Для чего в строительстве нужен проект планировки территории

ГРАДОСТРОИТЕЛЬНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ / TOWN-PLANNING ACTIVITY / РАЗВИТИЕ ТЕРРИТОРИИ / DEVELOPMENT OF THE TERRITORY / ДОКУМЕНТАЦИЯ ПО ПЛАНИРОВКЕ ТЕРРИТОРИИ / DOCUMENTATION FOR THE PLANNING OF TERRITORIES / ПЛАНИРОВКА ТЕРРИТОРИИ / PLANNING OF THE TERRITORY / ОБЪЕКТ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА / AN OBJECT OF CAPITAL CONSTRUCTION / ЛИНЕЙНЫЕ ОБЪЕКТЫ / LINEAR OBJECTS / ПРОЕКТ ПЛАНИРОВКИ ТЕРРИТОРИИ / TERRITORIAL PLANNING PROJECT / ПРОЕКТ МЕЖЕВАНИЯ ТЕРРИТОРИИ / LAND SURVEYING PROJECT

Аннотация научной статьи по социальной и экономической географии, автор научной работы — Иванцова Елена Александровна, Горелкина Яна Александровна

В данной статье проанализированы основы территориального планирования, подготовка и составление документации по планировке территорий , грамотное и максимально эффективное их использование, особенности организации и планировки территорий в современных условиях РФ, а также основные изменения законодательства в части подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий .

Проект планировки территории: зачем он нужен?

Похожие темы научных работ по социальной и экономической географии , автор научной работы — Иванцова Елена Александровна, Горелкина Яна Александровна

Некоторые вопросы подготовки проектов планировки территорий, занятых линейными объектами или предназначенных для их размещения

Изменения в законодательстве о градостроительной деятельности в части регулирования вопросов планировки территории

Особенности процесса формирования земельных участков при разработке документации по планировке территории

DOCUMENTATION FOR THE PLANNING OF THE TERRITORY AS A BASIS TO ENSURE THE EFFECTIVENESS OF ITS USE

This article analyzes the basics of territorial planning, the preparation and making of documentation for the planning of territories , the most effective use of them, features of organization and planning of territories in the modern conditions of the Russian Federation, the main legislative changes in the preparation, coordination and approval of documentation for the planning of the territory and ensuring integrated and sustainable development of the territories.

Текст научной работы на тему «Документация по планировке территории как основа обеспечения эффективности ее использования»

ДОКУМЕНТАЦИЯ ПО ПЛАНИРОВКЕ ТЕРРИТОРИИ КАК ОСНОВА ОБЕСПЕЧЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ ЕЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Елена Александровна Иванцова

Яна Александровна Горелкина

В данной статье проанализированы основы территориального планирования, подготовка и составление документации по планировке территорий, грамотное и максимально эффективное их использование, особенности организации и планировки территорий в современных условиях РФ, а также основные изменения законодательства в части подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий.

Ключевые слова: градостроительная деятельность, развитие территории, документация по планировке территории, планировка территории, объект капитального строительства, линейные объекты, проект планировки территории, проект межевания территории.

Курс для градостроителей. Урок 2. Состав документации по планировке территории (ППТ)

DOCUMENTATION FOR THE PLANNING OF THE TERRITORY AS A BASIS TO ENSURE THE EFFECTIVENESS OF ITS USE

Elena A. Ivantsova

Yana A. Gorelkina

This article analyzes the basics of territorial planning, the preparation and making of documentation for the planning of territories, the most effective use of them, features of organization and planning of territories in the modern conditions of the Russian Federation, the main legislative changes in the preparation, coordination and approval of documentation for the planning of the territory and ensuring integrated and sustainable development of the territories.

Key words: town-planning activity, development of the territory, documentation for the planning of territories, planning of the territory, an object of capital construction, linear objects, territorial planning project, land surveying project.

Эффективное управление территорией является одним из приоритетных направлений государственной политики. Основными проблемами разрабатываемой в последнее время градостроительной документации является сущест-

вующий дисбаланс между ростом городских территорий и уровнем развития транспортной, коммунальной, социальной структур [3]. Данный дисбаланс характеризуется проблемами с транспортными сетями, неравномерным распределением и большими нагрузками на инженерные сети, неравномерной загруженностью, в том числе и перегруженностью подразделений охраны здоровья, детских и дошкольных заведений, образовательных учреждений, мест культуры и отдыха. Подобные проблемы в конечном итоге не позволяют надлежащим образом выстроить работу вышеуказанных структур, мешают правильной жизнедеятельности жителей и в итоге тормозят развитие территории.

Также не стоит забывать, что в условиях РФ на различных территориях под руководством различных управлений могут возникать недостатки средств для полноценного претворения планов в жизнь (малые бюджеты, недостаточность внебюджетных инвестиций), недостаток или отсутствие необходимых квалифицированных кадров, которые должны быть задействованы в процессе проведения деятельности по развитию территории, недостаток статистических данных, что ведет за собой потребность в проведении аудита территории и множество других факторов [4].

Для решения вышеперечисленных проблем 1 января 2017 г. в Градостроительный кодекс Российской Федерации было введено определение «деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории», под которым понимается такая деятельность, которая направлена на обеспечение наиболее эффективного использования территории, которая осуществляется посредством подготовки и утверждения документации по планировке территории. Приоритетной задачей этой деятельности является достижение наиболее эффективного использования территории посредством грамотного, сбалансированного распределения по территории объектов капитального строительства различного назначения, объектов транспортной, коммунальной, социальной структур, необходимых для правильного функционирования и дальнейшего развития обозначенных выше объектов, а также для формирования и обеспечения прав граждан на благоприятную среду жизнедеятельности.

Целью данной статьи является рассмотрение особенностей организации и планировки территории в современных условиях РФ, анализ основных изменений законодательства при планировке территории, а также изучение различных направлений развития территории и процессы формирования документации по планировке территории.

Для принятия грамотных и экономически обоснованных решений по развитию любой городской территории необходима качественная градостроительная документация. Каждый из видов градостроительной документации предназначен для принятия определенных Градостроительным кодексом РФ решений, устанавливающих правовой статус объектов градостроительного регулирования.

Виды градостроительной документации согласно Градостроительному кодексу (далее — ГрК РФ), представлены на рисунке.

Виды градостроительной документации согласно ГрК РФ

В условиях бурного, интенсивного роста городов подготовка документации по планировке территории является одним из важнейших этапов формирования территории с точки зрения грамотного и максимально эффективного их использования, дальнейшего развития с минимальным внесением изменений и проведением реорганизаций.

Планировка территории осуществляется для того, чтобы обеспечить детальную проработку тех градостроительных решений, которые ранее были реализованы в рамках территориального планирования и градостроительного зонирования. Конечной целью подготовки документации по планировке территории является обеспечение устойчивого развития данной территории, включающее, в том числе выделение на данной территории отдельных частей — элементов планировочной структуры, а также установление границ земельных участков и границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства.

В 2017 г. Федеральным законом от 03.07.2016 № 373-ф3 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территории и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» в градостроительное законодательство были внесены существенные изменения.

К числу наиболее важных изменений, которые были внесены Законом № 373-ФЗ и вступили в силу с 1 января 2017 г., можно отнести возможность принятия решения о подготовке документации по планировке территории не только уполномоченными федеральными органами государственной власти и органами местного самоуправления, как это было ранее, но также и лицами, с которыми заключены договоры о развитии застроенной территории, договоры о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства стандартного жилья, а также договоры о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления.

