Договор долевого участия при покупке квартиры в новостройке что

Договор долевого участия при покупке квартиры в новостройке что Регистрация договора участия в долевом строительстве ЧТО ТАКОЕ ДОГОВОР УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ? По

Типы договоров на покупку недвижимости: ДДУ, ДКП и уступки права требования

ДДУ, ДКП и даже ДУПТ — с этими аббревиатурами сталкиваются все покупатели и продавцы недвижимости. Здесь нет ничего сложного, просто каждая сделка сопровождается своим договором. Mafin Media рассказывает о видах договоров и их особенностях.

Когда используется договор долевого участия

Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) — соглашение между застройщиком и дольщиком, в котором первый обязуется достроить недвижимость в оговоренные сроки и передать объект долевого строительства — например, квартиру будущему собственнику.

Этот вид договора используется при покупке новостройки. Он несет риски, так как застройщик не может дать стопроцентной гарантии, что строительство завершится, причем в указанные в договоре сроки.

Чтобы покупатель не переживал за свои средства, а застройщик не мог обмануть дольщиков, используются счета эскроу. Здесь участвует три стороны: застройщик, дольщик и банк, который хранит деньги дольщика на специальном счете, одновременно выдавая застройщику кредит до тех пор, пока дом не получит разрешение на ввод в эксплуатацию.

Застройщик уверен, что затраты на постройку окупились, и может планировать новые проекты. А покупатель приобретает строящуюся недвижимость дешевле, чем готовое жилье.

Когда используется договор купли-продажи

Договор купли-продажи недвижимости (ДКП) — соглашение, по которому одна сторона обязана передать права на недвижимое имущество другой стороне. Обычно именно по ДКП осуществляются сделки на вторичном рынке недвижимости.

Покупка «вторички» сопровождается бо́льшими рисками, чем «первички». Покупатель проверяет юридическую историю недвижимости, так как в этом случае неучтенные наследники могут оспорить сделку, и право собственности будет утрачено.

Поэтому собственники оформляют титульное страхование, защищающее от возможных материальных потерь. Если квартира берется в ипотеку, банки предлагают оформить этот страховой продукт, а в случае отказа могут даже не выдать кредит.

Когда используется договор уступки права требования

Договор уступки права требования (ДУПТ) — соглашение между дольщиком, застройщиком и третьим лицом, которому передаются права на владение недвижимостью при условии, что дольщик не подписывал акт приема-передачи, а значит, не вступал в собственность.

Этот вид договора также применяется при покупке новостройки, например когда инвестор приобретает у застройщика объекты долевого строительства на стадии котлована. А затем, обычно когда дом уже достроен, перепродает их по договору уступки права требования.

Дольщик заранее договаривается с застройщиком, что не подпишет акт приема-передачи, а значит, не станет собственником. Поэтому при продаже условия сделки остаются теми же, меняется лишь лицо. Покупатель, скорее всего, будет обязан оформить квартиру в собственность, если она достроена.

Прежде всего нужно подписать договор участия в долевом строительстве. Потом заплатить застройщику за квартиру : полностью, в рассрочку или по ипотеке. Заключение договора — нервный процесс. Вы рискуете большой суммой. Вот почему так важно не поддаваться эмоциям и действовать разумно. О том, как правильно себя вести себя при заключении договора и проведении оплаты, расскажем в сегодняшней статье. Как правильно заключить договор и оплатить новую квартиру . Елена Бойцова. 1. Подготовка к заключению договора участия в долевом строительстве ( ДДУ ). Первое, что надо решить – на кого вы собираетесь приобрести квартиру .

Договор долевого участия при покупке квартиры в новостройке что

Регистрация договора участия в долевом строительстве

ЧТО ТАКОЕ ДОГОВОР УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ?

По договору участия в долевом строительртве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме; подлежит государственной регистрации в Росреестре и считается заключенным с момента такой регистрации.

КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ НЕОБХОДИМЫ ДЛЯ РЕГИСТРАЦИИ ДАННОГО ДОГОВОРА?

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком представляются:

— разрешение на строительство;

— план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества, находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.

А КАКОЙ РАЗМЕР ГОСУДАРСТВЕННОЙ ПОШЛИНЫ ЗА РЕГИСТРАЦИЮ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ?

За регистрацию договора участия в долевом строительстве, если он заключен между юридическими лицами, каждой из сторон договора уплачивается 4000 рублей, разделенные на количество сторон договора. Если договор заключен физическим и юридическим лицом, то физическое лицо уплачивает 200 рублей, а юридическое 4000 рублей, разделенные на количество сторон договора.

