Покупка квартиры в строящемся доме считается выгодным процессом для любого человека. К его преимуществам относится возможность получения качественного жилья по сниженной стоимости. С застройщиком составляется договор долевого участия, регулирующий отношения между двумя участниками сделки. Все дольщики защищаются государством на основании положений ФЗ №214. Чтобы документ содержал актуальные и нужные сведения, покупатели недвижимости должны тщательно оценивать его текст.
Понятие ДДУ
Расшифровка ДДУ должна быть известна каждому дольщику. Он представлен договором долевого участия, на основании которого гражданин принимает участие в строительстве дома. На основании этого соглашения граждане выплачивают застройщику сумму, равную стоимости приобретаемой квартиры. С помощью средств, полученных от дольщиков, строительная компания занимается возведением многоквартирного строения.
Договор долевого участия в строительстве ✓ДДУ 2019 ✓подводные камни ➡Вопрос-ответ от компании АСК
Дольщики должны не только разбираться в том, что такое ДДУ при покупке квартиры, но и какие обязательные сведения он должен содержать. Его можно составлять не только для приобретения жилого объекта, но и нежилого помещения. Деньги вкладчиков защищаются законом, поэтому даже если застройщик не сможет построить дом или сдать его в установленные сроки, граждане могут рассчитывать на возврат своих средств.
Важно! В будущем планируется отмена ДДУ, который будет заменен эскроу-счетами, открываемыми в банке, поэтому доступ к этим деньгам застройщики смогут получить только после сдачи объекта в эксплуатацию.
Преимущества и недостатки соглашения
Если человек планирует покупку жилья в строящемся доме, то он должен разбираться в правилах сотрудничества с застройщиком. ДДУ: что это в новостройке? Он представлен документом, регулирующим отношения между строительной фирмой и вкладчиками.
К преимуществам соглашения относится:
- если застройщик не сдает недвижимость в нужные сроки, то дольщики могут получить крупную денежную компенсацию;
- интересы каждого участника защищаются с помощью особого компенсационного фонда, в который все строительные фирмы перечисляют 1,2% от каждого вклада;
- в каждом городе существуют специальные реестры обманутых дольщиков, которые поддерживают пострадавших;
- застройщики обязательно страхуют ответственность перед покупателями квартир;
- регулярно в законодательство вносятся изменения, позволяющие ужесточать контроль над деятельностью компаний;
- договор регистрируется в ЕГРН, поэтому является официальной документацией.
Но использование ДДУ имеет и некоторые значимые недостатки. К ним относится:
- дом может возводиться мошенниками или непрофессионалами, что приводит к получению некачественной квартиры;
- даже за счет всесторонней защиты государства часто возникают ситуации, когда граждане не получают свое имущество, а также не могут отменить договор, вернув вложенную сумму;
- нередко вместо ДДУ застройщик предлагает подписать другое соглашение, которое не защищает граждан от мошенничества или иных проблем.
Поэтому целесообразно заключать договор исключительно с проверенными и добросовестными строительными компаниями. Для этого нужно обратить внимание на срок функционирования организации, а также на отзывы покупателей квартир в уже сданных домах.
Правила составления соглашения
Договор ДДУ формируется непосредственным застройщиком, после чего документ предоставляется дольщикам для подписи. Во время создания контракта учитываются положения ФЗ №214.
В него обязательно включатся сведения:
- описывается будущая квартира, а именно ее площадь, число комнат и технические параметры;
- перечисляются материалы, используемые во время возведения жилого объекта;
- приводятся класс помещения и энергоэффективность строительства;
- указывается срок, в течение которого застройщик обязан передать ключи от жилья дольщику;
- вносятся данные о длительности гарантийного периода;
- перечисляются обеспечительные меры, благодаря которым строительная компания исполняет свои обязательства по договору;
- прописываются права и обязанности каждого участника.
Важно! К соглашению прикладывается план будущей квартиры с ее расположением относительно других объектов в доме.
