Договор инвестирования строительства жилого дома с физическим лицом что это

Какие договоры могут заключать с застройщиками граждане помимо закона 214-фз «О долевом строительстве»?

Это могут быть либо договоры с жилищно-накопительным кооперативом, то есть объединением граждан, которое уже действует по форме инвестиционных договоров с застройщиком, либо встречаются случаи, когда застройщик заключает инвестиционный договор уже с гражданами напрямую. Они могут называться по-разному. Инвестиционный договор, договор о совместной деятельности, зачастую даже договор подряда, хотя по сути это не является договором подряда. Формы самые разные, суть одна – это инвестиционные договоры, которые не подпадают под действие 214 закона.

Если эти договоры не подпадают под действие федерального законодательства, какие опасности они могут нести для дольщиков?

Опасность заключается в том, что для дольщиков существуют только самые общие формы защиты их прав. Не детально прописанные законом, регулирующим эту деятельность, как закон214-фз, а общие, исходя из положений Гражданского кодекса или Закона о защите прав потребителей. Каждый конкретный случай зависит от формы договора. Они бывают разные, с различными условиями. Зачастую эти договоры вообще являются незаключенными или ничтожными, и тут говорить о возмещении убытка в судебном порядке очень сложно.

КАК ПРАВИЛЬНО СОСТАВИТЬ ДОГОВОР НА СТРОИТЕЛЬСТВО СОБСТВЕННОГО ДОМА?

Чаще всего страдают те, кто заключил так называемый договор инвестирования. Его проблема в том, что он не проходит никакой государственной регистрации. Таких договоров на один объект может быть сколько угодно. Те дольщики, которые работают в рамках закона 214-фз, в принципе защищены от этого самим фактом регистрации в регистрационной палате.

Какие нарушения договоров чаще всего присутствуют со стороны застройщиков?

Зачастую это неконкретный предмет договора. То есть могут быть определены общие параметры: примерная площадь, примерная цена, примерное место, без конкретизации определенной квартиры. Плюс, чаще всего застройщики уменьшают собственную ответственность, занижают в свою сторону штрафы и пени, и увеличивают ее для гражданина, а потом пользуются этим.

Допустим, застройщик уже просрочил ввод в эксплуатацию жилья. Гражданин, заключивший инвестиционный договор, вправе на что-то претендовать, если суть договора была размыта?

Да, у него есть определенные права. Сможет он или не сможет их реализовать, это другой вопрос, зависит от конкретной ситуации. Но обычно у него есть право на расторжение договора в связи с тем, что застройщик не выполняет свои обязанности, на получение своих денежных средств, которые он заплатил, с учетом индексации за прошедший период, на получение штрафных санкций, процентов с застройщика за пользование чужими денежными средствами. Плюс, зачастую есть возможность получить возмещение убытков, которые он понес, а также, если есть возможность применить закон о защите прав потребителя, то еще и возмещение морального ущерба.

Что конкретно он должен делать?

Если срок уже истек, то первое, что гражданин может сделать – обратиться к застройщику за получением информации, в чем, собственно, проблема. Зачастую дольщики заключают договор и ждут год, два, три, не предпринимая никаких действий. За это время застройщик может дойти до состояния банкротства и уже не в состоянии будет ничего сделать. Поэтому первое, что нужно делать любому гражданину – контролировать ситуацию. Получать информацию от застройщика напрямую, обращаться к нему в офис, узнавать: в чем причина задержки, когда дом будет достроен.

Договор подряда. 5 основных ошибок при заключении и исполнении договора. Юрист про договор подряда

Причем, желательно это делать в письменном виде. Одно дело прийти или позвонить и получить ответ неизвестно от кого, другое дело – письменный ответ застройщика. Сделать это бывает сложно. Но даже если дольщик просто отправит письмо и не получит на него ответ – он потом сможет это использовать в суде в свою пользу.

Дальше, если никак не удалось договориться, и есть явные проблемы у застройщика, и дольщик видит, что он не получит то, на что рассчитывал, – нужно обращаться в суд. С каким конкретным требованием – это зависит от того, что дольщику интересно. Это может быть квартира или получение затраченных средств с процентами. Зависит результат также и от того, какой у него конкретно договор.

У нас в практике были случаи: человек приходит к нам на консультацию, мы ему объясняем, что у него есть пороки в договоре и ему будет проблематично требовать от застройщика как-то достроить дом, ему проще вернуть деньги. Но он говорит: нет, я лучше подожду. И подождать, дать застройщику еще несколько лет, но все-таки получить квартиру действительно бывает экономически выгоднее, чем сейчас вернуть свои деньги.

Но вот мы дошли до суда с таким договором, предмет которого не определен. Как защищать в суде свою правоту, и как здесь складывается судебная практика?

В общем и целом гражданину придется доказывать, что он вступил в договорные отношения с застройщиком, заплатил деньги, застройщик ему обещал что-либо построить и передать, и это не выполнил. Это реально. Чаще всего договор, в котором хоть что-то написано, на руках у дольщика все-таки есть.

Вопрос бывает в том, что граждане зачастую платят деньги, не получая взамен никаких подтверждений оплаты. Либо платят какие-то части по каким-то сложным схемам, которые потом не может использовать в качестве доказательства в суде. Но в общем и целом суд лояльно относится к гражданам, потому что все прекрасно понимает. Практика во всей стране одна.

Она уже сложилась, в настоящее время существуют четкие определенные правила рассмотрения и позиции судов, которые сформулировали высшие суды для нижестоящих. В том числе, разумеется, и по вопросу компенсационных выплат.

Общая практика по просрочкам у нас такая. Гражданин обращается к нам с просьбой помочь решить его проблему, так как срок на полгода уже пропущен, действий от застройщика никаких нет, стройка стоит. Силами юристов готовятся документы в суд. В результате человек может расторгнуть договор и получить денежные средства с неплохой компенсацией.

Эти средства позволяют ему решить свою жилищную проблему уже с другим застройщиком. Средства эти составляют примерно треть стоимости квартиры определенного класса, на которую он претендовал.

Источник: www.metrtv.ru

Договор соинвестирования подводные камни

Самое важное на тему: «Договор соинвестирования подводные камни» с комментариями профессионалов. При возникновении вопросов можно обратиться к дежурному консультанту.

Подводные камни соинвестирования: консультация юриста

Сегодня заключение договора долевого участия в строительстве является более рискованным, чем приобретение недвижимости на рынке вторичного жилья. Но вложение инвестиций в строительство обходится намного дешевле, чем покупка готовой недвижимости. Тем более что с приобретением уже построенного дома или квартиры также связан ряд рисков. А как избежать нежелательных последствий при подписании договора дольщика, мы расскажем подробнее в этой статье.

В процессе соинвестирования можно выделить три основные пункта, которые необходимо пройти каждому дольщику.

Тщательная проверка фирмы-застройщика и необходимой документации

Изначально будущий дольщик должен ознакомиться с федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», принятый в 2005 году. В нем описываются основные права и обязанности сторон.

Далее необходимо провести проверку как фирмы-риэлтора, так и застройщика, узнав, насколько правомерны их действия. Также застройщик должен предоставить дольщику следующий пакет документов:

1. Необходимо получение разрешения на строительство.

2. Документы, устанавливающие право собственности на участок, где будут проводиться строительные работы.

3. Получение проектной декларации, включающей в себя исчерпывающие данные о компании-застройщике и полное описание проекта строительства.

Заключение договора дольщика

На этом этапе следует уделить внимание следующим пунктам:

1. В договоре должна быть указана подробная информация об объекте строительства, который будет передаваться после строительства дольщику: этаж, план, метраж, вплоть до количества розеток и качества сантехники.

2. Указание точных сроков передачи объекта.

3. Цена за объект, порядок расчетов.

4. Гарантия на объект (не менее 5 лет).

Если же одна из сторон не выполнила свои обязательства, целесообразным будет расторгнуть договор дольщика.

Передача объекта долевого строительства соинвестору

Согласно ст.8 Закона РФ №214 после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, застройщик обязан в двухмесячный срок передать дольщику его квартиру по акту. Не стоит подписывать акт приема-передачи помещения, если существуют существенные недочеты. Также их можно указать в обоих экземплярах акта. После этого дольщику необходимо зарегистрировать право собственности на помещение.

Соинвестор

И так, при возникновении инвестиционной деятельности связанной с недвижимостью в правовом поле появляется такое понятие как соинвестор в строительстве.

Кто такие соинвесторы, спросите вы? В этой статье мы попробуем разобраться с данным вопросом, дать определение данному термину, обозначить основные ситуации, при которых он появляется, а также в чем его сильные и слабые стороны.

Соинвестор это лицо, физическое либо юридическое, заключающее договор соинвестирования с главным инвестором проекта дабы по окончанию строительства иметь право на оформление в собственность заранее оговоренной части построенного имущества.

Теперь выясним, почему же появился данный термин. На самом деле все достаточно банально. Причиной всему стало желание сэкономить или купить объект недвижимости по наиболее выгодной цене. Поэтому соинвесторы в строительстве и появились.

Ни для кого не секрет, что приобрести объект недвижимости гораздо выгоднее на этапе строительства, а не когда данный объект уже сдан застройщиком. А если поучаствовать в процессе покупки как соинвестор, то можно получить дополнительные выгоды в виде неуплаты налога на прибыль, а также минимизации уплаты налога на добавленную стоимость.

Заключая договор соинвестирования соинвестор не выступает покупателем объекта недвижимости, а наоборот лишь дольщиком строительства и именно поэтому освобождается от уплаты соответствующих налогов. В таком случае оплата стоимости имущества носит сугубо инвестиционный характер и покупкой в традиционном смысле не является.

Однако дабы не попасть в нежелательную ситуацию нужно знать некоторые нюансы. Как известно дьявол кроется в деталях, а в нашей ситуации в договоре между инвестором и соинвестором.

И так, договор соинвестирования это форма, заключаемая между инвестором и соинвесторами. На основании данной формы соинвестор оплачивает стоимость части либо полного имущества. После ввода в эксплуатацию оплаченного имущества он имеет право оформить её в собственность.

