Девелоперский проект по строительству

Сначала детерминируем дефиниции. Ну или, более простым языком, разберемся с определениями. В переводе с английского языка слово девелопмент означает развитие. И совершенно правильно означает! Применительно к недвижимости данный термин подразумевает продвижение проектов, связанных с недвижимостью.

Развитие недвижимости представляет собой сложный комплексный и многоступенчатый процесс создания нового и очень специфичного продукта — объекта недвижимости. В целом этот процесс включает в себя подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, согласование, строительство, финансирование, налогооблжение, бухгалтерский учет, управление недвижимым имуществом и его инфраструктурой. Это бизнес, где требуется достаточно серьезные по объему инвестиции с длительным циклом, и где произведенный продукт длительное время может создавать устойчивый денежный поток.

Виды девелопмента

Различают два основных вида девелопмента: fee-development и speculative development. Иногда к девелопменту относят также возведение объекта недвижимости под себя (так называемый build-to-suit), однако такая строительная деятельность не имеет целью получение прибыли, а служит для уменьшения накладных расходов (в первую очередь — арендных платежей) в будущем.

Девелоперский бизнес и инвестиции в новые проекты

В первой схеме девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает за фиксированный гонорар. Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы последний на выбранном земельном участке построил здание «под ключ» и наполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера.

Девелопер, не участвуя собственными финансами, лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей в аренду. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере. Гонорар девелопера за ведение строительного проекта может составлять от 8 до 15 процентов от стоимости проекта.

Вторая разновидность девелопмента — speculative development — более сложна, чем описанный ранее fee-development. Девелопер в этом случае возводит коммерческую недвижимость, выступая как единоличный (либо как основной) организатор проекта. По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы.

Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов. Попытка положиться на один финансовый источник может быть обречена на провал, если речь не идет о долгосрочном кредите крупной банковской организации уровня «Сбербанка России», «Credit Swisse» или «Barclays Bank». При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем доходном здании.

КЕЙС. КАК ОБЕСПЕЧИТЬ УСПЕХ ЛЮБОГО ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА?

Понятно, что высокая прибыльность операций speculative development объясняется высокими рисками неудачи проекта, которые несет на себе девелопер. В связи с этим, большинство специалистов сходится в том, что девелопмент такого рода является наиболее сложной из всех возможных операцией на рынке недвижимости, хотя бы потому что в одном проекте совмещены и административные, и строительные, и экологические, и финансовые риски.

Некоторые эксперты даже считают такой девелопмент — искусством, основывающимся на исключительных личных качествах, опыте и удачливости девелопера.

Стадии девелопмента

Девелоперский проект в любом формате проходит несколько обязательных этапов. Развитие проекта включает в себя следующие стадии.

• анализ рынка недвижимости
• подбор объекта недвижимости
• формирование стратегии проекта
• инвестиционный анализ
• оформление исходно-разрешительной документации
• привлечение кредитных и инвестиционных средств

• Разработка финансовой схемы, организация финансирования
• формирование архитектурно-инженерной группы
• привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади
• руководство проектированием
• проведение тендера на строительные работы

• координация ведения строительных работ
• контроль качества строительства и сметных расходов

• маркетинг и продвижение объекта на рынок
• реализация возведенных площадей
• контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем

Основные принципы девелопмента

Один из ключевых принципов девелопмента — создание сильной команды консультантов, которые будут работать на разных стадиях проекта — от маркетингового исследования до реализации площадей и эксплуатации здания. Привлечение таких специалистов стоит дорого, но, как показывает опыт, окупается. Кроме того, на каждой стадии развития проекта следует выделить ключевые моменты, при удачном осуществлении которых можно ожидать удачного завершения всего проекта.

На предпроектной стадии девелоперского проекта это исследование рынка и выбор местоположения будущего объекта. Именно эти этапы способны повлиять на исход всего проекта. Исследование рынка должно отвечать на следующие вопросы: 1) в каком секторе рынка существуют незаполненные ниши в настоящий момент и сохранятся ли они в дальнейшем; 2) какой именно объект нужно строить; 3) каков наиболее вероятный уровень цен продажи построенных площадей; 4) каков прогноз рентабельности проекта; 5) уровень конкуренции в том или ином сегменте; 6) возможные риски и способы их уменьшения.

Исследование рынка недвижимости позволяет определить существующее соотношение спроса и предложения в различных сегментах рынка недвижимости и таким образом выявить незаполненные ниши, в которых ощущается недостаток тех или иных площадей. Анализ цен реализации и строительных затрат позволит выявить, в какой из этих ниш реализация девелоперского проекта будет наиболее эффективной.

Большое внимание в исследовании должно уделяться прогнозам этих показателей, поскольку ситуация на рынке динамична. Исследование должно также содержать анализ деятельности конкурентов с выявлением их сильных и слабых сторон и характеризовать общий уровень конкуренции в выбранном сегмента рынка. Еще один важный пункт — анализ существующих рисков и способов их уменьшения.

Выбор времени осуществления проекта должен учитывать такую закономерность в развитии рынков недвижимости, как цикличность. Это особенно важно для девелопмента, поскольку такие проекты по времени занимают от двух лет. Таким образом, проект может начаться в тот момент, когда конъюнктура рынка благоприятна, а закончиться — в период спада.

Следует отметить, что в Москве задача выбора земельного участка осложняется благодаря юридической неопределенности. Часто юридические лица, предлагающие земельные участки, не имеют на это права. Кроме того, на эти участки может распространяться действие нормативных актов, не допускающих определенные типы использования.

Нередко городские административные органы требуют от застройщика дополнительных компенсаций. Градостроительное задание не содержит детального описания состояния инженерных коммуникаций в районе. В результате застройщик сталкивается с непредвиденными затратами, которые часто делают строительство более затратным, чем ожидалось.

Для контроля стоимости функциональная концепция должна разрабатываться межотраслевой группой, включающей застройщика, архитектора и экономистов-сметчиков. Уже на этой стадии возможно привлечение для консультаций специалиста-брокера, который будет продвигать площади на рынке.

Целесообразным выглядит проведение тендера на проектирование. В этом случае при выборе лучшего эскизного проекта должны учитываться различные параметры, такие как: наличие профессиональной страховки у проектировщика, стоимость проектирования, наличие опыта проектирования подобных зданий, наличие связей с городскими структурами, максимальный выход полезной площади здания. В Москве ситуацию на данном этапе осложняет отсутствие или недоступность генерального плана города с исчерпывающей информацией о территориальном зонировании и планах будущей застройки.

Финансирование из собственных средств встречается, пожалуй, только в теории. Даже если взять девелоперский опыт крупных западных страховых компаний и пенсионных фондов (они, как правило, финансируют девелоперские проекты, целиком из собственных ресурсов), то окажется, что и они используют заемные деньги, только кредиторами в данном случае выступают не банки или крупные инвестиционные компании, а мелкие клиенты этих организаций. Аксиомой выглядит утверждение, что без собственного капитала невозможно реализовать проект. При реализации девелоперских проектов крайне важно соблюдать оптимальную пропорцию между собственными и заемными деньгами.

Когда схема финансирования, являющаяся ключевым пунктом в развитии проекта, выстроена, можно приступать к архитектурному проекту, определяющему внешний вид будущего здания, конструкции, инженерное оборудование и благоустройство территории. В Москве требования государственных инстанций к представляемой на утверждение документации варьируются в зависимости от размера проекта. Очень важно уже на стадии проектирования поддерживать контакты со всеми имеющими отношение к строительству государственными службами. На этой стадии размер бюджета можно определить уже с погрешностью до 10%. В дальнейшем смета должна постоянно уточняться.

Если к моменту готовности здания арендаторы (либо покупатели) уже найдены, площади могут быть сразу отданы в их распоряжение. Часто договоры об аренде могут быть подписаны лишь после завершения строительства, поскольку арендаторы хотят быть уверенными в том, что здание соответствует их требованиям.

Если арендаторы все же не найдены, следует или усилить рекламную кампания, или пересмотреть ее стратегию. Возможно, группа потребителей была выбрана не совсем правильно. Если период между окончанием строительства и продажей площадей затягивается, вся схема финансирования ставится под угрозу.

Особенности девелопмента при создании жилых, офисных и торговых площадей

В зависимости от функционального назначения строящихся площадей, развитие проектов имеет ряд особенностей. В основе каждого вида девелопмента лежат единые принципы управления, однако выбор сегмента придает определенную специфику процессу реализации проекта. Особенности девелопмента в различных областях рынка недвижимости связаны с выбором целевого сегмента (группы потребителей на рынке, на которых рассчитан создаваемый объект), осуществлением маркетинга, выбором проектных и архитектурных решений, структурой финансирования проекта, управлением готовым объектом, юридическим оформлением прав на владение собственностью.

