Договор на бронирование квартиры в новостройке подводные камни

Можно выделить следующие риски, возникающие при договоре бронирования квартиры с застройщиком. Читайте подробнее.

Договор на бронирование квартиры в новостройке подводные камни

Бронирование квартир в новостройках от застройщика — процедура необязательная. И часто кажется, что это просто попытка застройщика заработать больше. На самом деле, бронь квартиры может существенно облегчить жизнь покупателю.

Например, вы выбрали квартиру, которая идеально подходит по всем параметрам и цене. Но для заключения сделки нужно оформить ипотеку . Или просто собрать документы и деньги. На всё это обычно требуется от пары дней до двух недель. И за это время выбранная квартира легко может «уйти» к другому покупателю или подорожать. Чтобы этого не произошло, застройщики предлагают заключить соглашение о бронировании квартиры.

Как забронировать квартиру, какие есть риски при заключении договора и как их избежать — рассказываем в нашей статье.

Договор бронирования квартиры: что это

Для начала разберёмся, что значит «квартира забронирована в новостройке». Это договорённость между продавцом, застройщиком (или его официальным представителем) и покупателем — о том, что конкретный объект недвижимости на время до подписания основного договора закреплён за покупателем. Пока действует бронь, квартира снимается с продажи, а её цена остаётся неизменной.

Однако важно понимать, что статья №214-ФЗ не обязывает подписывать соглашение о бронировании квартиры. По сути, это дополнительная опция, а значит и настаивать на ней застройщик не имеет права. С юридической точки зрения отсутствие брони никак не влияет на отношения покупателя и продавца. Документ просто закрепляет намерения сторон совершить сделку и указывает период, когда сделка произойдёт.

В отличие от ДКП и ДДУ, договор бронирования не подлежит государственной регистрации, а его действие регулируется не №214-ФЗ, а Гражданским кодексом.

Однако и здесь есть свои нюансы, которые зависят от формулировок.

Продавец поставил бронь квартиры в новостройке на срок в две недели. При этом в договоре присутствовала фраза: «стороны обязуются заключить основной договор в течение 14 дней» .

Спустя некоторое время покупатель нашёл более привлекательный вариант и решил отказаться от покупки. В этом случае застройщик имеет полное право не возвращать полученный залог или удержать его часть. Какую именно — должно быть прописано в договоре.

То же относится и к продавцу: когда есть такая фраза в договоре, он уже не сможет без последствий отказать в совершении сделки. И в этом случае решать проблему, скорее всего, придётся через суд. Особенно если в договоре не указан размер штрафа за отказ от выполнения обязательств по договору.

Если же в документе есть фраза «стороны намереваются совершить сделку» (обратите внимание на слово «намереваются»), то отказ любой из сторон не будет считаться невыполнением обязательств.

Зачем и кому нужен договор бронирования квартиры?

Наиболее востребованные форматы квартир — небольшие по площади, с хорошими видовыми характеристиками и инсоляцией. Они раскупаются в первую очередь. И если потенциальный покупатель сегодня нашёл подходящий вариант, но не может оформить сделку сразу, то не факт, что завтра эта недвижимость останется в продаже.

Также может измениться и стоимость жилья: индексация цен происходит регулярно, а акции заканчиваются.

Бронирование квартиры в новостройке чаще всего требуется в следующих случаях:

● Иногородним покупателям, которым нужно время на дорогу до офиса продавца.

● «Ипотечникам», пока банк рассматривает заявку на кредит.

● Участникам различных госпрограмм и тем, кто планирует вложить в покупку средства материнского капитала, — на время оформления документов.

● Приобретающим жильё по программе трейд-ин.

Отдельной строкой стоит так называемое «предварительное бронирование». Это случай, когда компания-застройщик только планирует вывести на рынок новый объект, уже анонсировала его, но не может открыть официальные продажи — у неё пока нет полного пакета необходимой документации.

При этом сам объект уже может вызывать большой интерес у покупателей: например, находится в очень удачной локации, где других новостроек нет и не предвидится. Чтобы гарантированно успеть после официального старта продаж, застройщик предлагает произвести предварительное бронирование.

Как забронировать квартиру

Чтобы забронировать квартиру в новостройке, нужно обратиться к менеджеру по продажам или в агентство недвижимости. Нередко эта процедура предлагается в онлайн-формате. Важно понимать, на какой срок потребуется бронь: от этого будут зависеть условия договора и его стоимость.

Перед тем, как поставить бронь на квартиру, нужно изучить документацию застройщика и убедиться в наличии следующих документов:

● Свидетельства о регистрации.

