Договор долевого участия в строительстве изменение

В Нижегородской области была заключена первая сделка по реализации квартиры с использованием ипотечных денег онлайн. Сделку провела группа компаний “Каркас Монолит”.

Покупатель приобрел квадратные метры в ЖК “КМ Анкудиновский Парк”. Ему не пришлось ездить в офисы банка и застройщика. Ипотека была оформлена по программе «Господдержка-2020» в банке “Тинькофф”. Об этом информирует newsnn.ru.

Приобретение недвижимости в ипотеку полностью в режиме онлайн проходит в несколько этапов. Сначала покупатель должен выбрать квартиру. С планировочными решениями жилья, которые в настоящее время находятся в продаже, можно ознакомиться в каталоге на интернет-ресурсе застройщика. Люди, желающие более внимательно изучить отделку, с которой сдаются квадратные метры жилого комплекса, могут воспользоваться 3D-шоурумом.

Второй этап предусматривает бронь квартиры. Бронь сохраняют в течение пяти суток. Все это время заявленная первоначально цена квартиры не меняется. Забронировать жилье можно через отдел продаж. Все можно сделать удаленно.

🔷Договор долевого участия в строительстве ✓ДДУ 2019 ✓подводные камни ➡Вопрос-ответ от компании АСК

Надо просто оставить заявку на сайте, в мессенджере, или по аудио- или видеозвонку. Клиенту с готовностью предоставят в электронном виде всю интересующую его информацию. Здесь имеются в виду фотографии квартиры и жилого комплекса, видео о ходе строительства, презентации и планировочные решения.

Когда жилье забронировано, стартует процесс одобрения ипотечного займа в банке. Далее назначается дата сделки. В различных банках продолжительность процесса одобрения заявки разная. Например, в банке “Тинькофф” она длится примерно пять минут. Страховка оформляется исключительно по желанию клиента.

Она не влияет на конечную процентную ставку.

После одобрения ипотеки и подготовки всей нужной для проведения сделки документации клиенту надо только проверить договор долевого участия, подтвердить оплату и расписаться в договоре. На каждом этапе, начиная от бронирования и заканчивая подписанием договора, покупателя ведет менеджер компании-застройщика. Он помогает не допускать ошибок и возникновения проблем с оформлением документов.

Источник: udm-info.ru

Долевое строительство изменения с 2022 года

Юридическая тематика очень сложная но, в этой статье, мы постараемся ответить на вопрос «Долевое строительство изменения с 2022 года». Конечно, если у Вас остались вопросы Вы сможете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

1. Создание официального реестра застройщиков. Эта мера позволит исключить из числа строительных организаций фирмы – однодневки, что обезопасит потребителей от вкладывания денег в заведомо провальные проекты.
2. Застройщиков обязали размещать проектную информацию по строящемуся объекту в сети для свободного доступа. Потенциальные покупатели жилья могут проверить законность готовящегося строительства перед заключением договора с компанией.
3. Цена на покупаемый объект теперь будет формироваться исходя из стоимости квадратного метра и площади помещения. Это исключит ситуации, когда квадратура переданного в собственность жилья меньше фактически оплаченной. Раньше справедливости в такой ситуации можно было добиться только через суд.
4. Строительной организацией может быть только юридическое лицо с полностью внесенным уставным капиталом, размер которого должен быть не меньше стоимости всех возводимых объектов, и не менее 150 миллионов рублей.
5. Теперь застройщик за отказ устранить недостатки в сданном объекте несет ответственность в соответствии с законом о защите прав потребителей, а не по ФЗ 214. Это значит, что сумма неустойки будет значительно выше.
6. Создание компенсационного фонда, откуда станут возвращаться деньги пострадавшей стороне в случае банкротства застройщика. Фонд будет пополняться за счет перечислений строительных компаний в сумме 1 % от стоимости строящегося объекта. А пока средства дольщикам возвращает Агентство по страхованию вкладов, которое компенсирует средства вкладчикам при отзыве лицензии у банка. Сумма возврата на данный момент не может превышать 10 миллионов рублей.
7. Строже будет регулироваться рекламная деятельность компаний с целью привлечения денег дольщиков.
8. Теперь застройщик не обязан платить неустойку, если вторая сторона намеренно затянула процесс принятия квартиры. В этом случае закон на стороне строительной компании.

