18 июля 2011 года Президент России подписал Федеральный закон №224-ФЗ «О внесении изменений в статьи 51 и 56 Градостроительного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Изменения коснулись не только ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации «Разрешение на строительство», но и ст. 55 «Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию» в части порядка выдачи разрешений и полномочий соответствующих органов.
Разрешение на строительство
В соответствии с п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство. Обязанность, связанная с получением разрешения, имеет публичное начало, обусловленное градостроительным законодательством.
Согласно п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории, а в случае строительства и реконструкции линейных объектов — проекту межевания территории. По сути, разрешение на строительство является основным документом, дающим застройщику право осуществлять строительство и реконструкцию объектов капитального строительства.
Органы власти, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство
По общему правилу разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Исключение составлял п. 5 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, когда на земельный участок, эксплуатируемый для будущего строительства, не распространялось или не устанавливалось действие градостроительного регламента. В этом случае разрешение на строительство выдавалось федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией.
Однако с введением в действие Закона №224-ФЗ ряд исключений из этого общего правила был дополнен. В зависимости от того, какой объект подлежит застройке или реконструкции, определяется уполномоченный орган, который дает разрешение на строительство. Указанные изменения были внесены в п. 5 и 6 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, для наглядности они приведены в таблице:
Орган, уполномоченный Ч на выдачу разрешения
Подпункт 1 п. 5 ст. 51 ГСК РФ
Объект капитального строительства на земельном участке, расположенном в границах особой экономической зоны
Федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на управление особыми экономическими зонами (Минэкономразвития России)
Подпункт 2 п. 5 ст. 51 ГСК РФ
Объект капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами (за исключением работ местного значения)
Федеральный орган управления государственным фондом недр
Подпункт 3 п. 5 ст. 51 ГСК РФ
Объект использования атомной энергии
Уполномоченная организация, осуществляющая государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения
Подпункт 4 п. 5 ст. 51 ГСКРФ
• Гидротехнические сооружения первого и второго классов, устанавливаемые в соответствии с законодательством о безопасности гидротехнических сооружений;
• аэропорты и иные объекты авиационной инфраструктуры;
• объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;
• посольства, консульства и представительства РФ за рубежом;
• объекты обороны и безопасности;
• объекты космической инфраструктуры;
• объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы РФ;
• объекты, сведения о которых составляют государственную тайну;
• линии связи при пересечении Государственной границы и на приграничной территории РФ;
• объекты на континентальном шельфе РФ, во внутренних морских водах, в территориальном море
и исключительной экономической зоне РФ
Уполномоченный федеральный орган исполнительной власти
Подпункт 5 п. 5 ст. 51 ГСК РФ
Объект культурного наследия (если затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта)
Исполнительный орган государственной власти, осуществляющий функции в области охраны объектов культурного наследия (в соответствии с Федеральным законом от 25.06.02 №73-Ф3)
Пункт 6 п. 5 ст. 51 ГСК РФ
Объект, строительство, реконструкцию которого планируется осуществлять в границах особо охраняемой природной территории (за исключением лечебно-оздоровительных местностей и курортов)
Федеральный орган исполнительной власти, орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, в ведении которого находится соответствующая особо охраняемая природная территория
Подпункт 1 п. 6 ст. 51 ГСК РФ
Объект, капитальное строительство или реконструкцию которого планируется осуществлять на территориях двух и более субъектов РФ, в том числе линейного объекта — на территории закрытого админист-
Уполномоченный федеральный орган исполнительной власти
До введения в действие Закона №224-ФЗ исключения из общего правила выдачи разрешений на строительство кроме как в ГСК РФ предусмотрены не были. Теперь возможность пересмотра указанного порядка законодательно закреплена также за федеральными законами.
Важным моментом является то, что в случае, если разрешение на строительство объекта капитального строительства выдано до дня вступления в силу Федерального закона от 18.07.11 №224-ФЗ органами, отличными от приведенных в таблице, такое разрешение также признается действительным. В этом случае разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, выдавшими разрешение на строительство.
