Договор инвестирования строительства для чего

Актуальность темы курсовой работы заключается в том, что одним из основных устремлений человека является достижение комфорта, а, главное — теплого жилища со всеми удобствами. Один из основных путей удовлетворения данной потребности — строительство жилого дома.

В нашей стране до недавнего времени единственным участником жилищного строительства и распределения жилых помещений было государство.

Это означало, что граждане были освобождены от затрат, связанных с приобретением жилых помещений (жилых домов, квартир и комнат) за исключением тех случаев, когда они желали приобрести для себя жилое помещение на праве личной или кооперативной собственности.

Ранее капитально строительство осуществлялось за счет, по сути дела, одного источника — государственного бюджета. Соответственно с этим основными правовыми инструментами выступали план и договор подряда.

В цивилистических трудах советского периода большое внимание, тем не менее, уделялось вопросам индивидуального жилищного строительства. Одновременно с этим отмечалось, что происходит «постепенный переход от строительства в городах и поселках городского типа индивидуальных одноквартирных жилых домов к строительству с привлечением средств населения многоквартирных благоустроенных кооперативных жилых домов».

Инвестиционные договоры и классическое гражданское право

Потребность в улучшении жилищных условий порождала различные формы участия граждан в строительстве жилья.

Среди них следует упомянуть такие формы, как: жилищно-строительная кооперация, жилищно-строительные коллективы и метод народной застройки.

В последнее время большое распространение получили сугубо гражданско-правовые договорные формы участия в возведении жилого дома, когда граждане и юридические лица действуют самостоятельно и не объединяют свои усилия путем учреждения юридического лица. И в частности — это договоры инвестирования, массовое появление которых следует отнести к концу 1990-х годов. В дополнение к этому «инертность банков побуждает застройщиков искать дополнительные источники финансирования».

Поэтому все чаще инициативу по организации строительства жилого дома «перехватывает» заказчик или инвестор, обеспечивающий строительство объекта и берущий на себя все организационные проблемы, в том числе и по привлечению на основании гражданско-правовых договоров лиц, заинтересованных в строительстве жилого дома и приобретении в нем квартир. Договор инвестирования позволяет, тем самым, одновременно решить две задачи: обеспечить финансирование строительства жилого дома и реализовать в нем квартиры.

Задачи курсовой работы:

) определить понятие жилья и строительства жилья;

) дать характеристику договора инвестирования, определив его понятие, цели и основные черты;

) рассмотреть субъекты и существенные условия договора;

) выявить особенности договора инвестирования при строительстве жилья;

) отдельно рассмотреть сферу применения данного договора.

Цель данной работы — исследовать особенности договора инвестирования при строительстве жилья, выявить сферу применения договора, понять все основные особенности данного договора, его главные отличительные черты и подробно рассмотреть понятие жилья и строительства жилья.

Объектом курсовой работы является договор инвестирования при строительстве жилья.

Предмет: действующее законодательство, комментарии к нормативно-правовым актам, учебная и монографическая литература, судебная практика.

Курсовая работа структурно состоит из двух глав. В первой главе рассматриваются такие вопросы, как: понятие жилья и строительства жилья; понятие и сфера применения договора инвестирования при строительстве жилья. Во второй главе рассмотрены следующие вопросы: сущность договора инвестирования и его отграничение от смежных гражданско-правовых договоров; субъекты договора инвестирования; цель договора инвестирования; особенности договора инвестирования и существенные условия договора инвестирования. Далее следует заключение, список литературы и приложение.

I.ДОГОВОРНО-ПРАВОВЫЕ ФОРМЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ

1.1Понятие жилья и строительства жилья

Суть описанных действий характеризуется еще как «капитальное строительство». А инвестиции, направляемые в капитальное строительство, рассматриваются соответственно в качестве капитальных вложений.

По мнению Н.И.Коваленко, «капитальному строительству . противостоит аналогичное по характеру осуществляемых работ другое, «некапитальное» строительство, имеющее свой правовой режим». В качестве примера некапитального строительства указанный автор приводил создание жилых домов для граждан, так как они предназначены для удовлетворения их личных бытовых нужд.

Я.С. Мелкумов определял капитальные вложения как одну из форм инвестиций, как совокупность затрат, направленных на возведение сооружений, то есть направленных в капитальное строительство.

Как некапитальное строительство можно рассматривать строительство из легких сборных конструкций, не предусматривающих устройство заглубленных фундаментов и подземных помещений, что не никак не соответствует назначению жилого дома.

Заметим, порядок будущего использования строящегося жилого дома (удовлетворение личной потребности в жилье) не определяет его технические характеристики (капитальность дома).

Новое строительство (строительство новых объектов недвижимого имущества) всегда связано с привлечением большого количества материальных ресурсов, в том числе и финансовых (инвестиций), в связи с чем возникают определения нового строительства как инвестиционной операции

Поэтому и состав участников, непосредственно занятых в строительстве, в последнее время расширился за счет иных, связанных со строительством, субъектов — в первую очередь, инвесторов, наличие которых подчас рассматривается как необходимое и обязательное условие начала строительства.

Понятие инвестиций содержится в статье 1 Федерального закона от 25.02.1999 №39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»: инвестиции — это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

В строительстве многоквартирного жилого дома в качестве инвестиций используются, главным образом, денежные средства. Если инвестирование всегда начинается с выплаты/вложения, как правило, денежных средств, то финансирование — с их поступления. Мероприятия по инвестированию и финансированию характеризуются как платежные потоки разной направленности и воздействия, в том числе, и во временном плане.

Как правило, для инвесторов и заказчиков строительства, осуществляющих вложение средств, речь идет об инвестировании, а для подрядчика тот же самый процесс характеризуется как финансирование, то есть поступление денежных средств за выполняемые работы.

«Финансирование инвестиционного проекта — это обеспечение его денежными ресурсами в течение всего периода осуществления. Задача . финансирования состоит в том, чтобы на любом этапе осуществления проекта необходимые инвестиционные затраты покрывались наличными денежными ресурсами».

Соответственно с установлением в договоре инвестирования источников инвестиций определяются и источники финансирования работ по созданию нового объекта недвижимого имущества — жилого дома.

Жилой дом, а также квартиры относятся к недвижимому имуществу в силу Федерального закона РФ от 29.12.2004 № 189-ФЗ (ред. от 30.07.2010) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Представляется, что здесь под «наличными денежными ресурсами» имеются в виду не наличные деньги как вещи в контексте статьи 128 ГК РФ, а гарантированность оплаты выполненных работ/оказанных услуг.

Аналогичное определение финансирования как обеспечения денежными средствами потребностей расширенного воспроизводства приведено в учебнике по хозяйственному праву.

