Девелоперский договор в строительстве образец

Содержание

Наиболее характерная особенность деятельности девелоперской компании — это передача ей всех (или большей части) полномочий по реализации отдельного инвестиционного проекта в строительной сфере. Таким образом, девелоперская компания становится полноправным «управляющим» в отношении всех процессов и правоотношений в строительстве. Если разобьем строительный процесс на этапы и вычленим ключевую фигуру правоотношений на каждом из них, то сможем четко понять, какие именно функции выполняет девелоперская компания.

Как ни странно, сам процесс организации строительства в составе всех операций девелоперской компании будет предпоследней (и, возможно, даже не самой сложной) стадией. Ведь в сферу компетенции компании может входить и разработка концепции бизнес-проекта, и составление бизнес-планов, и проектирование, и согласование, и лишь затем — стадия строительства.

Девелоперская компания в своей деятельности агрегирует функции представителя инвестора (занимаясь поиском проекта, его согласованием, приобретением), функции исполнителя (осуществляя деятельность по составлению бизнес-плана, разработке системы контроля, получению разрешения на строительство и т. п.) и, возможно, функции управителя имуществом инвестора (в процессе осуществления строительства). Соответственно, деятельность девелоперской компании предполагает осуществление правоотношений, схожих с отношениями договора поручения, договора об оказании услуг, договора управления имуществом.

Девелоперский бизнес и инвестиции в новые проекты

Нужно отметить, что от «схожести» с договором управления имуществом и наличия в правоотношении его элементов многие девелоперы пытаются отойти как можно дальше. Дело в том, что в соответствии с нормами ст. 4 Закона Украины «О финансовых услугах и государственном регулировании рынков финансовых услуг» от 12.07.2001 г. № 2664-III доверительное управление финансовыми активами* относится к финансовым услугам. Поскольку в вопросах финансирования жилищного строительства Госкомфинуслуг занял весьма жесткую позицию**, «не признавая» инвестиционными правоотношения в обход ФФС–ФОН, малейшее подозрение в том же любой другой схемы порождает запрет на ее применение.

* Денежными средствами, ценными бумагами, долговыми обязательствами.
**Примером тому может служить письмо от 26.10.2004 г. № 1067/11-11.

Обратимся теперь к действующим нормам права, для того чтобы позиционировать девелоперские отношения как гражданско-правовые.

Договор девелопмента как самостоятельная разновидность договора не регулируется Хозяйственным кодексом Украины от 16.01.2003 г. № 436-IV (далее — ХК) и Гражданским кодексом Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV (далее — ГК). Он является смешанным, так как содержит элементы различных договоров (поручения, представительства, предоставления услуг, подряда, управления имуществом и др.).

В целом при заключении договора девелопмента допустимо руководствоваться нормами ст. 6 ГК, согласно которым стороны вправе урегулировать свои правоотношения договором, который хотя и не предусмотрен действующим законодательством, но соответствует таким его общим принципам, как свобода договора и свобода предпринимательской деятельности.

Девелоперский проект как продукт: грамотно создаем и успешно реализуем.

Поскольку отношения по договору девелопмента строятся в основном по модели поручения, то к договору в части, не урегулированной ХК, применяются положения ГК, которыми регулируются отношения поручения. То есть речь идет о субсидиарном (дополнительном) применении норм ГК к договору девелопмента. Следовательно, к нему можно применять все нормы гл. 68 ГК.

Например, отметим, что положениями гл. 63 ГК «Услуги. Общие положения» не урегулирован вопрос представления исполнителем отчета о ходе выполнения услуг (хотя на практике чаще всего применяют акт приема выполненных работ/услуг). Поэтому с помощью п. 2 ч. 1 ст. 1006 ГК можно урегулировать вопрос об отчете девелопера. Напомним, что согласно п. 2 ч. 1 ст.