Кроме этого, решения о подготовке документации по планировке территории могут быть самостоятельно приняты правообладателями земельных участков и (или) правообладателями объектов недвижимого имущества, которые расположены на данных земельных участках, в случае, если по их инициативе планируется осуществление комплексного развития территории, субъектами естественных монополий, организациями коммунального комплекса — в случае необходимости размещения на территории объектов федерального, регионального значения или местного значения, а также правообладателями существующих линейных объектов, если для реконструкции таких объектов требуется подготовка документации по планировке территории [9].

Также с 1 января 2017 г. подготовка графической части документации по планировке территории должна обязательно осуществляться с использованием цифровых топографических карт, цифровых топографических планов, требования к которым устанавливаются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти с применением системы координат, которая используется для ведения Единого государственного реестра недвижимости в соответствующем субъекте РФ. Введение в ГрК РФ данной нормы направлено, прежде всего, на обеспечение интеграции подготовленной документации по планировке территории с федеральными информационными ресурсами [5].

Установлено, что в случаях недостаточности материалов инженерных изысканий, содержащих данные о состоянии окружающей среды, ее загрязнении, схемах комплексного использования и охраны водных объектов и государственном водном реестре, а также в случае, если эти материалы уже нельзя использовать по причине истечения срока действия, требуется проведение инженерных изысканий. Состав и объем инженерных изысканий, проводимых для целей подготовки документации по планировке территории, а также методы таких изысканий устанавливаются программой инженерных изысканий, которая подлежит разработке на основе задания лица, принявшего решение о подготовке ДПТ, и зависит от вида и назначения объектов капитального строительства, размещение которых планируется в соответствии с ДПТ, а также от сложности и степени изученности топографических, инженерно-геологических, экологических, гидрологических, метеорологических и климатических условий территории [1].

С 1 июля 2017 г. вступили в силу поправки в ГрК РФ, внесенные Законом № 373-ФЗ и изменившие статус градостроительного плана земельного участка

(ГПЗУ). Начиная с 01.07.2017 ГПЗУ был исключен из видов документации по планировке территории и теперь является информационным документом (выпиской), со сроком действия в течение трех лет со дня его выдачи, в котором должны содержаться сведения из правил землепользования и застройки, необходимые при подготовке проектной документации и получении разрешения на строительство.

Рассмотрим более подробно назначение каждого из видов документации по планировке территории. В отличие от генерального плана или правил землепользования и застройки, разработка которых осуществляется в целом на весь город или населенный пункт, подготовка проектов планировки территории (далее — ППТ) осуществляется на небольшую территорию для целей проектирования на ней элементов планировочной структуры (квартала, микрорайона, района) и границ территорий общего пользования. Также ППТ содержит информацию о том, какие объекты капитального строительства и инфраструктуры будут размещены на рассматриваемой территории, а также в какой очередности данная территория будет застраиваться и развиваться [8].

Основное назначение ПМТ — определить на данной территории местоположение границ образуемых и изменяемых земельных участков. Подготовка проекта межевания территории (далее — ПМТ) осуществляется уже непосредственно в границах одного или нескольких(смежных) элементов планировочной структуры, либо же в границах определенной территориальной зоны, установленной правилами землепользования и застройки, и (или) границах функциональной зоны, установленной схемой территориального планирования муниципального района, генеральным планом поселения, городского округа.

Также ПМТ разрабатывается для установления, изменения, отмены красных линий для застроенных территорий, в границах которых не планируется размещение новых объектов капитального строительства, либо для установления, изменения, отмены красных линий в связи с образованием и (или) изменением земельного участка, расположенного в границах территории, применительно к которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, при условии, что такие установление, изменение, отмена влекут за собой исключительно изменение границ территории общего пользования [1].

Подготовка ПМТ может осуществляться либо в качестве составной части проекта планировки территории или же в виде отдельного документа. Как правило, основой для подготовки проекта межевания территории является проект планировки территории [6]. Однако в границах тех территорий, на которых не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию, а также не планируется размещение линейных объектов, допускается подготовка ПМТ без подготовки проекта планировки территории.

В настоящее время можно выделить несколько основных направлений развития территории, которые представлены в таблице [2].

Каждое из этих направлений развития территории проводится на муниципальных, региональных и федеральных уровнях в соответствии с Градострои-

тельным кодексом РФ [10]. Подготовка ДПТ — очень важный этап для обеспечения стабильного ее развития в соответствии с разработанными документами территориального планирования и градостроительного зонирования, который достигается путем детализации и уточнения планировочных структур, расположенных на отдельных территориях, организации улично-дорожной сети, а также установления границ территорий, где будут расположены здания коммунально-бытового и социально-культурного назначения, и другие объекты капитального строительства.

Основные методы развития территории

№ п/п Наименование направления развития Содержание направления развития территории

1 Развитие общественно-социальной сферы территории Создание на данной территории учебных учреждений для разных групп населения, больниц, поликлиник, детских садов и других общественно-социальных и бюрократических учреждений, которые позволяют обеспечивать высокий уровень жизни и облегчать жизнь уже живущим на данной территории жителям, а также будет привлекателен для потенциальных жителей и инвесторов

2 Развитие городской среды Поддержание высокого уровня качества внешней среды и экологической обстановки, создание парков и зон отдыха, правильность формирования пешеходных, тротуарных, дорожных зон, с прицелом на возможное увеличение плотности населения и застройки данной территории

3 Экономическое развитие Создание привлекательного облика территории для потенциальных инвесторов, городского управления, с точки зрения капиталовложений, финансового и делового вовлечения, что в итоге приводит к дальнейшему ускорению развития, для чего также могут создаваться специальные отделы по содействию экономическому развитию

4 Стратегическое рыночное планирование Поэтапное создание своеобразной, гибкой системы с целью занять свою конкретную нишу или сферу деятельности, которая постоянно придерживается стратегии адаптации к внешним условиям, изменениям, новым возможностям, на основе имеющихся собственных экономических, демографических, культурных, природных, экологических и других факторов

Исходя из проведенного анализа, можно сделать следующие выводы.

Без правильно оформленной документации по планировке территории невозможно ее полноценное развитие и эффективное использование, поскольку именно ДПТ является тем базисом, на основании которого производится максимальное задействование ресурсов и возможное перспективное развитие территории посредством архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства, а также эксплуатация зданий и сооружений.

При отсутствии качественно подготовленной ДПТ возможно отставание городских инфраструктур от роста городских территорий, что приведет к неэффективности транспортной системы, увеличению до критических пределов нагрузки на инженерные системы, к ухудшению экологической обстановки [7].

На сегодняшний день при определении органа (лица), уполномоченного на принятие решения о подготовке документации по планировке территории, следует исходить от целей разработки такой документации, от значения (федеральное, региональное, местное) объекта капитального строительства, в целях размещения которого разрабатывается данная документация, а также от источника финансирования строительства, либо реконструкции такого объекта.

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 31.12.2017).

2. Жильцова О. Н. Маркетинг территорий : учебник и практикум для академического бакалавриата. — М. : Юрайт, 2017. — 258 с.

3. Ковалева Т. Н. Документация по планировке территории как основа своевременной реализации объектов социально-экономического развития территорий [Электронный ресурс]. — Режим доступа : Ьйр8://еНЬгагу.ги/И;ет.а8р?1ё=30028678.

4. Коростелева Н. В., Коростелева М. В. Благоустройство территории города как фактор устойчивого развития // Социально-экономическое развитие городов и регионов: градостроительство, развитие бизнеса, жизнеобеспечение города : материалы II Международной науч.-практич. конф., Волгоград, 3 февраля 2017 г. — Волгоград : ВолгГТУ, 2017.