Ведя, по всей видимости, речь о квартирах, Ю.В.Романец отметил, что «жилые помещения характеризуются теми же родовыми признаками, что и здания (сооружения). Поэтому жилые помещения необходимо относить к данному виду недвижимости с распространением на них правового регулирования, предусмотренного для зданий (сооружений) . в части, не противоречащей специальному законодательству о них».

Источник: www.studsell.com

ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ДОГОВОРЫ

• навыками составления проектов отдельных видов инвестиционных договоров.

Понятие и признаки инвестиционного договора

Понятие инвестиционного договора можно рассматривать как разновидность частноправовых договоров, т.е. договора, регулируемого преимущественно гражданским правом, хотя в нем определяются условия допуска и порядок деятельности инвестора, взаимные права и обязанности государства и инвестора, степень участия государства.

Однако государство может участвовать в инвестиционных соглашениях только при наличии определенных условий:

• – предметом договора является государственная или муниципальная собственность (в последнем случае в договоре участвовать будут органы местного самоуправления);
• – предметом договора являются вещи или права, ограниченные в гражданском обороте.

Нередки случаи, когда инвестиционные соглашения регулируются одновременно международным и национальным законодательством. Это происходит, если одним из субъектов, например соглашения о разделе продукции, выступает либо международная организация, либо правительство иностранного государства. Также некоторые ученые включают в структуру инвестиционных правоотношений соглашения о гарантиях иностранных инвестиций, которые по своей природе могут затрагивать:

• – благоприятный режим деятельности иностранного инвестора;
• – порядок избежания двойного налогообложения;
• – способы поощрения инвестиций и защиты капиталовложений.

В связи с отсутствием в российском законодательстве понятия инвестиционного договора, в науке были предприняты попытки дать его определение путем исследования сущности и правовой природы такого договора. Результатом должно стать:

• – выявление квалифицирующих признаков такого договора в системе гражданско-правовых договоров;
• – для практики применения отнесение инвестиционного договора к одному из предусмотренных ГК РФ типов договоров – распространение не только общих норм ГК РФ о договоре, но и соответствующих норм части второй ГК РФ;
• – отнесение договора к числу инвестиционных, что позволит применить специальные нормы, предусмотренные инвестиционным законодательством, в первую очередь – о гарантиях прав инвесторов.

В случае инвестиционного характера передачи имущества по договору в соответствии с подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ такая передача не признается реализацией товаров (работ, услуг) и, соответственно, не подлежит налогообложению НДС.

Однако юристы высказывают различные точки зрения на природу и правовое регулирование данного договора. Одни считают, что это особый вид договора, заключаемый на основании ст. 421

ГК РФ, в соответствии с которой можно заключить договор, специально не предусмотренный нормами права. При этом в тексте предлагаемого к подписанию договора обычно дополнительно делается ссылка на Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Другие считают, что это договор о совместной деятельности, и предлагают применять к нему положения гл. 55 ГК РФ о простом товариществе. Данная точка зрения наименее аргументирована. Например, как указал ВС РФ, участники совместной деятельности заключают взаимный договор о совместной деятельности, образуют простое товарищество.

У каждого участника но отношению к остальным возникают взаимные права и обязанности. Каждый участник договора о совместной деятельности должен иметь право на участие в управлении общими делами, на долю в общем имуществе и на получение части прибыли. Имущественные взносы участников и имущество, созданное или приобретенное ими в результате совместной деятельности, в том числе полученные доходы, составляют объект их общей долевой собственности. Отношения между товарищами регулируются нормами о праве долевой собственности, включая право преимущественной покупки доли, продаваемой участником, и выражаются они в организации совместной деятельности участников для достижения общей цели. Долевая собственность составляет лишь необходимую имущественную базу такой деятельности. По взаимному соглашению участники могут возложить руководство их совместной деятельностью на одного из них, положение которого оформляется доверенностью, выдаваемой остальными участниками договора» [1] .

Между тем конечной целью, например, участия граждан в строительстве многоквартирных домов является получение квартиры для проживания, и взнос гражданина предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры.

Кроме того, из содержания инвестиционных договоров, заключаемых гражданами и организациями, видно, что граждане не обладают правом ни на участие в управлении общими делами предприятия, ни на долю в праве на общее имущество, ни на получение части прибыли. То есть видно, что рассматриваемые договоры не могут быть договорами о совместной деятельности. Тем не менее, если компания, с которой заключен договор, настаивает на том, что это именно договор о совместной деятельности, то можно требовать от компании полного отчета о деятельности, предоставления бухгалтерских документов и иной документации, а также требовать свою долю в прибыли от деятельности компании, осуществляемой в рамках совместной деятельности.

Третьи полагают, что, заключая инвестиционный договор, стороны на самом деле оговаривают в нем такие условия, которые характерны для договора строительного подряда, и предлагают применять к инвестиционным договорам нормы о строительном подряде [2] . Есть также много других точек зрения.

Необходимо отметить, что в основном инвестиционные соглашения предполагают именно гражданско-правовое регулирование отношений, возникающих в качестве объекта такого соглашения. Однако если стороной такого договора выступает государство, то необходимым становится применение в том числе норм административного права, которые позволят урегулировать порядок участия государства, способы взаимоотношений инвестора и государства по поводу предмета договора, вопросы лицензирования, раздела продукции, налогообложения, перемещения результатов договоров через таможенную границу РФ и т.п.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», так же, как и п. 1 ст. 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», лишь предусматривает, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ, однако определения такого договора не дает.

Попытка дать определение инвестиционному договору появилось только в подзаконных актах. Например, в соответствии с п. 2. Положения о принятии федеральными органами исполнительной власти решений о даче согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества, утвержденного постановлением Правительства РФ от 10 августа 2007 г. № 505, под инвестиционным договором понимается договор, устанавливающий права и обязанности лиц в связи с осуществлением ими деятельности по инвестированию внебюджетных средств для строительства, реконструкции, реставрации недвижимого имущества независимо от наименования договора (инвестиционный договор, договор об инвестировании, договор (контракт) на реализацию инвестиционного проекта, договор участия в долевом строительстве, договор простого товарищества (договор о совместной деятельности), договор на строительство, реконструкцию, реставрацию объекта недвижимого имущества и т.д.).

Бесспорна обязательность письменной формы инвестиционного договора, а также описания объекта и формы инвестиции (имущество, деньги или какие-либо права). Так, по мнению О. Н. Кондрашковой [3] , инвестиционный договор – это сложный по своей юридической природе договор. Он определяет взаимоотношения собственников или титульных владельцев средств, вкладываемых в объекты предпринимательской деятельности, их взаимодействие в процессе реализации инвестиционного проекта, в пользовании им или в эксплуатации объекта, в распределении доходов от деятельности или эксплуатации объекта, а также устанавливает право собственности (как правило – долевой) на объект.

