Договор на долевое участие в строительстве – это самостоятельный вид гражданско-правового договора, который является возмездным, двусторонним и регистрируемым. Возмездность договора проявляется в том, что участник такого строительства должен уплатить свою долю цены застройки застройщику, обозначенную договором.
Сторонами договора на долевое участие в строительстве согласно Закону о долевом строительстве (ст. 4) являются застройщик и участник долевого строительства.
Застройщик — это юридическое лицо, имеющее на праве аренды, субаренды, безвозмездного пользования или в собственности земельный участок, и привлекающие финансы участников долевого строительства согласно федеральному законодательству. Земельный участок предназначен для строительства многоквартирных домов, объектов недвижимости (исключение составляют объекты производственного назначения), после получения разрешения на строительство.
Особенности застройщика, как стороны договора:
- им может выступать только юридическое лицо (вне зависимости от организационно-правовой формы); застройщиком не могут выступать физические лица, индивидуальные предприниматели, субъекты муниципальных образований;
- обязательное наличие земельного участка на праве собственности, аренды, субаренды, на праве безвозмездного пользования;
- наличие разрешения на строительство объектов недвижимости (в том числе многоквартирного дома); разрешение на строительство — это документ, который подтверждает соответствие проектной документации градостроительному плану земельного участка, проекту планировки и межевания территории, предоставляющий застройщику право на строительство и реконструкцию объектов капитального строительства;
- застройщик привлекает денежные средства для строительства.
К объектам недвижимости, помимо многоквартирных домов относятся: объекты торговли, предпринимательской деятельности, общественного питания, объекты здравоохранения, гаражи, объекты культуры и т.д., кроме объектов производственного назначения.
Договор долевого участия в строительстве ✓ДДУ 2019 ✓подводные камни ➡Вопрос-ответ от компании АСК
Готовые работы на аналогичную тему
Не любое юридическое лицо может выступать застройщиком по договору на долевое участие в строительстве. Застройщиком не могут быть юридические лица: организационно-правовая форма которых не предполагает возможности иметь на праве собственности, праве аренды (субаренды), безвозмездного пользования, земельные участки; которые не привлекают со стороны участников долевого строительства денежные средства; которые посредством осуществления застройки создают объект недвижимости, имеющий производственное назначение.
Участники долевого строительства — это юридические лица или граждане, вносящие для долевого строительства денежные средства на основании соответствующего договора.
Участник долевого строительства несет перед застройщиком следующие обязанности:
- оплатить в порядке, установленном договором и в срок необходимую денежную сумму;
- принять от застройщика построенный объект долевого строительства при наличии необходимого разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию.
В условиях развития рыночных отношений от всех участников требуется достаточная свобода, вне зависимости от их правового статуса. Одним из правовых институтов, позволяющих реализовать свободу, является возможность замены лица в обязательстве с сохранением последнего.
Договор долевого участия. Важные моменты
Существенные условия договора на долевое участие в строительстве
Договор на долевое участие в строительстве должен содержать необходимое количество условий, выступающих необходимы и важным элементом его содержания. Чаще всего встречается классификация по делению условий по их практической значимости.
Условия договора на долевое участие в строительстве:
- обычные условия — это условия, которые предусмотрены диспозитивными нормами законами (в случаях, когда они не изменены соглашением сторон); в большинстве случаев данные условия вытекают из характера договора, законодательного определения его предмета, основных обязанностей сторон;
- случайные условия — условия, принятые сторонами вместо диспозитивного правила, предлагаемого законом, или условия, не предусмотренные законодательством; случайные условия зависят от разновидности договора, намерений каждой из сторон;
- существенные условия — это условия, названные в законодательстве как необходимые и существенные для договоров данной разновидности, условия о предмете договора, условия, в отношении которых должно быть достигнуто соглашение по заявлению одной стороны.
При несогласовании сторонами одного из существенных условий, при его отсутствии, договор на долевое участие не может пройти государственную регистрацию, и не может быть заключен.
К существенным, достаточным и необходимым условиям относятся:
- определение конкретного объема долевого строительства, подлежащего передаче, согласно проектной документации после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости;
- срок передачи объекта долевого строительства застройщиком участнику этого строительства;
- цена договора, порядок и сроки ее уплаты;
- гарантийный срок на объект недвижимости;
- способы обеспечения исполнения обязательств по договору застройщиком.