В КАКОЙ СРОК ОСУЩЕСТВЛЯЕТСЯ РЕГИСТРАЦИИ ТАКОГО ДОГОВОРА?

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома, осуществляется в месячный срок со дня подачи всех необходимых документов. После регистрации первого договора, регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома или иного объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней.

МОЖЕТ ЛИ УЧАСТНИК ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В. ОДНОСТОРОННЕМ ПОРЯДКЕ ОТКАЗАТЬСЯ ОТ ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА?

Да может. Согласно ст. 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» это возможно в случаях:

— неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срою передачи такого объекта.надва месяца;

— существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства и др. Кроме этого, с застройщиком можно заключить соглашение о расторжении договора.

А В КАКИХ СЛУЧАЯХ УЧАСТНИК ДОЛЕВОГОСТРОИТЕЛЬСТВАМОЖЕТ РАСТОРГНУГЬ ДОГОВОР В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ?

В случаях прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства,при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участникудолевого строительства, существенного изменения проектной документации многоквартирного дома или иного объекта, недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, в том. числе существенного изменения размера объекта долевого строительства и иных установленньх федеральным законом или договором случаях.

Договор участия в долевом строительстве – не просто главный документ при покупке жилья в новостройке , но и "защитная броня" дольщика на случай неурядиц. Именно поэтому он должен быть составлен правильно, а как именно, сайту "РИА Недвижимость" рассказал руководитель юридического департамента компании "Бон Тон" Дмитрий Логинов.

Как дольщику правильно составить договор с застройщиком?

Договор участия в долевом строительстве – не просто главный документ при покупке жилья в новостройке, но и «защитная броня» дольщика на случай неурядиц. Именно поэтому он должен быть составлен правильно, а как именно, сайту «РИА Недвижимость» рассказал руководитель юридического департамента компании «Бон Тон» Дмитрий Логинов.

Можно ли вносить какие-то изменения в договор после его подписания? В каких случаях это делается, и в какой форме?

Да, можно. Изменения вносятся при наличии согласия сторон договора при условии, что подобные изменения не противоречат действующему законодательству. Фактически здесь действует один из основных постулатов гражданского права «Все, что не запрещено, — разрешено». Изменения вносятся путем заключения дополнительных соглашений. Данные соглашения также подлежат государственной регистрации. На практике в договоре чаще всего меняют описание объекта долевого строительства и сроки передачи квартиры при его просрочке.

Главный совет, который можно дать дольщику — это не пытаться проверить договор и застройщика самому. Покупка квартиры, на стадии долевого строительства, серьезная дорогостоящая сделка и потенциальному покупателю лучше всего доверить ее юридическое сопровождение профессиональному юристу.

Покупатель может дополнительно постараться обезопасить себя, проверив официальные источники с частичными сведениями о застройщике и самом объекте, почитав отзывы в социальных сетях и на форумах, посмотрев на наличие поддержки со стороны крупных финансовых организаций и ипотеки в ведущих банках.

В конце концов, на сайте Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов и контролю в области долевого строительства есть «Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены». В данном файле можно легко найти адреса объектов, которые правительством Москвы считаются проблемными.

Кто со стороны застройщика подписывает договор – менеджер по продажам или там стоит подпись генерального директора компании?

Со стороны застройщика договор подписывает уполномоченное лицо (полномочия подписанта проверяет Росреестр при госрегистрации). Генеральный директор может подписать договор на основании устава. Иное лицо вправе подписывать договор участия в долевом строительстве при наличии доверенности.

Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в Росреестре. Сам договор заверять у нотариуса не требуется, но в случае, если вы приобретаете квартиру в браке, для его заключения необходимо нотариальное согласие супруга.

Может, однако, существуют некоторые ограничения. Так в 214-ФЗ есть довольно много пунктов, которые устанавливают права и обязанности сторон договора участия в долевом строительстве и не предусматривают их корректировку договорными условиями. Самый распространенный пример — это срок передачи объекта долевого строительства, так согласно 214-ФЗ он должен быть единым для всех участников долевого строительства.

Обязательные пункты (существенные условия) договора участия в долевом строительстве устанавливаются в п. 4 ст. 4 214-ФЗ и включают в себя:

1) определение самого объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией (после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию);

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику ДДУ;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. В качестве способов исполнения застройщиком обязательств выступают: залог, поручительство, обязательное страхование договора. Порядок их применения детально расписан в 214-ФЗ.