При получении разрешения на строительство помимо ГСК РФ следует также руководствоваться Примерным положением о порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ, утвержденным Приказом Минстроя России от 03.06.92 №131. В соответствии с п. 2 Положения разрешение на выполнение строительно-монтажных работ выдается застройщику на основании решения территориальных органов исполнительной власти о строительстве (реконструкции, расширении) объекта. Разрешение выдается органами Государственного архитектурно-строительного надзора РФ (Госархстройнадзора России), а в городах и районах, где они отсутствуют, — органами архитектуры и градостроительства. При этом выдача разрешений на выполнение работ по сложным объектам производится с участием специалистов соответствующих территориальных органов Госархстройнадзора.
Изменения, вносимые в разрешение на строительство в случае перехода прав на земельный участок
В значительной мере изменения коснулись и п. 21 ст. 51 ГСК РФ. Статья регулирует сохранение срока действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства. Законом от 18.07.11 №224-ФЗ был введен п. 21.1 данной статьи, указывающий на исключения из общего правила. Теперь действие разрешения на строительство прекращается в случае:
1) принудительного прекращения права собственности и иных прав на земельные участки, в том числе изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
2) отказа от права собственности и иных прав на земельные участки;
3) расторжения договора аренды (и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки);
4) прекращения права пользования недрами, если разрешение на строительство выдано на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами.
Срок действия разрешения на строительство прекращается на основании решения органа, уполномоченного на выдачу разрешений. Решение принимается в срок до 30 рабочих дней со дня прекращения прав на земельный участок или права пользования недрами. Решение о прекращении действия разрешения также может быть принято в случае получения уполномоченными органами уведомления исполнительного органа государственной (исполнительной) власти или органа местного самоуправления, принявшего решение о прекращении прав на земельный участок.
Помимо исключений к п. 21 ст. 51 ГСК РФ Законом от 18.07.11 №224-ФЗ были добавлены другие пункты, регулирующие, в частности, вопросы использования полученных разрешений на строительство в случаях образования земельных участков в результате объединения или разделения (п. 21.6 и 21.7 ст. 51 ГСКРФ).
В случае образования земельного участка путем объединения, в отношении которых (или одного из которых) выдано разрешение на строительство, физическое или юридическое лицо вправе осуществлять строительство на таком земельном участке на условиях, содержащихся в указанном разрешении. При разделе земельных участков, их перераспределении или выделе из земельных участков, в отношении которых выдано разрешение на строительство, физическое или юридическое лицо вправе осуществлять строительство на таких земельных участках на условиях, содержащихся в указанном разрешении на строительство, соблюдая требования к размещению объектов, установленных в соответствии с градостроительным и земельным законодательством. То есть в таком случае требуется получение градостроительного плана образованного земельного участка, на котором планируется осуществлять строительство или реконструкцию объекта. При этом ранее выданный градостроительный план разделенного (перераспределенного) земельного участка утрачивает силу со дня выдачи градостроительного плана на один из образованных земельных участков.
Следует обратить внимание, что в соответствии с п. 21.5 ст. 51 ГСК РФ физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство и реконструкцию объекта в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка. Такой же порядок пользования разрешением на строительство применяется и в случае переоформления лицензии на пользование недрами — новый пользователь недр вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта в соответствии с ранее выданным разрешением (п. 21.9 ст. 51 ГСК РФ).
При этом физические и юридические лица, у которых возникло право на земельный участок в связи:
• с приобретением такого права;
• с объединением земельных участков;
• с разделением (перераспределением, выделом) земельных участков;
• с переоформлением лицензии на пользование недрами —
обязаны уведомить в письменной форме о переходе к ним прав органы, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство. При этом в уведомлении необходимо будет указать соответствующие реквизиты:
1) правоустанавливающие документы на земельные участки в случае приобретения на них прав;
2) решения об образовании земельных участков в случаях (если решение об образовании земельного участка принимает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления);
3) градостроительный план земельного участка в случае его образования путем раздела, перераспределения земельных участков или выдела из земельных участков;
4) решение о предоставлении права пользования недрами и решения о переоформлении лицензии на право пользования недрами.
