Договор долевого участия в строительстве на что обратить внимание 2022

Правительство продолжает защищать строительную отрасль за счет дольщиков.

До декабря 2022 года дольщики будут принимать построенные квартиры по новым правилам. Одно из основных изменений — теперь положения закона о защите прав потребителей не могут применяться к дольщикам.

Постановление правительства вступило в силу с 25 марта и действует до конца года. В нем много пунктов, поэтому я выделю те, что, на мой взгляд, сильно отличаются от старых правил и действительно скажутся на дольщиках.

Главные новости — в нашем Телеграме

Как было. Если дольщик замечал недостатки, он мог не подписывать акт приема-передачи квартиры и требовать от застройщика устранить их. Было не важно, что это за недостатки: плесень на стенах или небольшие неровности пола. Если они есть — все, акт можно не подписывать. Прав дольщик или не прав, доказывал застройщик.

Как теперь. Недостатки разделили на существенные и несущественные. И от этого зависит, как с ними работают дальше и можно ли не подписывать акт.

Договор Долевого Участия ДДУ — На что НУЖНО обратить ВНИМАНИЕ? ВАЖНЫЕ нюансы и подводные камни.

Главный вопрос, что считать существенным недостатком. Это должен решить эксперт, которого стороны совместно привлекут для экспертизы. Взять любого эксперта со стороны не получится. Это должен быть человек, который отвечает нескольким требованиям:

1. Он есть в Национальном реестре специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования или в Национальном реестре специалистов в области строительства.
2. Он работает по трудовому договору у ИП или компании — членов соответствующей саморегулируемой организации.

Работу специалиста оплатит дольщик. В случае если специалист подтвердил недостатки, эту сумму застройщик должен будет компенсировать.

По сути, теперь, если дольщик и застройщик не могут сойтись в том, существенный недостаток или нет, они обязаны привлечь эксперта. Но постановление никак не раскрывает, какие недостатки считаются существенными, поэтому получается, что при любых разногласиях надо нанимать эксперта.

Как раньше. Если у дольщика были замечания к квартире, он указывал их в акте осмотра. И дальше застройщик должен был их устранить в кратчайшие сроки, но не дольше 45 дней. И только после этого подписывался акт приема-передачи квартиры.

У застройщиков был стимул как можно быстрее передать квартиру дольщику: если вовремя этого не сделать, в какой-то момент начинала течь просрочка и застройщику могли начислить за это неустойку. Чтобы этого избежать, застройщики старались быстрее исправлять недостатки или компенсировали дольщику такие недостатки деньгами.

Как теперь. Если дольщик нашел в квартире несущественные недостатки, он все равно подписывает акт приема-передачи и просто указывает недостатки в акте. Застройщик должен их безвозмездно устранить за 60 календарных дней.

У дольщика есть право не подписывать акт приема-передачи, только если есть существенные недостатки. Такие недостатки застройщик должен устранить тоже за 60 календарных дней.

Документы при покупке квартиры и Договор Долевого Участия ➤➤на что обратить внимание ❓❗ АСК

Как было. Дольщик мог привлечь на приемку квартиры любого эксперта по своему выбору, и выводы этого эксперта застройщик так или иначе вынужден был учитывать. Иногда дольщики даже скидывались на приемщика, чтобы он нашел максимум недостатков во всех квартирах.

Как теперь. Эксперта может привлечь только сам застройщик, но по согласованию с дольщиком и в определенные сроки. Как быть, если застройщик уклоняется от найма эксперта или дольщик не согласен с предложенной кандидатурой, в постановлении не сказано.

Допустим, стороны не сошлись во мнениях о недостатках квартиры и застройщик позвал эксперта. Согласно документу дата осмотра квартиры со специалистом должна быть назначена в течение пяти дней с момента возникновения разногласий. При этом эксперт может прийти не ранее чем через три рабочих дня с момента, как обговорили дату.

