В статьях про покупку недвижимости и заключение договоров нередко можно встретить две аббревиатуры: ДДУ и ДКП. В этом материале мы расскажем, что стоит за этими буквами, чем ДДУ отличается от ДКП и когда какой из них стоит использовать.
Основные типы договоров при покупке недвижимости: ДДУ, ДКП и ДУПТ
Давайте для начала разберемся, что обозначают все эти аббревиатуры.
ДДУ — договор долевого участия.
ДКП — договор купли-продажи.
ДУПТ — договор уступки права требования.
Когда используется договор долевого участия
У покупателя нового жилья может возникнуть вопрос: какой тип договора нужен — договор купли-продажи (ДКП) или ДДУ? На самом деле у него, как правило, выбора нет. ДДУ — самая распространённая схема покупки квартиры в новостройке, этот вариант регламентирован №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который защищает права дольщиков. Собственно, отсюда и название «договор долевого участия» — покупатель вкладывает свои деньги в софинансирование стройки и становится её участником. А по завершении строительства получает квартиру той площади, на какую он «поучаствовал» деньгами.
Чем грозит занижение или завышение цены? Как правильно это сделать?
Раньше средства дольщиков напрямую направлялись в строительство и было много рисков: а вдруг дом не достроят? Сейчас деньги покупателей хранятся на эскроу-счетах, а стройка идёт за счёт банковских средств. Когда дом построен, застройщик получает деньги с эскроу-счёта, а покупатель — ключи от квартиры. Если что-то пошло не так, оплата возвращается дольщику.
Покупать квартиру по ДДУ, пока она ещё строится, выгоднее. От этапа котлована до сдачи ЖК в эксплуатацию цена может вырасти на 20–40%, а в особо привлекательных проектах разница в цене может быть ещё выше.
Когда используется договор купли-продажи
В противовес ДДУ, договор купли-продажи — самый распространённый вариант для приобретения вторичного жилья. Один человек квартиру продаёт, другой покупает, отсюда и название — договор купли-продажи. И если для ДДУ есть отдельный закон, то сделки по ДКП регламентируются статьями 549–558 Гражданского кодекса РФ .
Таким образом, на вопрос, чем отличаются ДДУ и ДКП, можно ответить так: ДДУ заключают при покупке квартиры в новостройке, а ДКП — при покупке вторичного жилья. Хотя это не аксиома: застройщики тоже могут продавать квартиры по ДКП. Пока дом строится, заключается ДДУ: физически квартиры ещё нет и покупатель вкладывается в её строительство. Но, когда дом сдан, квартира уже фактически готова и оформлена как отдельный объект недвижимости в собственности застройщика. Квартира по ДКП в новостройке может продаваться напрямую через отдел продаж девелопера или риелторское агентство.
ДДУ и ДКП: отличия при покупке у застройщика
В чём же основные отличия договоров долевого участия и купли-продажи при приобретении квартиры от застройщика?
Источник: realty.yandex.ru
2 Опасных пункта в договоре купли продажи. Как оформить договор купли продажи
Что такое ДКП и как его составить в 2020 году?
Если при покупке квартиры в строящемся доме между застройщиком и покупателем оформляется договор долевого участия (ДДУ), то при приобретении жилья на вторичке или в готовой новостройке необходимо заключить договор купли-продажи (ДКП).
Что такое договор купли-продажи недвижимости, когда он нужен и как его правильно составить?
Что такое договор купли-продажи? Когда он нужен и как его составить?
Что такое ДКП?
Договор купли-продажи (ДКП) — юридическое соглашение о том, что продавец передаст покупателю право на определенную вещь, являющуюся предметом по договору, за оплату в оговоренном размере и на указанных условиях.
ДКП по недвижимости необходим при сделках купли-продажи жилья, на которое ранее было зарегистрировано право собственности. Это может быть квартира на вторичном рынке, а также жилье в новостройке, которую застройщик уже сдал в эксплуатацию. Аналогично ДКП оформляется при сделках с земельными участками, зданиями, сооружениями и т.д. Продавцом/покупателем по ДКП может выступать как физическое, так и юридическое лицо.
Особенности ДКП при сделках с недвижимостью
Договор купли-продажи — это широкое понятие, более того такие соглашения могут быть как устными, так и письменными. Мы ежедневно заключаем ДКП, например, совершая покупки в магазине или на рынке.
Особенностью ДКП при сделках с недвижимостью является то, что такое соглашение обязательно оформляется в письменном виде. Исключений не существует. Только на основании подписанного сторонами документа Росреестр зарегистрирует переход права собственности от продавца к покупателю.
В сделке по ДКП принимают участие как минимум две стороны. Но дополнительно могут быть включены доверенные лица, представляющие чьи-либо интересы.
Купить квартиру по ДКП возможно как у физического лица, так и у компании
Нужен ли нотариус в сделках с ДКП по недвижимости?
Согласно действующему законодательству существует ряд сделок с недвижимостью, в которых обязательно удостоверение нотариуса. Во всех прочих случаях достаточно простого подписанного сторонами соглашения.
Основные виды сделок с недвижимостью, в которых необходимо участие нотариуса:
— если по ДКП покупается/продается доля в квартире или доме (ч. 1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»),
— если покупается/продается квартира вашего ребенка или человека, находящегося под вашей опекой (ч. 2 ст. 54 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»),
В подавляющем большинстве прочих сделок с недвижимостью необходимо лишь соблюсти требования гражданского кодекса, а именно:
— указать стороны по ДКП,
— указать предмет договора,
— стоимость и порядок оплаты от покупателя продавцу,
— прописать условия передачи предмета договора.
Как составить договор купли-продажи квартиры?
ДКП квартиры – это документ по сделке на крупную сумму. Если есть сомнения по правильности составления договора, лучше проконсультироваться с юристом.
Застройщики, продающие свои квартиры в готовых домах по ДКП, уже имеют готовые шаблоны, по которым реализуют недвижимость. Также, если вы покупаете квартиру по договору купли-продажи в ипотеку, соглашение с продавцом будет проверено уполномоченными службами банка-кредитора. Но внимательно ознакомиться со всеми условиями ДКП стоит в любом случае.
Обратите внимание на следующие основные пункты ДКП на квартиру:
— Стороны по ДКП. Должны быть указаны владелец прав на недвижимость и покупатель, которому эти права передаются;
— Предмет договора. Необходимо указывать полный адрес объекта недвижимости, тип (квартира), размер (общая площадь квартиры), кадастровый номер;
— Цена квартиры. Стоимость объекта – обязательный пункт ДКП. Цена квартиры указывается в российских рублях;
— Финансирование сделки. В соглашении указывается источник финансирования сделки со стороны покупателя – собственные средства или ипотека;
— Порядок и условия оплаты. Оплата по сделке купли-продажи квартиры может осуществляться разным путем, например, через аванс или задаток. В договоре указываются даты, сроки и условия передачи денежных средств, а также способ расчетов – безналичным переводом, через банковскую ячейку, аккредитив и т.д.
Права на недвижимость переходят не после подписания ДКП, а только после регистрации договора
Подписание ДКП на квартиру еще не означает передачу прав на нее. Переход права собственности происходит только после регистрации сделки в Росреестре.
Источник: pr-flat.ru
Какая схема покупки недвижимости предпочтительнее: ДДУ или ДКП?
Этот вопрос неизбежно задаёт себе каждый человек, задумавшийся о приобретении квартиры в новостройке. Давайте разберёмся, чем отличаются эти две формы договора, а также взвесим плюсы и минусы каждого варианта.
В отличие от договора купли-продажи, предметом которого является сделка с уже существующим объектом права собственности (квартирой), договор долевого участия в строительстве регламентирует отношения сторон, возникшие в связи с созданием и передачей имущества, которое не является объектом права собственности. Это связано с тем, что согласно действующему законодательству, право собственности на возводимые объекты возникает с момента их государственной регистрации, а регистрация объекта недвижимости (квартиры) проводится только после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. Таким образом, пока жилой дом не введён в эксплуатацию, застройщик вправе заключать с покупателем только договор долевого участия в строительстве.
Раньше покупка жилья по ДДУ была сопряжена с определённым риском для участника долевого строительства (дольщика). Теперь эта схема абсолютно БЕЗОПАСНА! С принятием изменений и поправок в Федеральный закон от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» права участников долевого строительства надёжно защищены.
ДДУ подлежит государственной регистрации и считается заключённым только после её проведения, что является гарантией от двойных продаж. Оплата денежных средств производится после государственной регистрации договора долевого участия в строительстве в Росреестре. Деньги дольщиков хранятся на специальных эскроу-счетах. Застройщик получает доступ к ним только после ввода жилого дома в эксплуатацию, а следовательно, не может использовать их не по назначению.
Главным и неоспоримым плюсом заключения договора долевого участия в строительствеи покупки квартиры на этапе строительства является доступная цена, которая существенно ниже стоимости квартир, готовых для проживания.
Главным минусом для некоторых дольщиков может оказаться необходимость ждать заселения, пока идёт строительство жилого дома.
После того, как жилой дом введён в эксплуатацию, приобретение квартиры в нём становится возможным только путём заключения договора купли-продажи. ДКП – более привычная и понятная для многих форма договорных отношений при покупке недвижимости. Она регламентируется статьями Гражданского и Жилищного кодексов Российской Федерации. Договор купли-продажи по-прежнему остаётся стопроцентно надёжным способом приобретения жилья, но если раньше это являлось его весомым преимуществом по сравнению с ДДУ, то теперь обе схемы в равной степени гарантируют успешную сделку.
Главные плюсы покупки жилья в новостройке по договору купли-продажи: на жилой дом действует гарантия застройщика, квартира готова для заселения и оформлена в собственность застройщика, у квартиры отсутствует история продаж на вторичном рынке, ей присвоен адрес, её можно осмотреть перед сделкой и убедиться, что она отвечает заявленным характеристикам и устраивает покупателя. Все квартиры компании «Стройтэк» продаются с качественной чистовой отделкой, а значит, вы сэкономите на ремонте, поэтому для наших клиентов на деле работает формула «заключи договор + получи ключи = заезжай и живи».
Главным минусом схемы покупки по ДКП остаётся высокая стоимость приобретаемого жилья. Цена за квадратный метр в готовом доме неизбежно возрастёт, что объективно связано с растущими вложениями застройщика. За возможность въехать в новую просторную квартиру с хорошей отделкой сразу же после заключения и оплаты договора купли-продажи придётся заплатить дороже. Каждый покупатель вправе взвесить все «за» и «против» и выбрать подходящий именно ему вариант.
Мы всегда рады помочь вам сделать правильный выбор с учётом ваших индивидуальных потребностей, а также ответить на все дополнительные вопросы в офисах продаж Центра недвижимости «Стройтэк».
Желаем вам удачи, успехов на пути реализации задуманного, лёгкости в достижении целей и побольше квадратных метров!
Источник: stroytek-ek.ru