Согласно ФЗ-214 (п. 2 ст. 1) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, допускается только на основании договоров участия в долевом строительстве, жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами, а также путем выпуска эмитентом облигаций особого вида — жилищных сертификатов.

Наиболее распространенными являются договора участия в долевом строительстве и жилищно-строительные кооперативы. Отличаются эти две схемы, в первую очередь, взаимоотношениями между застройщиком и дольщиками. В схеме с ДДУ дольщик не участвует в хозяйственной деятельности застройщика и не может на нее влиять. Напротив, кооперативная схема предусматривает, что дольщики, являясь пайщиками кооператива, по сути, представляют собой его высший орган управления. На практике кооперативные схемы более удобны на относительно небольших объектах (10-20 квартир). Для масштабных проектов более подходят схемы с долевым участием в строительстве.

Для каждого из приведенных выше способов привлечения средств существует отдельные законы. Покупатель всегда должен помнить, что застройщики имеют право брать с вас деньги только по этим трем видам договоров. Иные способы привлечения средств на стадии строительства незаконны.

Определенная форма договора участия в долевом строительстве законом не установлена, однако законодательство диктует довольно жесткие требования к его содержанию. На практике застройщики самостоятельно разрабатывают и утверждают форму типового договора, но при этом включают в него все обязательные по законодательству положения. В первую очередь это информация об объекте (определение) и гарантийный срок на него, срок передачи объекта покупателю, то есть участнику ДДУ, цену и порядок ее уплаты и прочее.

Что такое договор участия в долевом строительстве? По договору участия в долевом строительртве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Договор долевого участия при покупке квартиры в новостройке что

1. Подготовка к заключению договора участия в долевом строительстве (ДДУ)

Первое, что надо решить – на кого вы собираетесь приобрести квартиру. От этого зависит, кто будет указан в ДДУ в качестве участника (участников) долевого строительства.

Квартира может приобретаться в собственность одного, двух и более лиц.

1. Если ДДУ заключается с одним участником, то квартира оформляется в его собственность. Однако, если это лицо состоит в браке, то в независимости от того, на кого был заключен ДДУ и зарегистрировано право собственности, квартира становится совместным имуществом супругов.
2. Если ДДУ заключается обоими супругами, то в договоре указывается, что квартира приобретается в совместную собственность. Тогда, в случае раздела имущества, квартира делится пополам.
3. Если в договоре указать, что квартира приобретается супругами в долевую собственность с указанием долей, то каждый получит принадлежащую ему часть собственности.

Мы не рекомендуем оформлять ДДУ на несовершеннолетних детей, однако, если вы все же решили это сделать, то должны понимать будущие ограничения по распоряжению квартирой, принадлежащей детям. Вы не сможете совершить сделку без разрешения органа опеки и попечительства, а также предоставления ребенку равноценной собственности.

Также ДДУ могут заключить лица, не состоящие в родстве или браке. Для этого потребуется паспорт, а детям до 14 лет – свидетельство о рождении.

Второе, что нужно решить – за счет каких средств вы оплатите квартиру: собственных или привлеченных.

Если у вас недостаточно собственных средств, вы можете получить заем у физических или юридических лиц либо оформить ипотеку в банке.
Тут уже целая история. Банк требует много документов. И для того, чтобы их собрать, придется побегать. Учтите, в разных банках для оформления ипотеки просят разные пакеты документов.

Есть такие люди — ипотечные брокеры. Их нанимают, чтобы не мучиться с банками. Брокер помогает собрать документы, отправляет заявки по банкам, которые сотрудничают с вашим застройщиком. Услуги брокера экономят время, но стоят денег.

2. Подписываем договор участия в долевом строительстве

Прочитайте внимательно и убедитесь, что в нем указаны:

• Предмет договора;
• Срок передачи застройщиком квартиры;
• Цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
• Гарантийный срок на квартиру;
• Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по ДДУ.

При отсутствии в ДДУ указанных условий договор считается незаключенным.

Также изучите описание дома и квартиры.

Описание дома должно содержать:

• Описание объекта: количество этажей, количество секций подъездов;
• Наименование строительных материалов, из которых строится дом;
• Количество и виды лифтов;
• Описание конструктивных элементов дома;
• Количество квартир в доме, проектная площадь дома, строительный адрес дома;
• Описание земельного участка: кадастровый номер, адрес, площадь, вид права, на основании которого застройщик пользуется земельным участком.