1006 ГК поверенный обязан представлять отчет о выполнении поручения с приложением необходимых оправдательных документов (копии накладных и счетов, а также документы, подтверждающие фактические расходы поверенного, связанные с исполнением поручения).

Поскольку полномочия девелопера достаточно широки, действует он самостоятельно, в течение длительного времени, то отчеты девелопера (перед заказчиком) являются важным средством обеспечения интересов последнего. Поэтому рекомендуем подавать отчеты хотя бы по каждому этапу реализации проекта.

Так как в ГК нет указаний о форме и содержании отчета, девелопер вправе самостоятельно определить его форму. Желательно наличие в данном отчете информации о суммах расходов девелопера, об объемах и стоимости фактически выполненных работ, степени завершенности отдельных этапов проекта.

Подводя итоги, отметим, что договор девелопмента является сложной правовой конструкцией, которая содержит в себе признаки гражданско-правовых договоров (инвестиционного, управления имуществом, договора о предоставлении услуг, договора поручения и других ).

Приведем пример девелоперского договора, предметом которого является передача девелоперской компании функции заказчика в строительстве, прием результатов работ и реализация построенного объекта недвижимости на максимально выгодных условиях.

_________________________________________________________________________________,
(наименование предприятия)

именуемый в дальнейшем Девелопер в лице ____________________________________________,
(Ф. И. О., должность)

действующего на основании __________________________________________________________,
(Устава, Положения и т. п.)

с одной стороны и ___________________________________________________________________
(наименование предприятия)

именуемый в дальнейшем Заказчик в лице ______________________________________________,
(Ф. И. О., должность)

действующего на основании ___________________________________________________________,
(Устава, Положения и т. п.)

с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

произвести согласование проекта по строительству офисного 12-этажного здания по адресу _________________________________________________ (далее – Здание);
получить разрешение на строительство здания по указанному адресу;
заключить договор подряда на строительство Здания;
осуществлять контроль за ходом выполнения строительных работ, соблюдением графика выполнения работ, надлежащим качеством работ;
принять у подрядчика построенное Здание;
осуществить содействие в регистрации права собственности на построенное Здание за Заказчиком;
после регистрации права собственности на здание осуществить реализацию офисных помещений в Здании, а Заказчик обязуется обеспечить Девелопера необходимыми средствами для выполнения обязательств по настоящему договору, возместить согласованные сторонами дополнительные расходы, а также выплатить Девелоперу вознаграждение за выполнение задания.

1.2. При выполнении всех юридических действий Девелопер обязуется ознакомить Заказчика и согласовывать с ним условия заключаемых от его имени и за его счет гражданско-правовых договоров.

Ознакомление производится путем представление Заказчику проектов договоров в __-дневный срок до планируемой даты подписания договоров. Согласование осуществляется путем постраничного визирования Заказчиком проектов договоров либо путем направления девелоперу в письменной форме проекта договоров с согласованными правками.

В заключение хотелось бы подчеркнуть, неопределенность и крайнюю противоречивость законодательной базы в отношении договоров девелопмента, ввиду чего предприятию необходимо самостоятельно разработать четкую стратегию своей деятельности.

Бухгалтерский и налоговый учет – приведен в печатной версии журнала «СТРОИТЕЛЬНЫЙ УЧЕТ».

Источник: www.vashdom.ru

Договор девелопмента (разработка проекта по увеличению стоимости объекта недвижимости и получаемых от его использования доходов, а также организация реализации проекта)

1.2. Объектом недвижимости, в отношении которого Девелопер обязуется разработать проект, является: ______________________________.

1.3. Девелопер совершает следующие действия по настоящему Договору:

1.3.1. Выполнение работы по разработке бизнес-плана (проекта) по использованию и развитию Объекта (далее по тексту — «Проект»).

1.3.2. Действия по организации процесса реализации Проекта, которые будут установлены в Проекте.