5. Коростелева Н. В., Растяпина О. А. Планировка территории как фактор обеспечения эффективности ее использования [Электронный ресурс]. — Режим доступа : Ьйр8://е11Ьгагу.ги/11ет.а8р?1ё=30008884.

6. Набиуллина К. Р. Актуальность внедрения управленческих инноваций при реализации градостроительной деятельности в муниципальных образованиях [Электронный ресурс]. — Режим доступа : Ьйр8://еНЬгагу.ги/И;ет.а8р?1ё=30014031.

7. Плохотнюк А. В., Каморный В. М., Форостяный Е. А. Проблемы при подготовке проектов планировки в отношении размещения объектов инфраструктуры на территориях опережающего социально-экономического развития (ТОР) [Электронный ресурс]. — Режим доступа : Ьйр8://е11Ьгагу.ги/11ет.а8р?1ё=29164557.

8. Уварова Е. Л., Васильев А. С., Федоров И. С. Проект межевания и проект планировки территории как элементы организации территории [Электронный ресурс]. — Режим доступа : Ьйр8://е11Ьгагу.ги/11ет.а8р?1ё=29946689.

9. О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими

Источник: cyberleninka.ru

Проект межевания и проект планировки территории: подробный разбор понятий

ВЫВОДЫ Как видно из вышесказанного, основным документом в «планировке территории» является ППТ (проект планировки территории). На его основе делаются ПМТ и ГПЗУ. При проектировании ППТ должен быть утвержден генеральный план и ПЗи. З на данную территорию, которые закладывают основные планировочные параметры для проектирования. ППТ – по сути, самый «творческий» документ градостроительной документации, так как на его уровне, с его масштабом возможен показ расположения зданий, МАФов, деревьев, объектов инженерии и благоустройства на территории, а также прорисовка дорог с направлениями движения, развязками и т. п.

ПРИМЕР ПРОЕКТА ПЛАНИРОВКИ Рассмотрим более детально проект планировки центра села Верхняя Тойма – районного центра Верхнетоемского района Архангельской области. Село основано в 1137 году. Расположено между Котласом (160 км) и Архангельском (457 км), на правом берегу Северной Двины, в устье реки Верхняя Тойма.

Было местом ссылки неугодных царским властям лиц. Паромное сообщение с левым берегом Северной Двины в летнее время. Зимник (специально подготовленная трасса по льду реки) через Двину в холодное время года. Во время ледостава и ледохода добраться до Верхней Тоймы невозможно.

Аэропорт в Верхней Тойме, отправлявший до 20 рейсов в день в советское время — брошен и не функционирует. Авиасообщения нет.

ПРИМЕР ПРОЕКТА ПЛАНИРОВКИ Проект планировки центральной части села выполнялся после создания ГП села.

Был соблюден основной принцип проектирования: из ГП села были взяты основные характеристки (цели ГП): расположение объектов – зданий, дорог и инженерной инфраструктуры.

Проектирование ППТ позволяет вносить ряд уточнений в их расположение, но, в целом, объекты, запроектированные ГП должны отображаться на своих местах, если не возникло каких-либо проблем.

ПРИМЕР ПРОЕКТА ПЛАНИРОВКИ В процессе проектирования в ППТ уточняются: -коридоры расположения инженерной инфраструктуры (ЛЭП, водоснабжение, канализация, связь) -расположение зданий. Прорисовываются здания и сооружения -создается карта вертикальной планировки территории. Карта вертикальной планировки территории представляет собой чертеж с отметками по осям дорог.

Отметки обозначают либо отсыпку, либо присыпку грунта для того, чтобы предельные продольные уклоны на дорогах не превышали 9%. Если дорога предназначается для трамвайного или троллейбусного движения, предельные продольные уклоны – 3%. ГК РФ в данное время напрямую не содержит нигде положений о том, что в составе ППТ необходимо прорисовывать расположение домов.

Этим пользуются некоторые недобросовестные инвесторы, которые заказывают ППТ, который представляет собой чертеж дорог, красных линий, объектов инфраструктуры, объектов местного значения. Исходя из буквы закона, в таком случае, инвестор вправе сам определить расположение и высотность зданий, главное чтобы их параметры укладывались в прописанные в ПЗи. З на данную территорию.

Таким образом, в наших городах порой возникают сложносочиненные микрорайоны с плохим расположением домов, что в свою очередь влечет плохой рисунок внутриквартальных проездов, непродуманность детских площадок и МАФов.

Как правило, проектировщиками рассчитываются следующие обязательные показатели: — количество машиномест при жилых группах; — количество дворовых площадок; — количество необходимых объектов социального обслуживания.

Проект планировки линейного объекта Помимо проектов планировок на какие то участки территорий городов и сел, в современном градостроительстве существует понятие проектов планировки линейных объектов. Таки проекты разрабатываются на автодороги, железные дороги, линии электропередач и т. п.

Одним из примеров такого проекта можно выделить – проект планировки линейного объекта – высокоскоростной магистрали Москва-Казань. Дорога пройдет по Москве, МО, Владимирской и Нижегородской областям, Чувашии, Марий Эл и Татарстану.

Участие в разработке принимает несколько проектных институтов, в том числе петербургский «Институт Урбанистики» .

Проект планировки выполняется также со следующими целями: — фиксирование прохождения трассы с километровыми столбами; -фиксирование «красных линий» трассы; -фиксирование шумовой зоны от трассы и иных ограничений; -анализ прилегающей территории на предмет планировочных ограничений, обход трассой таких ограничений.

Лекция 8. Градостроительные концепции и мастер-планы, проекты зон охраны памятников культурного наследия. Достаточно большую долю в проектировании составляют концептуальные проекты, которые не «подчиняются» строгой регламентации ГК РФ. Такие документы могут служить сейчас лишь «справочной информацией» .

Такие проекты представляют собой: — мастер-планы городов; -градостроительные концепции развития территорий. Основу любого европейского генерального планирования составляют т. н. «мастер – планы» стратегические планы, похожие на наши генеральные планы, но в меньшей степени зажатые нормативной базой. В Европе на основе разработанных мастер-планов и ПЗи.

З принимаются аналоги наших проектов планировок, на основе которых ведется строительство.

ПЕРМИ В России мастер-планы могут предшествовать разработке ГП как своего рода концепции. Первым генеральным планом в России, положившим в основу концепции принцип мультифункциональной квартальной застройки и компактности в трендовом понимании этого стал генеральный и мастер-планы города Перми.

Основная идея генерального плана Перми – расчленение микрорайонов на кварталы и повышение таким образом общей «плотности» освоения городского пространства. Бывший губернатор Пермского края О. А. Чиркунов активно поддерживает проект.

Так, по его мнению, концепция нового города должна заключаться в его компактности, функциональном насыщении каждой пространственной ячейки и рассредоточением мест приложения труда. Для Перми данное утверждение означает как уплотнение территории, так и остановку экстенсивного развития города вширь.

Авторы приводят выкладки, согласно которым, даже по советскому планировочному СНи.

Пу «Градостроительство» , на 1 гектар территории можно было заложить 450 человек населения, а в Перми сейчас проживает около 250 человек на 1 застроенной территории, причем самые густонаселенные микрорайоны расположены на периферийной территории города (около 300 чел/га), население центрального района составляет лишь около 180 чел/га.

ПЕРМИ Разработчики документа считают, что микрорайонное развитие города на периферии (еще пару лет считавшееся прогрессивным движением после отмены во многих городах «точечной» застройки) приводит к деградации существующей среды города посредством удорожания содержания инженерной и транспортной инфраструктуры города, санитарной очистке и капитального ремонта объектов города. Таким образом, генеральный план не предусматривает развития новых территорий на периферии под жилищную застройку.