Застройщик обязан за ограниченный период времени построить жилой объект с использованием качественных материалов. Он может привлекать инвесторов, а передача квартир осуществляется на основании акта.
Перед тем, как начать сотрудничество со строительной компанией, нужно учесть множество нюансов.
К ним относится:
- изучается финансовая документация и бумаги, имеющие отношение к строительству объекта, чтобы убедиться в юридической чистоте сделки;
- застройщик обязан за 2 недели до окончания строительства отправить каждому дольщику специальное уведомление о необходимости приемки жилья;
- в тексте обязательно указываются разные риски, с которыми может столкнуться фирма;
- если по каким-либо причинам вносятся изменения в договор, то для этого с каждым гражданином составляется дополнительное соглашение.
Важно! Любой дольщик может следить за ходом строительства дома, поэтому при обнаружении отсутствия активности или других подозрительных фактов, он может начать действовать, подав жалобу застройщику или обратившись в суд и прокуратуру.
Как заключается договор
В строительстве ДДУ считается популярным документом, не вызывающим сомнений у покупателей жилых объектов.
Но при заключении этого соглашения желательно пользоваться правильной пошаговой инструкцией:
-
, который планирует купить гражданин;
- осуществляется проверка застройщика, выполняющего процесс возведения строения;
- оговариваются условия сотрудничества, к которым относится срок строительства объекта, стоимость квартиры и иные параметры;
- составляется ДДУ, причем процедура осуществляется застройщиком, а если гражданин покупает квартиру с помощью ипотеки, то требуется 3 экземпляра договора;
- соглашение проверяется будущим дольщиком и представителями банка;
- при отсутствии нарушений и спорных моментов, осуществляется подписание договора;
- денежные средства перечисляются на счет застройщика;
- контракт регистрируется в Росреестре, после чего дольщику придется дождаться окончания строительства, чтобы получить ключи от квартиры, а также оформить право собственности на эту недвижимость.
Дольщики должны знать, что может значить тот или иной пункт в договоре.
Важно! Перед подписанием документа желательно изучить образец в интернете, чтобы убедиться в наличии нужных требований в тексте, а также можно воспользоваться помощью юриста.
Покупка жилья по ДДУ считается серьезным процессом, поэтому перед подписанием этого договора учитывается множество моментов.
К ним относится:
- проверяется документация застройщика, у которого должны иметься разрешения и лицензии на ведение деятельности;
- если отсутствуют юридические знания, то желательно нанять адвоката, который убедится в отсутствии в договоре каких-либо невыгодных или незаконных условий;
- обязанности и права каждого участника должны прописываться точно и открыто;
- не допускается наличие двойственных формулировок;
- договор должен заключаться с непосредственным застройщиком, указанным во всех документах.
Если срок сдачи дома превышает 1 год, то придется подготовиться к затягиванию процесса. Некоторые строительные компании предоставляют дольщикам возможность следить за ходом возведения объекта с помощью видеокамеры. При остановке строительства желательно сразу обращаться к представителям организации для получения информации о причинах такой ситуации.
Возможные подводные камни
Хотя дольщики, составившие с застройщиками ДДУ, защищаются государством, все равно часто возникают разные проблемы. Они связаны с незаконной или вовсе мошеннической деятельностью строительных компаний.
К основным проблемам, которые могут возникнуть при покупке жилья в строящемся объекте, относится:
- застройщик вместо ДДУ предлагает заключить договор инвестирования или купли-продажи, но в этом случае дольщик лишается права защиты со стороны государства;
- заключается соглашение не с застройщиком, а иной компанией, что является частью мошеннической схемы;
- в ДДУ включается пункт, с помощью которого организация может в одностороннем порядке вносить изменения в текст;
- вносятся неверные сведения о характеристиках приобретаемой квартиры;
- двойная продажа одного объекта недвижимости;
- отсутствие в соглашении точных сроков, в течение которых дом должен быть сдан в эксплуатацию;
- застройщик не выкупил землю, на которой возводится объект, поэтому дом по решению местной администрации может быть снесен в любой момент времени;
- договор подписывается не директором организации, а менеджером, не имеющим нотариально заверенной доверенности.