Основными участниками (сторонами) инвестиционного договора являются: инвестор, заказчик, пользователь объекта, исполнитель работ. Таким образом, инвестиционный договор можно считать организационным по его юридической цели, а именно инвестиционный договор распределяет роли и взаимоотношения между его участниками, а по содержанию – комплексным. В инвестиционном договоре необходимо указывать такие основные положения: инвестиции, их ценность, направление вложения, объект инвестирования, права основных участников на объект, правовой режим имущества и иных ценностей, создаваемых или используемых в процессе инвестиционной деятельности и в процессе эксплуатации объекта, порядок управления этим имуществом, порядок и условия взаимных расчетов, условия эксплуатации объекта, ответственность сторон, сроки реализации инвестиционного проекта.

Многие научные деятели инвестиционный договор определяют как соглашение между субъектами инвестиционной деятельности о выполнении ряда правовых обязанностей и реализации прав по осуществлению инвестиционного проекта [4] .

В инвестиционное законодательство следует включить признаки инвестиционного договора для осуществления инвестиций с целью четкого разграничения прав и обязанностей инвесторов (см. Приложение 8). К таким признакам можно отнести следующие:

• – наличие инвестиционного проекта. Инвестиционный проект согласно ст. 2 Федерального закона «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» – это обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления прямой иностранной инвестиции, включающее проектно-сметную документацию, которая разработана в соответствии с Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»;
• – долгосрочный характер договорных отношений (конкретные сроки устанавливаются на основании соглашения с учетом арендных прав и прав собственности на земельные участки);
• – коммерческая заинтересованность (заинтересованность сторон в получении прибыли), которая может быть выражена в возмездности договора как со стороны коммерческих субъектов (инвесторов), так и со стороны государства;
• – целевое использование средств инвестора в соответствии с соглашением, а следовательно, возможность инвестора влиять на производственную деятельность другой стороны;
• – общая долевая собственность на имущество, вложенное в качестве инвестиции, в соглашении, где предметом будет являться инвестиционная деятельность;
• – письменная форма договора.

В современном законодательстве главный признак, отличающий инвестиционный договор от других договоров, – это гарантии государства.

По общему правилу инвестиционный проект является предпосылкой заключения инвестиционного договора. Так, согласно ст. 14 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», инвестиционные проекты, финансирование которых планируется осуществлять полностью или частично за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, местных бюджетов, подлежат проверке на предмет эффективности использования направляемых на капитальные вложения средств соответствующих бюджетов в случаях и в порядке, которые установлены соответственно нормативными правовыми актами Правительства РФ, нормативными правовыми актами субъектов РФ, муниципальными правовыми актами.

Следующий важный признак инвестиционного договора является долгосрочный характер, поскольку иностранные инвестиции связаны с реализацией долгосрочных проектов, например, длительные экономические отношения устанавливаются между сторонами в договоре финансовой аренды (договоре лизинга), который имеет прямое отношение к инвестиционной деятельности. В соответствии с Федеральным законом от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» лизинговая деятельность – вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его в лизинг.

Прибылью в договоре лизинга является разница между доходами (вознаграждением) лизингодателя и его расходами на осуществление инвестиционной деятельности, в связи с этим получение прибыли можно также отнести к признакам инвестиционного договора, что определяется коммерческой заинтересованностью инвестора в получении прибыли (в виде процентов от реализации инвестиционного проекта, дивидендов от приобретенных ценных бумаг и т.д.). Именно этот признак позволяет разграничить договор займа как форму осуществления ссудных инвестиций и обычный договор займа. Так, если заимодавец передает деньги или вещи с условием получения процентов на сумму займа (ст. 809 ГК РФ), то при наличии всех других условий можно говорить о том, что он осуществляет инвестиции.

Анализ положений законодательства об инвестиционном договоре свидетельствует о том, что стороны в таком договоре равноправны и независимы, а следовательно, должны руководствоваться нормами гражданского законодательства. Вместе с тем нельзя не заметить, что во всех договорах, связанных с инвестированием, сторонами выступают предприниматели и коммерческие организации (субъекты предпринимательских отношений), а целью их деятельности является извлечение прибыли. Таким образом, инвестиционный договор – это предпринимательский (хозяйственный) договор, на основе которого возникают оперативно-хозяйственные обязательства. Однако инвесторы заключают договоры (соглашения) не только с другими предпринимателями, но и с государством в лице его органов. Такие соглашения также являются инвестиционными, но обладают некоторыми особенностями.

Источник: studme.org

Инвестиционный договор на строительство жилого дома плюсы и минусы

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инвестиционный договор на строительство жилого дома плюсы и минусы». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Выступаю ли я в качестве инвестора, заказчика или исполнителя, планируя строительство недвижимости, при заключении договора о строительстве недвижимости мне важно убедиться, что моя деятельность оправдана не только экономически, но и юридически. Иными словами, пусть понятия и не существует, но законодательные акты, которыми я мог бы обосновать свою деятельность, обнаружить не так-то трудно.

Договор инвестирования строительства жилого дома

Соглашение о долевом строительстве недвижимости, в отличие от инвестиционного соглашения, не тождественно соглашению о совместной деятельности. Хотя бы потому, что граждане, заключившие его с организацией, не могут рассчитывать как на часть прибыли (не имеют коммерческой заинтересованности), так и на участие в управлении общими делами предприятия.

Стороны у долевого участия всего две: застройщик и дольщики. А соглашение об инвестировании в строительство недвижимости может включать:

• инвесторов;
• заказчиков;
• подрядчиков;
• пользователей объектов капиталовложений.

Согласно уже упомянутому ФЗ № 39, существенные положения (пункты, без которых соглашение о строительстве недвижимости не может быть признано заключенным) таковы:

1. Обязательство о передаче некоторой доли площади помещений пользователю объектов капиталовложений и срок этого обязательства.
2. Доля упомянутой площади.
3. Обязательство сторон заключить дополнительное соглашение, где будут описаны жилые и нежилые помещения недвижимости и их площадь, на которую может рассчитывать пользователь.
4. Обязанность арендатора не распоряжаться упомянутыми помещениями объекта до их государственной регистрации.
5. Право арендатора распоряжаться ими только после регистрации договора в пункте 3.

Не имеет значения, жилые или же нежилые помещения – объект соглашения строительства недвижимости.

