Девелоперский проект строительства это

Анна работала в крупных отраслевых бизнесах телекоммуникаций и девелопмента федерального уровня: МТС, Ростелеком, ТАЛАН, РивьераПарк.

Руководила разработкой и брендингом инновационных продуктов и управляла digital-трансформациями в компаниях.

Более 5 лет Анна руководила маркетингом и продажами застройщиков в разных городах.

Один из проектов — ЖК Ривьера Парк — мы подробно описали в нашем кейсе.

На вебинаре Анна поделилась своими наблюдениями того, как правильно и успешно создать и реализовать девелоперский продукт:

Не ошибусь, если скажу, что многие, кто работает в маркетинге, основываются на академической фундаментальной теории американского профессора Маккарти, которая была создана еще в 1960 году: теория 4P, маркетинг-микс.

• Product (продукт);
• Price (цена);
• Promotion (продвижение);
• Place (место). Место как канал продаж или канал дистрибуции.

PRODUCT (продукт) включает в себя: ассортимент, качество, дизайн, свойства, ТМ, упаковку, обслуживание, гарантию.

Девелоперский проект как продукт: грамотно создаем и успешно реализуем.

Продукт в девелопменте — это не просто здание или фасад.

Продукт в девелопменте — это совокупность всех свойств и характеристик проекта, включая нематериальные.

Они должны быть увязаны между собой единой идеологией. В этом случае во всем, с чем «касается» и что видит клиент, не возникает противоречий, и формируется проект как продукт с идеей и именем.

Не секрет, что на региональном рынке есть проблема с новыми земельными участками. Часто они точечные. Поэтому расположение участка в центральной «вкусной» локации во многом определяет дополнительную ценность продукта и способствует ускорению продаж.

Чтобы разработать земельный участок, сначала необходимо создать эскиз генерального плана. Это основа матрицы продукта, которая подразумевает эффективное использование участка, оптимальную посадку и конфигурацию секций, коммерциализацию потоков и интеграцию в городской контекст.

На данном этапе определяется, так называемый, баланс будущей территории и закладывается основа для максимизации коммерческого «выхлопа» от продаваемых площадей за счет повышения добавленной стоимости.

Баланс территории показывает, каким образом мы разместим объем зданий на нашем земельном участке, чтобы территория была соразмерна будущим жителям. Также необходимо, чтобы наше пространство правильно соотносилось с окружающей городской застройкой.

На этом этапе мы продумываем морфологию застройки:
— этажность,
— направленность и сонаправленность зданий по отношению к друг другу,
— соблюдение инсоляции и т. д.

Планируем функциональное зонирование, комбинаторику деловых общественных и частных зон, пешеходные потоки и торговую инфраструктуру.

Мы изначально должны рассчитать, каким образом будут расходиться пешеходные и транспортные потоки внутри нашего проекта.

Необходимо продумать, каким образом мы сможем усилить комфорт за счет достаточного количества наземного, подземного и гостевого паркинга.

• внутреннее и внешнее благоустройство дворов;
• благоустройство по периметру;
• общественные зоны.

После эскизного генплана наступает стадия мастер планирования: детальной проработки всех вышеуказанных параметров и прорисовки архитектуры фасадов и т. д.

Важно понимать, что этап разработки территории является ключевым. Ему нельзя уделять минимальное внимание. То, как вы определите и распланируете свой земельный участок предопределяет, насколько маржинальным будет ваш проект.

Сегодня мир из окна стал продолжением квартиры. Это тоже часть девелоперского продукта.

Застройщики используют такие тренды, как «за городом в городе» или «юг на севере»: зеленый двор без машин, продуманный ландшафтный дизайн во дворе, максимальное сохранение природных насаждений при строительстве.

Мы формируем такую среду, которая позволяет, находясь, например, в центральной локации города, ощущать себя приватно за счет вида на парк, на водоем. Или за счет какого-то дополнительного ландшафтного озеленения.

При подготовке проекта, мы можем усиливать коммерческую торговую составляющую за счет изначального планирования недостающих в нашем районе объектов.

В идеале, когда все рядом. За продуктами — просто спуститься на первый этаж, встретиться с кем-то — 5 минут от дома до кофейни, 10 минут до школы и сада, без пересечения оживленных дорог, без большого перепада высот.

Зеленый оазис под окнами — молодым родителям не нужно никуда идти или ехать, чтобы просто погулять с маленьким ребенком. Тишина, пространство без машин, с удобными тротуарами и скамейками — вот же оно, начинается как только выходишь за пределы двора. Сквер, детский кластер со школой балета, школой детского и юношеского творчества, с частным детским садом и т. д.

При подготовке проекта, мы можем усиливать коммерческую торговую составляющую за счет изначального планирования недостающих в нашем районе объектов. Например, мы понимаем, что в районе недостаточно спортивной составляющей или каких-то частных детских школ. И изначально закладываем в свой проект необходимое количество помещений для будущих потенциальных операторов.

Интеграция в городское пространство происходит быстро и уверенно, если изначально правильно подобрана локация. Кроме того, важно закрывать сразу все потребности клиента, уже подумав и придумав за него, где он сможет оставлять свой автомобиль.

К первому уровню атрибутов качества относится то, что связано с технической, инженерной составляющей, решениями фасадов, шумоизоляцией, с материалами и т. д., включяя «умный дом» и «начинку» внутри дома.

Это ставка на экологичность, материалы с натуральным и «понятным» составом.

Например: кирпич, керамзитобетон, блоки Porotherm. Кроме того, прозрачная политика в отношении материалов и технологий, которые используются в строительстве.

Это должна быть информация, которую не нужно искать в проектной декларации или дополнительно запрашивать у застройщика. Максимально доступная информация.

Например, у нас это «Технологии комфорта» на страничке каждого дома: краткое описание материалов, их свойства, как конкретно эти свойства могут улучшить жизнь человека.

Второй уровень — это внешнее и внутреннее благоустройство.

К внутреннему благоустройству мы относим дворы и внутреннее пространство дома, т. е то, куда попадает житель, когда выходит из квартиры, и то, куда он возвращается (холлы, межэтажное помещение, пространство). Мы транслируем идеи о том, что холлы и дворы — это тоже дом, это своего рода продолжение вашей гостиной. Чувствуйте и ведите себя, как дома.

Знакомьтесь с соседями, начинайте и поддерживайте приятный small talk. Выстраивайте связи, заводите дружбу — как, собственно, у нас это уже случилось в квартале «В Сердце». Оказалось, некоторые не просто знают друг друга, а уже дружат семьями и ходят в гости.

На сегодняшний день есть системный подход к формированию благоустройства с точки зрения общественных пространств. Он называется Mixed-use.

Включает три ступени:

• локальные общественные зоны.

• полуприватное пространство, которое может быть использовано жителями нескольких домов или кварталов в вашем проекте.

• приватный уровень.

Все эти зоны в миксе создают точки притяжения и возможности для совершенно разных сценариев. Мы уходим от того, что двор — это только двор и прилегающее пространство. И от того, что это зона только для жителей этого дома. Мы можем организовывать эти пространства совершенно по-разному.

Третий уровень атрибута качества — это все, что связано с квартирографией и типологией квартир.

Здесь мы говорим не только про количество квадратных метров. На сегодняшний момент мы формируем свой подход к квартирографии.

Распространенным является подход, который позволяет выделить внутри квартиры многофункциональные зоны. Например: большая гостиная в какой-то из вечеров используется для вечеринки с помощью какой-нибудь раскладной стены. Завтра гостиная превратится в дополнительный кабинет для старшего члена семьи.

Или террасы и обогреваемые балконы, которые позволяют личный быт убрать на задний план.

Это возможность предложить потенциальному клиенту, который к нам обратился, разные варианты продукта.

Здесь мы говорим не только про 2-ух или 3-ех комнатные квартиры. Мы имеем в виду предложения разных форматов.

Это могут быть пентхаусы, квартиры с двойным светом или квартиры свободной планировки и так далее. Это разнообразие и даже многообразие планировок. Большой разброс в плане площади. В «Ривьера Парк» это от 35 кв. м до 203 кв.м. От классики и до абсолютной свободы — лофты, пентхаусы, квартиры со вторым светом, открытые планировки.

Альтернативы не только на уровне квартир, но и на уровне домов.

Например, в одном проекте комплексного освоения территорий могут сочетаться дома разного уровня классности: комфорт, комфорт+ и бизнес. При этом дома могут быть разведены визуально с точки зрения архитектуры, этажности, количества квартир на этаже. За счет различных внутренних сценариев можно создать классный комьюнити.