Как найти подходящего специалиста за такой короткий срок, чтобы уже через пять дней определить дату осмотра, заключить договор и оплатить услуги, — в постановлении написать забыли. Как и о последствиях, если стороны в эти сроки не уложатся.

Дольщик не может поручить эксперту действовать от его имени, чтобы сам дольщик не приходил на повторный осмотр, а обязан участвовать в осмотре вместе со всеми. А затем в течение трех дней после осмотра он должен составить акт осмотра в произвольной форме и отправить его застройщику.

Что должно быть в акте:

1. Дата осмотра.
2. Фамилия, имя и отчество специалиста, а также сведения о его квалификации.
3. Информация о том, есть или нет нарушения по качеству объекта долевого строительства.

Зачем это нужно, совершенно неясно, но лучше этот пункт не игнорировать.

Как было. Если дольщик при осмотре находил недостатки и хотел самостоятельно устранить их, он мог получить деньги на это от застройщика: дольщик подавал иск в суд и чаще всего выигрывал. Таким образом, у дольщиков была возможность не ждать, когда застройщик придет и исправит недостатки, а сделать все самим и получить компенсацию.

Как теперь. Дольщик должен дождаться, пока застройщик придет и все исправит. И только потом у него есть право пойти в суд. Фактически дольщика лишили права на судебную защиту, если он не дал застройщику возможности самому исправить недостатки.

Здесь открывается широкое поле для злоупотреблений со стороны застройщика, который может составить акт о том, что он пришел исправлять недостатки, а дольщик его не пустил.

Настоятельно советую, если вы нашли недостатки и ждете, что застройщик все исправит, фиксировать в письменном виде дату и время будущего визита застройщика. Сложно сказать, как будет выглядеть процесс доказывания своей добросовестности в суде. Но подозреваю, придется доказывать, что застройщик злоупотреблял своим правом и уклонялся от исправления недостатков. Впрочем, и застройщику надо будет доказывать обратное. Бремя доказательства, что стороны действовали добросовестно, лежит на обеих сторонах.

Как было. При выявленных недостатках дольщик по своему выбору мог потребовать:

• безвозмездно устранить недостатки;
• уменьшить стоимость квартиры соразмерно проблемам;
• компенсировать расходы, чтобы он сам мог устранить эти недостатки.

Как теперь. Изначально дольщик может потребовать только одно: безвозмездно устранить недостатки — как существенные, так и несущественные. И только если застройщик не уложится в отведенные 60 дней или откажется устранять проблемы, у дольщика появляются варианты дальнейших действий — все те, что раньше были сразу.

Срок для застройщика, чтобы он удовлетворил денежное требование дольщика, — 10 рабочих дней с момента, как он получил требование.

При этом, если недостаток серьезный и жилье непригодно для проживания, дольщик может требовать только безвозмездно все исправить или сразу расторгнуть договор и забрать деньги. Компенсаций расходов на первом этапе споров с застройщиком больше нет.

То есть вариантов только три:

1. Дольщик принимает квартиру с несущественными недостатками и застройщик их устраняет.
2. Недостатки существенные, дольщик не принимает квартиру и застройщик их устраняет.
3. Дольщик отказывается от договора.

Поскольку цены на квартиры выросли, вряд ли кто-то будет рад получить назад изначальную сумму договора — даже с учетом процентов за пользование чужими деньгами за весь период строительства. Проценты считают по ключевой ставке. Купить на эти деньги равнозначное жилье все равно не получится. А значит, придется ждать, пока застройщик все исправит.

Как было. Суды часто применяли к отношениям застройщиков и дольщиков закон о защите прав потребителей, то есть те же правила, как если бы покупали не квартиру, а бытовую технику или мебель. По этому закону, если застройщик уклонялся от исполнения своих обязанностей, дольщики могли взыскать с него огромные компенсации.