Договор долевого инвестирования: как защитить свои интересы и вернуть деньги

Объектом инвестиционного договора является строительство/реконструкция жилого/нежилого здания, сооружения, осуществляемое в рамках инвестиционной деятельности. Поскольку объект еще не построен, в договоре указываются характеристики объекта (проектная площадь, номер, почтовый адрес и пр.).

Договор предусматривает порядок передачи квартиры инвестору, порядок отправления уведомлений, условия оплаты инвестором расходов по эксплуатации построенного объекта и прочие условия.

Постановление Пленума Высшего арбитражного суда (ВАС) № 54, которое вступило в силу 11.07.2011г., не оказало существенного влияния на взаимоотношения между застройщиками и инвесторами.

До вступления постановления в силу инвестор имел право на определенную долю построенного объекта. Теперь ИД утратил эту свою особенность и фактически превратился в договор купли-продажи. В результате, регистрация прав инвестора стала вторичной. Инвестор может требовать передачи объекта только после того, как застройщик зарегистрирует свое право собственности.

Инвестор может подавать иски о передаче объекта и о регистрации перехода права, но для этого требуется регистрация прав застройщика, а принудить к ней нельзя. В этом случае инвестор может подать иск о взыскании средств. Однако для инвестора первоочередной целью является не взыскание средств, а получение объекта финансирования в собственность.

Постановление № 54 носит двойственный характер:

• с одной стороны, ВАС стремился защитить интересы покупателей, заключивших инвестиционные и предварительные договоры. Теперь они уравнены в правах, и, если застройщик не исполнил обязательств, инвесторы вправе требовать возмещения убытков, исходя из рыночной стоимости имущества.
• с другой стороны, ВАС констатировал, что недопустимо наделять всех участников, финансирующих строительство, правом долевой собственности. Это и ставит инвесторов в затруднительное положение.

Самый лучший вариант — это когда вы выступаете, как заказчик, застройщик, инвестор в одном лице. Тогда можно возмещать НДС поквартально. Если же вы только инвестор, то получаете это право только после ввода объекта в эксплуатацию.

Все расходы, связанные с изыскательскими, проектными и строительными работами, аккумулируются на счете 08. Желательно, чтобы в договоре было прописано поэтапное строительство, где этап – месяц. По истечению квартала для налоговой готовится следующий пакет документов для возмещения НДС:

• Договоры на изыскательские, проектные, строительно-монтажные работы.
• Акты выполнения работ (КС-2, КС-3).
• Счета-фактуры.
• Книга продаж, книга закупок.

После получения полного пакета документов, налоговая инспекция проводит рассмотрение в течение 3-х месяцев. В данный период налоговая служба проводит встречные проверки у организаций, по которым предоставлены договоры на изыскательские, проектные, строительно-монтажные работы. Если все в порядке, налоговая принимает решение о возврате суммы НДС.

Если же налоговая инспекция с чем-то не согласна, то составляется акт о несогласии. Организация пишет объяснение, и далее, в течение 2-х недель, идет повторное рассмотрение; возможен вызов руководителя в налоговую службу для уточнения информации. Если и после этого нет согласия на возмещение, подавайте документы в вышестоящее подразделение налоговой службы. При отказе и там, обращайтесь в суд.

ВНИМАЕНИЕ!
Инвестор может возместить НДС поквартально, если заключит агентский договор с Заказчиком (например, договор на выполнение проектных работ).

Если вы решили вести строительство за счет кредитных средств, вы должны понимать, что земля или права аренды земли пойдут в залог кредитору. Срок кредитования и процентная ставка при получении инвестиционного кредита зависят от сложности инвестиционного проекта. Приведем пример основных требований к инвестиционному кредитованию разных банков:

ОАО Сбербанк России

ОАО Балтинвестбанк

3-7 лет;
с поддержкой государства – 10 лет

Недвижимость, акции, поручительство собственников, компаний группы

Недвижимости, акций, поручительство собственников, компаний группы

Недвижимости, акций, поручительство собственников, компаний группы

Юр. лицо — резидент

В среднем, на кредитном рынке срок кредитования составляет 36-60 месяцев, процентная ставка — 12-14%. Требования к инвестиционному кредиту во всех банках примерно одинаковы. Разница лишь в том, что у банков могут быть разные критерии оценки бизнес-плана.

Так например, Сбербанк проводит экспертизу проектно-сметной документации на предмет соответствия заявленных цен среднерыночным. С 2013 года, Сбербанк кредитует Инвестора только в том случае, если ему принадлежит 90% площадей по ИД.

Инвестиции в строительство: стоит ли вкладывать деньги в стройку?

В заключении инвестиционного договора участвуют как минимум три стороны:

• Инвестор. Физическое лицо, которое вкладывает деньги.
• Застройщик. Юридическое лицо, которое собирает деньги. Располагает земельным участком под строительство на правах собственности или аренды и имеет лицензию на строительство.
• Подрядчик. Юридическое лицо, которое непосредственно строит дом. Может одновременно являться застройщиком. В договоре такое совмещение функций прописывается.

Бывает, что фигурирует еще одна сторона — правообладатель. Это третье лицо, обычно физическое, которое получает выгоду от исполнения договора. Например, деньги в строительство вкладывают родители, а квартира достается детям.

Отдельного закона для договора долевого инвестирования в строительство многоквартирного жилого дома нет. На данный тип договора распространяется действие законов № 1488-1 РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ» и положения части 1 и 2 Гражданского кодекса РФ. В ряде случаев возможно применение норм № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

• Не регистрируется в Госреестре, поскольку не является сделкой с недвижимостью, а лишь регулирует оформление и передачу прав собственности.
• Оформление права на собственность выполняется на основании договора и акта приема-передачи недвижимости.
• Для оплаты могут быть использованы не только деньги, но и ценные бумаги или имущественные права.
• Инвестор может стать собственником приобретаемого жилья в целом или некой доли. Иными словами, одна квартира может принадлежать нескольким инвесторам.
• Один инвестор может стать собственником сразу нескольких квартир.
• Ответственность застройщика (например, за срыв сроков или некачественное строительство) не определяется законодательством, а регулируется собственно договором.

Форма договора инвестирования не утверждена законодательно. Единственное требование: его положения не должны противоречить законам, регулирующим данный тип договора. Поскольку отдельного закона не существует,

механизмы защиты интересов инвестора прописываются в самом договоре. Поэтому его нужно читать особенно внимательно.

В правильно составленном договоре должны быть указаны:

• стороны (между кем заключается договор), включая правообладателей;
• подробные параметры приобретаемого жилья;
• конкретные сроки сдачи дома;
• алгоритм действий в случае, если жилье не соответствует заявленным параметрам, и предлагаемые компенсации;
• порядок передачи жилья в собственность инвестора;
• стоимость сделки и порядок выплат;
• порядок перерасчета выплат;
• контроль инвестора за строительством (доступ к смете и отчетам);
• ответственность сторон: размер денежного возмещения за срыв сроков строительства, возможность возврата вкладов в случае решения инвестора разорвать договор и иные компенсации и штрафы;
• условия изменения и расторжения договора.