Все эти ситуации могут привести к потере недвижимости и вложенных денежных средств. Поэтому сотрудничество допускается только с надежными компаниями.
Важно! Если покупка квартиры выполняется с помощью заемных средств, то банк самостоятельно проводит проверку, что позволяет убедиться в юридической чистоте сделки.
Заключение
Покупка жилья по ДДУ выгодна для каждого гражданина, но важно разбираться в правилах составления и подписания данного соглашения. В него обязательно включаются разные значимые пункты. Целесообразно пользоваться помощью юристов, чтобы избежать мошенничества со стороны застройщиков.
Источник: metrprice.ru
Мелкий шрифт или “подводные камни” ДДУ
Подписание договора долевого участия — это волнительный и ответственный момент. Перед тем как связать себя обязательствами со строительной компанией, банком или агентством недвижимости нужно внимательно ознакомиться с документами. В статье рассмотрим пункты и абзацы договора долевого участия (ДДУ), на которые нужно обратить особое внимание перед подписанием.
Что такое договор долевого участия?
ДДУ или договор долевого участия — это основной документ для совершения сделки при покупке квартиры в новостройке. В нем прописываются обязательства сторон, даты, действия и гарантии.
Особенность соглашения в том, что это не право собственности, а свидетельство о том, что дольщик вложил собственные средства в строительство многоэтажного дома. Договор обязывает застройщика передать выбранную квартиру покупателю, после получения разрешения о введении в эксплуатацию новостройки.
От формулировки и условий пунктов документа зависит защищенность дольщика от нарушений и форс-мажорных ситуаций. Также в ДДУ прописывается срок, порядок и дата завершения строительства.
Особенности договора долевого участия
Подводные камни договора — распространенная проблема дольщиков, которые невнимательно читают документы. В пунктах ДДУ девелопер указывает, что в одностороннем порядке может изменить дату или процедуру ввода дома в эксплуатацию, а также увеличить или уменьшить площадь квартиры.
Рассмотрим, к каким пунктам нужно отнестись особенно внимательно до подписания договора.
Увеличение площади квартиры
Один из самых распространенных спорных и конфликтных ситуаций между дольщиком и девелопером — несоответствие реальной жилой площади заявленной ранее. Дело в том, что у монолитно-кирпичных домов часто бывают расхождения в расчетах, это происходит из-за строительной погрешности. Неточности в просчетах архитектора могут обернуться дополнительными затратами дольщика.
Покупатели для получения свидетельства о праве собственности доплачивают более 100 000 рублей из-за увеличения жилой площади или получают квартиру меньше желаемой, но в этом случае застройщик выплачивает компенсацию из-за уменьшения количества метров. С 2017 года в ДДУ по 214-ФЗ были внесены коррективы и стоимость площади может быть указана как:
- цена за квадратный метр;
- цена за общую площадь (не делаются возвраты и доплаты в случае увеличения/уменьшения жилой площади);
- сумма возмещения затрат на строительство (вознаграждение застройщика определятся после завершения стройки и перед подписанием акта приема-передачи объекта из расчета общих затрат СК, которые нужно оплатить).
В Краснодаре самая распространенная формулировка звучит так: “Дольщик дополнительно оплачивает площадь, если ее отклонение от заявленной увеличилось более, чем на 1 квадратный метр”.
Значит, если площадь увеличилась на 0,9 кв. м. то доплата не требуется, а “дополнительные” метры оплачиваются по цене квадрата, который был зафиксирован в ДДУ.
До подписания договора этот пункт можно обсудить или даже внести в него корректировки. После подписания договор вступает в силу и строительная компания может взыскать долг даже через суд. Девелопер часто идет навстречу своим дольщикам, и за лишние квадраты делает рассрочку платежей. Кстати, таких проблем не бывает в панельных и блочных домах, так как их строительство напоминает сборку конструктора с точно выверенными жилыми и нежилыми площадями.