Так, за просрочку сдачи квартиры дольщик мог потребовать в суде неустойку, процент за пользование чужими средствами, 50% от неустойки в качестве штрафа за отказ выполнить требования в добровольном порядке, а еще моральный ущерб. За просрочку на три месяца дольщик по закону о защите прав потребителей мог легко взыскать с застройщика 100 000 Р .

Как теперь. К отношениям дольщика и застройщика применяется исключительно закон о долевом участии в строительстве. А значит, взыскать деньги по закону о защите прав потребителей теперь невозможно. Осталась только неустойка, которая предусмотрена законом о долевом участии в строительстве, — 1 /150 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Как при этом суды будут считать неустойки, если застройщик уклоняется от устранения недостатков, — неясно. В законе о долевом строительстве для этого нет отдельных правил. Ранее судебная практика опиралась именно на закон о защите прав потребителей.

Как было. У всех дольщиков в ДДУ был один и тот же срок передачи квартир. Если застройщик хотел его перенести, он должен был внести изменения в проектную декларацию.

Как теперь. У каждой квартиры может быть свой срок передачи. Вносить изменения в проектную декларацию застройщику больше не нужно.

Это правило действует, только если дом уже введен в эксплуатацию, а еще застройщик не имеет права переносить сроки передачи квартиры в одностороннем порядке. Дольщик может согласиться на это или нет.

Если же дольщик отказывался подписывать акт и всячески уклонялся от этого, например игнорировал письма, то застройщик делал об этом отметку и подписывал акт в одностороннем порядке. Но закон накладывал ограничения, чтобы застройщик не злоупотреблял такой схемой составления актов. Односторонний акт можно было оформить, только если дольщик уклонялся и не подписывал документ в течение 60 дней.

Как теперь. Этот срок сократили до 30 календарных дней.

Как было. Застройщик был обязан уведомлять дольщика обо всех изменениях письменно обычной почтой. Например, заказные письма приходили, если застройщик сообщал о вводе в эксплуатацию, переносе сроков, необходимости осмотреть квартиру или предлагал заключить допсоглашение.

Как теперь. Застройщик может сообщать дольщику о любых событиях по электронной почте, если ее адрес указан в договоре. Письмо застройщик подписывает усиленной ЭЦП.

О чем в постановлении ничего не сказано

Из текста непонятно, как быть дольщикам, которые предъявили претензии застройщику о качестве квартиры до того, как постановление вступило в силу.

Если дольщик уже передал претензию застройщику и просит возместить недостатки деньгами, скорее всего, надо руководствоваться старыми правилами. Закон не должен иметь обратной силы в этом случае.

Иная ситуация, если дольщик осмотрел квартиру и потребовал у застройщика устранить недостатки за 45 дней, как положено было раньше. Если при повторном осмотре дольщик обнаружит, что застройщик недостатки не устранил, скорее всего, придется нанимать эксперта и ждать еще 60 дней.

Будет ли применяться закон о защите прав потребителей к делам в суде, которые уже начаты, — тоже неясно. Теоретически должны действовать старые правила, поскольку закон обратной силы не имеет. Но постановление правительства — не совсем закон. Есть много вопросов к тому, насколько законно ограничивать применение федерального закона постановлениями правительства, поскольку у этих документов разная юридическая сила.

Похожая ситуация была при «ковидных» постановлениях — например, когда ввели мораторий на неустойки по ДДУ. Тогда ВС РФ проверял, насколько законны действия правительства, и отказал истцам. Он сослался на то, что закон разрешает правительству изменять правила начисления штрафов, неустоек и пени. Оспорить это в вышестоящей инстанции не удалось.

В новом же постановлении не только изменяется порядок действий, который связан со штрафами и неустойками, но и фактически меняется правоприменительная практика. И теперь споры между дольщиком и застройщиком не будут относиться к закону о защите прав потребителя. Кроме этого, постановление также меняет положения закона о долевом участии в строительстве, которые не связаны со штрафными санкциями.

Возможно, бдительные граждане подадут административный иск в ВС РФ и оспорят это постановление, но пока выводы делать рано. Скорее всего, сложившаяся ситуация сигнализирует о том, что Верховный суд легитимизирует любые решения правительства.