К объективно-существенным условиям договора относятся: предмет договора, срок возведения объекта недвижимости, гарантийный срок, обеспечение выполнения обязательств по договору застройщиком. К субъективно-существенным условиям относятся условия, включенные в договор по соглашению сторон.
Предмет договора на долевое участие в строительстве включает две составляющие: материальный объект в виде выстроенной недвижимости (ее части) и действия застройщика, направленные на строительство всего объекта, передачу дольщику части объекта соизмеримо вложенным денежным средствам.
В своем исполнении предмет договора проходит 3 стадии: идеальная модель строительства (проектная декларация и документация); непосредственная деятельность застройщика — возведение жилого или нежилого объекта недвижимости, подлежащего передаче участникам долевого строительства; воплощение идеальной первоначальной модели.
Источник: spravochnick.ru
Проблема обхода закона при долевом участии в строительстве
Одним из самых проблемных рынков современной российской экономики является рынок недвижимости. По сообщению «Коммерсанта» число обманутых дольщиков за последние пять лет составило 150 тыс. человек, которые потеряли около $7 млрд., не достроено более 1000 домов.
Нарушения законодательства в сфере строительства настолько многообразны и изощрённы, что обо всех говорить бесполезно. При этом важно понимать, что нормы закона, регулирующие строительство, могут быть нарушены на любой стадии.
Остановлюсь только на одной проблеме, которая напрямую связана с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
До принятия Закона застройщики были вольны в определении условий договора, практически во всех ситуациях снимая с себя ответственность. В отсутствие возможных альтернатив покупатели недвижимости на первичном рынке словно играли в русскую рулетку, до конца не зная, получат ли объект недвижимости, за который вложили средства.
Для унификации всех договоров и защиты более слабой стороны был принят Закон № 214.
В части 2 статьи 1 Закона очерчен круг оснований в соответствии с которыми возможно привлечение денежных средств граждан для строительства. Такое привлечение допускается: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом жилищных сертификатов, закрепляющих право на получение от эмитента жилых помещений (при этом эмитент должен быть собственником или арендатором земельного участка и иметь разрешение на строительство); 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами.
Закон запрещает привлекать денежные средства граждан для строительства иными способами. Сделка в обход Закона может быть признана судом недействительной по иску гражданина, заключившего такую сделку.
Отмечу, что Закон № 214 не распространяется на привлечение денежных средств от юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в инвестиционных целях. Он применяется в первую очередь к ситуациям, когда деньги на строительство получает гражданин, являющийся более слабой и уязвимой стороной в данных отношениях. Однако не исключено применение Закона, когда жилье приобретает юридическое лицо или предприниматель. Это возможно, если приобретение не связано с инвестиционными целями.
Законодатель императивными нормами закрепил следующие привилегии за участниками долевого строительства: 1) риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик (часть 4 статьи 6); 2) при нарушении срока передачи объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, при этом неустойка рассчитывается от цены договора и начисляется за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком (часть 2 статьи 6); 3) жилье построено с нарушением условий договора или требований Закона, что привело к снижению его качества, участник долевого строительства может по общему правило потребовать: а) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; б) соразмерного уменьшения цены договора; в) возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7); 4) в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства может без обращения в суд расторгнуть договор и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов (часть 3 статьи 7); 5) гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.
Разумеется, подобного рода привилегий в непоименованных договорах, заключаемых застройщиками с физическими лицами, нет.
При этом, по словам председателя НП содействия по защите прав дольщиков ЖК «Форт Кутузов» корпорации Mirax Group Дмитрия Учителя, в Москве практически нет застройщиков и объектов, где бы квартиры продавались по Федеральному закону № 214. Данный факт резко ухудшает и без того уязвимое положение физических лиц, поскольку они теряют все права предоставляемые им Законом № 214, передавая полностью вопросы определения положений договора на откуп застройщика, который, может указать в соглашении всё, что угодно.
Как отмечено выше, закон позволяет оспорить такие договоры. И суд будет обязан удовлетворить иск. Но проблема заключается в том, что физическое лицо, заключившее договор и уже внёсшее денежную сумму застройщику, вряд ли захочет сразу оспаривать договор, а будет ждать наступления желаемого результата. И только в случае возникновения сложностей у застройщика, таких как, например, возбуждение процедуры банкротства или более худших вариантов (например, и вовсе отсутствие компании по зарегистрированному в ЕГРЮЛе адресу) гражданин обратится в суд, но, даже не смотря на вынесенное решение в его пользу, уже ничего с застройщика взыскать не сможет. К тому же сам процесс может затянуться на пару лет.