Наши внутренние финансовые инструменты: специальные предложения, ограниченные во времени, коллаборации и партнерства с банками, ко-брендинг с федеральными брендами. Так мы с федеральной сетью «М.Видео» сделали проект cashback-картами. Он себя оправдывает и работает в две стороны.

Покупка комплектом — это выгоднее, быстрее и разумнее. Коробочный продукт удовлетворяет все основные потребности: в собственном жилье, в месте для машины, в месте для сезонных вещей и даже в чистовой отделке.

Мы на себе ощущаем, что у нас большой поток покупателей из центральной части России и с Севера. Это история, когда мы изначально предвосхищаем потребности клиента и закрываем его «боли». Сразу продаем ему квартиру, кладовую и паркинг.

Мы тем самым заботимся о том, что все его вещи будут в сохранности, машина будет защищена. Мы предоставляем ему дисконт, который он бы не смог получить, приобретая только одну квартиру.

Это моя любимая категория. Считаю, что сервис в девелопменте — это тема, которая требует отдельной проработки. Сейчас даже начинает появляться такая история, как сервис-дизайн.

Помните, я говорила о теории 4P? В сегодняшних реалиях я бы добавила сюда еще одну букву P: person, personality. По-русски: личность, потребитель.

Наша команда уверена, что основа сервиса — это команда.

Мало влюбить клиентов в проект. Важно влюбить его еще и в себя как в персонального менеджера. Люди влюбляются в людей, и люди покупают у людей.

Мы иногда говорим, что у нас внутри компании действует «P2P» маркетинг: когда подход person-to-person (человек человеку) — важная часть клиентского сервиса.

К атрибутам сервиса относятся все моменты взаимодействия с клиентом: от первого касания с рекламным буклетом, стаканчика с кофе и информирования во время строительства до передачи ключей и управляющей компанией.

Здесь не бывает мелочей. Важно контролировать каждый момент и исправлять при необходимости.

Должны быть понятными и положительными в информационном пространстве города, региона или страны, если мы говорим о федеральном застройщике. Речь идет о застройщике, который привлекает внимание нетипичностью своих проектов, создает новый образ городской жизни, имеет авторитет среди властей и среди жителей города, параллельно вкладывается в некоммерческие проекты.

Нужно стремиться попасть в тот самый список из первых трех застройщиков или первых трех проектов, которые себе условно составляет клиент, когда приступает к выбору будущего места проживания. Попасть в «top of mind» клиента.

Ничто так не влияет на лояльность покупателя, как своевременная сдача дома. Еще лучше — если объект сдан раньше срока.

Это круто работает на повторные продажи. Это важно, если у вас несколько домов, несколько очередей строительства. Или вы планируете еще один проект.

Эта тема дискуссионная. Она актуальна для девелоперских компаний.
Когда мы создаём девелоперский продукт, мы смотрим в будущее. Как правило, создание проекта занимает от 9 до 12 месяцев в зависимости от масштабов проекта.
Создавая проект сегодня, мы должны построить всевозможные сценарии и предвосхитить, каким же будет наш проект через три года (закладываем год на создание проекта и 2 — 2,5 года на реализацию).

Примечательно, что траектория развития проектов в девелопменте реверсивная. Мы не идем из точки, А в точку Б. Мы идем из точки Б в точку А.

Сначала строим гипотезы и формируем параметры нашего продукта. На этом этапе задействовано огромное количество людей: команда из проектировщиков, архитекторов, маркетологов, финансистов, юристов и так далее. И только через три года мы увидим, а что же у нас в итоге получилось?

Итак, кто же должен отвечать за продукт застройщика?
Это извечный вопрос. Кто же: маркетологи или продавцы?

Ни те, ни другие.

В современных рыночных условиях это должен быть продуктолог. Это может быть директор по продукту, менеджер по продукту или руководитель подразделения по продуктам (в идеале).

Это отдельный специалист, который немножко футуролог. Он всегда нацелен на будущее. Если мы говорим про его профессиональные качества, то ожидаем от него вперемешку и soft skills и hard skills.

Продуктолог воспринимает проект как собственный бизнес. Он должен быть классным коммерсантом и иметь мультидисциплинарное мышление.

Он может найти фишки и нестандартные приемы, которые, на первый взгляд, не имеют отношения к девелопменту. И умеет применить их к сфере строительства и при этом кастомизировать.

Продуктолог может предвосхищать тенденции и при этом быть гибким. Менять и меняться раньше рынка. Продуктолог должен иметь креативную насмотренность, которая позволит заимствовать приемы из разных других отраслей. Он способен гибко управлять проектом на всем этапе жизненного цикла.

Продуктолог способен понять, когда и как правильно измерить ту или иную «температуру по больнице» и правильно выбрать инструменты, которые позволят управлять ситуацией в моменте. Это немного кризисный менеджер.

Источник: artsofte.digital

Кто такой девелопер и чем занимается девелоперская компания

Что такое девелопмент в строительстве, какие виды существуют

Девелопмент – это вид предпринимательской деятельности, направленной на получение прибыли посредством создания и развития строительных объектов.

Для понимания того, что такое девелопмент недвижимости, важно не только знать, какие задачи ставятся перед специалистом в данной области, но также уметь различать разновидности этой деятельности. Их можно поделить на две крупные категории: по особенностям финансового управления и типу недвижимости

Разновидности по финансовому управлению

По этому признаку девелоперская деятельность подразделяется на две крупные категории – fee development и speculative development:

1. Термин fee development происходит от английского слова «гонорар». Что это такое? Это деятельность, конечной целью которой является получение денежного вознаграждения за работу без финансовых рисков. Девелопер, работающий по данному принципу, не осуществляет вложение собственных средств, а нанимается инвестором для возведения объекта. Конечный заказчик не вникает, что такое девелоперский проект, а только вкладывает средства. В обязанности девелопера входит разработка проекта, строительные работы и получение разрешительных документов. Ответственность целиком лежит на девелоперской компании, которая сама занимается привлечением нужных специалистов.
2. Speculative development – это спекулятивный вид деятельности. Подобная схема работы считается более рискованной и сложной. Основное отличие от первого варианта заключается во вложении девелоперской компанией собственных средств. В этом случае девелопер, значит полноценный заказчик и исполнитель в одном лице. Это сопряжено с определёнными рисками и требует тщательного просчёта и грамотной реализации. Финансовое обеспечение проекта представляет сложную схему, включающую собственные средства, привлечённые банковские кредиты, средства будущих арендаторов.

Спекулятивный девелопмент требует просчёта всех рисков с целью их минимизации

Кто такой девелопер?

Девелопер – это компания, которая создает объект и руководит этим процессом. Совокупность всех работ, которые выполняет девелопер, представляет собой комплексный инвестиционный проект в сфере недвижимости. При реализации проекта разработчик (он же девелопер) стремится минимизировать риски и повысить прибыльность. В некоторых случаях он может действовать только как исполнитель и получать фиксированную плату от клиента за свою работу. Если разработчик выступает инициатором проекта, то он вынужден принимать на себя все риски.

Девелопер – это профессионал в сфере недвижимости, который специализируется на создании новых или реконструкции существующих объектов, их успешном маркетинге и продаже. Эти сотрудники часто работают с партнерами, чтобы разделить риск и рабочую нагрузку, и они могут работать для крупных компаний, которые проводят девелопмент недвижимости в больших масштабах или используют развитие недвижимости в качестве одного инвестиционного инструмента в разнообразном портфеле.

Люди могут подойти к карьере девелопера с разных точек зрения. Девелоперы могут иметь ученые степени в области развития недвижимости, или исходить из функционирования в качестве агента по недвижимости, подрядчика или архитектора.

Работа в качестве девелопера недвижимости является очень сложной задачей. Разработчики должны иметь возможность оценить широкий спектр будущих вариантов событий и определить, будут ли они работоспособны и приемлемы. Он может посмотреть на пустой участок и найти в нем потенциал или совершить экскурсию по ветхому зданию и создать план для реконструкции и успешной продажи в будущем.

Девелоперы, как правило, работают в больших масштабах, участвуют в строительстве нескольких единиц, которые могут простираться на тысячи объектов.

Опыт работы в сфере недвижимости имеет решающее значение, так как девелопер должен хорошо знать рынок, чтобы понять, будет проект успешным или нет. Девелоперы также нуждаются в связях с местными органами власти, которые помогают им выполнять проекты, начиная от людей в офисе, которые могут предоставить рекомендации, чтобы помочь продвинуть проект до соратников по планированию в муниципальных органах, которые будут продвигать эти проекты.