Необходимо понимать тот факт, что договоры соинвестирования заключаются между компанией застройщиком и инвестором в случае, когда застройщику не хватает собственных средств для окончания строительства.

Чтобы исключить риск обмана перед заключением договора соинвестору в первую очередь необходимо познакомиться со следующими документами:

• учредительные документы инвестора проекта
• инвестиционный договор между инвестором и заказчиком
• документы-основания для реализации инвестиционного проекта.

Как найти соинвесторов: Зачем они нужны?

Соинвестор, вкладывая средства в проект, становится дольщиком. Когда проект реализован, он получает право собственности на часть имущества.

Типичным примером служит приобретение строящейся квартиры физлицом (без образования юридического лица). Выгода дольщика состоит в том, что он заключает деривативную сделку, то есть в настоящем времени покупает будущий объект по низкой стоимости. Готовый построенный объект на рынке будет стоить дороже.

Для инвестора выгода заключается в том, что он не вкладывает свои средства, а пользуется средствами дольщиков. Это не заемные средства, так как возвращать их инвестор не должен. Инвестор обязуется потратить вложенные в проект средства согласно условиям договора (реализовать конкретный объект в указанные сроки). По условиям договора застройщик-инвестор получает определенное вознаграждение по факту реализации проекта, что также указано в договоре.

В условиях договора прописаны права и обязанности обеих сторон. В том числе среди прав инвестора может быть указан найм специализированных подрядчиков для прокладки коммуникаций, выполнения инженерных работ и так далее.

Стать дольщиком можно, выбрав компанию-застройщика, опираясь на сведения о ее репутации на рынке.

Как найти благонадежного застройщика? Необходимо ориентироваться на портфолио компании, условия договора, возможность застраховать вложенные средства.

В договоре важно детально разъяснить условия возврата средств инвестором при несоблюдении сроков и условий строительства, санкции, применяемые к инвестору, порядок истребования средств у страховщика в случае возникновения такой необходимости. При составлении договора учитываются установленные законодательством нормы.

В договоре также должны быть указаны условия передачи денежных средств инвестору, обязательства и права дольщиков, порядок регистрации права собственности и передачи имущества в эксплуатацию соинвестору. В обязательном порядке прописываются права на общедомовое имущество и земельный участок, выделенный под строительство.

Договор соинвестирования: Образец

Инвестор отличается от соинвестора тем, что инвестор официально заключает договор, финансируя проект. Соинвесторы вносят средства, становясь дольщиками инвестора.

В данной статье рассматриваются только договоры, заключенные между владельцами прав на возведение объектов и соинвесторами —лицами, которые имеют средства финансировать проект. Ситуации, когда инвестор заключает договор с административными органами, не рассматривается в рамках данной публикации.

Чтобы договор имел силу, не требуется никакой дополнительной государственной регистрации. В то же время, пожалуй, одним из самых важных критериев таких договоров является достоверное и подробное описание имущества. Делается это для того, чтобы на основании такого описания можно было бы с легкостью идентифицировать объект инвестиций.

Обязательные реквизиты, подлежащие раскрытию, вы найдёте ниже. И так, договор соинвестирования образец:

• дата и место заключения сделки/наименования участвующих сторон
• общие положения сделки
• предмет сделки
• права, обязанности и ответственность сторон
• действия при непредвиденных обстоятельствах
• стоимость сделки
• срок реализации проекта/действия соглашения
• заключительные положения
• все реквизиты всех сторон сделки (для юр лиц – оттиски печатей, для физ лиц – паспортные данные).

В самом договоре соинвестирования пунктами, заслуживающими пристального внимания будут являться:

• предмет договора
• условия, позволяющие одной из сторон призвать другую сторону к заключению соглашения по заявлению
• существенные условия (установленные законодательством) для договора данной формы.

Также чтобы обезопасить себя при заключении договора соинвестор имеет право настаивать, чтобы в документ были включены следующие пункты:

• ответственность за неисполнение обязательств каждой из сторон
• сроки исполнения взятых на себя обязательств каждой из сторон
• обязательства инвестора в конкретном инвестиционном проекте
• порядок передачи инвестиционных средств от соинвестора к инвестору
• порядок передачи введенного в эксплуатацию объекта имущества от инвестора к соинвестору
• порядок регистрации права собственности на объект имущества
• порядок уступки прав по заключенному соглашению
• права на землю под строительство
• права на имущество общего пользования.

Подводные камни при заключении договора долевого участия в строительстве

Договор долевого строительства защищает дольщиков от недобросовестных застройщиков, регулируя правоотношения сторон договора.

Тем не менее, никто не застрахован от возникновения таких проблем, как несвоевременная передача помещения дольщику, неустойки, недоделки и их устранение.

Как законодательно регламентируется участие в долевом строительстве?

Отношения в данной сфере прежде всего регламентируется Законом «О долевом строительстве». В соответствии с законом участниками строительства могут быть граждане и юридические лица, заключившие договор и вступившие в отношения по финансированию строительства с застройщиком.

Застройщиком является юридическое лицо, привлекшее средства дольщиков, обладающее правом на землю и получившее разрешение на застройку.

Обязательность регистрации договора и права на помещение установлена как Законом «О долевом строительстве», так и нормами Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

К застройщику применяются положения Закона «О защите прав потребителей» при нарушении условий договора, что влечет ответственность исполнителя услуг.

Указание информации о застройщике

Информация о застройщике необходима для принятия решения о заключении договора долевого участия в строительстве.

Получить ее можно, например, на сайте компании, из публикаций в прессе, но наиболее точную информация можно найти в проектной декларации, оригинал которой находится у застройщика.

Декларация публикуется за 14 дней до заключения договора с первым дольщиком и содержит следующую информацию:

• о наименовании, месте нахождения, государственной регистрации и учредителях;
• о строительных проектах домов за три предшествующих года;
• о виде деятельности, данных лицензии;
• о результате финансовой деятельности, размере кредиторской задолженности;
• о сроке получения разрешения на ввод дома;
• о финансовых рисках при осуществлении проекта;
• о страховании ответственности застройщика;
• о подрядчиках, осуществляющих работы.

Изучение документов застройщика может рассказать о многом. Так, дебиторская задолженность указывает на проблемы с оборотом наличности.

Документы, подтверждающие право застройщика на строительство

Принципиальное значение для подтверждения права на строительство имеет дата получения разрешения на строительство, она дает начало правоотношениям дольщика и застройщика.

Но до этого застройщик должен или уже иметь или по конкурсу получить, оформить и зарегистрировать аренду на земельный участок с соответствующим целевым назначением – для многоэтажного жилого строительства.

Изменения в Законе «О долевом строительстве» требуют обязательного оформления договора страхования ответственности или договора поручительства застройщика на случай неисполнения им обязательств.

Такие договоры могут быть заключены со страховыми компаниями, включенными в список компаний, которым разрешена эта деятельность.

[1]

Договор может быть заключен одним документом с выдачей полиса на каждое жилое помещение, либо оформляются отдельные договоры на каждую квартиру.

При комплексном освоении территории необходимо наличие проекта планировки.

Предварительное ознакомление с договором до подписания

Договор долевого строительства должен быть письменным. Он подлежит регистрации и вступает в силу с момента регистрации.

Важно внимательно ознакомиться с договором до его подписания. Это необходимо, чтобы защитить себя от возможных подводных камней на этапе строительства и получении жилья в собственность.

Следует проверить полномочия лица, заключающего договор с дольщиком.

Если в договоре действует не застройщик, а уполномоченная им организация, дольщик вступает в отношения не с застройщиком, а с агентом по агентскому договору.

При этом возникает риск неисполнения договора застройщиком, так как в соответствии с законом деньги может привлекать только застройщик.

В договоре должны быть зафиксированы ответственность застройщика, описание передаваемого помещения, его метраж, срок ввода дома, гарантийные обязательства, цена договора.

Следует внимательно проверить и условия расторжения договора.

Существенные условия договора

1. Предмет – помещение, которое должно быть передано дольщику, после ввода дома.
2. Срок передачи готового объекта.
3. Цену, порядок расчетов, сроки оплаты.
4. Срок гарантии качества (не менее 5 лет).

Предмет договора включает в себя как объект, так и действие по передаче готового объекта дольщику.

В договоре указываются адрес объекта, количество этажей, номер секции, этажа, квартиры и ее площадь.

Участник обязан уплатить застройщику установленную денежную сумму.

Удорожание объекта, например, в связи с уточнением площади, должно быть зафиксировано путем заключения дополнительного соглашения.

Гарантийный срок на объект строительства возлагает на застройщика ответственность за недостатки, выявленные в течение этого времени.

Сроки строительства и сдачи объекта

Срок строительства и ввода дома в эксплуатацию связаны между собой.

После ввода дома в эксплуатацию и до даты перехода права на помещение к участнику, оно находится в залоге у дольщика.

Передача квартиры участнику должна осуществляться по акту передачи. Если акт не представлен, дольщик может обратиться в суд.

Несоблюдение сроков передачи права на квартиру влечет для застройщика уплату неустойки, за каждый день – в двукратном размере.

Отношения, возникшие в связи с договором, регулируются Законом «О защите прав потребителей». Так, сторона, нарушившая обязательства или выполнившая их ненадлежащим образом, обязана уплатить другой стороне неустойку, согласно договору, и возместить убытки.

Пределы ответственности сторон договора

При нарушении застройщиком срока передачи помещения, дольщик за каждый день может взыскать неустойку, равную 1/300 ставки рефинансирования от цены договора (если он является физлицом, то данная сумма взимается в двукратном размере), согласно ст.6 ФЗ 214 от 30 декабря 2004 года.

За отступление от договора, которое ухудшило качество помещения или создало недостатки, сделавшие квартиру непригодной для проживания, дольщик вправе потребовать:

В случае расторжения договора возмещение включает:

• основной долг;
• проценты на сумму долга (в двойном размере);
• проценты за нарушение обязательств (в двойном размере);
• подтверждение убытков;
• моральный вред.

Убытки представляют собой:

• расходы, понесенные для восстановления нарушенного права;
• утрату или порчу имущества;
• неполученные доходы.

Требования дольщика подлежат удовлетворению в 10-дневный срок со дня их предъявления. За нарушение этого срока застройщик также обязан оплатить неустойку.

Видео (кликните для воспроизведения).

Риск гибели объекта строительства до того, как его передали участнику, несет застройщик.

Порядок разрешения разногласий по договору

Закон «О защите прав потребителей» применим к дольщику и застройщику в части, не установленной Законом «О долевом строительстве». Поэтому в спорных ситуациях применяется порядок досудебного урегулирования спора с застройщиком.

Претензии предъявляются в установленной последовательности:

1. Дольщик – застройщику.
2. Застройщик – заказчику.
3. Заказчик – генподрядчику.
4. Генподрядчик – субподрядчику.

В претензии должны быть указаны все требования, которые необходимо выполнить, сроки их исполнения. При отсутствии сроков в претензии она может исполняться в 30-дневный срок.

В случае рассмотрения спора, связанного с передачей денег в целях строительства, независимо от наименования договора суд исходит из существа сделки.

В письме Верховного суда № 7-ВС-368/13 указано, что действие закона распространяется на любые сделки, если установлено, что сторонами предполагалось долевое строительство.

Основания и порядок расторжения договора участия в долевом строительстве

Одностороннее прекращение договора дольщиком допускается в случаях:

• затягивания строительства, срыва срока передачи квартиры;
• не устранения недоделок в разумный срок;
• не продления поручительства банка и не уведомления дольщика об этом.

Расторжение договора возможно в связи с судебным актом. Дольщик может обратиться в суд в случае:

• прекращения строительства, срыва срока передачи квартиры;
• отступления от технических характеристик объекта;
• изменения назначения объекта.

Застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке, если дольщик нарушает срок оплаты более чем на 3 месяца.

В случае рассрочки основанием для расторжения является нарушение сроков платежа более 3 раз в году или просрочка более чем на 3 месяца.

Застройщик должен уведомить дольщика о необходимости погасить долги и предупредить о возможном расторжении договора.

Видео: Как не стать жертвой мошенничества при долевом строительстве?

В сюжете даются конкретные советы, каким образом подходить к выбору застройщика при долевом строительстве. Рассказывается, как защитить себя с правовой стороны при заключении договора с застройщиком.

Договор инвестирования строительства жилого дома

Договор инвестирования (соинвестирования) строительства или Инвестиционный договор – это, по сути, партнерский договор.

Откроется в новой вкладке.»>Застройщик заключает с местными органами власти инвестконтракт, по которому обязуется построить многоквартирный дом за счет собственных и привлеченных средств. А Покупатель квартиры фактически становится партнером Застройщика, и разделяет с ним коммерческие риски строительства.

Договор инвестирования строительства жилого дома не следует путать с Откроется в новой вкладке.»>Договором долевого участия в строительстве (ДДУ). Хотя цель заключения обоих договоров может быть одна (купить квартиру в строящемся доме), но юридические последствия (читай – гарантии для Покупателя) заметно отличаются.

Застройщик, предлагая Покупателю Инвестиционный договор на строительство жилого дома, опирается на ФЗ-39 от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». По своей сути такой договор близок как к Договору долевого участия (ДДУ), так и к Договору строительного подряда.

Относительным плюсом Инвестиционного договора с Застройщиком можно считать то, что права Покупателя-соинвестора здесь более-менее внятно отражены (в отличие от Откроется в новой вкладке.»>«вексельной схемы», Откроется в новой вкладке.»>ПДКП и других «серых схем» покупки Откроется в новой вкладке.»>новостройки).

В Инвестиционном договоре указывается, что уплаченная Покупателем сумма идет именно на строительство дома, и результатом является получение конкретной квартиры в этом доме. В случае нарушения условий Застройщиком, Покупатель может отстаивать свои права в суде (судебная практика по таким типам договоров наработана).

[3]

В действующем сегодня законодательстве сделки такого рода (заключения Инвестиционных договоров между физлицами и Застройщиком) не предусмотрены, но и прямо не запрещены. Официально они допускаются при условии, что разрешение на строительство было получено Застройщиком до 1 апреля 2005 года.

Если разрешение на строительство получено после этой даты, то Застройщик должен привлекать средства граждан на строительство многоквартирного жилья уже в соответствии с Откроется в новой вкладке.»>ФЗ-214, путем заключения Договора долевого участия (ДДУ). Но, например, на строительство Откроется в новой вкладке.»>«апартаментов», он может привлекать деньги и по Инвестиционным договорам.

Договор инвестирования не требует Откроется в новой вкладке.»>государственной регистрации, и может заключаться сторонами в произвольной форме, что дает Застройщику широкий простор для маневра, в случае предъявления претензий от Покупателя (соинвестора).

Отличия ДДУ от Договора инвестирования строительства

Основные отличия Инвестиционного договора от Договора долевого участия (ДДУ) сводятся к следующему:

1. Для ДДУ регистрация в Росреестре обязательна, а для Договора инвестирования – нет.
2. ДДУ вступает в силу только после регистрации, а Договор инвестирования – сразу после подписания.
3. Ответственность сторон по ДДУ определяется как условиями самого договора, так и жесткими установками закона ФЗ-214, а в случае Договора инвестирования, рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения.
4. По ДДУ получателем и собственником квартиры может быть только сам дольщик, а в Договоре инвестирования конечным получателем квартиры может быть как сам инвестор, так и назначенное им третье лицо.
5. По ДДУ можно купить только одну квартиру, а по Договору инвестирования можно приобрести сразу несколько объектов/помещений.
6. Откроется в новой вкладке.»>Взыскание неустойки по ДДУ регламентировано законом ФЗ-214 и не представляет сложностей, а взыскать неустойку по Договору инвестирования очень проблематично.
7. Откроется в новой вкладке.»>Уступка прав требования по ДДУ может быть ограничена только самим договором, а в случае с Договором инвестирования, уступка ограничена законом (см. ниже об этом).

Кроме того, существует судебная практика, когда Застройщика, привлекавшего средства граждан на строительство жилых домов по Инвестиционным договорам обязывали переквалифицировать эти договоры в Договоры долевого участия (ДДУ). Таким образом, финансирование строительства дольщиками приводилось в соответствие с законодательством (ФЗ-214), и обеспечивалась защита прав граждан, покупающих жилье на стадии строительства.

Особенности уступки прав по Договору инвестирования

Бывает, что Застройщик привлекает в качестве инвестора или соинвестора строительства многоквартирного жилого дома какое-нибудь юрлицо (иногда аффилированное с самим Застройщиком). И с этим юрлицом Застройщик заключает Инвестиционный договор. По этому договору юрлицо имеет право требования на ряд квартир или апартаментов в строящемся доме.

Позже, это юрлицо может продавать (переуступать) свои права требования на отдельные квартиры другим лицам – конечным Покупателям – по Договору об уступке права требования. И вот тут есть нюанс.

Формально уступка прав по договору инвестирования в строительство многоквартирных домов от юрлиц физлицам не допускается (Откроется в новой вкладке.»>п.3, ст.1, ФЗ-214). Однако на практике известно немало случаев, когда такая переуступка прав по Инвестиционному договору имела место (без регистрации, соответственно). И после завершения строительства, те самые физлица благополучно регистрировали в Росреестре свое право собственности на готовые квартиры именно на основании такого договора переуступки.

Кроме того, ВАС РФ в своем постановлении (Откроется в новой вкладке.»>здесь) тоже косвенно подтверждает, что хотя и существует запрет на уступку прав требований от юрлиц физлицам по инвестиционным договорам, заключенным с Застройщиком, физлица все равно имеют право требовать от Застройщика передачи им оплаченных квартир. Именно на основании заключенных ими договоров уступки прав.

Вот такой у нас хитромудрый закон!

Ну и конечно, если уступка прав по Инвестиционному договору происходит в отношении нежилых объектов недвижимости (например, «апартаментов», машиномест, встроенных торговых помещений и т.п.), то здесь никаких запретов нет, и переуступка происходит в соответствии с законом (Откроется в новой вкладке.»>п.1, ст.382, ГК РФ и Откроется в новой вкладке.»>п.1, ст.388, ГК РФ).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Инвестиционный договор: образец

В данной статье мы расскажем про преимущества и нюансы инвестиционных договоров, а также их отличия от других способов приобретения недвижимости. Приобретение недвижимости является одним из наиболее надежных способов сохранения сбережений.

Инвестиционный договор (ИД) позволяет оплатить сделку в рассрочку, что является неоспоримым преимуществом. Однако стоит учитывать нюансы, которые могут привести к затягиванию сроков или финансовым потерям.

Суть и принцип действия

Взаимоотношения сторон при осуществлении инвестиционной деятельности фиксируются в инвестиционном соглашении.

Существуют различные виды подобных соглашений, направленные:

• на переход права собственности на имущество;
• на научно техническую продукцию;
• на производственную кооперацию и т.д.

Одним из наиболее популярных вариантов использования данного инструмента является приобретение недвижимости. ИД регулирует отношения между инвестором (покупателем), заказчиком (лицо, заинтересованное в осуществлении строительных работ) и застройщиком (лицо, которое выполняет работы), что зафиксировано в предпринимательском праве.

Данный инструмент работает по следующему принципу: инвестор вкладывает средства в строительство актива, застройщик – осуществляет строительные работы, заказчик – передает право собственности инвестору после ввода объекта в эксплуатацию. ИД регулируется в рамках норм, зафиксированных в ГК РФ.

В договоре определены ключевые параметры сделки:

1. Характеристика объекта инвестирования (площадь, адрес и т.д.).
2. Порядок передачи актива инвестору.
3. Условия оплаты.
4. Сроки.

ИД может составляться как на русском, так и на английском языке.