1.4. Девелопер обязуется выполнить работу по разработке Проекта в следующие сроки:

1.4.1. Начало работы: ____________________________________.

1.4.2. Окончание работы: _________________________________.

1.5. Реализация разработанного Девелопером и утвержденного Инвестором Проекта производится в сроки, установленные указанным Проектом.

2. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН

2.1. Инвестор обязуется:

2.1.1. Предоставить Девелоперу все необходимые документы и материалы для надлежащего выполнения работы по настоящему Договору.

Читайте также: Унф учет в строительстве

2.1.2. В течение _______________ дней с даты представления Девелопером разработанного Проекта рассмотреть его и, при отсутствии замечаний, утвердить.

Одновременно с утверждением Проекта подписать акт выполненных работ, представленный Девелопером в соответствии с подп. 2.3.5 настоящего Договора.

При наличии замечаний к разработанному Девелопером Проекту Инвестор вправе по своему выбору потребовать от Девелопера:

— безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

— соразмерного уменьшения установленной за работу цены

либо отказаться от исполнения Договора и потребовать возмещения причиненных убытков в случае, если замечания не были устранены Девелопером в установленный Инвестором разумный срок.

2.1.3. Оплатить цену работы в соответствии с разделом 3 настоящего Договора.

2.1.4. Для совершения Девелопером действий, указанных в подп. 1.3.2 настоящего Договора, выдать Девелоперу соответствующую доверенность, а также своевременно предоставлять все необходимые полномочия.

2.1.5. Без промедления принять отчет Девелопера, представленный в соответствии с подп. 2.4.6 настоящего Договора.

При наличии возражений по отчету Девелопера Инвестор должен сообщить о них Девелоперу в течение тридцати дней с даты получения отчета. В противном случае отчет считается принятым Инвестором.

2.1.6. Возмещать Девелоперу издержки, понесенные в связи с исполнением Девелопером поручения по реализации Проекта, в соответствии с разделом 3 настоящего Договора.

2.1.7. Выплатить Девелоперу вознаграждение за совершение действий по реализации Проекта в соответствии с разделом 3 настоящего Договора.

2.2. Инвестор вправе:

2.2.1. Осуществлять контроль над ходом выполнения работы по настоящему Договору, не вмешиваясь в деятельность Девелопера.

2.3. Для выполнения работы, указанной в подп. 1.3.1 настоящего Договора, Девелопер обязуется:

2.3.1. Определить физические возможности для реализации Проекта (потребности в Объекте недвижимости, необходимую инфраструктуру, потребность в дополнительных условиях для реализации Проекта).

2.3.2. Определить затраты на реализацию Проекта, его рентабельность.

2.3.3. В установленном законодательством Российской Федерации порядке провести рекламную кампанию по формированию необходимого общественного мнения для реализации предполагаемого Проекта.

2.3.4. Осуществить разработку Проекта по использованию и развитию Объекта с учетом требований Инвестора.

2.3.5. По окончании разработки Проекта представить его для утверждения Инвестору.

Одновременно с Проектом представить Инвестору для подписания акт выполненных работ, содержащий сведения о выполненной работе и ее цене.

2.4. Для совершения действий, указанных в подп. 1.3.2 настоящего Договора, Девелопер обязуется:

2.4.1. В течение _____________ дней с даты утверждения Проекта Инвестором начать осуществление мероприятий по реализации Проекта в сроки, установленные указанным Проектом.

2.4.2. Привлекать проектные и строительные организации для реализации Проекта, заключив с ними соответствующие договоры в пределах предоставленных Инвестором полномочий.

2.4.3. Осуществлять контроль за деятельностью привлеченных организаций и иных лиц, осуществляющих реализацию Проекта. Незамедлительно информировать Инвестора о допущенных указанными организациями отступлениях от Проекта, иных нарушениях.