• Обесценивание вложенных средств в результате инфляции и удорожания стоимости жилья на рынке недвижимости. Например, если застройщик обанкротится, не сдав новостройку, то за время, пока средства дольщика находятся на эскроу-счетах компании, цены на аналогичную квартиру могут сильно взлететь. Так как возврат производится по факту внесенной суммы, то за полученные деньги купить другую квартиру уже не получится.
• Если разрешение на строительство компания получила до внесения изменений в ФЗ 214, она может работать по старым правилам, тогда у дольщиков сохраняются все прежние риски

Другие изменения в законодательстве

Конкретно спрогнозировать повышение стоимости жилья сложно, ведь на ценообразование влияет много различных факторов. Некоторые эксперты считают, что квартиру лучше покупать уже сейчас, так как предвидится значительный рост цен на жилье массового сегмента. Такая покупка станет выгодным вложением денег.

Главное преимущество долевого строительства для покупателей — это возможность инвестировать в недвижимость на начальных этапах застройки и таким образом экономить до 30% от ее начальной стоимости. Когда вступят в силу новые правила игры, граждане все так же смогут вкладываться на стадии котлована, но выгоды с этого получить уже не получится. Застройщики будут выстраивать ценовую политику, исходя из будущей стоимости готового жилья, а не текущей.

Отказ от ДДУ в 2022 году – последствия для покупателей

С 30 декабря 2022 г., когда вступил в силу Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве», застройщики получили в распоряжение эффективный механизм финансирования. Он был максимально прост и удобен для всех участников процесса. Покупатели могли вкладываться в недвижимость на стадии котлована и экономить, а застройщики — получать прямые инвестиции для реализации объектов.

Переходный этап (с 1 июля 2022 г.)

В целом, снижение цен на жилье в крупных городах и по всей стране будет наблюдаться еще от 1,5 до 2 лет. Стоимость недвижимости опустится на «дно» ориентировочно в 2022 г., когда рынок захлестнет волна «долевого жилья», появившегося во время ажиотажа 2022 г. После этого, вероятней всего, последует еще 2-3 года стагнации и адаптации к новым рыночным условиям. После этого участники рынка будут действовать по обстоятельствам.

С 1 июля 2022 года все застройщики должны перейти на расчеты через эскроу-счета, в том числе и те, кто получил разрешения на строительство до 1 июля 2022 года. До этого они могли строить и продавать по старым правилам.

Долевое строительство изменения с 2022 года

Новым законом Фонд защиты прав граждан ‒ участников долевого строительства наделяется правом проверки финансово-хозяйственной деятельности застройщиков с целью своевременного выявления неплатежеспособности.

Лента новостей

Теперь под каждое разрешение на строительство застройщик открывает банковский счет в одном из уполномоченных государством банков, который будет контролировать проведение операций, и при выявлении факта нецелевого расходования средств эти операции запрещать.

• Являются финансово устойчивыми. То есть, у них есть свободные средства в размере 2,5 млн. рублей. По Закону, этих денег должно хватить для строительства 1,5 тысяч квадратных метров;
• Самостоятельно застраховали свою ответственность;
• Самостоятельно отчисляют средства в компенсационный фонд – 1% от стоимости каждого ДДУ. При необходимости, эти средства будут направлены для строительства «проблемных» домов. Данная норма введена с 2022 года;
• Представляют отчётность за последние 3 года своей деятельности;
• Представляют дольщикам всю документацию на проект – разрешительную, правоустанавливающую, проект объекта и прочее;
• Составляют договор поручительства с учредителями;
• Составляют договора в соответствии с нормами Закона;
• Самостоятельно устраняют недостатки по объекту в установленные сроки.