ПЕРМИ Мастер-план предлагает создать квартальную структуру города, разбив микрорайоны ( «мегакварталы» ) на кварталы там, где это более-менее воз-можно. Действительно, квартальное периметральное строительство наиболее разумно как с позиций безопасности, так и в плане ответственности и благоустройства участков земли. Стратегия транспорта мастер-плана Перми предусматривает создание прямолинейной структуры улиц с выделением т. н. «продольных» и «ради-альных» связей – основных улиц, вдоль которых должны быть организованы главные общественные пространства. Согласно стратегии, в городе будут отсутствовать дороги шире 2 полос в одном направлении.

ПЕРМИ Абсолютный приоритет отдается общественному транспорту. Проблему транспортного обеспечения предлагается решить путем создания пасса-жирских перевозок по железной дороге в «теле» города и строительством выделенных трамвайных путей в густонаселенные городские районы на пер-спективу. Предлагается создать ясную и простую структуру маршрутов ГОТ, преимущественно по основным улицам, ликвидировав дублирующие марш-руты и дублирующие друга виды транспорта на некоторых участках до-рог, таким образом, минимизировав «слепые» зоны в обеспечении транс-портной доступности и обеспечив жизнеспособность трамвая.

Предлагается отказаться от троллейбусного движения, как недостаточно вместительного и дорогого в обслуживании; трамвайное же движение предлагается реконстру-ировать и развивать, переводя его на выделенные полосы.

Проблему транспортной загруженности центра предлагается решить путем создания парковочных зон с дифференцированной системой оплаты стоянки в паркометрах. Определяются места для строительства перехва-тывющих стоянок.

Немалое значение уделяется качественному инженерному обеспечению транспортной инфраструктуры: разметке, инфографике, авто-матизированной системе управления движением.

В мастерплане подчерки-вается, что проблемой города Пермь является то, что не сформирована пеше-ходная сеть города, она не «накладывается» отдельно на все другие элементы каркаса города.

Промышленные и общественные зоны, согласно генеральному плану, не претерпят значительных территориальных изменений на расчетный срок реализации (12 лет; 6 лет – первая очередь реализации генерального плана – такие сроки приняты исходя из постоянно меняющейся социально-политической конъюнктуры развития) благодаря тому, что, согласно средне-му демографическому прогнозу, население города будет уменьшаться, а су-ществующая структура занятости населения не претерпит изменений. Пред-ложены лишь меры по уплотнению территорий существующих промышлен-ных предприятий, а также вынос единиц производств из-за непозволительных их экологических характеристик.

Проекты зон охраны памятников В России существуют следующие типы объектов культурного наследия (ОКН): -ОКН федерального значения, -ОКН регионального значения, -ОКН местного значения. По видам ОКН делятся на: -памятники архитектуры (здания, сооружения); -памятники истории (здания, где бывал какой-либо деятель, скверы и тп); -памятники монументального искусства; . -памятники археологии

Проекты зон охраны памятников Каждый памятник должен иметь установленные границы. Если это здание, то границы проходят по его отмостке, как правило, отмостке, памятники археологии имеют границы согласно результатам полевых работ (шурфованию на (шурфованию местности).

Границы памятников должны определяться отдельны проектом, который обосновывает эту границу. Как правило, половина памятников не имеет установленной границы, что противоречит законодательству.

Каждый памятник также должен иметь следующие зоны охраны: -зона охраны ОКН; -зона регулирования застройки; — зона охраняемого ландшафта.

Проекты зон охраны памятников Границы данных зон устанавливаются отдельными проектами, так как необходимо провести градостроительный ретроспективный анализ территории на предмет ее изменений, наличию утраченных памятников для того чтобы грамотно установить границы территорий зон охраны. Территории, вошедшие в зоны охраны приобретают свои, дополнительные к ПЗи. З регламенты использования, которые, также, прописываются проектировщиками: -зона охраны – 1 зона вокруг территории памятника. Как правило, запрещено любое новое строительство, возможно реконструкция. -зона регулирования застройки – разрешено новое строительство, но с определенной регламентацией, например, по высотности. -зона охраняемого ландшафта – устанавливается на исторических ландшафтах с целью их сохранения. Разрешено только поддержание самого ландшафта.

Проекты зон охраны памятников Основные проблемы градостроительства, связанные с памятниками культурного наследия: -около половины памятников не имеют установленные границы, что затрудняет выполнение проектов по созданию зон охраны (зоны охраны должны «от чего-то плясать» ), -старые проекты зон охраны часто бывают формально не утверждены местными депутатами, поэтому зоны не играют своей защитной роли при реальном строительстве.

Проекты зон охраны памятников Рассмотрим реальный проект установления зон охраны и границ территорий памятников федерального значения (архитектуры) – старейших в России монастырей, находящихся в В. Новгороде – Зверина и Антониева монастырей.

Также примером «буферного» расположения некоторых важных территорий в структуре города являются районы Антониева и Зверина монастырей в Великом Новгороде.

Расположение монастырей к северу от городского вала, по обеим берегам реки Волхов предопределило «буферный» характер данных территорий к концу XX века, что также обусловлено очень медленным территориальным развитием города (до В. О. в.

— в городских валах), пограничным по отношению к валу расположением монастырей и их хозяйственных территорий, — с юга, и развитием промышленных и жилых зон – с севера.

Проекты зон охраны памятников Таким образом, сложилась ситуация, когда наиболее ценная с исторической и функциональной точки зрения территория, примыкающая к монастырям, входящим в список всемирного наследия ЮНЕСКО, начала приобретать устойчивое функционально-планировочное насыщение лишь во второй половине XX века. Чтобы сохранить историческую среду монастырей, был разработан проект зон охраны монастырей. В частности, историческая среда Антониева монастыря за последние полвека была сильно нарушена постройкой «хрущевок» , расположением негармоничных сооружений в непосредственной близости, а также коттеджной застройкой последних лет в «кусочках» пространства, оставшихся из-за того, что планирование данной территории во второй половине XX века осуществлялось не комплексно и без средового контекста.

Что же такое проект планировки территории и проект межевания территории: давайте разберемся раз и навсегда

Приветствую, друзья! Сегодняшнюю статью для вас написал не я. Написала ее моя коллега, большой специалист в области градостроительной деятельности и архитектуры. Думаю, что она появится на блоге и ответит на ваши вопросы в х.

Друзья, на блоге и дальше будут появляться ее статьи и статьи других специалистов. Так как я не могу раскрыть все тонкости градостроительной деятельности один, то постараюсь привлечь для этого на блог специалистов из разных направлений.

Так вот, представляю вам статью та тему: «Проект планировки территории и проект межевания территории»:

«Как правильно использовать такой важнейший ресурс как территория? Как обеспечить ее развитие в случае размещения на ней различных объектов? Эти и другие вопросы позволяет решить планировка территорий.

Основные положения о планировке территории приведены в главе 5 ГрК РФ.

Документация по планировке территории подразделяется на проекты планировки территории (далее – ППТ), проекты межевания территорий (далее – ПМТ) и градостроительных планов земельных участков (далее – ГПЗУ).

Проект планировки территории

• Состав ППТ приводится в статье 42 ГрК РФ:
• Подробно на содержании чертежей, схем и пояснительных записок останавливаться не буду, отмечу, что проект планировки территории состоит из основной утверждаемой части и материалов по ее обоснованию.
• С примерами проектов планировки территории, подготовленных по инициативе муниципальных образований Чувашской Республики, Вы можете ознакомиться на сайте Минстроя Чувашии и на сайтах муниципальных образований.

Проект межевания территории

Градостроительный план земельного участка

ГПЗУ может разрабатываться в составе ПМТ, но чаще всего готовится в виде отдельного документа, о котором пойдет речь в следующей статье.

Кто готовит документацию по планировке территории?

• Согласно части 8 статьи 45 ГрК РФ подготовка ППТ и ПМТ может осуществляться непосредственно органами исполнительной власти или органами местного самоуправления либо иными лицами, которые могут быть привлечены ими на основании государственного или муниципального контракта:
• Исключения прописаны в части 8.1, ими являются случаи, когда имеется договор о комплексном освоении территории или договор о развитии застроенной территории:
• Подготовка документации по планировке территории может осуществляться физическими или юридическими лицами за счет их средств.
• Особенности подготовки документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решения органа местного самоуправления, изложены в статье 46 ГрК РФ.

Отмечу немаловажный факт – по таким проектам планировки и межевания территорий до их утверждения обязательно проводятся публичные слушания.

1. Исключение составляют случаи, приведенные в части 5.1 статьи 46 ГрК РФ:
3. Процедура подготовки проектов планировки и проектов межевания территорий длительная и трудоемкая, ведь необходимо, чтобы документация была выполнена на основании документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также, чтобы обязательно соблюдались требования технических и градостроительных регламентов, нормативов градостроительного проектирования.»

Нюансы и требования к проекту планировки территории и проекту межевания территории

После регистрации территории участка в учетных органах согласно выявленной площади, характеристик и установки межевых обозначений владелец приступает к следующим процедурам. Проект планировки территории и проект межевания территории – относятся к главным этапам.

Терминология

Под определением проекта межевания территории (далее ПМТ) подразумевается специфический тип градостроительных документов, разработанных на основании вида деятельности, включающие требования по внутреннему межеванию земли. Такой план имеет отличие от межевания и обладает целью – выделить инженерные сети, сооружения и т. д. Однако эти границы не будут фигурировать в кадастровом паспорте.

За счет создания проекта межевания территории проводится разметка местности при планировании строительства и других работ. При этом учитывается созданная ранее структура, когда единый участок земли следует разделить на части. В этом случае возникает актуальность формирования ПМТ.

Базой при составлении проекта являются сведения, полученные из градостроительного и архитектурного планов, определяющие возможность и целесообразность переноса на местность пожеланий собственника.

Документация такого типа призвана координировать действия заказчика. Информация из ПМТ находится в общедоступном пользовании, т. к.

сотрудники геодезических отделов при муниципалитете обязаны публиковать на информационных порталах.

Проект планирования территории (далее ППТ) имеет непосредственное отношение к градостроительным документам.

Более того, взаимодействует с проектом по межеванию земельного участка, но в отличие от ПМТ, обладает точными характеристиками.

При разработке ППТ специалист опирается на все нюансы, полученную информацию, учитывающую наилучший эффект от предстоящего возведения сооружений на объекте. Таким образом, снижаются риски и ошибки, возможные при строительстве.

Более того, планирование территории включает информацию не только касаемо конкретного участка, но и за его пределами.

Так, проект представляет комплексный подход ко всем работам и прописывается в застройке земли.

Такой тип документации, как правило, формируется наряду с ПМТ, однако, несет ряд дополнительной важной информации. После анализа полученных сведений проводится межевание. К таким данным относятся:

• чертеж линейных объектов;
• обозначение инфраструктуры;
• капитальные здания.

Актуальность применения ПМТ и ППТ

Эти проекты применяются при формировании предварительных подготовительных работ на участке для последующего строительства. Документация применяется как для пустых земельных наделов, так и на участках с уже обустроенной структурой.

Когда планировка работ предполагается на пустующей местности, то пожелания застройщика не ограничиваются. Тем не менее следует учитывать состав и классификацию почвы и возможность возведения жилого здания согласно той или иной специфике.

Большинство владельцев владеет информацией о том, что определенные характеристики земли могут выступать ограничением для возведения капитальных сооружений. Более того, в ряде ситуаций выделенные земельные участки обязаны гармонично включать уже построенные здания, т. е. возводятся в едином стиле, утвержденном в градостроительном отделе.

Именно этот функционал возложен на ПМТ и ППТ, которые обязаны предусмотреть все возможные аспекты предстоящего строительства.

Дополнительно проектирование несет не меньшую важность на участках с уже имеющимися капитальными зданиями. В этом случае задача проектировщика — корректно включить в градостроительную документацию новые сооружения и объекты.

Помимо конкретных задач, преследующих создание ПМТ и ППТ, документы создают техническую систему по организации строительства. Эта функция важна для системного формирования градостроительного фонда.

Столичные, краевые и ряд городских массивов, когда участки будут отличаться стоимостью за сотку, в погоне за выгодой часто подвержены допуском правонарушений при эксплуатации. Зачастую такие ситуации происходят в городах-миллионниках.

Поэтому на этих территориях регистрируются частые нарушения.

Ввиду неутешительной статистики, в таких населенных пунктах законодатель предъявляет высокие требования к подготовке документов, последовательности выполнения регламента и проведения коррекции при наличии недочётов.

Состав, различия и свойства ПМТ и ППТ

Разработка ПМТ ориентируется на мероприятия по зонированию местности на основании утвержденных долей либо разметки, предназначенной для возведения сооружения. Следовательно, основополагающей информацией являются сведения о межевой работе:

• выделение земельных участков из общей территории;
• земельные наделы, разделяющие территорию на части.

Сведения в ППТ оформляются согласно целеполаганию заказчика. Ввиду этого специалистами прописываются в документах геодезические точки и схемы местоположения:

• объектов;
• автомобильных дорог, шоссе;
• инженерных сетей.

В таблице №1 приведены сведения о составе и требованиях ПМТ и ППТ:

Помимо этого, в проекте планировки создаются чертежи капитального строительства, вынесенного за границу участка. Чтобы спланировать проект, следует провести работы по ПМТ, соблюдая строительные нормативы и требующиеся красные линии в виде отступов.

Когда применяется ПМТ и ППТ

Эта документация, в основе которой лежат работы по межеванию, обладает единым функционалом и регламентируется Земельным кодексом России, в частности ст.№11.3.

Положения также актуальны для долевого владения землей. К примеру, для участков с/х назначения, расположенных в дачных и других районах.

В такой ситуации общая местность на учете в кадастре обладает одним номером и позволяет делить ЗУ согласно ПМТ и ППТ.

Межевание устанавливает границы каждой отдельной дачи, а проект указывает на расположение водопроводных и энергетических линий на протяжении товарищества.

Для земельных участков, отведенных под индивидуальное жилое строение, документы формируются аналогично долевому владению. В других ситуациях, когда площадь большая, и необходим дополнительный раздел, применяется условное дробление. Зачастую такие требования относятся к многоквартирным домам и оформлению придомовой территории.

Требования и порядок к подготовке документов

ППТ и ПМТ создаются на основании требований и нормативных актов, включенных в ФЗ, разработанный Приказом №388 Минэкономразвития РФ от 3 августа 11 года.

Подготовка обладает рядом положений:

1. Правила при составлении графической и картографической карты.
2. Создание проектов на листах формата А4.
3. Применение конкретных принадлежностей в области канцелярии.
4. Текст должен быть написан исключительно на русском языке.
5. Применение требований к нумерации и арабским цифрам.
6. Использование правил по переносу информации на последующий лист.
7. Обязательное применение пунктов.
8. Указание на общий объем текстовой части.