Как инвестировать в недвижимость: плюсы и минусы, риски, советы

возможно, если доказать, что инвестор приобрел квартиру исключительно для проживания (своего или правообладателя). То есть пользование жильем не связано с получением дохода.

Цели приобретения жилья должны быть четко прописаны в договоре: только для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью. В противном случае договор трактуется в соответствии с законами об инвестиционной деятельности.

возможно, если доказать, что конкретный договор инвестирования фактически является договором ДДУ. Для этого необходимо установить, что в документе соблюдены существенные условия договора ДДУ, а раз соблюдены, значит, это долевое строительство и должны быть применены нормы соответствующего закона.

Помощь юриста

Форма строительства многоквартирных жилых домов по договору инвестирования имеет неоднозначное правовое положение и довольно слабую законодательную базу. Защита интересов дольщика зависит большей частью от инициативы и знаний самого дольщика. Поэтому при заключении и расторжении подобных договоров настоятельно рекомендуем воспользоваться помощью опытного юриста.

295 грн. у місяць

Онлайн бухгалтерія

для ФОП і малого бізнесу

перші 30 днів безкоштовно!

более 30 онлайн-сервисов!

Срок — до 180 дней

Сумма — до 20 000 грн.

• Адвокаты
• Юристы
• Нотариусы
• Суды
• Прокуратуры
• Налоговые инспекции
• Государственные администрации
• Пенсионные фонды
• Полиция
• Центры занятости

• Винница
• Днепр
• Житомир
• Запорожье
• Ивано-Франковск
• Киев
• Кропивницкий
• Луцк
• Львов
• Николаев
• Одесса
• Полтава
• Ровно
• Сумы
• Тернополь
• Ужгород
• Харьков
• Херсон
• Хмельницкий
• Черкассы
• Чернигов

• Винница
• Днепр
• Житомир
• Запорожье
• Ивано-Франковск
• Киев
• Кропивницкий
• Луцк
• Львов
• Николаев
• Одесса
• Полтава
• Ровно
• Сумы
• Тернополь
• Харьков
• Херсон
• Хмельницкий
• Черкассы
• Чернигов

В последнее время инвестиции в объекты недвижимости на стадии их возведения стали весьма популярны. Объясняется это тем, что такая инвестиция способна принести около 50% от вложений и даже больше. Дело в том, что объект, который только строится стоит значительно дешевле, чем готовый, и чем раньше инвестор вложит в него деньги, тем больше выиграет — как показывает практика, с возведением каждого нового этажа, квартира или помещение в многоэтажке становится дороже на 2-3%.

Есть различные типы сооружений, в которые можно вкладывать средства на этапе стройки. Все они отличаются между собой ценой и ликвидностью — что-то может стоить дешевле, что-то может продаваться быстрее. Инвестор, на основе имеющихся средств, должен самостоятельно определить, что для него подходит больше и какому типу жилья стоит отдать предпочтение.

Жилье в новостройках стоит недешево, но вот на стадии возведения можно купить квартиру по хорошей цене и прилично заработать, когда объект будет сдан в эксплуатацию. Ко всему прочему, это также и один из наиболее доступных вариантов недвижимости на стадии стройки. Покупка квартир в новостройках, которых по факту еще нет — привычная практика, к которой прибегают как инвесторы, так и те, кто хочет получить собственное жилье.

Частное жилье, которое еще только строится, также считается хорошей инвестицией. Постепенно мода жить в многоэтажках мегаполиса уходит в прошлое, а на смену ей приходит естественное и вполне оправданное желание жить в комфорте, поближе к экологической чистоте и всем удобствам.

Покупая строящийся дом или коттедж, обращайте внимание на то, имеются ли в нем (или планируются) все необходимые коммуникации (газ, свет, вода), ведь в противном случае все это вам придется делать самому, иначе жилье изрядно упадет в цене — кому нужен дом без элементарных удобств? Так же, как и при покупке квартиры, обращайте внимание на благоустроенность окружающей местности, транспортную развязку и прочие условия, которые смогут повысить привлекательность данного жилья для покупателя.

Почему у инвестора нет и не может быть права собственности на строящийся объект

Также подойдут преимущественно опытным игрокам рынка, так как требуют не только определенных знаний, но и солидных средств, ведь, как правило, коммерческая недвижимость локализуются в оживленных деловых районах городов, где стоимость помещений на порядок выше.

Лучше всего искать строящийся объект в районе, который в конкретном городе пользуется наибольшим спросом, а соответственно, и по цене жилая недвижимость в этом районе наиболее дорогостоящая. Кроме района, учитывайте инфраструктуру, благоустроенность, доступность транспорта и другие параметры, которые существенно увеличат стоимость объекта в будущем.

Недвижимость пользуется стабильным спросом и цена на квадратные метры постоянно растет. Это делает ее наиболее привлекательной для инвестирования. По оценкам экспертов, вложения в этот сектор экономики менее рискованные в сравнении с торговлей на биржах, инвестированием в стартапы, открытием бизнеса.

Аналитики выявили закономерность: чем крупнее город, тем выгоднее вкладываться в сферу недвижимости. Это объясняется спросом на жилплощадь, незначительным колебанием цен на объекты. Поэтому рекомендуется инвестировать накопления в больших населенных пунктах с высоким уровнем деловой активности.

Это одно из перспективных направлений инвестирования. Получить прибыль можно тремя способами:

• покупка недвижимости для перепродажи по завышенной цене;
• покупка земли под ИЖС, последующее строительство и продажа;
• сдача в аренду.

Принимая решение о вложениях в этот сегмент, проанализируйте месторасположение, наличие инфраструктуры и коммуникаций.

Инвестиции в недвижимость: как вложиться в недостроенный дом

Паевой инвестиционный фонд представляет собой траст недвижимого имущества. Вложение средств в ПИФ подходит для инвесторов с небольшим капиталом, которые не хотят заниматься управлением недвижимостью.

Фонд работает по такой схеме:

1. Инвесторы вкладывают в развитие компании собственные накопления.
2. Организация назначает на управленческую должность опытных профессионалов.
3. Используя полученные средства, фонд проводит операции с недвижимостью.
4. Прибыль делится между инвесторами пропорционально вложениям (перед этим уплачивается комиссия инвестиционного траста).