Долевое участие в строительстве по 214 ФЗ

Отечественный рынок новостроек долгое время находился не под властью законов, а под властью юристов застройщика, которые составляя договор, учитывали интересы своего «хозяина». Поэтому дольщики находились в крайне щекотливом и опасном положении. Нередко их интересы не защищал даже суд. Поэтому в 2022 году был принят Закон № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве».

Какие положения Федерального Закона № 214-ФЗ являются самыми важными

Суть 214 Закона в том, что получить помощь от государства всё же можно. Для этого необходимо составить договор на привлечение денежных средств, а потом заверить его в Росреестре. Это будет свидетельствовать о том, что у покупателя всё в порядке с документами. Однако от форс-мажорных обстоятельств это не застрахует.

Конкретно спрогнозировать повышение стоимости жилья сложно, ведь на ценообразование влияет много различных факторов. Некоторые эксперты считают, что квартиру лучше покупать уже сейчас, так как предвидится значительный рост цен на жилье массового сегмента. Такая покупка станет выгодным вложением денег.

1. Создание официального реестра застройщиков. Эта мера позволит исключить из числа строительных организаций фирмы – однодневки, что обезопасит потребителей от вкладывания денег в заведомо провальные проекты.
2. Застройщиков обязали размещать проектную информацию по строящемуся объекту в сети для свободного доступа. Потенциальные покупатели жилья могут проверить законность готовящегося строительства перед заключением договора с компанией.
3. Цена на покупаемый объект теперь будет формироваться исходя из стоимости квадратного метра и площади помещения. Это исключит ситуации, когда квадратура переданного в собственность жилья меньше фактически оплаченной. Раньше справедливости в такой ситуации можно было добиться только через суд.
4. Строительной организацией может быть только юридическое лицо с полностью внесенным уставным капиталом, размер которого должен быть не меньше стоимости всех возводимых объектов, и не менее 150 миллионов рублей.
5. Теперь застройщик за отказ устранить недостатки в сданном объекте несет ответственность в соответствии с законом о защите прав потребителей, а не по ФЗ 214. Это значит, что сумма неустойки будет значительно выше.
6. Создание компенсационного фонда, откуда станут возвращаться деньги пострадавшей стороне в случае банкротства застройщика. Фонд будет пополняться за счет перечислений строительных компаний в сумме 1 % от стоимости строящегося объекта. А пока средства дольщикам возвращает Агентство по страхованию вкладов, которое компенсирует средства вкладчикам при отзыве лицензии у банка. Сумма возврата на данный момент не может превышать 10 миллионов рублей.
7. Строже будет регулироваться рекламная деятельность компаний с целью привлечения денег дольщиков.
8. Теперь застройщик не обязан платить неустойку, если вторая сторона намеренно затянула процесс принятия квартиры. В этом случае закон на стороне строительной компании.

Риски покупателей

Такой способ приобретения квартиры для граждан имеет не только преимущества, но и очевидные недостатки. Застройщик может обанкротиться или просто сильно затянуть сдачу дома. До принятия 214 закона, регулирующего деятельность строительных организаций и защищающего права дольщиков, количество обманутых покупателей было очень высоким. Они, зачастую, лишались своих денег навсегда, не добившись справедливости даже в суде.

В соответствии с новой моделью средства граждан, привлеченные на строительство, будут храниться на счетах эскроу. Это условные спецсчета, которые открываются до наступления каких-то определенных условий, в конкретном случае — до сдачи объекта в эксплуатацию.

Неясно, кто и как будет осуществлять надзор за соблюдением прав покупателей жилья. Банки в соответствии с новым законом выступают только как гарант сохранности денег на эскроу-счетах — не в их интересах выступать в роли контрольного органа и регулировать строительство, это работа Минстроя.

Что такое проектное финансирование

Эпоха 214-ФЗ неизбежно приближается к логическому завершению, но по-прежнему остается актуальным вопрос, стоит ли «гнаться за журавлем» и покупать жилье по ДДУ в 2022 г., пока еще это возможно. Попробуем разобраться, какие преимущества может дать такой формат сделки.