Особенности девелопмента на рынке жилья

При выборе площадки под застройку повышенное внимание должно уделяться фактору экологии района. Большое значение имеет также сложившееся место района в рейтинге престижности, насыщенность района объектами социальной инфраструктуры, удобство транспортного сообщения с центром города и другими районами.
Маркетинг ориентирован на физических лиц с определенным уровнем достатка. Среди архитектурных особенностей следует отметить наличие таких деталей, как балконы, лоджии, эркеры.

Планировочные особенности: главная цель для застройщика — разбить площадь этажа на небольшие блоки (отдельные квартиры) таким образом, чтобы добиться компромисса между максимальным увеличением полезной площади и долей помещений общего пользования, позволяющей сохранить принадлежность жилья к определенному классу.

Особенности девелопмента на рынке офисных помещений

При выборе площадки под застройку приоритетным является центр города или районы деловой активности. Фактор экологии имеет значительно меньшую роль, чем при работе в секторе жилой недвижимости, но все же сохраняет свое значение. Поэтому желательно расположение не на главных магистралях, но в непосредственной близости от них. Очень важным является возможность строительства подземного гаража или наличие на участке места для парковки автомобилей.

В маркетинге девелопер ориентируется на юридические лица. то может быть продажа помещений или сдача их в аренду. Достаточно частым случаем является доводка объекта на стадии отделочных работ под одного или двух крупных клиентов. Важным моментом является подписание предварительных соглашений с арендаторами на ранних стадиях проекта.

Цель, к которой стремятся все девелоперы — максимально увеличить полезную площадь. Правда, в случае строительства зданий экстракласса девелопер обязан жертвовать полезной площадью в пользу общих помещений. Оптимальным вариантом, к которому стремится девелопер, является гибкая планировка помещений. Девелопер предпочитает сдавать помещения этажами, поскольку в этом случае он не теряет полезную площадь на коридорах и местах общего пользования.

Архитектура офисных зданий значения практически не имеет. Уровень сервиса, отделки, инженерных систем должен четко соответствовать тому классу потребителей, на который рассчитано здание.

При финансировании проекта особую роль играет привлечение средств будущих арендаторов или покупателей еще на этапе строительства. В случае работы под одного клиента возможно привлечение его в качестве стратегического инвестора. Для офисного здания, сдаваемого в аренду, требуется организация долгосрочного кредитования, часто сроком до 5-10 лет.

Особенности девелопмента на рынке торговых площадей

При выборе площадки ключевым фактором является расположение в русле транспортных потоков и потоков населения: перекрестки транспортных магистралей, непосредственная близость вокзалов, станций метрополитена — идеальные места для создания торговых площадей. В этом случае экология не имеет практического значения. Значительно меньшее значение по сравнению с торговыми и офисными помещениями имеет имидж района, его престижность. Очень большое значение имеет наличие парковки и удобных подъездных путей.

В маркетинге важна ориентация на сбалансированный пакет арендаторов, который позволит торговому зданию создать имидж единого комплекса с соответствующим уровнем сервиса и качеством товаров и услуг.

В архитектурных решениях важно добиться открытости комплекса для людских потоков, наличие витрин. Планировочные решения должны быть направлены на оптимизацию потоков покупателей внутри здания.

Особенности зарубежного девелопмента

Американский рынок недвижимости весьма развит, поэтому схемы девелопмента, применяемые на нем, весьма сложны. Такие схемы вряд ли могут применяться на развивающихся рынках. Особенно тяжело применять на неамериканских рынках инструменты, связанные с эмиссией акцией или обменом облигациями (сделка «своп»). К примеру, компания «Olympia- часто под построенное ей офисное здание проводила эмиссию облигаций, а часть арендной платы со здания шла на дивиденды держателям облигаций. Естественно, что такая операция возможна только при наличии развитого фондового рынка.

Другой особенностью американского рынка является высокая конкуренция и затоваривание рынка недвижимости. В связи с этим, девелоперские проекты должны ставить своей целью создание недвижимости более высокого качества, чем ныне существующая. Только в условиях высокой конкуренции и могла появиться операция, применяемая Olympia-нуля» последние двадцать лет после захвата турецкими войсками северной части острова.

На рынке недвижимости Кипра действуют несколько крупных девелоперских компаний. Такие компании обычно представляет собой часть крупной финансово-промышленной группы. К примеру, девелоперская компания Cybarco, имеющая проекты в Лимассоле, Ларнаке и Пафосе, является частью одноименной крупной кипрской группы, обладающей строительным, туристическим, гостиничным и банковским направлениями. Посредством девелоперской компании группа либо вкладывает собственные капиталы в недвижимость в качестве долгосрочных инвестиций (офисы, гостиницы, торговые комплексы), либо развивает жилищные проекты с быстрой окупаемостью. Во втором случае девелоперская компания должна обеспечить прибыльность операции на уровне 15-25% годовых, что выше банковской ставки.

Другая кипрская группа — «Leptos» — также имеющая развитую сеть направлений бизнеса, а девелоперскую деятельность проводит через дочернюю «Leptos Estate». Все операции компания сконцентрировала в одном из городов-Пафосе. На сегодняшний до половины коммерческой недвижимости в городе принадлежит «Leptos Estate». Таким образом, большинство кипрских девелоперских компаний являются частью крупных местных финансовых групп.

Другая отличительная черта кипрского девелопмента — весьма среднее, но добротное качество объектов. В то время как в Америке большинство девелоперов каждое новое здание строят, чтобы оно было лучше того, что присутствует на рынке, конкуренция и состоятельность покупателей на Кипре такова, что особого качества и не требуется.

В Европе с начала 1990-х, когда разразился кризис на рынке недвижимости, девелопмента практически не было — рынок затоварен, ставки аренды низки. Во многих странах девелопер не начинает нового проекта пока не имеет на руках сформированного пакета договоров с будущими арендаторами. Тем не менее намечается постепенное общее оживление рынка.

Одним из немногих мест, где коньюктура местного рынка дает возможности для девелопмента — Восточная Европа. Однако, большинство экспертов сходится во мнении, что рынки всех восточноевропейских столиц весьма ограничены и насыщение спроса может произойти весьма быстро.

Затоваренность рынков недвижимости Северной Америки и Европы заставляет мировых девелоперов и инвесторов обратить серьезное внимание на крупные развивающиеся рынки, где существует значительный дефицит качественной недвижимости при значительном спросе. Это — Китай, Индия, Аргентина, Бразилия, Мексика, страны Юго-Восточной Азии и, конечно же, бескрайние земли России. Между этими странами по сути происходит грандиозный тендер за инвестиции в недвижимость. Большинство западных экспертов считает, что Россия в таком соревновании явно занимает место аутсайдера — в основном благодаря слабой законодательной базе и плохому инвестиционному климату.

Девелопмент: резюме и выводы

Девелоперский бизнес является по своим характеристикам интеллектуальным, профессиональным, комбинированным. Он ориентирован на высокие прибыли, но и подвержен большому количеству рисков. Наиболее серьезным риском является конъюнктурный, то есть риск того, что концепция оказалась ошибочной и объект недвижимости не будет востребован рынком.

Использованы материалы, подготовленные Евгением Дудиным и Алексеем Щукиным (группа «Монолит»)

Источник: www.adelanta.ru

Бизнес план девелоперского проекта

Что такое девелоперская деятельность и когда она появилась в России

Во времена становления Советского Союза массовой строительной деятельности по возведению новых жилых зданий не существовало. Это продолжалось до середины 20-х годов, когда остро назрела необходимость в пересмотре подхода к методам строительства и пополнении объектов жилого фонда. Именно этот период может считаться моментом зарождением девелоперского бизнеса. Что это такое? Это профессиональная деятельность по организации процессов реконструкции, изменения или создания нового строения на существующем земельном участке.

Первым «девелопером» Советского Союза была специально созданная структура – Главмосстрой, образованная в 1954 году. За 50 лет активной работы обновлению подверглось более двух третей всех жилых зданий города Москвы, что в абсолютной величине составляет 150 миллионов м².

Бизнес в сфере загородного строительства и земельных участков считается одним из самых рискованных

Для советской и российской действительности более понятен тождественный термин – «застройщик» или лицо, обладающее земельным участком и привлекающее заёмные средства для реализации строительного проекта с наличием официального разрешения на осуществление подобной деятельности.