Хороший застройщик также является частью более крупной команды. Девелопер должен сотрудничать с архитекторами, подрядчиками, ландшафтными дизайнерами, политиками, агентами по недвижимости и многими другими профессионалами, чтобы сопровождать проект от начала до конца. Девелоперы должны выбирать хорошие команды, организовывать их эффективно и управлять ими, удовлетворяя потребности проекта и членов команды, сохраняя контроль над общим развитием.

Многие застройщики выбирают определенную область специализации, такую как элитная жилая недвижимость, коммерческая недвижимость, недвижимость среднего класса, жилье для малоимущих и так далее.

Девелоперы могут также расширять географические границы своих проектов. Например, девелопмент, который связан с элитным жилым рынком в Нью-Йорке, не обязательно будет столь же успешным в Миннеаполисе.

Обучение на Девелопера

Московский открытый институт

Строительство (Филиал в г. Оренбурге Московского технологического института)

Московская Академия предпринимательства при Правительстве Москвы

Экономика (Московская Академия предпринимательства при Правительстве Москвы)

Московский гуманитарный университет, МосГУ

Экономика предприятия (Факультет экономики, управления и международных отношений)

Национальный исследовательский университет «МЭИ»

Экономика (Инженерно-экономический институт НИУ «МЭИ»)

Московский технический университет связи и информатики

Экономика (Заочный общетехнический факультет МТУСИ)

Девелопмент в России развивается постепенно, поэтому и квалифицированных специалистов в этой области сегодня не так много. Как правило, в девелопмент приходят специалисты из строительного бизнеса (например, проектировщики и руководители строительных проектов). Успехов в девелопменте добиваются выпускники экономических, строительных, финансовых и даже технических факультетов. Специальности «Девелопмент» в ВУЗах вы не найдете, зато есть «близкие по смыслу»: «Промышленное и гражданское строительство», «Менеджмент организации», «Экономика и управление на предприятии», «Экспертиза и управление недвижимостью«.

Многогранность профессии «девелопер» предполагает широкий круг знаний в различных областях юриспруденции, бизнеса и инженерных наук. Такому специалисту необходимо и образование в сфере финансов и маркетинга. На сегодняшний день большинство специалистов в области девелопмента имеют техническое образование. Многие из них являются выпускниками МГСУ (Московский государственный строительный университет). Девелоперу не помешает финансовое, юридическое, экономическое образование. Кроме того, приветствуется знание английского языка и постоянное повышение квалификации — стажировки, курсы и т. д.

Девелопер должен уметь считать деньги, распознавать перспективные возможности, находить и использовать связи, привлекать инвестиции, координировать деятельность других участников процесса — это все качества предпринимателя и управленца. Развивают их, как правило, на специализации business administration (МВА). А специализированных дипломов девелопера нигде в мире пока не выдают.

Большим подспорьем в развитии девелопера как специалиста являются так называемые IPP (Individual Professional Project), то есть стажировки в реальных условиях с целью получения необходимого опыта.

Начальные знания по направлению «Девелопмент», можно получить в Школе менеджеров «Арсенал» на бизнес-курсе «Управление недвижимостью».

Зачастую девелоперские компании стремятся самостоятельно обучить собственного специалиста, нежели потратить огромные средства на поиск и найм опытного профессионала.

Имя и репутация

Как связано название с эффективностью девелоперской компании?

“Если мы взглянем на верхнюю двадцатку Единого реестра застройщиков, куда входят самые крупные девелоперы России, мы не увидим ничего общего в их наименованиях. Здесь встречаются русскоязычные и англоязычные названия, аббревиатуры и сложносоставные названия, короткие и длинные, более и менее благозвучные. За компанию говорят ее зримые достижения, и если их нет, никакое гениальное название этого не скроет”, — считает М.Литенецкая.

Как справедливо замечает С.Киселев, зависимость скорее обратная: сначала девелопер заходит в категорию надежных застройщиков, и лишь потом на него начинает работать бренд.

“Например, сейчас на рынке недвижимости “КОРТРОС” ассоциируется у покупателя с новым качественным уровнем жизни, умными технологиями домостроения и стабильностью. Такой имидж, вне всяких сомнений, оказывает серьезное влияние на темпы нашего развития”, — подчеркивает он.

Кто такой девелопер, чем он занимается

Кто такой девелопер в строительстве вне зависимости от типа управления или вида недвижимости?

Это человек, чьи функциональные обязанности заключаются в:

• проведении анализа рынка для повышения эффективности использования объекта;
• разработке плана и концепции будущего строительства;
• определении коммерческого потенциала;
• получении согласований;
• контроле процесса строительства;
• продаже объекта или сдаче его в аренду.

Важными качествами данной профессии являются:

• стрессоустойчивость;
• устремлённость к достижению цели;
• способность аналитически мыслить;
• организаторские способности.

Функциональные обязанности

Для того, чтобы стать успешным девелопером, человек должен иметь юридическое, экономическое или техническое образование, а лучше, если у него их будет несколько.

К основным задачам работы девелопера относятся:

• проектирование;
• создание бизнес-плана;
• приобретение участка;
• организация строительных работ;
• проведение рекламной компании;
• продажа или сдача в аренду готового объекта для получения прибыли.

Главными плюсами данного вида деятельности является высокая доходность, практически полное отсутствие конкуренции и востребованность. К числу минусов относят большое количество стресса. Также отсутствие должной практики может привести к значительным финансовым потерям.

Важные качества девелопера

Девелопер должен обладать следующими основными качествами:

• устойчивость к стрессам;
• целеустремленность;
• аналитический склад ума;
• организаторские способности.

Дополнительно девелоперу требуются навыки в области организационной деятельности. Умение найти подход тоже не последнее качество для человека данной профессии.

Лидерские качества также помогут девелоперу собрать команду хороших специалистов и правильно организовать весь строительный процесс.

Жизненный опыт поможет отобрать хорошего профессионала:

1. архитектора;
2. юриста;
3. брокера;
4. специалиста по маркетингу и т. п.

Специалист этой области обязан уметь своевременно принимать решения о реорганизации объекта, с целью получить большую прибыль, а также грамотно организовать весь строительный процесс. Поэтому, девелопер должен хорошо разбираться в инженерной и строительной теории, а также иметь соответствующую практику.

Девелопер должен иметь одно из высших образований:

• юридическое;
• экономическое;
• техническое.

Дополнительно у такого человека должны присутствовать знания объектов недвижимости, сфера архитектуры, а также оформления сделок.

Достоинства и недостатки

Хороший девелопер должен отлично разбираться в областях:

• финансовая;
• юридическая;
• инженерная;
• строительная.

Если учитывать данную много профильность профессии, можно сказать, таких специалистов на строительном рынке очень мало. Соответственно, конкуренции здесь практически нет.

Профессия девелопер имеет главные плюсы:

1. высокая доходность;
2. отсутствие конкуренции;
3. востребованность.

К недостаткам можно отнести плохие тенденции последних лет. они связаны с кризисом на строительном рынке. Также к минусам относят повседневные стрессовые ситуации из – за сложностей в работе.

Девелопмент – это предпринимательская деятельность, связанная с созданием и развитием объекта строительства. Это сравнительно новое название в области рынка недвижимости.

Отличия девелопера от застройщика

В европейских странах к термину «застройщик» не привыкли. В сфере недвижимости там задействованы девелоперы.

Функционал застройщика не предполагает такого разнообразного числа решаемых задач и широчайшей деятельности.

Что это такое простыми словами

Слово developer производное от глагола «to develop». Переводится оно, как развивать. Девелоперы занимаются развитием нежилых территорий, возводя на них объекты. Существует еще один перевод данного слова, как программист или разработчик. Но, в русском языке это понятие используется очень редко.

Девелопер – это лицо, которое занимается развитием объекта. Под объектами обычно подразумеваются сооружения, здания, или земельные участки на которых девелопер развивает или строит.

Девелопером может быть физическое лицо или управляющие компании, которые занимаются непосредственным строительством, ремонтом и реконструкцией объектов. Также девелоперская компания управляет денежными потоками в проекте на строительство.

В России девелопер тесно связан с застройщиком. Разница заключается в том, что застройщик – это владелец земли, а девелопер занимается непосредственными работами. Иногда девелоперы становятся застройщиками.

Чтобы построить бизнес девелопера необходимо обладать навыками сферы управления строительными проектами. В нашей стране данное направление является весьма перспективным, так как присутствует минимум конкуренции.

