерении внести долг в депозит, после чего начинается производство по конкретной нотариальной операции (без влияния должника и кредитора);
• передают только деньги или ценные бумаги.

В связи с изменениями, внесенными в законодательство, сфера применения договора эскроу расширяется, он начинает активно применяться при купле-продаже недвижимости, товаров, в строительстве, при передаче авторских прав и документов.

Источник: ppt.ru