Одновременно с подачей уведомления физические и юридические лица могут подать копии соответствующих документов. Срок подачи уведомления законодательно не установлен. А вот копии документов нужно подать в срок до 10 рабочих дней со дня получения уполномоченными органами уведомления, в течение этого срока принимается решение о внесении изменений в разрешение на строительство.
В случае если указанные документы не будут представлены заявителем, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы обязаны запросить такие документы или сведения, содержащиеся в них, в соответствующих органах государственной власти или органах местного самоуправления. А в случае если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержатся необходимые сведения, копию таких документов обязано представить физическое или юридическое лицо, обладающее правом на земельный участок.
Однако следует отметить, что в соответствии со ст. 6 Закона от 18.07.11 №244-ФЗ данная норма начнет действовать только с 1 июля 2012 года. Таким образом, до 1 июля 2012 года заявителям необходимо самим представлять копии названных документов. Непредставление заявителем копий в течение указанного срока будет являться основанием для отказа в принятий решения о внесении изменений в разрешение на строительство. Помимо этого правообладателю земельного участка также может быть отказано во внесении изменений в случае:
• если в представленном уведомлении отражены недостоверные сведения;
• планируемое размещение объекта капитального строительства не соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство. Выданное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает соответствие построенного (реконструированного) объекта градостроительному плану земельного участка, а в случае строительства, реконструкции линейного объекта — проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в органы, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Таким образом, определение органа, уполномоченного на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, никаким образом не связано с нововведениями Закона №224-ФЗ, поскольку разрешение выдает тот же орган, что выдал вам и разрешение на строительство. Приведенные в Законе №224-ФЗ изменения касательно органов, уполномоченных на выдачу разрешений, относятся только к объектам, разрешение на строительство которых получено уже после вступления в силу указанного Закона.
Документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию заявителю необходимо представить следующие документы (п. 3 ст. 55 ГСК РФ):
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта — проект планировки территории и проект межевания территории;
3) разрешение на строительство;
4) акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора);
5) документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;
6) документ, подтверждающий соответствие параметров объекта проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности, оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов. Документ должен быть подписан лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства;
7) документы, подтверждающие соответствие объекта техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
8) схема, отображающая расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию участка. Документ также должен быть подписан лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта;
9) заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации;
10) документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте.
Также согласно п. 4 ст. 55 ГСК РФ Правительством РФ могут устанавливаться иные документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Указанные документы запрашиваются уполномоченными органами на основании полученных заявлений о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в органах, в распоряжении которых находятся указанные документы, если застройщик не представил указанные документы самостоятельно.
При этом наравне с порядком предоставления документов при внесении изменений в разрешение на строительство до 01.07.12 заявители обязаны подавать указанные документы самостоятельно.
В соответствии с п. 6.1 ст. 55 ГСК РФ неполучение (несвоевременное получение) указанных документов не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но опять же только после вступления в силу данного пункта, т. е. с 01.07.12.
На данный момент основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию являются:
1) отсутствие документов, указанных в п. 3 ст. 55 ГСК РФ настоящей статьи;
2) несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта — требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории;
3) несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;
4) несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации. Данное основание не применяется в отношении объектов индивидуального жилищного строительства.
На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию посмотренный объект капитального строительства ставится на государственный учет. При реконструкции объекта капитального строительства в документы государственного учета вносятся соответствующие изменения.
Формы документов
Постановлением Правительства РФ от 24.11.05 №698 введена форма разрешения на строительство. В Приложении к Приказу министра от 19.10.06 №120 приведена инструкция о порядке ее заполнения.
Форма заявления на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию приведена в Приложении №2 к Приказу Министра регионального развития РФ от 02.07.09 №251.
Сама форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию также приведена в Постановлении Правительства РФ от 24.11.05 №698. Инструкция по ее заполнению приводится в Приложении к Приказу министра от 19.10.06 №121.
Ответственность
Соблюдение требований, предъявляемых к порядку получения разрешения на строительство, а также внесения в него изменений — важный момент для организаций. Нарушение установленного законодательства грозит достаточно существенными штрафами для юридических и должностных лиц.