Сроки сдачи новостройки
В договоре, в обязательном порядке, прописываются сроки завершения строительных работ. Пункт нужно внимательно изучить, так как он может быть представлен в нескольких вариантах и иметь дополнения, которые позволят девелоперу продлить в одностороннем порядке срок сдачи новостройки.
Итак, в договоре должны быть указаны: дата (до истечения которой передаются ключи), порядок уведомления о задержке (за 2 месяца) и компенсация в случае нарушения ДДУ.
Процедура оплаты
В ДДУ прописывается стоимость квартиры (и квадратного метра), а также форма оплаты (рассрочка, ипотека и прочее). В случае, когда наличные средства вносятся в кассу застройщика частями в офисе СК, то покупателю выдается квитанция и чек. Оплату нельзя проводить сразу после подписания ДДУ, а только после регистрации в Росреестре.
Устранения недочетов
В договоре долевого участия прописывается процедура принятия квартиры.
Принимать ключи. Подписывать документы до исправления недочетов не рекомендуется. Устные обещания прораба или менеджера в расчет брать не стоит, так как надеяться придется только на хорошую память и добросовестность работников.
Добродушие может вам стоить дополнительных финансовых затрат на ремонт стен, окон и дверей. До подписания акта приема, застройщик должен устранить все недочеты. В ДДУ прописывается, что дольщик имеет право:
- требовать компенсации расходов на устранение недостатков;
- снизить цену;
- потребовать у СК компенсацию собственных затрат.
Внесение изменений в ДДУ в одностороннем порядке
Особенно внимательно нужно следить за этим пунктом. Из-за него застройщик может построить вместо 9-этажного дома 16-этажный, а также срок строительства может быть продлен еще на 1 год без уведомления и штрафных санкций. Этот пункт можно найти в разделе “Ответственность сторон”. Рекомендуется внимательно ознакомиться, изучить собственные обязанности и застройщика перед всеми дольщиками.
ВАЖНО!
Распознать мошенника можно по следующим критериям:
- отсутствует полный пакет документов, разрешение на строительства или право на землю;
- предлагают подписать предварительный договор ДДУ, который не соответствует 214-ФЗ;
- предоставляет договор на приобретение векселя по цене квартиры по ДДУ.
Договор нужно читать и обращать внимание на непонятные формулировки. В случае сомнений рекомендуется обратиться к стороннему юристу, консультация которого обойдется приблизительно в 1 000 рублей, но позволит вам не потерять деньги и недвижимость.
Как купить квартиру по ДДУ?
Подводные камни договора долевого строительства встречаются часто и человеку, который редко сталкивается с подобной документацией, обнаружить самостоятельно их трудно. Зная о своих правах и обязанностях на этапе оформления можно оговорить или морально приготовиться к дополнительным расходам на юриста.
Консультацию о надежных и проверенных застройщиках Краснодара можно получить бесплатно оставив заявку на сайте недвижимости 23Квартиры.ру. Специалисты проинформируют про особенности оформления и нюансы договора, которые можно или даже нужно изменить до их подписания.
Источник: 23kvartiri.ru
Нюансы заключения договора долевого участия
1. Что такое договор долевого участия в строительстве (ДДУ) и кто имеет право его заключать?
— Это договор двух сторон — застройщика и дольщика, регулирующий отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства. Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ от 01.04.2005 этот договор гарантирует защиту прав, интересов и имущества участников долевого строительства. Заключать ДДУ может только застройщик, у которого есть разрешение на строительство, полученное в комитете архитектуры и строительства и подписанное председателем комитета.
После получения данного разрешения обязательно публикуется проектная декларация об объекте: на сайте застройщика и специализированных печатных СМИ. Также должна иметь место государственная регистрация права собственности или договор аренды застройщика на земельный участок.
Любой потенциальный дольщик перед заключением ДДУ имеет право запросить эти документы у застройщика, и ему обязаны их предоставить. Именно эти документы позволяют застройщику привлекать дольщиков к участию в cтроительстве и заключать с ними договоры.
Дольщику для заключения договора долевого участия нужен только паспорт.