Разница между деволопером и застройщиком

В России девелопер тесно связан с застройщиком. Зачастую участники рынка недвижимости не видят особой разницы между этими понятиями, считая их синонимами, тем более что законодательные акты нашей страны не содержат определений девелопера и девелопмента. Однако функционал застройщика не предполагает такого разнообразного числа решаемых задач.

Базовыми функциями застройщика являются:

• получение разрешения на строительство;
• получение права ограниченного пользования соседними земельными участками на время строительства;
• привлечение подрядчика для осуществления работ по возведению здания или сооружения в качестве лица, осуществляющего строительство, в случае осуществления работ по договору;
• обеспечение строительства проектной документацией, прошедшей экспертизу и утверждённой в установленном порядке;
• обеспечение выноса в натуру линий регулирования застройки и создание геодезической разбивочной основы;
• привлечение для авторского надзора лица, осуществившего подготовку проектной документации, за строительством объекта;
• извещение о начале любых работ на строительной площадке органа государственного строительного надзора;
• обеспечение строительного контроля застройщика (заказчика);
• приём законченного строительством объекта строительства в случае осуществления работ по договору;
• организация наладки и опробования оборудования, пробного производства продукции и других мероприятий по подготовке объекта к эксплуатации;
• принятие решений о начале, приостановке, консервации, прекращении строительства, о вводе законченного строительством объекта недвижимости в эксплуатацию;
• предъявление законченного строительством объекта строительства органам государственного строительного надзора и экологического надзора;
• сдача объекта строительства уполномоченному органу для ввода в эксплуатацию;
• все действия, связанные с сохранением исполнительной и эксплуатационной документации.

Все функции застройщика так или иначе связаны только со строительством объекта недвижимости

Застройщик не ведёт вопросы, связанные с финансированием и продажей коммерческой недвижимости.

В отличие от застройщика, задачей которого является реализация проекта и непосредственное проведение строительных мероприятий, девелопмент занимается полный циклом работ, от задумки до финальной реализации. Исходя из этого можно сделать вывод, что функционал девелопмента более обширный, состоит из таких операций:

1. Разработка идеи. Это может быть как проект жилищного строительства, так и возведение коммерческих объектов. Девелопмент не ограничивает себя в объёмах, потому нередко выступает как ключевое лицо в масштабных строительных проектах.
2. Анализ ситуации. Это важнейшая процедура, позволяющая определить, будет ли планируемый проект целесообразным. В рамках исследовательских работ девелопер просчитывает ликвидность проекта, потенциальные сроки окупаемости, возможный уровень прибыли и степень риска. На основании этих сведений принимается решение относительно участия в проекте.
3. Поиск строительной площадки, приобретение прав на землю.
4. Создание проекта, который планируется реализовать.
5. Поиск подрядной структуры для выполнения работ по строительству или реконструкции.
6. Контроль над строительным процессом. Девелопер обязательно контролирует процесс реализации проекта, следит, чтобы все операции выполнялись в строгом соответствии с проектом без задержек и дополнительных затрат.
7. Поиск покупателей или арендаторов. Итоговая ликвидность проекта напрямую зависит от того, как быстро девелопер найдёт организации или физических лиц для продажи или сдачи в аренду объекта недвижимости. Потому на этом этапе ими проводится анализ рынка. Это даёт возможность определить целевую аудиторию проекта, к которой можно обратиться с предложением.
8. Управление объекта. После конечной реализации девелопер продолжает активно участвовать в жизни проекта. Зачастую участие проявляется в создании управляющей компании, которая следит за состоянием постройки.

Девелопментом называют предпринимательскую деятельность, предметом которой являются объекты коммерческой недвижимости. Исходя из этого девелопер — это предприниматель, руководящий строительным процессом от разработки проектной документации до реализации этого объекта с целью получения максимальной прибыли. В отличие от застройщика, являющегося собственником земельного участка, на котором планируются или ведутся строительные работы, девелопер занимается вопросами организации, финансирования и продажи коммерческой недвижимости.

Направления деятельности

Проблемой современного рынка этого направления является то, что к девелоперству строительные компании обращаются в случае, когда проект уже реализовывается на полную мощность. В результате происходит обесценивание прибыли, ее потери из-за того, что анализ использования объекта был проведен с ошибками. Возводимое сооружение в таких случаях часто не соответствует конечным требованиям потребителей, и приспособить его никак нельзя.

Деятельность девелоперских контор осуществляется по направлениям:

• Fee — направление, при котором специалист является исполнителем, он не отвечает за риски потери финансов, при этом работа его оплачивается фиксированной суммой гонорара. Такая деятельность заключается в том, что по поручению вкладчика средств (инвестора) знаток рынка занимается возведением строения под ключ на определенном участке земли. Дополнительно специалист сдает помещения или квартир в аренду. Такие работники нанимаются инвестором после проведения тендерных мероприятий.
• speculative — первая разновидность направления. Отличается от предыдущего тем, что девелопер занимается ведением инвестиционной программы с самого начала, при этом он не вкладывает собственных средств. Деньги он привлекает со стороны заказчика. Для осуществления плана по строительству специалист использует труд наемных работников, подрядчиков, архитекторов, инженеров, но полностью отвечает за возникающие неурядицы и риски после сдачи готового объекта. Его гонорар определяется обычно в процентном отношении (стандартный размер 10%).
• speculative — второго направления. Предполагает финансирование программы строительства из личных средств девелопера, которые являются основным вложением. Специалист является организатором идеи, и его функции ничем не отличаются от предыдущего варианта, кроме того, что он самостоятельно строит финансовую схему проекта и должен ответить перед самим собой.

Девелопмент и виды недвижимости

Проблему в работе специалистов создает малая предсказуемость рынка, перенос времени ввода в эксплуатацию, несоответствие задекларированных на рынке новых квадратных метров от реального положения по этому вопросу в конце отчетного периода. Препятствия в работе создаются несовершенством механизма получения разрешений на строительство и оформления прав на владение участком земли. Девелопмент в зависимости от типа недвижимого объекта подразделяется на такие виды:

• жилого сектора недвижимости;
• объектов бизнес-направленности;
• загородных строений;
• ленд — направление включает разработку земли и участков.

Чем занимаются девелоперы?

Развитие недвижимости можно рассматривать как двигатель, который стимулирует рост в сфере недвижимости. Застройщики недвижимости приобретают недвижимость, на которой они планируют развивать свои проекты в сфере недвижимости, будь то в коммерческих или жилых сферах.

Эти две широкие категории охватывают все: от розничного, офисного и промышленного развития до отдельных и многоквартирных домов. Варианты столь же бесконечны, как и ваше воображение, но ваш опыт и образование помогут вам расти и преуспеть в этой, порой непостоянной и всегда сложной отрасли.

Реализация девелопером инвестиционного проекта

Процесс осуществления инвестиционного проекта в девелоперской деятельности включает в себя несколько этапов.

1. На первой стадии выполняется выбор земельных участков под строительство, готовится детальный бизнес-план, а также технико-экономическое обоснование выгодности проекта. На данном этапе проводится скрупулезный анализ рынка и оценка предполагаемых финансовых итогов от воплощения в жизнь проекта.

2. На 2-й стадии девелопер получает всю нужные разрешения и согласования на строительство либо скоординировать все условия договора аренды. Все указанные действия проводятся до начала процесса реализации проекта.

3. На последующем этапе непосредственно приобретается объект инвестиционного проекта. Источником финансирования на приобретение может быть как собственный, так и заемный капитал. Как правило девелоперы пытаются укоротить срок строительства для снижения своих издержек.

4. Дальше девелоперу необходимо приступить к организации проектных и строительных работ. Для выполнения чего могут быть привлечены иные организации, крупнейшие девелоперские компании имеют собственные подразделения для данных работ. Чтобы максимально уменьшить риски на этой стадии девелоперу надлежит постоянно контролировать ход работ.

5. На последней стадии инвестиционного проекта девелопер продает готовый объект недвижимости. В отдельных случаях девелоперская компания оставляет право собственности объекта за собой и сдает площади в аренду. В этом случае управление объектом не заканчивается на этой стадии.

Девелоперы напоминают дирижеров оркестра. Они не играют на каких-либо инструментах, они просто руководят исполнением.

Но в то же время девелоперы берут на себя 100% ответственности и рисков проекта. Если здание нерентабельно и не окупается (потому что вы не можете продать квартиры или сдавать в аренду офисные помещения), все это ложится на девелопера (и его инвесторов). Все остальные члены команды получают оплату в зависимости от фактически выполненных ими услуг.