Требования по обозначению основываются на традиционных правилах оформления к прилагаемым сведениям:

• информация о заказчике ПМТ и ППТ, а также исполнителе;
• требования к пояснительной записке;
• наличие исходных сведений о ЗУ;
• кадастровая информация о частях земельного участка;
• данные о допущенных специалистах для выполнения работ;
• графический план;
• приложения.

Алгоритм подготовки ПМТ и ППТ

Методика подготовки документов для проекта планировки территории и проекта межевания территории подразумевает два варианта – обратиться в административный орган или заказать в коммерческой организации. Каждый из вариантов обладает списком нюансов, которые следует соблюдать на момент подачи заявления. Подаваемые документы прописаны в нормативах СНиП №30-02-97.

Подача заявления в администрацию

Метод приемлем, если муниципалитет предоставляется такую услугу. Заказчику необходимо подать заявление в отдел градостроительства и архитектуры. После этого получить задание технического порядка и соответствующим образом оформить заказ. Как правило, обращают к руководителю административного органа либо другому уполномоченному лицу.

Перечень документации, подающейся совместно с заявлением:

• свидетельство на собственность;
• эскиз Генерального плана земельного участка, в т. ч. коммуникационные схемы;
• кадастровый паспорт участка;
• выписка из кадастра о капитальных сооружениях, в т. ч. если их нет;
• топографическая карта.

После получения документов проводятся подготовительные работы по созданию проекта. Так, анализируется документация от заявителя, а также сведения, находящиеся в распоряжении администрации. В этом случае отдельное внимание уделяют:

• проведенному анализу воды в районе предполагаемой застройки;
• архитектурные характеристики;
• сведения об уровне экологичности предстоящих мероприятий;
• обеспечение технического порядка;
• исследование результатов застройки.

Согласно проведенному изучению выдается решение о возможности проведения работ на конкретном земельном участке. При положительных результатах административные специалисты формируют ТЗ. После этого проводятся кадастровые мероприятия.

В разработку ПМТ и ППТ включают условия для выполнения топографической карты, скопированной с кадастрового плана земельного участка и хранящейся в Росреестре. Примечательно, что в информационном банке планы имеют корректные границы по периметру ЗУ. На эту базу наносят линии улиц, развязки и т. п.

После того как графическая и текстовая часть вкупе с приложениями составлены, документ проходит процедуру согласования в местном муниципалитете. Для этого потребуется взять выписку из Генплана по застройке местности, в которую входит конкретный участок земли.

Процедура согласования осуществляется в рамках публичного слушания. Затем документация согласовывается с местными электро- и водоснабжающим организациями. Если участок следует газифицировать, то документ проходит и там соответствующую процедуру.

Для обустройства инженерной системы следует получить ситуационный план земельного участка.

Размещение заявки в коммерческих организациях

Актуальность метода получения ПМТ и ППТ проявляется при получении отказа в подготовке документов от администрации населенного пункта. Такое право дается заказчику в соответствии с распоряжениями на региональном уровне и локальными актами. В такой ситуации заявитель обращается в местные организации, сфера деятельность которых — архитектурные и геодезические изыскания.

В первую очередь заказчику рекомендуется запросить сертификат на право проведения соответствующих работ, т. е. на подготовку ПМТ и ППТ.

Подготовка документации выполняется по аналогичному алгоритму. Однако есть возможность заказать разработку ТЗ и согласование с административными органами исполняющей организацией. В такой ситуации допускается отсутствие эскиза Генплана застройки конкретного земельного участка, т. к. компания-исполнитель получает его на основании личных полномочий.

Разработка проектов ложится на плечи сотрудников компании, которые в самостоятельном порядке копируют кадастровую карту и наносятся объекты предстоящего проектирования, учитывая условия и требования, регламентированные техническим заданием.

Сроки разработки и стоимость разработки проекта

Период, отводимый на согласование ППТ при обращении, регламентирован 30-ю календарными днями. Однако сроки могут уменьшаться в зависимости от договорных условий и предстоящего объема мероприятий.

При этом стоимость работы рассчитывается в индивидуальном порядке и зависит от количества элементов. Как правило, небольшие ЗУ обременяются объемом от 30000 рублей и включают подготовку ПМТ и ППТ.

Если планируется подготовительные работы под возведение многоквартирного дома или многоэтажного загородного коттеджа, то ценник достигает порога в 400000 рублей и нередко его превышает.

Согласование ПМТ проводится аналогичным методом, т. е. на слушаниях публичного характера. Ответственность сторон регламентируется условиями, прописанными в договоре. Наличие этих документов на начальном этапе строительства позволяет заменить другую документацию, требующее соответствующего разрешения.

Срок подготовки ПМТ составляет от 60 календарных дней. При этом месяц отводится только на получение разрешения и доведения ТЗ до работ. Примечательно, что эта услуга в муниципалитете оформляется в бесплатном формате.

Проект планировки территории и проект межевания территории: что это такое?

Проекты планировки и межевания территории – это вид градостроительной документации. Они могут разрабатываться вместе, в рамках одного проекта, или как отдельные документы. Рассмотрим, как разработать проекты через местную администрацию и силами сторонних специалистов.

Содержание:

В соответствие со ст. 51 Градостроительного кодекса, существует два вида документов по планированию территории. Это проект планировки и проект межевания. Разработка их может вестись одновременно, в рамках одного пакета документов, или по отдельности, в зависимости от целей.

Определение понятий

Проект планировки территории (ППТ) — это документ, в котором отражаются элементы планировочной структуры и их развитие, выделяются участки, отведенные для строительства объектов разного назначения. Одной из важнейших целей его подготовки является планирование застройки территории с учетом имеющихся объектов.

Проект межевания территории (ПМТ) — это документ, который разрабатывается с целью установления границ отдельных участков. На топографическом плане, который является обязательной частью проекта, нанесены границы участков разных правообладателей, а на основе этого территория зонируется.

• Территории общего пользования, например, скверы, парки, тротуары и т.д.
• Частные земли, выделенные, к примеру, для строительства, а в отношении участков, имеющих нескольких собственников, можно определить долю каждого из них.
• Территории под муниципальные объекты (школы, больницы, административные здания).
• Участки под линейные сооружения, в т.ч. муниципального и федерального назначения (дороги, трубопроводы).

Чем отличаются ПМТ и ППТ

Основное отличие этих документов заключается в уровне детализации данных. Например, проект планировки разрабатывают для крупных территорий, например, района города. На нем устанавливаются границы общественных земель, независимо от категории их использования.

Так как никакая территория не является абсолютно статичной, со временем она видоизменяется, поэтому ранее установленные границы могут оказаться не соответствующими фактическим. Еще один вариант – старые границы мешают нормальному развитию территории.

В этом случае проект планировки позволяет обоснованно изменить эти границы.

Проект межевания имеет более высокую степень детализации информации. Он устанавливает границы не только общественных территорий. На плане выделяют границы частных владений, застроенных участков, придомовых территорий, земли, занятые инфраструктурными объектами. Некоторые данные в обоих документах совпадают.

Например, границы земель общего пользования, дорог или участков под трубопроводы будут отображаться на обоих документах. Основные сведения, которые содержит в себе ПМТ, – это данные о межевых границах. На основе этого документа планируется застройка, так как необходимо выдержать отступы от красных линий.