Одним из самых важных и существенных положений Федерального закона № 214 является часть 3 статьи 4, которая определяет, что договор должен быть заключён в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Данная норма позволяет избежать проблемы вторичной перепродажи квартиры. Отмечу, что непоименованные договоры, которыми активно пользуются застройщики, не содержат обязанность по регистрации договора. Обращение в суд с требованием о применении соответствующего положения Закона № 214 о государственной регистрации договора вряд ли что-то может принести покупателю, поскольку или компания «Рога и копыта» уже не будет располагаться по зарегистрированному адресу, или суд просто применит последствия недействительности сделки – реституцию (но опять же, получить выплаченную денежную сумму можно, только если у застройщика останутся средства для возмещения).
Одним из способов увести договор от Закона № 214 является изменение его предмета. Так в частности, порой в договоре прописывается, что «продавец» принимает решение продать, а «покупатель» принимает решение купить такую-то квартиру, в таком-то доме, по такому-то адресу после завершения строительства жилого дома (подобного рода договоры использует ООО «Энергоальянс».
Официальный сайт данной компании мною найден не был, но по имеющимся данным, ООО «Энергоальянс» входит в Группу компаний «Мортон». В случае, если это так, перед нами раскрывается вполне нормальная для российских реалий схема. Крупная компания, являющаяся известным игроком на рынке недвижимости, создаёт себе прослойку для обхода императивных норм закона.
В случае, если что-то пойдёт не так, виноватой сделают компанию-прослойку, а деньги кинутых дольщиков «уйдут» в неизвестном направлении). Таким образом, договор долевого участия в строительстве, по сути, принимает вид предварительного договора продажи будущей вещи. Подобного рода договор не может обезопасить покупателя квартиры от последующей множественной перепродажи этой же квартиры, по подобному договору.
Также в практике встречаются договоры «бронирования квартиры», в соответствии с которыми «исполнитель» обязуется оказать услуги «заказчику» по бронированию указанной в договоре квартиры (данные услуги осуществляет ООО «Еврогруп Недвижимость», официальный сайт: http://www.egp.ru/). При этом помимо договора бронирования, цена услуг которого, как правило, является не очень большой, в договоре особо содержится пункт, обязывающий заказчика услуг по заключению договора участия в долевом строительстве с застройщиком.
Каково значение договора «бронирования квартиры» не ясно. Также не ясно, в каких правовых отношениях состоят в таких схемах исполнитель договора «бронирования квартиры» и застройщик. Из сказанного также не понятно, к какой ответственности можно привлечь исполнителя, который может заключить однотипные договоры бронирования с целым рядом заказчиков, по поводу одной и той же квартиры, успев прекратить свою сомнительную деятельность до заключения первого договора заказчика с застройщиком. Очевидно, данная технология используется, чтобы обойти запрет на привлечение денежных средств от граждан способами, не указанными в законе, и позволяет создать при застройщиках дополнительную фирму-прослойку, в которой будут оседать деньги участников долевого строительства.
Настоящий краткий обзор проблем, связанных с обходом Закона № 214 и те последствия, которые несёт подобный обход, показывают необходимость вмешательства законодателя, который должен убрать все каучуковые нормы из Закона, определив при этом, чёткий механизм реализации положений Закона в жизнь, а не только оставления его на бумаге.
Международные санкции. Работа с санкционными рисками в России
Правовой режим недвижимого имущества и сделок с ним
Право на английском
Похожие материалы
Комментарии (10)
Вадим, хочу обратить внимание на нормы, введенные в этот закон в 2010 году (п. 2.1 ст. 1 Закона), согласно которым привлечение денежных средств граждан для строительства возможно только тремя способами:
— договор долевого участия в строительстве;
— жилищные сертификаты;
— жилищные кооперативы.
При этом, закон содержит указание на то, что сделка, совершенная в обход указанных норм, может быть признана недействительной исключительно по иску гражданина, заключившего такую сделку.