Обратите внимание: При подписании договора стоит проверить полномочия лиц, подписывающих договор со стороны застройщика и заказчика.

Инвестор получает право приобрести имущество в рассрочку, что делает жилье более доступным. При этом долгосрочный договор имеет как свои преимущества, так и недостатки.

Потенциальные выгоды

Основная выгода при использовании ИД связана с поэтапной оплатой. При этом сделка на ранних этапах позволяет значительно снизить цену. Это связано со значительными затратами ресурсов на строительство незавершенного объекта, которые необходимо привлечь застройщику.

Для привлечения финансовых ресурсов застройщик может прибегать к услугам агентов, основной задачей которых является поиск потенциальных инвесторов. В таком случае права и обязанности сторон регулирует агентский договор: инвестиционный проект осуществляется с помощью средств, привлеченных агентом, за что предусмотрено определенное вознаграждение.

Агентский договор и действующее законодательство обеспечивают прозрачный механизм расчетов между сторонами.

Подводные камни

Риски, которые необходимо учитывать:

• заказчик может должным образом не оформить право собственности на землю;
• характеристики готового помещения не отвечают условиям, описанным в ИД;
• несогласованная перепланировка;
• несоответствие площади;
• низкое качество строительства.

При анализе ИД на строительство жилого дома, необходимо обращать внимание на возможные подводные камни. Часто застройщики стремятся сэкономить свои затраты, что приводит к снижению качества работ. Чем более подробно требуемые параметры будут отражены в договоре, тем легче будет инвестору отстоять свои интересы.

1. Перед осуществлением сделки изучите историю всех сторон договора. Хорошая деловая репутация заказчика снижает вероятность возникновения проблем.
2. Тщательно проанализируйте все документы, касающиеся права собственности на землю. В случае аренды участка – обратите внимание на дату ее окончания.
3. Убедитесь, что у застройщика есть в наличии все разрешения.

Различные механизмы

Одним из механизмов приобретения недвижимости является ИД, заключенный с ЖСК (жилищно-строительный кооператив). В данном случае договор заключается между застройщиком и созданным кооперативом, задачей которого является привлечение пайщиков.

Альтернативной схемой является договор долевого участия. Использование данного инструмента позволяет покупателю выступать в роли соинвестора. Обе формы приобретения имеют свои отличия, которые необходимо учитывать при оформлении сделки.

Договор долевого участия – инвестиционный: отличия и выгоды:

ДДУ	ИД (ЖСК)
регистрация в госорганах	обязательная	необязательная
получение средств застройщиком	после регистрации договора, что занимает от 6 месяцев	с момента подписания договора
рассрочка оплаты	до ввода в эксплуатацию	без ограничений

Дополнительные выгоды для инвестора при выборе ЖСК связаны с возможным банкротством застройщика. В таком случае инвесторам по ДДУ придется действовать в рамках процесса о несостоятельности. Члены ЖСК могут самостоятельно сменить подрядчика и завершить строительство, что гораздо удобнее.

Между физическими лицами, использующими схему ДДУ, могут возникать конфликты иного характера. Формирование товарищества собственников жилья, которое в дальнейшем будет управлять объектом, может значительно затянуться по срокам. Необходимым условием является требование, что все покупатели должны соответствующим образом оформить право собственности на жилье.

Механизм, по которому право собственности передается инвестору:

1. Ввод в эксплуатацию объекта, регистрация в Росреестре.
2. Уведомление инвестора о возможности принять помещение.
3. Подписания акта приема-передачи, оформление собственности в Росреестре.

Обратите внимание: Если при осмотре помещения выявлены любые несоответствия, их необходимо отобразить в акте приема-передачи.

Разница договора купли продажи и инвестирования

Подрядчики — это физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда или государственному контракту, заключаемому с заказчиками в соответствии с ГК РФ.

Какой договор заключать при покупке недвижимости: долевого строительства (инвестиционный) или купли-продажи пая?

Большинство семей планируют покупку жилья именно в новостройках, но и в этом вопросе есть свои подводные камни.

Спрос на новостройки обусловлен приемлемыми условиями кредитования, в т.ч.

Что такое ДДУ — договор инвестирования строительства или купля-продажа?

До 2005 года все покупали квартиры в строящихся домах по сделкам инвестирования. Сегодня такой вид сделки встречается редко.

Ответы юристов (1)

В вашем случае при заполнении декларации на получение имущественного вычета надо выбрать «инвестирование» и указывать дату акта приема-передачи, так как

Подпунктом 6 пункта 3 статьи 220 НК РФ установлено, что при приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме) для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган, в частности, договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятии его участником долевого строительства, подписанный сторонами.

Таким образом, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет, начиная с налогового периода, в котором получены документы, перечисленные в подпункте 6 пункта 3 ст.

Разница договора купли продажи и инвестирования

Проценты за пользование инвестициями могут выплачиваться двумя основными способами:

• в договоре указывается фиксированная сумма, она считается неизменной на протяжении всего инвестиционного проекта, выплаты должны совершаться точно в срок. Конечно, периодически могут возникать ситуации, по которым заказчик не может выплатить деньги в срок, то в таком случаи необходимо оговаривать данный случай с инвестором. При согласии вкладчика можно продлить срок выплаты, но обязательно данное положение стоит внести в инвестиционный договор.
• выплата в зависимости от полученной прибыли ее еще называют приблизительной.

Разница договора купли продажи и инвестирования бизнеса

Поскольку строительство «с соблюдением закона» (то есть согласно положениям градостроительного и земельного законодательства) возможно лишь на земельном участке, принадлежащем застройщику на праве, позволяющем строительство, то в силу этой нормы собственником построенного здания может стать лишь обладатель прав на земельный участок.

В настоящее время принцип принадлежности построенного на земельном участке объекта тому, кому этот земельный участок принадлежит на праве, позволяющем строительство, достаточно последовательно проводится в постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление № 54).

Договорное оформление строительства

Прежде всего нужно прояснить ситуацию с инвестиционными контрактами.

Тем более Пленум рассматривает этот вариант в качестве общего правила.

Недостаток: не гарантирует приобретение собственности на объект. Возможный выход: обеспечение обязательств застройщика перед инвестором ипотекой земельного участка или залогом права аренды, что не всегда возможно.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (п. 4 постановления № 54).

Этот вариант оформления имеет следующие особенности. Прежде всего при заключении такого договора права на земельный участок сохраняются за застройщиком.

Как принять новостройку у застройщика).

• На основании имеющегося пакета документации банки вправе оформлять ипотеку на новостройку.
• Судебные разбирательства при не исполнении ДДУ опираются на чёткие нормы положений договора. Допускается взимание недоимки за допущенные нарушения (Неустойка по договору долевого участия).

В роли недостатков могут выступить:

• Тенденции, сложившиеся на рынке услуг. При оформлении ответственности на подставную дочернюю компанию, которую допустимо обанкротить, участник утрачивает все приобретённые гарантии (см.

Что делать дольщику, если застройщик банкрот).

Застройщик заложил в цену ДДУ возможные убытки.

• Инвестиционный договор – гибкая форма сделки: все гарантия должны быть прописаны в договоре.
• Для покупки квартиры выбирайте ДДУ.
• Инвестиционные и предварительные соглашения – уловки застройщиков. Следите, чтобы в заголовке было написано «Договор долевого участия».

Договор купли продажи или инвестирования долевое строительство

Это значит, что все условия установлены без вас, и внести поправки в договор невозможно.

Например, ДДУ подлежит регулированию Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который специально создан для урегулирования отношений Застройщика и Участника долевого строительства и направлен, в первую очередь, на защиту интересов Участника долевого строительства.

Договор долевого участия или договор купли продажи

Предварительный договор купли-продажи Документ, как и предыдущий, никого и ни к чему не обязывает, это простое обязательство сторон в будущем заключить договор купли-продажи, являющийся основным, а в предварительном договоре просто прописаны условия, по которым этот основной договор будет заключен.

Говоря простыми словами — это письменное соглашение между застройщиком и участником долевого строительства, по которому первый обязуется построить многоквартирный дом за счет средств второго.

[2]

Договор инвестирования

Соглашение между инвестором и заказчиком оформляются в виде инвестиционного договора установленного образца. В соотношении с последними изменениями законодательства договор инвестирования защищает не только права инвестора, но и еще и предоставляет права и заказчику, которые непосредственно будет осуществлять организационные работы.

Общие понятия: инвестиционный договор

Инвестиционный договор – это документ, который подтверждает взаимоотношения между инвестором и непосредственно заказчиком.

В статье не будут затрагиваться варианты с использованием внешнего финансирования (например, банковского), привлечением третьих лиц соинвесторами и возможностью отчуждения прав сторон третьим лицам до госрегистрации права собственности участников на объект.

Квалификация инвестиционных договоров

Ранее взаимоотношения инвесторов и застройщиков, как правило, оформлялись инвестиционным договором, который довольно скудно регулируется законодательством (в частности, Федеральным законом от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности Но опасность для потенциального покупателя квартиры состоит в том, что «оптовики» начинают привлекать граждан к инвестированию сразу же после заключения договора с генеральным инвестором. Поэтому при заключении договора инвестирования с соинвестором у потенциального покупателя возникает риск остаться без квартиры и без денег.

Отличие договора инвестирования от договора участия

Видео удалено.

Видео (кликните для воспроизведения).

Обычная же покупка квартиры будет оформлена после того, как продавец оформит право собственности на квартиру. Существует один нюанс. Деньги покупатель платит сразу. Естественно, что до оформления квартиры в собственность у него возникает «подвешенное состояние».
Получается, что деньги заплатил, а договор купли-продажи не оформил. Существует только договоренность о заключении этого договора в будущем.

Источник: cinemafoodfest.ru

Как оформить инвестиционную (венчурную) сделку в российской юрисдикции: структура, процедура и перечень документов

Любые виды сделок юристы настоятельно рекомендуют оформлять документально, особенно когда речь идет о больших суммах денег. Инвестор и заказчик всегда оформляют инвестиционный договор – документ, учитывающий все подробности достигнутого соглашения. Инвестиции сами по себе вещь рисковая, поэтому грамотно оформленный договор об инвестировании способен защитить от некоторых непредвиденных ситуаций, как сторону заказчика, так и инвестора.

Общие понятия

Договор об инвестиционной деятельности подтверждает взаимоотношения между инвестором и заказчиком, а также определяет их права и обязанности. Равноправными участниками договора являются заказчик и инвестор. При этом, заказчиком считается тот, кто ведет проект. Обычно это руководитель предприятия или организации, деятельность которой нуждается в инвестициях.

Именно он берет на себя всю ответственность за полученные денежные средства. Сторона заказчика обязана выполнять все пункты договора и подтверждает это своей подписью. За результат операции инвестирования и всю финансовую деятельность несет ответственность заказчик.

Стороной инвестора может выступать как юридическое, так и физическое лицо. Он дает свои средства в управление и ожидает получить условленную прибыль. Со стороны инвестора в документе могут быть прописаны требования к возможным рискам или просадкам. С другой стороны, инвестиционный договор может содержать пункт об обязательстве инвестора не вмешиваться в ход финансовой деятельности до конца обусловленного срока.

Некоторые сферы деятельности могут учитывать в документе и третью сторону, например, подрядчика или инвестиционного агента. Например, такой сферой является строительство. Агент, как правило, получает процент от суммы, на которую заключается сделка, и способствует поиску инвесторов и заключению новых договоров. Но для заказчика это достаточно выгодный вариант, так как комиссионные очень малы, по сравнению с суммами контрактов.

Инвестиционный договор подразумевает получение выгоды всеми сторонами: инвестор увеличивает свой капитал, а заказчик, как правило, получает выполненный проект и вознаграждение. Источником прибыли является деятельность проекта.

Похожие статьи:

• как и где найти инвестора для бизнеса
• как можно стать инвестором
• виды инвестиций в бизнес
• проведение анализа инвестиционного проекта

Строительство недвижимости относят к капитальным вложениям, поэтому по ФЗ № 39 «Об инвестиционной деятельности…» требуется инвестиционный договор, где прописаны отношения инвестора и заказчика (застройщика).

Законы не дают четкого определения инвестиционному договору. Пользователи часто воспринимают документ как смесь подряда, купли-продажи и одновременной переуступки прав третьим лицам (что нарушает все законодательные нормы). Содержание инвестиционного договора строительства объекта должно соответствовать Гражданскому кодексу РФ.

Должны быть указаны:

• характеристика недвижимости;
• порядок взаиморасчетов с указанием сроков, этапов строительства, ввода в эксплуатацию, финансовых поступлений;
• условия получения инвестиционного дохода;
• ответственность сторон;
• форс-мажор и др.

Важный нюанс: вложения делаются с прицелом получить прибыль в будущем, поэтому застройщик обязуется в определенный договором срок предоставить возмещение за пользование деньгами. Это могут быть:

• готовые квартиры;
• фиксированная сумма;
• плавающая ставка в зависимости от прибыли.

Отличия от участия в долевом строительстве

Договор долевого участия регулирует ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Это основание для требования доли в объекте недвижимости, а не право собственности. Его можно переуступить, например продать (для физлица бонус – налоговый вычет), но только после погашения денежных обязательств.

Вкладчик может передать свои права на недвижимость третьему лицу в любой момент, если иное не оговорено в договоре. Кроме того, государство для привлечения средств создает льготные условия (ставка налогообложения, таможенные пошлины и др).

Застройщик обязан потратить инвестиционные средства целенаправленно. Требовать деньги назад или передачу объекта до регистрации собственности застройщиком без весомых оснований незаконно.

Различают инвестиционные вложения в виде денег, распределенных во времени (дисконтный поток), либо разовым платежом. Допускаются также инвестиции в материальной форме (оборудование, машины, стройматериалы и др.).

Немаловажный вопрос: в инвестиционном договоре распространены штрафные санкции для заказчика в денежной форме. В долевых договорах упоминания о санкциях со стороны застройщика стараются избегать.

• заказчик строит недвижимость, а дольщик обязан внести средства и принять готовый объект недвижимости. Никакой дополнительной прибыли не предусмотрено;
• по законодательству под объект долевого строительства в банке открывается отдельный счет. Этого не требуется для инвестиционных вложений.

В сети распространена информация, что регистрировать инвестиционный договор не нужно. Если планируется конечная реализация гражданам, ориентируйтесь на закон ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…». Нужно зарегистрировать документ до ввода здания в эксплуатацию.

Существенные положения, жилые дома и нежилые здания

Если объект строительства – жилой дом, вкладчик в дальнейшем может уступить собственность физическому лицу, которое затем регистрирует жилье. Хотя согласно ФЗ № 214 переуступка не допускается.

С другой стороны, Постановление ВАС РФ № 15510/12 утверждает, что люди могут требовать жилье именно на основе договора переуступки.

Чтобы не пришлось подсчитывать убытки, я рекомендую составить схему от начальных инвестиций до реализации конечному потребителю.

Для нежилых помещений таких запретов нет.

Условия соглашения

Инвестор и заказчик обсуждают подробности будущего проекта и выясняют абсолютно все аспекты будущей деятельности. Им необходимо прийти к соглашению, которое бы устраивало обе стороны.

Передача денег заказчику обязательно оформляется документально. Это способствует увеличению надежности сделки, ее правомерности и прозрачности. Документальное подтверждение уменьшает риск потери средств для инвестора и дает возможность урегулировать спорные вопросы, в том числе и в суде. Средства передаются в собственность или в управление, что не имеет существенного значения. Общий механизм подразумевает сам факт займа заказчиком у инвестора с любой формой последующего использования средств. Процесс передачи денег может происходить следующими способами:

1. После подписания договора инвестор сразу передает необходимую сумму оговоренным способом.
2. Средства поступают заказчику частями. Такой вариант приемлем для обеих сторон, если: Деньги заказчику нужны постепенно, в течение некоторого промежутка времени.
3. Доверие сторон друг к другу не на самом высоком уровне и инвестор хочет перестраховаться.

Полученные деньги заказчик вкладывает в проект и самостоятельно следит за всеми происходящими процессами, а также суммами затрат и прибыли. В определенную дату, о которой обе стороны договариваются заранее, заказчик возвращает инвестору его вознаграждение за вложение средств.

Проценты инвестор может получать двумя способами:

1. Фиксированной суммой. Результат инвестиционного проекта не влияет на сумму, которую получит инвестор – она представляет собой фиксированную и неизменную цифру. Выплаты должны совершаться точно в оговоренные даты. Небольшие поправки могут быть внесены только с согласия обоих сторон.
2. Часть от прибыли. Суммы таких выплат, как правило, приблизительны. При долгосрочных вложениях точную цифру назвать достаточно сложно. Стороны отталкиваются от средних значений ожидаемой доходности и устанавливают процент от фактически полученных денег. Многие инвесторы стараются избегать таких договоренностей, потому что возникает некоторая неопределенность. Заказчики, наоборот, привержены к заключению именно таких контрактов, потому что это дает возможность учитывать неожиданные изменения в макроэкономике, инфляцию и другие непредвиденные обстоятельства.

Способ выплаты вознаграждения оговаривается заранее и обязательно уточняется в договоре, во избежание любых недоразумений.

Получить деньги и не потерять бизнес: как подписать договор с инвестором

По теме: Рассылка Rusbase Young — 10 писем для начинающих предпринимателей Вы узнаете:

1. Как оформить отношения с инвестором на бумаге
2. Какие документы нужны для включения инвестора в свой бизнес
3. Что такое инвестиционный контракт
4. В чем особенности и подводные камни договора займа
5. Почему не стоит соглашаться на все условия

— Все говорят, что отношения необходимо оформить на бумаге. Как мне это сделать?

Юристы используют несколько моделей оформления отношений с инвесторами: включение инвестора в бизнес в качестве участника, заключение договора займа или заключение инвестиционного соглашения. Поэтому и ответ на вопрос, как составить договор, будет зависеть от выбранной модели.

Во всех случаях инвестор взамен что-то получает: при включении в бизнес это будет доля в компании и возможность принимать решения по вопросам вашего бизнеса, а также участвовать в распределении прибыли. При заключении инвестиционного соглашения «выгода» инвестора, очевидно, зависит от специфики вашего стартапа. Например, он может приобрести право пользоваться вашим сервисом, право арендовать построенное тобой здание или ту же самую долю в бизнесе.

Онлайн-галерея «Цифровые двойники». Угадай, что изображено на картинах.

К сожалению, если вы не инвестор, то находитесь в заведомо более слабой позиции — кто платит, тот и музыку заказывает. Но мы постараемся дать вам несколько полезных советов и инсайтов в тех областях переговоров, где вы можете на что-то повлиять.

— Хочется узнать подробнее про включение инвестора в бизнес. Какие документы нужны?

Как правило, это случай, когда у вас ОООшка. Уставный капитал увеличивают и в состав участников принимают нового человека — инвестора. Для этого необходимо определить размер его доли. Инвестор в таком случае пишет заявление о принятии его в состав участников с определенной долей. После этих процедур вносятся изменения в ЕГРЮЛ (единый государственный реестр юридических лиц) — отражается информация о новом размере уставного капитала и новом участнике.

Если ОООшки нет, то ее можно создать сразу вместе с инвестором.

— На первый взгляд все просто. Но инвестор же всегда вносит большие суммы. А размер уставного капитала моей компании, например, минимальный — 10 тыс. рублей. Получается, инвестор фактически заберет мой бизнес, если его доля будет 100 тыс. долларов?

Справедливый вопрос. Юристы на этот случай придумали такую конструкцию: инвестор вкладывает деньги не в уставный капитал, а в имущество организации. То есть вы принимаете инвестора в участники своей ОООшки, даете ему долю, скажем, 10% (сколько договоритесь), а потом вы примете решение о том, что инвестор осуществит вклад в имущество общества в размере 100 тыс. долларов. Но такая модель — редкая практика.