• Предложения отмены долевого строительства возникли еще в середине 2022-х годов.
• В 2022 году Игорем Шуваловым было принято решение о поэтапной отмене ДДУ к 2022 году.
• В 2022 году Михаил Мень (министр строительства и ЖКХ) объявил о переходе на проектное финансирование застройки взамен договоров долевого участия.
• В 2022 году Путин в ходе проведения «Прямой линии» дал правительству указание выйти на цивилизованные способы приобретения жилья и отказаться от ДДУ к 1 июля 2022 года.
• В итоге, в конце 2022 года законом от 25.12.2022 № 478 внесены поправки к законодательству, сформировавшие новые правила долевого строительства в 2022 году.

Д Долевое участие в строительстве

Во многом ситуацию улучшило принятие закона № 241, часть «серых» схем удалось исключить. Однако недобросовестные застройщики все же находили лазейки в законодательстве и полностью проблему решить не удалось. В федеральном реестре обманутых дольщиков числится свыше 30 тыс. граждан.

О Отмена долевого строительства в 2022 году

Точного ценового прогноза не существует. При отказе от ДДУ перспектива роста цен на первичном рынке составляет минимум 10%и обусловлено это тем, что квартиры будут продаваться уже в готовых (сданных) домах.

Иными словами, застройщикам запрещается использовать частные средства дольщиков для реализации строительных проектов. Компаниям-девелоперам придется тратить свои деньги, брать кредит, либо привлекать инвестиции извне.

С 1 июля 2022 года в России запретят долевое строительство

Оценивая перспективы девелоперского рынка, отечественные эксперты выделяют ряд положительных и негативных тенденций для всех его участников. К «плюсам» реформирования системы, по мнению аналитиков, можно отнести:

Изменения в правилах ДДУ (договора долевого участия) в 2022 году

Уже летом 2022 года долевое строительство может оказаться под запретом — с 1 июля порядок инвестирования в строящиеся дома и приобретения квартир в российских новостройках будет отрегулирован в соответствии с новопринятыми законодательными нормами — поправками в ФЗ №214. Первый этап реформирования системы долевого строительства в России был реализован уже летом 2022 года.

Деньги просто так забрать не получится. Необходимо досрочно расторгнуть договор или в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора долевого участия. Дальше вносится запись в единый государственный реестр недвижимости. Только после этого процесса возможно получение вложенных первоначальных средств.

• застройщик уже реализовал не меньше 10% от общей площади жилых, нежилых помещений и машиномест, указанных в проектной декларации;
• должна быть достигнута определённая степень готовности строительства в 30% (существуют и меньшая степень готовности для некоторых организаций).

Топ 5 актуальных вопросов

Когда наступит этот час? Когда застройщик получит соответствующие документы на ввод жилья в эксплуатацию и начнёт процесс передачи квартир дольщикам. Условно: утром квартира, вечером деньги. Если же строительная компания по тем или иным причинам замораживает строительство, покупатель не остаётся без денег и без квартиры (как это было раньше).

Источник: baiksp.ru

Изменения в законодательстве о долевом строительстве в 2019

Главное изменение — сокращение перечня объектов, в отношении которых с 1 июля 2019 года застройщик сможет напрямую привлекать средства дольщиков ,Т.Е. действие проектного финансирования началось неожиданно и для застройщиков уже реализующих свои проекты.

С 1 июля 2019 года прямое привлечение застройщиком средств дольщиков сохранится только в отношении домов высокой степени готовности. Критериями высокой степени готовности будут являться следующие показатели:

• степень готовности объекта;
• количество заключенных договоров долевого участия.

Конкретные показатели указанных критериев будут установлены Правительством РФ и по словам Министра строительства и ЖКХ РФ Н.Стасишина, необходимые критерии отбора проектов, которым будет разрешено достраивать без эскроу-счетов Минстрой разработает в феврале 2019г.