Риск в том, что можно натолкнуться на компании-однодневки. Следует изучить информацию о фонде, проанализировать деятельность организации, пообщаться с лицами, участвующими в управлении недвижимостью.

Зарубежная недвижимость приобретается для сдачи в аренду или последующей перепродажи. Важно изучить законодательные акты государства, где планируется покупка. В некоторых странах для иностранцев выгодные условия для приобретения квадратных метров, в то время как в других — требования ужесточены.

Идеальный вариант — покупка недвижимости в популярных туристических зонах, курортных городах. Такая недвижимость приносит дивиденды и редко теряет в цене.

Разберем популярные подходы к тому, как правильно инвестировать в недвижимость для достижения финансовых целей.

Самый востребованный вариант инвестирования. Сдача в аренду приносит стабильную прибыль в течение продолжительного времени с минимальными рисками и финансовыми потерями. Доход можно получить от кратко- и долгосрочной аренды.

Инвестору не нужно прилагать больших усилий для поиска клиентов. Для получения дохода останется заключить соглашение с арендатором, ежемесячно получать оговоренную сумму.

Дивиденды гарантированы при сдаче коммерческой недвижимости. В случае с жильем все сложнее — длительная аренда предполагает поддержание нормального состояния помещений и низкий уровень прибыли.

Инвестор и заказчик обсуждают подробности будущего проекта и выясняют абсолютно все аспекты будущей деятельности. Им необходимо прийти к соглашению, которое бы устраивало обе стороны.

Передача денег заказчику обязательно оформляется документально. Это способствует увеличению надежности сделки, ее правомерности и прозрачности. Документальное подтверждение уменьшает риск потери средств для инвестора и дает возможность урегулировать спорные вопросы, в том числе и в суде. Средства передаются в собственность или в управление, что не имеет существенного значения. Общий механизм подразумевает сам факт займа заказчиком у инвестора с любой формой последующего использования средств. Процесс передачи денег может происходить следующими способами:

1. После подписания договора инвестор сразу передает необходимую сумму оговоренным способом.
2. Средства поступают заказчику частями. Такой вариант приемлем для обеих сторон, если:

1. Деньги заказчику нужны постепенно, в течение некоторого промежутка времени.
2. Доверие сторон друг к другу не на самом высоком уровне и инвестор хочет перестраховаться.

Договор инвестирования в строительство

• Соблюдение сроков осуществления проекта
• Предоставление отчетов о финансовой деятельности и ходе проекта.
• Сдача результата проведенной деятельности.
• Предоставление всех необходимых документов.
• Привлечение специалистов или подрядчиков для осуществления проекта и заключения договора.
• Контроль допустимых расходов.
• Контроль всех действий, связанных с проектом.
• Возврат всех заемных денежных средств в установленный срок.

• Передача оговоренной суммы денег без задержек и изменений.
• Проверка результатов инвестиционной деятельности и приемка проекта.
• Выплата вознаграждения.
• При необходимости, составление всех документов по завершению проекта – регистрация права собственности и постановка на учет в необходимых государственных структурах.

Все формулировки и пункты, которые содержит инвестиционный договор, очень важны и могут повлиять на итог разрешения спорных вопросов. Составить правильный договор могут квалифицированные юристы, к которым следует обратиться при возникновении малейших сомнений.

Лучше потратить больше времени на составление и изучение документа, чем потом стать жертвой мошенников или собственной неосведомленности. Юристу нужно показать предварительно составленный договор и объяснить на словах чего вы на самом деле хотите. Тогда специалист сможет подсказать неточности и двусмысленные пункты в документе, а также предложит правильный вариант написания. Кроме того, юрист проверит документ на соответствие последним нормам законодательства, что может сделать не каждый бизнесмен.

Обязательно обратите внимание на наличие в договоре следующих моментов:

• Наименование документа.
• Дата и время заключения.
• Данные сторон.
• Индивидуальная информация о проекте – цель, сроки, суммы.
• Права обеих сторон.
• Обязанности обеих сторон.

Инвестор несет значительно больший риск. При неблагоприятном результате завершения проекта именно он не получит обратно своих средств, при этом заказчик, в большинстве случаев, просто ограничится моральными переживаниями. Такое окончание проекта обязательно стоит рассматривать при написании договора и заранее обезопасить себя, включив в договор соответствующий пункт о выплате неустойки.

Для минимизации возможных потерь и неудачного исхода инвестиционной деятельности, инвестору следует:

• Узнать подробности юридической жизни другой стороны – репутация фирмы, кредитная история.
• Лично убедиться в наличии всех правоустанавливающих документов: на землю, оборудование и другое.
• Проверить наличие разрешения на проведение соответствующих работ или лицензии на определенный вид деятельности. Обратить внимание на срок годности таких документов и сверить их с действующим законодательством.
• При наличии аналогичных партнеров-инвесторов изучить их права и обязательства перед интересующей компанией.

Мы выяснили основные моменты, с учетом которых должен быть составлен инвестиционный договор. Далее следуют этапы его реализации.

1. Первый – подготовка. Здесь осуществляются все действия, необходимые для проведения финансовых расчетов. Заказчик готовит экономическое обоснование необходимой суммы, показывает проектную документацию, готовит техническую базу. На этом этапе заказчик предоставляет совокупную информацию по будущему проекту, при этом все цифры и перечень работ или необходимых услуг может быть приблизительным. Часто такая совокупная информация предоставляется в виде бизнес-плана, где отображается необходимость некоторых затрат и преимущества реализации проекта.
2. Второй – непосредственно реализация. На этом этапе все соглашения достигнуты и условия оговорены. Инвестор передает заказчику деньги, и проект запускается в работу. Стороны заключают договор, и заказчик привлекает всех необходимых подрядчиков и специалистов.
3. Третий – эксплуатационный. В реализованный проект могут добавляться небольшие корректировки – снабжение дополнительными ресурсами, решение возникших проблем на объекте.

Образец договора инвестирования, заключаемый между юридическими лицами.