Это различие – то, что может сделать строительство объекта недвижимости столь прибыльным, однако без рисков не будет и прибыли. Это и отличает строителей (застройщиков) от девелоперов. Многих отталкивают указанные возможные риски. Но как правило больше прибыли можно получить именно в качестве девелопера.

Но также необходимо понимать, что девелоперы в конечном итоге больше обращают внимание на уже построенную среду. Это печальная реальность этой индустрии

Несмотря на то, что архитекторы тратят гораздо больше времени, чем средний девелопер, думающий о том, как сделать здания и города великолепными, вероятно, у них не так много общего. Потому что, если бы они думали об этом, у нас, наверное, не было бы столько ужасных зданий в наших городах. Однако это так, потому что архитекторы не берут на себя этот риск.

Самый известный девелопер

Наиболее известным девелопером в мире по праву считается американский миллиардер, ныне президент США Дональд Трамп. Ему удалось создать множество потрясающих объектов недвижимости, в том числе небоскребов.

В качестве проекта с мировой известностью можно привести пример такого объекта, как Trupm Tower (башня Трампа), которая находится в одном из престижных районов Нью-Йорка – 5-й Авеню. Высота небоскреба составляет 202 м., а ориентировочная стоимость около 318 млн. долларов.

Девелоперская деятельность способна приносить колоссальную прибыль, но она в свою очередь сопряжена и с высокими рисками. Для того чтобы быть удачным девелопером, необходимо уметь распознавать потенциальные возможности и предугадывать по-настоящему выгодные вложения.

Строительство объекта

Строительная компания строит сама. Есть люди, есть опыт. Компания покупает материалы сама, свои же люди их и воруют. Строительная компания сама создаёт структуры генерального подряда — не терять же деньги, когда можно освоить самим? В какой-то мере в этом есть смысл, но чаще всего краткосрочный, только материальный.

Девелоперы же крайне редко строят свои объекты сами. Обычно в их штате немного людей. Все они профессионалы, но профильные.

Для строительства проекта есть два варианта:

1. Девелоперы отдают строительство в генподряд, и контролируют качество с помощью сторонних экспертов. Это самый распространённый вариант. Тут большая сложность возникает лишь с выбором хорошего подходящего генподрядчика.

2. Отдают управление строительством лучшим профессионалам, которые всё организовывают. Такой подход используется реже, он сложнее, но позволяет лучше контролировать расходы и влиять на ход строительства и качество используемых материалов. Из известных проектов — это передача управления строительством Talan Towers компании Turner, которая уже 50 лет управляет строительными объектами по всему миру.

Девелопер или девелоперская компания это | Словарь терминов по недвижимости

Девелопер — кто это такой?

Девелопер — это субъект рынка недвижимости (в т. ч. складской), который приобретает строения и земли с целью их улучшения и дальнейшей перепродажи. Термин произошел от английского глагола «develop» — «развивать».

Девелопер — это субъект рынка недвижимости (в т. ч. складской), который приобретает строения и земли с целью их улучшения и дальнейшей перепродажи. Термин произошел от английского глагола «develop» — «развивать».

В российском законодательстве это понятие никак не закреплено. Но слово активно используется с конца 90-х годов. При этом девелопера нередко путают с застройщиком.

В чем разница?

Застройщик и девелопер — понятия близкие. Застройщик — это тот, кому принадлежит проект (т.е. «план развития» недвижимости). Он же является временным собственником или арендатором земли, на которой идет строительство — чем не «покупка с целью улучшения»? Но разница есть.

Застройщик — термин юридический. Именно этот субъект по закону является ответственным лицом.

А девелопмент недвижимости — это экономический термин. Говоря простыми словами, девелопер — это такой предприниматель. Его главная задача — увеличить стоимость здания или участка земли. При этом формально за качество «продукта» он не отвечает — это удел застройщика. А девелопер — это тот, кто осуществляет рекламную поддержку проекта, привлекает инвесторов, занимается реализацией.

На межрегиональных рынках реализуется и такая схема: крупная компания-девелопер создает несколько предприятий-застройщиков в регионах. Головное представительство обеспечивает информационную и рекламную поддержку, а «дочерние» компании занимаются строительством.

Иногда девелопмент сочетают с другими видами предпринимательской деятельности. Например, существуют банки-девелоперы.

Основные задачи и функции девелопера:

1. Исследование рынка

2. Финансовая оценка объекта недвижимости

3. Разработка бизнес-плана

4. Поиск и привлечение инвесторов

5. Подготовка проектной (инженерной, технической) документации

6. Управление ресурсами (деньгами, материалами, людьми)

7. Контроль над качеством и сроками строительных работ

8. Поиск покупателей

Виды девелопмента

Традиционная классификация девелопмента включает в себя две разновидности: fee (от англ. «вознаграждение») и speculative (спекулятивный). Но иногда выделяют и третью категорию — BTS-девелопмент.

Fee-девелопер — это наемный специалист, работающий на инвестора. Fee-девелопер играет роль управляющего, он не вкладывает собственные средства и не проявляет чрезмерной инициативы. Он разрабатывает проект, согласовывает документы, нанимает строителей. Иногда (если речь идет о нежилой недвижимости) занимается вопросами последующей аренды офисов, складов, торговых точек и т.д.

За свои труды fee-девелопер получает гонорар. Поиск таких специалистов обычно осуществляется через тендеры.

Speculative-девелопер — полноправный владелец проекта, его инициатор. Он выполняет те же функции, что и fee-девелопер, но выступает также в роли инвестора. При этом он может привлекать средства «со стороны», брать кредиты, искать спонсоров и других инвесторов, чтобы уменьшить свои финансовые риски.

В обоих случаях основной целью девелопера является получение максимальной прибыли. Возведенный объект стремятся продать подороже, тщательно исследуют рынок, вкладывают ресурсы в рекламу. Fee-девелоперы в России обычно получают 10% от стоимости проекта. Заработок спекулятивного девелопера выше, но у него и рисков больше.

BTS-проекты не могут считаться девелопментом в полном смысле, т.к. они не ставят целью максимизацию прибыли. Строительство BTS — это возведение или переоборудование здания под конкретные цели, для нужд определенной компании. /См. Что такое объект Build-to-suit (BTS)?/.

«Девелопер» в этом случае получает фиксированную, заранее оговоренную сумму, которая не зависит от конечной стоимости объекта. Но функции его остаются прежними.

Существует и другая классификация — по типу недвижимости, которую собираются улучшать.

Источник: nikastroy.ru

Этапы девелопмента

Потребности современного общества в недвижимости очень значительны и со временем будут только расти. Необходимы как замена старого фонда жилья, приходящего со временем в состояние, не удовлетворяющее запросы общества, так и количественное увеличение жилых и нежилых помещений для нужд рыночной экономики и разрешения так называемого «жилищного вопроса». Именно девелопмент нацелен на выполнение этих задач.

• Девелопмент: понятие и классификация
• Этапы девелопмента
• Используемая литература:

Девелопмент: понятие и классификация

Девелопмент (от англ. real estate development) представляет собой предпринимательскую деятельность, направленную на материальное преобразование объектов недвижимости, которое влечет увеличение как их стоимости, так и совокупного фонда недвижимости. [2] Это преобразование может заключаться, например, в строительстве новых зданий, сооружений или же в реконструкции уже существующих, в изменении их правового статуса.

Таким образом, понятие девелопмент включает в себя одновременно два значения:

1. Девелопмент как определенная предпринимательская деятельность;
2. Девелопмент как материальное преобразование объектов недвижимости.

Содержание девелопмента можно подразделить на составляющие:

• материальная
• правовая
• экономическая

Изменения в объекте могут быть как очень заметными – когда на пустующем участке земли возводится огромное новое здание, а могут быть незначительными на первый взгляд – например, при переводе жилого помещения в нежилое, но они имеют определяющее значение, так как без присутствия этой характеристики деятельность не может быть определена как девелопмент.

Правовая составляющая девелопмента выражается в необходимости применения юридических конструкций на всех его этапах, начиная с оформления привлечения денежных средств для осуществления строительства, юридического сопровождения строительства, и заканчивая вводом в эксплуатацию объекта недвижимости, его регистрацию, правовое оформление деятельности по эксплуатации объекта с целью извлечения прибыли.

Даже в тех случаях, когда новый объект не создается с нуля, а лишь преобразуется уже существующий, юридическое оформление этого действия имеет важное значение. Возможны ситуации, когда физического изменения объекта не происходит, но благодаря смене его юридического статуса он преобразовывается — например, при переводе жилых помещений в нежилые. По существу, помещение не реконструируется и новое не создается, но его статус изменяется, и это можно использовать для получения выгоды.