В соответствии с п.1 ст. 9.5. КоАП РФ строительство, реконструкция объектов капитального c троительства без разрешения на строительство в случае, если наличие разрешения обязательно, влекут наложение административного штрафа:
• на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч руб.;
• на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч руб.;
• на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч руб. или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток;
• на юридических лиц — от пятисот тысяч до одного миллиона руб. или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток.
Согласно п. 2 ст. 9.5. КоАП РФ штрафы предусмотрены и за нарушение сроков направления в уполномоченные органы уведомления о начале строительства, реконструкции объектов капитального строительства (или неуведомление о сроках завершения работ, которые подлежат проверке). В таком случае нарушение грозит наложением административного штрафа:
• на граждан в размере от пятисот до одной тысячи руб.;
• на должностных лиц — от десяти тысяч до тридцати тысяч руб.;
• на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от десяти тысяч до сорока тысяч руб.;
• на юридических лиц — от ста тысяч до трехсот тысяч руб.
В соответствии с п. 5 ст. 9.5 КоАП РФ эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию (за исключением случаев, когда оно не требуется) влечет наложение административного штрафа:
Источник digest.wizardsoft.ruРазрешение на строительство
Эту важную тему я решил поднять неспроста. И поднять ее надо было еще до статьи о проектирование дома. У вас может возникнуть вопрос, я строю индивидуальный жилой дом, зачем тогда мне нужно разрешение на строительство? Такое разрешение нужно как для индивидуальных застройщиков, так и для обычных застройщиков, единственное индивидуальному застройщику не нужно предоставлять проектную документацию, что упрощает получение разрешения. Чтобы окончательно развеять ваши сомнения приведу несколько весомых доводов в пользу получения разрешения на строительство.
- Аргумент первый — ваше здание построенное без разрешения на строительство могут признать не законным и приговорить к сносу даже если оно находиться на оформленной по всем правилам на вас.
- Аргумент второй – регистрация жилого здания может стать проблематичной, а иногда и не возможной, вам придётся доказывать свое право в суде для этого проводить строительные экспертизы и т.д., а это может вылиться в приличную денежную сумму, не говоря о потраченном на это времени.
Второй аргумент вы можете опровергнуть, сказав что, сейчас можно дом в собственность по декларации, да можете, но так будет не всегда, такая регистрация может быть в любой момент прекращена правительством. Минус, прописаться в такой дом вы не сможете, у такой регистрации дома есть свои ограничения.
- Ну и третий аргумент вытекает из второго, без постановки на кадастровый учет у вас не будет возможности подключиться к газу и электричеству.
Когда мы определились что будем делать разрешение на строительство, я расскажу как это сделать. Сейчас коррупционной составляющей нет, поэтому получение разрешения на строительство не потребует много времени и денежных средств. Я постараюсь подробно рассказать, как получить разрешение на строительство.
В первую очередь для получения разрешения на строительство необходимо получить ГПЗУ расшифровывается этот документ так Градостроительный План Земельного Участка. В принципе этот документ является самым главным основанием при выдачи разрешения на строительство, ГПЗУ определяет, что на вашем участке нет объектов культурной и исторической и другой ценности, другими словами нет ограничений для строительства жилого здания или строения или сооружения другого назначения. Так же этот документ определяет плотность застройки вашего участка, от этой величины как раз и зависит какой площади, размера, этажности и высоты будет можно построить на вашем участке здание. После получения ГПЗУ можно начинать проектировать и строить дом в рамках разрешенных в нем параметрах, только необходимо соблюдать и другие нормы и правила строительства, например отступ в 3 метра от жилых построек и 1м от хозяйственных. Если нет уверенности, что вы не нарушаете правила строительства, то после проектирования и планировки земельного участка обязательно делаем разрешение на строительство.
Докумены необходимые для получения ГПЗУ
Заявление на получение ГПЗУ
Документ, удостоверяющий личность заявителя
Документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на земельный участок
Документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на земельный участок (если права на земельный участок в соответствии с законодательством Российской Федерации не подлежат регистрации в Едином государственном реестре недвижимости), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.5.1.2.14 Административного регламента предоставления государственной услуги.