На самом деле, застройщик и девелопер немного разные понятия, несмотря на схожесть конечной цели. Само значение слова «девелопер» восходит к английскому глаголу «to develop» или развивать. Под развитием в данном случае понимается вид деятельности по разработке пустующих земельных участков с целью создания на них объектов строительства, чаще всего, жилой недвижимости.

Девелопер сам находит подрядчика для проведения строительных работ

Первые девелоперские компании, разрабатывающие строительные объекты, появились на российском рынке в 2005 году. С тех пор, благодаря необходимости возведения новых объектов жилой и нежилой недвижимости, этот вид деятельности активно развивается.

Что такое девелоперская компания: назначение и структура

Девелоперская компания – это юридическое лицо, занимающееся девелопментом, что означает осуществление непосредственного строительства новых, ремонт или реконструкцию существующих объектов недвижимости. Дополнительным отличием от частного лица является управление финансовыми потоками, которые необходимы для ведения деятельности и получения прибыли.

Девелоперская компания должна иметь чёткую структуру отделов для грамотного ведения бизнеса

На территории РФ девелопер находится в непосредственном контакте с застройщиком, но, при существующих реалиях, второе лицо чаще является только владельцем земельного участка, а разработку и непосредственно возведение недвижимости осуществляет девелоперская компания.

На сегодняшний день, рынок недвижимости, пребывавший в стагнации, демонстрирует уверенный рост. Возрастает покупательская способность граждан, со стороны государства реализуются меры социальной поддержки, а также наблюдается демографический рост населения. Именно поэтому деятельность в строительной области является перспективным направлением вложения средств, особенно если это касается объектов жилой недвижимости.

Ипотечное кредитование повышает покупательский спрос, что ведёт к необходимости строительства новых объектов

Но любой бизнес предполагает получения прибыли. Поэтому для повышения стоимости готовой недвижимости просто построить её недостаточно. Требуется предпринять дополнительные усилия для повышения ценовой составляющей.

К сведению! Возникновение девелоперских компании является ответом на требования, предъявляемые современным рынком для удовлетворения потребностей общества.

Главой девелоперской компании, которая имеет статус юридического лица, может быть один человек или группа лиц, работающих по направлению инвестиционной и девелоперской деятельности. Типовая структура подобной организации включает следующие группы:

1. Производственная, занимающаяся непосредственно управлением в области строительных работ, коммерческой деятельности и реализации готовых проектов.
2. Административно-управленческий персонал, состоящий из юридического, финансового отдела, кадровой службы и бухгалтерии.
3. Технический персонал и хозяйственная группа.

Если посмотреть на структуру девелоперской компании, то она мало чем отличается от иных организаций. Для получения необходимого результата важно обеспечивать качественное и полное взаимодействие всех компонентов.

При гонорарной системе оплаты девелопер является наёмным работником

Что такое девелопмент в строительстве, какие виды существуют

Девелопмент – это вид предпринимательской деятельности, направленной на получение прибыли посредством создания и развития строительных объектов.

Для понимания того, что такое девелопмент недвижимости, важно не только знать, какие задачи ставятся перед специалистом в данной области, но также уметь различать разновидности этой деятельности. Их можно поделить на две крупные категории: по особенностям финансового управления и типу недвижимости.

Разновидности по финансовому управлению

По этому признаку девелоперская деятельность подразделяется на две крупные категории – fee development и speculative development:

1. Термин fee development происходит от английского слова «гонорар». Что это такое? Это деятельность, конечной целью которой является получение денежного вознаграждения за работу без финансовых рисков. Девелопер, работающий по данному принципу, не осуществляет вложение собственных средств, а нанимается инвестором для возведения объекта. Конечный заказчик не вникает, что такое девелоперский проект, а только вкладывает средства. В обязанности девелопера входит разработка проекта, строительные работы и получение разрешительных документов. Ответственность целиком лежит на девелоперской компании, которая сама занимается привлечением нужных специалистов.
2. Speculative development – это спекулятивный вид деятельности. Подобная схема работы считается более рискованной и сложной. Основное отличие от первого варианта заключается во вложении девелоперской компанией собственных средств. В этом случае девелопер, значит полноценный заказчик и исполнитель в одном лице. Это сопряжено с определёнными рисками и требует тщательного просчёта и грамотной реализации. Финансовое обеспечение проекта представляет сложную схему, включающую собственные средства, привлечённые банковские кредиты, средства будущих арендаторов.

К сведению! Вторым значением слова «девелопмент» является разработка программного обеспечения и написание кода. Но на территории РФ в этом значении термин практически не используется.

Спекулятивный девелопмент требует просчёта всех рисков с целью их минимизации

Разновидности по типу недвижимости

Девелопмент жилой недвижимости

Наиболее распространённое направление девелоперской деятельности на современном строительном рынке. Под этим термином понимается строительство или реконструкция уже существующих объектов с целью повышения их конечной стоимости. При осуществлении девелоперской деятельности с жилой недвижимостью очень важно проводить маркетинговые исследования, в рамках которых выявляются следующие факторы, оказывающие влияние на цену жилья:

• определение уровня достатка будущих жильцов;
• экологическая обстановка района;
• транспортная инфраструктура;
• наличие объектов социального назначения.

Жилая недвижимость – привлекательный сегмент для получения быстрой прибыли

К сведению! В девелопменте жилой недвижимости допускается более подробная классификация, например, на жильё бизнес-класса, эконом, элитный сегмент.

Девелопмент загородной недвижимости

В этом направлении популярность приобретает такое понятие, как «экодевелопмент». По своей сути, это аналогичная деятельность, направленная на разработку, строительство и реализацию объектов недвижимости. Но отличительной особенностью является:

• «зелёное» строительство с естественным вписыванием в окружающую среду;
• защита экологии;
• применение безопасных и экологически чистых материалов.

Экодевелопмент предполагает бережное отношение к окружающей среде

Спрос на загородную недвижимость растёт с каждым годом, поэтому это направление девелопмента является наиболее перспективным.

Девелопмент коммерческой недвижимости

Разработка проектов по строительству объектов коммерческой недвижимости является также привлекательным для инвестиций направлением. Поскольку данный сектор имеет меньший объём, в сравнении с жилым строительством, то, соответственно, в этом направлении заключается меньшее количество сделок. Основным источником дохода служит аренда помещений.

Коммерческий девелопмент предполагает получение прибыли от аренды

Также вся коммерческая недвижимость, участвующая в девелоперских проектах, может быть поделена на два класса:

• приносящая доход от непосредственной сдачи в аренду площадей;
• создаваемая для извлечения дохода от индустриальной или промышленной деятельности.

Девелопмент земельных участков

Лэнд-девелопмент – деятельность, направленная на увеличение стоимости земельного участка. Её отличительной особенностью является длительность проведения всех необходимых согласований. При оформлении и разработке проекта требуется не только постройка жилых домов, но также создание полноценной инфраструктуры для возможности дальнейшего проживания. Именно этот вид относится к наиболее рискованным в силу несовершенства законодательной базы.

Длительность процессов согласования является главным фактором риска лэнд-девелопмента

Экономическая модель проекта

Экономическая модель проекта показывает распределение результатов и затрат по стадиям реализации. Она служит инструментом ресурсного обеспечения и является основой для создания плановых документов, регламентирующих привлечение и распределение ресурсов в ходе реализации проекта.

Создание экономической модели проекта является необходимым требованием к управлению им. Недостаточно тщательно разработанная экономическая модель может привести к недостижению запланированного эффекта от реализации вследствие недостаточного ресурсного обеспечения или несоблюдения сроков выполнения отдельных этапов. Как правило, экономическая модель утверждается внутри организации спонсором проекта и согласовывается с инвесторами. В общем виде она представлена на рис. 3.1.

Рис. 3.1. Общее представление об экономической модели проекта

Важным условием создания экономической модели является соблюдение принципа альтернативности:

• 1) результаты конкретного проекта сравниваются с ситуацией, когда проект осуществляться не будет («с проектом» – «без проекта»);
• 2) результаты конкретного проекта сравниваются с результатами других проектов, доступных организации («с другим проектом»).