Надеюсь это постановление будет действовать только в 2022, у меня ключи в 2023 если вообще построят.
Ситуация просто жесть: сначала ипотека с господдержкой снизила ставки на 3-4%, цены выросли на 20-40, ни один застройщик не пострадал. 2 года они наваривались на дольщиках, в 2020 так же не платили неустойку, плюс банки имели свой процент по ипотеке, а дольщик сидел и за всё платил.
Так теперь ставки в два раза выше, цены те же с потенциальным ростом на 5-10% за год, согласованные ипотеки отменили, вместо них идите в два раза дороже берите так еще и без неустойки, без права на отказ, без права на возмещение расходов и тд и тп. Слов нет, один мат. И всё терпим.

alena_lanskaya, не найдетесь. Посмотрят на реакцию и оставят навсегда.

Удивительно односторонне-оринетированные изменения законодательства в ущерб интересам граждан.
Про навязанные УК, с тарифами 2000 руб за открытие коробки с счетчиками в подьезде и монополией на ‘своих’ провайдеров с подделыванием результатов ОСС — ни слова.

Павел, ни слова, потому что уже как данность, к сожалению

Я не очень понимаю, зачем нам все эти законы придумывать, когда просто уже давно бы постановили все свободные деньги изымать в пользу любимых и прибыльных отраслей. Зачем застройщику вообще строить дом, это же надо напрягаться. Надо закон, чтобы мы им просто деньги отдавали и все. Тогда точно заживём!

Калина, сейчас доподсказываетесь. Сейчас уже высказываться нельзя, дальше хуже будет

>> Поскольку цены на квартиры выросли, вряд ли кто-то будет рад получить назад изначальную сумму договора

На мой вкус тут есть конфликт аналогичный известному с эскроу:
1. Срок в договоре 01.06.2022
2. Срок эскроу обычно эта дата + несколько месяцев
3. Для того чтобы продлить срок эскроу нужен допник с застройщиком, иначе на горизонте маячит автоматический возврат

У застройщиков получается выгодный бизнес «просрачиваем сроки на пару месяцев => автоматически возвращаем всем всё с эскроу => продаём с нуля по новым ценам».

Были какие-то подвижки: https://www.garant.ru/news/1508053/ , но их перспектива не ясна.

Alexander, схема звучит вроде как работающая, но только сработает она один-два раза. Потом продажи на этапе «фундамента» резко упадут у данного застройщика.

Spitfire82, судя по информации на наш.дом.рф это на продажи таких застройщиков не влияет.

Alexander, какая там информация? Не знаком сильно с этим источником

Spitfire82,
Это ЕИС Жилищного строительства.
Можно посмотреть продаже по почти любому объекту / застройщику во времени

Spitfire82, не рабочая, автор в этом же документе этого не увидел, а оно там есть, теперь нельзя продлить эскроу без прав.комиссии и сбора собрания дольщиков

А в начале 23го покупателям разрешат приносить на приемку плеть? ) Мне кажется, обеднел не только народ. Наш язык нуждается в новых словах для размещения новых смыслов. Хулу не предлагать ))) Она как раз для вот таких пробелов существует и не является смысловой единицей )

похожу плётка будет исключительно для самобичевания

Ну зато такими темпами мы вернемся к цивилизованному рынку продаж ГОТОВЫХ квартир, а не спекулятивной торговли бумажками-обещаниями построить и сдать квартиру. Тем более рынок уже перегрет, больше таких сверхприбылей как с ДДУ не будет.