● Правоустанавливающих документов на земельный участок: свидетельства о регистрации права собственности или действующего договор аренды.

● Лицензии и разрешения на строительство.

Отказ от предоставления таких документов — прямое нарушение №214-ФЗ. Отсутствие одного или нескольких документов — повод отказаться от бронирования и дальнейшей покупки.

Если все документы соответствуют требованиям законодательства, то можно подписывать договор. Но обязательно ознакомьтесь со всеми его условиями! Особенно важны три пункта: оплата, возможность расторжения договора и возврат денежных средств.

Основные положения договора

Договор бронирования квартиры в новостройке — это не обязательный документ, поэтому единого образца у него нет. Каждая компания вправе вносить в него свои детали. Ключевые пункты, которые должны быть в нём отражены — это:

● Адрес объекта недвижимости.

● Параметры квартиры: количество комнат, метраж, проектный номер, расположение в доме: этаж, секция, корпус.

● Фиксированная стоимость квадратного метра или жилья целиком на срок действия договора бронирования.

● Срок действия брони.

● Размер предоплаты, условия её возврата.

● Ответственность сторон за неисполнение условий договора: возможные штрафы и неустойки.

● Условия расторжения договора до истечения срока его действия.

● Сведения о сторонах, заключающих договор: реквизиты организации и паспортные данные потенциального покупателя.

Важно: сотрудник компании-застройщика или агентства недвижимости должен иметь доверенность на право подписания договора. Договор заключают в простой письменной форме в двух экземплярах и не регистрируют в государственных органах.

Сроки действия и стоимость брони в новостройке

Сроки действия договора бронирования обычно варьируются от нескольких дней до двух недель. Иногда возможно оформление бронирования и на более длительный срок. Сколько стоит бронь квартиры в новостройке, зависит от срока её действия.

• Краткосрочный: не более недели.

На краткий срок письменный договор обычно не заключается. Стороны ограничиваются устными договорённостями, а плата за бронирование не взимается. Этот вариант для тех, кто выбрал квартиру, но хочет рассмотреть и другие варианты или посоветоваться с семьёй. Отсрочка может потребоваться также на время сбора документов и средств.

• Среднесрочный: до двух недель.

Вариант для ипотечных покупателей. Этого времени обычно хватает, чтобы подать заявку на кредит и получить одобрение или отказ. Плату обычно тоже не взимают или вносят небольшой депозит, который учитывают при подписании основного договора или возвращают в случае неодобрения ипотеки. Среднесрочный договор подходит и для иногородних покупателей, которым нужно время, чтобы собрать документы и приехать для подписания основного договора.

• Долгосрочный: от месяца до полугода.

Это вариант для тех, кто приобретает жильё по программе трейд-ин. Предоплата тут выше: часто она может составлять 1,5–5% от стоимости квартиры. Но если сделка состоится, эту сумму учтут при дальнейших расчётах. А если нет, то застройщик может удержать часть денег в качестве неустойки. Этот пункт должен быть отражён в договоре, который нужно внимательно изучить и уделить особое внимание разделу финансовых отношений.

Оплата за бронь квартиры в новостройке — это обеспечительный платёж, который, по сути, является депозитом. При бронировании квартир в новостройках от застройщика стоимость договора обычно входит в цену квартиры. Если договор заключается с третьими лицами, например, агентством недвижимости, то он может быть частью оплаты услуг посредника.

Условия расторжения, возврат средств

В договоре прописывается срок его действия. Также в документе должны быть указаны условия досрочного расторжения, возврата депозита и возможные штрафные санкции за неисполнение обязательств. Обычно под санкциями подразумевается невозврат обеспечительного платежа, если покупатель просто передумал совершать сделку.

Для досрочного расторжения договора необходимо направить извещение о намерении в письменном виде. Отказ и нежелание возврата депозита можно оспорить в суде, если в договоре не было прописано, что средства не возвращаются.

Вернуть деньги будет практически невозможно, если в договоре они обозначены как оплата услуги по бронированию квартиры. Сложности с возвратом возникнут и в том случае, если договор предусматривает штрафные санкции за односторонний отказ от исполнения пунктов договора, в частности — за досрочное его расторжение и отказ от совершения сделки.

Важно помнить, что бронирование квартиры в новостройке — это не обязательная процедура и договор не подлежит регистрации в Росреестре. Поэтому возможен вариант, когда недобросовестный продавец заключит договор сразу с несколькими покупателями и обладателем квартиры станет тот, кто первый внесёт её стоимость. Отделы продаж девелоперских компаний обычно так не поступают — репутация дороже. А выбирая посредническую фирму, следует внимательно изучить информацию о ней и узнать, является ли она официальным представителем застройщика.