Разработка экономической модели проекта предусматривает выполнение следующих действий:

• 1) обоснование целей проекта на основе изучения рынка и анализа производственных резервов;
• 2) предварительную оценку стоимости проекта и прогноз увеличения оборотного капитала;
• 3) оценку продолжительности инвестиционного процесса и собственно реализации проекта, срока начала эксплуатации проекта;
• 4) прогноз увеличения капитала от реализации проекта;
• 5) определение источников (инвесторов) и размеров финансирования;
• 6) определение основных характеристик проекта. К числу последних можно отнести:

• – наличие альтернативных технических решений;
• – спрос на продукцию проекта;
• – продолжительность проекта, и в том числе его инвестиционной фазы;
• – оценку уровня базовых, текущих и прогнозных цен на продукцию или услуги проекта;
• – перспективы экспорта продукции проекта;
• – сложность проекта;
• – объем и состав нормативной и проектно-сметной документации;
• – инвестиционный климат в районе реализации проекта;
• – соотношение затрат и результатов проекта.

В современной экономике для того чтобы сохранить конкурентные преимущества компаниям приходится регулярно браться за осуществление высокорисковых проектов. В глобальной, основанной на знаниях экономике ценовое преимущество компаний традиционных отраслей производства исчезает сразу же, как только цена продукции становится второстепенным компонентом, а на первые позиции выходит прибыль, полученная при синтезе знаний и креативных идей.

Поскольку компаниям в настоящее время приходится работать в намного более сложных внешних условиях, их конкурентоспособность определяется тем, насколько эффективно они смогут задействовать свой интеллектуальный человеческий потенциал для создания или перехвата коммерческих возможностей. Чтобы оставаться конкурентоспособными, компании должны постоянно исследовать новые возможности развития бизнеса, искать лучшие способы повышения производительности или обслуживания их покупателей. Иногда принимаемые законы вынуждают организации делать свою продукцию более безопасной или повышать качество охраны окружающей среды в ходе осуществления производственных процессов. Как отмечает К. Хелдман, большинство проектов – следствие одного из шести требований или потребностей: требования рынка, экономические потребности, запросы покупателей, технический прогресс, юридические требования и общественные потребности.

Таким образом, проект как одна из форм ведения бизнеса касается двух фундаментальных источников нестабильности современного мира: сложностей внешнего окружения и трудностей в управлении проектами как динамичными системами. Под проектом в российском менеджменте понимается совокупность, комплекс задач и действий, имеющих следующие отличительные признаки: четкие конечные цели, взаимосвязь задач и ресурсов, определенные сроки начала и окончания проекта, известная степень новизны целей и условий реализации, неизбежность различных конфликтных ситуаций вокруг и внутри проекта.

Любой проект по своему внутреннему смыслу направлен на изменения в системе – объекте проектной деятельности (содержательные, количественные, качественные). Поэтому управление проектами есть, по сути, управление изменениями. Или иначе – для развития любой системы необходимы те или другие, количественные и (или) качественные, структурные и функциональные изменения.

При этом изменения как суть функционирования и развития систем (предприятий) представляют собой содержательный аспект проектов, сами проекты – формально-структурное выражение проводимых изменений, а по существу – новое качество систем. Диалектическое единство формы и содержания проявляется в том, что в изменчивой рыночной среде функционирования экономических субъектов периодически возникает необходимость содержательных перемен, требующая или порождающая корректировку формальной организации процессов и (или) их сущности. Эти перемены и составляют суть проектов. Итак, проект – это прежде всего изменение системы в качественном отношении и в количественном выражении, или временное предприятие, предназначенное для создания уникальных продуктов, услуг или результатов.

В современных условиях деятельность многих компаний организована по проектному принципу, причем существенные стадии выполняемых проектов носят нестандартный, творческий характер, а компании постепенно принимают структуру проектных организаций, т.е. организаций, основная деятельность которых состоит в выполнении проектов, в которых существенной статьей затрат являются расходы на персонал. Примерами таких проектных организаций являются научно-исследовательские институты (НИИ), конструкторские бюро (КБ), проектные институты (ПИ), компании – разработчики и поставщики программного обеспечения, дизайнерские бюро, маркетинговые и РД-агентства, аудиторские, оценочные, консалтинговые компании и др. Во всех перечисленных случаях «продуктом» организации является результат проектной работы – отчет или статья о результатах исследований, технологическая, проектная и (или) конструкторская документация, опытный образец, программа для ЭВМ, рекламная кампания, профессиональное заключение, отчет, содержащий рекомендации, и т.п.

Мастерство современного проект-менеджера заключается не только в способности четко формулировать действенную стратегию, которая позволит оптимально справиться со всеми трудностями, возникающими в ходе выполнения проекта. Он также должен уметь вовремя понять и свести к минимуму сложности внешнего окружения, т.е. применить соответствующие меры на руководящем уровне для снижения рискованности бизнес-ситуации. Такая тактика является очень гибкой и, приспосабливаясь к трудностям внешнего окружения, отражает существо проекта – вдохновлять участников проекта и давать им возможность успешно претворять в жизнь энергичные и впечатляющие идеи или целые проекты, которые принесут соответствующие выгоды инвесторам и совместным участникам проекта.

Управление проектами (проектный менеджмент) предлагает творческую аналитическую модель менеджмента, соответствующую философии трансформирующего лидерства, положения которой предоставляют полномочия менеджеру руководить организацией и реализацией рискованных проектов. Это предполагает перемены в развитии менеджмента от обычной сейчас практики предварительного изучения стандартного набора приемов и методов применения так называемой наилучшей технологии управления к истинно компетентному руководству не только проектом, но и борьбой со сложностями внешнего окружения. Таким образом, в основе оптимального подхода к решению задач проекта должна лежать именно профессиональная компетентность менеджера, учитывающего масштабы сложностей внешнего окружения, фиксирующего трудности ведения проекта и использующего гибкую систему методов руководства. Навыки творчества и аналитического мышления служат фундаментом трансформирующего лидерства.

Шаблон финансовой модели

Financial model from Strategic Investment Partners

Построение финансовой модели

Финансовая модель — это один из важнейших разделов бизнес-плана. В нем отражены все необходимые прогнозные расчеты по движению средств — приходы, расходы, налоги, % и т.д.

Очень важно — финансовая модель должна содержать 2 крайние ситуации, а лучше три:

• Пессимистический сценарий развития событий — когда бизнес нагружается всеми неблагоприятными факторами, рисками;
• Оптимистический сценарий развития событий — когда неблагоприятные факторы не сработали, всё идет максимально комфортно .
• И наконец третий сценарий — наиболее вероятный, приближенный к текущим событиям с учетом открывающихся окон возможностей.

Финансовую модель вы можете создавать теми же способами, что и сам бизнес-план или маркетинговую модель.

Что такое финансовая модель

Финансовая модель является результатом финансового моделирования – процесса построения реальной и/или предполагаемой финансовой ситуации. В ходе финансового моделирования могут быть исследованы все или некоторые вопросы текущей деятельности предприятия, развития компании, изменения стоимости активов и инвестиционных вложений и объектов, имеющие финансовую оценку, в том числе интеллектуальной собственности.

Для чего нужна финансовая модель

Финансовая модель нужна для оценки инвестиционных проектов и бизнеса в целом для принятия стратегических решений целесообразности участия с финансовой стороны. В этом случае финансовые модели позволяют наглядно представить экономику проекта и оценить эффективность вложений в тот или иной актив. Само финансовое моделирование применяется намного чаще. По существу, любое экономическое обоснование управленческого решения является финансовой моделью, а его подготовка – финансовым моделированием.

Как построить финансовую модель

Вы можете рассчитать свой проект используя собственные данные и предпосылки, известные вам исходя из вашей внутренней ситуации. Вам в помощь будут наши шаблоны в excel, где вы можете создать пошагово финансовую модель стартапа или инвестиционного проекта.

Из чего состоит финансовая модель

Финансовая модель –это свод взаимосвязанных таблиц в excel отображающих финансовую отчетность и бюджет предприятия вместе взятые в разрезе на отчетный период 3-4 года и планируемый горизонт развития 3-5 лет. Основные отчетные формы включают в себя отчет о прибылях и убытках, движение денежных средств и баланс. Для стартапов и инвестиционных проектов движение денежных средств начинается с нуля.