Спасибо за то, что обратили внимание на столь существенные изменения в законодательстве, но есть небольшие уточнения к статье:
1. К обследованию объекта долевого строительства привлекается не эксперт, а специалист.
2. Специалист выбирается застройщиком и согласовывается с дольщиком. У дольщика нет права инициировать привлечение своего специалиста. В разных частях статьи этот момент описан по разному.
3. По результатам обследования составляется акт осмотра в произвольной форме, а уж точно не экспертиза.
4. Специалист должен работать в организации, состоящей в СРО проектировщиков (есть еще СРО оценщиков, строителей, арбитражных управляющих и т.д.).
5. Работу специалиста оплачивает дольщик. А застройщик компенсирует эти затраты, если наличие недостатков будет подтверждено. В статье этот момент озвучивается дважды, но по разному.

Сергей,
1) а что там написано что не мог в одностороннем? написано что раньше 2 месяца надо было, теперь 1
2) в постановлении написано : специалист, участвующий в проведении осмотра, определяется по соглашению с участником долевого строительства — формулировка «по соглашению с» подразумевает, что участник долевого строительства дает согласие. не по соглашению с застройщиком там написано. хотя с порядком привлечения специалиста в постановлении вообще беда
3) с этим, пожалуй, согласен, я как-то немного иначе прочитал фразу про 5 дней. спасибо. хотя на самом деле чтобы согласовать через 5 дней дату осмотра, надо за эти 5 дней найти подходящего специалиста, уточнить когда он может прийти и возможно уже заключить договор и перечислить аванс. иначе есть риск, что дата осмотра сорвется.

Михаил, забыли табличку сарказм или что не ознакомливались с экономическое теорией.

в будущем наверное просто нужно наказывать рублем застройщика — и не покупать строящееся вообще. иначе вечно какие-то танцы с бубном с этими стройками и гора рисков, потеря нервов и денег.

Valentos, слишком большие размеры платежа. Народ легко из-за скидки обо всём забудет, так как на другие варианты не будет хватать денег.

Дмитрий, допустим на счет специалиста и эксперта вопрос дискуссионный — согласен. Хотя терминология законодателем в данном документе достаточно точна, зачем ее искажать. Но черт с ним.

А вот про СРО не соглашусь. В п.п. К п. 1 этого постановления однозначно сказано: «заключенного с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющей подготовку проектной документации».
Именно подготовку ПРОЕКТНОЙ документации. Про строительство не слова. Это еще одно противоречие документа. Получается, что наш специалист может быть в национальном реестре строителей, при этом работать в проектной организации. Как минимум странно, т.к. это противоречит самому порядку ведения национального реестра специалистов.

Юрий, странно это только на словах, а в реальности это распространённый случай. После регистрации в нострое/нопризе можно хоть пирожки печь, членство в реестрах от этого никуда не денется.

Не знаю когда суд начал работать в таких случаях по ззпп. Да еще и начислять все положенное по закону. Мою квартиру должны были сдать в 2004 году, сдали в 2008. По 214 фз договора тогда практически не заключали. В суде юристу пришлось доказывать, что надо применять ЗЗПП. Неустойка по решению суда составила 7 тысяч плюс 1 тысяча моральный вред.

Хотя если считать по закону, то получалось 100% стоимости квартиры и штрафы-неустойки Все юристы в шоке. Но..

Булочникова, ну, 2004 год, это совсем другая судебная практика. дольщиков признали потребителями значительно позже, а практика по взысканию штрафов по зопп вообще появилась еще лет через 5-6

>В случае если специалист подтвердил недостатки, эту сумму застройщик должен будет компенсировать.

А можно про этот момент поподробнее, если кто знает? Если на первичном приёме квартиры присутствует специалист, он находит несущественные недостатки, застройщик соглашается. Дольщик готов принять квартиру. Застройщик готов устранить недостатки. Далее застройщик обязан возместить стоимость работы специалиста?

Если да, то как это правильно обосновать, со стороны дольщика (если застройщик отказывается возмещать)?

Имею некоторое отношение к отрасли. Не все так очевидно как кажется. Лихие времена, лихие меры.