Если срок действия договора истёк, а сделка не была совершена, например, из-за неодобрения ипотеки покупателю, то бронь снимается, а квартира снова выставляется в продажу.

Бронирование квартиры в новостройке — гарантия того, что выбранное жильё достанется именно вам, причём по той цене, которая была согласована при подписании. И если вам действительно нужно время для подготовки к сделке, то отказываться от такого соглашения не стоит. Главное — внимательно изучить все пункты договора, особенно финансовые обязательства сторон.

Важные пункты договора бронирования квартиры в новостройке . Адрес дома, максимально полные и точные характеристики квартиры (проектный номер, этаж, количество комнат, общая и жилая площадь и т. д.) Полная стоимость объекта и способы расчета за него Срок бронирования квартиры Размер предварительного платежа и условия его возврата Ответственность сторон за несоблюдение.

Права застройщика в отношении клиента

Я являюсь застройщиком. Пользуюсь ли я правом оформить с будущим клиентом платный договор бронирования? Чем меня ограничивает и ограничивает ли Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»?

Если денежные средства привлекались лицом, не имеющим на это права, или с нарушением установленного порядка их привлечения, то по требованию дольщика сделка может быть признана недействительной. От этого лица можно потребовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов и возмещения сверх суммы указанных процентов причиненных убытков (ч. 2, 2.1 ст. 1, ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ); п. 7 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.).

Застройщики вправе привлекать денежные средства граждан только на основании договора участия в долевом строительстве, жилищных сертификатов и участия в жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах (ч. 2 ст. 1 Закона № 214-ФЗ).

Тем не менее на практике заключаются договоры бронирования квартиры, что часто приводит к судебным тяжбам. Бронирование квартиры осуществляется в рамках конструкции опционного договора, по которому предоставляется право на получение исполнения в виде имущества (ст. 429.3 ГК РФ), а именно предоставление застройщиком клиенту посредством безотзывной оферты безусловного права заключить договор на условиях, предусмотренных опционом, с выплатой за это вознаграждения (опционной премии).

Моментом исполнения застройщиком своего обязательства по бронированию квартиры следует считать дату заключения основной сделки, которая указана в таком договоре. Если такая основная сделка, до заключения которой предоставлялась услуга по бронированию квартиры, между сторонами была заключена, то компания считается выполнившей свое обязательство перед клиентом по бронированию квартиры, что означает правомерность получения вознаграждения за фактически оказанную услугу. Застройщик также считается выполнившим свои обязательства перед потребителем и в случае, когда основная сделка по приобретению объекта не была заключена по причине того, что потребитель сам отказался от нее (апелляционное определение Московского городского суда от 08.07.2014 № 33-27498/14).

В договоре бронирования свое вознаграждение застройщик указывает в качестве платы за резервирование объекта для клиента на оговоренный срок. Выполнение компанией своего обязательства дает ей право на получение вознаграждения в полном объеме, что исключает возможность для клиента истребования внесенной суммы оплаты обратно, кроме случая, когда при отсутствии своей вины клиент так и не получил забронированную квартиру (апелляционное определение Московского городского суда от 04.08.2015 № 33-26743/2015).

Договор бронирования не является договором долевого участия, а лишь выражает намерение сторон заключить такой договор. Таким образом, по тексту «основной договор» – договор долевого участия, а договор бронирования для застройщика предполагает две обязанности: забронировать квартиру и никому ее не отдавать, и заключить в будущем «основной договор». Обязанности физического лица из договора бронирования – оплатить бронь.

Можно выделить следующие риски, возникающие при договоре бронирования квартиры с застройщиком.

1. Договор бронирования, по сути, является предварительным и закрепляет лишь намерение сторон в будущем заключить договор участия в долевом строительстве.

2. Договор бронирования не подлежит государственной регистрации, соответственно возможен риск двойных продаж.

3. Из предыдущего пункта следует, что при отсутствии зарегистрированного договора не возникает специальных прав, предусмотренных Законом № 214-ФЗ.

Тем не менее судебная практика выработала определенный механизм защиты дольщика от недобросовестного поведения застройщика. Согласно письму Верховного Суда РФ от 30.01.2013 № 7-ВС-368/13 действие Закона № 214-ФЗ распространяется также на совершенные с 1 апреля 2005 г. сделки по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключения предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Для этого заключается договор бронирования . Этот договор закрепляет квартиру за клиентом на 5-10 дней, иногда на 2 недели. За это время человек успевает подать заявку на ипотеку в несколько банков, получить одобрение и выбрать самый подходящий по условиям вариант кредитных условий. Читайте т. … Может, он по дороге в банк увидел другую новостройку и захотел купить квартиру в ней. Или его внезапно уволили с работы, и ему теперь не до ипотеки. Или банк не одобрил ипотеку. Процент людей, которые забронировали квартиру , а в последний момент передумали, небольшой, но он есть. Договор бронирования : подводные камни при покупке квартиры в новостройке .