Чаще всего отношения строятся по модели «вхождение в бизнес + договор займа».

Корпоративный договор

Главное, на что необходимо обратить пристальное внимание, принимая инвестора в свой бизнес, это корпоративный договор. Это тот документ, который будет регулировать ваши с инвестором отношения практически по всем бизнес-вопросам:

• кто как будет голосовать на общем собрании участников и будет ли вообще у инвестора право управлять компанией и принимать решения;
• будет ли инвестор участвовать в распределении прибыли компании, в каком размере, и будут ли эти выплаты считаться, например, процентами по погашению займа или возвратом самого займа;
• будет ли у инвестора «свой» директор в вашей компании. Может, вы решите создать совет директоров — тогда как будут решаться вопросы назначения его членов, будет ли у инвестора там «свой» человек;
• будет ли у вас или инвестора право на опцион — право на выкуп доли, например, при достижении компанией определенных финансовых результатов или после выплаты инвестору дивидендов на определенную сумму;
• решите ли вы не распределять прибыль, предположим, первые три года, а полностью пускать ее на развитие компании;
• как будут решаться дедлоки. Дедлоками юристы называют ситуации, когда участники общества не могут договориться по каким-то вопросам управления компанией. Такая ситуация опасна тем, что разный взгляд двух бизнесменов на один и тот же вопрос может поставить крест на существовании бизнеса в принципе. Часто дедлоки решаются теми опционами, о которых мы говорили выше — кто-то один выкупает долю другого и становится хозяином компании, а потом самостоятельно принимает решения;
• как будут продаваться доли каждого из участников, будет ли у других участников преимущественное право купить продаваемую долю, будет ли у наследников право наследовать долю и войти в состав участников ОООшки;
• как инвестор будет выходить из бизнеса;
• какая будет установлена ответственность за нарушение условий корпоративного договора;
• есть ли у вас право учреждать еще одну компанию и делать в ней все то же самое, что вы делаете вместе с инвестором. Иногда инвесторы опасаются, что вы возьмете уже готовый проект, клиентскую базу, контракты и создадите свой параллельный бизнес, а этот — совместный с инвестором — потопите как конкурента. Поэтому инвестор может попросить закрепить этот момент в договоре.

Устав компании

Кроме корпоративного договора, при принятии инвестора в свои партнеры необходимо обратить внимание и на устав компании. В частности, необходимо строго разграничить полномочия общего собрания, совета директоров (если он вдруг будет создан), генерального директора. Кроме того, важно определить, какие вопросы на общем собрании будут приниматься единогласно, ⅔ или ¾ голосов или простым большинством. Связано это, опять же, с возможностью инвестора контролировать деятельность вашей компании, участвовать в принятии решений.

— Достаточно сложно. Много факторов надо учесть, о чем, уверен, практически никто не задумывается, когда вопрос стоит в срочном получении денег. А что с инвестиционным контрактом?

Это тоже один из способов оформления отношений с инвестором. Суть его заключается в том, что инвестор дает вам деньги на определенный проект. Предполагается, что эти деньги вы можете тратить только на этот проект.

Взамен инвестор получает что-либо — чаще всего это возможность использовать результат инвестиционного проекта, например, программное обеспечение.

Но никто не запрещает предусмотреть и возврат инвестиций. Например, прописать обязанность отдавать инвестору 50% прибыли по лицензионному договору.

— Понятно. А что с договором займа? Есть какие-то особенности, подводные камни?

• Во-первых, обсудите с инвестором, процентный или беспроцентный заем он вам дает. Пропишите это обязательно в договоре. Если в договоре ничего по этому вопросу не будет, считается, что заем — процентный. Процент будет равен ключевой ставке Банка России за соответствующие периоды, а начисляться проценты будут ежемесячно.
• Во-вторых, проверьте условия возврата займа в тексте договора. Будет ли это единовременный платеж или график погашения с периодическими (ежемесячными, ежеквартальными, ежегодными) платежами.
• В-третьих, обратите внимание на обеспечение. Редкий инвестор даст вам деньги и не попросит в залог, например, долю в компании или права на продукт, который вы разрабатываете. Это его страховка на случай, если вы не сможете вернуть ему деньги.

Кстати, есть и более сложная схема взаимоотношений с инвестором. Что-то среднее между вариантом, когда инвестор становится вашим партнером по бизнесу, и займом. В дополнение к договору займа вы заключаете еще и опцион на заключение в будущем договора купли-продажи доли. Инвестор получает право приобрести долю, за которую он уже как бы заплатил, когда компания достигнет определенных финансовых результатов.

В опционе необходимо указать все условия, на которых инвестор получит долю в вашем бизнесе. «Как-нибудь потом» договориться не получится. Такой вариант закрепления отношений с инвестором потребует дополнительных расходов на нотариуса, потому что обязательно нужно нотариальное удостоверение.

Эта схема популярна в США и получила название «конвертируемый заем». Суть в том, что в договоре займа есть несколько альтернативных способов возврата денег. Как правило, это непосредственный возврат денег, как при обычном займе, и передача доли в уже успешно развивающемся бизнесе. Выбор остается за инвестором.

Если ваш стартап показывает уверенный рост и финансово привлекателен для инвестора, скорее всего, он выберет долю. Тем более, что успешный проект может потенциально принести инвестору больше прибыли, чем простой возврат денег по договору займа. Если же проект оказался неприбыльным, инвестору будет интереснее получить «живые» деньги.

— Есть над чем подумать! Но ведь инвестор в ситуации финансирования в более сильной позиции. Не должен ли стартап просто соглашаться на все условия без попытки настоять на своем?

Безусловно, в этом есть доля правды. Но не стоит преуменьшать значение своей позиции. Рекомендуем тщательно анализировать все документы, которые вы подписываете с инвестором, и продумывать самые неблагоприятные варианты развития событий.

Особенно это касается прав на управление компанией. По большому счету, инвестору важно получить прибыль. А то, как вы это будете делать, его не должно волновать. Вам же, кроме денег, важен и сам проект, судьба компании и продукта. Поэтому настоять на своем в вопросе прав инвестора на управление компаний вполне реально.

Вдруг, увидев ваше неравнодушие, инвестор подумает, что вы серьезно настроены, болеете душой за проект — поэтому накинет еще один ноль к сумме инвестиций?

Обязательства

Договор инвестирования защищает интересы как заказчика, так и инвестора. Он определяет действия, которые должны выполнить обе стороны. Наиболее важные моменты, которые учитываются в типовом договоре, следующие:

Для заказчика

• Соблюдение сроков осуществления проекта
• Предоставление отчетов о финансовой деятельности и ходе проекта.
• Сдача результата проведенной деятельности.
• Предоставление всех необходимых документов.
• Привлечение специалистов или подрядчиков для осуществления проекта и заключения договора.
• Контроль допустимых расходов.
• Контроль всех действий, связанных с проектом.
• Возврат всех заемных денежных средств в установленный срок.

Для инвестора

• Передача оговоренной суммы денег без задержек и изменений.
• Проверка результатов инвестиционной деятельности и приемка проекта.
• Выплата вознаграждения.
• При необходимости, составление всех документов по завершению проекта – регистрация права собственности и постановка на учет в необходимых государственных структурах.

Отзывы клиентов

Отзыв клиентов Благодарим сотрудников ООО «Юридическое агентство Санкт-Петербурга»и в первую очередь Матвееву Яну Максимовну и Ермакова Андрея Валерьевича за высококвалифицированное и тщательное рассмотрение нашего вопроса и оперативное решение нашей жилищной проблемы.

Также Кутузову Дарью Валентивну за внимательное и доброжелательное отношение к посетителям.

Благодарность от Волкотруба Юрия Васильевича Огромное спасибо за качественную консультацию по интересующему меня вопросу. С наилучшими пожеланиями Степанову Денису Юрьевичу, консультировавшему меня.

Волкотруб Юрий Васильевич

Благодарность от Радхуан М.Р. Уважаемый Каваляускас Василий Анатольевич. Позвольте выразить искреннюю благодарность за оказанную квалифицированную юридическую помощь. Благодаря Вашему профессионализму удалось добиться решения в мою пользу. Желаю Вас дальнейшего процветания и профессионализма.

Радхуан М.Р. 08.06.2018 г.

Благодарность от Ремедовой А.Г. Выражаю благодарность Юридическому Агентству Санкт-Петербурга, а именно Степанову Денису Юрьевичу за оказанную помощь в решении моего вопроса, а также выражаю благодарность всему коллективу общества по защите прав потребителей за отзывчивость и приятное общение.

Ремедова А.Г. 17.08.2018 г.

Благодарность от Иванова Выражаю благодарность Василию Анатольевичу в правильной и грамотной юридической помощи в решении моего дела. Желаю Вам и всей Вашей компании процветания и успехов.

От всей души, В.В. Иванов. 10.05.2018г.

Отзыв Гизатуллиной Уважаемый руководитель!

Прошу выразить огромную благодарность юристу Кузнецовой Лидии Александровне за профессиональную консультацию в решении моей проблемы, за чуткое, внимательное отношение ко мне, как к клиенту, за грамотный подход к делу. Также хочу выразить искреннюю благодарность коллективу за доброжелательность, профессионализм. Желаю вам дальнейших успехов на юридическом поприще.

Благодарность от Антонова Аркадия Я, Антонов Аркадий Шанобич, обратился за помощью в Юридическое Агентство Санкт-Петербурга в связи с тем, что при заключении договора на лечение позвоночника с «Медстар», был фактически обманут в стоимости лечения и не только. В процессе оформления со мной договора на лечение мне никто не объяснил, что лечение будет проходить с привлечением кредитных средств, все время менялась сумма лечения.

На мои просьбы предоставить мне более длительное время на ознакомление процедур и консультаций по их прайсу мне отказали. То есть фактически происходило давление на клиента. Дома, когда я внимательно прочитал весь документ, я понял, что фактически меня обманули на деньги и сроки лечения.