Что по сути это означает? Некий гражданин заключает некий договор (бронирования и тд), в результате исполнения которого он хочет получить в собственность новую квартиру. Так в чем же для него экономический смысл идти и оспаривать эту сделку? Очевидно, что в случае возникновения у застройщика проблем своих денег назад гражданин не получит. Поэтому норма эта мертворожденная.
Далее, жилищные кооперативы — это отдельная история. Наши предприимчивые граждане совершенно спокойно внедряют в эту сферу откровенно рейдерские технологии подделывая списки членов кооператива и тд.
Так что исправления закона тут не помогут. Тут правоприменение хромает.
Граждане-то хоть ничего (у них хоть что-нибудь подлежит госрегистрации) — с юрлицами веселее — у них-то «договор инвестирования» — вообще несколько нигде не зарегистрированных страничек. Эдак можно и с половиной города такие договоры заключить на один объект — и судитесь потом, рядитесь, хоть поубивайте друг друга)))))))
На мой взгляд, проблема в том, что таких застройщиков никто не проверяет и не привлекают к ответственности. Ограниченность предложения рождает готовность покупателей идти на риски, связанные с заключением таких договоров. Я например, встречалась со схемой, когда продавали долю в многоквартирном доме, которой соответствовала соответствующая квартира, определяемая соглашением собственников долей в этом многоквартирном доме. ))
На языке вертятся предложения закрепить право заключать договоры на первичку только застройщикам (без посредников), обязательную регистрацию любого договора, связанную с приобретением жилой недвижимости, обязать застройщиков сдавать в какой-н контролирующий орган отчетность по привлеченным средствам и списки соинвесторов (дольщиков).
Но неужели наших людей можно заставить честно работать только под угрозой дула пистолета.
Коллеги, мы посмотрели реальные договоры двух компаний, которые указаны в посте, и уже нашли подозрительные или откровенно обходящие закон схемы. Думаю, если копнуть в других местах, результат окажется не лучше. Ничто не мешает контролирующим органам запросить договоры, используемые конкретными компаниями, либо провести «контрольную закупку» кваритир 🙂 Однако, не происходит.
Многие «обходные» схемы вполне успешно защищаются судами. К примеру, предварительные договоры купли-продажи. Разного рода займы с соглашением об отступном или новации с условием о замене способа исполнения по выбору застройщика. ЖСК тоже красавцы: мало того, что заключают договор агентирования по обеспечению членства в ЖСК (!), так еще и умудряются подписывать предварительные договоры о внесении пая до вступления в члены ЖСК. Соберут ЖСК из 5 работников застройщика и тихо радуются.
Я бы хотел отметить один частный пример, который может неоднократно встретиться на практике.
Застройщик, обладая необходимыми документами (разрешение на строительство договор аренды земли ) заключает в установленном порядке договоры долевого участия в строительстве с гражданами и организациями. Данные договоры соответствующим образом регистрируются.
Далее, первоначальный дольщик (юридическое лицо) уступает право требования объекта долевого строительства третьему лицу (в моем случае гражданину) по договору уступки. При заключении договора уступки, гражданину передается справка о полной оплате объекта долевого строительства первоначальным дольщиком застройщику за подписью руководителя застройщика и главного бухгалтера,скрепленная печатью, к тому же на договоре уступки, в соответствии с заключенным договором долевого участия стоит отметка «согласовано с застройщиком», печать и подпись руководителя застройщика. О переводе долга на нового участника долевого строительства в договоре уступки соответственно не указано. Указанная уступка так же регистрируется. Таким образом, гражданин, законным способом, после уплаты уступленного ему права требования и регистрации договора уступки, становится участником долевого строительства.
Впоследствии, застройщик решает достроить еще один этаж, вносит изменения в первоначальный проект, и в последствии на стадии процедуры банкротства- наблюдении получает разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома на этаж выше, чем в первоначальном разрешении на строительство.
На введенный в эксплуатацию дом соответствующие органы изготавливают техническую документацию, в которой изменена порядковая нумерация квартир, всвязи с достройкой этажа.
В данном случае, в договоре долевого участия номер квартиры 69, а после ввода дома в эксплуатацию, в техническом паспорте номер 87. При этом по договору долевого участия, в соответствии с 214-ФЗ объект долевого строительства достаточно конкретизирован, индивидуально определен и в приложении к договору выделен на плане соответствующего этажа, к тому же 2-ком. квартира на этом этаже в этом подъезде одна.