Разнообразие форм девелоперской деятельности позволяет выделять различные виды девелопмента исходя из определенных критериев. Самая простая классификация – по типам объектов:

• девелопмент жилой недвижимости
• девелопмент коммерческой недвижимости
• лэнд-девелопмент

Более сложная классификация подразделяет девелопмент на 3 группы в зависимости от роли и целей девелопера:

• Fee-девелопмент (от англ. fee – платеж, плата); данный вид предполагает участие девелопера лишь как наемного исполнителя, который после выполнения своей функции получает фиксированную заранее оплату от инвестора. Максимальный риск, который возможен для девелопера при реализации данной схемы – не получить прибыль, однако своим имуществом девелопер не рискует. [4]
• Speculative-девелопмент (от англ. speculative – спекулятивный, умозрительный); при использовании данной схемы девелопер является организатором всего проекта и несет все риски, связанные с его реализацией, что является в некоторой степени минусом, однако, в случае успешности проекта, он не ограничен согласованной суммой платы за свои услуги.
• Built-to-suit девелопмент; предполагает строительство или изменение объекта девелопером исходя из пожеланий и целей заказчика, учитывает важные особенности проекта, такие как цели самой компании, назначение объекта, особенности местности и иные технические критерии. Специалисты отмечают растущий спрос на подобные проекты, в том числе и в России (особенно для проектов крупных офисных пространств), однако, данный вид все же является менее распространенным, чем классический fee-девелопмент. [5]

Этапы девелопмента

Девелоперская деятельность очень многогранна и включает в себя огромное количество процессов, поэтому эксперты в сфере недвижимости предлагают различные классификации этапов девелопмента для удобства и структурирования. [6]

Одна из самых удачных классификаций этапов девелопмента, по моему мнению, представлена в книге «Professional Real Estate Development. The ULI Guide to the Business» Дэвидом Гамильтоном и Ричардом Пейзером [1]. Согласно предложенному в этой книге подходу, девелопмент включает в себя следующие этапы:

1. Feasibility and acquision (анализ экономической целесообразности и приобретение земли);
2. Design (создание проекта);
3. Financing (финансирование проекта);
4. Construction (строительство);
5. Marketing and leasing (продажа и сдача в аренду);
6. Operations and management (эксплуатация и управление объектом).

При этом исследователи отмечают, что перечисленные выше шесть этапов не являются строго ограниченными по отношению друг к другу, они могут иметь пересечения. Например, этап продажи и сдачи в аренду может реализовываться уже тогда, когда проект только оформлен и его можно показать потенциальным арендаторам и покупателям в целях заключения предварительных договоров.

Этап «Feasibility and acquision» (от англ. feasibility – осуществимость, выполнимость и англ. acquision – приобретение) представляет собой необходимый подготовительный процесс, включающий в себя анализ рынка и его показателей, разработку примерных параметров девелоперского проекта для того чтобы понять – возможно ли получить финансовую выгоду от реализации той или иной идеи. Этот этап очень важен, так как в случае наличия негативных показателей при анализе осуществление следующих этапов не будет иметь смысла.

Этап «Design» (от англ. design – проект, конструкция) включает в себя разработку проекта и его подробное обоснование. Важность проекта состоит в том, что именно благодаря ему осуществляется следующий этап – Financing (финансирование). Для осуществления продаж уже на этапе разработанного проекта важны его качество и привлекательность для потенциальных инвесторов. Заключение предварительных договоров базируется именно на проекте, так как представить инвесторам реально существующий объект нет возможности ввиду его физического отсутствия на рассматриваемом этапе девелопмента.

Перечисленные три этапа являются подготовительными, без положительного результата по ним невозможно и нецелесообразно начинать строительство. Получается, что для начала строительных работ необходимо:

• проанализировать рынок и выявить наличие целесообразности проекта, найти подходящий земельный участок или объект, который будет реконструирован;
• разработать проект и проектную документацию в соответствии с законодательством;
• привлечь инвесторов для финансирования проекта.

В различных странах время, необходимое до начала строительства, различается. Для сравнения: В США этот период составляет около 12 месяцев, но может различаться в зависимости от конкретного штата, в России данный промежуток времени увеличивается до 1,5 – 2 лет.

Этап «Сonstruction» (строительство). Его продолжительность может варьироваться в зависимости от характеристик воздвигаемого объекта. Этот этап представляет собой урегулированную градостроительным законодательством деятельность. Строительство должно осуществляться в соответствии со строительными нормами и правилами, требованиями технических регламентов и положениями проектной документации; на различных этапах необходимо получать предусмотренные законом документы – разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, заключение о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации (ЗОС). [7]

Таким образом, строительная деятельность содержит в себе не только чисто техническую составляющую, но и значительный правовой аспект, так как без наличия соответствующих разрешительных документов построенный объект недвижимости не сможет приобрести надлежащий юридический статус.

Этап «Marketing and leasing» (продажа и сдача в аренду); как уже было рассмотрено выше, этап маркетинга и продаж проникает во все этапы, начиная с разработки проекта, так как, по сути, именно успешная эксплуатация возведенного или реконструированного объекта и является целью девелопмента. Как только разработан презентабельный девелоперский проект, начинается привлечение контрагентов для заключения предварительных договоров. Данная деятельность продолжается на протяжении всех этапов девелопмента.

Завершающий этап «Operations and management» (эксплуатация и управление объектом). После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию девелопер передает объект недвижимости инвестору или какой-либо организации, уполномоченной инвестором для его дальнейшей эксплуатации и управления. На этом этапе деятельность девелопера завершается. [8]

В литературе существуют позиции, в соответствии с которыми 6 этапов девелопмента разделяются на два периода – непосредственно девелопмент и эксплуатация. Период девелопмента завершается в таком случае после выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и при наличии стабильного использования примерно на 90%: сдача в аренду и продажа. После этого порога начинается этап эксплуатации.

Девелопмент – это сложная и многоуровневая деятельность. Разделение ее на этапы жизненно необходимо не только для упрощения понимания процессов, но и для планирования финансовых результатов девелопера. На всех этапах существуют значительные финансовые риски, поэтому очень важное значение в такой деятельности имеет анализ этих рисков, который должен проводиться не только при планировании самого проекта, но и на каждом этапе. С продвижением процесса у участников появляется все больше данных для анализа, так как при приближении к завершению проекта данные уточняются. При этом риск потери вложенного капитала с каждым этапом увеличивается – поэтому так важно проводить подробные исследования рыночных показателей и не жалеть на это финансовые ресурсы, так как это поможет сохранить вложенный рисковый капитал девелопера.

Источник: h-cons.ru

Что такое девелопмент и кто такой девелопер, чем он отличается от застройщика + инструкции по выбору девелоперской компании

Девелопмент (от англ. Development — развитие, расширение, рост) — это предпринимательская деятельность, связанная с получением прибыли от создания новых объектов коммерческой недвижимости. Кстати, в 2021 году центр профориентации ПрофГид разработал точный тест на профориентацию. Он сам расскажет вам, какие профессии вам подходят, даст заключение о вашем типе личности и интеллекте.

Принято различать два основных вида девелопмента: fee-development (от англ. fее — «вознаграждение») — и speculative development. Если в первом случае девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает за гонорар от Заказчика, то во втором случае девелоперская компания сама организует юридическое лицо и несет на себе всю ответственность за строительство и реализацию объекта, вкладывая в проект собственные средства.

Кто такой девелопер и чем он занимается

Термин «девелопмент» заимствован из английского языка и в дословном переводе имеет значение «развитие». В российском деловом обиходе девелопментом называют развитие объектов в сфере недвижимости. Или с нуля (строительство новых зданий), или при реконструкции и реставрации. Причем речь идет только о развитии с целью получения прибыли.

Купили участок, построили бизнес-центр или жилой дом, продали. Взяли в аренду обветшавший муниципальный объект, реставрировали, получили право выкупа по низкой стоимости с дальнейшей перепродажей. И так далее.

Соответственно, девелопер – это лицо, которое организует процесс создания объектов недвижимости или увеличения их стоимости.

Одному человеку нецелесообразно самому проводить все необходимые этапы – и организовать проектирование, и найти земельный участок, и оформить его покупку, и получить разрешение на строительство, и найти квалифицированных строителей, и впоследствии продать объект. Поэтому чаще всего девелопментом занимаются юрлица, имеющие возможность содержать штат сотрудников и привлекать крупные инвестиции под свои проекты. Называются такие организации девелоперскими компаниями.