30.10.2018 г. я обратился за юридической помощью в Юридическое Агентство Санкт-Петербурга на предмет расторжения договора на лечение в «Медстар» и расторжения договора на кредит от Альфа-Банка. Мое дело вел Степанов Денис Юрьевич, все вопросы решались очень быстро и меня обо всех ситуациях информировали. Хочу поблагодарить Степанова Д.Ю. и всех юристов, которые работают в данном агентстве.

Благодарность от Киккас В.П. Киккас В.П. благодарна Юридическому Агентству Санкт-Петербурга за понимание ситуации и своевременную помощь в моей ситуации, казалось бы, безнадежной, лично Степанову Денису Юрьевичу, надеюсь и впредь на сотрудничество.

Киккас В.П. 08.11.2018г.

Благодарность от Гордеевой Е.С. Выражаю особую благодарность Сергею Вячеславовичу за высококомпетентную и детальную консультацию по вопросу о трудовом договоре.

Доктор филологических наук, Гордеева Е.С. 01.12.2018 г.

Благодарность от Болотина В.С. Благодарю Павлюченко Александра Викторовича за проделанную работу, проведённую в рамках расследования по административному делу. Отдельно благодарен за то, что практически все мероприятия в рамках дела были проведены Александром лично, без моего вовлечения, что позволило существенно сэкономить мое время. Также хочу отметить эффективность, с которой была выполнена работа. Хочу пожелать Александру дальнейших успехов в профессиональной деятельности и успешного завершения всех текущих и последующих дел, восстанавливая справедливость в отношении своих клиентов.

Болотин В.С., 12.02.2017 г.

Важные моменты

Все формулировки и пункты, которые содержит инвестиционный договор, очень важны и могут повлиять на итог разрешения спорных вопросов. Составить правильный договор могут квалифицированные юристы, к которым следует обратиться при возникновении малейших сомнений.

Лучше потратить больше времени на составление и изучение документа, чем потом стать жертвой мошенников или собственной неосведомленности. Юристу нужно показать предварительно составленный договор и объяснить на словах чего вы на самом деле хотите. Тогда специалист сможет подсказать неточности и двусмысленные пункты в документе, а также предложит правильный вариант написания. Кроме того, юрист проверит документ на соответствие последним нормам законодательства, что может сделать не каждый бизнесмен.

Обязательно обратите внимание на наличие в договоре следующих моментов:

• Наименование документа.
• Дата и время заключения.
• Данные сторон.
• Индивидуальная информация о проекте – цель, сроки, суммы.
• Права обеих сторон.
• Обязанности обеих сторон.

Похожие статьи:

• что такое инвестиционные риски –

Цена проекта

Инвестиционный договор обязательно устанавливает цену проекта. Для инвестора она означает полную сумму необходимых вложений, в которую включены все расходы на стоимость материалов, вознаграждения, услуги специалистов, допустимые риски, техническое оснащение и другие траты.

Цена проекта представляет собой приблизительную сумму или допустимый диапазон необходимых вложений. Для подсчета точных цифр используют небольшие поправки или индексы, которые учитывают возможные изменения цен на материалы или услуги.

При нарушении сроков осуществления проекта его цена может меняться. В таком случае, стоимость корректируется в интересах стороны, которая понесла убыток.

Судебные решения

Неустойка от застройщика Дальпитерстрой
Как отсудить неустойку у застройщика

Застройщик вернул дольщику деньги

План квартиры не соответствует договору

Серые схемы продаж в новостройках

Нарушение сроков сдачи дома застройщиком

Советы инвестору

Инвестор несет значительно больший риск. При неблагоприятном результате завершения проекта именно он не получит обратно своих средств, при этом заказчик, в большинстве случаев, просто ограничится моральными переживаниями. Такое окончание проекта обязательно стоит рассматривать при написании договора и заранее обезопасить себя, включив в договор соответствующий пункт о выплате неустойки.

Для минимизации возможных потерь и неудачного исхода инвестиционной деятельности, инвестору следует:

• Узнать подробности юридической жизни другой стороны – репутация фирмы, кредитная история.
• Лично убедиться в наличии всех правоустанавливающих документов: на землю, оборудование и другое.
• Проверить наличие разрешения на проведение соответствующих работ или лицензии на определенный вид деятельности. Обратить внимание на срок годности таких документов и сверить их с действующим законодательством.
• При наличии аналогичных партнеров-инвесторов изучить их права и обязательства перед интересующей компанией.

Признаки инвестиционного договора

В российском законодательстве нет четкого определения термина «инвестиционный договор». Также нигде не регламентированы субъекты, которые могут заключать такой вид договора и объекты, которые могут быть в нем указаны. Юристы считают, что договор инвестирования отличается от других соглашений наличием экономического содержания документа и формулировки получения дохода как цели совместной деятельности. Признаками договора инвестиционного характера можно назвать:

• Долгосрочное сотрудничество между сторонами.
• Взаимная выгода – инвестирование денег в обмен на доход, недвижимость или другой результат проекта.
• Основание соглашения – коммерческое предложение, проектная документация.
• Присутствует коммерческий интерес.

Порядок оплаты по инвестиционному договору

Одним из условий инвестиционного договора является так сказать порядок оплаты, хотя лучше сказать: «порядок перечисления денежных средств инвестором» или «порядок инвестирования».

Указанный порядок должен предусматривать внесения денег инвестором или несколькими инвесторами, либо это единоразовый платеж, либо это какие-то несколько платежей по периодам, либо это конкретный порядок финансирования с учетом действий заказчика, например, при строительстве.

Кроме того, договор может содержать условие о получении прибыли от участия в инвестиционном договоре, либо может быть прописан порядок распределения прибыли.

Этапы реализации

Мы выяснили основные моменты, с учетом которых должен быть составлен инвестиционный договор. Далее следуют этапы его реализации.

1. Первый – подготовка. Здесь осуществляются все действия, необходимые для проведения финансовых расчетов. Заказчик готовит экономическое обоснование необходимой суммы, показывает проектную документацию, готовит техническую базу. На этом этапе заказчик предоставляет совокупную информацию по будущему проекту, при этом все цифры и перечень работ или необходимых услуг может быть приблизительным. Часто такая совокупная информация предоставляется в виде бизнес-плана, где отображается необходимость некоторых затрат и преимущества реализации проекта.
2. Второй – непосредственно реализация. На этом этапе все соглашения достигнуты и условия оговорены. Инвестор передает заказчику деньги, и проект запускается в работу. Стороны заключают договор, и заказчик привлекает всех необходимых подрядчиков и специалистов.
3. Третий – эксплуатационный. В реализованный проект могут добавляться небольшие корректировки – снабжение дополнительными ресурсами, решение возникших проблем на объекте.

Завершается реализация проекта приемкой объекта инвестором. Это должно подтверждаться соответствующими документами, например, актом приема-передачи. После этого инвестор оформляет все последующие документы на свое имя.

В сфере чистых финансовых инвестиций, например передачи денег в управление для торговли на фондовом рынке, результатом инвестирования становится выплата прибыли обеим сторонам, в соответствии с условиями составленного ранее договора. О том, что все условия договора были выполнены и стороны не имеют претензий, также составляются необходимые документы.

При желании, инвестиционный договор о сотрудничестве можно продлить, оформив дополнительное соглашение. Условия продления сотрудничества могут отличаться от установленных ранее. Все поправки и изменения обязательно указываются в дополнительном соглашении.

Договор инвестирования строительства

г. Москва «___» _________201_ года.

Открытое акционерное общество «_____________________________», (сокращённое наименование ОАО – «_______»), в дальнейшем именуемое, «ЗАКАЗЧИК-ЗАСТРОЙЩИК», в лице генерального директора _______________, действующего на основании Устава, с одной стороны и _____________________________, __________ года рождения, ИНН – __________, паспорт ________________, выданный _________г., ОВД _____________ именуемый в дальнейшем «ИНВЕСТОР», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор инвестирования (далее – «Договор») о нижеследующем:

1. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ 1.1. Инвестиции — собственные, заемные и/или привлеченные денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, вкладываемые Инвестором с целью получения прибыли. В соответствии с настоящим договором инвестиции являются средствами целевого финансирования (абзац 10 подп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ). 1.2.

Инвестиционная деятельность — вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и реализации проекта. 1.3.

Проект — необходимая проектная документация, разработанная в соответствии с законодательством РФ и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание организационно-технических мероприятий по созданию инвестиционного объекта с использованием инвестиций в форме проведения работ. 1.4.

Результат инвестиционной деятельности — торговый центр, создаваемый по адресу: __________________, строительство которого будет осуществляться в соответствии с проектом. 1.5. Подрядчики — физические и юридические лица, которые выполняют проектные и строительные работы по договорам строительного подряда, заключаемым с Заказчиком-Застройщиком. 1.6.

Работы — весь объем практических работ по строительству результата инвестиционной деятельности, подлежащий выполнению Заказчиком-Застройщиком в соответствии с условиями настоящего договора. 1.7.

Земельный участок — участок общей площадью ______ кв. м, кадастровый N ____, находящийся по адресу: ________________, предоставленный Заказчику-Застройщику в аренду для создания результата инвестиционной деятельности на основании ______________ (указать реквизиты распорядительного документа) на период разработки исходно-разрешительной, проектной документации и строительства результата инвестиционной деятельности. 1.8. Проектная документация — исходно-разрешительная, техническая документация, технические условия и паспорта на материалы, оборудование, конструкции и комплектующие изделия, смета, а также иная документация, прямо не упомянутая выше, но необходимая для выполнения работ и технической эксплуатации результата инвестиционной деятельности. 1.9. Общая площадь результата инвестиционной деятельности — сумма площадей (полезных, общего пользования, инженерного назначения) всех этажей (в том числе технического, подвального и чердачного), измеряемая по внутренним поверхностям стен и встроенно-пристроенных помещений.

2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА 2.1. По настоящему договору Инвестор передает Заказчику денежные средства в сумме, установленной настоящим договором, для осуществления проекта по созданию результата инвестиционной деятельности на земельном участке.