Несмотря на это, застройщик обращается в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на квартиру 87, как на вновь возведенный объект. На регистрацию им представляется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, тех.паспорт квартиры и справка, выданная конкурсным управляющим застройщика, согласно которой квартира 87 не является объектом долевого строительства.
Таким вот образом застройщик становится собственником квартиры без каких-либо обременений.
Стоит отметить, что на момент регистрации права собственности застройщика на квартиру 87, в росреестре был зарегистрирован так же судебный арест на объект долевого строительства квартиру со строительным номером 69 по иску участника к застройщику о понуждении передачи квартиры в собственность.
Никаких проблем даже в деле о банкротстве по продаже указанной квартиры у конкурсного управляющего застройщика не возникло. У квартиры появился новый собственник, третье лицо (добросовестный приобретатель).
Пришлось нашему дольщику, как говориться, догонять квартиру, точнее пытаться догнать.
В районном суде одновременно рассматривается иск дольщика к застройщику и покупателю о признании недействительности сделки, реституции сторон, понуждении застройщика к передаче дольщику в собственность квартиры, а так же иск застройщика к дольщику о признании недействительности договора уступки и возврате сторон в первоначальное положение. Позиция застройщика в суде – договор долевого участия в строительстве не оплачен первоначальным участником, в возражения на это в суде обозревались и заверялись копии расчетных документов между застройщиком и первоначальным участником по договору долевого участия, которые были представлены в судебное заседание представителем первоначального участника. Таким образом позиция дольщика в этом случае выглядит уверенно. Да, кстати, застройщик до самого последнего момента твердил об отсутствии тождественности квартир со строительным номером 69 и с присвоенным номером 87, хотя сам конкурсный управляющий представил в суд инвентаризационную опись, в которой значились на балансе две квартиры со строительными номерами 59 и 69 (59 строительнй – это 77 присвоенный (, что не оспаривается, т.к. имеется подтверждающий судебный акт по такому же случаю, но дело было решено раньше) . Вопрос суда: «Откуда у вас эта квартира?», Конкурсный управляющий затрудняется ответить. Позднее конкурсный управляющий изготовит еще одну инвентаризационную опись с этими же квартирами, только номера уже будут присвоенные, но сейчас не об этом.
Казалось бы у дольщика вот вот все станет хорошо. Дело уже один раз прекращали по подсудности, но кассация вернула в районный суд. Ничто не мешает судье удовлетворить иск дольщика. Однако, выходит всем известный закон о банкротстве застройщиков и соответственно все требования дольщиков к застройщикам и наоборот подведомственны Арбитражному суду в рамках дела о банкротстве застройщика.
По ходатайству конкурсного управляющего Арбитражный суд выносит определение о применении при банкротстве застройщика, вышеуказанных правил. И соответственно все вместе мы идем в Арбитражный суд, мы на них, они на нас, с теми же требованиями.
В Арбитражном суде в первую очередь рассмотрены исковые требования застройщика к дольщику и первоначальному дольщику о признании уступки недействительной по мотиву отсутствия оплаты со стороны первоначального дольщика по договору долевого участия. По данному поводу конкурсный управляющий застройщика заявлял, что им предпринимаются попытки тем самым вернуть в конкурсную массу имущество, безвозвратно утраченное действиями бывшего руководства. Хотя, к этому моменту конкурсный управляющий уже сам продал указанную квартиру, еще до заявления в суд о недействительности уступки.
Со стороны дольщика вышеуказанные возражения, вышеуказанная справка о полной оплате и факт регистрации уступки. Отказывая в удовлетворении требований застройщика суд исходил из наличия оплаты первоначальным дольщиком застройщику, отсутствия доказательств, однозначно опровергающих данный довод. Таким образом, уступка законна, человек дольщик.
Вроде бы снова все хорошо, но возникает проблема представления в суд оригиналов документов первичной оплаты первоначальным дольщиком цены договора долевого участия, злосчастный человеческий фактор, — фирма первоначальный дольщик развалилась, контакты оборваны, связи утрачены, хотя фактически третье лицо в суде.
Дольщик, не отчаиваясь, ходатайствует о затребовании заверенных копий указанных документов из районного суда, уже представив фотокопии с отметкой «Копия верна. Судья. Подпись».