Здесь вы сможете найти , попутно мы опишем из чего состоит финансовая модель

Финансовое моделирование девелоперских проектов в Excel

• Модель реализована на базе MS Excel с применением VBA. Отсутствует необходимость установки дорогостоящего специализированного софта и прохождения обучения, стандартный софт обеспечивает простоту использования.
• Заточенность под специфику девелопмента жилой недвижимости. Существующие на рынке стандартные решения по оценке эффективности проектов в полной мере не учитывают специфику и вариативность девелопмента и финансирования строительных Проектов.
• Автоматизация и стандартизация процедур оценки эффективности девелоперского проекта при сохранении достаточной степени вариативности и гибкости настроек. Пошаговый ввод данных в соответствии с логикой анализа проекта, начиная с ТЭП и заканчивая структурой финансирования: собственные средства, заемные, акционерные. Визуализация промежуточных аналитических расчетов значительно упрощает настройку ТЭП для достижения объективных и разумных финансово-экономических показателей Проекта.
• Указанные выше обстоятельства позволяют детально рассчитать и оценить сложный девелоперский проект за 30 минут! В результате, время финансистов затрачивается не на разработку, коррективку и проверку финансовой модели, а на значительно более продуктивную для Компании работу – оценку финансовой целесообразности проектов, структурирование сделок по привлечению стороннего финансирования на взаимовыгодных для сторон условиях.

Особенности профессии

Девелоперы, как правило, выступают в качестве авторов идеи проекта: что именно строить и где. Функции, входящие в круг обязанностей девелопера, предельно широки и включают в себя следующие элементы:

— покупка земельного участка и определение его коммерческого потенциала;

— проведение анализа рынка недвижимости для наиболее эффективного использования объекта;

— формирование первоначального плана по формату, объему, площади и функциональному назначению будущего проекта;

— разработка первичной концепции объекта и эскизного проекта;

— получение разрешения на строительство;

— наблюдение за ходом строительства;

— проведение маркетинговых исследований;

— сдача в аренду готового объекта по предварительным договорам;

— продажа готового объекта.

Специалист в области девелопмента занимается и решением финансовых вопросов, связанных со строительством и последующей реализацией объекта. В круг его обязанностей входит поиск инвесторов, подсчет рисков и возможных затрат, решение вопроса по предоставлению банками кредитов и т. д. Также одной из задач, стоящих перед девелопером, является согласование проекта в различных государственных и муниципальных инстанциях.

Плюсы и минусы профессии

Плюсы

Квалифицированный девелопер должен разбираться в вопросах финансовой, юридической, инженерно-строительной деятельности. Учитывая подобную многопрофильность, можно с уверенностью утверждать, что профессионалов-девелоперов на рыке недвижимости России совсем немного, что подразумевает отсутствие высокой конкуренции в этой области. Высокая доходность профессии, востребованность и интересные проекты можно отнести к плюсам специальности.

Минусы

К минусам профессии можно отнести негативные тенденции последних двух лет, связанные с кризисными явлениями на рынке недвижимости. Сложности в работе могут заключаться и в повседневных стрессовых ситуациях, связанных с координацией и согласованием проекта с государственными и муниципальными структурами. Только для начала строительства объекта необходимо собрать несколько сот подписей. Цена ошибки девелопера очень велика: отсутствие опыта может привести к огромным денежным потерям, выливающимся в суммы, в несколько раз превышающие доходы девелопера.

style=»padding-top: 70px; margin-top: -70px;»> Место работы

Проектные организации, строительные компании и др.

Важные качества

Аналитический склад ума, стрессоустойчивость, целеустремленность, организаторские способности. Девелоперу для работы требуются также навыки в области организационно-административной деятельности. Немаловажными являются лидерские качества, с помощью которых, девелопер (выступая зачастую в качестве работодателя) собирает команду специалистов. Жизненный опыт крайне необходим для отбора квалифицированных юристов, архитекторов, специалистов по маркетингу, брокеров и т. д.

Для того чтобы вести успешный бизнес в качестве девелопера, необходимо верно оценивать состояние рынка недвижимости, уметь анализировать последние тенденции в этой непростой сфере бизнеса. Такой специалист должен своевременно принять решение о перепрофилировании объекта для получения большей доходности и грамотно организовать весь этот процесс. Для этого необходимо хорошо разбираться в инженерно-строительной теории и обладать соответствующей практикой. Девелоперу необходимо иметь высшее экономическое, юридическое либо техническое образование, глубокие знания рынка недвижимости, строительных технологий, в области архитектуры, маркетинга и рекламы, юридического оформления сделок.

Где учиться на Девелопера

Девелопмент в России развивается постепенно, поэтому и квалифицированных специалистов в этой области сегодня не так много. Как правило, в девелопмент приходят специалисты из строительного бизнеса (например, проектировщики и руководители строительных проектов). Успехов в девелопменте добиваются выпускники экономических, строительных, финансовых и даже технических факультетов. Специальности «Девелопмент» в ВУЗах вы не найдете, зато есть «близкие по смыслу»: «Промышленное и гражданское строительство», «Менеджмент организации», «Экономика и управление на предприятии», «Экспертиза и управление недвижимостью».

Многогранность профессии «девелопер» предполагает широкий круг знаний в различных областях юриспруденции, бизнеса и инженерных наук. Такому специалисту необходимо и образование в сфере финансов и маркетинга. На сегодняшний день большинство специалистов в области девелопмента имеют техническое образование. Многие из них являются выпускниками МГСУ (Московский государственный строительный университет). Девелоперу не помешает финансовое, юридическое, экономическое образование. Кроме того, приветствуется знание английского языка и постоянное повышение квалификации — стажировки, курсы и т. д.

Девелопер должен уметь считать деньги, распознавать перспективные возможности, находить и использовать связи, привлекать инвестиции, координировать деятельность других участников процесса — это все качества предпринимателя и управленца. Развивают их, как правило, на специализации business administration (МВА). А специализированных дипломов девелопера нигде в мире пока не выдают.

Большим подспорьем в развитии девелопера как специалиста являются так называемые IPP (Individual Professional Project), то есть стажировки в реальных условиях с целью получения необходимого опыта.

Начальные знания по направлению «Девелопмент», можно получить в Школе менеджеров «Арсенал» на бизнес-курсе «Управление недвижимостью».

Зачастую девелоперские компании стремятся самостоятельно обучить собственного специалиста, нежели потратить огромные средства на поиск и найм опытного профессионала.

Blog about development

Что же представляет собой в практическом смысле девелоперский проект полного цикла для компаний, занимающихся инновационным развитием бизнеса через реализацию проектов МФК и ТРК

Проект — это обязательство создать ценность, основанную на миссии проекта, которое должно быть совершено в определенный период в рамках согласованных времени, ресурсов, условий эксплуатации и реализовать стратегические цели развития, определенные для него Базовой компанией.

Проект создается внутри Базовой компании как временная структурная организация и реализуется отдельными людьми. Планируется, организуется, выполняется, контролируется и финансируется как самостоятельное предприятие до полной реализации его миссии.

Девелоперский проект полного цикла (speculative development real estate)* представляет собой комплекс работ по созданию и развитию нового объекта недвижимости на выделенном земельном участке и обеспечению доходности вложенных инвестиций путем предоставления услуг аренды /продажи площадей созданной недвижимости.

Девелоперский проект включает: изучение маркетинговой среды — SWOT и PEST-анализ, разработка концепции проекта и объекта, инвестиционный анализ проекта, правовое обеспечение, создание системы управления, включая организационные и фукциональные структуры, выбор земельного участка под объект, оформление и реализация прав пользования, строительный инжиниринг (инженерно-технические исследования, ТЭО и организация проектирования), управление строительством, управление изменениями, управление рисками, финансирование и управление инвестициями, брокеридж (подбор конечных потребителей или пользователей), продвижение услуг и управление недвижимостью для достижения запланированных финансовых показателей проекта.

В проекте Базовая компания, выступая как единый организатор, формирует инвестиционные модели, финансовые схемы проекта, вкладывает в проект собственные средства, которые являются как минимум «начальным капиталом» инвестиционного проекта, принимает на себя риски и ответственность за неудачу проекта.

Финансовая схема проекта, представляет собой сложную комбинацию собственных средств Базовой компании (личных Стратегического инвестора, или залоговых обязательств по кредитам), привлеченных инвестиций публичного рынка капитала через IPO, венчурного капитала, банковских кредитов, внутренних и внешних займов и платежей от будущих арендаторов. Размер собственного капитала и заемного определяет степень финансовых рисков и прибыль Базовой компании после завершения жизненного цикла проекта. Соотношение собственных и заемных инвестируемых средств, сформировавшееся на рынке девелопмента коммерческой недвижимости, представляет 1:1 (50% : 50%).

Проекты такого рода ориентируются на высокую степень доходности, относятся к рискованным (повышенного риска), так как реализуются одновременно в семи областях инноваций. Они является наиболее сложными из всех возможных операцией на рынке недвижимости, — в них совмещены и риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и технологические и очень сложные финансовые операции.