2. Как правильно должен быть заключен договор?
— Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации. Условия, содержащиеся в договоре, определены Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. «.
Договор должен содержать:
— определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию много квартирного дома. Например, «квартира в многоквартирном доме…», с указанием этажа, метража;
— срок передачи этого объекта участнику долевого строительства;
— цену договора, сроки и порядок ее оплаты;
— ссылки на разрешительную документацию;
— гарантийный срок на объект долевого строительства;
— ответственность сторон.
После подписания договор регистрируется в Управлении Росреестра по Калининградской области. Регистрация говорит о том, что пакет документов от застройщика в полном порядке.
3. Когда вносится первый взнос?
— Только после регистрации договора. Размер первого взноса зависит от того, на каком этапе заключается договор. Если дом почти готов, сумма первоначального взноса будет значительно выше, чем на самом раннем этапе строительства.
4. Как себя обезопасить при заключении ДДУ?
— Не нужно бояться долевого строительства, нужно быть грамотным и действовать по закону. Изучите закон 214-ФЗ от 01.04.2005 (можно найти в интернете) и руководствуйтесь его положениями. Кроме того, тщательно выбирайте застройщика, соберите о нем информацию. Не стесняйтесь задавать вопросы застройщику, проясняйте все моменты, вызывающие у вас сомнения. Сотрудничать будет легче, если с самого начала будут оговорены все нюансы.
5. Есть ли какие-либо ограничения, например, возрастные, для заключения ДДУ?
— Никаких ограничений и возрастных цензов для заключения договора не существует. Даже несовершеннолетний ребенок в возрасте до 14 лет может стать дольщиком, но его интересы представляют законные представители (мать или отец). После достижения 14-летнего возраста ребенок сам подписывает договор, но в присутствии и с согласия законного представителя. И, наконец, по достижении 18 лет он может заключать договор самостоятельно.
6. Если дольщик на этапе выплат сталкивается с финансовыми трудностями и не может далее выплачивать сумму, что происходит в этом случае?
— Никаких особых проблем не возникает. В договоре содержится пункт, предусматривающий возможность заключения договора уступки прав (иначе его называют «Договор цессии») или расторжения ДДУ с застройщиком. Если договор расторгается, застройщик возвращает дольщику ранее внесенные денежные средства в сроки, которые оговариваются при расторжении.
При заключении договора уступки прав дольщик уступает свои права третьему лицу, это возможно только при условии уведомления застройщика. Дольщик вправе заключить такой договор на любом этапе строительства до введения объекта в эксплуатацию. Договор уступки прав также регистрируется в Управлении Росреестра и вступает в силу с момента регистрации.
7. Какие дополнительные затраты ложатся на дольщика, кроме суммы стоимости квартиры?
— Только затраты на регистрацию договора долевого участия и регистрацию права собственности (госпошлины). Размер госпошлин на регистрацию договора и права собственности определяется Налоговым кодексом РФ.
8. Когда наступает право собственности?
— Участник долевого строительства становится собственником с момента регистрации права собственности на объект недвижимости. Она производится на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и акта приема-передачи. Акт подписывается дольщиком и застройщиком при условии выполнения своих обязательств каждой из сторон договора. После регистрации права собственности дольщик становится полноправным собственником и может распоряжаться своей недвижимостью.
9. Можно ли использовать материнский капитал на покупку недвижимости по ДДУ?
— Закон позволяет привлекать материнский капитал для погашения стоимости недвижимости. Здесь только один нюанс: если речь идет о материнском капитале, то в договор долевого участия должны включаться все члены семьи, потому что материнский капитал выделяется на улучшение жилищных условий семьи.
10. Возможно ли заключение договора долевого участия при покупке жилья по ипотеке?
— Сделки по ДДУ при условии ипотечного кредитования — распространенная практика калининградских застройщиков. Но для того, чтобы договор долевого участия был заключен, застройщик должен быть аккредитован в банке, в который дольщик об ращается за ипотечным кредитом.
Источник: klops.ru