Сейчас государственная услуга по выдачи ГПЗУ обсолютно бесплатна.
ВАЖНО!
Очень часто с целью самообогащения через созданные компании предоставляющие услугу топосъемки вашего земельного участка, органы уполномоченные выдавать ГПЗУ требуют предоставить им топосъемку, знайте что это требование не законно о чем говорит письмо МИНИСТЕРСТВА СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ смотрите этот документ здесь — http://домтвой.рф/stroitelstvo/pravovaya-dokumentatsiya/item/120-pismo-minstroya-rossii-ot-05-06-2015-n-17433-yur-09-o-nepravomernykh-trebovaniyakh-o-predostavlenii-razlichnykh-dokumentov-dlya-tselej-vydachi-gradostroitelnykh-planov-zemelnykh-uchastkov.html
Через 30 дней получаем ГПЗУ выглядит он так:
- ГПЗУ стр.1 ГПЗУ стр.1
- ГПЗУ стр.2 ГПЗУ стр.2
- ГПЗУ стр.3 ГПЗУ стр.3
- ГПЗУ стр.4 ГПЗУ стр.4
- ГПЗУ стр.5 ГПЗУ стр.5
- ГПЗУ стр.6 ГПЗУ стр.6
Получив ГПЗУ на 5-ой странице мы видим первые ограничения:
-
Первое это предельное количество этажей оно в моем случае равно трем.
Теперь можно выбирать проект под наши параметры или проектировать самому единственное нам неизвестна разрешенная высота здания. Высоту как раз ограничивает «Разрешение на строительство». Но насколько мне известно можно строить 3 этажа высотой не более 9 метров, с общей высотой дома по коньку крыши не более 12м. Но лучше после проекта получить разрешение на строительство в котором либо будет одобрена ваша высота здания либо в разрешении вам будет отказано.
Получение Разрешения на строительство
Вот мы и добрались до подготовки документов для получения разрешения на строительство не пугайтесь это не составит большого труда и тем более денег ведь услуга предоставляется бесплатно единственное в тех случаях когда документы исключительно принимаются в электронном виде вам потребуется сделать электронную подпись, на момент написания статьи это стоило 1500 рублей.
Документы которые нам необходимо передать в уполномоченный орган для получения разрешения на строительство:
- Правоустанавливающие документы на земельный участок.
- Градостроительный План Земельного Участка.
- Схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) которую вы можете сделать самостоятельно, особых требований к ней для ИЖС не предъявляется. Я от сканировал страницу с картой из ГПЗУ и на ней обозначил место расположения будущего дома (см. картинку СПОЗУ).
схема планировочной организации земельного участка
- Заявление о выдачи разрешения на строительство форма скачать. Обращаю ваше внимание что форма заявления стандартная по этому в ней есть пункты которые относятся к обычным застройщикам, например о проектной документации, которыe не заполняется в случае ИЖС.
Внимание!
Если ваш уполномоченный орган выдающий разрешение на строительство требует от вас проектную документацию и ее экспертизу, а у вашего земельного участка вид разрешенного использования ИЖС, знайте данное требование не законно ссылайтесь на статью 51 строительного кодекса в части 9 указано следующее — В целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 — 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления непосредственно либо через многофункциональный центр. Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимы следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство;
3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства;
4 ) описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства в случае, если строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, за исключением случая, предусмотренного частью 10.2 настоящей статьи. Описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства включает в себя его описание в текстовой форме и графическое описание. Описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства в текстовой форме включает в себя указание на параметры объекта индивидуального жилищного строительства, цветовое решение его внешнего облика, планируемые к использованию строительные материалы, определяющие внешний облик такого объекта, а также описание иных характеристик такого объекта, требования к которым установлены градостроительным регламентом в качестве требований к архитектурным решениям объекта капитального строительства. Графическое описание представляет собой изображение внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства, включая его фасады и конфигурацию объекта.
Я оформлял разрешение на строительство через сайт госуслуги передав документы в электронном виде и подписанными ЭП. Если вы не можете сделать схему планировочной организации земельного участка самостоятельно, я могу помочь вам в этом, звоните по телефону +7 (965) 148-98-58 или пишите в личку пройдя регистрацию на сайте.