По завершении инвестиционного проекта, сдачи объекта в эксплуатацию, его государственной регистрации и при условии выполнения Инвестором обязательств по внесению инвестиций Заказчик-Застройщик передает Инвестору результат инвестиционной деятельности по договору __________ (мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества). 2.2. Инвестиции, полученные от Инвестора, будут направляться на создание результата инвестиционной деятельности, выполнение всех необходимых работ и иных действий, требуемых для осуществления проекта, и контроль за выполнением работ.

3. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ МЕЖДУ СТОРОНАМИ 3.1. Предварительный размер инвестиций по настоящему договору инвестирования определен Сторонами в размере ___________________ рублей. 3.2. Инвестиции направляются Инвестором Заказчику-Застройщику по частям. Конкретный размер и срок перечисления очередной суммы согласуются Сторонами в ______________. 3.3.

Инвестиции, предоставляемые Инвестором для выполнения проекта, рассматриваются Сторонами как средства целевого финансирования, направляемые исключительно на выполнение проекта. 3.4. За выполнение Заказчиком-Застройщиком своих обязанностей (услуг) по настоящему договору Инвестор дополнительно к инвестициям, указанным в настоящем разделе, ежемесячно до _______ числа месяца перечисляет Заказчику-Застройщику денежные средства в размере _________________ рублей, в том числе НДС — ____% — __________ рублей. Оплата за выполнение услуг Заказчиком-Застройщиком входит в сметную стоимость результата инвестиционной деятельности.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН 4.1. Инвестор обязан: 4.1.1. Осуществить финансирование по настоящему договору в полном объеме и в порядке, установленном настоящим договором, в том числе оплату услуг Заказчика-Застройщика. 4.1.2.

В _______ — дневный срок после подписания настоящего договора инвестирования передать Заказчику-Застройщику утвержденный Инвестором проект в составе: ____________________________. 4.1.3.

При необходимости принять участие в согласовании с уполномоченными государственными органами, утверждении и получении разрешительной и иной документации, необходимой для осуществления работ в соответствии с договором инвестирования. 4.1.4.

Назначить представителей для работы государственной комиссии по приемке завершенного строительством результата инвестиционной деятельности. 4.1.5. Осуществить со своей стороны приемку результата инвестиционной деятельности по настоящему договору путем подписания акта приема-передачи. 4.1.6.

С момента передачи результата инвестиционной деятельности возложить на себя бремя его содержания, в том числе риск случайной гибели, а также нести другие обязанности, предусмотренные действующим законодательством РФ. 4.1.7. Выполнить надлежащим образом иные свои обязательства, предусмотренные договором инвестирования. 4.2. Инвестор имеет право: 4.2.1.

Осуществлять контроль за соответствием объема и качества выполняемых Подрядчиком работ по созданию результата инвестиционной деятельности. При осуществлении контроля за ходом выполнения работ Инвестор или его уполномоченное лицо должен перемещаться по строительной площадке в сопровождении уполномоченного представителя Заказчика-Застройщика, строго соблюдая при этом правила техники безопасности.

4.2.2. Проверять в любое время ход и качество работ, соответствие используемых материалов, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности. 4.2.3.

С согласия Заказчика-Застройщика передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу при условии принятия последним обязанностей, условий и обязательств по настоящему договору. Частичная и/или полная передача прав и обязанностей оформляется соответствующим договором. 4.3. Заказчик-Застройщик обязан: 4.3.1. Используя внесенные Инвестором инвестиции обеспечить осуществление проекта, в том числе: — обеспечить подготовку строительной площадки; — организовать производство работ Подрядчиками, обеспечить строительство материалами и оборудованием; — обеспечить надлежащее выполнение Подрядчиками необходимых строительно-монтажных работ;

Весь образец договора инвестирования строительства в прикрепленном файле.

Ключевые моменты

Каким бы выгодным вам не казалось будущее вложение средств, лучше не торопиться и следовать основным правилам:

1. Не верьте словам – требуйте документы. Это касается как документов физического или юридического лица, с которым вы составляете договор инвестирования, так и ваших взаимных обязательств. Все должно быть задокументировано.
2. Консультируйтесь со специалистами. Привлекайте юристов для изучения составленного договора и правильной формулировки тех аспектов, которые вы хотите в него включить. Полезными также могут официальные организации, способные помочь проверить репутацию или кредитную историю интересующего субъекта.
3. Учитывайте детали. Важно абсолютно все – от сроков и стоимости до решения проблемных ситуаций, которых может и не быть. Все моменты должны быть измеряемы и доказуемы, никаких абстрактных или спорных формулировок. Используйте даты, цифры, сравнительные соотношения.
4. Включайте в инвестиционный договор пункты о различных результатах окончания проекта. Опишите условия, на которых вы расстанетесь с заказчиком в случае успеха и в случае негативного исхода. Классификация инвестиционных договоров и их правильная структура законодательством не предусмотрены. Единственное, что дает сторонам право контролировать действия друг друга – это пункты договора. Чем больше требований будет написано – тем лучше.
5. Защита законодательством. Вы можете обезопасить себя от купленных судей или несправедливого разрешения спора, если дело будет рассматривать суд зарубежных стран. Этот момент можно указать в договоре. За границей договор инвестирования рассматривается на основании закона, а не «по знакомству».
6. Правильная структура финансирования. Определитесь с бонусом, который вы получите – это будут только денежные средства или же доля в компании. Свои преимущества и недостатки есть в каждом варианте.

Инвестиционный договор – не просто письменное оформление договоренностей. Это документ, регламентирующий границы прав и требования к обязанностям двух партнеров. Инвестиционный договор должен быть составлен после тщательного изучения всех документов и информации, имеющих отношение к делу. Только четкая формулировка прав и обязанностей может привести к успешному результату и качественному процессу исполнения.

Особенности инвестиционного договора по ГК РФ

Если обратиться к ГК РФ, вижу некоторые особенности соглашения:

1. Все действия, происходящие между инвестором и заказчиком, должны быть задокументированы.
2. Все полученные деньги должны быть вложены в оговоренный в документах проект, запрещено использовать их не по назначению, а также для личных нужд.
3. Соглашение, оформленное в устной форме, не имеет юридической силы в случае судебного разбирательства.
4. Каждая сторона самостоятельно формирует налоговую отчетность, учитывая свою процентную ставку.
5. Прибыль выплачивается по договоренности – процент от полученной заказчиком суммы или прописанный фиксированный размер.
6. Инвестиционные деньги могут передаваться частями по мере реализации контракта или сразу.

Виды соглашения

Существует два вида соглашения:

1. Договор инвестиционного товарищества. Сумма вносится полностью.
2. Документ, по которому инвестирование разрешается отдельными взносами. Заключается, если заказчик не требует единовременно всей оплаты, между сторонами нет доверия и если на момент подписания бумаги у инвестора нет полной суммы.

Особняком стоит договор страхования жизни. Страхуется жизнь инвестора, но размер компенсации формируется от средств, вложенных в проекты.

Необходимые документы

Для оформления договора инвестирования необходимо предоставить следующий пакет документов:

• для юридического лица – регистрационные данные;
• для физического – удостоверение личности;
• доверенность, если в сделке участвует человек от имени инвестора или заказчика;
• бизнес-проект, требующий финансовых вложений;
• акт приема денег.

Существенные условия

Основное – это предмет договора инвестирования. Остальные считаются второстепенными, однако не рекомендую ими пренебрегать, поэтому отражайте их в тексте документа.

Стороны соглашения

Заказчик – человек, преимущественно руководитель компании, который ведет проект. Он отчитывается за то, куда и с какой целью были направлены выделенные на инвестирование деньги.

Инвестор – физическое или юридическое лицо, вкладывающее собственные средства в финансирование проекта. Основная цель – приумножение капитала.

Между юридическими лицами

Договор между юридическими лицами – это процесс, при котором одна компания передает другой деньги, чтобы она инвестировала их в производство, а вторая получила прибыль.

Необходимо учитывать форму налогообложения каждой организации.

Между физическими лицами

Документ, подтверждающий инвестирование, может заключаться между физическими лицами. Например, один гражданин желает передать деньги другому, обладающему необходимыми навыками, для торговли финансовыми инструментами.

В случае получения прибыли она облагается налогом.

Между физическим и юридическим лицом

Договоренность компании с инвестором – гражданским лицом – встречается на практике наиболее часто. Физическое лицо передает деньги организации на развитие бизнеса, взамен юридическое лицо выплачивает определенный процент от прибыли.

По сути, выигрывают обе стороны. Однако физическое лицо некоторым образом рискует. Если бизнес ненадежен, гражданин может потерять все деньги, так как вклад не застрахован.

В строительной сфере может встречаться соинвестирование. Компания оформляет с физическим лицом договор, однако последний привлекает третьего участника. Соинвестор вкладывает деньги в возведение объекта, а после его завершения имеет право на часть, которой обладает сам инвестор.

Как выглядит акт передачи

Во что можно инвестировать

Основное, во что целесообразно инвестировать – компании, занимающиеся IT-технологиями и строительством. Для каждой сферы необходим анализ.

Вложения в бизнес IT-технологий окупят себя, если правильно определить тенденцию рынка на несколько лет. Немаловажную роль играет выбор заказчика, способного правильно реализовать полученные деньги.

Строительство – это всегда надежное вложение. Основное в рассматриваемом инвестировании – компания-застройщик, ее репутация и район, где возводится объект.

Образец заполнения

Договор инвестирования должен содержать следующее:

• название, реквизиты;
• предмет рассматриваемого документа и условия (срок, сумма);
• нюансы, имеющие значение для сторон.

В нижней части документа о привлечении инвестиций ставятся печати, дата и подписи сторон.

Срок действия

В договоре должна быть указана дата или событие, когда оканчивается его срок действия.

По правилам оформления, если никаких указаний на дату или событие нет, принимают предельное значение, закрепленное на законодательном уровне, – 15 лет.

Источник: modulrb.ru