Когда требуются проекты планировки и межевания

Проекты планировки и межевания относятся к градостроительной документации, на основе которой происходит планирование застройки, прокладка линейных сооружений. Все ситуации, когда необходимо готовить ПМТ и ППТ, указаны в ст. 11.3. Земельного кодекса:

• Для земель сельхозназначения (СНТ, дачные товарищества и т.п.). Земли товариществу выделяются общим массивом, который находится в долевой собственности. Территория СНТ или ДНТ может стоять на кадастре как одна самостоятельная единица. При этом закон разрешает выделить из земель СНТ отдельные участки, которые регистрируются под собственным кадастровым номером. Для проведения такой процедуры необходимы ППТ и ПМТ. Первый документ отображает транспортные линии, инженерные коммуникации и другие объекты общего назначения, расположенные на землях товарищества. Проект межевания установит границы отдельных ЗУ. Аналогично оформляется земля под ИЖС, например, для строительства коттеджного поселка.
• Если для участка большой площади необходимо условное дробление. Пример: земли, выделяемые под многоэтажное строительство. Проектная документация должна быть не только на само здание, но и на оформление и благоустройство придомовой территории.
• Установление сервитута. Так как сервитут является обременением для владельца участка, он должен быть выделен и зарегистрирован. Делают это на основе проекта межевания.

Подготовка документов по шагам

Если муниципалитет оказывает подобную услугу, проще и легче обратиться к ним. Но и здесь тоже есть нюанс. Местная власть может отказать в разработке, опираясь на локальные акты. И это будет вполне законным основанием для отказа.

Так как, в целом, этапы прохождения процедуры практически не отличаются, в большинстве случаев привлечение подрядчика – более целесообразное решение.

Шаг 1

Сначала требуется получить техзадание на подготовку документов. Сделать это можно в департаменте градостроительства. Там же оформляется и заявка. Как правило, этап проходит быстро и без серьезных затруднений. Когда проекты разрабатывает сторонняя организация, согласовать техзадание может и заявитель, и исполнитель.

Как правило, эту процедуру доверяют компании-подрядчику.

Шаг 2

Заявку и пакет документов передают уполномоченному лицу. Это может быть как глава местной администрации, например, в небольших населенных пунктах, так и сотрудник Комитета по градостроительству.

Документы по возможности стоит собирать заранее. В пакет входят правоустанавливающие документы, эскиз Генплана, схема коммуникаций, кадастровая выписка, топографический план.

Иногда состав пакета может изменяться, например, вас попросят предоставить дополнительную документацию.

Шаг 3

Подготовительный этап, в ходе которого специалисты Департамента градостроения анализируют представленные заявителем документы и другие данные, имеющиеся в распоряжении администрации, в открытых источниках.

При этом в ходе подготовки специалист рассматривает территорию в контексте. То есть, учитываются и данные о почве, архитектурных объектах, экологическом состоянии в районе. И итогом такого подхода является решение о возможности вести строительство на данном участке.

Если принято положительное решение, можно приступать к следующему этапу.

Шаг 4

На этом этапе на основе техзадания специалисты разрабатывают проекты. На картографической основе готовится топографический план с указанием внешних границ обследуемого участка.

Например, если разработка документов нужна для подготовки к строительству многоэтажного дома, внешними будут границы земли, планируемой под застройку, включая не только площадь под домом, но и придомовые территории.

Внутри наносятся внутренние межи, линейные объекты и др. Схемы дополняются текстовой описательной частью.

Шаг 5

После подготовки документы должны пройти согласование на публичных слушаниях. Кроме того потребуется согласовать документ и с городскими службами – электросетями, водоканалом, газовой службой.

Сроки подготовки проектов ПМТ и ППТ

Стоимость разработки ПМТ и ППТ

При разработке проектов через администрацию, услуга для заявителя бесплатна. Все затраты несет муниципалитет. Но если у администрации нет средств — готовьтесь к отказу.

Когда заявитель привлекает стороннюю компанию, он несет все затраты сам. Стоимость зависит от целей подготовки документов. Точно ответить на вопрос о ценах можно только после анализа конкретной ситуации, ее целей и задач.

По этой причине мы всегда рекомендуем сначала проконсультироваться у специалиста. В компании «Геомер групп» вы можете получить консультационную помощь эксперта бесплатно.

Проект планировки и проект межевания территории в чем отличие и для чего нужно

Требования к кадастровым и землеустроительным работам усложняются с каждым годом со вступлением в силу новых законов. Так, в 2019 году наиболее популярными становятся работы с проектами планировки и межевания территории. Разберем подробнее, в чем отличие планировки от межевания, а также для чего готовят проекты.

Документация по планировке территории

Начиная масштабные строительные работы или реконструкцию, застройщик по закону обязан подготовить документацию по планировке территории:

• проект планировки территории
• проект межевания территории

Проект планировки территории готовят тогда, когда требуется формирование новых строительных объектов (домов, школ, детских садов и прочей инфраструктуры) в совокупности, а также когда размещаются линейные объекты (автомагистрали, электоосети, водопровод и др).

А проект межевания нужен для определения границ по периметрам земельных участков или красных линий. Однако, основной частью проекта планировки территории будет проект межевания. То есть, проще сказать проект планировки включает в себя и межевание. Само же межевание территории также может существовать в виде отдельного проекта.

Прежде чем приступить к подготовке проектов следует собрать ряд документов:

• решение местной власти о подготовке проекта
• техзадание на выполнение проекта
• договор на проектные работы
• генплан
• правила землепользования в районе объекта
• топосъемка
• выписка из градостроительных регламентов, карты зонирования и др.

Для чего нужен проект планировки территории?

Прежде чем освоить территорию любой застройщик знает, что все действия без согласования могут быть признаны незаконными. Для того, чтобы не столкнуться с запретами или сносом самостроя нужно подготовить проект планировки территории. Разберем, как выполняется проект планировки и межевания территории поэтапно:

1 этап. Разработка

В разработке документации по планировке территории и по межеванию заинтересованы собственники, которые начинают грандиозное строительство зданий, сооружений, объектов. По закону, уполномоченное лицо должно обратиться за разрешением, а точнее за решением о подготовке проекта планировки территории.

2 этап. Подготовка

Подготовка проекта планировки территории – это ряд кадастровых работ и инженерных изысканий. Это не только документальные, графические изображения, но и работы на местности.

Для подготовки проектов следует обращаться в специализированные организации. Не каждый кадастровый инженер возьмется за работы подобных объемов.

Подготовка проекта планировки и межевания территории это и сбор документации, и подготовка новых чертежей, и согласование с госорганами.

3 этап. Утверждение

Когда проект планировки территории разработан и подготовлен он должен пройти процедуру утверждения. Но прежде, чем проект будет утвержден, администрация выносит постановление о проведении публичных слушаний и обнародует его.

Только в некоторых случаях (например, при подготовке проекта межевания территории в СНТ или ОНТ) слушания по закону не требуются.

После проведения слушаний, если возражений ни у кого не возникло проект планировки утверждается местными административными органами.

Проект межевания территории – особенности подготовки

Так как проект межевания территории будет составной частью проекта планировки, а в некоторых случаях отдельным документом, то и требования к его подготовке будут такими же, как и к проекту планировки. Разве что, в некоторых случаях для его подготовки потребуется более сокращенный список дополнительных документов.

Отличительные признаки проекта планировки и проекта межевания территории:

Мы выяснили, что и проект планировки, и проект межевания территории готовится относительно района или линейного объекта, а также, то, что проект планировки содержит в себе и проект межевания и другие сведения, то есть он считается более развернутым. Теперь определим, чем отличается проект планировки от проекта межевания:

Проект планировки:

• применяется к территории, развивающейся в комплексе
• готовится для протяженных объектов (линии электропередач, дороги, водопровод)

Проект межевания:

• готовится для того, чтобы установить четкие границы на земельных участкахделается, если есть необходимость изменять красные линии (отступы).