Отметим, что поддержанная депутатами новелла противоречит утвержденной Правительством РФ дорожной карте отмены долевого строительства. Предыдущая версия реформы предусматривала обязательность перехода на счета эскроу тольков случае, если первый ДДУ заключен после 1 июля 2019 года. Вряд ли девелоперы закладывали в свои проекты, по которым было получено разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, риски и расходы, связанные с переходом к модели с использованием эскроу-счетов. Это значит, что изменения закона 214-ФЗ существенным образом повлияют на реализацию текущих проектов и возможно повлекут их приостановление или полных отказ от проекта.

А что теперь со страхованием ответственности застройщика?

Особенно изменения в Закон 214-ФЗ «порадовали» на фоне того, что Банк России исключил из перечня страховых компаний, имеющих право страховать гражданскую ответственность застройщика, СК «Респект», которая была самой крупной компанией в этой сфере, занимая больше 80% рынка.

В итоге часть строящихся объектов долевого строительства в конце 2018 года остановили свои продажи долевки. Так получилось, что на рынке осталась практически одна страховая компания. Однако, законодатель и здесь всех спас, внеся изменения и с 2019 года застройщики могут страховать свои проекты в публично-правовой компании «Фонд защиты прав участников долевого строительства».

Изменились требования, связанные с привлечением средств в строительство объектов, разрешение на строительство (РС) которых выдано до 01.07.2018г.

С 2019 года Застройщики обязаны открыть отдельный расчетный счет для каждого разрешения на строительство. Теперь это требование не зависит от даты выдачи разрешения.

Однако, с 2019 года отменены требования об открытии расчетного счета в одном уполномоченном банке с техническим заказчиком и генеральным подрядчиком , а также об ограничении территории одним или несколькими разрешения на строительство в рамках ГПЗУ, КОТ, РЗТ, КРТ (закон приводится в соответствие с разъяснением Минстроя России).

Сведения о закрытии или открытии расчетного счета застройщика в отношении любого объекта (номер счета, ИНН, ОГРН банка) размещаются в ЕСИЖС не позднее 1 рабочего дня со дня открытия или закрытия счета, независимо от даты получения разрешения на строительство.

Установленные статьей 18.2 Закона 214-ФЗ ограничения на проведение операций по счету теперь распространяются на все объекты, по которым осуществляется привлечение средств дольщиков. Исключение составляют только операции по счету, предназначенные для исполнения обязательств застройщика, возникших до 01.07.2018.

Независимо от даты получения разрешения на строительство Застройщику запрещено:

1. привлекать нецелевые займы;
2. использовать имущество для обеспечения обязательств третьих лиц;
3. принимать на себя обязательства по обеспечению исполнению обязательств третьих лиц;
4. выпускать и выдавать ценные бумаги;
5. создавать коммерческие и некоммерческие организации;
6. осуществлять наличные расчеты.

Кроме того, Застройщики вправе размещать временно свободные денежные средства на депозите только в уполномоченном банке, в котором открыт расчетный счет.

Можно ли использовать займы от собственников компании – застройщика?

Разрешено привлекать займы от участников и учредителей застройщика (физических и юридических лиц), в том числе уплачивать по ним проценты из средств дольщиков. Однако, законом устанавливается ряд условий, при которых допускается заключение указанных договоров займа:

1. займы не должны быть более 20% от сметной стоимости строительства;
2. ставка по таким займам не должна быть более ключевой ставки, установленной ЦБ РФ +2%.

Согласно переходным положениям, указанные изменения не применяются в отношении объектов, разрешение на строительство которых получено застройщиком до 01.07.2018г.

Банковский контроль в отношении застройщиков осуществляется по всем объектам долевого строительства, разрешение на строительство которых получено застройщиком после 01.07.2018г. Банковский контроль прекращается после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации одного права собственности на объект долевого строительства.

Елена Никоненкова,
директор КФ «Перецедент»

Предусмотрена возможность заключать договоры долевого участия в промежутке между вводом объекта в эксплуатацию и постановкой его на кадастровый учет без уплаты взносов в фонд и без использования счетов эскроу

Изменились ли требования к Проектной декларации?

Да, теперь в Проектной декларации должен быть указан размер платежей по договорам РЗТ, КОТ, КРТ.