Подготовка специалистов

На слуху у многих слово developer, но что это такое и кто готовит таких экспертов, знают не все. Как правило, в development приходят специалисты из строительного бизнеса с техническим образованием. Или компании самостоятельно обучают собственные кадры. Успехов также добиваются выпускники финансовых, технических и экономических факультетов. Специализированного образования в данной сфере в Российских высших учебных заведениях пока нет, как и во всем мире. Но есть аналогичные программы в смежных областях по специальностям:

• экономика и управление на предприятии;
• промышленное и гражданское строительство;
• менеджмент организации;
• экспертиза и управление недвижимостью.

Что такое девелоперская компания

Это юрлицо или группа юрлиц, которые занимаются всей цепочкой девелоперской деятельности. В состав девелоперских компаний обычно входят следующие подразделения:

• основные (производственные) – плановые, строительные, коммерческие отделы;
• административно-управленческие – финансовые, правовые, кадровые, ревизионные отделы;
• административно-хозяйственные – транспортные, клининговые и другие обслуживающие отделы.

В России девелоперскими называют в том числе и строительные компании, поскольку у нас в стране понятие «девелопер» нередко смешивают с термином «застройщик».

Зарплата на 26.05.2021

Россия 40000—128000 ₽
Москва 60000—350000 ₽

Руководство девелоперскими проектами — это ответственность за многомиллионный бизнес. Труд состоявшихся профессионалов компенсируется сполна. Острый дефицит кадров вынуждает компании предлагать ценным специалистам бонусы и расширенные соцпакеты.

Заработная плата специалиста в области девелопмента формируется из фиксированной ставки, выплачиваемой девелоперской компанией, и бонусов. Последние представляют собой определенные, заранее оговоренные проценты, от ведения объекта.

Чем девелопер отличается от застройщика

В этом вопросе есть один нюанс: классическое понимание разницы между терминами отличается от современного российского. Поэтому рассмотрим и то, и другое.

В классическом смысле понятие «девелопер» шире понятия «застройщик»: если второй занимается строительными работами по заказу клиента и на его средства, то первый привлекает инвестиции, возводит объект, затем ищет покупателя, а прибыль делится между девелопером и инвестором. То же самое касается реставрации и реконструкции зданий: застройщик только выполняет работы по проекту, а девелопер сам подбирает объект, заказывает разработку проекта, организует строительные работы, проводит маркетинговую кампанию и продает отреставрированный объект.

В России слово «девелопер» часто используют как синоним слова «застройщик» и обозначают этим понятием любую строительную компанию. И это неслучайно, поскольку, например, в федеральном законе «О долевом строительстве» (№214-ФЗ) застройщиком называется лицо, привлекающее сторонние средства для создания объекта недвижимости. В то же время и девелоперские конторы не брезгуют выполнять исключительно строительные функции – например, в качестве подрядчиков по госзаказу.

Маркетинговые стратегии

Объяснить что такое девелопер, простыми словами не так сложно. Достаточно заглянуть в англо-русский словарь. Development переводится как: развивать и совершенствовать. В этом же и суть работы – придумать, оценить эффективность, найти место и реализовать.

Примечательно! Большинство девелоперов, первое высшее образование получили в областях, не имеющих ничего общего со строительством и недвижимостью.

Знания, полученные в вузах, на тренингах и курсах, сами по себе имеют свою ценность, но основой качественного девелопмента является опыт. Такие навыки вырабатываются только после того, как сделан и сдан хотя бы один объект от начала до конца.

Функции девелопера

В перечень функций девелопера входят следующие:

1. Поиск варианта вложения средств. Девелопер оценивает рынок недвижимости и ищет возможности для совершения сделки с необходимым уровнем прибыли.
2. Анализ расположения будущего объекта. Проводится оценка с точки зрения коммерческой привлекательности для вероятных клиентов. Исследуются все предложения земельных участков в нужном районе. Принимается решение о покупке конкретного участка либо объекта под реконструкцию.
3. Проектирование объекта, составление сметы расходов. Для возведения или реконструкции здания требуется получить соответствующие разрешения. Проект должна выполнить специализированная организация (либо сотрудники девелоперской компании с нужной квалификацией). На основании проекта составляется подробная смета. Неточности в планировании расходов могут привести к затягиванию сроков строительства.
4. Привлечение инвесторов. Чтобы убедить посторонних людей вложить деньги в девелоперский проект, нужно грамотно презентовать его и доказать экономическую эффективность инвестиций. Также важно четко изложить вероятные риски и способы их избежать.
5. Разумное расходование вложенных средств. Привлеченных денег должно хватить на все работы. От девелопера требуется избегать незапланированных убытков.
6. Курирование процесса строительства/реконструкции. Контроль закупки и расходования материалов, отслеживание соблюдения технологии. Управление персоналом. При необходимости – взаимодействие с контролирующими госорганами.
7. Получение максимально возможной прибыли от продажи или сдачи в аренду. Правильная оценка рынка и выбор маркетинговой стратегии. Подбор клиентов и оформление сделок купли-продажи или аренды недвижимости.
8. Управление недвижимостью. Часто девелоперская компания выступает и в роли обслуживающей организации для своих объектов, для этого в структуре фирмы создается специальное подразделение, занимающееся текущими ремонтами и обеспечением объектов коммунальными благами.

Виды девелопмента

Есть различные виды девелопмента, отличаются они друг от друга способами поиска инвестиций в строительство.

Спекулятивный девелопмент

Здесь инвестором выступает сам девелопер. Средства используются собственные или банковские кредиты. Девелопер финансирует тот проект, который выбрал сам, организует и контролирует строительные работы, а затем ищет покупателя и продает объект или сдает его в аренду. По такой схеме часто строятся крупные торгово-развлекательные комплексы. Риски в данном случае принимает на себя сам девелопер, он же и получает всю прибыль.

BTS-девелопмент

От английского Built-to-suit (в вольном переводе – «строительство под заказчика»). В данном случае инвестор обращается к девелоперу с заказом на постройку конкретного объекта. Например, предприятие вкладывает деньги в строительство коттеджного городка для своих менеджеров. Девелоперская компания выступает в роли проектировщика, застройщика и консультанта. Иногда – только застройщика (если у заказчика уже есть проект).

Fee-девелопмент

В переводе с английского – «развитие за вознаграждение». Это полный девелоперский цикл, реализуемый на деньги инвестора. Проще говоря, когда у человека или компании появляются свободные средства, которые нужно куда-то вложить, они приходят к девелоперу и просят его самостоятельно определить возможные варианты инвестирования в строительство/реконструкцию с наибольшей прибыльностью. За реализацию проекта девелоперская компания получает от инвестора вознаграждение.

Самые крупные девелоперы России

По объемам текущего строительства на 1 июля 2021 года ТОП-5 девелоперских компаний РФ, по данным Единого реестра застройщиков, выглядит так:

1. Группа ПИК, Москва (строится 7,4 млн. кв.м недвижимости);
2. Группа ЛСР, СПб (4,1 млн. кв.м)
3. Холдинг Setl Group, СПб (3,4 млн. кв.м)
4. Группа ЦДС, СПб (1,5 млн кв. м)
5. Группа ЮгСтройИнвест, Ставропольский край (1,36 млн. кв.м)

Впрочем, объемы стройки – не единственный показатель лидерства. Есть параметры количества объектов, числа регионов, где эти объекты строятся, ожидаемый срок ввода в эксплуатацию и так далее. По совокупности всех параметров группы ЦДС и ЮгСтройИнвест из первой пятерки выпадают, а ставропольский застройщик и вообще опускается ближе к низу рейтинга Единого реестра застройщиков из-за повышенных инвестиционных рисков (у почти половины строящихся домов перенесен срок сдачи в эксплуатацию). В то же время московские «Самолет-Девелопмент» и ГК «Гранель» с не самыми большими объемами строительства подтягиваются к лидерам за счет лучшей сбалансированности своего бизнеса.

Направления деятельности

Что такое колледж, и чем он отличается от техникума
Проблемой современного рынка этого направления является то, что к девелоперству строительные компании обращаются в случае, когда проект уже реализовывается на полную мощность. В результате происходит обесценивание прибыли, ее потери из-за того, что анализ использования объекта был проведен с ошибками. Возводимое сооружение в таких случаях часто не соответствует конечным требованиям потребителей, и приспособить его никак нельзя.