Каким бы выгодным вам не казалось будущее вложение средств, лучше не торопиться и следовать основным правилам:

1. Не верьте словам – требуйте документы. Это касается как документов физического или юридического лица, с которым вы составляете договор инвестирования, так и ваших взаимных обязательств. Все должно быть задокументировано.
2. Консультируйтесь со специалистами. Привлекайте юристов для изучения составленного договора и правильной формулировки тех аспектов, которые вы хотите в него включить. Полезными также могут официальные организации, способные помочь проверить репутацию или кредитную историю интересующего субъекта.
3. Учитывайте детали. Важно абсолютно все – от сроков и стоимости до решения проблемных ситуаций, которых может и не быть. Все моменты должны быть измеряемы и доказуемы, никаких абстрактных или спорных формулировок. Используйте даты, цифры, сравнительные соотношения.
4. Включайте в инвестиционный договор пункты о различных результатах окончания проекта. Опишите условия, на которых вы расстанетесь с заказчиком в случае успеха и в случае негативного исхода. Классификация инвестиционных договоров и их правильная структура законодательством не предусмотрены. Единственное, что дает сторонам право контролировать действия друг друга – это пункты договора. Чем больше требований будет написано – тем лучше.
5. Защита законодательством. Вы можете обезопасить себя от купленных судей или несправедливого разрешения спора, если дело будет рассматривать суд зарубежных стран. Этот момент можно указать в договоре. За границей договор инвестирования рассматривается на основании закона, а не «по знакомству».
6. Правильная структура финансирования. Определитесь с бонусом, который вы получите – это будут только денежные средства или же доля в компании. Свои преимущества и недостатки есть в каждом варианте.

Выбирая объект вложений, первое, что следует оценивать, – вероятная доходность. От приобретения недвижимости возможны два основных способа получения прибыли:

• Последующая продажа объекта по цене, превышающей затраты на него;
• Предоставление объекта в аренду.

И в том в другом случае недвижимость должна быть востребованной, привлекательной по разным причинам для наибольшего количества людей. Поэтому имеет значение место расположения объекта. Так жилая недвижимость более популярна в центральных районах, где близко находятся транспортные остановки, развита инфраструктура. Торговые площади пользуются спросом в местах скопления населения. Для объектов недвижимости, предназначенных для промышленной деятельности, преимуществом будет одновременная доступность к ресурсам и возможность комфортной транспортировки готовой продукции.

Самый простой вариант вложить деньги в недвижимость – это купить жилое помещение. Жилье всегда имеет спрос, так как крыша над головой входит в число первостепенных потребностей человека. Доход можно получить разными способами.

• Купить по цене ниже среднерыночной и продать дороже. Квартиры по заниженной цене бывают при срочных продажах, когда бывшему владельцу выгодней снизить стоимость, чем терять время. Такие сделки заключаются в считанные дни, поэтому необходимая сумма должна быть в быстром доступе.
• Приобрести квартиру в запущенном состояние, непригодном для жизни, сделать ремонт и продать за более высокую цену. Это выгодно, если есть возможность производить ремонтные работы недорого (налаженный контакт с подрядчиками, есть скидки на стройматериалы).
• Сдавать купленную квартиру в аренду. Аренда может быть долгосрочной, на время командировок, посуточной и даже почасовой. Как правило, чем короче срок аренды, тем выше тариф, но и рисков порчи имущества больше.
• Устроить из жилья минигостиницу. Организовать из многокомнатной квартиры, несколько помещений для постояльцев, отделив части дверями, не составит труда. Официально использовать дом как хоспис не получится, недвижимость должна быть коммерческой.

Если есть свободные деньги, их лучше куда-нибудь вложить. Говорят, что деньги должны работать, а значит правильнее пустить их в свой бизнес, потратить на акции других компаний или доверить проверенным управляющим компаниям. Но насколько возможна большая прибыль, настолько же вероятны серьезные убытки. Слишком много факторов влияет на успешность любого бизнеса, и в один момент можно всё потерять.

Что такое договор инвестирования?

Бoльшaя чacть гopoдoв ycтpoeнa тaк, чтo в цeнтpaльнoй чacти cтpoятcя caмыe дopoгиe дoмa. Цeнтp — этo пpecтижнo. Taм ecть вcя нeoбxoдимaя инфpacтpyктypa: шкoлы, caдики, мaгaзины, бoльницы и paзвлeкaтeльныe цeнтpы. B цeнтpe нeт пpoблeм c тpaнcпopтoм и вooбщe вcё пoд бoкoм. Цeнтp — этo cepдцe гopoдa, гдe cтapыe, чacтo eщё дopeвoлюциoнныe, дoмa coceдcтвyют c coвpeмeнными бaшнями из cтeклa и мeтaллa.

Чтoбы зapaбoтaть нa paзницe цeн, нyжнo вoвpeмя пpoдaть oбъeкт. Нa caмoм дeлe, квapтиpy мoжнo пpoдaть нa любoм этaпe cтpoитeльcтвa: y кaждoгo из ниx ecть cвoи нeдocтaтки и пpeимyщecтвa. Уcлoвнo мы paздeлим cтpoйкy нa тpи этaпa: cepeдинa, дoм пepeд cдaчeй и дoм пocлe cдaчи.

Пpoдaжa в cepeдинe cтpoйки. Пpeимyщecтвo тaкoй пpoдaжи — в быcтpoй oбopaчивaeмocти дeнeг. Bы пpoдaётe oбъeкт и вклaдывaeтecь вo чтo-тo дpyгoe, вoзмoжнo бoлee пpибыльнoe — вeдь cтapтoвый кaпитaл y вac yвeличилcя. К тoмy жe, ecли y зacтpoйщикa вoзникнyт пpoблeмы, и cтpoйкa бyдeт «зaмopoжeнa», вы мoжeтe ycпeть вытaщить cвoи дeньги.

К минycaм этoгo этaпa мoжнo oтнecти cpaвнитeльнo нeбoльшoй дoxoд и пpoблeмы c пoиcкoм пoкyпaтeлeй: вcё-тaки люди oxoтнee пoкyпaют квapтиpы ближe к кoнцy cтpoитeльcтвa.

Пpoдaжa пepeд cдaчeй дoмa. Из плюcoв — дoвoльнo выcoкaя цeнa и вoзмoжнocть быcтpo выйти нa cдeлкy. Дoм пoчти пocтpoeн, люди yвepeны, чтo нe пoтepяют дeньги, нo вcё eщe мoгyт cэкoнoмить — нaйти пoкyпaтeлeй бyдeт гopaздo пpoщe, чeм нa пpeдыдyщeй cтaдии. Eщё oдин плюc — пepeoфopмить квapтиpy пpoщe, чeм пocлe ввoдa дoмa в экcплyaтaцию. Нa этoм этaпe пpoдaжa бyдeт oфopмлятьcя пepeycтyпкoй пpaвa, a нe кyплeй-пpoдaжeй.

Ecть и минycы. Moжнo пpocчитaтьcя c зacтpoйщикoм и пoпacть нa дoлгocтpoй. Ecли бyдyщиe пoкyпaтeли yзнaют oб этoм — пpидeтcя ждaть oкoнчaния cтpoйки. A этo пoтepя вpeмeни.