Мастер, поделитесь с нами, пожалуйста

Вопрос к автору / юристам: подскажите, пожалуйста, как отразится это постановление на тех квартирах, которые уже были переданы до его публикации?
Например, в моем случае квартира была передана по одностороннему акту (не вполне обоснованному на мой взгляд), были акты осмотра, заявления об устранении отдельных недостатков и соразмерном уменьшении цены относительно других недостатков (они проигнорированы). В итоге я заказал экспертизу, которая выявила новые значительные дефекты. Требования по ним застройщику пока не предъявлялись. Вопрос в том как поступить сейчас. Можно ли требовать в суде соразмерного уменьшения цены договора в моем случае / компенсации стоимости устранения по всем недостаткам?
Насколько я понимаю, с учетом ст. 4 ГК РФ права и обязанности, предусмотренные ч. 2 ст.

7 214-ФЗ, ГК, Законом о ЗПП, относительно требования компенсации расходов на устранение недостатков, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения убытков, требования неустойки по Закону о ЗПП, возникли еще в момент передачи объекта долевого строительства или предъявления соответствующих требований к застройщику. Эти возникшие ранее права не могут быть отменены или ограничены постановлениями правительства, поскольку в них это прямо не прописано. Я думаю что могу по-прежнему требовать соразмерного уменьшения цены договора, а также неустойку, предусмотренную Законом о ЗПП (до 26.03.22). Вероятно не получится взыскать штраф 50%, поскольку право требования штрафа возникает не раньше момента предъявления иска в суд. Поделитесь своим мнением, пожалуйста.

самое обидное , что при всем при этом , бедные строители , устраивают себе корпоративы за 10 000 000 , а вы как хотите так и живите . тьфу, противно даже.

Застройщик ИНВЕСТТОРГ держит наши квартиры в г.Кудрово в заложниках и не выдает ключи, отказывается записывать на приемку и говорит ждите. А все из-за просрочки дома в год, мы обратились с претензией на компенсацию, из-за чего теперь не можем получить свои квартиры. Кто претензии не писал — получили давно ключи, предлагают купить у них паркинг/кладовку со скидкой вместо неустойки и ключи будут сразу либо мешки с цементом предлагают. сил нет ждать, из-за этого постановления этот застройщик будет тянуть выдачу ключей до окончания моратория и вынуждать отказаться от неустоек.

При таком подходе люди не будут покупать ничего у застройщиков. Я уже прогнозировал падение рынка жилья, все сбылось. Тут тоже прогнозирую сворачивание жилья и попытки властей за счёт населения спасти приближенных коррумпированных чиновнико-бизнессменов. Вот только народ проголосует в очередной раз здравым смыслом и пошлет лесом рынок недвижимости, как это случилось ранее, как это было с авторынком.

Уже сейчас краснодарские застройщики начинают выкручивать руки и нагло врать, меняя сроки, условия и прочее. А что будет дальше.

Источник journal.tinkoff.ru

Заключение ДДУ по 214-ФЗ: риски, нюансы, на что обратить внимание

С принятием Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ институт долевого строительства занял одно из ключевых мест в приобретении недвижимости гражданами. Это и не удивительно. Стоимость квадратного метра на этапе строительства существенно ниже стоимости жилья на «вторичном рынке». Кроме того, достаточно подробное правовое регулирование долевого строительства позволяет избегать проблем двойных и тройных продаж объекта, продаж неуполномоченными лицами и прочих проблем, ставших настоящим бичом рынка недвижимости в конце 90-х – начале 2000-х годов.

В настоящее время договор долевого участия в строительстве представляет собой наиболее надежный инструмент при инвестировании в строительство недвижимости, и все чаще солидные застройщики стараются избегать использования таких сомнительных инструментов как договоры инвестирования, предварительные договоры купли-продажи.

