Владельцы недвижимости знают, что помимо рыночной, она имеет еще и кадастровую стоимость. Именно последняя используется для расчета налога на недвижимое имущество, и имеет отличие от суммы, уплаченной при сделке. Давайте рассмотрим, в чем же заключается принципиальное отличие кадастровой стоимости от рыночной и причины этой дифференциации.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости
Кадастровая стоимость объекта недвижимости устанавливается в результате проведения процедур государственной кадастровой оценки, по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ и используется для целей налогообложения.
Последние 3 года кадастровую оценку капитально «трясет». С 01.01.2020 г. вступил в полную силу (переходный период уже пройден) Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке», который предлагает совершенно новый подход и методику определения кадастровой стоимости недвижимости.
Изменения направлены на применение единого алгоритма кадастровой оценки на территории всей страны. Например, раньше услуги по оценке оказывались частными независимыми оценщиками по гос.контракту, утверждались местными (или региональными) органами власти, а Росреестр выступал в качестве арбитра. Подобная организация процесса оценки дала крайне негативные «плоды».
Как узнать стоимость земельного участка? часть 2-ая
Теперь же принято решение о введении института государственных кадастровых оценщиков и передаче полномочий по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям, которые будут вести данную деятельность на постоянной основе.
Кадастровая стоимость рассчитывается посредством метода массовой оценки с применением методологии любого из подходов (затратного, сравнительного или доходного) и лишь в исключительных случаях применяется индивидуальный расчет.
Рыночная стоимость объекта недвижимости
Рыночная стоимость объекта недвижимости, это ничто иное, как его наиболее вероятная цена при продаже на открытом рынке в условиях реальной конкуренции.
В отличии от кадастровой, рыночную стоимость устанавливает не государство, а его собственник, риелтор или профессиональный оценщик, который может быть нанят по инициативе любой из сторон сделки. Т.е. если вам потребовался отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости, достаточно обратиться в оценочную организацию или специалисту частной практики. Обязательное требование к оценщику — это наличие действующего членства в соответствующем СРО и застрахованная ответственность, причем форма деятельности не имеет значения (индивидуальный предприниматель или сотрудник юридического лица).
Еще одно принципиальное отличие кадастровой стоимости от рыночной заключается в том, что при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости используется индивидуальный метод, против метода массового анализа при государственной кадастровой оценке. При том, что подход так же, как и в первом случае, может быть выбран любой (затратный, сравнительный, доходный и т.д.).
Ключевой момент заключается в том, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости в равной степени учтены интересы покупателя и продавца: один заинтересован в продаже товара по максимально возможной цене (для получения прибыли), другой стремится приобрести товар по выгодной цене, желательно минимальной. Т.е. цена, установленная в условиях рынка, уравновешивает спрос и предложение и является компромиссом между продавцом и покупателем.
Как определить стоимость участка? Почему в одном поселке стоимость земли может отличаться в 2 раза?
Отличие кадастровой стоимости от рыночной
Первое, что можно отметить, говоря об отличии кадастровой стоимости от рыночной, это конечно же область применения полученных данных.
Как мы уже упоминали ранее, кадастровая стоимость используется для налогообложения, а рыночная для осуществления сделки купли-продажи объекта.
Также стоит отметить кардинально разные факторы, участвующие в формировании стоимости.
Кадастровая стоимость
Так для определения кадастровой стоимости должно учитываться следующее:
- физические свойства объекта (возраст, материал, износостойкость и т.д.);
- технические и эксплуатационные характеристики объекта;
- наличие (или отсутствие) инженерной и транспортной инфраструктуры;
- характеристики близлежащих территорий (их степень освоения);
- наличие рельефа (земельного участка), который может влиять на стоимость;
- неотъемлемое внутреннее оборудование, без которого невозможна или существенно затруднена эксплуатация объекта, с учетом вида его использования (для объектов капитального строительства).
При расчете кадастровой стоимости НЕ учитывается следующее:
- благоустройство территории (покрытия, малые архитектурные решения и т.д.);
- улучшения земельного участка (даже поставленные на кадастровый или бухгалтерский учет);
- озеленение;
- движимое имущество (временные постройки, киоски, навесы и др.);
- объекты, расположенные за границами объекта;
- предметы декоративно-прикладного искусства;
- предпринимательская деятельность, осуществляемая в границах объекта оценки.