Описание квартиры должно содержать:

• Этаж и предварительный номер квартиры;
• Проектную площадь квартиры;
• Высоту потолков;
• Количество санузлов, балконов, лоджий.

К договору прилагается поэтажный план, на нём выделена ваша квартира. С помощью плана вы определите удаленность квартиры от лифтов и мусоропровода.

Кроме того, есть еще три пункта, которые надо внимательно изучить.

Кто подписывает с вами договор. Договор подписывает генеральный директор компании, его полномочия следуют из Устава компании. Необходимо убедиться, что полномочия генерального директора не ограничены Уставом, и он вправе, без дополнительного одобрения, заключать с вами ДДУ.

Если вместо генерального директора ДДУ подписывает доверенное лицо, попросите, чтобы вам предъявили подлинник доверенности и паспорт лица, подписывающего ДДУ. Убедитесь, что договор с вами подписывает лицо, указанное в доверенности.

Важно, чтобы в договоре и проектной декларации был указан один и тот же застройщик. Если договор с вами заключает другая компания, необходимо проверить ее полномочия на эти действия.

Когда вам передадут квартиру. В договоре указывают срок окончания строительства дома и срок передачи застройщиком квартиры собственнику. Этот срок единый для всех участников долевого строительства. Застройщик несет ответственность за нарушение указанного в ДДУ срока передачи квартиры.

Компенсация площади. Если квартира окажется на пару-тройку квадратных метров меньше, чем было указано в договоре, вы имеете право на возврат излишне уплаченных денежных средств. С этим пунктом застройщики часто хитрят, потому что не хотят возвращать вам деньги. Однако, если в договоре будет четко прописан порядок возврата денежных средств, то застройщик обязан выполнить это условие.

Если же по результатам измерений площадь квартиры окажется больше, чем указано в ДДУ, то застройщик также вправе требовать от вас доплаты за лишние метры. Важно, чтобы договор устанавливал стоимость одного квадратного метра квартиры.

Не подписывайте договор в первый же день, когда придете в офис к застройщику. Надежнее — забрать его с собой и показать адвокату.

3. Регистрируем ДДУ в «Росреестре»

Договор участия в долевом строительстве не имеет юридической силы до тех пор, пока не пройдет регистрацию в «Росреестре». По закону в регистрации ДДУ участвуют обе стороны — вы и застройщик.

Однако, как правило, застройщик берет на себя регистрацию ДДУ в «Росреестре». Вы должны выдать доверенность и передать необходимые для регистрации договора документы представителю застройщика по акту приема-передачи.

4. Платим за квартиру

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. Оплата цены договора может производиться только после государственной регистрации ДДУ в «Росреестре».

Необходимо строго соблюдать сроки оплаты, чтобы застройщик не имел оснований для одностороннего отказа от исполнения договора.

Если вы по договору обязаны единовременно внести платеж, то просрочка внесения платежа в течение более двух месяцев дает застройщику право отказаться от ДДУ.

То же самое право имеет застройщик, если вы больше трех раз в течение двенадцати месяцев нарушили сроки внесения периодических платежей или допускаете их просрочку более двух месяцев.

Что дальше?

Мы подписали договор и заплатили или платим за новостройку. Следующие год-полтора будем ждать, пока построят наш дом.

Пока дом строится, можно:

• Следить за веб-камерой, установленной на объекте;
• Общаться с жильцами на форуме застройщика;
• Обращаться к застройщику, если возникают вопросы.

Если чувствуете, что стройка затянулась — например, на объекте три недели подряд нет рабочих, требуйте от застройщика письменных объяснений.

Если вас игнорируют, вы имеете право требовать исполнения условий подписанного договоры. Главное: не бойтесь защищать свои права. У вас на руках ДДУ, а значит — закон на вашей стороне.

Итак, финал близок. Когда строительство завершится, останется всего два шага: подписать акт приема-передачи и зарегистрировать право собственности на квартиру. Как это сделать правильно — мы расскажем в следующий раз.

Договор участия в долевом строительстве ( ДДУ ) заключается в соответствии с требованиями 214 ФЗ между застройщиком и участником долевого строительства (дольщиком). Предметом договора является строительство застройщиком квартиры за счёт предоставленных дольщиком средств. Согласно ДДУ застройщик обязан построить многоквартирный дом, получить разрешение на его ввод в эксплуатацию и передать квартиру в нем дольщику. Дольщик, со своей стороны, обязуется оплатить цену квартиры и принять ее после завершения строительства. Иногда застройщики предлагают покупателям квартир заключить предварительный договор долевого строительства вместо обычного основного ДДУ .