Для успешной реализации таких проектов Стратегическому инвестору и топ-менеджменту необходимо иметь незаурядные профессиональные компетенции в данной области бизнеса, профессиональную интуицию на прибыль, обладать пониманием процессов в политической жизни страны, отлично ориентироваться в налоговой и законодательной базе, следить за рисками в каждой цепочке проектного процесса, идентифицировать свою позицию по соответствующим рискам и выстраиваить адаптированные стратегии, приспособить существующие на финансовых рынках инструменты, следить за рынками, понимать их эволюцию, быть реактивным, предвидеть, в том числе макроэкономическую ситуацию.

Девелоперский проект полного цикла (speculative development real estate)* — это многоступенчатый бизнес, требующий привлечения значительного числа специалистов из таких областей как (список не является исчерпывающим):

проектное и операционное управление, маркетинг, финансы и инвестиции, бухгалтерия и аудит, налоговая оптимизация, технологии торговли, быстрого питания, ресторанного, развлекательного и гостиничного бизнеса, логистика, бюджетное и процессное планирование, инжиниринг – инженерно-техническое исследование, архитектурное и строительное проектирование, строительство, юриспруденция, брокеридж, управление недвижимостью, реклама, информационные компьютерные технологии, HR, РR , охрана и безопасность и т.д.

По основным сферам деятельности, в которых осуществляется девелоперский проект полного цикла (speculative development real estate)*, он относится к смешанному типу проектов PSO (People-System-Organization), в котором миссия достигается путем сбалансированого развития трех ветвей системы:

• создание системы управления проектом, включающей организационную структуру проекта, компанию Заказчика/пользователя проекта, имплементация и развитие корпоративной культуры и кроссфункционального менеджмента*;
• создание продукта – объекта МФК или ТРК;
• создание системы операционной деятельности, обеспечивающей услуги и эксплуатационную функциональность объекта МФК.

Девелоперский проект, включает в себя подпроекты и монопроекты, и является:

• организационным – так как формирует организационные структуры — проектные команды, юридические лица, и другие субъекты хозяйствования;
• техническим – так как он связан со строительством и реконструкцией зданий и сооружений;

• экономическим – так как, выступая в качестве важнейшего направления реальных инвестиций, его реализация создает не только ценность инноваций, обеспечивающая конкурентоспособность и капитализацию, но и создает ценность владения для всех заинтересованных лиц.
• социальным – так как оказывает реальное влияние на экономические процессы в обществе, доходы бюджета, социальные отношения, развитие участников проекта, их компетенций и развитие интеллектуального и научно-производственного потенциала общества в целом.

По продолжительности осуществления проект относится к среднесрочным — 3-5лет.

По сложности – к сложным (клас ответственности – СС2, СС3; IV, V категория сложности).

По объему инвестиций – крупнобюджетным, свыше 1млн.дол.США.

По рискованности – к рискованым (повышенного риска).

*Девелоперский проект полного цикла (speculative development real estate) – далее по тексту «проект»

*Кроссфункциональный менеджмент (КФМ) — группа менеджеров из различных функциональных департаментов Базовой или Управляющей компании, которая выполняет функции управления в области стратегического планирования и развития, инжиниринга, маркетинга, финансов, развития человеческих ресурсов, управления корпоративными активами, охраны и безопасности, сконцентрированная на решении конкретных корпоративных задач системных инноваций и, одновременно входящая в состав команды проекта для реализации таких системных задач, как повышение уровня капитализация корпоративного бизнеса, улучшение качества продуктов и услуг, снижение стоимости капитала, повышение ликвидности, оптимизация сроков возникновения новых центров доходов , — через реализацию девелоперских проектов.

КФМ также занимается совершенствованием бизнес-системы для достижения корпоративных целей в области системных инновации и проектного управления.

Источник: raydget.ru

Создание девелоперской компании

Застройщики

Строительная отрасль, со своей динамичностью и широкомасштабностью, изменила облик городов и сельской местности. Благодаря растущим ценам на недвижимость и различным налоговым льготам, доступным собственнику недвижимости, эта индустрия стала одним из самых мощных факторов в развитии экономики.

В Америке давно признали полезность использования малых компаний, участвующих в строительстве, поэтому, в отличие от большей части Европы и Японии, законы способствуют тому, что относительно небольшие компании могут участвовать в достаточно крупных строительных проектах. Механизм залоговых процедур и связанных с ними обеспечительных прав позволяют небольшим подрядчикам обеспечить оплату труда и материалов, необходимых для реализации проекта. Это, в свою очередь, позволяет подрядчикам и субподрядчикам с небольшим количеством активов приобретать большое количество материалов. Таким образом, даже небольшие компании могут быть вовлечены в крупные проекты.

Действительно, большее число миллионеров заработали свой первый миллион в девелопменте недвижимости, чем в любая другая отрасль. Девелоперская деятельность, за исключением, возможно, ресторанного бизнеса, является одним из самых высоко рискованных предприятий. Можно с уверенностью сказать, что большинство девелоперов, реализующих первый проект, не получают никакой прибыли, а значительное число полностью терпит неудачу и сталкивается с банкротством.

Причины неудачи многочисленны, но основная проблема, стоящая перед большинством новых девелоперов, заключается в том, что они не обладают навыками ведения бизнеса и правовыми знаниями, необходимыми для успешного развития. Знать, как построить структуру, — это не то же самое, что знать, как создавать и управлять компанией по развитию, получать соответствующее финансирование, взаимодействовать с банками, субподрядчиками и инвесторами, составлять сложные контракты и закреплять права для обеспечения эффективного строительства,получать разрешительную документацию (разрешения на строительство), соблюдать права рабочих, взаимодействовать с контролирующими инстанциями и т. д. Фактическое строительство является лишь одной частью набора навыков, необходимых и многие девелоперы, которые ранее были генеральными подрядчиками, попадают в катастрофические ситуации при реализации проектов: инвесторы в ярости, субподрядчики выходят из проекта из-за споров, инспекторы требуют демонтировать стены и т. д. Когда раньше, они выполняли только строительные функции, все казалось так просто.

Итак, почему люди занимаются девелопментом? Потому что это одна из наиболее доступных для инвестиций деятельность, которая способна приносить прибыль в значительных пропорциях, если все идет хорошо. На относительно стабильном рынке, с прочно установленными законами и финансовыми институтами, используемыми для нужд строительства, риски могут быть сведены к минимуму, если девелопер составляет эффективный план работы, который учитывает многие переменные и проблемы, заложенные в проекте и методы их решения. В этой статье описывается первоначальное планирование, которое девелопер должен достижения для достижения максимальной вероятности успеха.

Основная девелоперская команда

Строитель не является девелопером. Девелопер использует строителей для возведения объекта, вводит его в эксплуатацию и продает его. Строительство является одним из многих необходимых процессов и в то же время наиболее очевидным, но не более важным, чем финансирование проекта, покупка земли и продажа проекта в конце.

Девелопер — это любое физическое или юридическое лицо, которое берет собственность, совершенствует ее, продает или сдает ее третьим лицам либо от своего имени, либо от других лиц. Обычно девелопер организует большую группу профессионалов, которые будут выполнять различные задачи, необходимые для развития, которые обычно включают в себя как минимум следующих лиц:

Кредитное учреждение для осуществления финансирования как покупки земельного участка, так и строительства (реконструкции).

Юристы — для оказания помощи в создании юридического лица, покупки собственности, финансирования для нее, строительных контрактов, вопросов зонирования и использования, вопросов залога и аренды, а также продажи готового проекта.

Эксперты в области налогов, чтобы оказывать помощь по надлежащему планированию налоговой стратегии, по которой будет вестись деятельность и которая будет максимизировать налоговые преимущества девелопмента.

Специалисты по недвижимости, осуществляющие поиск недвижимости для покупки, а в итоге реализации проекта для продажи или аренды созданы площадей.

Инженеры и архитекторы – для проектирования (а иногда и ведения контроля) проекта.

Генподрядчик (часто девелопер) управляет самим строительством и взаимодействует с субподрядчиками.

Субподрядчики — для непосредственных строительных работ над проектом (как минимум, электричество, сантехника, гипсокартон, кровельные покрытия и связанные с этим работы).

Часто эксперты по экологии и / или землепользованию взаимодействуют с местными учреждениями по вопросам зонирования и размещения опасных отходов и т. д.

Часто привлекаются именно местные юристы (адвокаты), которые могут эффективно взаимодействовать с местными городскими должностными лицами при решении проблемных вопросов.