Особенности и состав проекта планировки территории и проекта межевания территории линейного объекта

Линейные объекты, будь то автодорога, электросеть или газопровод имеют значительную протяженность. При подготовке проектов планировки линейного объекта требуются согласования и с роснедрами, и с органами культуры, и с департаментом природной охранной среды.

Часто, линейные объекты пролегают в нескольких муниципальных округах, поэтому разрешения должны быть получены не только на местном уровне. В зависимости от вида линейного объекта изготавливаются графические чертежи, где условными обозначениями прописываются существующие и планируемые данные.

Также для строительства линейных объектов требуется разрешение краткосрочного пользования землями.

Особенности проекта планировки и межевания территории улицы, микрорайона

Проекты планировки и межевания застраиваемых районов и улиц должны четко соответствовать градостроительным нормам.

В проектах учитываются такие параметры как транспортная, инженерная инфраструктура, водоснабжение, канализация, водосток, теплоснабжение телефонизация, электроснабжение, экономическая и техническая оснащенность, охрана природных ресурсов.

На прилагаемых чертежах должны отражаться коммунальные, линейные объекты, элементы благоустройства, существующие и проектируемые здания и сооружения.

Какие документы готовить для межевания СНТ и ОНТ?

Для того, чтобы в садовом участке оформить общую долевую собственность, по закону 217-ФЗ «О ведении садоводства и огородничества» (вступил в силу 1 января 2019 года) необходимо также подготовить и утвердить документы по планировке территории.

Документация должна быть сперва одобрена членами садоводства или огородничества, для этого выносится решение общего собрания СНТ (ОНТ).

Причем для установления границ огородных земельных участков достаточно только подготовить проект межевания территории, для СНТ же утверждается и готовится проект планировки территории (п.4 Ст. 23 217-ФЗ).

Законодательная база по проекту планировки и межевания территории

Планировка территории регламентируется главой 5 Градостроительного кодекса. Помимо этого, для разработки проектов планировки и межевания приняты законы, приказы, распоряжения и другие подзаконные акты. На местном уровне действуют постановления администраций.

К примеру, в Московской области при подготовке проекта планировки и/или межевания территории применяют нормы Постановления от 04.12.

2018 N 884/39, в котором четко расписан порядок действий и правила обращения в органы местной власти для подготовки проектов планировки и межевания.

Когда необходим проект планировки и межевания территории

• Согласно части 2 статьи 41 Град кодекса РФ подготовка документации по планировке территориив целях размещения объектов капитального строительства применительно к территории, в границах которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, не требуется,за исключением случаев, указанных в части 3 статьи 41 Градостроительного кодекса РФ.
• Согласно части 3 статьи 41 Градостроительного кодекса РФ подготовка документации по планировке территории в целях размещения объекта капитального строительства является обязательной в следующих случаях:
• 1) необходимо изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в связи с размещением объекта капитального строительства федерального, регионального или местного значения;
• 2) необходимы установление, изменение или отмена красных линий;
• 3) необходимо образование земельных участков в случае, если в соответствии с земельным законодательством образование земельных участков осуществляется только в соответствии с проектом межевания территории.

Случаев таких несколько, определены они п.3 статьи 11.3. Земельного кодекса РФ — образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности осуществляется исключительно в соответствии с проектом межевания территории при образовании земельных участков:

• из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории;
• из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства иным юридическим лицам;
• в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии;
• в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами;
• для строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения.

4) размещение объекта капитального строительства планируется на территориях двух и более муниципальных образований, имеющих общую границу (за исключением случая, если размещение такого объекта капитального строительства планируется осуществлять на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и для размещения такого объекта капитального строительства не требуются предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и установление сервитутов);

5) планируются строительство, реконструкция линейного объекта (за исключением случая, если размещение линейного объекта планируется осуществлять на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и для размещения такого линейного объекта не требуются предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и установление сервитутов). Разработка ППТ и ПМТ для линейных объектов смотрите тут…

Правительством Российской Федерации могут быть установлены иные случаи, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории.

Правительство установило такие случаи Постановлением Правительства РФ от 7 марта 2017 г. N 269 «Об утверждении перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории». Приводим данный перечень целиком.

1. Перечень случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории
2. 1. Строительство, реконструкция линейных объектов, обеспечивающих подключение (технологическое присоединение) объектов капитального строительства к существующим электрическим сетям, сетям инженерно-технического обеспечения (тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения), при условии, что такое подключение (технологическое присоединение) объектов капитального строительства не требует строительства и (или) реконструкции существующих электрических сетей, сетей инженерно-технического обеспечения и что такими линейными объектами являются:
3. а) линии электропередачи классом напряжения до 35 кВ включительно, когда расстояние от существующих электрических сетей до границ участка, на котором расположены присоединяемые энергопринимающие устройства, составляет не более 300 метров в городах и поселках городского типа и не более 500 метров в сельской местности;
4. б) тепловые сети, транспортирующие водяной пар с рабочим давлением до 1,6 МПа включительно или горячую воду с температурой
5. до 150°С включительно;
6. в) газопроводы с проектным рабочим давлением не более 0,6 МПа, когда протяженность от существующих сетей газоснабжения до точки подключения, измеряемая по прямой линии (наименьшее расстояние), составляет не более 500 метров в сельской местности и не более 300 метров в границах городских поселений;
7. г) водопроводы и водоводы всех видов диаметром до 500 мм;
8. д) линейные сооружения водоотведения диаметром до 1000 мм.

Строительство, реконструкция объекта, входящего в состав существующего линейного объекта, при условии, что такое строительство, реконструкция осуществляются в полосе отвода существующего линейного объекта (в охранной зоне существующего линейного объекта в случае, если установление полосы отвода не предусмотрено законодательством Российской Федерации) и не изменяют границы зон с особыми условиями использования территорий, установленные в связи с размещением существующего линейного объекта, и что общая площадь указанного объекта не превышает 500 кв. метров, высота не превышает 12 метров, количество этажей не превышает 2 этажей.

3. Строительство, реконструкция электрических сетей, сетей связи, сетей инженерно-технического обеспечения (тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения), размещение которых осуществляется внутри одного квартала, одного микрорайона.

• Как нам известно из Градостроительного кодекса РФ (п.4 статьи 41) видами документации по планировке территории являются:
• 1) проект планировки территории;
• 2) проект межевания территории.
• В каком же случае можно обойтись разработкой только проекта межевания территории?

Ответ на этот вопрос содержится в п. 5 статьи 41 Град кодекса.

Применительно к территории, в границах которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, а также не планируется размещение линейных объектов, допускается подготовка проекта межевания территории без подготовки проекта планировки территории в целях, предусмотренных частью 2 статьи 43 Град. кодекса.

1. Такими целями являются:
2. 1) определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков;
3. 2) установления, изменения, отмены красных линий для застроенных территорий, в границах которых не планируется размещение новых объектов капитального строительства, а также для установления, изменения, отмены красных линий в связи с образованием и (или) изменением земельного участка, расположенного в границах территории, применительно к которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, при условии, что такие установление, изменение, отмена влекут за собой исключительно изменение границ территории общего пользования.
4. ООО Агентство по землеустройству «Велес» имеет большой опыт разработки проектов планировки и межевания территории на линейные объекты в Тюменской области, ХМАО-ЮГРА, Свердловской и Курганской областях.
5. Так же имеем опыт разработки проектов планировки и межевания территории садовых, дачных обществ.

За более подробной информацией вы можете обратиться к нашим менеджерам по телефону (3452) 202-505 или написать на электронную почту Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.. Если вы находитесь в Тюмени, то вы также можете приехать к нам в офис.

Источник: mupgkh.su