Что такое “ДДУ по 214-ФЗ”? Суды сходятся во мнение, что ДДУ- это разновидность договора купли-продажи будущей вещи, к которой с целью защиты дольщика как более слабой стороны договора применяются особые положения закона. Как итог, по рынок долевого строительства постоянно растет, особенно быстро растет в крупных городах. Однако ситуация на рынке недвижимости в целом такова, что даже крупные застройщики не застрахованы от финансового краха, что грозит недостроями, недовольствами дольщиков и прочими сопутствующими проблемами. Если бы институт долевого строительства был идеален, не было бы и печальной статистики — по итогам 2018 года в России насчитывалось более 800 проблемных объектов, а это более 80 тысяч обманутых дольщиков.

Чтобы не пополнить число обманутых и иметь хоть какую-то уверенность в том, что дом достроят, а квартиру передадут, необходимо придерживаться некоторых правил.

Риск ДДУ № 1: Ненадежный застройщик и сомнительная новостройка

Это, пожалуй, первый и самый серьезный риск покупки новостройки по ДДУ или иному договору. Даже ДДУ не может застраховать дольщика от финансового краха застройщика или его недобросовестности. Несмотря на то, что при банкротстве застройщика законодатель предоставляет определенные способы защиты участников долевого строительства, безусловно, данная процедура является стрессом и потерей времени для любого дольщика.

Поэтому первое, что вам нужно сделать, если вы решили инвестировать денежные средства в строительство недвижимости по ДДУ, является проверка застройщика и объекта . О том, как это сделать самому (и почему лучше доверить проверку профессионалам), рассказано в одной из предыдущих статей: “ Как проверить застройщика и новостройку? ”.

Застройщика важно проверить не только с точки зрения надежности и финансовой стабильности, но и с точки зрения строительного опыта. Рекомендуем почитать отзывы дольщиков сданных застройщиком объектов. Конечно, хорошие отзывы — не гарантия того, что вам будет передан объект, соответствующий рекламным буклетам и всем строительным нормам. При нарушениях застройщиком строительных норм и договора дольщик вправе взыскать значительную компенсацию, однако для многих дольщиков в приоритете скорее въехать в хорошую, готовую квартиру. Поэтому при выборе застройщика стоит учитывать критерий качества выполняемых строительных работ.

Риск № 2: Невыгодные условия ДДУ

Несмотря на то, что Закон № 214-ФЗ существенно ограничивает «творчество» застройщиков при составлении ДДУ, некоторые лазейки для застройщиков все-таки остаются. Поэтому непосредственно после проверки застройщика и новостройки необходимо очень внимательно изучать предлагаемый к подписанию ДДУ.

Во-первых, договор должен содержать все существенные условия, которые установлены Законом (ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ):

Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства. Объект должен быть определен четко и не допускать двоякого толкования. То есть недостаточно просто указать площадь застройки, нужно описать квартиру вплоть до ее строительного номера, приложить графический план.

Важным нюансом при покупке новостройки является тот факт, что объект строительства нельзя увидеть, детально осмотреть при покупке, что влечет злоупотребления со стороны застройщика, поэтому важно все существенные требования к объекту долевого строительства предусмотреть в ДДУ, в том числе назначение помещения, расположение, площадь и т.д. Кроме того, в процессе строительства объект недвижимости может менять площадь, поэтому в большинстве случаев застройщики предусматривают в договоре условие о возможных различиях фактической и проектной площади недвижимости, порядок взаиморасчетов сторон.

Данный нюанс вызвал на практике ряд злоупотреблений со стороны застройщиков. В некоторых случаях, если в договоре была предусмотрена доплата при увеличении площади, площадь объекта увеличивалась на 10 и более %, что приводило к незапланированным расходам дольщиков (при этом зачастую увеличивались не самые функциональные комнаты — балкон, коридор и т.д.).

Когда в договоре было предусмотрено, что цена объекта недвижимости неизменна, то застройщики существенно уменьшали площадь объекта. Законодатель предусмотрел один из способов защиты — отказ от исполнения договора (расторжение ДДУ и возврат денег) при изменении площади более чем на 5 %. Но, к сожалению, данный способ не всегда рекомендуется использовать дольщикам, так как при расторжении договора велик риск неполучения денег от застройщика (зачастую застройщики создают компанию под каждый объект долевого строительства и по окончании строительства эта компания превращается в “пустышку”).