Рыночная стоимость
Рыночную же стоимость формирует масса факторов, в том числе и те, которые не учитываются при расчете кадастровой, вплоть до того, что вид из окна влияет на цену объекта. Также на рыночную стоимость влияют курс валюты, спрос, сезонность и пр.
Подытожить дифференциацию между кадастровой и рыночной ценами можно следующим образом: конечно, рыночную стоимость объекта можно считать более гибкой и объективной, однако не стоит забывать, что на нее в большей степени влияет состояние рынка, а на кадастровую — региональная экономика.
Политика по уравниванию кадастровой и рыночной стоимости
Когда выявилась необъективность применения старых методов расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (зачастую она превышала рыночную), правительство, при участии Росреестра, разработало новую нормативно-правовую базу для урегулирования данного вопроса.
Теперь кадастровая стоимость объекта максимально приближена к рыночной, но ни в коем случае не превышает ее, это строго регламентировано законом.
Пересмотр кадастровой стоимости производится каждые три года (в городах федерального значения каждые два года), при этом возможны внеочередные пересчеты.
Внеочередная кадастровая оценка может проводиться в случае выявления ошибки при расчете кадастровой стоимости объекта. Для мониторинга ошибочных расчетов введены индексы рынка недвижимости (приказ Минэкономразвития России от 29.05.2019 № 302).
Также кадастровая стоимость объекта может быть оспорена в административном или судебном порядке. Для этого владельцу недвижимости необходимо обратиться в местное государственное бюджетное учреждение, уполномоченное на проведение государственной кадастровой оценки, либо в суд. Причем для обращения в суд, не обязательно предварительно обращаться в бюджетное учреждение.
Конечно, политика по расчету кадастровой стоимости объектов недвижимости становится куда более «поворотливой» и приближенной к условиям реального рынка, однако не стоит забывать о целях, для которых она используется. Согласитесь, что платить налог за дорогостоящий ремонт или адекватных соседей (что включают в рыночную стоимость) как минимум нелогично.
Источник: geostart.ru
При определении восстановительной стоимости объекта оценка ведется … только реконструируемых узлов, элементов, объектов
Как быстро выучить стихотворение наизусть? Запоминание стихов является стандартным заданием во многих школах.
Как научится читать по диагонали? Скорость чтения зависит от скорости восприятия каждого отдельного слова в тексте.
Как быстро и эффективно исправить почерк? Люди часто предполагают, что каллиграфия и почерк являются синонимами, но это не так.
Как научится говорить грамотно и правильно? Общение на хорошем, уверенном и естественном русском языке является достижимой целью.
Источник: www.soloby.ru
Методы оценки рыночной стоимости земельных участков
В рыночных условиях различают несколько видов стоимости земельного участка, присущих любому объекту недвижимости.
При решении практических вопросов землепользования в Российской Федерации применяется нормативная цена земли (НЦЗ). Ставки земельного налога определяются с нормативной ценой земли.
Нормативная цена земли — это установленная Правительством РФ минимальная цена земли. Нормативная цена земли для конкретных земельных участков определяется в размере пятидесятикратной ставки земельного налога в рублях за единицу площади земель соответствующего целевого назначения.
Нормативная цена земли — стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости — используется при:
— передаче (выкупе) земли в собственность;
— установлении ставки земельного налога с учетом повышающих коэффициентов;
— установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы.
Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств.
Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация:
а) титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;
б) физические характеристики участка;
в) данные о взаимосвязи участка с окружением;
г) экономические факторы, характеризующие участок.
Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и комиссии, где осуществляется участка, права собственности на участок земли, структура почвы, наличие подъемных вод, болот, вероятность затопления участка, объем мелиоративных работ, наличие построек на участке и размер затрат, связанных с их разрушением для подготовки участка под новую застройку, коммуникационные сооружения на участке и их техническое состояние, экологическое состояние участка, окружающей среды, наличие памятников и их охрана государством, наличие удобств и другие.
За единицу сравнения принимаются:
1) цена за 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или для жилищного строительства;
2) цена за 1 м2 — в деловых центрах городов, для офисов, магазинов и т.д.;
3) цена за 1 фронтальный метр — для коммерческого использования земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости;
4) цена за лот — стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др.;
5) цена за единицу плотности — коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка.
По застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут применяться:
1) цена за 1 м2 общей или чистой площади;
2) цена за 1 м3 — для складов, элеваторов и др.;
3) цена за единицу, приносящую доход — место в гараже, на стадионе, место парковки и др.
При использовании приема единицы сравнения определяется на основе ряда фактических продаж средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы участков. Среднее значение определяется путем расчета медианой или средней цены продажи за единицу сравнения. Применяется этот прием в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по параметрам.
Другой прием основан на анализе сравниваемых продаж стоимости базового, стандартного участка, который является затем ориентиром расчета стоимости других участков земли. Объектом оценки служит реальный, или гипотетический, базовый участок.
В целом рыночная цена земли может определяться следующим образом:
Цр = Цн • К1 • К2 • К3 • Кn,
где Цр — рыночная цена;
Цн — нормативная цена земли;
К1, Кn — коэффициенты, применяемые для корректировки нормативной цены.
Коэффициенты устанавливаются экспертным путем, если нет коэффициентов, утвержденных государственными органами.
Метод соотнесения (переноса) — состоит в определении соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений. Вначале оценивается общая стоимость застроенного участка, а затем вычитается стоимость зданий и сооружений и получаем стоимости земельного участка. Коэффициенты соотношений можно применять к оцениваемым районам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района.
Метод остаточной продуктивности (остатка). При отсутствии данных по продаже земельных участков рекомендуется для оценки земли использовать технику остатка, в соответствии с которой стоимость земельного участка определяется по формуле:
где — оценка стоимости земельного участка;
— чистый операционный доход, который генерирует объект недвижимости;
— коэффициент капитализации земли;
— коэффициент капитализации улучшений.
При оценке объектов недвижимости предполагается, что земля рассматривается как строительная площадка и не подвержена никаким видам износов, за исключением экономического. Как ограниченный ресурс земля во времени, как правило, только возрастает в цене.
Все износы относят к улучшениям, которые находятся на земле.
Отсюда следует, что земля является неистощимым активом (капиталом), не требующим рекапитализации (возврата капитала). Следовательно, доходы от земли могут быть капитализированы по норме отдачи на капитал V, т.е. коэффициент капитализации земли RL равен норме отдачи на капитал V.
Метод развития (освоения)земельного участка используется в том случае, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки. Такие случаи встречаются в практике оценки.
Основные этапы оценки по данному методу:
1) определение размеров и количества индивидуальных участков;
2) расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж (определение величины выручки);
3) расчет издержек освоения участков и их продаж, графика освоения предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж индивидуальных участков;
4) определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки от продаж этих участков;
5) определение ставки дисконта;
6) дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.
При определении размеров индивидуальных участков учитываются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения, но чаще всего размеры определяются исходя из экономических возможностей потенциальных инвесторов (6, 8, 10, 12, 15, 20 и 25 соток).
В практике освоенными называются земельные участки, к которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ, на которых построены дома по индивидуальным проектам.
Для определения рыночной стоимости земли может применятся метод капитализации дохода.
Оценка земли по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации. Иначе говоря, стоимость участка может быть определена как его способность приносить доход в будущем.
Стоимость земли в этом случае определяется по формуле:
где СР3 — рыночная стоимость земли;
ЧДЗ — чистый земельный доход, включает арендную плату, земельный налог, прибыль землевладельца и другие формы. При отсутствии общепринятой методики может определяться различными способами. Чистый доход есть разница между стоимостью валовой продукции и затратами на ее производство;
R — коэффициент капитализации земельных доходов. Должен определяться дифференцированно по регионам и внутри регионов по их территориям.
Для земель сельскохозяйственного назначения может браться норма рентабельности от производства и реализации сельскохозяйственной продукции.
Для земель, отводимых под строительство промышленных предприятий, — норма рентабельности от производства и реализации промышленной продукции; для банков — от их деятельности.
В каждом конкретном случае вопрос определения норм капитализации должен решаться исходя из рыночной процентной ставки и её корректировки с учетом тенденций развития рыночной конъюнктуры.
Учитывая, что использование земельных участков носит долговременный характер, ставки и размеры платежей могут корректироваться, через определенные сроки, установленные конкретным договором.
Для наиболее эффективного использования земли рекомендуется использовать метод техники остатка для определения стоимости земли зданий и сооружений, находящихся на данном участке, и затем применять капитализацию дохода от земли путем дисконтирования денежных потоков.
Источник: studopedia.ru