Источник xn--b1adqkjc0a.xn--p1aiСтатья 55. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
1. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
2. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
3. К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагаются следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
3) разрешение на строительство;
4) акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);
5) документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;
6) документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объектов капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов индивидуального жилищного строительства;
7) документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
8) схема, отображающая расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);
9) заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение государственного экологического контроля в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 настоящего Кодекса.
3.1. Указанные в пунктах 6 и 9 части 3 настоящей статьи документ и заключение должны содержать информацию о нормативных значениях показателей, включенных в состав требований энергетической эффективности объекта капитального строительства, и о фактических значениях таких показателей, определенных в отношении построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства в результате проведенных исследований, замеров, экспертиз, испытаний, а также иную информацию, на основе которой устанавливается соответствие такого объекта требованиям энергетической эффективности и требованиям его оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов. При строительстве, реконструкции, капитальном ремонте многоквартирного дома заключение органа государственного строительного надзора также должно содержать информацию о классе энергетической эффективности многоквартирного дома, определяемом в соответствии с законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.
4. Правительством Российской Федерации могут устанавливаться помимо предусмотренных частью 3 настоящей статьи иные документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в целях получения в полном объеме сведений, необходимых для постановки объекта капитального строительства на государственный учет.
4.1. Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию разрешается требовать только указанные в частях 3 и 4 настоящей статьи документы.
5. Орган или уполномоченная организация, осуществляющая государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, выдавшие разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязаны обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, указанных в части 3 настоящей статьи, осмотр объекта капитального строительства и выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. В ходе осмотра построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства осуществляется проверка соответствия такого объекта требованиям, установленным в разрешении на строительство, градостроительном плане земельного участка, а также требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства. В случае, если при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства осуществляется государственный строительный надзор, осмотр такого объекта органом, выдавшим разрешение на строительство, не проводится.
6. Основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является:
1) отсутствие документов, указанных в части 3 настоящей статьи;
2) несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка;
3) несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;
4) несоответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации. Данное основание не применяется в отношении объектов индивидуального жилищного строительства.
7. Основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, кроме указанных в части 6 настоящей статьи оснований, является невыполнение застройщиком требований, предусмотренных частью 18 статьи 51 настоящего Кодекса. В таком случае разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается только после передачи безвозмездно в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, выдавшие разрешение на строительство, сведений о площади, о высоте и об этажности планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, одного экземпляра копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации, предусмотренных пунктами 2, 8-10 и 11.1 части 12 статьи 48 настоящего Кодекса, или одного экземпляра копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.
8. Отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорен в судебном порядке.
9. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается застройщику в случае, если в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, выдавшие разрешение на строительство, передана безвозмездно копия схемы, отображающей расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка, для размещения такой копии в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.
10. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.
11. В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета. Состав таких сведений должен соответствовать установленным в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» требованиям к составу сведений в графической и текстовой частях технического плана.
12. Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию утверждена постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. N 698.
Получение Разрешения на строительство индивидуального жилого дома
Начнем сразу от обратного, с самых простых ситуаций в русле действующего законодательства:
ГрК РФ Статья 51. Разрешение на строительство:
9. В целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 — 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления непосредственно либо через многофункциональный центр. Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимы следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство;
3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства;
4) описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства в случае, если строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения.
Итого, для частника нужно три основных документа, описанных выше (территорию исторического поселения не рассматриваем ).
Да, Заявление еще. Всё начинается именно с него. Написать его можно самому, или по доверенности, но сделать это нужно от имени правообладателя земельного участка. Если таких несколько, то все правообладатели указываются в заявлении. В последствии в РнС будут указаны все правообладатели, и построенный объект так же будет иметь общедолевую собственность между ними .
Заявление можно написать лично в орган, уполномоченный на выдачу РнС, или через МФЦ, или через Единый портал Госуслуг. Не везде это все работает, но как правило МФЦ уже в большинстве случаев такие услуги оказывает. Форма заявления утверждается административным регламентом на предоставление услуги и в большинстве случаев образец имеется. Утвержденный административный регламент по предоставлению услуги должен быть размещен на официальном сайте муниципального образования.
1. ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЙ ДОКУМЕНТ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК:
Правоустанавливающий документ на земельный участок, это договор аренды, договор пользования, свидетельство на право собственности, договор купли-продажи. К земельному участку должен быть кадастровый паспорт ( кадастровая выписка ), земельный участок должен иметь границы, установленные в соответствии с законодательством.
Если правоустанавливающий документ старого образца, то наверняка придется выполнять процедуру межевания ( установления межи, границы ). Так же земельные участки в ряде случаев не имеют сведений о границах в Федеральной службе Росреестра. Как это узнать?
Самый доступный способ: публичная кадастровая карта. http://pkk5.rosreestr.ru/
Вводим в левом верхнем углу свой номер участка.
Если видим такую запись «без координат границ» — прямиком к кадастровому инженеру.
Так же и в кадастровом паспорте( выписке ) в особых отметках может стоять такая запись.
Если у вас одна из вышеперечисленных ситуации, дальнейшие документы получить не получится. Они делаются на основании предыдущих. Разбираемся с землей и приходим дочитывать.
Если участок существует, стоит на кадастровом учете, то результат будет примерно такой:
Значит в целом все хорошо, продолжаем.
2. ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ ПЛАН ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА:
Раньше данный документ относился к разряду документации по планировке территории и утверждался , но с 01.07.2017г. стал носить информационный характер.
В целом это документ, подготовленный на основании сведений из Правил землепользования и застройки применительно к конкретному участку. Именно для выполнения этого документа нужны координаты земельного участка.
В этом документе содержатся сведения: что можно строить, какой высоты, с какими отступами от границ, какой процент участка можно застраивать и т.п.Особо любопытные могут почитать Градостроительный кодекс:
ГрК РФ Статья 57.3. Градостроительный план земельного участка.
5. В целях получения градостроительного плана земельного участка правообладатель земельного участка обращается с заявлением в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Заявление о выдаче градостроительного плана земельного участка может быть подано заявителем через многофункциональный центр.
6. Орган местного самоуправления в течение двадцати рабочих дней после получения заявления, указанного в части 5 настоящей статьи, осуществляет подготовку, регистрацию градостроительного плана земельного участка и выдает его заявителю. Градостроительный план земельного участка выдается заявителю без взимания платы.
Для его подготовки тоже должно быть заявление. Принцип подачи заявления описан выше.
На эту процедуру так же должен быть утвержден административный регламент.
В общем несмотря на то, что иногда возникает ряд сложностей, данную процедуру считаю условно налаженной для большинства территорий. Поэтому частности здесь описывать не буду. При необходимости создам другую тему.
Дополню, что форма документа утверждена, об этом подробно написано статье ( 57.3 ГрК РФ)
Следует дополнить, что в ряде возможных непонятных ситуаций, можно просто заказать ГПЗУ. Получив его, можно ответить на подавляющее большинство вопросов.
Где и как строить, сколько откуда и зачем отступать, какие есть ограничения.
То есть он регламентирует застройку. Об этом и написано в законодательстве.
Состоит из графической и текстовой частей. Обе важные и нужно их внимательно прочитать.
![[IMG]](https://www.zemvopros.ru/docs/zemvopros.ru_id6128_24879.jpg)
![[IMG]](http://www.zemvopros.ru/docs/zemvopros.ru_id7080_25942.jpg)
![[IMG]](https://www.zemvopros.ru/docs/zemvopros.ru_id7080_25946.jpg)
3. СХЕМА ПЛАНИРОВОЧНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА:
Это документ, который заявитель должен подготовить самостоятельно. Однозначного ответа, кто же должен готовить этот документ на сегодня не существует.
Если отталкиваться от того, что СПОЗУ — это часть проектной документации, единственная на сегодня для частного застройщика, то данный документ должна выполнять проектная организация, имеющая соответственный допуск.