Поэтому на вопрос урегулирования договором случаев изменения площади необходимо обратить внимание при заключении ДДУ (есть ли лимиты увеличения/уменьшения площади, другие вопросы). Нередко застройщики указывают в ДДУ, что при любом увеличении площади дольщик должен доплатить цену ДДУ, а при уменьшении застройщик ничего не возвращает (или при уменьшении менее определенной величины. Рекомендуем до заключения договора обсудить с застройщиком возможности корректировки в этой части договора, оговорить условия изменения площади и договориться с застройщиком о «зеркальных» последствиях изменения площади в ту или иную сторону. Подробнее о судебной практике рассмотрения подобных споров читайте в отдельной статье.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Именно этот пункт недобросовестные застройщики чаще всего используют в своих целях. Так, согласно многочисленным разъяснениям судов, срок должен позволять с точностью до определенной даты установить момент передачи квартиры дольщику.

Существует несколько вариантов указания сроков. Самый распространенный, понятный всем и прозрачный – указание на конкретную дату («объект должен быть передан участнику не позднее 31.12.2018 г.» или «объект передается участнику не позднее IV квартала 2018 г.»).

В этой ситуации дольщик заранее знает, на что ему рассчитывать, срок заранее известен, а продлить его можно, только подписав дополнительное соглашение. Разновидность этого варианта – указание на определенный промежуток времени после сдачи дома в эксплуатацию с одновременным определением предельного срока ввода («Многоквартирный дом должен быть введен в эксплуатацию не позднее 01.01.2019 г. Объект должен быть передан участнику в течение 3 месяцев с даты введения дома в эксплуатацию»).

Кроме этого, Гражданский кодекс РФ позволяет установить срок указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. И вот здесь начинается беззаконие. Так, например, один из довольно крупных действующих застройщиков включает в договор такое положение – «объект должен быть передан участнику в течение 2 месяцев с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию».

Фактически можно говорить, что в данном случае срок не согласован, так как получение разрешения на ввод в эксплуатацию не является неизбежным, дом могут в принципе не вводить в эксплуатацию или ввести его через десятки лет. Естественно, при заключении договора дольщик на такие сценарии не рассчитывает. Как ни странно, некоторые суды Московского региона, вопреки разъяснениям Верховного суда РФ, толкуют положения данного договора так, что срок сдачи квартиры когда-то да наступит, а вот право на получение неустойки за просрочку сдачи объекта у дольщика не возникло, так как срок еще не наступил. В связи с этим рекомендуем следить за тем, чтобы срок сдачи объекта был указан в договоре максимально конкретно и соответствовал устным обещаниям менеджера (рекламным объявлениям).

Цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Цена, как и срок, могут быть изменены сторонами по дополнительному соглашению, если такая возможность предусмотрена договором. Как ранее говорили, обратите внимание на порядок изменения цены объекта ДДУ при изменении площади объекта недвижимости. Встречаются случаи включения застройщиками особых условий об изменении цены ДДУ застройщиком в одностороннем порядке. Поэтому внимательно изучите ДДУ, не только раздел о цене ДДУ, но иные условия (часто застройщики самые “интересные” условия включают в форс-мажор, заключительные положения и т.д.), чтобы по завершении строительства не удивиться значительному удорожанию объекта недвижимости.

Гарантийный срок на объект долевого строительства. Гарантийный срок устанавливается Законом № 214-ФЗ, в ДДУ он может быть только увеличен.

Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (залог, страхование). Подлинность сведений о страховании или залоге лучше проверить до подписания договора.

И самое главное – ДДУ заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Только с момента регистрации ДДУ считается заключенным. Регистрация договора не составляет какого-либо труда, в связи с чем вполне можно отказаться от услуг по сопровождению регистрации, навязываемых некоторыми застройщиками.

Источник www.dvitex.ru