2.4.4. По требованию привлеченных к реализации Проекта организаций и иных лиц незамедлительно предоставлять им необходимую информацию, сведения, документы. В случае отсутствия запрашиваемой информации, сведений, документов требовать их предоставления от Инвестора.

2.4.5. Осуществлять иные действия, связанные с надлежащей реализацией Проекта, в интересах Инвестора и в соответствии с указаниями Инвестора.

2.4.6. По окончании реализации Проекта возвратить Инвестору доверенность, срок действия которой не истек, и представить отчет с приложением доказательств необходимости расчетов, произведенных Девелопером за счет Инвестора для реализации Проекта.

2.5. Девелопер вправе:

2.5.1. Требовать от Инвестора предоставления информации, сведений, документов, необходимых для исполнения настоящего Договора.

3. ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ

3.1. За выполнение работы по разработке Проекта (подп. 1.3.1 настоящего Договора) Инвестор выплачивает Девелоперу сумму _____ (_________) рублей (цена работы).

3.2. Цена работы, установленная п. 3.1 настоящего Договора, выплачивается Инвестором в течение ____________ дней с даты подписания акта выполненных работ (подп. 2.1.2 настоящего Договора).

3.3. За совершение Девелопером действий по реализации Проекта Инвестор выплачивает вознаграждение в размере ______ (_________) рублей.

3.4. Вознаграждение, указанное в п. 3.3 настоящего Договора, выплачивается в течение ____________ дней с даты принятия Инвестором отчета Девелопера (подп. 2.1.5 настоящего Договора).

3.5. Одновременно с выплатой вознаграждения в порядке и сроки, которые установлены п. 3.4 настоящего Договора, Инвестор возмещает Девелоперу расходы, понесенные для реализации Проекта.

3.6. Выплата денежных средств по настоящему Договору производится путем перечисления Инвестором денежных средств на расчетный счет Девелопера.

3.7. Датой оплаты считается дата поступления денежных средств на расчетный счет Девелопера.

4. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. Все споры и разногласия, возникающие при исполнении настоящего Договора, решаются Сторонами путем переговоров на условиях взаимной заинтересованности и уважения.

4.2. В случае недостижения согласия по результатам переговоров споры подлежат разрешению в Арбитражном суде г. _______________.

4.3. В случае нарушения сроков выполнения работы, установленных п. 1.4 настоящего Договора, Инвестор вправе потребовать от Девелопера уплаты неустойки в размере ______ (_________) рублей за каждый день просрочки.

4.4. В случае нарушения сроков оплаты цены работы, выплаты вознаграждения, а также возмещения расходов, установленных п. п. 3.2, 3.4, 3.5 настоящего Договора, Девелопер вправе потребовать от Инвестора выплаты неустойки в размере _________% от не уплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

4.5. Стороны освобождаются от ответственности и от полного или частичного выполнения своих обязательств по настоящему Договору в случае возникновения обстоятельств непреодолимой силы. К обстоятельствам непреодолимой силы относятся стихийные бедствия (пожар, наводнение и пр.), правительственные постановления и другие события, находящиеся вне разумного контроля Сторон и препятствующие выполнению Сторонами своих обязательств.

4.6. Сторона, которая не может исполнить своих обязательств вследствие действия непреодолимой силы, обязана немедленно известить другую Сторону об указанных обстоятельствах.

5. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

5.1. Настоящий Договор может быть изменен или дополнен по взаимному соглашению Сторон.

5.2. Все изменения и дополнения к настоящему Договору должны быть составлены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями обеих Сторон.

5.3. Настоящий Договор может быть расторгнут досрочно по соглашению Сторон, составленному в письменной форме и подписанному уполномоченными представителями обеих Сторон, а также в иных случаях, установленных действующим законодательством Российской Федерации.

6. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

6.1. Настоящий Договор вступает в силу с даты его подписания и действует до момента полного исполнения Сторонами всех своих обязательств по нему.

6.2. Во всем, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

6.3. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

Источник: vse-documenty.ru