Вышеупомянутый список привлекаемых лиц является минимально необходимым, а особенности отдельных проектов могут потребовать для него гораздо большей команды. Например, строительство или развитие застройки в экологически уязвимом районе потребует специалистов в этих областях, и планы, как правило, должны быть представлены местным строительным органам, что может привести к затягиванию переговоров на длительный срок. Как правило чем крупнее проект, тем больше могут возражать соседи и тем больше времени потребуется для окончательного утверждения проекта местными властями. Это одна из причин, по которой строиться с нуля гораздо сложнее, чем улучшать существующие здания.

Кроме того, если девелоперская компания сама является сложной структурой, такой как партнерство или корпорация, в ней необходимо тщательное планирование, чтобы избежать внутренних споров, приводящих к срыву всего проекта из-за внутренних конфликтов.

Девелопер, таким образом, является руководителем множества различных отделов, которые имеют различные критерии эффективности. Споры между инженером и архитектором или подрядчиком, а также проблемы с инвесторами, способными прекратить весь проект, остановив поток денежного финансирования, требуют своего решения.

Ключевые вопросы

Определите тип девелоперской деятельности, которую вы будете осуществлять. (Коммерческая и жилая недвижимость — собственность или сдача в аренду? Управлять самостоятельно или продавать? Создавать с нуля? Улучшать существующие? Местонахождение?

Партнерство или самостоятельно?

Определите свои финансовые ресурсы. Определите свой заемный потенциал.

Создайте бюджет и временные границы, в рамках которых будут осуществляться отдельные этапы проекта. Привлеките часть своей команды для первоначальных обсуждений предварительных вопросов с ними. Это, как правило, строители, возможно, инженер и / или архитектор.

Найдите хорошего брокера по недвижимости и начните поиск недвижимости и проанализируйте рынок. Пока не торопитесь ничего не покупать.

Как только объект будет найден, наймите юристов, которые будут заниматься правовыми вопросами. Для этого вам понадобится хорошие специалисты, и это будет стоить денег.

Получите финансирование, предназначенное как для покупки, так и для развития. Используя архитектора и строителей, сделайте генеральные планы застройки.

Проведите инвентаризацию имущества и почвы, состояние вод, опасных отходов и т. д. и т. п., Проверьте и еще раз удостоверьтесь, что все расчеты верны, если это необходимо.

Купите недвижимость. Если возможно, купите его у государственных (местных) властей, описанных ниже.

Попросите архитектора составить окончательный план строительства с инженером. Это будет стоить вам определенной суммы. Представьте планы на утверждение всем местным органам по строительству, зонированию и охране окружающей среды. Это будет стоить немалых денег и займет вдвое больше времени, чем вы думаете.

Подпишите договоры на строительство с генеральным подрядчиком, а в случае его отсутствия, с субподрядчиками.

Контролируйте весь процесс строительства. Запаситесь терпением и имеете резервный бюджет для различных задержек и проблем. Сдайте или продайте недвижимость. Наслаждайтесь своей прибылью и беритесь за следующий проект.

Обычные проблемы

Очевидно, что такой сложный процесс имеет много слабых мест, где все может пойти не так. Проблема заключается не в том, что дела идут не так, как надо, а что необходимая переменчивость не предусмотрена в план реализации проекта и не допускает такие неизбежные трудности. Таким образом, необходимо избегать финансирования, требующего очень строгих сроков завершения или допускающих громадные штрафы или график строительства, который игнорирует индивидуальные условия или волокиту государственных разрешений. Вы должны предвидеть появление каких-либо проблем и всегда быть немного пессимистом.

Следует избегать некоторых общих проблем:

Имейте в виду, что банк не ваш друг. Очевидно, что они не спешат закрывать кредит на строительство, и нет ничего необычного в том, что банк надеется на провал проекта к концу для того, чтобы они могли изъять заложенный почти завершенный объект. Ваши финансовые документы должны быть очень тщательно проанализированы и структурированы.

Внутренняя структура девелоперской компании должны быть тщательно оптимизирована, чтобы избежать опасности задержки принятия решений или споров, препятствующих принятию решений. Ограниченная ответственность имеет решающее значение в этой области с высоким риском, а гарантий следует избегать.

Исключить наличие сдержек и противовесов между различными частями вашей команды. Например, архитектор, инженер, подрядчик и субподрядчики должны советоваться и взаимодействовать друг с другом. Составьте контракты таким образом, чтобы оплата зависела от эффективности их работы.

Изучите законы о залоге и кредите. Один невыплаченный вовремя платеж может привести к хаосу в вашем проекте, если уведомление о задержке или залоговое удержание поступит до даты предоставления кредита.

Ожидайте плохую погоду, которая будет задерживать некоторые из ваших проектов. Ожидайте, что органы государственной власти будут выдавать документы два раза медленнее, чем должны это сделать, и, по крайней мере, один инспектор по строительству точно будет самым худшим человеком, с которым вам когда-либо приходилось иметь дело.

Если вы строите в районе с сильной публичной оппозицией, настроенной против строительства, выделите достаточно денег и времени для борьбы с ними или ожидайте неудачи. Изучите ситуацию на местности и при необходимости наймите местных специалистов.

Источник: delovoy-kvartal.ru

Девелоперский проект по строительству

Для снижения рисков при покупке земельного участка под девелоперский проект, приобретателю целесообразно осуществить Legal Due Diligence (обеспечение должной добросовестности).
Необходимо пройти процесс создания независимого представления о землеотводе, сосредоточенного на комплексную юридическую проверку и объективную оценку.
Купленный без соответствующего юридического контроля, земельный участок или другая недвижимость может стать проблемной, не дающей реализовать запланированный девелоперский проект, повлечь снижение доходности, судебные конфликты, признание сделки недействительной. Наши специалисты проведут Due diligence, который снизит инвестиционные угрозы в том числе:

• установим правомочия собственника
• удостоверимся в отсутствии обременений на участок и ограничений в его использовании
• выясним возможность имущества выступать в роли предмета продажи (поставлен ли земельный участок на кадастровый учет, сформированы ли его границы и т.д.)
• определим позволяет ли вид использования земельного участка совершать с ним необходимые операции и можно ли при необходимости изменить ВРИ, к какой категории он относится
• осуществим проверку законности оформления землеустроительной и кадастровой документации
• узнаем всю историю проведения процедур по передаче прав на данный объект
• проведем анализ технических характеристик недвижимости
• наличие инженерного обеспечения участка или имущественного комплекса
• выявим риск неполучения разрешительных документов для осуществления строительства на данном земельном участке

Best use анализ земельного участка

Анализ наилучшего использования земельного участка. Мы соберем значительный объем информации о земельном участке, его окружении и перспективах развития. Проработаем все существенные факторы, альтернативные варианты и выберем самые экономически обоснованные и выгодные в конкретных условиях. Оценим локацию, транспортные связи, инфраструктурную наполненность, места приложения труда, правовые аспекты, инженерные сети, историю окружающих объектов, перспективы развития и многое другое.

Сформулируем идею функционального зонирования участка в соответствии с техническим заданием, рекреационным потенциалом участка и результатами маркетингового исследования. После чего определим вид использования, который максимизирует добавленную стоимость и будет наиболее соответствовать выбранной инвестиционной цели.

Разработка концепции

Разработаем полноценную концепцию развития девелоперского проекта (жилая и гостиничная недвижимость), содержащую в деталях характеристики будущего жилого или рекреационного проекта, включающие все технические показатели и определяющие ликвидность в конкретных проектных условиях. Определим целевую аудиторию проекта (ЦА).
По результатам полученной концепции проводится финансовое моделирование, принимаются решения по инвестициям и разрабатывается технико-экономическое обоснование, а также создаются технические задания на архитектурные и проектно-изыскательские работы.

Формирование стратегии девелоперского проекта

Стратегическое планирование осуществим на весь срок девелоперского проекта, включая предынвестиционную фазу.
Планирование проводим в три этапа, уточняя первоначальный план на всех стадиях реализации проекта. При этом укрупненную стратегию обосновываем на предынвестиционную фазе проекта.

Бизнес-план и ТЭО

Воспользуйтесь нашими знаниями и опытом для разработки подробного бизнес плана и ТЭО проекта.
Разработаем бизнес-план и технико-экономическое обоснование соответствующие всем стандартам финансовых организаций.
Бизнеспланирование для проектов любого масштаба, расположения, сложности и направленности.