Кроме того, вводится обязанность застройщиков размещать в ЕИСЖС проектную документацию. Застройщики, получившие заключение по экспертизе проекта до 01.07.2018г., обязаны направить проектную документацию в ЕИСЖС не позднее 6 месяцев со дня объявления оператором системы о технической готовности. Направление проектной документации после указанного срока теперь является основанием для проведения внеплановой проверки.

1. Недвижимость, купленная до 2016 года — 3 года.
2. Недвижимость, приобретённая после 1 января 2016 года — 5 лет.
3. Недвижимость, полученная в подарок или как наследство от близкого родственника, по договору ренты или в ходе приватизации — 3 года.
4. Любое имущество, кроме недвижимости — 3 года

Важное новшество в части ответственности бенефициара

Солидарная ответственность бенефициара застройщика по обязательствам юридического лица заменена на субсидиарную ответственность.

Важное изменение в Закон «О несостоятельности (банкротстве)»

Реестр требований жилых помещений заменен на реестр требований участников строительства, по ведению которого будет утверждаться стандарт ведения реестра требований участников строительства требования участников строительства.

В реестр требований отныне включаются также требования о передаче нежилых помещений в размере, не превышающем 7 кв. м, и машино-мест. Помимо этого, к объекту строительства отнесено здание (сооружение), предназначенное для размещения машино-мест, в отношении которых участники строительства имеют требования к застройщику.

Если производство по делу о банкротстве возбуждено до дня вступления в силу поправок, и не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди (дольщики), конкурсный управляющий включает требования о передачи нежилых помещений и машино-мест в реестр требований жилых помещений и исключает их из 4-й очереди реестра требований кредиторов. Если такие требования не предъявлены в действующем порядке, они могут быть предъявлены конкурсному управляющему в течение 2 месяцев со дня вступления в силу настоящих поправок.

Банкротство застройщика. Как достраивать?

Теперь достраивать замороженные банкротом-застройщиком стройплощадки будет «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» и Спецзастройщик.

Для финансирования мероприятий по завершению строительства, осуществляемых публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства», Фонд может заключать договоры долевого участия. При этом вводится запрет на уступку прав по таким договорам до ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию. Важно! При заключении таких договоров страхование и уплата взносов в компенсационный фонд не требуется.

Приобретателем имущества застройщика–банкрота (земля и «незавершенка») сможет являться созданная Фондом некоммерческая организация, причем на безконкурсной основе.

Новому застройщику передается следующее имущество банкрота:

1. земельный участок, предназначенный для строительства;
2. неотделимые улучшения;
3. объекты незавершенного строительства;
4. объект капстроительства, обеспечивающий подключение объекта к сетям;
5. объекты инфраструктуры;
6. права на проектную документацию;
7. права по договорам, заключенным с проектной организацией генподрядчиком и техническим заказчиком.

В случае, если у застройщика-банкрота несколько земельных участков, они могут быть переданы отдельно одному или нескольким приобретателям.

При этом установлена обязанность по достройке новым приобретателем объекта долевого участия не позднее 3 лет с момента его приобретения.

Источник: precedentnn.ru

Видеокурс «214-ФЗ: актуальные изменения»

«Авторская программа обучения Русской Школы Управления поможет расширить границы знаний и разобраться с предметом регулирования Закона 214-ФЗ. Бизнес-тренеры нашего учебного центра объяснят по каким критериям выбирать вид договорных отношений, какова ответственность за нарушение Закона 214-ФЗ, для чего необходима проектная декларация и каков ее новый статус, как выгоднее определить цену договора и на что можно направлять средства дольщиков. Целевая аудитория курса: руководители и специалисты строительных компаний; руководители юридических отделов и юрисконсульты; специалисты отделов капитального строительства; специалисты по управлению недвижимостью; директора по девелопменту.»

Почему стоит выбрать Русскую Школу Управления?

Демоурок: получите БЕСПЛАТНЫЙ доступ к пробному уроку и оцените качество обучения!*

*Наш консультант свяжется с вами и расскажет, как получить бесплатный урок.

Источник: uprav.ru