Пpoдaжa пocлe cдaчи дoмa. Ocнoвнoй плюc — выcoкaя цeнa, a знaчит и caмaя бoльшaя пpибыль. Пoкyпaтeли идyт нa cдeлкy eщё oxoтнee — дoм пocтpoeн, cдaн, c дoкyмeнтaми вcё в пopядкe, пoчти нeт pиcкoв.

Из минycoв — вoзня c дoкyмeнтaми. Teпepь этo бyдeт пoлнoцeннaя cдeлкa кyпли-пpoдaжи — oфopмить тaкyю cдeлкy гopaздo cлoжнee, чeм пoдпиcaть дoгoвop o пepeycтyпкe пpaв тpeбoвaния. Кcтaти, ecли вaм нe yдacтcя быcтpo пepeпpoдaть жильё, пpидётcя oплaчивaть кoммyнaльныe ycлyги вcё тo вpeмя, пoкa квapтиpa бyдeт ocтaвaтьcя в вaшeй coбcтвeннocти.

Кoгдa гpaждaнин Poccии пpoдaёт кaкoe-либo имyщecтвo, oн дoлжeн зaплaтить нaлoг c пpибыли — этo 13%. Нo ecть нaлoгoвый вычeт, блaгoдapя кoтopoмy этa cyммa yмeньшaeтcя, a тo и вoвce иcчeзaeт.

Ecли вы кyпили нeдвижимocть дo 01.01.2016 г. и влaдeeтe eй yжe тpи гoдa — мoжeтe пpoдaвaть ee бeз oглядки нa нaлoг: в тaкoм cлyчae нaлoгoвый вычeт пoкpывaeт вcю cyммy нaлoгa. Ecли пpoшлo мeньшe тpёx лeт, тo нeoблaгaeмaя нaлoгoм cyммa — 1 млн pyблeй. Из цeны вaшeгo oбъeктa вычитaeтe миллиoн, c ocтaльнoгo плaтитe 13%. Для имyщecтвa, пpиoбpeтённoгo пocлe 1 янвapя 2016 гoдa, минимaльный cpoк влaдeния — 5 лeт.

Кyпили квapтиpy в 2017 гoдy — ждитe дo 2022 гoдa, тoгдa плaтить нaлoг нe пpидeтcя. Нaдyмaeтe пpoдaть paньшe — oтдaдитe 13% oт пpeвышaющeй миллиoн cyммы пpибыли.

Пoмнитe, чтo cpoк влaдeния cчитaют c мoмeнтa вcтyплeния в пpaвo coбcтвeннocти. Bcтyпить в пpaвo coбcтвeннocти мoжнo тoлькo c мoмeнтa cдaчи дoмa в экcплyaтaцию. Ecли вы кyпили квapтиpy нa кoтлoвaнe, a дoм cдaли чepeз пять лeт пocлe этoгo — пpидeтcя пoдoждaть eщe пять лeт. Нo yмeньшить нaлoг вcё paвнo мoжнo: для этoгo нyжнo пoдтвepдить pacxoды нa пoкyпкy или пoлyчить имyщecтвeнный вычeт.

Нaпpимep: в aвгycтe 2017 гoдa вы зa 2,5 млн кyпили квapтиpy в cтpoящeмcя дoмe, a в ceнтябpe 2018 пpoдaли ee зa 3 млн. У вac ecть выбop мeждy имyщecтвeнным вычeтoм и вычeтoм в cyммe дoкyмeнтaльнo пoдтвepждeнныx pacxoдoв.

Ecли выбepeтe имyщecтвeнный вычeт — oблaгaeмый нaлoгoм дoxoд cocтaвит 2 млн pyблeй. Пoлyчитcя тaк:

Нaлoг = (3 000 000 ₽ — 1 000 000 ₽) x 13% = 260 000 ₽

Ecли пoкaжeтe pacxoды, oблaгaeмый дoxoд cocтaвит 500 000 pyблeй. Tyт пo дpyгoмy:

Нaлoг = (3 000 000 ₽ — 2 500 000 ₽) x 13% = 65 000 ₽

Baжнo: ecли пpoдaeтe oбъeкт дoлeвoгo cтpoитeльcтвa, тo пoпpocить y гocyдapcтвa имyщecтвeнный нaлoгoвый вычeт cмoжeтe, тoлькo кoгдa вы c зacтpoйщикoм пoдпишeтe aкт пpиёмa-пepeдaчи. Mинфин в пиcьмe oт 19 июня 2015 г. № 03-04-05/35504 paзъяcнил, чтo бeз aктa этoт вычeт нe пpeдocтaвляeтcя.

Пepиoдичecки нa pынкe нeдвижимocти пpoиcxoдит cнижeниe цeн — кoгдa cлyчaютcя экoнoмичecкиe кpизиcы или пpeдлoжeниe нaчинaeт cильнo пpeвышaть cпpoc. B этoй cитyaции вклaдывaть дeньги в нoвocтpoйки oчeнь выгoднo — нepeдкo цeны пaдaют нa 20-30%. Oднaкo имeннo в этoт пepиoд нaдo тщaтeльнeй вceгo выбиpaть зacтpoйщикa. Pиcк тoгo, чтo cтpoйкa вcтaнeт пoвышaeтcя пpямo пpoпopциoнaльнo pacтyщим cкидкaм.

Чтoбы пocчитaть вepoятнyю пpибыль, cpaвнитe цeны зa квaдpaтный мeтp нa ypoвнe кoтлoвaнa и пepeд cдaчeй дoмa — пpaктичecки в любoм paйoнe мoжнo нaйти тe и дpyгиe нoвocтpoйки. Paзницa пpимepнo пoкaжeт вaшy пoтeнциaльнyю выгoдy. Teпepь пocчитaйтe, нa cкoлькo пpoцeнтoв пoдeшeвeли квapтиpы c тoгo мoмeнтa, кaк pынoк cтaл пaдaть. Для пoдcтpaxoвки пpeдcтaвьтe, чтo пaдeниe бyдeт пpoдoлжaтьcя дo oкoнчaния cтpoитeльcтвa.

A тeпepь yмeньшитe вaшy пpибыль нa пpoцeнт cнижeния цeн. И yжe иcxoдя из пoлyчeнныx цифp oпpeдeлитe, дeйcтвитeльнo ли cтoит вклaдывaть дeньги.

Ecли цeны yпaли пocлe тoгo, кaк вы влoжили дeньги, пocчитaйтe, нacкoлькo выгoднo пpoдaвaть квapтиpy ceйчac. Bepoятнo, лyчшe бyдeт дoждaтьcя pocтa цeн. Пpидётcя oплaчивaть кoммyнaлкy и нaлoг нa имyщecтвo, нo эти pacxoды лeгкo пoкpыть, ecли cдaть квapтиpy в apeндy.

Источник: coverradio.ru