Деятельность девелоперских контор осуществляется по направлениям:

• Fee — направление, при котором специалист является исполнителем, он не отвечает за риски потери финансов, при этом работа его оплачивается фиксированной суммой гонорара. Такая деятельность заключается в том, что по поручению вкладчика средств (инвестора) знаток рынка занимается возведением строения под ключ на определенном участке земли. Дополнительно специалист сдает помещения или квартир в аренду. Такие работники нанимаются инвестором после проведения тендерных мероприятий.
• speculative — первая разновидность направления. Отличается от предыдущего тем, что девелопер занимается ведением инвестиционной программы с самого начала, при этом он не вкладывает собственных средств. Деньги он привлекает со стороны заказчика. Для осуществления плана по строительству специалист использует труд наемных работников, подрядчиков, архитекторов, инженеров, но полностью отвечает за возникающие неурядицы и риски после сдачи готового объекта. Его гонорар определяется обычно в процентном отношении (стандартный размер 10%).
• speculative — второго направления. Предполагает финансирование программы строительства из личных средств девелопера, которые являются основным вложением. Специалист является организатором идеи, и его функции ничем не отличаются от предыдущего варианта, кроме того, что он самостоятельно строит финансовую схему проекта и должен ответить перед самим собой.

Девелопмент и виды недвижимости

Проблему в работе специалистов создает малая предсказуемость рынка, перенос времени ввода в эксплуатацию, несоответствие задекларированных на рынке новых квадратных метров от реального положения по этому вопросу в конце отчетного периода. Препятствия в работе создаются несовершенством механизма получения разрешений на строительство и оформления прав на владение участком земли. Девелопмент в зависимости от типа недвижимого объекта подразделяется на такие виды:

• жилого сектора недвижимости;
• объектов бизнес-направленности;
• загородных строений;
• ленд — направление включает разработку земли и участков.

Девелоперы, чей бизнес потерпел крах

По данным рейтингового агентства стройкомплекса (РАСК), в 2018 году в России на различных стадиях банкротства пребывали почти 150 девелоперских компаний с общей площадью объектов в 4,5 миллиона кв.м. Всего же от банкротств таких фирм за последние 10 лет в РФ пострадали более 40 тысяч человек. Вот перечень крупнейших рухнувших девелоперов последних лет:

• Группа «СУ-155» (владелец Михаил Балакин). Несколько лет подряд возглавляла ТОП-5 крупнейших девелоперов РФ. В состав группы на момент банкротства (2016 г.) входило более 100 предприятий. Недостроенными остались почти 150 объектов.
• Mirax Group (владелец Сергей Полонский). В 2010 году была одним из пяти крупнейших девелоперов РФ. Но экономический кризис, начавшийся в 2009-м, подорвал позиции компании, в которой на тот момент работало более 4 тысяч человек. В 2011 году бренд прекратил существование, часть бизнес-структур владелец закрыл, часть реструктурировал в связи с растущими долгами перед банками. В итоге не сданы вовремя свыше 600 тысяч кв.м недвижимости.
• ООО «Трансфорт» (владелец Юрий Кузнецов). Эта компания была создана специально для постройки и управления грандиозным жилищным комплексом в 45 многоквартирных домов. Инвесторами выступили юрлица и физлица-дольщики, соинвестором – «Военно-строительный банк». Спустя год после начала строительства оно было прекращено, 8 зданий остались в разной степени готовности, к ним не успели даже подвести коммуникации. От банкротства девелопера пострадали свыше полутора тысяч человек.
• УК «Премьер Девелопмент» (владелец Алексей Муромцев). Около 1000 дольщиков, вложивших деньги в жилищный комплекс «Лебединое озеро» в Московской области, остались ни с чем. В банкротстве девелопера были явные признаки мошенничества.
• ГК «Небоскреб ГБ» (владелец Бабек Гасанов). Жилой комплекс «Ново-Никольское» в Новой Москве лишил средств около 800 инвесторов. Причиной стал конфликт соучредителей.

Как выбрать девелопера

На сто процентов застраховать себя от неприятностей с девелопером невозможно. Но есть несколько критериев, учет которых заметно снижает риск для инвестора остаться без денег и без недвижимости.

По давности работы на рынке и числу объектов

Чем больше времени компания на рынке, тем больше вероятность того, что она будет продолжать там находиться и дальше. У такой фирмы сформирована история ее деятельности, и можно посмотреть, часто ли случаются задержки со сдачей объектов, каково количество построенных объектов, случались ли длительные перерывы в работе и т.д. Также имеет значение география строительства. Если строительство долгое время ведется в нескольких регионах, значит, менеджмент девелоперской конторы способен вести дела с размахом и имеет надежных инвесторов.

По перечню инвесторов и партнеров

Лучший вариант – если в одну группу с девелопером входит известный банк, либо крупные кредитные организации имеются в числе инвесторов. Это дает простор для маневра самой компании-застройщику, а также преимущества для клиента, которому открываются дополнительные возможности по льготному кредитованию для покупки недвижимости на объекте. Кроме того, хорошо, если в числе партнеров девелопера – известные строительные компании, им нет смысла портить репутацию совместными проектами с недобросовестной фирмой.

По наличию проектных деклараций

Фирмам-однодневкам нет смысла (и возможности) размещать проектную документацию по прошлым объектам. Реальные же девелоперы соблюдают закон, который обязывает вывешивать на официальном сайте застройщика строительную документацию за последние 3 года. В открытых декларациях помимо чисто строительных моментов есть и сведения о наличии задолженности девелопера.

Вопросы читателей

Что такое редевелопмент?

Редевелопментом называют реконструкцию старых объектов. Обычно это происходит так: прекратило работу крупное предприятие, занимавшее огромную площадь. Можно оставить его зарастать травой и разваливаться, а можно на его месте построить крупный торговый комплекс и коттеджный поселок (если позволяет экологическая обстановка).

Девелоперская компания проводит весь комплекс работ: переводит участок из земель промышленности в другие категории, разрабатывает проект, проводит строительные работы.

Аналогично – со зданиями, имеющими историческую ценность или являющимися памятниками архитектуры. В ретро-дизайн интегрируются современные коммуникации и прочие бытовые удобства.

Что такое девелоперский проект?

Это полный цикл действий девелопера от разработки идеи до передачи конечного результата клиенту. В отличие от застройщика, девелопер не просто выполняет заказ, а сам формирует рыночную ценность объекта. В состав девелоперского проекта полного цикла входят следующие этапы:

• Поиск идеи проекта на основе маркетингового анализа.
• Разработка концепции проекта, формирование образа будущего объекта.
• Анализ инвестиционной составляющей – где взять деньги, будет ли проект выгоден инвестору.
• Образование команды для выполнения проекта, создание необходимых оргструктур.
• Подбор земельного участка, оформление прав на него.
• Проектирование объекта.
• Управление стройкой.
• Поиск покупателей/арендаторов.
• Управление построенной недвижимостью.

Видел в компьютерном магазине ценник «Девелопер для принтера». Что это за девелопер?

В данном случае термин используется в значении «носитель». Девелопер принтера – это специальный ферромагнитный порошок, который переносит тонер на фотобарабан лазерного принтера. Если девелопер потерял свои свойства, печать становится сначала бледной, а потом и вовсе невидимой. Менять порошок должен специалист.

Кто такой веб-девелопер?

Здесь аналогия с обычным девелопером прямая. Веб-девелопер разрабатывает сайты на продажу. Точно так же, как и в случае с недвижимостью, придумывает проекты или пользуется готовыми проектами заказчика, выполняет все технические работы, передает сайт клиенту, а при необходимости осуществляет его техподдержку.

Процесс обучения

Чтобы стать девелопером, нужно много учиться. Желательно получить 2 высших образования, одно из которых будет экономическим. Учиться следует в лучших вузах страны, диплом которых высоко ценится в России и странах ближнего зарубежья.

Поступать в университет или институт следует после окончания 11 классов школы. Кроме того, будущему девелоперу нужно успешно сдать ЕГЭ. Весь процесс обучения длится 5 лет, за которые студент приобретает знания, необходимые в работе. Лучшие учебные заведения:

• МосГУ (Московский гуманитарный университет) — факультет экономики, управления и международных отношений;
• МТУСИ (Московский технический университет связи и информатики) — общетехнический факультет;
• ЕРНУ (Елецкий филиал Российского нового университета) — факультет экономики;
• ИНО (Институт непрерывного образования) — факультет экономики в строительстве и жилищно-коммунальном хозяйстве.

Девелопер — это профессия, связанная с предпринимательской деятельностью. Ее представители создают объекты недвижимости, реализуют различные проекты и берут на себя все финансовые риски. Результатом деятельности специалистов становится заселение жильцов в новые квартиры или передача предпринимателям построенных торговых комплексов.

Источник: red18.ru