При этом в законодательстве нет четкого указания, что именно так это должно происходить, поэтому я считаю, что застройщик может нарисовать схему сам. Но не везде с этим согласны
указанный документ нужен просто по наличию, и он нигде не работает ( по крайней мере пока ) — ни для кадастрового инженера при изготовления технической документации , ни для приобретения прав на дом, ни для ввода жилья в эксплуатацию. Для меня пока загадка- к чему он. Но с законодательством не дискутируют, его исполняют.
![[IMG]](https://geomergroup.ru/docs/img/Articles/spozu-obrazec.jpg)
Если будет такая необходимость, можно сделать три типовых СПОЗУ — на прямоугольном участке дом по центру, дом справа, дом слева. Для подавляющего большинства эта схема подойдет. Примут ли ее в ОМС — пока вопрос открытый.
Документ является неким логическим продолжением Градостроительного плана и не может ему противоречить. По сути основа СПОЗУ — картографический материал ГПЗУ., только еще с конкретно обозначенными объектами ( пятнами застройки )
В общем то из документов все.
Так же необходимым считаю в этой теме затронуть вопрос межведомственного взаимодействия ( это когда застройщику не нужно приносить документы, а органы местного самоуправления запрашивают их сами, и тему отказа в выдаче разрешения на строительство.
Статья 51 ГрКодекса РФ
9.1. Документы (их копии или сведения, содержащиеся в них), указанные в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, запрашиваются органами, указанными в абзаце первом части 9 настоящей статьи, в государственных органах, органах местного самоуправления и подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях, в распоряжении которых находятся указанные документы в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, если застройщик не представил указанные документы самостоятельно.
(часть 9.1 введена Федеральным законом от 01.07.2011 N 169-ФЗ)
Уже в разных ветках неоднократно объяснял, что речь идет о существующих документах. То есть если он есть в природе.
это цитаты из «дебатов» на форуме:
ОМС ЗАПРОСИТ ГПЗУ от органа, уполномоченного на разработку и выдачу ГПЗУ. Орган, в случае НАЛИЧИЯ ГПЗУ- предоставит его, а в случае его отсутствия даст соответствующее сведение о том, что ГПЗУ на данный земельный участок не разрабатывался.
А разрабатывается ГПЗУ на основании ЗАЯВЛЕНИЯ ПРАВООБЛАДАТЕЛЯ.
то же самое относится к правообладателю земельного участка.
Если я обратился, как собственник ЗУ за Разрешением, не представив соответствующего документа на землю, то ОМС запросит документы что я являюсь собственником (правообладателем). Если я таковым не являюсь-меня пошлют.
Это нужно понять.
Ну и финалочка:
Статья 51 Градостротиельного кодекса РФ:
11. Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченная организация, осуществляющая государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, либо Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос» в течение семи рабочих дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство, за исключением случая, предусмотренного частью 11.1 настоящей статьи:
1) проводят проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство;
2) проводят проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка
3) выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.
Разрешение на строительство выдается в 3 экземплярах, один остается в архиве в ОМС, 2 выдаются застройщику.
Срок действия Разрешения на строительство 10 ЛЕТ.
Форма разрешения на строительство, порядок ее заполнения утверждены ( Приказ Минстроя России от 19.02.2015 N 117/пр «Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» (Зарегистрировано в Минюсте России 09.04.2015 N 36782)
в соответствии с ней не требуется указывать площадь, этажность, материал стен объекта. Не так давно эти требования были обязательны.
Еще одно дополнение, что в РнС можно вносить изменения ( например при смене правообладателя земельного участка), или параметров объекта ( в выданных ранее РнС ).То есть при покупке-продаже ЗУ с выданным действующим Разрешением, можно в выданном действущем разрешении поменять застройщика (дописать нового )
Если кадастровый номер, или площадь ЗУ изменились, то РнС придется получать новое. Это тоже нужно учесть, при уточнении границ ЗУ, или при устранении кадастровых ошибок.
П.С. Считаю, что нет ничего зазорного в том, что Застройщик имеет право интересоваться, на основании какой статьи какого кодекса, или руководствуясь каким нормативным правовым актом возникают дополнительные вопросы при формировании вышеперечисленных документов.
Источник www.forumhouse.ru