В итоге, в день последнего судебного заседания, в котором была объявлена резолютивная часть определения Арбитражного суда по делу, был зачитан ответ районного суда на запрос о представлении заверенных копий, согласно которому в деле отсутствуют заверенные копии указанных документов, а имеются только незаверенные копии. Несогласие дольщика с указанным ответом оставлено без внимания, ходатайство перепроверке сведений указанных в ответе отклонено. Оставалось надеяться, что ранее этим же судьей признана законной уступка прав по договору долевого участия, как совершенная после уплаты цены договора первоначальным дольщиком.
При этом, отказывая в удовлетворении требований дольщика, Арбитражный суд установил: конкурсный управляющий действительно продал объект долевого строительства третьему лицу, при наличии законного дольщика, которому он должен был этот объект передать, либо сначала расторгнуть договор, но эти обязательства не исполнил. Позиция дольщика по признанию сделки купли-продажи недействительной основывалась в том числе на нахождении в залоге в силу закона объекта долевого строительства до передачи в установленном порядке у дольщика. Все это время, и даже сейчас, в росреестре имеется запись о регистрации залога на земельный участок по договору долевого участия в строительстве. Данный факт никем не оспаривается. В деле имеется ответ росреестра, согласно которому, регистрация залога на объекты долевого строительства, после ввода жилого дома в эксплуатацию не производится, поскольку указанные объекты считаются находящимися в залоге лишь до момента передачи дольщикам.
Арбитражный суд рассудил проще, поскольку на квартиру право залога имущественных прав по договору долевого участия в строительстве на момент продажи конкурсным управляющим указанной квартиры зарегистрировано не было, то никакого залога и не было, квартира продана законно.
Вдобавок, доказательства, подтверждающие оплату цены договора первоначальным дольщиком, истцом не представлены. Вышеуказанная справка о полной оплате за подписью руководителя застройщика и главного бухгалтера, скрепленная печатью, по мнению суда, без других первичных документов – ненадлежащее доказательство и во внимание не принимается. Соответственно в иске отказать.
Так и остался дольщик с зарегистрированной уступкой и залогом земельного участка на котором уже возведен дом и живут люди без долгожданного жилья.
На мой взгляд, в этом деле очень четко прослеживается именно коррупционная составляющая во властных структурах.
Так, при регистрации права собственности застройщика на указанную квартиру, согласно материалам регистрационного дела, первоначально застройщиком представлены разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию и тех.паспорт квартиры. А только через неделю приобщена справка о том, что квартира не является объектом долевого строительства. Кто-то же их попросил об этом?!
Так регистрирующий орган, имея в наличии экземпляр договора долевого участия, снял с себя ответственность, получив указанную справку. А ведь могли бы и проверить и отказать в регистрации права, либо зарегистрировать право собственности застройщика с одновременной регистрацией залога по договору долевого участия за дольщиком.
К, слову сказать, дольщик дважды оспаривал действия росреестра по регистрации права собственности застройщика и впоследствии покупателя. Однако отменить регистрацию, либо зарегистрировать обременение в виде залога на квартиру так и не удалось. Суд упорно поддерживал доводы регистратора и в упор не хотел видеть и устанавливать тождественность квартир, считая это в данном случае не подлежащим выяснению.
Таким образом, в росреестре однозначно помогли застройщику и закрыли глаза на дольщика.
Отдельно необходимо выделить судью, которая в рамках одного дела, сначала оставляет в силе уступку, указывая в мотивировке, что цена договора первоначальным дольщиком уплачена и доказательств, однозначно опровергающих данный довод застройщиком не представлено, хотя именно отсутствие оплаты со стороны первоначального дольщика и являлось основанием требований застройщика. А впоследствии, наскоро, как только пришел ответ из районного суда, отказывает дольщику в удовлетворении требований по этому основанию.
Ответ прост, это все игра, а конкурсный управляющий застройщика и судья Арбитражного суда очень близкие друзья и хорошие соседи, живущие в одном подъезде.
На мой взгляд, в нашей стране не только проблема с законами, но и с их применением на практике, поскольку если у тебя есть нужные связи, то лицо, ответственное за исполнение закона легко поможет его обойти.
сейчас как раз находимся на стадии подачи заявления в надзор. Если честно, в успех практически не верится.
Партнёр рубрики
Земля и недвижимость
Источник: zakon.ru