Финансовое моделирование

Просчитаем и смоделируем окупаемость и рентабельность девелоперского проекта (малоэтажного жилого комплекса, коттеджного поселка или загородного отеля), а также момент выхода проекта на самофинансирование, оценим и учтем все риски, определим временные, финансовые, материальные и нематериальные затраты для принятия эффективного инвестиционного решения по проекту.

Формирование структуры и источника финансирования

Имеем прямые контакты с государственными и коммерческими банками, инвестиционными фондами, а также частным инвесторами, что позволяет сформировать и оптимизировать структуру и источники привлечения финансирования в девелоперский проект.

Юридическое сопровождение

Осуществим юридическое сопровождение девелоперского проекта, что позволит минимизировать риски, которые могут возникать в процессе его воплощения.
В том числе следующе риски:

• земельный участок не сформирован
• выделение участка сопровождается спором о его границах
• правовой режим не позволяет реализовать проект ввиду невозможности смены вида разрешенного использования земли
• обременениями земельного участка, выделенного под проект (на участке имеется другой объект, наличие которого затрудняет реализацию проекта)
• требованиями третьих лиц, имеющих право ограниченного пользования объектом или земельным участком
• участниками проекта ненадлежащее оформление правового статуса и порядка взаимодействия между участниками
• длительность прохождения согласования и заключения договоров и соглашений с крупными холдинговыми структурами
• наличие конфликтов между руководством и собственниками участника, затрудняющих реализацию проекта
• возникновение противостояния между самими участниками в процессе реализации проекта и т.д.

Исходно-разрешительная документация (ИРД)

Подготовим полный пакет исходно-разрешительной документации, включающий в себя проекты и расчеты потребностей, технические условия (ТУ) на присоединение ко всем инженерным сетям, градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), заключение госэкспертизы по проекту, схему планировочной организации земельного участка (СПОЗУ), материалы инженерных изысканий, а также иные документы, полученные от уполномоченных государственных органов и специализированных организаций, для разработки проектно-сметной документации и согласования строительства объекта недвижимости. Получим разрешение на строительство.

Изменение ПЗЗ

Комплексно решаем вопросы, связанных с установлением или изменением градостроительного регламента в отношении земельных участков, в частности, с изменением Правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Этот документ определяет разбивку территории на определенные зоны, для каждой из которых прописываются свои параметры проектирования и строительства.
Внесение изменений в ПЗЗ необходимо при:

• установление или изменение границ территориальных зон и подзон
• смене видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства
• установлении или изменении максимально допустимых границ участков, параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства
• корректировки ограничений в отношении объектов, расположенных в зонах с особыми условиями использования территории

Получение ГПЗУ

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — документ, который носит информативный характер. Он является выпиской из Правил землепользования и застройки, в которой содержатся сведения о целевом назначении земли (территориальной зоне, основных, условно разрешенных, вспомогательных видах разрешенного использования), границах объекта, требованиях к постройкам, ограничениях в использовании участка, технических условиях подключения к инженерным сетям и др.
Получение ГПЗУ является обязательным для разработки проектной документации, проведения экспертизы проекта строительства или реконструкции, получения разрешения на строительство или ввод в эксплуатацию здания. Возьмем на себя оформление градостроительного плана земельного участка.
Благодаря помощи наших специалистов вы: получите ГПЗУ быстро:

• никаких задержек из-за отсутствия нужной документации или неправильного заполнения заявления;
• сэкономите время на сборе документов и их подаче;
• сможете получить ГПЗУ с нужными вам параметрами для строительства или реконструкции.

Изменение ВРИ

Предлагаем услуги по изменению вида разрешенного использования земельного участка. Мы сменим ВРИ в кратчайшие сроки, приведя его в соответствие с вашими планами.
Наш практический опыт позволяет с первого обращения в государственные инстанции вносить изменения в ПЗЗ и изменять вид разрешенного использования в подавляющем большинстве случаев. Мы ведём работу через главархитектуру, департамент имущества, кадастровую службу или администрацию муниципального поселения, а в случае неправомерного отказа подадим исковое заявление в суд.

Вопросы изменения ВРИ регулируются Градостроительным кодексом РФ. Согласно этому документу, участок может иметь один или несколько из следующих видов разрешенного использования:

Основной. Это главная характеристика функционального назначения участка, которая в общем описывает, для каких целей его можно использовать. Основные ВРИ определяются согласно классификатору. Выделяют 15 разделов, некоторые имеют подразделы. Например, основной ВРИ «Жилая застройка» (код 2.0) включает «Малоэтажную жилую застройку» (код 2.1), «Блокированную жилую застройку» (код 2.3) и др.

Вспомогательный. Он дополнительный к основному и необходим для безопасной и полноценной эксплуатации земли. Сюда относят детские площадки, общественные туалеты, гаражи, объекты ЖКХ, торговые площадки и др.

Условно разрешенный. Это способы использования земли, которые нарушают правила землепользования и застройки и допустимы только при выполнении определенных условий. Они индивидуально определяются в отношении каждого участка. Например, для жилых зон это будет размещение административных или медицинских учреждений, для общественно-деловых зон — строительство жилых объектов и т.д.

Оценка уровня шума

При выборе земельного участка под коттеджный поселок, малоэтажный жилой комплекс или загородный отель немаловажным критерием для принятия решения являются шумовые характеристики рассматриваемого участка.
При необходимости, мы подготовим отчет, о шумовых характеристик автотранспортных потоков, железнодорожных поездов и авиационных шумов в расчетных точках. А так же предложения по мероприятиям и их стоимости для защиты от шума.
В состав работ войдут:

• натурные измерения уровней шума на рассматриваемой территории
• акустический расчет эффективности шумозащитных мероприятий
• расчет параметров устройства шумозащитного экрана
• построение шумовых карт

Согласования с органами надзора и власти

Согласуем девелоперский или строительный проект в органах исполнительной власти и надзора, это позволит сделать его реализацию легальной и более безопасной. В спектр наших услуг входит сопровождение проекта на всех этапах согласований, в том числе изменение правил землепользования и застройки с утверждением территориальных зон и подзон.
Пройдем лабиринт многочисленных кабинетов и получим все разрешения и согласования. С нашей помощью разрешимы практически все проблемы. Мы знаем, как быстро и без лишних хлопот пройти требуемые процедуры. И самое главное: специалисты нашей компании уверены в грамотности принимаемых решений, поэтому согласование наших проектов осуществляется без задержек и с гарантией положительного результата.

Землеустройство

Комплексное решение вопросов, связанных с оформлением земельных отношений.
Мы управляем земельными активами с 2003 года, нами накоплен уникальный опыт в образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства.
Все мероприятия мы осуществляем на основе сведений государственного земельного кадастра, государственного градостроительного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной документации, связанной с использованием, охраной и перераспределением земель.

Комплексное сопровождение проектов ГЧП

Сопровождение проектов государственно-частного партнерства, концессионных соглашений в том числе:

• разработка концепций реализации проектов
• оказание помощи при подготовке заявок, конкурсных предложений и иных необходимых документов для участия в конкурсе на право заключения соглашения о ГЧП
• подготовка концессионных соглашений и договоров, опосредующих реализацию ГЧП-проектов (в т.ч., проектных соглашений, договоров о строительстве, управлении, финансировании), иной необходимой сопроводительной документации
• юридическая оценка проектных рисков и рекомендации по их оптимальному распределению среди участников проекта
• консультирование по корпоративному и налоговому структурированию, включая деятельность консорциумов
• консультирование по проектному финансированию и разработку соответствующей документации, включая обеспечительные инструменты
• консультирование по вопросам земельных правоотношений и прав на объекты недвижимого имущества
• разрешение споров, связанных с организацией и реализацией ГЧП проектов

Газификация и электроснабжение

Обеспечиваем газификацию и электрификацию гражданских и промышленных объектов.
Выполним расчеты оптимальных потребностей, сделаем теплотехнический расчет газа (Максимальный часовой расход газа), спроектируем, получим положительное заключение экспертизы, получим технические условия (ТУ) и разрешения на строительство, обеспечим строительство газопроводов среднего и низкого давления, электрических сетей, а также газораспределительных и трансформаторных подстанций.

Ввод в эксплуатацию

Подготовим силами наших специалистов полный комплект документов и проведем все необходимые мероприятия после завершения строительства, получим разрешения на ввод объектов в эксплуатацию и оформим права на недвижимое имущество.
Если объект строился не нашей компанией, то готовы оказать эту услугу только в рамках комплексного сопровождения строительства/реконструкции зданий.

Источник: m9development.ru