Заключение договора бронирования квартиры

Подборка наиболее важных документов по запросу Заключение договора бронирования квартиры (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Заключение договора бронирования квартиры

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 15.02.2022 N 88-3599/2022
Категория: Споры в сфере защиты прав потребителей.
Требования стороны: 1) О расторжении договора на подбор и резервирование объектов недвижимости; 2) О взыскании денежных средств (в т.ч. возврат уплаченных средств).
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчик не оказал истцу услуги, определенные договором, что услуга бронирования квартиры была навязана истцу, без заключения договора бронирования квартиры она была лишена возможности заключить договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
Решение: Отказано.
Процессуальные вопросы: О возмещении расходов по уплате госпошлины — отказано. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции и согласившийся с ним суд апелляционной инстанции исходили из того, что ответчиком надлежащим образом исполнены принятые им обязательства по договору на подбор и резервирование/бронирование объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. Достижение поставленной цели подтверждается заключенным договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Факт исполнения ответчиком своих обязательств подтвержден подписанным между сторонами актом об исполнении обязательств по договору бронирования квартиры. Довод истца о том, что услуга бронирования квартиры была навязана истцу, без заключения договора бронирования квартиры она была лишена возможности заключить договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома судами признаны несостоятельными, поскольку соответствующими доказательствами, вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ, не подтверждены.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Апелляционное определение Московского городского суда от 08.09.2021 по делу N 33-36354/2021
Категория спора: Возмездное оказание услуг.
Требования заказчика: 1) О взыскании денежных средств; 2) О расторжении договора.
Обстоятельства: Истец ссылается на неоказание ответчиком услуг по договору.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано.
Процессуальные вопросы: О возмещении расходов по уплате государственной пошлины — отказано. Доводы истца о том, что услуга бронирования квартиры была навязана истцу, без заключения договора бронирования квартиры истец была лишена возможности заключить договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома обоснованно судом признаны несостоятельными, поскольку соответствующими доказательствами, вопреки требованиям ст. 56 Гражданского процессуального кодекс Российской Федерации, не подтверждены.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Заключение договора бронирования квартиры

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Договор бронирования. Судебная практика
(Новикова Т.)
(«Жилищное право», 2021, N 11) Гражданка П. заключила договор бронирования однокомнатной квартиры, внесла предоплату — четыреста тысяч рублей. Договор заключили до даты подписания сторонами ДДУ. Несколько позже гражданка решила расторгнуть договор. Согласно п. 1.8 договора в случае отказа участника долевого строительства от подписания ДДУ залоговая сумма, полученная застройщиком, подлежит возврату не ранее, чем через 30 рабочих дней с момента подачи письменного заявления о расторжении договора бронирования и возврате внесенных денежных средств. Но застройщик деньги не вернул.

Недостатки договора бронирования . Договор бронирования не дает гарантии, что сделка состоится. Сумма, прописанная в договоре бронирования , не всегда идет в стоимость приобретаемого жилья . Иногда она идет в счет оплаты брони . Опять же, читайте договор . Читайте договор бронирования . Договоры бронирования не подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре. … Преимущества покупки квартиры в новостройке на этапе котлована. Низкая цена — разница по сравнению с квартирой в уже сданном доме может достигать 20-30%, в зависимости от региона. Широкий выбор площади и планировки будущего жилья — первым покупателям достаются самые удачные варианты.

Договор на бронирование квартиры в новостройке подводные камни

Вы видите эту страницу, значит что-то пошло не так.

IP: 31.181.17.95
BROWSER: Mozilla/5.0 (Macintosh; Intel Mac OS X 10_7_5) AppleWebKit/537.36 (KHTML, like Gecko) Chrome/27.0.1453.93 Safari/537.36
HOST: news.ners.ru
REQUEST_URI /dogovor-bronirovaniya-kvartiry-nuzhen-li-on-kogda-pokupaesh-zhile-v-novostrojke.html

Подборка наиболее важных документов по вопросу Заключение договора бронирования квартиры нормативно-правовые акты формы статьи консультации экспертов и многое другое. … Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Заключение договора бронирования квартиры . Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс: Статья: Договор бронирования жилого помещения: квалификация и содержание (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022). Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня.